Валюты
06 ноя 2019, 13:14
Сделки с криптовалютой легализованы, можно оплатить недвижимость переводом с криптокошелька на кошелек продавца. После получения подтверждения перевода денег, нотариус регистрирует передачу права собственности, а участники сделки платят налоги по операции, такие же как при банковском переводе.
В Черногории нет особых требований к сделкам, включая покупку недвижимости. В последние годы страна стремится стать крупным криптоцентром из-за потенциальных экономических выгод.
Покупатели недвижимости не сталкиваются с проблемами, так как сделка санкционирована и нотариус может утвердить ее документально.
Вилла в Будве за 32 BTC.
В Сингапуре криптовалюта не признается материальной собственностью и не подлежит налогообложению. Операции с BTC и ETH не облагаются налогами и оформляются как сделка с бартером.
Налог на прирост капитала платят только компании, занимающиеся торговлей криптовалютой.
Покупка недвижимости за криптовалюту в Сингапуре не облагается налогом
Рост популярности криптовалют в стране и дружественные законы по отношению к этому виду активов упрощают любые операции с криптовалютами. За них можно покупать товары и оплачивать услуги в некоторых магазинах, хотя официально криптовалюты не узаконены как платежные средства.
В Канаде есть авторизованные компании по недвижимости, которые принимают платежи в криптовалюте. Через них можно провести сделку без лишних сложностей.
Сегодня в мире все чаще используют криптовалюту при оформлении договора купли-продажи жилья. Но российское законодательство пока не регулирует такие операции. Можно ли купить дом в РФ за криптовалюту, рассказали специалисты.
Официальная покупка недвижимости за криптовалюту возможна только в некоторых странах мира, в числе которых США, Сингапур, Индонезия и Швейцария. Но в наше время число желающих рассчитаться за дом или квартиру криптовалютой неуклонно растет. У такой сделки есть большое преимущество: она позволяет быстро купить недвижимость в любом государстве.
В Грузии действует множество законов, поощряющих иностранные инвестиции. Инвесторы, которые хотят вложить свои деньги в страну, не платят налоги на прирост капитала, в том числе на доход от криптоинвестиций. Также нет ограничений на валютные операции.
Сейчас в Грузии нет четкого правового регулирования всех аспектов, связанных с криптовалютами. Несмотря на это, купить недвижимость за криптовалюту можно, но данные в реестр будут вноситься в фиатных валютах.
Покупка недвижимости за криптовалюту в Грузии может проходить только через лицензированные агентства недвижимости
Одна из самых крипто-дружественных стран в ЕС. Здесь можно покупать недвижимость с использованием криптовалюты. Раньше стоимость конвертировалась в фиатную валюту для завершения передачи собственности. Новые законы позволяют нотариусам утверждать сделки без перевода в местную валюту. Это правило классифицирует такие виды сделок как бартерные.
Также важно упомянуть, что в Португалии отказались облагать налогами операции с криптовалютой. Биткоин считается платежным средством и не облагается НДС.
Дом в Португалии за 56 BTC.
В Португалии действует программа «ВНЖ за инвестиции», которая может помочь стать гражданином Евросоюза
Таиланд был первой азиатской страной, которая легализовала криптовалюту. Чтобы осуществить сделку по покупке, необходимо обратиться к специальным аккредитованным агентствам недвижимости, которые принимают виртуальную валюту.
Сейчас допускается торговля BTC, XRP, ETH и XLM в соответствии с правилами, установленными Тайской комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC).
Частным лицам разрешено покупать недвижимость за криптовалюту, но регулируемые финансовые учреждения, действующие в стране, включая банки, не утвердили криптовалюту в качестве законного платежа. Поэтому для покупки недвижимости необходимо переводить криптовалюту в фиатные средства.
Вилла в Паттайе за 51 BTC.
В Турции широко используется криптовалюта: более восьми миллионов граждан владеют цифровыми валютами. Это происходит из-за стремительной инфляции, которая привела к девальвации турецкой лиры. За последние два года национальная валюта потеряла более 50% своей стоимости по отношению к доллару США.
Поскольку все больше людей используют криптовалюту для совершения сделок, агентства недвижимости в стране начинают принимать криптоплатежи. Покупатели могут приобретать недвижимость через регулируемые агентства.
Например, можно купить дом Аланье за 21 BTC.
При инвестициях в недвижимость от 250 000 долларов, можно подать заявку на получение турецкого гражданства через программу золотой визы
Объединенные Арабские Эмираты — это рай для ведения бизнеса с помощью криптовалюты. Национальный рынок криптовалюты продолжает расти, при этом все условия относительно криптовалюты остаются неизменными.
В настоящее время в ОАЭ можно приобретать дома, виллы, квартиры и другие строения с использованием цифровых валют через уполномоченные агентства. Ц Б еще не определил криптовалюту в качестве законного платежного средства, поэтому существует несколько ограничений, таких как отсутствие предоставления банками криптоуслуг. Однако транзакции между частными лицами и некоторыми регулируемыми агентствами недвижимости разрешены.
Такую квартиру можно купить в Дубае за биткоины. Прогуляться по ней можно здесь.
Сальвадор стал первой страной, где биткоин признали официальной валютой. Сейчас там возможны любые операции с биткоином, так как он стоит наравне с долларом. В том числе в Сальвадоре можно покупать недвижимость за BTC.
Также местные могут устанавливать цены и платить налоги в криптовалюте.
Президент Сальвадора заявил, что иностранные крипто-инвесторы смогут получить гражданство за инвестиции от 3 BTC в экономику страны.
Дом у моря, который можно купить в Сальвадоре за 22 BTC.
Bitbanker — это криптовалютный банк, который предлагает легкий способ работы с криптовалютой. В Bitbanker можно купить или продать USDT, BTC, ETH, рубли, доллары и дирхамы ОАЭ. Свободные средства можно положить на депозит со ставкой до 7% годовых в USDT, а если есть потребность в деньгах, можно взять кредит. Для фрилансеров и онлайн-бизнеса есть криптоэквайринг.
Будем рады ответить на ваши вопросы в комментариях.
В мировой практике использование криптовалют как расчетного средства при купле-продаже недвижимости становится не таким уж редким явлением. Но российскими законами эти операции не регулируются
В настоящее время покупка недвижимости за криптовалюту разрешена лишь в нескольких странах, среди которых США, Индонезия, Сингапур и Швейцария
В последние годы постепенно растет количество цифровых сделок по купле-продаже недвижимости — так же, как и число желающих приобрести квартиру или дом за биткоины или другие цифровые монеты. Такая сделка дает возможность приобрести недвижимость практически в любой точке мира. Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях купли-продажи недвижимости за криптовалюту, в том числе и в России.
Эксперты в статье:
Разбираемся, где разрешена покупка недвижимости за криптовалюту, а также в преимуществах и недостатках такого способа оплаты
Внедрение криптовалют дало огромный потенциал для индустрии финансовых технологий. Некоторые из этих возможностей распространились на рынок недвижимости.
Сектор недвижимости развивается и приспосабливается к новому поколению инвесторов, которые предпочитают осуществлять платежи с использованием криптовалюты.
Команда Bitbanker решила выяснить, какие страны самые привлекательные для покупки недвижимости за криптовалюту.
Содержание:
Криптовалютные метры. Как купить квартиру за токены
Bitcoin и топовые альткоины уверенно выходят за пределы бирж, став настоящим платежным инструментом. Одно из значимых мест в списке того, что можно приобрести за цифровые монеты, занимает недвижимость
Дома, квартиры и даже замки продают за криптовалюту с 2013 года. Если человек владеет приличной суммой, которую хранит в биткоинах или других цифровых монетах, то он может приобрести недвижимость практически в любой точке земного шара. В последнее время в этом отношении популярны и платформы, предоставляющие возможность токенизации прав на недвижимость через блокчейн. Но обо всем подробнее.
Первые сделки купли-продажи недвижимости за криптовалюту
Первое объявление о продаже жилья за биткоины было опубликовано в марте 2013 года, тогда главная криптовалюта оценивалась всего в $45. Дом на небольшом земельном участке был выставлен на продажу в Канаде, собственник тогда заявил, что ему необходимы цифровые монеты для развития интернет-проектов. Дом больше напоминал сарай, нежели жилое помещение. Однако и на него возник спрос.
Спустя год в сети появилось первое объявление о продаже элитной недвижимости. За 5000 BTC (около $3 млн по тому курсу) можно было приобрести виллу в Израиле с семью большими спальнями, пятью ванными комнатами и отапливаемым бассейном с джакузи. Чуть позже за криптовалюту стали продавать более крупные и дорогие жилые объекты. Так, на западе Франции, в королевской долине Дю Рояль, был выставлен на продажу роскошный замок площадью 900 кв.м., который раньше был свадебным дворцом с винодельней. Она сохранилась на территории замковой усадьбы, где разместились также виноградник, три парка, два леса и озеро. Известно, что замок был возведен для королей Луиса и Чарльза по заказу губернатора французского города Шательро.
С 2015 года недвижимость за криптовалюту стала предлагаться не только частными продавцами. Цифровые монеты постепенно начали принимать и крупные фирмы, специализирующиеся на продаже и аренде жилья. Биткоины и альткоины стал принимать британский оператор недвижимости Re/Max за аренду жилых и офисных зданий.
В России продавать дома за биткоины начала компания М9 Development в 2017 году. Первыми объектами стали дома в поселке «Радоcть» на Новорижском шоссе в Истринском районе Подмосковья. Кирпичный дом площадью 115 кв. м. можно было приобрести за 55 BTC, дом в 145 кв. м. за 64 BTC, а дом в 206 кв. м. — за 81 BTC. Однако сейчас на сайте компании нет никакой информации о том, что недвижимость можно купить за криптовалюту.
Почему выгодно приобретать дома за токены
Биткоин-консультант Джейк Брайан в недавнем интервью порталу Hgtv.com заявил, что главный плюс покупки недвижимости за биткоины — быстрота транзакций. Оплата занимает всего 10 минут и нет необходимости в банковской системе. К тому же покупка жилых и офисных помещений за криптовалюту позволяет сэкономить на налогах. Если здание приобретается на территории Европейского союза, то согласно законодательству ЕС сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. И это большой плюс, поскольку налоги в этом случае не взимаются ни с физических, ни с юридических лиц.
Где купить недвижимость за криптовалюту
Россиянам недвижимость в Европе проще всего приобретать через генконсульство Эстонии, получив виртуальное резидентство e-residence. Если покупать за цифровые монеты дома в России, то придется искать профессионалов, которые смогут грамотно составить договор. В прошлом году издание Ведомости рассказывало об опыте подмосковного застройщика M9 Development, который первый в стране стал продавать недвижимость за криптовалюту. Тогда управляющий партнер M9 Development Максим Морозов сообщал, что эксперимент привлек внимание многих покупателей, однако почти всех отпугнула сложная схема сделки, ведь в российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. В итоге четыре гражданина РФ смогли приобрести дома за биткоины. Однако все расчеты прошли в рублях, а компания просто выкупила у покупателей цифровые монеты по актуальному на тот момент курсу.
На сегодняшний день одним из самых популярных сайтов, предлагающих недвижимость за криптовалюту, считается bitcoin-realestate.com. Портал доступен в России, он позволяет оценить рынок и посмотреть, какие дома по всему миру можно купить или снять в аренду и сколько придется заплатить. Актуальные цены указаны в долларах, так как курс BTC слишком волатилен, однако сделки проводятся в цифровых монетах.
В 2017 году житель Америки приобрел квартиру в Украине через децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy. Сделка была осуществлена с помощью смарт-контракта, оплата проводилась в Etherеum. Также несколько раз объявления о продаже жилых помещений за криптовалюту появлялись и на русско-украинском сайте частных объявлений OLX.ua.
Какую выгоду дает токенизация недвижимости
В Киеве впервые в мире продали квартиру за криптовалюту
Это первая сделка с использованием Ethereum, биткойн для покупки недвижимости уже использовался
Это первая сделка по продаже недвижимости, зарегистрированная в блокчейн-сети Ethereum, указывает Propy
Основатель популярного издания о технологиях и стартапах TechCrunch Майкл Аррингтон купил за $60 000 квартиру в Киеве. При этом в качестве платежного средства использовалась вторая по популярности и капитализации в мире криптовалюта Ethereum. Об этом сообщил калифорнийский стартап Propy, участвовавший в сделке.
Это первая сделка по продаже недвижимости, зарегистрированная в блокчейн-сети Ethereum, указывает Propy. Стартап организует ведение децентрализованного реестра собственности на блокчейне Ethereum и работает как онлайн-магазин недвижимости.
Поскольку криптовалюты не являются на Украине платежным средством, то сделка была оформлена не как купля-продажа, а по договору обмена, рассказывает киевский юрист Артем Афян. Его компания помогала Propy структурировать сделку. В договорах обмена можно использовать любой актив, который можно оценить. А такую оценку участвовавшая в сделке криптовалюта Ethereum получила от независимого сертифицированного оценщика, объясняет Афян. По его словам, сделку зарегистрировал киевский нотариус, он же внес в государственный реестр недвижимости данные нового владельца квартиры, поэтому сделка полностью соответствует законам Украины.
Как только извлечение из реестра с указанием нового собственника было загружено в блокчейн-платформу Propy, продавец получил криптовалюту. В украинском реестре прав на недвижимость есть ссылка на транзакцию в сети Ethereum, сообщил технический директор Propy Алекс Волошин.
Биткойн уже был
На прошлой неделе отраслевое СМИ Cointelegraph сообщало о покупке дома за биткойны в американском штате Техас. Причем сделка в отличие от киевской была оформлена как продажа. Для этого продавцу пришлось конвертировать полученные биткойны в доллары и лишь тогда сделка была закрыта, сообщает Cointelegraph.
Кроме того, продавец и покупатель уплатили в бюджет налоги со сделки – правда, в гривнах, продолжает Афян. Государственное агентство по вопросам электронного управления Украины помогало в сделке: оно разъясняло нормы действующих законов и правильность их применения в такой сделке, рассказывает он. А платформа Propy помогла продавцу и покупателю найти друг друга, выступала посредником в уплате налогов, регистрировала сделку в сети блокчейн.
Представители украинского агентства по вопросам электронного правительства и Аррингтон не ответили «Ведомостям».
В июне российский застройщик M9 Development анонсировал, что готов продать за самую популярную в мире криптовалюту – биткойны коттеджи на Новорижском шоссе. В России как физические, так и юридические лица тоже могут совершать сделки с криптовалютой по договору мены, что не противоречит Гражданскому кодексу, считает партнер адвокатского бюро «Бузько и партнеры» Роман Бузько. Правда, для юридических лиц процедура усложняется тем, что бухгалтеру предстоит придумать, как отразить криптовалюты на балансе предприятия, рассказывает юрист.
Технология блокчейна уже применяется в различных сделках, и о ее возможной полезности для рынка недвижимости «Ведомостям» сообщал представитель Минкомсвязи. Но вот будущее криптовалют как платежного средства пока что под вопросом. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина выступает резко против использования криптовалют как денежных суррогатов. Она отметила и другие риски: анонимность транзакций и использование криптовалют для финансирования терроризма. Борьбу с криптовалютами начал и ЦБ Китая.
Для Украины признание таких сделок является, во-первых, хорошим способом показать миру свою технологическую продвинутость, рассуждает аналитик венчурного фонда Runa Capital Константин Виноградов. Во-вторых, это способ привлечения внешних инвестиций: владельцы криптовалюты ищут способ превратить ее в реальные активы.
Как в России?
В России такие сделки пока в диковинку. Первыми в РФ год назад выставили на продажу жилье за биткойны и эфириумы подмосковные застройщики: отличился M9 Development. Интересно, что многие топ-менеджеры этой компании сами активно занимаются добычей и торговлей криптовалютами. За 55 биткойнов в поселке «Радость» на Новорижском шоссе у них тогда можно было купить кирпичный дом площадью 115 кв. м (в рублевом эквиваленте – около 9 млн руб.). Как сообщил управляющий партнер M9 Development Максим Морозов, эксперимент привлек внимание покупателей. « Нам позвонили более 40 человек. Из них 10 доехали до коттеджей и потом до нашего офиса в сопровождении юристов. Многих отпугнула сложная схема сделки. В российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. К сожалению, не все российские юристы смогли разобраться в нюансах международного финансового права. В итоге купили дома только четверо. Но расчеты прошли в рублях: мы просто выкупили у покупателей биткойны по курсу», – рассказал Морозов. По его словам, все сделки проходили на высоком эмоциональном подъеме: «Шутка ли, люди купили биткойны еще по курсу $150–200, а уже через пару лет, когда стоимость цифровых активов выросла в 15–20 раз, до $3000–4000, приобрели дома стоимостью от 15 млн до 25 млн руб. В общем, наварились неслабо».
Владельцы криптоферм и трейдеры охотно фиксируют прибыль и в столице. Например, много шума на рынке жилья наделал покупатель апартаментов в «Москва-сити» за токены. Правда, и в этом случае расчеты по покупке объекта стоимостью около 40 млн руб. прошли также в рублях.
Несколько попыток провести похожие сделки было отмечено и на вторичном рынке. В августе прошлого года за 3000 биткойнов готовы были реализовать эксклюзивный коттедж в подмосковном поселке Николино. Сейчас за биткойны согласны продать особняк на Рублево-Успенском шоссе. Собственник выставил на продажу трехкомнатную квартиру площадью 114 кв. м в центре Москвы, в ЖК премиум-класса «Баркли парк» на улице Советской Армии, 6, с возможностью оплаты биткойнами, сообщили в Savills. Как объяснила PR-директор агентства Оксана Кобзарева, «сегодня многие владельцы элитного жилья декларируют намерение рассматривать вариант продаж с расчетами в криптовалюте, но дальше деклараций дело не идет: в России нет законодательной базы для таких сделок».
«К нам обращалось несколько клиентов с предложением провести сделку по продаже и покупке жилой недвижимости в Москве и Подмосковье с помощью криптовалюты. Но это были единичные случаи», – говорит управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов. По его словам, накануне Нового года реальная сделка сорвалась из-за того, что криптоактив покупателя за несколько дней обесценился сразу на 40%, пришлось все отложить до лучших времен. « Спрос и предложение на расчеты в криптовалютах практически на нуле», – подтвердил управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.
Развитие необычного инструмента тормозят и российские законы. « Расчеты за приобретение недвижимости в нашей стране должны производиться в рублях, даже если в ценнике указан долларовый эквивалент. Поэтому в краткосрочной перспективе мы не ожидаем массового появления покупателей с криптовалютой на российском рынке недвижимости», – говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. « Чтобы сделки с использованием криптовалюты стали массовыми в РФ, должна быть понятна структура таких взаиморасчетов. Сейчас у покупателя есть два проверенных рабочих инструмента: аккредитив и банковская ячейка. С криптовалютой не ясно, какая платежная платформа будет выполнять функции банка, насколько ей можно доверять. Неизвестно и в какой момент происходит расчет: до или после перерегистрации права собственности», – рассуждает Менжунов.
В Европе расчет по сделкам с цифровыми монетами происходит до перерегистрации права собственности. Что дает уверенность покупателю? В большинстве стран ЕС за чистоту сделки своим имуществом отвечает нотариус.
Первые сделки с использованием биткоинов
В марте 2013 г. было опубликовано самое первое объявление о продаже недвижимости за биткоины. Речь шла о маленьком клочке земли на территории Канады. Его владелец пожелал совершить сделку с помощью биткоинов, объяснив это тем, что они нужны ему для развития проекта в Сети.
Вслед за этим в 2014 г. мир узнал об еще одном случае продажи элитной недвижимости за биткоины. Виллу в Израиле выставили на продажу за 5 тыс. биткоинов, что на то время составляло порядка 3 млн. долларов.
Первым застройщиком на территории России, заявившем о продаже жилья за криптовалюту, стала компания М9 Development. В 2017 г. она реализовала за биткоины коттеджи в поселке у Новорижского шоссе.
Летом 2021 г. “отец” ресурса TechCrunch Майкл Аррингтон продал свою квартиру в Киеве на NFT-аукционе.
Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Ответ в течение 15 минут
Схема проведения сделки в России
Шаг 1 — найти продавца недвижимости, который хочет получить криптовалюту. Необходимо учитывать, что цена лота не может быть сразу определена в криптовалюте из-за ее волатильности. Поэтому количество криптовалюты, которая будет передана продавцу, определяется только в момент совершения сделки.
Шаг 2 — провести правовой анализ документов, подтверждающих право собственности продавца. В их числе: документы, на основании которых была приобретена недвижимость в собственность, технический план, выписка из ЕГРН.
Шаг 3 — осмотреть недвижимость и убедиться, что ее характеристики совпадают с информацией, указанной в документах.
Шаг 4 — убедиться, что у продавца имеется криптокошелек в нужной криптовалюте. Для этого можно провести пробный перевод небольшой суммы в криптовалюте со своего криптокошелька.
Шаг 5 — утвердить с продавцом схему сделки.
«Хотя криптовалюты нет в перечне объектов гражданских прав в ст. 128 ГК РФ, она признается имуществом в соответствии со ст. 17, 19, 21, 22 № 259-ФЗ. Самая простая схема сделки — это заключение договора мены криптовалюты на недвижимость или договора купли-продажи недвижимости, договора купли-продажи криптовалюты и соглашения о зачете встречных однородных требований, в котором продавец и покупатель должны указать свои взаимные обязательства», — говорит Жанна Улыбина.
Шаг 6 — проведение взаиморасчетов между сторонами. В случае заключения договора мены взаиморасчеты не производятся. Во втором случае после удостоверения нотариусом договора купли-продажи криптовалюты покупатель недвижимости переводит со своего криптокошелька криптовалюту на криптокошелек продавца недвижимости.
«Обе стороны должны получить подтверждение зачисления криптовалюты продавцу недвижимости. Как только такое подтверждение получено, нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимости и соглашение о зачете встречных однородных требований, после чего отправляет документы в Росреестр. Через пять дней сделка будет зарегистрирована, и покупатель получит на руки необходимые документы, подтверждающие его право собственности на объект недвижимости», — объясняет Жанна Улыбина.
История сделок
Первое объявление о продаже жилья за биткоины было опубликовано в марте 2013 года. Продавался дом на небольшом земельном участке в Канаде, а собственник тогда заявил, что ему необходимы цифровые монеты для развития интернет-проектов. В 2014 году появилось первое объявление о продаже элитной недвижимости. За 5 тыс. биткоинов (около $3 млн по курсу на тот момент) на рынок выставили виллу в Израиле с семью спальнями, пятью ванными комнатами и джакузи.
Первым российским девелопером, который заявил о продаже недвижимости за криптовалюту, стала в 2017 году компания М9 Development. Она выставила на продажу коттеджи в одном из поселков на Новорижском шоссе за биткоины. Но поскольку в России нет законодательства, регулирующего налогообложение криптовалюты, М9 наняла международную юридическую компанию, которая разработала структуру сделки с учетом особенностей нашего правового поля.
А в июне 2021 года была продана на NFT-аукционе киевская квартира основателя портала TechCrunch Майкла Аррингтона. Он приобрел эти апартаменты в 2017 году, и тогда сделка вошла в историю как первая продажа объекта недвижимости, полностью проведенная с помощью технологии блокчейн. Теперь же квартира вновь вошла в историю, став первым объектом недвижимости, проданным с помощью технологии NFT.
Окно в Европу
Купить в Европе за цифровые деньги жилую и коммерческую недвижимость несложно, даже выезжать за рубеж не нужно. Россиянам проще всего это сделать в одном из генконсульств Эстонии (Москва, Санкт-Петербург и Псков), получив e-residence. Виртуальное резидентство этой страны стоит 500 евро. Заполнив заявку, сдав биометрические данные (отпечатки пальцев, сетчатка глаза) и образец подписи, нерезидент ЕС после недолгой проверки получает ID-карточку. Электронная цифровая подпись открывает перед инвестором широкие возможности в юрисдикции Евросоюза. Если он, конечно, не находится в красном циркуляре Интерпола или под персональными санкциями. Например, можно подписывать все документы, в том числе налоговые, в любой точке мира. Это касается не только покупок недвижимости, можно открыть фирму, счет в банке и т. п. Но визу на въезд в Эстонию такое резидентство не обеспечивает.
С получением e-residence все сделки нерезидента на территории ЕС становятся легальными. После идентификации его личности не нужно доказывать налоговикам Евросоюза происхождение капитала. Это актуально, после того как США и ЕС резко ужесточили контроль за перемещением капитала россиян из офшоров. Многие банки в Прибалтике и на Кипре фактически прекратили работу с гражданами России, заморозив их средства на счетах. Запреты негативно отразились на локальных рынках недвижимости. Особенно это заметно в Латвии, Литве, Эстонии, Чехии и Англии. В Лондоне после дела Скрипаля начали выдавать ордера на арест российского имущества сомнительного происхождения.
E-residence позволяет покупателям обойти эти заслоны. Не нужно при покупке выезжать на территорию ЕС на собеседование и объяснять настороженным еврочиновникам происхождение денег, отвечать на другие неприятные вопросы. Сейчас сделки с фиатными валютами (евро, доллары) дороже и длительнее, чем сделки при помощи цифровых монет.
Технология сделки с помощью NFT-токенов
Продажа недвижимости за NFT-токены работает следующим образом. Сначала нужно юридически подготовить продажу объекта: владелец подписывает документы, которые будут закреплены за специально созданным для этого NFT-токеном. Вместе с этими бумагами токен может включать акты, отчеты, фотографии и даже видео. Именно NFT-токен служит доказательством права собственности, объясняет основательница и генеральный директор Propy Наталья Караянева. С юридической точки зрения тот, кто владеет токеном, является и владельцем объекта недвижимости, который этот токен представляет.
«NFT хранится в распределенном реестре и выставляется для продажи на NFT-маркетплейсе, например на OpenSea или Gemini’s Nifty Gateway. Потенциальные покупатели делают ставки. Как только определен победитель аукциона, он оплачивает покупку в фиате или криптовалюте. В ограниченный промежуток времени после получения денег продавцом NFT переводится в кошелек покупателя, и покупатель завершает оформление документов. Если что-то из этой цепочки не получается, то отменяется и сама транзакция», — поясняет Наталья Караянева.
Ситуация в мире
В тех государствах, где покупка недвижимости за криптовалюту не является нарушением, сделка проходит абсолютно законно и безопасно. Она проводится по законодательству страны, где расположена недвижимость.
В Индонезии покупатель и продавец подписывают договор, где указывают счет компании-продавца на самой большой бирже критовалюты INDODAX. Средства туда перечисляют в эквиваленте стоимости в долларах США. После получения криптовалюты компания продает ее через биржу и на ее счете оказываются уже доллары или местная валюта. Продавцу выставляют приходный ордер, подтверждающий произведенную оплату. Сделку проводят как и при оплате денежным переводом. При этом нет валютного контроля и не нужно подтверждать происхождение средств, отметил директор департамента инвестиций Kalinka Group Алексей Славута.
На территории США сделку проводят также, как и в Индонезии. Но все расчеты берет на себя нотариус. Он действует через счет эскроу и счет на бирже, который сам же и открывает. Деньги поступают к продавцу во время перехода права собственности на объект покупателю. Вся процедура проходит под кураторством нотариуса, но покупатель должен иметь подтверждение о происхождении данных средств.
NFT-токен и развитие рынка недвижимости
Приобретение недвижимости возможно и при помощи NFT-токенов. От других криптовалют токен отличается тем, что его нельзя делить на части и он невзаимозаменяем. Это означает, что одна монета содержит всю информацию (весь актив) об объекте продажи. Так как информация сохраняется в блокчейне, владелец токена способен доказать происхождение лота. Это делает покупку объекта прозрачной инвестицией.
Как провести сделку при помощи NFT-токенов
Для начала следует юридически приготовить продажу недвижимости: ее владелец должен подписать документы, которые закрепят за NFT-токеном, специально созданным для этого. Кроме бумаг в токен могут входить: отчеты, акты, фотографии и видеоролики. При этом доказательством права собственности будет именно NFT-токен, рассказала основательница и гендиректор Propy Наталья Караянева.
С юридической точки зрения владельцем объекта есть владелец токена. Место хранения NFT определяют в распределенном реестре. Токен выставляют на продажу на одном из NFT-маркетплейсов, таких как OpenSea или Gemini’s Nifty Gateway. Заинтересованные лица делают свои ставки. Победитель аукциона совершает покупку за криптовалюту или фиат. В определенный промежуток времени после того, как продавец получил средства, NFT переходят в кошелек покупателя. Заканчивает оформление необходимых бумаг покупатель. Если на каком-то из шагов возникают проблемы, транзакция отменяется, объяснила Караянева.
Как провести сделку в России
Если заключается договор мены, взаиморасчеты на проводят. В этом случае покупатель дома или квартиры производит перевод криптовалюты со своего кошелька на кошелек продавца, после чего нотариус заверяет договор. Криптовалюта отсутствует в перечне объектов гражданских прав в ст. 128 ГК РФ, но ее признают имуществом в соответствии со ст. 17, 19, 21, 22 № 259-ФЗ. Самой простой схемой сделки является оформление договора мены криптовалюты на недвижимость или договора купли-продажи дома или квартиры и соглашения о зачете встречных однородных требований. При этом покупатель и продавец указывают свои обязательства, отметила Жанна Улыбина.
Необходимо удостовериться, что криптовалюта поступила на кошелек продавца. После этого нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимости вместе с соглашением о зачете встречных однородных требований и направляет все это в Росреестр. По прошествии 5 дней сделку зарегистрируют и покупателю выдадут на руки все необходимые документы, которые подтверждают его право собственности на данную недвижимость, разъяснила Улыбина.
Ситуация в России
Оплачивать приобретение товаров и услуг криптовалютами в Российской Федерации запрещено п. 5 и п. 7 ст. 14 ФЗ-259. Как стало известно из текста стратегии развития финансового рынка до 2030 г., обнародованной Центробанком, в стране только одно платежное средство — рубль. Совершать сделки купли-продажи недвижимости с помощью криптовалют в РФ запрещается.
Покупатели, которые рассчитываются криптовалютой за покупку недвижимости, идут на большой риск. Так, Росреестр может отказаться регистрировать их переход права собственности. Кроме того, заключение такой сделки не дает права на имущественный вычет за покупку недвижимости. А еще, участников сделки могут привлечь за нарушение положений 259-ФЗ, объяснила партнер юридической компании “ЭБР” Жанна Улыбина.
Что же делать в этом случае? Как сказала эксперт, единственным выходом будет составление договора на покупку недвижимости в рублях и одновременное оформление сделки по продаже криптовалюты (опцион, зачет встречных требований) или же приобретение недвижимости посредством криптовалютного фонда (мена).
Без налогов
Покупка за криптовалюту домов, квартир, складов и отелей позволяет сэкономить на налогах. Как объяснили в налогово-таможенном департаменте Эстонии, согласно законодательству ЕС (постановление С-264/14 и документ № 892 комитета ЕС от 4.02.2016) сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. Таким образом, при покупке на территории Евросоюза недвижимости за криптовалюту налоги не взимаются. Данное правило действует не только в отношении физлиц, но и юрлиц.
«В Эстонии вообще нет налогов на недвижимость. Имущество физических и юридических лиц хорошо защищено: забрать недвижимость можно только через процедуру банкротства. Других вариантов нет. Но тем, кто хочет зафиксировать прибыль в бизнесе или продать актив, нужно заплатить налог на дивиденды – около 21%», – сообщил Руслан Гулида, ведущий эксперт таллинского отделения RE/MAX, одной из крупнейших международных сетей по торговле недвижимостью.
Схема сделки выглядит так: инвестор за рубли, евро или доллары покупает токены: биткойны или Sphere с его золотым фиксингом. Потом делает заказ местному риэлтору и покупает или берет в аренду понравившийся объект за криптовалюту. Все акты, валидированные нотариусами и юристами, отражаются в смарт-контрактах, которые в ЕС считаются действительными. Споры решаются при помощи арбитража ad hoc. « Первый дом за биткойны был продан у нас в 2013 г. Гражданин Финляндии, владелец криптофермы, купил за сумму, эквивалентную 1 млн евро, дачу под Таллином», – рассказал Гулида. « Наша компания давно принимает криптовалюту в качестве оплаты при покупке недвижимости. Чаще всего это происходит в Англии. С помощью биткойна и Sphere мы готовы продавать и сдавать в аренду недвижимость в 95 странах нашего присутствия», – говорит он.
В России сделки с криптовалютой вне закона
В России, согласно п. 5 и п. 7 ст. 14 ФЗ-259, запрещается оплата услуг и товаров криптовалютами. Из опубликованной Центробанком стратегии развития финансового рынка до 2030 года следует, что единственным платежным средством в России остается рубль. Совершение сделок купли-продажи недвижимости с расчетами в криптовалюте в России запрещено.
«Покупатели, расплачивающиеся криптовалютой за недвижимость, несут высокие риски, в том числе риск отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности. По такой сделке невозможно получить имущественный вычет на покупку недвижимости, а также есть риск привлечения к ответственности за нарушение требований 259-ФЗ», — говорит партнер юридической компании «ЭБР» Жанна Улыбина.
По ее словам, единственный выход для сторон, намеренных совершить сделку купли-продажи недвижимости с оплатой криптовалютой в России, — это заключение договора на покупку недвижимости в рублях с одновременным заключением сделки по продаже криптовалюты (опцион, зачет встречных требований) или покупка недвижимости через криптовалютный фонд (мена).
Зачем покупать недвижимость за криптовалюту?
Покупка недвижимости за криптовалюту — это не только способ обхода конвертации средств в фиат и возможность проводить сделки быстрее. У такого способа оплаты есть и другие преимущества.
Один из плюсов — это упрощение бюрократических нюансов при инвестициях в недвижимость. Строительные компании могут токенизировать активы и продавать доли за криптовалюту. Такой подход упрощает процесс инвестирования с бюрократической точки зрения. Инвестор покупает долю активов и при этом ему не нужно заморачиваться с оформлением владения недвижимостью. Также это снижает порог входа. Токенизированные доли могут стоить значительно меньше обычных.
Сидя дома в России, можно купить недвижимость в другой стране, получать пассивный доход или продать ее, когда актив подорожает.
Покупка недвижимости за криптовалюту также позволяет платить меньше налогов или вообще их не платить. В некоторых странах нет налогообложения на заключение таких сделок.
Также криптовалюты дают возможность вывести из страны необходимую сумму для покупки недвижимости за границей. Так как существуют ограничения в $10 000 на вывоз наличных из страны, а с российской банковской карты снять деньги не получится, оплатить покупку будет крайне сложно. Вы вряд ли найдете квартиру в Дубае или дом в Португалии за $10 000. Криптовалюты же не ограничивают количество денег, которое можно держать на кошельке. Вы просто переводите деньги на счет продавца и счастливые идете в свою новую квартиру.
Стоит учесть, что не во всех странах можно оплатить недвижимость напрямую из кошелька, иногда необходимо обналичить деньги в фиат.
С какими сложностями при покупке недвижимости за криптовалюту можно столкнуться?
В первую очередь сложности вызывает поиск продавца, так как криптовалюты — это не самый популярный способ оплаты.
Также стоит учитывать волатильность курса, но эту проблему можно избежать, держа деньги в стейблкоинах.
NFT-токен как будущее рынка недвижимости
Недвижимость можно приобрести также с помощью NFT-токенов. Главное отличие NFT-токена от других криптовалют заключается в том, что он невзаимозаменяем (в отличие от тех же биткоинов) и не делится на части. То есть в одной монете содержится вся информация (весь актив) о продаваемом объекте. Информация хранится в блокчейне, поэтому владелец токена может доказать происхождение лота. Это превращает покупку объекта в понятную инвестицию.
Как россияне покупают недвижимость за криптовалюту
В Европе это можно сделать с помощью «электронного резидентства», в России – на основе опциона и взаимозачетов
Чтобы купить в Эстонии за цифровые деньги реальную недвижимость, россиянам нужно получить «электронное резидентство» страны
Сделки с любой недвижимостью с использованием криптовалюты разрешены в американских штатах Нью-Йорк, Калифорния и Флорида. Без проблем купить с ее помощью жилье, арендовать офис или магазин можно в Англии, Швейцарии, Эстонии и эмирате Дубай (ОАЭ). Покупатели соглашаются на такой вариант расчетов: сделки считаются безопасными, легальными и совершаются быстрее традиционных. Помимо экономии времени такой способ позволяет нерезидентам ЕС легализовать инвестиции и избежать уплаты налогов.
Чаще всего в расчетах используются две наиболее крупные по капитализации виртуальные монеты: биткойн и эфириум. В цифровых финансах биткойн, как и доллар в мире фиатных денег, является глобальным средством расчета, именно в нем большинство трейдеров фиксируют прибыль. Эфириум благодаря смарт-контрактам гарантирует безопасность и оперативность.
В последнее время частных покупателей недвижимости заинтересовали проекты, ориентированные не на спекуляции и майнинг, а исключительно на платежи. Так, платформа Ripple, технически опередившая такие привычные способы денежных переводов, как SWIFT и Western Union, уже потеснила позиции японских и корейских банков, закрепившись в топ-3 крипторынка.
В этом году популярным виртуальным деньгам вызов бросили несколько амбициозных стартапов. В Юго-Восточной Азии бум IOS. Китайцы активно проводят сделки по покупке квадратных метров с помощью этих токенов. В Западной Европе (особенно в Скандинавии при посредничестве агентства недвижимости Just-Sold) за короткий срок завоевал авторитет стартап Coinify. Эта датская цифровая валютная платформа позволяет проводить криптовалютные платежи клиентам из 115 стран.
В Восточной Европе в фаворитах значится проект Sphere. Как сообщил один из его руководителей – юрист Дмитрий Лунин, децентрализованная площадка создана для c2c-, b2b-, b2c-платежей с открытым исходным кодом. Его главная особенность – SPH обеспечен материальным активом, ETF или инвестзолотом 999.99, которые хранятся в депозитариях банков Франкфурта, Таллина и выступают как средство обмена. Цена одного токена равна одной тройской унции, определяемой по курсу LBMA на момент покупки или продажи. Sphere из-за привязки к золоту обладает низкой волатильностью, поэтому стартап в первую очередь привлек внимание риэлторов и страховщиков.
А как у них
Пока покупка недвижимости за криптовалюту разрешена лишь в нескольких странах, включая США, Индонезию, Сингапур и Швейцарию. Сделка по покупке жилья за криптовалюту абсолютно безопасна и законна — если она происходит в рамках законодательства страны, где находится недвижимость.
«Приведу пример, как это происходит в Индонезии. Покупатель заключает договор с продавцом, в котором указан счет компании-продавца на крупнейшей местной криптобирже INDODAX, и переводит туда средства в эквиваленте стоимости в долларах США. Компания, получив криптовалюту, продает ее на бирже и зачисляет себе на счет уже доллары или местную валюту. Продавцу выставляется приходный ордер с подтверждением о произведенной оплате. Сделка проходит так же, как и при оплате через денежный перевод. В данном случае отсутствуют валютный контроль и необходимость подтверждения происхождения средств», — говорит директор департамента инвестиций Kalinka Group Алексей Славута.
В США сделка проходит по той же схеме, что и в Индонезии, но все расчеты ведет нотариус через счет эскроу и счет на бирже открывает тоже он. Продавец получает деньги в момент перехода права собственности на объект покупателю. Всю процедуру курирует нотариус, но в США у покупателя попросят подтверждение о происхождении средств.
Юрий Брисов, преподаватель Moscow Digital School:
— Пока по криптовалютам нет четких установленных процедур. Во многих странах у вас попросят раскрытие конечной экономической цели, чтобы не подпасть под нарушение закона о ценных бумагах. Про наш опыт могу сказать, что когда мы подсчитали транзакционную логистику, поняли, что такая схема может окупиться только на массовых типовых сделках. Приобретать дом за криптовалюту для частного пользования в Европе или США пока преждевременно.
