Общество
24 авг 2022, 15:19
Содержание:
Цели программы всероссийской реновации
Главными задачами программы названы развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшения их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. Программа должна также обеспечить достижение необходимых показателей в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий россиян, которые указаны в различных госпрограммах и нацпроектах. Одной из целей программы также является привлечение частных инвестиций в проекты реновации.
Что такое комплексное развитие территорий
В пояснительной записке к документу отмечается, что закон о комплексном развитии территорий
должен распространить опыт московской реновации на все регионы России, но слово «реновация» в законе не употребляется ни разу. В документе комплексное освоение территорий определяется как «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов».
Расширение программы реновации на российские города-миллионники будет сопоставимым с четырьмя московскими программами. Эксперты оценили законодательные инициативы по обновлению ветхого и аварийного жилья в России
Новый законопроект о реновации ветхого и аварийного жилья в регионах в случае его принятия станет мощным толчком для комплексного развития территорий в регионах, считают игроки рынка недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». Но, по их мнению, не во всех регионах возможна его реализация.
Эксперты высказали мнение о предложенных механизмах и возможности реализации всероссийской программы реновации и также оценили ее влияние на региональные рынки недвижимости.
В середине сентября 2018 года Галиной Хованской и руководителем партии «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым на рассмотрение Думы был внесен законопроект о реновации жилищного фонда в регионах России, который нацелен на недопущение появления аварийного жилищного фонда и предоставление субъектам возможности при помощи средств бюджета выполнять программы обновления жилья.
К исполнению реновации жилья в регионах России сейчас способны приступить лишь в пяти субъектах: республиках Башкортостан и Татарстан, городе Санкт-Петербурге, Ярославской и Ленинградской областях. Соответственно, список городов, которые уже готовы попасть под реновацию — это Казань, Уфа
, Санкт-Петербург, Ярославль.
Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы реновации на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья. Рассказываем, как будет работать новая программа сноса и расселения
Президент России Владимир Путин подписал закон о всероссийского реновации старого жилого фонда. Соответствующий документ опубликован
на официальном портале правовой информации.
Новый закон позволит изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома в целях комплексного развития территорий. Это норма делает закон одним из важнейших в сфере градостроительной политики и развития городов, принятых в 2020 году. В случае подписания документа Владимиром Путиным закон на многие годы вперед будет влиять на расселение старого жилого фонда, развитие и создание облика российских городов.
Рассказываем, как именно будет работать новая программа реновации в регионах, как будут выбирать территории для комплексного развития, какое жилье может подпасть под снос, что получат взамен жители старых домов.
В Госдуму внесли законопроект о «всероссийской реновации». Из плюсов: эксперты отмечают возможность не только сносить пятиэтажки, но и реконструировать их, что обойдется гораздо дешевле нового строительства. Но найдут ли регионы средства на такой масштабный проект?
В Госдуму внесен законопроект о распространении программы реновации жилья на всю Россию. Его авторы — лидер фракции эсеров Сергей Миронов и глава думского комитета по ЖКХ Галина Хованская. Как следует из документа, реновация — это реконструкция или снос домов, не подлежащих капремонту, и строительство на их месте жилья и инфраструктуры.
Реновацию проводят органы власти субъекта Российской Федерации за счет региональных бюджетных средств, а также иных, не запрещенных законодательством, источников, говорится в пояснительной записке к документу.
Кроме того, местным властям дадут возможность создать фонд содействия реновации. Насколько местные бюджеты потянут реновацию, задается вопросом глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» Валерия Мозганова:
Валерия Мозганова
обозреватель Business FM, глава экспертного совета журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости»
В законопроекте, внесенном в Думу, указывается, что решать о том, нуждается ли дом в реновации, будут собственники на общем собрании жильцов. При переезде владельцу жилья, по его выбору, будут предлагать деньги или равноценную квартиру в собственность. В случае выбора в пользу денег, собственнику должна быть выплачена компенсация за непроизведенный капремонт.
Нанимателям предоставят в наем равнозначные жилые помещения. Живущим в коммуналке дадут уже не комнату, а отдельное жилье. При этом в документе остался один спорный момент — территория, на которой стоит вновь построенный дом, жильцам принадлежать не будет, комментирует эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России, Юрий Эхин.
эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России
О необходимости распространить реновацию жилья на регионы говорилось давно. Последний раз эти слова прозвучали 18 сентября из уст президента на инаугурации мэра Москвы Сергея Собянина. В Москве программа утверждена в августе 2017 года. К 2032 году за счет города планируется построить не менее 30 млн квадратных метров жилья.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Под реновацию жилья могут попасть шесть мегаполисов России. Глава Минстроя Михаил Мень назвал города, на которые можно распространить московский опыт
В число городов, где может стартовать программа по реновации жилья, могут попасть Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Ростов и Сочи. Об этом пишет РБК
. По словам Меня, Минстрой по поручению президента разрабатывает законопроект о новом принципе расселения аварийного жилья.
«Если дом расположен в центре города, а инвестиционная привлекательность земли достаточно высокая, то механизмы могут быть прописаны, опираясь на принципы, которые сегодня используются в Москве для реновации», — сказал министр.
Действительно ли все эти города нуждаются в массовом расселении жителей в новые дома и есть ли на это средства? Вот какое мнение высказал генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов:
генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга»
Сочи точно не нужна такая реновация, считает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько
, а над остальными южными городами можно подумать:
— Честно говоря, выбор Сочи для этого совсем непонятен, поскольку с точки зрения именно какого-то аварийного, ветхого жилья, да и вообще жилого фонда, Сочи — это тот город, который испытывает острую проблему в этой связи. модернизация была проведена в том числе и жилого фонда, фасадной части в период подготовки к Олимпийским играм, то есть не сказать, что объем панельного жилья или какого-то ветхого, аварийного здесь слишком высок, это не так. Есть города с гораздо более серьезными проблемами в этом плане.
— Краснодар и Ростов упоминаются?
— Я думаю, что эти города больше подходят на эту роль, для того, чтобы проводить программу реновации. В Краснодаре уже была десять лет назад программа реконструкции центральной части города, которая действительно выглядит достаточно убого и не очень функциональна на сегодняшний день. Ростов-на-Дону тоже город-миллионник, который испытывает сложности с территориальным развитием, как раз-таки модернизация и реновация центральных частей наиболее привлекательных была бы оправданна в этом случае.
— Сложно ли будет найти финансирование?
— Если говорить про Сочи, Краснодар и Ростов, то в принципе, эти города, где достаточно активен рынок жилой недвижимости первичной, и вообще, там девелопмент достаточно активно происходит. Застройщики вкладывают деньги в свои проекты, им интересны новые активы, новые земельные участки, поэтому как раз эти города с точки зрения возможности привлечения инвестиций будут довольно успешными, и многие девелопмены пойдут на то, чтобы принять участие в подобного рода проектах. Я думаю, это реалистично.
Ранее замглавы Фонда содействия реформированию ЖКХ Олег Рурин сообщил, что механизм расселения аварийного жилья заработает с 1 января 2019 года, законопроект поступит в правительство до 1 июля 2018 года. С начала 2012 года в России признали аварийными более 44,5 тыс. многоквартирных домов общей площадью свыше 12 млн кв. м, в них проживают порядка 725 тыс. человек.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»
— Вопрос обновления территорий российских городов с деградирующей застройкой очень актуален. Но во всем мире к таким проектам редевелопмента подходят на основе их поддержки большинством собственников недвижимости. А поддержка достигается через предоставление собственникам выгоды от этих проектов, в том числе безусловного улучшения жилищных условий. Закон о комплексном развитии территорий такую выгоду гражданам не гарантирует, а оставляет решение на усмотрение регионов. То есть в разных регионах гражданам не гарантированы равные права в этом отношении, что, на мой взгляд, недопустимо.
Регионам дали широкие полномочия по реновации
Властям в регионах и муниципалитетах дали широкие полномочия в вопросах проведения реновации в субъектах России. Правом принять решение о реновации будут наделены их высшие исполнительные органы. Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории. Регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.
Такие полномочия главам регионов необходимы для расчистки фонда аварийного и ветхого жилья и для ускорения темпов ввода в строй нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах проведения реновации в субъектах, пояснил
журналистам пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.
Что же включается в понятие «реновации»?
Реновация – это реконструкция или снос жилых домов, которые не подлежат ремонту, и строительство на их месте новых зданий и инфраструктуры.
Проще говоря, из всех домов, откуда переселят граждан, только часть будут снесены. Остальные дома подвергнутся реконструкции, модернизации с применением энергоэффективных методик и технологий, обеспечивающих потребление меньшего количества энергии для питания зданий.
Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Ответ в течение 15 минут
Как предполагается, лица, чьи квартиры попадут в программу, будут иметь возможность получить либо другую квартиру, либо компенсацию. К тому же, если законопроект будет принят, размер компенсации будет больше рыночной стоимости жилья. Так происходит, потому что при вычислении её величины собираются учесть компенсацию за не произведенные работы по капитальному ремонту, а также стоимость доли земельного участка, принадлежащий гражданину. Но для этого требуется, чтобы участок обязательно был поставлен на кадастровый учет в регистрационном органе и принадлежал жильцам на праве собственности.
Согласно новому проекту планируется также освободить от обязательных платежей на проведение капитального ремонта только тех людей, которые попадут в программу реновации, предусмотренную к реализации на срок от трех до пяти лет. Во всех остальных случаях все платежи подлежат оплате.
Законопроектом предусмотрена процедура проведения общих собраний собственников жилья для решения вопроса о потребности в реновации, причем все собственники, принявшие участие в таком собрании, должны выразить свое согласие.
Далее предполагается, что с собственниками будет заключаться предварительный договор, требующий опять-таки их согласия на реновацию. Форма и существенные условия этого договора пока законопроектом не определены.
Параллельно с разработкой данного проекта будет решен вопрос о внесении изменений в Градостроительный кодекс и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях. Само собой, реновация должна будет проводиться с неукоснительным соблюдением всех норм и требований, установленных градостроительным законодательством. Как отмечает Галина Хованская, планируется сохранить все существующие генеральные планы, имеющиеся на местах. Области реновации будут по отдельности фиксироваться в генеральных планах того или иного муниципального образования, субъекта.
Настоящий проект, несмотря на наличие некоторые различий, по своей направленности и концепции во многом перекликается со вступившим в силу летом 2017 года законом о реновации в городе Москве.
Так, оба проекта ориентированы не только на существенное повышение качества и совершенствование условий проживания населения, но и на благоустройство и облагораживание территории, в пределах которой проводится переселение. Депутат законодательного органа заострила внимание на назревшей необходимости комплексного развития всей инфраструктуры территории для создания наиболее комфортных условий проживания.
При этом, пусть столичный опыт нельзя целиком и полностью внедрить в регионах, значимость этого проекта должна мотивировать и активизировать как федеральные, так и региональные органы власти искать шансы и пути его использования в остальной части России. Здесь потребуются и политическая решительность, точный и грамотный экономический расчет с учетом участия частного капитала и гарантия постоянного повышенного интереса инвесторов. И основной задачей, естественно, должно являться – улучшение качества жизни граждан.
Кроме того, закон о реновации в регионах будет работать только совместно с соответствующими нормативными правовыми актами на уровне субъектов федерации, которые учитывают региональную специфику. Также исполнительные органы власти субъектов смогут устанавливать условия и сроки выполнения программы реновации, при этом гарантии улучшения жилищных условий тем лицам, которым они положены по закону, не должны быть ущемлены.
Как ранее упоминалось, в настоящее время к реализации программы в полном объеме готовы лишь 5 субъектов. Заметьте, что все эти регионы являются регионами-донорами, располагающими достаточными финансовыми возможностями для участия в программе реновации. Остальные субъекты за неимением или недостаточностью региональных бюджетных средств будут вынуждены изыскивать средства, обращаться за помощью к федеральному бюджету и частным инвесторам. А в одиннадцати регионах программа по переселению из аварийного и ветхого жилья еще не закончена в полном объеме.
Потенциал программы реновации в регионах
По оценкам экспертов ЦИАН, реновация в городах-миллионниках может охватить 27% общего числа зданий
. Максимальная доля потенциально сносимого жилья — в Волгограде, Красноярске, Челябинске и Казани. Меньше всего таких зданий в Краснодаре, Ленобласти и Санкт-Петербурге. К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома, построенные в 1955–1975 годах, а также часть кирпичных домов с аналогичными характеристиками.
Если оценивать только дома, признанные аварийными, то, по оценке экспертов Фонда «Институт экономики города», в 11 крупных городах России — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — общая площадь территории с потенциалом редевелопмента составляет более 420 га
, а минимальный потенциал новой застройки — 5,2 млн кв. м. По мнению экспертов фонда, у крупных российских городов есть возможности для реновации территорий с аварийным жильем, в том числе с привлечением частных инвесторов.
Критика закона
Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства изначально не поддержал законопроект о всероссийской реновации. Основное замечание к законопроекту — его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности
, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией.
Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская раскритиковала
проект федерального закона, регулирующий комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Закон «всероссийской реновации жилья», который получил одобрение правительства, выгоден застройщикам и создает риски для простых граждан, которых могут выселить из неаварийных домов, заявил
председатель партии «Справедливая Россия, руководитель фракции эсеров в Госдуме Сергей Миронов.
«Закон «незаметно» отменяет главенство главных документов градостроительного развития городов — генеральных планов и правил землепользования и застройки, отдавая приоритет административному решению о развитии и проекту планировки. Это переворачивает с ног на голову всю систему документов градостроительного развития. Не думаю, что такой закон заработает на практике, только если уже на уровне субъектов России не будут приняты более разумные решения, которые, к счастью, закон позволяет сделать», — говорит Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».
Законопроект о реновации. Что предлагают регионам
18 сентября в Госдуму внесли законопроект о реновации жилья
по всей России. Документ регулирует комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Он также предполагает комплексную реновацию промышленных территорий. В основе инициативы — московская программа реновации пятиэтажек.
- Программа добровольная, участие в ней будет, как и в столице, определяться голосованием.
- Законопроект предусматривает общественные слушания и обсуждения.
- Правом принимать решение о реновации будут наделены высшие исполнительные органы субъектов России.
- Законопроект требует, чтобы территория, которая будет застраиваться, не менее чем наполовину была занята аварийным жильем или иным жильем, подлежащим сносу.
- Включать в программу будут те дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали инициативу, в том числе на общих собраниях, а для выхода будет достаточно более трети голосов от общего числа собственников.
По мнению авторов законопроекта, его реализация даст старт комплексной программе улучшения качества жилищных условий российских граждан во всех регионах.
Каковы были предпосылки для разработки данного законопроекта?
Как оказалось, программа по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья носит локальный характер, а данная программа, как надеются разработчики, станет наиболее эффективным методом решения проблемы аварийного жилья.
В случае принятия закона программа реновации на местах запустится после окончания переселения граждан из аварийного и ветхого жилья и, следовательно, завершения реализации соответствующей программы.
Но по мнению главы Минстроя Владимира Якушева, законопроект в настоящее время требует доработки и детального обсуждения, а вопрос о возможности о реновации жилья в масштабах всей страны надо изучать исходя из источников финансирования программы. Между тем, в ближайшее время реновация вряд ли придет в регионы. Первоочередное значение должно иметь завершение уже начатой программы по переселению граждан из аварийного и ветхого жилья. На это планируется выделить 433 млрд. рублей, что почти в два раза больше первоначально заложенной суммы. Соответственно, реальная возможность для широкого внедрения программы реновации в других регионах страны мала. С этими доводами чиновника согласны также и независимые эксперты.
Слушания по рассмотрению данного законопроекта состоятся 23 ноября текущего года.
Статистика показывает, что жители регионов крайне негативно оценивает качество жилья на местах. И новость о законопроекте о реновации городов вселила надежду на качественное улучшение условий проживания в жителей провинций. И многие из них с нетерпением ждут начала реализации новой программы.
Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Ответ в течение 15 минут
«Нужно определить тестовые площадки в городах, апробировать там новый механизм»
Евгения Муринец, советник президента союза архитекторов России:
— У нас центростремительная экономика. Регионы в отличие от Москвы не могут своими бюджетами покрыть все затраты, необходимые для обновления жилого фонда. Поэтому законопроект предусматривает возможность формирования такой программы, где государство вместе с инвесторами и жителями смогло бы решить назревшую проблему.
В законопроекте есть пункты, к которым возникли вопросы у профессионального сообщества. И они в первую очередь касаются прав жителей. Между тем в законопроекте концептуальная идея формирования общественного блага сильна. Даже тот факт, что достаточно голосов лишь трети собственников, чтобы принять решение о выходе из программы до самого момента утверждения проекта планировки территории, — тому доказательство.
Возникает у общественности вопрос и с природой 50% выбранной под комплексное развитие территории (КРТ) как минимального порога по застроенности ветхим/аварийным жильем либо промышленными объектами. Это уже было ранее интегрировано в Градостроительный кодекс в 2016 году. Считаю это разумным компромиссом между территорией, полностью занятой аварийным жильем, и территорией, где один аварийный дом максимум, а остальная территория либо свободна, либо застроена зданиями иной категории. В первом случае город не сможет найти инвестора, так как территория не несет в себе потенциала развития. Тем более законопроектом предусматривается механизм привлечения инвестора через аукцион, то есть по предложению наибольшей цены за заключение договора на КРТ.
Во втором же случае может быть обратная ситуация, в которой инвестор, пользуясь предложенным в законопроекте механизмом, принимает на себя наименьшие обязательства, связанные со сносом и расселением. И возникает обратный перекос в сторону бизнеса, что практически не решает основной масштабной задачи законопроекта — предоставления качественной жилплощади в новом доме или даже районе с современной комфортной средой. Считаю, что нужно определить тестовые площадки в городах, апробировать там новый механизм и в процессе вносить в него изменения.
Поддержка и критика проекта всероссийской реновации
- Правительство поддержало проект всероссийской реновации
и будет участвовать в работе над проектом закона. Главное, чтобы мнение жителей муниципалитетов учитывалось при принятии решения о реновации, отметил премьер-министр Михаил Мишустин. - В проекте закона есть целый ряд предложений, которые помогут ускорить расселение аварийного фонда
, считает вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, сейчас идет активное обсуждение закона — какие будут параметры в окончательной версии документа, станет понятно после обсуждения в первом и втором чтениях. - Реновация жилья в российских регионах не будет финансироваться из федерального бюджета
, расселять ветхий жилой фонд и возводить на его месте новые микрорайоны должны девелоперы, заявил глава Минстроя России Владимир Якушев - Реновация старого жилого фонда возможна не во всех регионах России
, ее проведение зависит от ситуации на местах. Перспективны города, где дорогие земля и недвижимость и существует экономика реализации подобных проектов, считает мэр Москвы Сергей Собянин. - В Госдуме предложили отозвать законопроект о всероссийской реновации
, так как в законе есть положения, которые предусматривают механизм изъятия жилья у собственников, даже если оно не является аварийным. Глава комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская считает, что документ не имеет права на существование в той редакции, в которой он внесен. - Фонд «Институт экономики города» раскритиковал проект всероссийской реновации
, так как в новом законопроекте о комплексном развитии территории и сносе аварийного жилья не учитываются существующие нормы Градостроительного и Жилищного кодексов. - У главы Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой есть три принципиальных замечания к новому законопроекту. Во-первых, это возможность изъятия земли и другой недвижимости у собственников в целях комплексного развития территорий. Во-вторых, в проекте закона не сказано о необходимости кворума — если из 100 квартир в доме участие в голосовании приняли собственники или наниматели пяти и две трети из них проголосовали за вхождение в программу, то такое решение будет принято. В-третьих, возможность включения в проекты комплексного развития любых домов, даже новых, которые находятся на других 50% территорий, совершенно не обосновано.
Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель»
— Всероссийская реновация — это проект, который будет во многом определять развитие строительной отрасли на ближайшие десять лет. Свободные объемы жилья, построенного в рамках программы реновации, будут все больше конкурировать с коммерческими жилыми проектами. С точки зрения стратегического планирования, оценивая инвестиционную привлекательность проекта, стоит учитывать расположение в районах реновации.
Генпланы можно будет менять
Для внесения изменений в главные градостроительные документы — генплан и правила землепользования и застройки — не требуется проводить какие-то специальные процедуры. Теперь такие изменения должны быть внесены в течение 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории для реновации. Публичные слушания могут проводиться на территориях, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории.
«Частично решить проблему ветхого жилья можно за счет освоения промзон»
Ильдар Хусаинов, директор федеральной риелторской компании «Этажи»:
— Без сомнения, часть жилого фонда в России требует обновления, поскольку уже не отвечает современным требованиям к комфортности жилья, имеет устаревшую инфраструктуру и строилось еще по старым нормам, в том числе и в отношении элементарных требований, например к количеству парковочных мест.
Точечное решение развития территорий и обновление жилого фонда, как показывает практика, с одной стороны — дело более затратное нежели при комплексном подходе, с другой — точечная застройка портит облик городов и не решает вопрос создания комфортной инфраструктуры для жителей. Во многих городах есть пустующие территории бывших промпредприятий, которые либо переехали за черту города, либо прекратили свое существование. Возможно, первый упор надо сделать на комплексном освоении таких территорий, успешный опыт реализации таких мероприятий мы наблюдаем, например, в Тюмени. И частично можно решить проблему ветхого жилья за счет освоения именно этих территорий. Плюс нужен строгий контроль за качеством жилья, возводимого в рамках программы реновации, поскольку от качества зависит и интерес участия нынешних собственников ветхого жилья к этой программе.
Судя по опыту Москвы, какого-то революционного влияния на цены и рынок недвижимости в целом реализация такой программы не оказывает, поскольку не сильно влияет на изменения спроса на рынке. Что касается интереса девелоперов, то все зависит от конкретно взятой локации и наличия доступных для застройки территорий, а также их развитости и популярности. Естественно, там, где есть высокоразвитые локации с хорошей динамикой спроса и наличием свободных для застройки территорий, спрос на участие в программе реновации будет ниже. Отношение жителей тоже достаточно спорное, необходимо повышать уровень доверия к этой программе, в том числе за счет строгого контроля строительства, создания комфортной среды и качественного информирования участников программы.
Что решают жители домов
После публикации решения о реновации необходимо провести общие собрания собственников только в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными. Сроки проведения собраний — не позднее месяца после принятия решения о реновации территории, но регионы могут сократить этот срок. Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они также включаются в программу реновации.
В документе к окончательному чтению были уточнены правила голосования по включению домов в программу реновации. Согласно принятым поправкам, в голосовании должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования. Для выхода из программы достаточно одной трети.
В наиболее незащищенное положение закон ставит собственников ветхих и неблагоустроенных индивидуальных жилых домов. Такие строения предлагается изымать с предоставлением лишь денежного возмещения, которое, конечно, не позволит гражданам улучшить жилищные условия, отмечает Надежда Косарева.
«Портрет» аварийных домов
Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — составляет 78 лет. Обычно возраст аварийных домов, которые расположены в окружении ветхой застройки, меньше, чем у таких домов, расположенных точечно. Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).
Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.
Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). Низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.
Изъятие земель
Закон о всероссийской реновации позволяет изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков. Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов. Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.
«Реализовать программу реновации в регионах будет сложно без участия федерального бюджета»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Новый закон может стать мощным толчком к комплексному развитию территорий в регионах. При условии, что жилье будет сноситься в конкретных местах, согласованных с жителями, там, где это действительно нужно. Процент ветхого и аварийного жилья в регионах достигает 16%. И в первую очередь нужно решать именно эту проблему, услышать мнение людей, провести голосование собственников в домах, которые могут быть включены в программу реновации. Ведь сейчас основная тема споров, связанных с новых законом, — возможность сноса практически любых домов, расположенных на выбранной территории.
Реализовать программу реновации в регионах будет сложно без участия федерального бюджета, местные власти едва ли осилят такую нагрузку. Стоимость квадратного метра за пределами столицы значительно ниже, тогда как расходы на строительство дорог и инфраструктуры почти сопоставимы с московскими. Расходы на реновацию должны будут учитывать нагрузку в виде инфраструктуры, социальных и транспортных объектов и парковок, без которых невозможно сформировать комфортную жилую среду.
С точки зрения ценообразования и расчета финансирования сценарий может быть таким же, как в Москве. При реализации программы реновации стоимость квадратного метра станет рыночной: ниже невыгодно девелоперам, выше — неинтересно покупателям, которым будет предложено докупить квадратные метры, как это сделано в Москве. Кроме того, предполагается, что некоторое количество квартир в реновационных домах поступит в свободную продажу — и их цена тоже должна быть в рынке. Программа реновации в регионах требует тщательной проработки не только с законодательной, но и с финансовой точки зрения. Один из возможных вариантов — формат государственно-частного партнерства.
Как в России предлагали сносить ветхое жилье
Идея всероссийской программы реновации впервые прозвучала в июне 2018 года
. В ходе прямой линии с президентом руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская спросила Владимира Путина о возможности распространить программу реновации на всю страну. Тогда президент допустил ее распространение и на регионы. В сентябре 2018 года лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов и Хованская внесли на рассмотрение в Госдуму соответствующий законопроект.
Предполагалось, что в регионах, в отличие от столицы, дома будут не только сносить, но и реконструировать. Также в законопроекте предлагалось включать дом в программу, если за это проголосуют все собственники, а жителям коммуналок предоставлять отдельные квартиры.
С инициативой о проведении всероссийской реновации осенью 2019 года также выступило законодательное собрание Санкт-Петербурга
. Законопроект предлагал создание механизма реновации жилья, приемлемого для всех субъектов РФ.
Подмосковные власти также занимаются разработкой собственной программы реновации
, которая предусматривает доработку механизма развития застроенных территорий. Она позволит улучшить жилищные условия 1,3 млн жителей региона. Реализовывать подмосковную реновацию хотят с привлечением инвестиций.
Московская программа была утверждена
мэром Москвы Сергеем Собяниным 1 августа 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. В программу реновации вошло более 5 тыс. жилых домов. Программа должна завершиться к 2035 году.
Реновация жилого фонда де-факто шла и при бывшем мэре Москвы Юрии Лужкове. Так называемая программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки стартовала в 1999 году и предусматривала снос и расселение ветхого жилого фонда. За все время программы было снесено 12 млн «квадратов» из 20 млн кв. м пятиэтажек.
Кто решает, сносит и застраивает
Решение о реновации и включении территорий будет принимать высший исполнительный орган власти субъекта или глава местной администрации.
Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат органам федеральной власти и в случае реализации инвестпроекта с привлечением средств федерального бюджета. После решения о комплексном развитии территории его должны согласовать уполномоченные органы в течение 30 дней.
Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.
«Расширение программы реновации только на города-миллионники будет идентично четырем московским программам»
Алексей Попов, главный эксперт аналитического центра ЦИАН:
— Если применить московские критерии включения в программу реновации (пятиэтажки и прочие ветхие довоенные дома) к данным по реестру жилых домов в российских городах-миллионниках, то на них придется около 22% жилого фонда (около 90 млн кв. м). Таким образом, расширение программы реновации только на города-миллионники будет сопоставимо с четырьмя московскими программами.
Московская реновация увязана с развитием рынка жилья, хотя ее экономическая целесообразность до конца неочевидна и в столице. Земельные участки, на которых сейчас находятся пятиэтажки, могут быть использованы под коммерческое жилищное строительство, а реновационные дома можно строить в том же районе (чтобы соблюсти заявленные правила), но на месте бывшей промышленной зоны или вне сложившихся кварталов. В региональных центрах ажиотажный спрос на земельные участки отмечается не везде. Спрос, цены, активность покупателей на первичном рынке отличаются и от города к городу. К примеру, в Саратове и Краснодаре при сопоставимом населении цены, объем продаж отличаются в разы. Те механизмы, которые актуальны на растущих и развивающихся региональных рынках, могут не сработать в других локациях.
Требует большей прозрачности и норма о включении тех или иных домов в программу. Строго говоря, для попадания в нее достаточно двух третей голосов собственников, а формальные критерии, связанные с моральным и физическим износом, являются сопутствующим обстоятельством. И в Москве ряд домов попал в программу, хотя они были построены в конце 1970-х или даже в 1980-е годы и представляют собой типовые девятиэтажные корпуса.
Правительство запустило новую программу реновации
Первыми регионами, которые получат средства из бюджета на снос и реконструкцию домов, станут Дагестан, Чечня, Севастополь, Санкт-Петербург и еще пять субъектов. Всего на программу реновации в 2022–2023 годах выделят 45 млрд руб.
Правительство России запускает новую программу по расселению аварийного жилья, которая коснется домов, признанных непригодными для жизни на 1 января 2022 года. Об этом сообщается
на сайте правительства.
В 2022 году правительство выделит на снос или реконструкцию признанных аварийными домов 22,5 млрд руб. Всего в 2022–2023 годах на программу из бюджета выделят 45 млрд руб.
«Они позволят переселить около 50 тыс. человек с почти 1 млн кв. м», — подчеркнули в правительстве.
Первыми средства получат девять регионов, которые до 1 мая завершили работу по расселению из жилого фонда, признанного аварийным на начало 2017 года. Среди них:
- Дагестан;
- Кабардино-Балкария;
- Карачаево-Черкесия;
- Чечня;
- Магаданская область;
- Сахалинская область;
- Саратовская область;
- Севастополь;
- Санкт-Петербург.
«Благодаря этой дополнительной помощи они смогут обновить старый фонд общей площадью около 500 тыс. кв. м.», — отметили в кабмине, добавив, что это улучшит качество жизни более 26,5 тыс. человек.
По словам Мишустина, уровень софинансирования расходов регионов из федерального бюджета составит около 60% и будет определяться с учетом их бюджетной обеспеченности.
Общая площадь ветхого и аварийного жилья в России (жилые дома с износом больше 65%) составляет, по разным оценкам, 100–136 млн кв. м или 7–8% от всех многоквартирных домов в стране, следует из доклада о стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года, который был представлен в июне на заседании Госсовета.
На начало 2022 года объем аварийного жилья в России превышал 21 млн кв. м, ежегодно аварийным признают около 2 млн кв. м жилья.
В мае заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев заявил
, что столичные власти намерены увеличить темпы ввода жилья в рамках программы реновации и ускорить переселение жителей столицы.
В 2022 году расходы на эти цели составят 110 млрд руб. В 2021–2023 годах на реализацию программы было предусмотрено 300 млрд руб.
Бочкарев назвал рискованным затягивание реализации крупных городских программ, поскольку в этом случае сложно просчитать влияние разных экономических факторов на ход строительства.
Что предоставят жителям взамен сносимого жилья
- Документом предполагается предоставление равноценного или равнозначного жилья либо денежное возмещение. Жилая площадь и количество комнат в помещении, которые предоставят взамен, должны быть не меньше, чем в освобождаемом жилом помещении. А общая площадь — больше. Квартира должна быть расположена в том же поселении, городском округе. Новые дома по программе реновации должны быть построены в соответствии с требованиями к стандартному жилью, принятых Минстроем. Такие же нормы касаются не только собственников, но и проживающих в квартире по социальному найму.
- Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию.
- Если собственник в течение 45 дней не подписал договор о предоставлении денежного возмещения или новой квартиры, его могут обязать к переселению через суд. Для сравнения: в Москве срок для подписания договора вдвое больше — 90 дней.
- Как и в московской программе, собственники смогут улучшить жилищные условия — для этого предусмотрена возможность докупить дополнительные площади при переселении.
- Если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения не допускается.
- Наличие ограничений или обременений прав на жилое помещение не является препятствием для его передачи в государственную или муниципальную собственность или в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, а также для принятия судом решений по вопросам реновации.
- Жители домов, подпавших под реновацию, как и в московской программе, освобождаются от уплаты взносов на капремонт общего имущества начиная с первого месяца года, в котором предполагается начать переселение. Ранее оплаченные средства за капремонт будут потрачены на комплексное освоение территории.
Какие территории и дома могут подпасть под реновацию
В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.
Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.
Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму. Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
— Регионы и сейчас могут получать федеральное финансирование на цели расселения аварийного жилья, для этого необходимо было составить программу и графики расселения. Закон о комплексном развитии территории отличается прежде всего тем, что теперь в программу сноса и расселения можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные, а также многоэтажки, соответствующие определенным критериям, которые будут приняты властями региона. Кроме того, важное отличие от предыдущих механизмов, регулирующих снос и расселение, — закон о КРТ поможет объединять бюджетные средства (регионов и федеральные) со средствами частных инвесторов (застройщиков). Это должно существенным образом повлиять прежде всего на скорость реализации программы.
