Мы не смогли продать свою квартиру в Подмосковье, зато обменяли ее на другую.
В этой статье я расскажу, почему мы решили переезжать, как искали варианты для обмена, как заключили сделку и насколько выгодной мена оказалась для нашей семьи.
Программу реновации утвердили в августе 2017 г. В марте 2019 в нее внесли поправки, которые разрешили получать жильцам новую квартиру в другом районе. Место проживания может предложить Московский фонд реновации, или оно выбирается лично переселенцем. Остальные условия переезда остались прежними.
Обмен квартирами в Москве район на район особенно выгоден для тех, кто хочет сменить место работы или же переехать поближе к родственникам. Специалисты компании «Центр Обмена Жилья» предлагают качественное, грамотное сопровождение сделки, проведение всех консультаций и помощь при сборе документов и заключении договора.
Обмен квартиры — удобный вариант поменять место жительства, особенно если по каким-то причинам не удаётся продажа имеющегося жилья. Чтобы обменом остались довольны обе стороны, к сделке нужно правильно подготовиться.
Как можно обменять квартиру, можно ли обменять квартиру на большую, где могут возникнуть трудности, рассказываем в нашей статье.
Я переехал в Подмосковье в 2015 году, но жить там мне довольно быстро разонравилось.
Я задумался об обмене квартиры, когда обнаружил, что накопил достаточно денег. У меня отменились поездки за границу: в 2020 году я планировал отправиться в Шотландию и на чемпионат Европы по футболу, включая матч в Копенгагене. Каждый год на путешествия у меня уходило до 500 000 . Плюс к тому моменту мне удалось устроиться на вторую работу, а мой подмосковный район вдруг максимально приблизился по ценам к Москве.
Расскажу, как я поменял 47-метровую однушку в ЖК «Бутово-парк» в ближайшем Подмосковье на однокомнатную квартиру в своем родном Северном Чертанове в Москве.
Это история из Сообщества. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
Содержание:
Как мы пытались продать эту квартиру
В октябре 2015 года мы получили квартиру без ремонта. На тот момент в ней были только бетонные стены, межкомнатные перегородки из блоков, газовая плита и газовый котел. В июне 2016 мы уже точно понимали, что жить в ней не будем, и решили продавать и искать подходящий нам вариант.
Первый вариант, который я рассматривала, — это продажа через . В том районе, где мы хотели купить квартиру, несколько застройщиков предлагали такую услугу. Мне этот вариант нравился тем, что не надо самостоятельно готовить квартиру к продаже, искать покупателей, показывать квартиру, общаться с риелтором.
Я заполнила заявку на сайте одной из компаний. Со мной связался менеджер, уточнил данные квартиры и через несколько дней предложил 3 200 000 . Это было меньше, чем мы рассчитывали. Мы купили квартиру за 3 890 000 и планировали продать если не дороже, то за сумму.
Мы отказались от этого варианта и стали изучать рынок. Оказалось, что в нашем жилом комплексе квартиры не выросли в цене с момента, как мы покупали ее на этапе строительства. Возможные причины — рост курса доллара в 2014 году и строительство рядом с нашим жилым комплексом еще четырех .
Вокруг продавались десятки похожих квартир. Но мы заметили, что квартиры с черновым ремонтом — это когда стены, пол и потолок только подготовлены к чистовой отделке — продаются на дороже, а по количеству их меньше. Покупателям взять квартиру с черновым ремонтом удобнее: можно не ждать, пока высохнет штукатурка и бетонные стяжки, а сразу начинать чистовую отделку и быстрее заселяться.
Тогда мы решили сделать черновой ремонт и продать квартиру с ним.
Черновой ремонт — 419 885 Р
Я взяла за основу план квартиры, который мне высылал застройщик на этапе продажи. Знакомый дизайнер нарисовала мне план коммуникаций: выводы под воду, электрические розетки и выключатели.
Мы сравнили предложения нескольких фирм, которые делают черновой ремонт, и остановились на той, которую предлагал застройщик. Офис этой фирмы был на территории нашего комплекса. Они делали ремонт в большинстве квартир в ЖК.
- Оштукатурили стены и потолок.
- Залили цементную стяжку на полу.
- Протянули всю электрику и собрали щит автоматики.
- Переделали систему водоснабжения и вывели водяной коллектор из кухни в туалет.
Так выглядел план квартиры от застройщика. Было еще семь вариантов планировок, но мы выбрали этот, потому что по нему не надо было сносить стены и согласовывать изменения
При черновом ремонте рабочие ориентировались на этот план, на нем даны все нужные замеры и пояснения
Черновой ремонт обошелся нам в 419 885 и занял три месяца. Было очень много недочетов. Например, розетки надо было разместить в расчете от будущего чистового пола. А строители разместили даже не от чернового, а от бетонных перекрытий, на которые наливается черновой пол. этого розетки оказались на 15 см ниже, чем предполагалось. Пришлось все переделывать.
В ноябре 2016 черновой ремонт мы закончили. Я сфотографировала квартиру и выставила на продажу на «Циане». По ней было в день, но все от агентов по недвижимости. От реальных покупателей не было ни одного звонка.
Тогда мы поняли, что если квартиры выставлены в объявлениях по высокой цене, это не значит, что их по цене покупают. По нашим наблюдениям, квартиры с черновым ремонтом исчезали из продажи только после того, как продавцы начинали снижать цену.
Так выглядела квартира после чернового ремонта. Мы сфотографировали ее с разных ракурсов, чтобы было понятно, что уже сделано, и добавили подробное описание
Покупателям важно было понять, что придется доделывать самостоятельно. Например, проем между комнатой и кухней, который должен был стать барной стойкой с подсветкой
Через два месяца стало ясно, что квартира сама не продастся. Знакомый риелтор сказала, что в новостройках квартиры без чистового ремонта продаются плохо. Покупатели стараются сбить цену, чтобы сэкономить на предстоящий ремонт. Мы решили подождать еще два месяца, а если покупателей не будет, начать чистовой ремонт.
Все это время я мониторила на сайтах «Циан» и «Авито», какие квартиры и с каким ремонтом продаются быстрее и, главное, дороже. Мы хотели понять, в какой ремонт нам выгоднее будет вложиться.
Я выделила для себя несколько вариантов ремонта:
Мы решили остановиться на третьем варианте и делать ремонт так, как его для себя.
Как написать заявление о смене района?
При желании уехать в другой район по программе улучшения жилищных условий, хозяин квартиры должен подготовить заявление и подать его в Департамент городского имущества или в Фонд реновации. Обращение принимается только после получения информационного письма о расселении дома.
Нужно учитывать, что жилье меняется только на равнозначное (число комнат и общая площадь не меньше, чем в старой квартире), и если в выбранной новостройке есть свободные объекты.
Заявление пишется по форме, предоставляемой Департаментом, и должно содержать следующую информацию:
- ФИО заявителя (собственника недвижимости);
- Перечень всех зарегистрированных жильцов квартиры;
- Адрес проживания (дома под реновацию в Москве);
- Характеристики объекта;
- Новый адрес, куда жильцы хотят переезжать (перед указанием нужно проверить, находится ли эта новостройка в собственности Фонда).
К заявлению нужно приложить пакет документов, полный перечень узнайте у консультанта или по телефону .
В чем сложность обмена
Когда возникает вопрос обмена, нужно, чтобы предлагаемая квартира понравилась тому, кто меняет свою. Поиск «идеального совпадения» даже с двумя участниками может затянуться по понятным причинам. А если это цепочка обменов, на быстрый результат точно рассчитывать не стоит.
Например, на вторичном рынке, где на стоимость и ликвидность влияют разные параметры (год постройки, район, транспортная доступность, наличие или отсутствие ремонта, чистота подъезда), найти абсолютно идентичный вариант проблематично. Иногда на обмен может уйти больше года.
Выбор подходящей квартиры упрощается в другой схеме — в . Её используют, когда ни продавец, ни покупатель не хотят оставаться с деньгами на руках, не имея альтернативного объекта для покупки. Такая схема популярна среди тех собственников, у которых только одно жильё, и в этом случае им не нужно снимать другое на время поиска новой квартиры.
Кроме того, используя альтернативную сделку, люди страхуются от ситуации, в которой, продав свою квартиру, не успеют быстро купить другую, например из-за изменившихся цен на недвижимость. Выстроить такую цепочку и провести сделку теперь стало легче с .
Как я выбирал новую квартиру
После того как нашли покупателя на мою квартиру, мы с риелтором отправились смотреть варианты для покупки в Северном Чертанове в Москве. От девятиэтажек я отказался сразу: они старые, странно пахнущие, без грузового лифта и тамбура перед дверью в квартиру, потолки в них ниже, чем в более новых домах, а планировки совсем плохие. Поэтому мы смотрели и более новые дома. Многие квартиры уходили почти сразу после выставления, мы даже не успевали сходить на просмотр. Всего обошли три варианта.
Собственник одной из квартир, выставленных на продажу, умер. У него было 11 наследников, один из которых — мужчина из Украины. Когда мы пришли на просмотр, нас встретила риелтор и после краткой экскурсии рассказала об особенностях сделки. Был забавный момент, когда она сказала, что один из наследников находится в Коми и его будут представлять по доверенности. Мне послышалось «в коме» — пришлось удивленно переспросить.
Большая часть наследников в той квартире — пожилые люди. Некоторым на сделке врач, чтобы зафиксировать их адекватное состояние. Что уж говорить про гражданина другой страны — от него представитель, но проверить, насколько добросовестный нотариус засвидетельствовал доверенность от столь пожилого человека, возможности не было.
К такие сделки нередко оспариваются жадными родственниками этих людей после их смерти. Основание — неспособность нести ответственность за свои действия по состоянию здоровья в момент их совершения. Думаю, в связи с такими обстоятельствами там можно получить цену сильно ниже рынка. Скорее всего, эту квартиру в итоге забрал человек, у которого была возможность рискнуть определенной суммой и не остаться на улице. Но мне этот риск показался неоправданным.
Вторая квартира была в доме 2003 года постройки, и перед продажей в ней сделали ремонт. Правда, настолько ужасный, что даже окна оставили деревянными и просто покрасили их, чтобы на фото они казались новыми, а пол на балконе залили слишком высоко — так, что колени оказывались на уровне окна. Да и хозяин этой квартиры хотел получить часть денег без договора. Этот вариант нам тоже не подошел.
Третья квартира оказалась с приличным ремонтом, который на совесть сделал человек, продавший ее текущему собственнику. Правда, в ней жил арендатор и после сделки ждать его выселения. Подумав ночь, я остановился на этой квартире.
С арендатором была странная ситуация: после перехода права собственности он еще две недели жил в квартире и заплатил за это не мне, а бывшей хозяйке. Я стерпел не только это, но еще и то, что мне достались долги по ЖКХ. Правда, за электроэнергию заплатил мой риелтор, а остальные долги я списал, сменив лицевой счет в МФЦ.
Так выглядело объявление о продаже квартиры, которую я в итоге приобрел
Насколько выгодна для нас оказалась мена
Как мы и планировали, мы купили квартиру в Москве за 6 млн рублей. Мы вложили полученные от ребят 2 млн рублей в качестве первоначального взноса. На остаток взяли ипотеку с ежемесячным платежом 26 000 .
После того как мы вложили маткапитал, ежемесячный платеж снизился до 20 000 . Мы сдали однокомнатную квартиру, которую получили в результате обмена, за 22 000 , и этими деньгами стали погашать ипотеку.
Год спустя цены на квартиры в том районе выросли. Мы смогли продать квартиру за 3,6 млн рублей и закрыть ипотеку. В результате обмен оказался выгодным для нас.
Как обменять квартиру
- Самое сложное — найти вариант для обмена. Следует искать равную по стоимости квартиру или, если стоимости не равны, договориться о доплате.
- Когда оцениваете квартиру, не забудьте про кадастровую стоимость. Даже если в договоре мены указать заниженную стоимость, налоговая будет считать НДФЛ от кадастровой, умножив на коэффициент 0,7.
- Можно заключить договор мены самостоятельно или обратиться к нотариусу. Нотариус оформит все сам, а еще через него можно электронно зарегистрировать сделку. Однако услуги нотариуса обойдутся недешево.
- Лучше подписать акт передачи квартиры, чтобы удостоверить, что ни у кого нет претензий.
- На следующий год нужно обязательно подать декларацию в налоговую, если к моменту обмена не истек минимальный срок владения квартирой.
Мнение специалистов рынка недвижимости
Риэлторы не дают однозначного объективного отзыва о реновации. Единственное, что говорят многие, даже при имеющейся задумке об оперативном переселении и «умном» сносе хрущевок, вся программа не пройдет в запланированные сроки, и многие просто не дождутся своей квартиры – это касается в первую очередь пенсионеров.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь: (Москва и МО с 9:00 до 20:00). Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.
Что с НДФЛ?
При обмене квартир действуют правила, как Только в договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель. Поэтому у обеих сторон сделки может возникнуть обязанность уплатить налоги.
Мы зарегистрировали право собственности на квартиру в 2017 году, а значит, минимальный срок владения, который нам избежать налогов после продажи квартиры — пять лет. В 2020 году, если жилье единственное, этот срок — три года.
Мы должны были заплатить налог с разницы между покупкой и продажей нашей квартиры. Никто не запрещал поставить нам стоимость квартиры ниже рыночной, но налоговая проверяет кадастровую стоимость квартиры. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор . Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Кадастровая стоимость нашей квартиры на момент продажи была 3 283 415 , поэтому налог нам так:
То есть мы могли указать в договоре любую стоимость выше 2 298 390 . Но мы решили прописать стоимость, по которой мы ее купили, — 3 890 000 . Так получалось, что при продаже у нас не возникло прибыли, а значит, и платить налог нам не нужно.
Но декларацию нам нужно было подавать все равно. Мы сделали это в следующем — 2018 — году. Приложили к декларации договор долевого участия, который мы заключали с застройщиком, и договор мены. Эти документы подтверждали, что прибыль мы не получили.
Объявление о продаже
Чтобы быстрее продать квартиру, я опять стала изучать объявления на «Циане» и отмечать для себя удачные моменты в них.
Фотографии. Когда покупатель ищет квартиру в новостройке, ему важно понимать, что в квартире уже сделано, а что еще предстоит доделывать. Поэтому можно сфотографировать электрощиток, распределительный коллектор для воды, терморегулятор теплого пола и недоделанные места.
Фотографии для продажи лучше делать при дневном свете, так понятно, насколько естественно освещена квартира
Светлые занавески тоже добавляют света в интерьер
Хорошо, если получится сделать панорамное фото или фотографию из угла и немного сверху. Для этого можно встать на стул или на стол
Чтобы покупатель понимал габариты помещения, можно поставить предмет мебели: стол, стул, кровать
Текст. В тексте объявления мы написали то, что узнать о квартире сами: какова транспортная доступность, добраться до Москвы и соседних городов, поблизости магазины, детские сады и школы и в них попасть.
Например, рядом в 500 метрах от нашего ЖК располагались две школы, два детских сада и одна гимназия, но с регистрацией в нашем комплексе в них не принимали. Причина — наши дома стояли на территории Истринского района, а школы и детсады относились к Красногорскому району. В тот детский сад и школу, куда должны были ходить дети нашего района, нужно было добираться с двумя пересадками на автобусе или маршрутке. В объявлении мы об этом не писали, но во время просмотра честно обсуждали это с потенциальными покупателями.
Еще в тексте объявления мы написали, что было сделано в квартире, как подготовлены стены, какие потолки, теплый пол, какой фирмы встроенная техника на кухне, что остается в квартире при покупке, что еще надо доделать.
Знакомый риелтор подсказал, что еще нужно добавить. Так в объявлении появилась фраза: «Два взрослых собственника, квартира без обременения, легкая альтернатива подобрана».
Что писать в объявлении о продаже квартиры
Перевод для обычных покупателей
При покупке квартиры не использовался материнский капитал и нет детских долей, поэтому сделку не придется согласовывать с опекой
Сделка будет оформляться у нотариуса, поскольку это обязательно по закону. За это придется дополнительно заплатить, но сроки регистрации будут короткие, а нотариус дополнительно проверит документы
Квартира куплена не в ипотеку или ипотека уже погашена. Не надо согласовывать с банком продажу
Взамен этой квартиры мы уже подобрали другую квартиру и хотим провести обе сделки одновременно: продать эту и купить другую, в один день. Ждать, пока найдется встречная покупка, не придется
Для покупателя все эти слова означают, что сделка будет проведена в течение нескольких дней, а не растянется на месяцы ожидания.
Наше объявление на «Авито». С фотографиями мы постарались — сделали много и качественные
Размещение. Объявление мы разместили на «Циане» и «Авито» в октябре 2017. Еще объявление автоматически появилось на «Домофонде», который принадлежит «Авито». Еще через два дня мне позвонили с сайта «Яндекс-недвижимость» и предложили разместить объявление там. Менеджер заполнил все сам, а я только подтвердила, что все правильно.
Самый первый покупатель, который приехал на просмотр, нас очень обнадежил. Он был готов брать квартиру в день. Восхищался продуманностью деталей, фантазировал, что куда поставит и что где переделает. Сказал, что жена особо не хочет переезжать, но он в семье главный, решает все он, а жену поставит перед фактом. Больше мы его не видели.
Следующие показы натолкнули нас на мысль составить список часто задаваемых вопросов и добавить ответы на них в текст объявления.
Чаще всего покупатели спрашивали:
- Что еще нужно доделать в квартире?
- Не потолок и технический этаж, поскольку у нас последний этаж?
- мы перепланировку?
- Что из мебели и техники мы оставим?
- Прописан в квартире?
- мы маткапитал?
- Как быстро мы освободим квартиру?
- соседи поселились, мы с ними?
- оставить на первом этаже коляску / детский велосипед, поскольку в доме нет лифта? колясочная?
- парковочных мест?
- Как часто ходят маршрутки до станции?
- Когда достроят школу поблизости?
- Сколько уходит в месяц на коммуналку?
Сначала мы думали, что покупатели будут из Москвы. Но после нескольких звонков по объявлению стало ясно, что квартирой интересуются в первую очередь местные жители. снимал жилье в этом районе, его все устраивало и он решил купить здесь квартиру. Другие хотели переехать подальше от железнодорожной станции. Третьим стала мала однокомнатная квартира и они решили расширяться.
Мы подготовили текст для досок объявлений, а также разместили объявление в группе нашего жилого комплекса во «Вконтакте». В случае если это не сработает, мы планировали написать короткое объявление в группу нашего дома в «Вотсапе» и повесить баннер с объявлением о продаже на балконе. Но это не понадобилось.
Так выглядело наше объявление для досок объявлений. Оно было яркое, но не привлекло ни одного человека
Можно ли переехать по реновации досрочно?
По собственной инициативе переселиться досрочно нельзя, все переезды контролируются Фондом. Он запускает каждую волну в определенный срок.
Но, как и в любых ситуациях, бывают и исключения. Так, жильцы Южного административного округа получат досрочно новое жилье и переедут раньше на полгода. Это связано со срочным сносом их домов из-за возможного ремонта метро, которое находится на данной территории.
Возможно досрочное переселение в будущем затронет еще москвичей, участвующих в реформе.
Что, если цена квартир при обмене не совпадает
«Обменять однокомнатную квартиру на однокомнатную» — звучит очень просто. На практике же на вторичном рынке практически нет одинаковых квартир. Двухкомнатные квартиры в соседних домах могут оказаться разными по площади, освещённости, качеству ремонта, не говоря уже о материалах домовых перекрытий и фасадов. Это значит, что их стоимость тоже будет отличаться.
Если «кандидаты на обмен» — в разных районах, то ко всем этим параметрам добавляется ещё цена за расположение.
Узнать подробнее, как провести осмотр квартиры перед покупкой
Если одна квартира оказывается дороже другой, но они подходят для обмена, собственники ищут компромисс и стараются, например, обменять квартиру на квартиру с доплатой.
Размер доплаты определяют после проведения независимой оценки каждого объекта. Узнать примерную рыночную цену квартиры можно бесплатно с помощью . Окончательная сумма определится в процессе переговоров.
Если в сделке участвуют два объекта, владельцы могут договориться на доплату деньгами, новой мебелью, ремонтом, например кухни, или же всей квартиры. Вариантов неограниченное количество, включая имущество, которое может не иметь отношения к недвижимости, — машина, гараж, хозпостройки, место в паркинге. Но бывает, что несколько имущественных объектов меняют на один, и наоборот. В любом случае заинтересованные стороны найдут способ прийти к согласию.
В обмене решающее значение приобретает качество составленного договора: в нём необходимо учесть интересы каждой стороны так, чтобы исключить недовольство и возможность оспаривания сделки. Составлять его самостоятельно без опрометчиво, такое дело имеет смысл поручить профессиональному маклеру.
Как подготовиться к обмену
- Найти вариант, на который будет меняться жильё, и убедиться, что контрагент тоже заинтересован в сделке.
- Составить договор мены или купли-продажи. И в первом, и во втором случаях есть смысл обращаться к риелторам и юристам.
- Собрать пакет документов. Этот пункт выглядит самым длинным, но на практике сложнее всего бывает искать контрагента.
- Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
В пакете документов должны быть:
- паспорт;
- документы, подтверждающие собственность на жильё;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам;
- справка о составе семьи;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- письменное согласие со стороны супруга (если квартира, участвующая в сделке, куплена в браке);
- проект договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- заявление на регистрацию сделки.
Мена с доплатой
В декабре 2017 нам позвонила супружеская пара. Муж и жена жили в соседнем доме в однокомнатной квартире с двумя детьми. Ребята искали квартиру побольше, с готовым ремонтом в жилом комплексе. У них не было всей суммы на покупку нашей квартиры, а мы не хотели ждать, пока они продадут свою квартиру.
Тогда они предложили нам обмен с доплатой: их квартиру и 2 млн рублей поменять на нашу квартиру. Квартиры как у них на «Циане» продавались за Мы оценивали нашу квартиру в 5 200 000 . Мы посчитали этот обмен равноценным и согласились.
Доплату в виде 2 млн рублей плюс дополнительные накопления на первоначальный взнос мы решили вложить в ипотеку на новую квартиру в Москве, а эту однокомнатную квартиру сдавать и оплачивать из этих денег ежемесячные платежи по кредиту.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Нюансы
Для грамотного проведения сделки нужно учитывать все нуюансы. Так, важно знать, что при размене муниципальной квартиры, в случае отказа кого-либо из прописанных в квартире лиц, в том числе и ответственного квартиросъемщика, любой из проживающих в квартире имеет право обратиться в суд и добиться принудительно размена жилья. Тогда как владельцам приватизированных квартир нужно учесть, что в случае отказа кого-либо из собственников долей, обмен провести будет невозможно, вы сможете только продать свои доли. Для тех, кто находится на этапе сбора документов полезной будет информация, что при условии проживания в квартире несовершеннолетнего или недееспособного жильца, разрешение на сделку должны дать органы опеки и попечительства, а жилищные условия ребенка не должны ухудшиться.
Чистовой ремонт — 750 000 Р
Мы с мужем решили, что сделаем всю чистовую отделку стен, пола и потолка, оформим все электрические выводы розетками и установим кухню. И будем продавать в таком виде, чтобы у покупателя остался простор для творчества.
Мы договорились со знакомым рабочим. За 300 000 он обещал:
- Выровнять и покрасить стены и потолок.
- Положить напольное покрытие.
- Выложить плиткой стены в ванной и туалете.
- Установить сантехнику.
400 000 мы оставили на расходные материалы. Дополнительно мы установили двери. Эти работы выполнял другой мастер.
Когда чистовой ремонт был готов, мы заказали кухню в «Икее». С готовой кухней создавалось ощущение, что ремонт в квартире почти закончен, можно заезжать и жить. Также мы купили одну двуспальную кровать и пару столов, чтобы сделать фотографии. Планировали оставить мебель новым хозяевам, но в итоге те отказались, и мы забрали ее с собой.
В итоге на чистовую отделку у нас ушло 750 000 . Кухня и другая мебель обошлись в дополнительные 120 000 . Чистовой ремонт мы закончили в сентябре 2017 года.
Как проходила сделка
От получения аванса за свою квартиру до момента, когда я определился с тем, какое жилье буду покупать себе взамен, прошло всего два дня. Кстати, квартиру, которую я выбрал, едва успели разместить на «Циане», и в объявлении еще даже не было фотографий. Просто мне сразу подошла локация и устроило описание.
Старую квартиру в ЖК «Бутово-парк» я продал за 6 850 000 . Новую, в семи минутах ходьбы от метро «Чертановская», купил за 8 350 000 . Ипотеку не брал — часть денег на разницу занял у родственников.
Сделка была альтернативной, и на ней я присутствовал лично. Все три стороны сделки: покупатель моей старой квартиры в Подмосковье, я и продавец новой в столице — собрались в Сбербанке и заложили деньги на аккредитив. Документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр подавали специальные представители.
Проблема была только с вносимым моему продавцу задатком: несколько раз его риелтор пытался отложить внесение этих денег, словно хотел поискать покупателей на более высокую цену. Но мой риелтор был настойчив, и все получилось.
Сегодня я счастлив, потому что каждый день просыпаюсь в своем родном, просторном, зеленом районе. Я вижу, что однушки в «Бутово-парке» уже стоят дороже 8 000 000 , а цена на аналогичные квартиры в Чертанове не в девятиэтажках начинается от 10 000 000 . финансово-инвестиционных целей я не преследовал — думаю, что все сделал правильно.
Покупали или продавали квартиру в последний год? Расскажите свою историю и станьте героем нашего следующего материала
Налоги при обмене жилья
Для налоговиков сделка по обмену выглядит как две сделки — купли и продажи. То есть они подчиняются общим правилам налогообложения дохода от продажи недвижимости: если она в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% от разницы между стоимостью продажи и покупки.
Право на налоговый вычет в этом случае сохраняется. Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости, можно узнать .
Как мы купили квартиру в Подмосковье
Мы с мужем родились и выросли в Москве, поэтому хотели купить квартиру . Однокомнатная квартира в районе Северное Тушино, где живут родители мужа, в 2013 году стоила 6 млн рублей. У нас были свои накопления — 3,9 млн. Остальное нужно было брать в ипотеку. Мы рассматривали два варианта — взять ипотеку и сразу купить однокомнатную квартиру в Москве либо купить квартиру побольше в Подмосковье, пожить в ней, накопить еще денег, продать и перебраться в Москву.
Мы рассуждали так: у нас уже есть ребенок и мы планируем в ближайшие пару лет еще одного, поэтому однокомнатная квартира нам быстро станет мала. Решение — трехкомнатная квартира в строящемся доме в Подмосковье. В ней можно жить, а потом продать дороже и купить в Москве.
Так мы и поступили: купили трешку за 3 890 000 в комплексе на границе с поселком Нахабино в 20 км от Мкада. До Москвы можно было добраться на машине сразу по двум шоссе: Волоколамскому и Новорижскому. До ближайшей железнодорожной станции было 10 минут на машине или маршрутке. При этом сам район был тихим, зеленым и имел бонусом пруд.
Дом должны были сдать в октябре 2014 года. Но строительство затянулось, застройщик обанкротился, и дом сдали позже на два года.
С инфраструктурой все тоже оказалось не радужно: мы не стали менять московскую прописку на подмосковную, когда вставали на очередь в садик. Поскольку первыми брали детей с местной регистрацией, в очереди мы оказались последними. Стало понятно, что сын получит место в саду как раз к тому моменту, когда ему будет пора идти в школу.
Со школами тоже все было непросто: ближайшая школа, к которой был прикреплен наш район, находилась в соседнем поселке, как и поликлиника. Возить туда ребенка проблематично.
Мы все взвесили и решили продать эту квартиру и купить другую в Москве.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
- Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
- Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Какие объекты подлежат обмену
Обмену квартирами район на район подлежат как приватизированные, так и муниципальные квартиры. Только нужно помнить, что обменять муниципальную квартиру возможно только на точно такую же жилплощадь, в примерно таком же доме. А вот обменять приватизированную квартиру можно практически на что угодно, все будет зависеть только от ваших желаний. Если вы хотите улучшить свои жилищные условия, — придется внести определенную сумму в качестве доплаты.
Если же вы наоборот желаете получить выгоду от проведения сделки, то можете обменять свою квартиру на меньшую и получить какую-то сумму денежный средств сверху. Сумма доплаты определяется исходя из точной рыночной стоимости обеих квартир, подлежащих обмену. Цена квартиры зависит от следующих факторов:
- Количество квадратных метров;
- Возраст дома;
- Состояние дома;
- Давность сделанного ремонта;
- Инфраструктура района;
- Состояние придомовой территории;
- Наличие парковки у дома;
- Наличие вблизи магистралей, аэропорта, вокзала, железнодорожных путей;
- Вид из окна;
- Этаж;
- Этажность дома и состояние подъезда;
- Приличные соседи;
- Расстояние до метро, остановки общественного транспорта.
- Также при проведении оценки специалист должен делать заключение исходя из актуального состояния рынка недвижимости. Именно поэтому за оценкой лучше всего обратиться к профессионалу, потому что, проводя оценку самостоятельно, вы рискуете сильно увеличить срок проведения сделки.
Сложные случаи
Если у вас возникают сложности, администрация не принимает ваши требования, лучше обратиться к юристу, составить грамотное заявление и добиться справедливого решения, не доводя дело до суда. Ситуации, в которых часто нужна помощь:
- Хозяева сделали дорогой ремонт, а после получили письмо о сносе дома и его расселении. Естественно, люди, потратившиеся на ремонт, требуют компенсации.
- В небольшой квартире может быть прописана семья, состоящая из 5-6 человек, но реально в ней столько не проживает. По законодательству Фонд должен предоставить каждому человеку определенное количество квадратных метров, но он отказывается это делать.
- Собственникам нежилых помещений необходимо выплачивать компенсации, так как получение аналогичных объектов в новых домах по реновации для них недоступно.
- Если участник программы выбирает новое жилье, но меньшее по площади, то он должен получить денежную компенсацию.
Опасения москвичей
Несмотря на то что программа реновации гарантирует москвичам новые условия проживания, которые станут только лучше, у них остается множество опасений и переживаний:
- Из-за плотности застройки может не хватить мест для школ, детских садов и других соцобъектов.
- В существующих школах и садиках мест на всех не хватит, и некоторым придется водить ребенка на обучение в соседние районы или на платной основе.
- Недостаточное количество парковочных мест во дворах, а сейчас практически каждая семья имеет автомобиль.
- Единовременное заселение нескольких высоток в одной локации повлечет за собой появление дорожных пробок и увеличение нагрузки на общественный транспорт.
- Кроме домов и парковок, людям нужны скверы, зеленые зоны и парки, чтобы отдыхать, дышать свежим воздухом и гулять с детьми.
Как я продавал свою квартиру
В августе 2020 года я начал продавать свою квартиру, обратившись за помощью к знакомому риелтору. Перед этим вызвал уборщицу, чтобы навести порядок. Потом, в ходе всего периода продажи, очень внимательно относился к чистоте в квартире и любое пятнышко оттирал сразу после его появления.
Изначально мы установили цену 6 950 000 . Но откликов совсем не было. Тогда мы скинули до 6 850 000 , и потенциальных покупателей внезапно стало много. Люди приходили, смотрели и говорили, что будут думать.
раз часов в 11 вечера, когда я уже лежал с книжкой в кровати, готовясь к отходу ко сну, позвонил мой риелтор и велел вставать: через 15 минут был назначен просмотр. Когда продаешь квартиру в доме, где кроме твоей в объявлениях висят стабильно , о самоуважении думаешь в последнюю очередь. В итоге на просмотр пришла женщина, приехавшая из Владивостока.
Моя квартира показалась ей достаточно просторной для пса, которого она собиралась перевозить с собой.
Потенциальная покупательница с ходу попросила скинуть 100 000 , но потом сказала, что найдет квартиру дешевле в Новой Москве. А когда я уже принял аванс от другого покупателя, эта женщина снова позвонила моему риелтору — уточнить, еще квартира.
Еще мне запомнилась совсем молодая пара. Войдя на кухню, девушка радостно воскликнула: «О, посудомойка!» «Тебе посудомойка», — проворчал ее спутник. Многие потенциальные покупатели обращали на нее особое внимание. Наблюдение: встроенная техника прибавляет к цене квартиры гораздо больше, чем стоит сама.
Через два месяца после начала продажи пришла другая семейная пара и сказала, что цена их устраивает, но у них ипотека. Мы дали предварительное согласие и назначили внесение аванса через два дня.
В вечер на просмотр пришел еще один покупатель и сказал, что готов взять квартиру за наличные, но хочет скидку. Мой риелтор объяснил ситуацию с ипотечниками, готовыми взять без скидки, и через полчаса после просмотра покупатель перезвонил и согласился на нашу цену. Ипотечникам пришлось отказать.
Не могу даже представить себе, чтобы я пустился в эту авантюру без риелтора. Как только я решил продать квартиру, то сразу обратился к своему бывшему коллеге, который сменил род деятельности и стал риелтором. Он сопровождал меня на всех этапах, включая почти все просмотры, связанные с продажей старой и покупкой новой квартиры, — кроме того ночного.
Бывший коллега занимался переговорами и бумажной работой. К договорился о скидке 150 000 с риелтором моего продавца, в то время как моим покупателям мы не уступили ни рубля. За все сопровождение альтернативной сделки я заплатил 250 000 . Хорошо, когда риелтор — человек, которому ты доверяешь.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Условия переселения в другой район
Переселение участников реновации в новую квартиру, находящуюся в другом районе, можно будет осуществить, только если они напишут .
У москвичей есть возможность самим выбрать альтернативную квартиру и подходящий район проживания. Для этого также нужно составить соответствующее заявление. Данные изменения утверждены Постановлением мэра Москвы от 11 марта 2019 г. Оно поможет ускорить процесс расселения жителей из хрущевок и улучшит им условия проживания.
Важно учесть, что для переезда в другой район должен присутствовать ресурс свободных помещений, находящихся в реализации у Правительства Москвы.
Оформление обмена
Соглашение об авансе. В конце декабря 2017 года мы обратились к риелтору, чтобы договориться о деталях мены. Все договоренности мы зафиксировали в соглашении об авансе. Само соглашение мы подписали сразу после новогодних праздников в январе 2018 года.
Вот какие вопросы мы обсудили.
- Порядок расчетов по сделке — через банковскую ячейку или переводом между счетами. Мы выбрали банковскую ячейку, так как посчитали этот вариант более надежным.
- Форма договора по отчуждению квартиры. Мы выбрали с нотариальным заверением, поскольку у нас была долевая собственность и по закону нотариус был обязателен.
- Срок государственной регистрации сделки и перехода права собственности. У нас не было специальных требований или условий, и мы выбрали вариант — по текущему законодательству. В нашем случае — 10 дней с момента, когда Росреестр примет наши документы.
- Оплата аренды банковской ячейки — решили, что оплачивает тот, кто кладет деньги в ячейку.
- Оплата за оформление договора у нотариуса. Мы договорились, что обе стороны оплачивают равноценно.
Визит к нотариусу. Договор мены квартиры подобен договору купли-продажи, и его можно заключить в простой письменной форме.
Но у нас с мужем была долевая собственность — по ½ доли у каждого. Так получилось, поскольку квартиру мы покупали не в браке, поэтому не могли оформить ее в совместную собственность.
На тот момент все сделки с долевой собственностью обязательно следовало заверять у нотариуса, мы так и поступили. С 31 июля 2019 года для сделок с долевой собственностью появилось исключение: если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо. То есть мы менялись сейчас, то сделать все без нотариуса.
Для регистрации сделки мы подготовили следующие документы:
- Паспорта.
- Правоустанавливающий документ на квартиру — выписку из ЕГРН.
- Выписку из домовой книги. В других городах ее заменяет справка по форме 9 или единый жилищный документ.
- Технический паспорт.
- Нотариальное заявление о том, что сейчас каждый из нас не в браке и на момент покупки квартиры в зарегистрированном браке не был. мы были женаты, то потребовалось согласие второго супруга на мену, также заверенное у нотариуса.
На подготовку документов нам понадобился примерно месяц. В начале февраля 2018 года мы передали их нотариусу. А уже 8 февраля 2018 года явились на сделку и все подписали.
Услуги нотариуса обошлись нам в 30 800 . Их стоимость складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Для нашего договора была предусмотрена обязательная нотариальная форма, поэтому мы должны были заплатить 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 . Остальная сумма — это услуги правового и технического характера: подготовка проекта договора, изготовление копий документов, заявлений о том, что мы не в браке и т. д.
Регистрация в Росреестре. После нотариуса мы должны были обратиться в отделение Росреестра и зарегистрировать договор там. Для этого каждый должен был уплатить госпошлину 2000 .
Но мы решили воспользоваться услугой электронной регистрации через нотариуса. В таком случае сроки регистрации намного меньше, а госпошлина всего 1400 с человека. Нотариус сам подаст документы и затем пригласит, когда все будет готово. В 2020 году нотариус обязан это сделать и без всяких доплат, если стороны сделки не возражают.
Расчеты. В день мы арендовали банковскую ячейку, куда вторая сторона договора поместила доплату за квартиру. Мы должны были получить эти деньги, когда Росреестр зарегистрирует договор.
Однако ребята, с которыми мы менялись, нам очень доверяли. Они предложили нам забрать доплату сразу после сделки, предъявив заверенный нотариусом договор мены. в свою очередь написали расписку, что получили от них деньги, и отдали ее им. Они рисковали, потому что договор могли не зарегистрировать в Росреестре, а мы — отказаться возвращать деньги.
Передаточный акт. Через несколько дней нотариус позвонил и сообщил, что договор зарегистрирован. Мы забрали у нотариуса договор с отметкой, что он зарегистрирован в Росреестре, и свежие выписки ЕГРН о переходе прав собственности. После этого мы встретились со второй стороной, чтобы подписать передаточный акт.
Основная мысль передаточного акта, что стороны принимают квартиры как есть, и претензий к состоянию и внешнему виду не имеют.
Ключами от квартир мы обменялись раньше — как только нотариус сообщил нам о том, что договор зарегистрирован. К моменту подписания акта ребята уже переехали в нашу квартиру и перевезли наши вещи в свою бывшую.
Когда договор зарегистрировали, нотариус распечатал отметки о регистрации на отдельном листе и сшил с договором
Передаточный акт составляется в простой письменной форме и его нигде не надо заверять и регистрировать. Он ставит финальную точку в сделке