Проект приказа Минстроя России
На портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект приказа Минстроя России Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Напомним, что Постановлением Правительства РФ №266 от 28.04.2005 были утверждены формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения (Заявление) в многоквартирном доме (МКД) и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки (Решение) в МКД.
Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, 558-ФЗ от 27.12.2018 были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме. Согласно этим изменениям форма Заявления и Решения устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В 2022 году Минстрой России разместил на портале проектов нормативных правовых актов проект Постановления Правительства РФ О внесении изменений в акты Правительства Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме.
Позже Постановлением Правительства РФ №182 от 09.02.2023 в Положении о Минстрое России было закреплено, что уполномоченным органом по разработке формы Заявления и Решения о переустройстве и (или) перепланировке помещения в МКД является Минстрой.
Документы, прилагаемые к заявлению:
- Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в МКД;
- Проект переустройства и (или) перепланировки;
- Протокол общего собрания собственников помещений в МКД;
- Паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения;
- Согласие членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение по договору социального найма;
- Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки.
Из формы Заявления и Решения исключено указание на срок и режим производства ремонтно-строительных работ.
Общественное обсуждение документа продлится до 8 декабря текущего года.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
- Принят законопроект о техническом обследовании МКД при реализации программы капремонта
- Верховный Суд: обязать УК установить контейнерную площадку на придомовой территории МКД можно, если это соответствует отраслевым нормам
|—————————————|————————————————————————————————————————————————————-|———————————————————————————————————————————————————————————————————————————|
| Согласование | Перепланировка требует согласования с органами местного самоуправления или государственной власти субъектов для городов федерального значения | Реконструкция требует разрешения органов местного самоуправления или государственной власти. При этом необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию нового поголовно объекта |
| Изменение площади | Перепланировка не предполагает изменения площади помещения, только его конфигурацию | Реконструкция может предполагать как уменьшение, так и увеличение площади объекта |
| Необходимость проектной документации | Перепланировка может быть проведена без разработки проектной документации | Для реконструкции обязательно наличие проектной документации, которая прошла экспертизу |
Таким образом, перепланировку можно проводить без составления проектной документации и согласования с органами строительного надзора, однако это не рекомендуется. Реконструкция же требует соблюдения всех строительных норм и получения соответствующего разрешения.
Отсутствие согласования или нарушение строительных норм при перепланировке или реконструкции может привести к ответственности, штрафам и даже демонтажу объекта. Поэтому перед любыми изменениями в помещении следует тщательно изучить законодательство и согласовывать все действия с компетентными органами.
| ———————————— | ——————————————————————————————————————————————————— | ————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————- |
| Объект, на который направлены работы | Если помещение находится в многоквартирном доме и вы меняете его конфигурацию, требующую внесения изменений в технический паспорт, то это перепланировка | В случаях, когда работы проводят в отношении здания или нежилого помещения, которое в нем находится, и в результате меняются параметры такого объекта или помещения либо вы заменяете, восстанавливаете несущие конструкции, то это реконструкция |
Содержание:
Готовое решение: Что такое реконструкция здания и как ее провести
Чем перепланировка отличатся от переустройства
Переустройство помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, например прокладка новых или замена старых электрических сетей. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ).
Обе процедуры можно проводить одновременно или по отдельности. Процедура согласования этих процедур регулируется гл. 4 ЖК РФ.
Как провести перепланировку нежилого помещения
Чтобы провести перепланировку, нужно подготовить документы и подать их в уполномоченный орган.
Какие документы подготовить
Для согласования перепланировки помещения в многоквартирном доме подготовьте заявление и еще ряд документов (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ).
Заявление о перепланировке
Форма заявления утверждена подзаконным актом (Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266).
Обратите внимание, в данной форме говорится о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В отношении нежилого помещения рекомендуем дополнительно проконсультироваться в уполномоченном органе по вопросу ее заполнения.
Чтобы согласовать перепланировку, потребуются документы:
- Правоустанавливающие документы на помещение, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН.
Документы следует предоставлять в подлиннике или в виде нотариально заверенных копий.
Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки.
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на перепланировку. Документ предоставляется только в тех случаях, когда перепланировка невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме. Требования к оформлению таких протоколов утверждены Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/п.
Ряд документов могут потребоваться дополнительно (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ):
- Правоустанавливающие документы на помещение, если право на него зарегистрировали в ЕГРН.
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки
Орган, который осуществляет согласование, не имеет права требовать документы, не предусмотренные законом (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).
Пример из судебной практики
У предпринимателя в собственности было нежилое помещение, и он решил провести там перепланировку. Он подготовил и подал необходимые документы, но получил отказ. Госорган обосновал отказ тем, что среди документов не было протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на перепланировку. Не согласившись с отказом, он обратился в суд.
- перепланировка заключалась в образовании 19 нежилых помещений и мест общего пользования в границах нежилого помещения, принадлежащего предпринимателю;
- перепланировка не предполагала присоединение части общего имущества в многоквартирном доме;
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на перепланировку не требовался.
В итоге суд указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов, кроме документов, истребовать которые у заявителя разрешает закон (ч. 2, 2.1, 3 ст. 26 ЖК РФ). Решение органа местного самоуправления об отказе в согласовании перепланировки суды признали незаконным.
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.03.2022 по делу № А74-9111/2021
Куда подать документы
Документы нужно подать в уполномоченный орган по месту нахождения помещения. Их можно подать следующими способами (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
- непосредственно в сам орган;
Обратите внимание, органы местного самоуправления (органы государственной власти городов федерального значения) могут предусмотреть и другие способы подачи документов. Например, в электронном виде, в том числе путем заполнения формы заявления онлайн на региональных порталах госуслуг. Рекомендуем ознакомиться с порядком согласования перепланировки, действующим на вашей территории.
Например, в Москве подать заявление на согласование перепланировки можно на официальном портале мэра Москвы.
Когда нужно получить решение
Решение о согласовании перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, должен принять не позднее чем через 45 дней со дня представления в него необходимых документов или со дня их передачи МФЦ, если вы подали документы через него (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
Документ, подтверждающий принятие решения, выдают заявителю или направляют по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
Такой документ является основанием для перепланировки (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ). После того как вы его получите, можно начинать соответствующие работы.
Если имеются основания для отказа, например проект перепланировки не соответствует требованиям закона, то вы получите решение об отказе в согласовании перепланировки (ст. 27 ЖК РФ).
Пример из судебной практики
У предпринимателя было в собственности нежилое помещение в многоквартирном доме и договор аренды прилегающего к нему земельного участка. Он решил провести перепланировку, а именно создать новый вход и организовать зону разгрузки около него.
Он обратился с заявлением о согласовании проекта перепланировки нежилого помещения в администрацию города, но ему отказали. Отказ был мотивирован тем, что из представленных на перепланировку документов следует, что новый вход будет создан на месте существующего оконного проема. Исходя из этого, выполнение работ может изменить конструктивные характеристики дома и ухудшить его надежность и безопасность. Предпринимателю порекомендовали оформить разрешение на реконструкцию нежилого помещения в соответствии с положениями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Предприниматель с отказом не согласился и обратился в суд.
Три инстанции поддержали администрацию города. Отказ в согласовании перепланировки правомерен, поскольку в результате выполнения вышеназванных работ изменится конструкция дома.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.01.2023 № Ф01-7882/2022 по делу № А79-3081/2022
Каковы последствия самовольной перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме
В случае самовольной перепланировки, без получения соответствующего разрешения, возможны различные негативные последствия.
Административная ответственность
На федеральном уровне за самовольную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме установлен штраф (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ):
для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей;
для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей;
для юридических лиц и ИП — от 40 000 до 50 000 рублей.
Обязанность восстановить помещение в прежнем состоянии
Если узаконить перепланировку невозможно, собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно подвергнуто перепланировке, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
При этом если перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, то на основании решения суда помещение может быть сохранено в перепланируемом состоянии (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Пример из судебной практики
Предприниматель осуществил перепланировку принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме без согласования. А именно демонтировал стену, устроил изолированный вход, установил железную дверь, оконный проем.
Перепланировку выявили в результате осмотра помещения представителем департамента градостроительства администрации города. Предпринимателя уведомили, что ему необходимо привести помещение в первоначальное состояние.
Предприниматель ничего делать не стал, и департамент обратился в суд. Ответчик предъявил встречный иск о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии. Свою позицию он обосновал тем, что права и законные интересы третьих лиц при перепланировке не нарушены, угрозы жизни и здоровью граждан нет.
- как показали экспертизы, работы по перепланировке выполнены в соответствии с требованиями градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, пожарной безопасности;
- сохранение спорного помещения в перепланированном состоянии не нарушает прав и законных интересов других граждан и не создает какую-либо угрозу их жизни или здоровью;
- выполнение работ по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние приведет к ухудшению состояния этого помещения и неблагоприятным последствиям, а именно конструктивное исполнение эвакуационного выхода не обеспечит безопасную эвакуацию людей при пожаре.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.05.2021 № Ф02-1863/2021 по делу № А33-740/2017
Если перепланировку не удастся отстоять в судебном порядке, то помещение нужно будет вернуть в первоначальное состояние. В противном случае суд по иску уполномоченного органа может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Обязанность по приведению помещения в прежнее состояние будет возложена на нового собственника (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Регламентируется данная процедура главой 4 Жилищного кодекса РФ.
Переустройство помещения в многоквартирном доме (Далее — МКД) представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД.
Перепланировка помещения в МКД представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД, может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Важные моменты, которые мы отметили:
Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:
расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие (кухню в жилую комнату переносить нельзя — устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры);
объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
снос несущих стен и колонн;
вынос радиаторов на лоджию или балкон;
подключение теплых полов к центральному отоплению;
присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Возможные варианты перепланировочных работ:
снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение?
Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно.
За соблюдением собственниками объектов требований ЖК РФ следит Жилищная инспекция.
Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. Ст. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
Изучая тему наткнулись на фразу, что нужно согласовывать замену конструкции полов, если дом с деревянными перекрытиями.
Полезли искать. изменение конструкции пола не является перепланировкой/переустройством помещения в МКД в силу ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ.
При этом в Постановлении правительства Москвы от 25.10.2011 г. N 508-ПП, в перечне работ, которые необходимо согласовывать значится: «Устройство послойной конструкции пола». Поэтому нужно обращать внимание еще и на региональные регламенты.
Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:
Документ, подтверждающий право собственности;
Технический паспорт жилья;
Заявление (бланк выдадут по месту обращения);
Проект или эскиз перепланировки в двух экземплярах.
Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг.(Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в департамент культурного наследия).
Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.
Важно отметить, что срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. НО если вы не успели – то можно подать заявление на продление.
После он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
По окончании работ, необходимо будет получить акт приемки (акт приемочной комиссии после переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД).
Далее кадастровый инженер подготовит на основании таких документов технический план и все – можно подавать документы в Росреестр.
Иногда в перепланировке отказывают. В такой ситуации узаконить ее можно через суд.
Для начала подготовить пакет документов: выписка из ЕГРН (или другие документы о праве), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Далее сообщите информацию в отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании; напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы.
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры.
Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).Важно, что Если нужно согласовать существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись.
В случае сложного ремонта лучше обратиться в проектную компанию, у которой есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Что касается нежилых помещений:
Для нежилых объектов таких понятий нет, однако в некоторых регионах России изданы свои нормативные акты, которые регламентируют проведение перепланировки в нежилых зданиях. Если вам предстоит перепланировка, оформление документов нужно начать с проекта.
Так как зачастую в нежилых помещениях перепланировка связана с переустройством. В этом случае потребуется согласование нескольких разделов проектов, либо составление единого проекта с самостоятельными разделами проектной документации.
Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции.
Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до работ, получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.
Перепланировка производственных помещений не имеет отдельного регулирования и на нее распространяются нормы о нежилых помещениях.
Перепланировка в отдельно стоящих зданиях не требует получения разрешения на строительства – работы выполняются на основании проектной документации.
Разрешение на перепланировку помещений в нежилых зданиях можно получить у их собственника.
Зачастую самым сложным вопросом при согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме становится именно получение согласия собственников жилья. Эта процедура не уведомительная, а уже является полноценной работой по проведению собрания и получению необходимых протоколов.
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2023 году будет состоять из следующих действий:
выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
оформление договора на изготовление проектной документации;
выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Ответы на вопросы:
1. Что такое перепланировка нежилого помещения
2. Что понимается под реконструкцией нежилого помещения
3. Чем перепланировка отличается от реконструкции
1. Что такое перепланировка нежилого помещения Под перепланировкой помещения в многоквартирном доме понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения ( ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Согласование перепланировки проводится органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органами госвласти этих субъектов (п. 7 ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ). Например, в г. Москве Требования к проведению перепланировки помещений в многоквартирных домах и порядок ее согласования приведены в Постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП. В нем установлен перечень работ, которые могут проводиться при перепланировке. К ним относится, например, устройство несущих стен или проемов в них, устройство или заделка проемов в таких стенах. Таким образом, если вы планируете провести указанные работы в помещении, которое расположено в многоквартирном доме, то вам нужно согласовать перепланировку помещения.
2. Что понимается под реконструкцией нежилого помещения Понятие реконструкции установлено в Градостроительном кодексе РФ применительно к объектам капитального строительства (например, зданиям, сооружениям). Помещение к ним не относится — оно является частью здания или сооружения (п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений). При реконструкции выполняются такие работы, в результате которых изменяются параметры самого объекта капстроительства или его частей либо производится замена, восстановление несущих строительных конструкций, кроме их отдельных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ). Следовательно, если вы планируете провести в помещении работы, которые повлекут изменение его параметров, либо заменить (восстановить) несущие конструкции, то нужно проводить реконструкцию объекта капстроительства в целом. В то же время в некоторых случаях проводится не реконструкция, а перепланировка нежилого помещения (если оно расположено в многоквартирном доме и не подпадает под реконструкцию здания в целом).
3. Чем перепланировка отличается от реконструкции Как уже рассмотрено выше, основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого они могут проводиться. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, и включает в себя установленные работы. Если же работы проводятся в отношении здания (сооружения) или нежилого помещения, которое в нем находится, и в результате меняются параметры такого объекта (или помещения) либо вы заменяете, восстанавливаете несущие конструкции, то это будет являться реконструкцией.
А вы делали перепланировку? Расскажите о проблемах с которыми вы сталкивались на опыте.
