Содержание:
Как заключить договор мены квартиры
Для того чтобы заключить договор мены квартиры, необходимо выполнить несколько шагов:
Составление договора: Найдите образец договора мены квартиры или обратитесь к юристу для его составления. Укажите все условия сделки и данные сторон.
Подписание договора: После составления договора и проверки его юристом, стороны должны подписать документ.
Регистрация сделки: Возможно, что для заключения договора мены потребуется его государственная регистрация в органе регистрации прав.
Переоформление прав собственности: После всех формальностей, необходимо переоформить права собственности на нового владельца квартиры.
Оформление всех документов: Сохраните все документы, связанные с сделкой, для последующего использования.
Важные моменты при составлении договора мены
Правильное оформление: Договор должен быть составлен в соответствии с законодательством РФ и содержать все необходимые данные.
Полномочия сторон: Убедитесь, что все стороны сделки имеют право на совершение таких действий и не ограничены законом.
Подробное описание имущества: В договоре необходимо детально описать квартиру, которая меняется.
Условия сделки: Определите все условия сделки, включая сроки, порядок расчетов и другие важные моменты.
Соблюдение всех указанных моментов при составлении договора мены позволит избежать недопониманий и споров между сторонами после его заключения.
Имейте в виду, что информация в данной статье предоставляется исключительно в ознакомительных целях. Если у вас возникли вопросы или сомнения, всегда лучше проконсультироваться с юристом или специалистом в области недвижимости.
Как оформить обмен квартирами?
Для того чтобы оформить обмен квартирами, с доплатой или без нее, следуйте данным шагам:
Составьте список желаемых критериев для новой квартиры. Это может быть район, количество комнат, площадь и другие параметры.
Найдите потенциального партнера для обмена. Это может быть объявление в интернете, устное соглашение с знакомым или поиск через агентство недвижимости.
Проведите оценку квартиры. Это важно для того, чтобы иметь представление о стоимости вашего жилья и жилья вашего партнера.
Составьте договор обмена. Обычно в нем указываются все условия обмена, включая доплату, перечень имущества и т.д.
Заключите договор. После того как все условия обсуждены и согласованы, заключите договор обмена квартирами.
Оформите обмен в соответствующих государственных органах. Не забудьте оформить все необходимые документы для юридической чистоты сделки.
Следуя этим шагам, вы сможете успешно оформить обмен квартирами с доплатой или без нее.
Альтернативные сделки на рынке недвижимости
Как говорит председатель совета директоров компании Бест-Новострой Ирина Доброхотова, более 70% сделок с недвижимостью являются альтернативными. Подавляющее большинство продавцов квартир предполагают приобрести что-либо взамен, реализовав свои конкретные цели:
- улучшить жилищные условия,
- либо, наоборот, получить доплату за счет переезда в квартиру меньшей площади или в район с более низкой стоимостью квадратного метра.
Причины проведения альтернативных сделок
Это может быть разъезд с родителями или соседями по коммунальной квартире, или же просто переезд в аналогичное жилье, расположенное в другом районе (например, поближе к работе).
Свободная продажа встречается значительно реже и касается квартир, в которых продавец, как правило, не проживает. Например, инвесторы вкладываются в новостройки на стадии строительства, а затем продают эти квартиры после сдачи объекта.
Примеры альтернативных сделок
Это может быть квартира, доставшаяся по наследству, в которой нет необходимости, и ее могут продать, чтобы вложить деньги во что-либо иное: например, в строительство загородного дома или приобретение недвижимости за рубежом, — считает эксперт.
Руководитель департамента городской недвижимости компании НДВ-Недвижимость Светлана Бирина в свою очередь отмечает, что на сегодняшний день на альтернативы приходится 45% от общего количества проводимых сделок на вторичном рынке. В сделках участвуют совершенно разные клиенты, у каждого из которых своя ситуация.
Сложности альтернативных сделок
Бывает, что в одной альтернативной цепочке встречаются и дешевые квартиры с комнатами, и дорогое жилье.
Один из самых сложных процессов при альтернативах — это одновременное расселение многокомнатных коммуналок, в которых проживают 5-6 разных семей, и более. Здесь важно учесть интересы каждого собственника. А их много, у всех разные возможности, бюджет и пожелания, — говорит Светлана Бирина.
Тенденции на рынке недвижимости
Альтернативные сделки широко распространены не только на рынке вторичного жилья, но и в новостройках.
По словам председателя совета директоров компании Бест-Новострой Ирины Доброхотовой, условно можно назвать сделку альтернативной в том случае, если владелец вторичной квартиры желает продать имеющееся жилье и приобрести квартиру в новостройке. В таком случае ему остается подобрать подходящий вариант в новом доме и найти покупателей на готовую квартиру.
По оценке аналитиков компании, около 20% покупателей приобретают новое жилье за счет продажи старого. Если средств от продажи вторички недостаточно для покупки новой квартиры, возможно оформление ипотеки.
Ипотека при альтернативной сделке
Эксперты сходятся в одном: без дополнительных средств при альтернативных сделках с жильем зачастую не обойтись.
Клиенты оформляют ипотеку или доплачивают из собственных средств, — отмечает Светлана Бирина. — В целом альтернативы — одни из самых трудоемких операций на рынке вторичного жилья, и оформление кредита может еще больше осложнить сделку.
Ирина Доброхотова уверена: рынок ипотечного кредитования сегодня очень гибкий, и возможно проведение альтернативных сделок самой разной сложности, например, продажа квартиры, приобретенной в ипотеку и находящуюся в залоге, с последующим приобретением другой квартиры также в ипотеку.
Исполнительный директор компании Миэль — Сеть офисов недвижимости Алексей Шленов отмечает, что зачастую ипотека — то условие, без которого многие сделки не могут состояться. Средняя сумма кредита в Москве на сегодняшний день составляет порядка 4 млн рублей. Это как раз та сумма, которая зачастую необходима покупателям в качестве доплаты для улучшения жилищных условий, — уточняет он.
Налог с дохода при продаже квартиры
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Если это ваше единственное жилье, достаточно будет трех лет. Но если с момента регистрации права прошло меньше, тогда придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что минимальный срок владения установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если это ваше единственное жилье, минимальный срок владения — три года, а не пять. То есть вы сможете продать квартиру уже через три года с момента, как стали собственником. Уплачивать налог не придется.
Если за 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности к покупателю у вас в собственности не будет другого жилья, то проданная квартира будет признана единственным жильем. Совместная собственность в этом случае тоже учитывается.
Если жилье не единственное или прошло меньше трех лет, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.
Государство готово вернуть от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на и смотрит договор Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, вы реально обменивали квартиру на другую, доход либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Оплата налогов
Сделки с равноценной недвижимостью не облагаются налогом, так как обменять квартиру на квартиру без доплаты получится только без получения прибыли. Если же в сделке появляются деньги, то на неё распространяется НДФЛ в размере 13%. Но согласитесь, это меньше, чем если платить налог за всю стоимость квартиры, как при купле-продаже.
Можно ли обменять квартиру с доплатой, избежав налогов вообще? Да, если вы соответствуете одному из критериев:
владеете квартирой минимум три года, если она является единственным жильём, получена в наследство, подарена или передана по договору ренты;
зарегистрировали право собственности минимум пять лет назад — тут без особых условий.
Такие же правила действуют при альтернативной сделке.
Особенности обмена
Встречные сделки позволяют получить новое жилье с минимальными временными потерями: вы просто переезжаете в другую квартиру, а в вашу недвижимость заезжают покупатели. Можно пойти на равноценный обмен без доплаты — например, выбрать жилье побольше, но ближе к окраине. Также можно получить доплату или доплатить самому, если вы собираетесь покупать квартиру дороже той, которую продаете.
Наша база объектов
Санузел — раздельный или совмещенный
Комнаты — проходные или изолированные
Площадь — м² и более
Ремонт — косметический или капитальный
В базе данных по обмену вторичного жилья представлены однушки, двушки, трешки, четырехкомнатная и пятикомнатная недвижимость, дома, коттеджи и другие объекты. Можно выбрать жилплощадь ближе к окраине или центру города, в кирпичном, панельном, блочном здании, с центральным или индивидуальным отоплением. Общее количество объектов в каталоге — .
Оформление документов
В перечень основных документов, которые потребуются от вас для заключения договора мены, входят:
общегражданский паспорт владельца жилых квадратных метров,
документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру,
выписка из ЕГРН,
кадастровый паспорт обмениваемой недвижимости,
справки, подтверждающие отсутствие долгов по коммуналке и налогам,
справка о составе вашей семьи,
квитанция оплаты государственной пошлины,
заявление с просьбой о регистрации сделки,
текст договора.
Если вы являетесь собственником квартиры и при этом состоите или ранее состояли в браке, от вас также потребуется предоставить свидетельство о браке или его расторжении и нотариально заверенное письменное согласие супруги/супруга, если жилье было приобретено вами в период действия брачных обязательств.
Ваша квартира находится в залоге у банка, поскольку вы купили ее с использованием ипотечного кредита? В таком случае вам придется получить согласие банка на сделку.
Договор мены между близкими родственниками
Закон не ограничивает возможных участников договора мены. То есть это могут быть как родственники, так и знакомые или просто заинтересованные в сделке (и никогда друг друга ранее не видевшие) люди. Тем, кто состоит в родстве, конечно, проще договориться.
Например, у родителей есть большая трехкомнатная квартира, в которой они жили, пока подрастали дети. Когда дети разъехались, завели собственную семью и «переросли» первое жилье (часто это квартира-студия или небольшие одно- или двухкомнатные квартиры), они вполне могут заключить договор мены с родителями. Будет по нему доплата за «трешку» или нет — предмет внутрисемейного обсуждения.
Чем отличается мена от обмена
Юристы предупреждают: следует различать договор мены и обмена. Разница в том, что обмен подразумевает передачу права на пользование жилым помещением (или другим имуществом) и его правила закреплены в Жилищном кодексе.
А мена — это передача права собственности от владельца одного предмета другому. Ее условия прописаны в Гражданском кодексе. Например, обмен квартирами возможен между нанимателями по договору социального найма. Но такую схему нужно будет согласовывать с собственником (обычно это муниципалитет).
Как происходит мена долей в собственности
Доля в квартире тоже может быть предметом договора мены. Но для того, чтобы его заключить с посторонним желающим или даже с родственником, потребуется согласие остальных собственников. У них есть преимущественное право как покупки, так и мены, поэтому придется сначала предложить сделку им.
Как только получен отказ, можно заключать договор с тем, кто в нем заинтересован. Обязательное условие мены долей — сделку должен заверить нотариус. В остальном правила похожи на те, что действуют для мены целого жилья: доли должны быть в собственности, не в ветхом доме и не в служебном помещении (даже жилом).
Если доля принадлежит несовершеннолетнему, понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Когда собственник младше 14 лет, его представляет опекун, с 14 до 18 лет молодой владелец доли ставит свою подпись в договоре сам, и то же делает опекун или представитель.
Стоит помнить, что сделку никогда не одобрят, если предполагается, что несовершеннолетний получит меньшую долю. Она должна быть соразмерной или больше. Для органов опеки и попечительства важно, чтобы сделка была однозначно выгодной для несовершеннолетнего.
Как продать долю в квартире, читайте в нашей статье.
Особенности договора мены
Чтобы понять, как оформляется обмен квартир, нужно сначала выяснить, что подразумевает под собой договор мены. Традиционное понимание слова «обмен» в отношении жилой площади означает передачу друг другу собственниками жилья прав на имеющуюся у них недвижимость, если они считают ее равноценной. Но на деле смысл этого слова в наши дни остался лишь чисто номинальным.
По сути, договор мены сегодня подразумевает сделку взаимной купли-продажи. От обычной купли-продажи она отличается тем, что:
обе стороны, заключающие такой договор, одновременно являются и продавцами, и покупателями;
в качестве оплаты выступают не деньги, а другая недвижимость;
в случае различия финансовых оценок жилых объектов разница их стоимости вносится деньгами как доплата.
Важным преимуществом договора мены является возможность сторон вернуть себе прежнее жилье, если сделка по каким-либо причинам будет признана недействительной.
Как обменяться квартирами при их значительной неравноценности? В подобной ситуации вы можете воспользоваться альтернативной сделкой, которая также обычно называется встречной продажей. Ею пользуются, когда разменивают, к примеру, трехкомнатную квартиру на двухкомнатную и комнату или две «однушки» на «двушку», а также в широком ряде других случаев. При этом одновременно заключаются отдельные договоры на покупку и продажу каждого объекта недвижимости, а самих участников сложной составной сделки становится трое или более.
Составление текста договора
Как происходит обмен квартирами с доплатой с точки зрения оформления договора? Вы выполнили оценку обеих квартир, согласовали ее с представителем другой стороны сделки и выяснили, кто кому должен внести доплату. Не верьте на слово человеку, обещающему доплатить вам разницу в цене после подписания договора. Обязательно вносите все финансовые условия в его текст, изложив их кратко и четко в предложениях, не подразумевающих двойной трактовки.
В качестве доплаты могут фигурировать не только деньги, но и, например, автомобиль, парковочное место, новый ремонт, мебель и т.д. Интересы каждой из сторон должны быть учтены и отражены в договоре с максимальной полнотой, чтобы был исключен риск последующего оспаривания сделки. Обратите особое внимание на текст в том случае, если в сделке фигурируют несовершеннолетние или недееспособные собственники. Поскольку в этом случае для ее проведения потребуется получить согласие органов опеки.
Если вы сомневаетесь в собственных способностях грамотно сформулировать текст договора, есть смысл обратиться к профессионалам – юристам и риелторам. Это даст возможность существенно снизить риски и обеспечить чистоту сделки. Опытные специалисты также помогут с составлением документов, проверят объекты недвижимости на наличие «подводных камней» в виде незаконной перепланировки и т.п.
Ваше право собственности, как владельца новой квартиры, возникнет после регистрации договора в Росреестре.
Главное о процедуре
Обмен квартиры — это переезд из одной недвижимости в другую. Со стороны закона такое возможно только между нанимателями жилья, принадлежащего государству. Так почти всегда происходило до введения приватизации в 1991 году, когда у граждан появилась частная собственность. Делается это и сегодня, но реже, потому что многие уже успели приватизировать недвижимость.
Тогда есть ли сейчас обмен квартирами без продажи между собственниками? Безусловно. Производится это по договору мены — именно так корректнее называть процесс обмена.
Ещё можно использовать альтернативную сделку — одновременные реализация квартиры и приобретение новой недвижимости. Кроме продавца и покупателя, сюда добавляется третий участник с деньгами.
Редко выходит, что в процессе участвует равнозначное недвижимое имущество. В такой ситуации стороны должны договориться, как обменять квартиру на квартиру с доплатой, причём не только денежной, но и, например, в виде мебели или техники — этим имуществом тоже можно компенсировать разницу.
Есть ещё два варианта, как произвести обмен квартиры на квартиру:
При покупке новостройки можно поучаствовать в программе Trade-in от девелоперов, обычно по её условиям цена квартиры фиксируется на момент сделки, а покупатель продолжает пользоваться своим жильём, пока дом не будет сдан;
Обменять квартиру на две квартиры и более поможет размен: юридически он не отличается от классической цепочки купли-продажи, разве что договоров будет больше.
Можно ли обменять квартиру на другую, если ваша недвижимость приобретена в ипотеку? Да, но потребуется согласование банка, чтобы он одобрил новую залоговую недвижимость вместо старой. Ещё при операциях со своим жильём можно взять ипотеку. Это важно знать, если думаете, как обменять квартиру на квартиру с доплатой: банк может предоставить финансирование на остаток суммы.
Любой процесс из этого списка относится к сложным сделкам, поэтому лучше работать со специалистами: они помогут не только с документами, но и с поиском. Многие люди обращаются именно к риелторам, так как обменять квартиру на квартиру с ними проще. Возможно, среди их клиентов уже есть владельцы вашего будущего жилья.
Есть ли обмен квартир среди наших услуг? Да, специалисты платформы «Все Дома» решают любые жилищные вопросы и знают, как можно обменять квартиру на квартиру быстро, выгодно и без рисков. Мы собрали собственную базу недвижимости с более чем миллионом актуальных объектов.
Заявка на звонок
Заявка успешно отправлена!
Наши специалисты свяжутся с вами в ближайшее рабочее время
Что должно быть в договоре мены
В начале документа прописывают информацию о сторонах сделки с указанием фамилий, имен, отчеств и паспортных данных.
Обязательно детальное описание квартир, которыми обмениваются стороны, включая их местоположение, площадь, количество комнат и другие характеристики.
Условия обмена, такие как порядок передачи собственности, согласование времени и даты, а также любые дополнительные условия, влияющие на обмен.
Возможные гарантии по состоянию квартир, ответственность за скрытые дефекты и другие вопросы, связанные с качеством передаваемых объектов.
Вопросы, связанные с платежами и расходами в процессе обмена, включая налоги, комиссии, затраты на переоформление документов (о налогах расскажем далее).
Сроки выполнения сделки, особые условия, которые могут быть согласованы сторонами.
Подписи сторон, дата составления и подписания договора.
Регистрация договора мены целой квартиры не нужна. Но когда договор мены заключается на объекты недвижимости, то он считается исполненным только после того, как Росреестр зафиксирует смену прав собственности с одной квартиры (или дома) на другую (или другой).
Для этого нужно подать комплект документов в МФЦ. Вам понадобятся:
договор мены;
заявления каждой стороны сделки (пишутся в свободной форме с просьбой зарегистрировать права на квартиру или дом, которые достались по договору мены);
обязательно подтверждение права собственности на меняемое жилье (это может быть выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности);
паспорта сторон;
оплаченная пошлина (около 2 тыс. рублей, если сделка заключается между физическими лицами).
Наша база объектов
Санузел — раздельный или совмещенный
Комнаты — проходные или изолированные
Площадь — м² и более
Ремонт — косметический или капитальный
В базе данных по обмену вторичного жилья представлены однушки, двушки, трешки, четырехкомнатная и пятикомнатная недвижимость, дома, коттеджи и другие объекты. Можно выбрать жилплощадь ближе к окраине или центру города, в кирпичном, панельном, блочном здании, с центральным или индивидуальным отоплением. Общее количество объектов в каталоге — .
Оформление договора
Договор мены включает в себя все данные о квартире, в том числе информацию о её переходе собственникам, условия и ответственность сторон. Как обменять квартиру на квартиру с доплатой по договору? Подробно указать порядок расчётов.
Такой этап — самый важный в процессе, поэтому обязательно возьмите консультацию у юриста или нотариуса, чтобы всё условия были соблюдены. Это стоит денег, но сэкономит ваши средства в будущем.
Особенности обмена
Встречные сделки позволяют получить новое жилье с минимальными временными потерями: вы просто переезжаете в другую квартиру, а в вашу недвижимость заезжают покупатели. Можно пойти на равноценный обмен без доплаты — например, выбрать жилье побольше, но ближе к окраине. Также можно получить доплату или доплатить самому, если вы собираетесь покупать квартиру дороже той, которую продаете.
Пошаговая процедура
Для заключения договора мены от его участников требуется найти нужный вариант квартиры, произвести оценку, оформить документы, выполнить проверку документов другой стороны сделки, согласовать текст договора и в итоге подписать его.
Налоги
Как происходит обмен квартирами с учетом необходимости уплаты налогов? Поскольку с точки зрения налоговой службы обмен представляет собой две сделки купли-продажи, то на них распространяются все установленные законодательством правила налогообложения. Если вы владеете квартирой менее 5 лет, нужно будет оплатить 13-процентный налог от разницы цен покупки и продажи. При этом можно воспользоваться правом налогового вычета.
Мы надеемся, что эта статья была вам полезна.
Оценка квартир
Наконец вы нашли удачный вариант в подходящем для вашей будущей жизни доме. Теперь вам предстоит выяснить, какова разница в стоимости предполагающихся к обмену жилых объектов, поскольку двух одинаковых квартир не бывает. Даже если совпадают метраж и количество комнат, этаж и планировка, жилье отличается друг от друга:
местоположением,
качеством ремонта,
наличием поблизости той или иной транспортной и социальной инфраструктуры,
годом постройки дома,
видом из окон и целым рядом других факторов.
К примеру, квартира на верхнем этаже может открывать шикарную обзорность, но при этом быть легко проницаемой для шума расположенных на техническом этаже лифтовых механизмов. А привлекательное жилье на первом или втором этаже проигрывает ввиду риска более легкого проникновения воров, а также повышенной запыленности и загазованности, производимой уличным транспортом и т.д.
Оценку будущего обмена-покупки можно выполнить самостоятельно, проведя на интернет-ресурсах мониторинг схожих по площади и количеству комнат предложений в том же районе. Но следует помнить, что предварительное впечатление может кардинально поменяться впоследствии, если вы не учтете какой-либо из факторов, влияющих на цену жилья и, что очень важно, на комфортность будущего проживания в нем.
Более надежный вариант – приглашение независимого профессионального оценщика. За относительно небольшие деньги он выполнит для вас всесторонний анализ, дав подробные разъяснения по каждому интересующему вас пункту.
Получившиеся в итоге оценки суммы стоимости обеих готовящихся к обмену квартир останется согласовать с другой стороной, чтобы определить разницу в цене и удовлетворяющую обоих участников сделки величину доплаты, если она нужна.
Резюме
В отличие от купли-продажи, обмен квартиры на квартиру помогает переехать сразу, снизить налогооблагаемую базу или вовсе не платить налоги. Оформить его можно двумя способами: договором мены — при равнозначной стоимости или с доплатой, купли-продажи — при альтернативной сделке. Поиск нужного варианта может занять много времени, а ещё сам процесс относится к сложным, поэтому на любом этапе лучше действовать с экспертом.
Платформа «Все Дома» решает любые вопросы с недвижимостью. Мы подскажем, как обменять квартиру без доплаты или с ней, подберём подходящий вариант и проведём сделку юридически грамотно. Записывайтесь на консультацию, это бесплатно.
Структура договора мены
С учетом того, что стороны договора мены приравниваются к продавцу и покупателю, структура документа будет мало отличаться от . Главное расхождение в том, что в договоре мены может не быть пункта о порядке расчетов (в том случае, если не предполагается никаких доплат).
В остальном же его можно составить в простой форме. Но специалисты рекомендуют консультироваться с юристом. На что стоит обращать внимание при любых сделках с недвижимостью, рассказывали .
Коммуникация с участниками сделки и подготовка документов
В первую очередь следует убедиться, что желаемая квартира соответствует её характеристикам описанию, так как сделать обмен квартиры на квартиру можно только если знать о будущей недвижимости всё.
Уточняйте не только метраж и состояние коммуникаций, но и расположение, время до метро, инфраструктура в шаговой доступности — многие владельцы могут приукрасить эту информацию.
На этапе общения предоставьте оценку вашей квартиры и подробно опишите её. Договоритесь о сроках обмена, возможных датах для переезда и порядках расчёта, если будет доплата — всё это также должно быть зафиксировано в будущем договоре.
Когда придёте на просмотр, тщательно проверяйте недвижимость на месте, для этого можно даже нанять риелтора. И конечно, внимательно относитесь к документам, вот минимум понадобится и от второй стороны, и от вас ещё до сделки:
паспорта всех жильцов или свидетельства о рождении, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние;
документы, подтверждающие передачу жилья нынешнему владельцу: договоры купли-продажи, ренты, дарения или участия в долевом строительстве, свидетельства о приватизации или праве на наследство — зависит от конкретной ситуации;
выписка из ЕГРН — можно оформить онлайн на Госуслугах;
черновик договора мены или купли-продажи.
Дополнительно можно запросить справку об отсутствии задолженности по ЖКУ, а если квартира ипотечная — согласие банка. Уточните, есть ли в квартире жильцы, в своё время отказавшиеся от приватизации: если они не выпишутся до сделки, то выселить их после будет почти невозможно.
Поиск вариантов
Искать подходящее для обмена жилье можно разными способами. Например, проанализировать предложения на Авито, Домклик и других аналогичных ресурсах, дать собственные объявления в интернете. Однако в первую очередь поспрашивайте знакомых, родственников, коллег. Возможно, им известны те, кто сам ищет жилищный обмен. Поиск по рекомендации более надежен, поскольку снизит вероятность столкновения с мошенниками и махинаторами.
Будьте готовы к тому, что поиск обмена может затянуться на длительное время, поскольку найти именно тот вариант, при котором вы действительно захотите поменяться жильем с другим собственником, порой очень непросто.
Поиск вариантов для обмена и оценка
Многих волнует вопрос, можно ли обменять квартиру на другую без агентств и риелторов самостоятельно? Да, но поскольку процесс относится к сложным, провести его будет нелегко и затратно по времени. Мы уже говорили про годы поисков — к сожалению, это не шутка.
Если решитесь действовать самостоятельно, то сначала нужно оценить рыночную стоимость вашей недвижимости и желаемого варианта — так вы поймёте, можно ли обменять квартиру с доплатой или достаточно просто провести взаимную передачу имущества.
Узнать цену недвижимости можно за пару минут с помощью нашего онлайн-калькулятора или бота в Telegram — выбирайте, что удобнее.
Заявка на звонок
Заявка успешно отправлена!
Наши специалисты свяжутся с вами в ближайшее рабочее время
Подготовка недвижимости
Переехать в жильё мечты можно быстрее, если понимать, как произвести обмен квартиры на квартиру. Сперва нужно подготовить недвижимость к процессу.
Сделайте фотографии всех пространств при дневном свете. Идеально организовать съёмку в солнечную погоду. Специалиста можно не нанимать: нужны лишь камера или смартфон с хорошим разрешением.
Посмотрите другие объявления и придумайте своё привлекательное описание: расскажите, какие работы сделаны в квартире, что ещё предстоит сделать новым владельцам, уделите внимание инфраструктуре и транспортной доступности.
Как обменять квартиру на квартиру ещё оперативнее? Проведите несложный косметический ремонт. Это улучшит общее восприятие вашего жилья и поможет повысить его цену при минимальных вложениях. По нашему опыту лучше делать ставку на скандинавский минимализм: светлые стены, отсутствие лишних деталей.
Налогообложение в сделках мены
Несмотря на то, что договор мены может не включать физическую оплату (нет доплаты разницы в стоимости), при его заключении возникает обязательство уплаты подоходного налога по ставке 13%. Это происходит, если стороны владели недвижимостью менее пяти лет.
Законный способ уменьшить налогооблагаемую базу — платить его от разницы между суммой первоначальной покупки и стоимостью, по которой квартира меняется. Но для этого нужны документы, подтверждающие старую цену.
Например, квартира в Подмосковье была куплена в 2016 году за 3,3 млн рублей. В 2023 году собственник по договору мены этой квартиры стал владельцем жилья в соседнем доме стоимостью 4 млн рублей. У него возникает право заплатить 13% с 700 тыс. рублей (4 млн рублей минус 3,3 млн рублей).
Другой вариант — использовать на 1 млн рублей (если ранее собственник не пользовался этим правом в сделках с недвижимостью). Так, 1 млн рублей будет вычтен из стоимости приобретаемой по сделке мены квартиры. Но такая схема не всегда дешевле. Как законно экономить на налогах на недвижимость, мы объяснили .
Чтобы налогооблагаемая база не возникала, меняются квартирами, которые были в собственности более пяти лет. Если сделка заключается между родственниками, можно использовать другую гражданско-правовую форму, а именно .
Читайте также: Что такое флиппинг и сколько можно заработать на перепродаже вторички
Что может стать предметом мены
Предметом договора мены может стать любое имущество:
автомобили;
недвижимость;
ценные бумаги;
ювелирные изделия;
антиквариат;
мебель;
коллекционные предметы (картины, марки, значки и тому подобное).
Предполагается, что предметы, которые меняют собственники, равноценны. Но это необязательно. Допускается разная ценность и стоимость меняемого имущества, главное, чтобы это было в интересах каждой стороны.
Например, у одного коллекционера есть редкая дорогая марка, а у другого менее редкая и дорогая, но нужная первому. Тогда можно договориться о мене с доплатой.
В случае с жильем объекты тоже могут быть разными: договор мены квартиры на дом — вполне законный документ, как и договор мены квартиры с доплатой. Но менять квартиру на услугу строительства загородного дома не получится, так как по договору мены у каждой стороны должно быть оформленное право собственности на имущество.
