Содержание:
Власти москвы «приговорили» четыре промзоны к сносу и редевелопменту
Градостроительная комиссия Москвы одобрила проекты комплексного развития бывших промзон: «Автомоторная», «Курьяново», а также участков промзон «Каширское Шоссе» и «Южное Очаково».
Участок в промзоне «Автомоторная» площадью 77 гектаров, планируется застроить жильем. Там также появятся объекты для отдыха, занятий спортом и новые производства. В других промзонах хотят возвести объекты общественного и производственного назначения общей площадью более миллиона квадратных метров. Реализация проектов даст городу около 37 тысяч рабочих мест и потребует 240 миллиардов рублей инвестиций.
Как отмечает Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет», все эти промзоны находятся на территории Москвы, в локациях с хорошей транспортной доступностью и перспективами ее развития в ближайшем будущем.
«Например, в «Курьяново» пройдет Бирюлевская ветка метро. Кроме того, эти участки расположены по хорошим направлениям: Автомоторная — на севере, «Южное Очаково» — на юго-западе. Исходя из этого, все участки мы считаем перспективными для освоения. Расположение участков предполагает, что там везде можно строить жилье комфорт-класса. Стартовые цены в Москве сейчас начинаются от 180-200 тыс. за кв. м. По нашей оценке, так как «Автомоторная» и «Южное Очаково» расположены чуть лучше с точки зрения престижности направления, там на старте продаж (если бы это происходило в данный момент) цены могут начинаться от 200 тыс. рублей за кв. метр, «Каширское» шоссе и «Курьяново» расположены не так интересно, поэтому там цены могут быть от 180 тыс. рублей за кв. метров. Помимо локации, цены могут зависеть от потребительских характеристик проектов, но ниже они точно не будут», — комментирует Илья Витковский.
По словам эксперта, цены на жилье также будут зависеть от того, между сколькими девелоперами будут поделены эти участки и, следовательно, какой объем жилья будет выводиться в продажу.
«По нашей оценке, если на участок будет заходить один девелопер, темпы строительства могут составить от 50 тыс. кв. метров в год, если же участок будет поделен между 2-3 компаниями, объем строительства может увеличиться до 100 тыс. кв. метров», — отметил аналитик.
Следить за выходом новых проектов жилья и апартаментов Москвы и Подмосковья можно с помощью телеграм-бота renovaciya5.ru.
Власти москвы назвали крупнейшие проекты застройки промзон
«Важно, чтобы территория города развивалась органично, создавался благоприятный микроклимат для проживания людей. Застройщики должны помнить, что это действительно правильно и экономически целесообразно», – заявила Анастасия Пятова на Московском урбанистическом форуме (МУФ).
Она назвала крупнейшие проекты редевелопмента промзон в столице. В их числе – частично построенные жилые комплексы «Символ» (застройщик «Донстрой»), «SREDA» и «Гринада» («Группа ПСН»).
Первый появился на территории бывшего завода «Серп и Молот», второй – в промзоне «Грайвороново», третий – на юго-западе столицы – в границах ул. Грина (полосы отвода МЖД и Бутовского лесопарка).
Началось строительство ЖК «RiverSky» в районе Симоновской набережной («Инград»), ЖК «Семеновский парк» в промзоне «Кирпичные улицы» («РГ-Девелопмент»), ЖК «Сиреневый парк» в районе Открытого шоссе («АФИ РУС»).
Планируется освоить крупные территории в районах Богородское, Преображенское («Инград») и Печатники («МИЦ»).
Как уточнила Пятова, в новых проектах редевелопмента промзон могут быть предусмотрены площадки для строительства домов по программы реновации.
Напомним, территория реорганизуемых промзон составляет 13 тыс. га, из которых 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га – частичной.
Как отметил заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на Московском урбанфоруме (МУФ), реорганизация промышленных территорий дала городу более 500 тыс. рабочих мест за девять лет.
«Сейчас мы ведем работу в 50 промзонах – «ЗИЛ», «Серп и Молот», «Ленино», «Перово», «Красный строитель» и других. Главным результатом программы станет создание на пустующих и некомфортных территориях удобной многопрофильной городской среды», – сказал Марат Хуснуллин.
Более 8 тыс. человек посетило МУФ в первый день его работы
Более 24 млн кв. м недвижимости построят в промзонах
Реновация промзон поможет побороть маятниковую миграцию
Все о развитии промзон в столице
Детский сад в форме морской звезды
Осенью 2021 года введен детский сад в виде огромной морской звезды. Он рассчитан на 220 детей в возрасте от трех до семи лет.
Учреждению присвоен статус государственного. Уже осенью жители «Ривер Парка» смогут водить малышей в детский сад, расположенный всего в 3-5 минутах от дома.
Несмотря на то что садик муниципальный, застройщик построил его по индивидуальному проекту. Архитектурная концепция была выбрана на Всероссийском конкурсе «Территория дизайна. Новый облик детских садов», проведенном при поддержке Министерства образования и науки Российской Федерации.
Жюри, в состав которого вошел главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, выбрало лучшие архитектурные решения для детских садов. Авторский проект одного из финалистов реализовали в «Ривер Парке».
В основу концепции легли передовые дорогостоящие решения отечественных и западных градостроителей. Здесь есть музыкальный зал и комнаты для развивающих уроков с интерактивными экранами. Для спортивных игр предусмотрен физкультурный зал площадью более 100 кв. м.
Помещения оборудованы трансформируемой мебелью. Все группы имеют специальные передвижные перегородки, с помощью которых одно просторное помещение делится на два. Благодаря витражному остеклению в игровых всегда будет много света в любую погоду.
Штат включает специалистов узкого профиля – логопеда и психолога, которые помогут детям старших групп подготовиться к школе. Несколько преподавателей свободно говорят на английском, поэтому будут проводиться занятия и на иностранном языках.
Кроме того, в садике малыши смогут познакомиться с основой разных специальностей, попробовав себя в той или иной профессии. Эта методика обучения помогает выявить и развить способности каждого ребенка.
Интерьеры детского сада выполнены в морской тематике, это прослеживается в каждой его составляющей. Здание напоминает сверху огромную морскую звезду. В группах установят фигурки морских животных, которые будут использоваться не только для проведения занятий, но и в качестве ориентира, по которому дети смогут найти «свое» помещение.
Обучаться и играть малыши будут не только в помещении, но и на свежем воздухе. Спортивные и развивающие площадки разделены по возрастам. Чтобы дети не мешали друг другу, на охраняемой территории садика предусмотрено ландшафтное озеленение.
Игровое оборудование и даже веранды стилизованы под разных животных. Территория детского сада общей площадью почти гектар огорожена забором по периметру, а персонал имеет доступ к диспетчерскому пункту с автоматическим вызовом экстренных служб.
В марте застройщик приступил к возведению школы , которую также передадут на баланс города.
История промзоны
Промышленная зона «Соколиная гора» находится в старом московском районе с одноименным названием, история которого насчитывает около трехсот лет.
Жизнь этого района неотделима от судьбы села Семеновское, которое было расположено на левом берегу реки Яузы. Это место славилось не только знаменитым гвардейским Семеновским полком, но и «потешным» (т.е. предназначенный для «потехи» – развлечений) соколиным двором, где содержали соколов и кречетов для царской охоты.
Охота была любимым развлечением великих князей и царей. Ее настоящим знатоком и любителем был государь Алексей Михайлович (второй русский царь из династии Романовых, 1629 – 1676), который содержал целый штат охотников. При его правлении лесные рощи вокруг Москвы были отведены под царскую охоту, где частным лицам охотиться было запрещено под страхом жестокого наказания и огромных штрафов.
Только во времена Петра Первого (1672 – 1725) охота стала терять свое первозданное значение и появилась Семеновская солдатская слобода. В начале XIX века владения военных вытеснили дворы мещан и купцов, тогда же возникли первые мануфактуры.
Когда-то рядом с Семеновским располагалось село Введенское. Москвичу название этого места может быть знакомо, пожалуй, лишь по Введенскому кладбищу.
Другим селением на территории Соколиной горы является Благуша. С первой трети XVII века это был район кирпичных заводов, дешевого одноэтажного и двухэтажного жилья. Соседство Благуши с Казанским железнодорожным направлением, по которому в столицу поступал азиатский хлопок, способствовало строительству здесь текстильных фабрик.
В ряд ведущих индустриальных районов Москвы Соколиная гора вошла благодаря строительству фабрик и заводов, а также развитию науки и созданию научно-исследовательских институтов.
Так, в 2003 году территория района увеличилась на 23 процента за счет присоединения промышленных зон районов Перово, Измайлово и Преображенского. Несмотря на то что по своим размерам район Соколиная гора не входит в число крупнейших в столице, это тот самый случай, когда размер не имеет значения. В начале прошлого века это была фабричная окраина Москвы, но уже сегодня район граничит с Центральным округом столицы.
Москва обновила план наступления на старые промзоны
На территориях бывших московских промзон в 2021 году запланировано возведение 3,4 млн кв. м разноформатной недвижимости, сообщают городские власти. В общей сложности планируется ввести в эксплуатацию 54 объекта, из которых 1,3 млн кв. м — жилье. В старых границах Москвы на бывших промышленных землях ведется треть от совокупного объема строительства. Темпы и перспективы развития столичного редевелопмента обсудили наши эксперты.
Насколько активно и успешно развивается процесс редевелопмента промзон Москвы?
Мария Литинецкая, управляющий партнер “Метриум Групп”
Реорганизация промзон, занимающих прядка 18,8 тыс. гектара или 17% территории в старых границах Москвы, — это одна из приоритетных задач градостроительной политики. По нашим подсчетам, на территориях бывших промзон ведется строительство примерно четверти всего количества жилых проектов.
В 2021 году на месте промзон сдали в эксплуатацию 1,3 млн кв. м недвижимости, в 2021 — 1,75 млн, 2021 — 2,2 млн, 2021— 2 млн. В 2021 году показатели сохранились на том же уровне в 2 млн кв. м, причем из них на жилье пришлись 800 тыс. гектаров. Для сравнения — всего за 2021 год были введены 2,36 млн кв. м жилья. Таким образом, каждый третий сданный жилой квадратный метр “старой” Москвы располагается в промзоне.
Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК “Инград“
Промзоны сегодня развиваются очень активно, поскольку это главные точки роста новых проектов. В числе крупных можно перечислить такие знаковые для города объекты, как “Зиларт”, “Символ”, “Сердце Столицы”, “Поколение”, “Династия” и многие другие. Все они в настоящий момент являются примерами действующей программы освоения бывших промышленных зон.
Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T T Architects
Промзоны стали для города единственным поставщиком новых территорий под застройку. Многие локальные проекты уже были успешно реализованы в Москве на месте бывших фабрик, но куда больший потенциал представляют площадки для комплексного освоения в так называемом “ржавом поясе” столицы.
Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL
Процесс освоения промышленных зон в Москве продолжается. Девелоперы в первую очередь фокусируются на площадках, расположенных на востребованных направлениях — от юга до северо-востока Москвы (по часовой стрелке), в зонах с хорошей транспортной доступностью и окружением, например, парковыми зонами.
Юлия Токарева,руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield
Релевелопмент идет очень активно, одними из наиболее знаковых объектов последних лет можно назвать развитие территории завода имени Лихачева (ЗИЛ), территории бывшего Тушинского аэродрома, завода “Серп и Молот”, бывшего Московского зеркального комбината.
Какие главные достижения в таком формате строительства были отмечены в 2021 году?
Мария Литинецкая
В 2021 году стартовали продажи 55 новых жилых комплексов в старых границах Москвы. Из них десять комплексов — на территориях бывших промзон: “Центр-Сити”, “Династия”, “Западный порт. Кварталы на набережной”, “Серебряный парк”,”Селигер Сити”, “Нормандия”, “Полярная 25”, “Level Амурская” “Лефортово Парк” “Грани”.
С каждым годом количество проектов на территориях бывших промзон будет только увеличиваться, во многом благодаря принятию 373-ФЗ, касающегося комплексного освоения территории. Теперь для инвесторов и собственников участков на территориях промзон разработаны единые правила взаимодействия и порядок передачи земли для редевелопмента.
Ведь именно долгие и часто безрезультатные переговоры с владельцами участка были главным камнем преткновения для развития промзон, теперь же эта проблема взята под контроль. Поэтому мы рассчитываем на еще большую девелоперскую активность. В 2021 году ожидается выход и масштабных проектов в районах Дорогомилово, Даниловский, Раменки, Южнопортовый, Рязанский, Левобережный, Метрогородок, Косино-Ухтымский.
Юрий Тараненко
Один год все же не показатель, в связи с тем, что большинство проектов рассчитаны на длительный срок реализации в перспективе более десяти лет. Однако динамика строительства находится на высоком уровне и многие из объектов первых очередей находятся на финальной стадии.
Сергей Труханов
Были приняты многочисленные поправки в законодательство, уменьшающие административные барьеры при реализации проектов в бывших промзонах, а также упорядочивающие правовые отношения в вопросах частной собственности. Многие регламенты, требующие ранее дополнительных соглашений, сегодня прописаны в ряде положений.
Юлия Никуличева
В последние годы активно развивается зона “Фили”, начинается освоение “Большого Сити”.
Юлия Токарева
Какие крупные незатронутые реновацией промышленные территории Москвы обладают наибольшим потенциалом для комплексного освоения?
Мария Литинецкая
Среди площадок для реновации, на которых еще не ведется строительство, можно отметить промзоны “Донские улицы”, “Северное Очаково”, “Варшавское шоссе”, “Бескудниково”. Также стоит перечислить несколько территорий бывших промзон, которые уже активно застраиваются, но при этом сохраняют высокий потенциал хотя бы по причине большой площади и выгодного расположения.
Во-первых, это ЗИЛ. Район находится недалеко от центра столицы и имеет неплохую транспортную доступность за счет открытия станции МЦК. Общая площадь застройки составит более 188 гектаров. Во-вторых, высоким потенциалом развития обладают Нижегородский и Рязанский районы ЮВАО Москвы.
Площадь осваиваемой территории составит более 150 гектаров. В-третьих, привлекательным для строительства считается зона около Филевского парка, на территории Московского завода ЖБИ и “Горбушкиного двора”. Общая площадь застройки составит более 31 гектара.
Юрий Тараненко
Севере-западное направление можно считать наиболее перспективным с точки зрения новых проектов. Южная часть чуть менее интересна в этом отношении, но также обладает потенциалом для проектов, связанных с жилой застройкой. Коммерческие объекты в большинстве промзон пока не появляются, и в данном случае стоит подождать завершения первой фазы строительства и сдачи домов в эксплуатацию, что поспособствует возникновению спроса в районе.
Сергей Труханов
Часть площадок есть на севере Москвы, которые могут быть потенциально интересны инвесторам и девелоперам. Также стоит взять во внимание достаточно крупные пятна в южном направлении, но там, на сегодняшний день расположены в основном складские помещения и b2b-ритейл.
Однако в перспективе можно ожидать, что и они уйдут под комплексное освоение. Наибольшими перспективами, на мой взгляд, обладают территории, примыкающие к МЦК, так как именно тут в будущем появятся крупные коммерческие, жилые и инфраструктурные объекты.
Юлия Никуличева
Сдерживающими факторами реализации таких масштабных проектов являются финансовые возможности собственников. Так, редевелопмент промзон требует значительных инвестиций, возможность получения необходимых согласований, а также в некоторых случаях — большое количество собственников в рамках одной территории, что усложняет процесс комплексного освоения.
Юлия Токарева
В Москве по-прежнему сохранились огромные промышленные зоны, многие из которых больше не являются производственными.
Проблемы и риски
Существует несколько возможных проблем в реализации программы, считают эксперты. Во-первых, это сложности, связанные со взаимодействием с собственниками данных площадок. Многим коммерческим предприятиям будет интересно продать участки, а вот с небольшими государственными предприятиями иногда договориться сложнее, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Вероятно, урегулировать отношения с собственниками территорий в промзонах власти будут так же, как это происходило до сих пор. Например, есть совершенно недееспособное производственное предприятие, в собственности которого находятся какие-то земельные активы.
В ситуации, когда собственники не приводят территории в порядок, правительство Москвы вправе обязать их приступить к реализации проектов комплексного развития территорий либо выкупить такие участки и самостоятельно заняться их развитием, уточнила Надежда Крокка.
Она предположила, что у новой программы, возможно, будут какие-то структурные локомотивы в форме компаний, так как причина ее возникновения состоит как раз в том, чтобы объединить множество собственников и арендаторов в едином направлении и вести согласованную работу по преобразованию территории.
Второй проблемой программы «Индустриальные кварталы» могут стать сложности, связанные с реновацией самой площадки. Например, дополнительные существенные расходы могут потребоваться на снос большого объема строений, вывод предприятия или рекультивацию земли, подчеркнула Доброхотова.
Еще одной сложностью программы является то, что реализация крупных жилых проектов на территории промзон требует значительных расходов на строительство социальной и транспортной инфраструктуры, пояснила председатель совета директоров «Бест-Новостроя».
Она подчеркнула, что с учетом этого такие площадки могут быть интересны лишь крупнейшим девелоперам из топ-10 или даже топ-5, у которых есть ресурсы и на вывод предприятий, и на реновацию территории, а также финансы на реализацию девелоперского проекта.
https://www.youtube.com/watch?v=x4Nwj6G4ClI
Четвертой проблемой является долгосрочность новой программы, уточнила Коркка. По ее словам, программа масштабная, сложная и ориентирована на сбалансированное развитие этих территорий, что может сказаться на сроках и в результате растянуться на десятилетия.
Промзона «калошино»
Промзона «Калошино» находится на территории трех районов Восточного административного округа – Метрогородок, Гольяново и Богородское. В границах промзоны № 53 «Калошино» включены две промышленные площадки – 53 – I и 53 – II. В первой части расположена ТЭЦ – 23 ОАО «Мосэнерго» – самая мощная в Европе.
Промзона расположена между Щелковским шоссе и Лосиным островом.
| Площадь промзоны | 506,7 га |
| Планируется реорганизовать | 125,73 га |
Правительством Москвы утвержден проект постановления о реорганизации части территории промзоны 53-I «Калошино» площадью 22,7 га. Планируется реорганизовать участки ПАО «Метромаш». На месте зданий предприятия появится общественно-жилая застройка площадью 388 тыс. кв. м.
Здесь возведут четыре общественно-жилых комплекса с встроенно-пристроенными детскими садами на 450 мест и школой на 1000 мест.
Для перебазирования производства НПК «Герметика» построят производственное здание. Также, здесь появятся крупный многофункциональный центр и небольшой коммунальный объект.
Для защиты населения при чрезвычайных ситуациях подземный гараж на 3,6 тыс. машиномест приспособят для укрытия людей, на одной из высоток установят сирену оповещения.
Здесь построят дороги, организуют новые маршруты городского транспорта. Появится общественный природный комплекс на площади 4 га. Проект реализуют за счет средств инвестора.
На участке, ограниченном Тагильской улицей, Открытым шоссе, проектируемым проездом № 2277 и 6-м проездом Подбельского, сейчас располагаются объекты промышленно-производственного, складского и коммунального хозяйства. Площадь территории – 37,6 га.
Территорию ООО «Перспективные инвестиции», ОАО «Московский метрострой» реорганизуют. Там появятся четыре высотных градостроительных комплекса, детский сад на 200 мест и гараж на 6882 автомобиля. Участок площадью 4,33 га озеленят.
В разработке находится проект планировки территории районов Богородское и Преображенское, ограниченной Открытым шоссе, технической зоной Сокольнической линии метро, электродепо «Черкизово», ул. Тюменская и Тюменским проездом, вл. 3-5.
Площадь территории – 30,35 га. Проект реализуют за счет инвестора.
Сейчас здесь находится коммунально-производственная зона, состоящая из объектов административного, производственного, коммунально-складского и жилищно-коммунального назначения.
Территорию ООО «Сонар-инвест», ОАО «Автокомбинат № 28» реорганизуют. Там появятся жилой квартал, школа на 600 мест, отдельно стоящий детский сад на 190 мест, встроенно-пристроенный детский сад на 85 мест.
Проект получил одобрение на публичных слушаниях.
Инвестор также предложил строительство жилого комплекса в рамках программы реновации на территории площадью 1,22 га.
В результате реализации проектов будет создано 2,4 тыс. рабочих мест. Также здесь улучшится транспортное обслуживание, построят и реконструируют инженерные сети, территорию озеленят.
В разработке находится проект участка, ограниченной ул. Монтажная, Амурская и полосой отвода железной дороги.
Площадь территории – 35 га.
Здесь планируется построить жилой комплекс, детский сад на 325 мест и школу на 750 учеников.
На ул. Амурская, вл. 3 расположатся жилые объекты, детский сад на 175 мест и школа на 400 мест. Население составит 3 тыс. человек. Будет создано 1568 рабочих мест.
На Амурской ул., вл. 5 появятся жилье, детский сад на 150 мест и школа на 350 мест. Население составит 2730 человек, будет создано почти 1200 рабочих мест.
Кроме того, с марта 2021 года на территории АО «Мосстроймеханизация» № 4 ведется строительство жилого комплекса «Level Амурская».
Сейчас Комитет по архитектуре и градостроительству столицы прорабатывает вопрос о дальнейшей реализации проекта планировки территории в рамках программы реновации.
