В каких случаях апартаменты лучше квартиры
Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.
Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи.
Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.
Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.
Выбрать и купить апартаменты
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Коммунальные платежи
Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.
Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.
Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.
Отношения с соседями
Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Налоговый вычет
Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей.
За покупку апартаментов вычеты не положены.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. « Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой
Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые
В чем выгода при покупке апартаментов
Место. Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
Цена. Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.
Инвестиции. Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.
Чем апартаменты отличаются от квартир
Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.
По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.
«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.
Инфраструктура
Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.
Как прописаться в квартире
Как снизить цену на квартиру
В чем разница между апартаментами и квартирой
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.
Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. С 1 сентября 2022 года, чтобы избрать новую УК, требуется более 50% голосов собственников жилья. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры, и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, то она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Изъятие за долги
Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.
Капитальный ремонт
Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят ремонт общего имущества. Мы рассказывали, как это работает. Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 января 2023 года — 24,09 ₽ за м².
Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.
Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²
Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке — только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены на самом высоком уровне, но пока она не решена.
Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения, но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.
Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.
Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.
Цена
Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений.
Поэтому апартаменты стоят дешевле квартир примерно на 10-20%.
Преимущества проживания в апартаментах
К примеру, офис и рабочий коллектив за стеной — довольно неприятное соседство. А если это ваш офис и ваш коллектив? Дорога до работы займет считанные минуты и можно забыть о кошмаре мегаполисов — многокилометровых пробках. Кроме того, нередко такие квартиры располагаются в торговых, развлекательных и офисных зданиях, находящихся в центре города, то есть все значимые объекты находятся недалеко от дома.
Как ни странно, зыбкий юридический статус этого жилья тоже имеет свои плюсы.
Фантазия владельцев при перепланировке ограничена только запретом на изменения несущих конструкций здания
Здесь нет разграничений на жилые и нежилые комнаты, а санузел можно расположить в любой части помещения. В привычном жилье, чтобы внести более или менее серьезные изменения в планировку, хозяевам придется пройти немало инстанций. Ради справедливости отметим, что совсем без бюрократии все же не обойтись — при проектировании и проведении работ понадобится регламент, разработанный управляющей компанией.
Можно позавтракать в кафе, сходить в кино или в бассейн, даже не выходя из дома
Инфраструктура, на самом деле тоже может стать сильной стороной. К примеру, в многофункциональных комплексах жители апартаментов пользуются гостиничным сервисом и услугами всех заведений, входящих в этот комплекс.
Налоги — и здесь возможны послабления. В некоторых случаях владелец апартаментов, может не платить имущественный налог. В соответствии с НК РФ (пп. 14 п. 1 ст. 407) физическое лицо, владеющее апартаментами и использующие их как производственное помещение, освобождается от налогового обременения.
Комментарий эксперта
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.
Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.
Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.
Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.
Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.
Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.
Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.
Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.
Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.
Покупка квартиры и апартаментов в ипотеку
И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку.
Более того, ипотеку на квартиру и на апартаменты можно рефинансировать и получить более выгодные условия по кредиту.
Рассчитать ипотеку на квартиру или на апартаменты
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. « Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. « По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Поиск подходящей недвижимости
Первыми отпали варианты, которые находятся снаружи Мкада. У меня был опыт жизни в Сергиевом Посаде, Балашихе, Долгопрудном, и я искренне пытался полюбить подмосковные города, но нам было не суждено быть вместе. Ужасная транспортная доступность, отвратительная планировка, мириады машин с бесконечными парковками и пробками делали эту идею обреченной на провал.
Я также отмел предложения в ЦАО по самой наибанальнейшей причине: я не могу позволить себе купить хрущевку в этом месте. На тот момент они стоили от 15 млн рублей.
Что получилось в сухом остатке. Нужна небольшая квартира рядом с метро, внутри Мкада и снаружи ТТК, чем ближе к центру, тем лучше.
Примерный бюджет. 6 млн рублей. На тот момент у меня было примерно 500 тысяч на руках. Каждый месяц я зарабатывал , но вчерную. У меня не было внятного плана, потому что я не до конца понимал, как функционирует ипотека и рынок недвижимости, но понимание пришло, когда я углубился в процесс.
Я четко дал себе установку не влезать в авантюры, в которые до этого я очень любил влезать, а просто взять и купить квартиру. У меня на глазах «выгорел» коллега — большой профессионал, который зарабатывал больше 300 тысяч рублей. Он отправился в свой родной моногород, так как банально не смог выжить в Москве. Я решил, что у меня должна быть такая сумма инвестиций, которая гарантировала бы физическое выживание в случае проблем плюс была бы защищена от постепенного проматывания. Накопительный счет и акции не подходили, и на тот момент недвижимость показалась очевидным выбором.
Я подобрал примерно 15 объектов, которые мне нравились, — больше половины из них только строились. Мне стало очевидно, что за 6 млн рублей можно купить только откровенно второсортную вторичку в старом фонде, поэтому я отмел пять подобных вариантов и стал изучать манящий и загадочный рынок московского строящегося жилья. Примерно тогда же я впервые услышал слово «апартаменты», смысла которого я тогда не понял.
Прозванивая объекты, я осознал, что все застройщики предлагают примерно одинаковую сделку:
И тут вскрылась суровая правда жизни: ни один банк не даст мне ипотеку, так как на тот момент цвет моих доходов — весьма неплохих — был #000000, поэтому сделка становилась неосуществимой.
Девять из десяти застройщиков послали меня практически моментально.
Я впал в небольшую депрессию, пока мне не пришло письмо от десятого застройщика — «Интеко». Меня позвали в офис, чтобы обсудить весь ужас моего текущего положения и предложить сделку, от которой я не смогу отказаться. Это давало надежду, но немного смущало примечание в конце письма: «Когда приедете, позвоните и поднимитесь в самолет».
Синий самолет — это офис продаж. Сейчас он демонтируется, но раньше работал в полную силу
В офисе мне рассказали о новом проекте компании — ЖК «Лайнер». Он расположен относительно близко к центру, а квартиру площадью 31,5 м² с потолками 3,2 м в шестнадцатиэтажном доме можно было купить за смешные 5,5 млн рублей.
Жилой комплекс находится в районе Ходынского поля, который мне очень понравился. Соседнее здание — огромный торговый центр «Авиапарк». До метро «Аэропорт» 15 минут пешком, столько же до МЦК и строящейся рядом станции второй кольцевой линии — теперь это станция «ЦСКА». В 20 метрах от дома огромный парк. Во дворе нет машин — только подземная парковка.
В то время цены на жилые квартиры такого же метража в других домах в этом же районе стартовали от 8 млн рублей, так что я даже начал ощущать себя белым человеком. Особенно радовал почти гарантированный рост стоимости недвижимости и арендной платы. Смущало лишь иногда звучащее слово «апартаменты». Риелтор утверждал, что это абсолютно то же самое, что и жилая квартира, только без постоянной регистрации и с чуть большими налогами. Но я решил самостоятельно проверить все сказанное.
Также застройщик озвучил, что готов заменить ипотеку рассрочкой. Я так обрадовался, что был готов подарить ему самого себя целиком, но, может, кроме парочки интимных мест. Кроме того, мне объяснили, что жилой комплекс является — вроде гостиницы, в которой у номеров есть собственники. Поэтому у меня будет возможность передать свою квартиру в распоряжение управляющей компании, чтобы она сдавала ее как гостиничный номер.
С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.
Посуточная и почасовая аренда
Сразу после окончания ремонта мне позвонили из управляющей компании, предлагая передать им помещение в управление за 54 тысячи рублей в месяц. Осознав, что теперь я гордый квартировладелец, я понял, что потеряю 54 тысячи, которые мог бы получить за счет аренды, и принялся думать, как отбить эти деньги. Я пробовал сдавать квартиру посуточно: вышло 85 тысяч рублей в месяц, но было довольно трудно.
Если занимаешься посуточной сдачей сам, то нужно совмещать все с основной работой. Если привлекаешь для помощи, а объект всего один — доход начинает стремиться к стоимости обычной долгосрочной аренды. Все мои знакомые, которые реально занимаются посуточной арендой более 20 объектов, говорят, что лучше подходит стратегия арендовать квартиры на долгий срок и сдавать посуточно, а не выкупать их. У самих же в собственности объекта. Я рассматриваю вариант посуточной аренды, когда у меня будет апартамента и не будет желания работать. Но пока отложил идею в долгий ящик.
За длительную аренду предлагали примерно такие же деньги, как и управляющая компания, но случилось неизбежное: мне очень понравился район. Огромный торговый центр и такой же огромный парк, полупустое метро даже в час пик и приличные люди вокруг. Я решил жить в апартаментах, параллельно выискивая способы, как их можно использовать.
В ходе случайного разговора с бывшим коллегой по консалтингу он предложил сдавать эту студию в то время, пока меня там нет. Сначала я отбросил эту идиотскую идею, но миазмы жадности не позволили просто взять и забыть эту беседу. В итоге за полгода я сменил трех арендаторов, пока не нашел четвертого, с которым сотрудничаю до сих пор.
За все время моих попыток заработать на аренде вышло 550 тысяч рублей.
Сначала была одна милая женщина. Через месяц выяснилось, что она занимается эскортом индивидуально. Я к этому спокойно отношусь, но светить помещение таким образом не хотел, и тем более это не обговаривалось при аренде. Следующие два жильца спустя пару месяцев, как по команде, начинали заниматься субарендой, что меня абсолютно не устраивало.
Теперь в квартире живу я, а в интервале с до с понедельника по субботу в ней работает знакомый тренер, который проводит индивидуальные занятия физиотерапией. Это приносит мне 20 тысяч рублей в месяц, убранное к приходу помещение и экономию двух часов в неделю, так как теперь у меня прямо дома. Хотя тренажер немного мешается, конечно, но зато он профессиональный.
Господдержка и маткапитал
Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что работали и есть сейчас, касаются только жилья.
Квартира. С 2018 года работает программа льготной или семейной ипотеки под 6% при рождении первого ребенка. А с декабря 2022 года программу расширили, и теперь ее могут оформить семьи, в которых есть двое и более детей. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление: они могут рефинансироваться по семейной ипотеке. Другой вариант — купить квартиру, сразу попасть в программу и зафиксировать ставку по ипотеке 6%. Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье либо досрочно погасить ипотечный заем частично или полностью.
Апартамент. При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают. Некоторые застройщики рассказывают в рекламных буклетах, что они строят апартаменты специально для семей с детьми — даже для многодетных. Вот им качели, площадки и безопасность по периметру. Но они не говорят о том, что эти семьи не смогут получить господдержку, субсидии и льготы.
Многие банки выдают ипотеку на апартаменты, но никаких льготных условий не будет. Наоборот, ставка может вырасти за счет надбавки — до 1 п. п. Может увеличиться и первоначальный взнос: например, вместо 10% придется вносить 20%.
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Налоги, ЖКУ и регистрация
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.
«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.
Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.
При можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты эти программы не распространяются.
Социальная инфраструктура и технические требования
Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.
К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.
В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.
Апартамент. для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.
Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.
для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.
Цена вопроса
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Условия сделки
Более-менее поняв условия сделки, я осознал, что готов смириться с недостатками, и пошел выяснять условия рассрочки. Стоимость жилья — 5,5 млн рублей. Я плачу 980 тысяч в качестве первого взноса и вношу 19 ежемесячных платежей по 55,2 тысячи, так как стройка к этому времени закончится. После плачу оставшуюся сумму в размере 3,86 млн. В итоге получается 5,9 млн рублей: сумма больше, так как застройщик начисляет 5% годовых, ведь это рассрочка. Ее тоже можно погасить досрочно, и тогда сумма переплаты уменьшится.
Главный плюс рассрочки — большую часть суммы можно оплатить уже после сдачи дома. Так что вы защищены от ситуации «ни квартиры, ни денег». Хотя вопрос, каким образом погашать последний платеж, остался подвешенным в воздухе, ведь цвет доходов все так же был похож на цвет Принцессы Луны.
Я был уверен, что планы строят только трусы, и дал себе четкую установку — платить каждый месяц по 150 тысяч рублей при доходе Первый взнос я планировал профинансировать за счет сбережений — 500 тысяч рублей, беспроцентного обналичивания кредитки — 300 тысяч (я не буду писать, как это делать), и небольшого займа у друга — 200 тысяч.
Надо сказать, в процессе выплат я практически освоил праноедение.
В итоге я купил строящиеся апартаменты с неясным статусом, оплатив первый взнос кредиткой и постоянно повторяя себе, что это самый последний раз и больше никаких авантюр в моей жизни не будет. « ты мозг, Антон, — говорил я сам себе. — Видимо, ты не умрешь на улице».
Люди, которые общались со мной в этот занимательный период жизни, говорили, что я напоминаю чихуахуа: 50% ненависти, 50% страха. Но план платежей удалось даже перевыполнить. Ради уважения к читателям я не буду писать про выживание в Москве на 30 тысяч рублей в месяц, включая аренду. Опишу лишь так: еда по списку, никаких кафе, ресторанов и кинотеатров в течение полутора лет. Можно выискивать в такой жизни положительные стороны, только их не особо много, если честно.
Соседи
Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.
Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.
Управлением домом
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.
Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу
Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.
Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.
В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.
Квартира. Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы.
Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют всю эту систему. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.
Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.
Перевод апартамента в жилое помещение
Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.
