Содержание:
Что осталось в продаже
Офис продаж пока еще можно найти рядом со стройкой — на Заневском проспекте, 40. Но существовать ему осталось недолго: в октябре одноэтажную постройку снесут, чтобы проложить там коммуникации.
В продаже к 20 сентября оставалось 10 квартир, пять из которых четырехкомнатные. Как пояснил менеджер, на старте продаж к объекту относились настороженно. Но стоило стройке показаться из-за забора, квартиры раскупили за считанные месяцы. На однушки даже выстраивались очереди по 15-20 человек.
https://www.youtube.com/watch?v=X8Vu_voiTW0
Не удивительно, что цена квадратного метра росла бешеными темпами. Петербуржцы на форумах признаются, что летом 2021 года они покупали квартиры по 85 тыс. рублей за квадратный метр. Одному из дольщиков двушка площадью 58 кв. метров обошлась в 4,9 млн рублей.
Разлетелись со свистом даже трехкомнатные квартиры — мне в офисе продаж предложили лишь четыре оставшихся с одним вариантом планировки. Стоимость “трешки” площадью 81,4 кв. метра — 7,9 млн рублей.
Планировка четырехкомнатных квартир мне напомнила коммуналку. Кухня, гостиная и две комнаты расположены в ряд, имеют одну общую лоджию и выходят окнами на Заневский проспект. Стоит 94-метровая квартира 9,1 млн рублей. К этому нужно добавить низкие потолки — 2,56 метра.
Места в подземном паркинге в сентябре продавались по 700 тыс. рублей. Причем эта цена была актуальна лишь при 100-процентной оплате. Рассрочка увеличивала стоимость машиноместа до 1 млн рублей. Зато при покупке трехкомнатной или четырехкомнатной квартиры место для машины можно было купить за 350 тысяч.
Поскольку вторая очередь
ЖК “Малая Охта” находится в подвешенном состоянии, о ценах говорить наверняка нельзя. Но менеджер в офисе продаж призналась: они вряд ли будут ниже нынешних. Можно спокойно рассчитывать на 100 тыс. рублей за квадрат уже на старте продаж. Представитель застройщика в СМИ отмечал, что причиной столь высокого ценника стали технические сложности с подключением к инженерным коммуникациям. В частности, “СПб Реновации” пришлось строить для ЖК локальную котельную.
Однако и при 100 тысячах за квадрат спрос на квартиры в “Малой Охте” будет, ведь у соседей цены не ниже, а до метро расстояние больше.
Жк «малая охта» красногвардейский спб реновация – обзор, цены на квартиры, официальный сайт.
Жилой комплекс «Малая Охта» от компании-застройщика «СПб Реновация» относится к эконом-классу. Он располагается на пересечении Заневского проспекта и проспекта Энергетиков в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга. Местоположение корпусов рядом с большими транспортными артериями компенсируется наличием уютных и спокойных закрытых дворов, подходящих для отдыха детей и взрослых.
До станции метро «Ладожская» можно дойти за 5 минут. Вблизи объекта находится несколько остановок наземного общественного транспорта, отправляющегося по разным направлениям. На автомобиле по Заневскому проспекту легко доехать до Центрального района города.
Монолитно-кирпичные 16-этажные корпуса включат 589 квартир. Приобрести можно двухкомнатное, трёхкомнатное и четырёхкомнатное жильё площадью от 65 до 94 квадратных метров. Высота от пола до потолка составит 2,6 метра. Отделка от застройщика – предчистовая. Балконы и лоджии будут остеклены, в окна вставлены стеклопакеты из металлопластика.
Парадные отделают по индивидуальному дизайн-проекту, установят надёжные низкошумные лифты – по 2 в каждой. Для машин жильцы смогут приобрести место в подземном паркинге.
На территории двора проведут озеленение, установят детские игровые городки с безопасным покрытием, организуют зоны отдыха. В собственную инфраструктуру ЖК войдёт муниципальный детский сад, магазины, салон красоты, офисы, отделения банков, аптека.
Рядом с домом есть школы, детские сады, медицинские и административные учреждения. В пешей доступности находится 10 крупных торгово-развлекательных центров. В 5 минутах ходьбы – река Охта, река Оккервиль, Малоохтинский парк.
Жилой комплекс «Малая Охта» – это выгодное местоположение, высокая транспортная доступность и виды из окон части квартир на исторический центр Северной столицы.
Окружение
ЖК “Малая Охта” не просто находится рядом с метро — главный корпус можно было бы увидеть прямо на выходе из метрополитена, если бы не торговый центр, перекрывающий весь обзор на Заневский проспект. По транспортной доступности этому объекту можно поставить сплошные плюсы.
Помимо метро в нескольких шагах от ЖК расположена автобусная остановка. В будущем от Ладожского вокзала по Красногвардейскому району пустят первую в городе частную трамвайную линию. Ее строительство хоть и отстает от графика на полгода, но, по последним данным, все же будет закончено в ноябре 2021 года.
На машине от жилого комплекса за считанные минуты удастся доехать до площади Александра Невского, в другую сторону минут за 10 — до КАД. Пробки в окрестностях не редкость, но в часы пик мало где в городе получится проехаться с ветерком, а заторы на Заневском проспекте и Энергетиков не безнадежные —
максимум 6-7 баллов.
А вот атмосфера района не воодушевляет. Уже сейчас там недостает зелени и строений, за которые хочется зацепиться глазу. А ведь вскоре пустого пространства станет еще меньше — возле Ладожского вокзала застраивают, кажется, каждый свободный клочок земли.
Сейчас, например, в Уткином переулке на месте общежитий возводится торгово-офисный центр, за ним еще один объект торговли. Рядом стоит ТЦ “Платформа”, напротив — ТК “Нео”, с другой стороны — паркинг, ТРК “Заневский каскад”, бизнес-центр “Фаберже-8”.
На рендерах застройщика будущее микрорайона выглядит куда более оптимистично. И нереально. Хотя бы потому, что сквера за ЖК “Малая Охта” вдоль Уткина проспекта нет и быть не может — на этом месте
“РС-Строй” возводит свой 15-этажный ЖК “Золотая долина”.
Не нужно забывать, что окружение “Ладожской” — это промзона, пускай и не самая депрессивная в городе. Скрашивают действительность реки Охта и Оккервиль в пешей доступности от “Малой Охты”. Жизни району добавляет зелень у набережных и Малоохтинский парк. А вообще, окрестности скоро преобразятся: для застройщиков это золотая жила, жилье комфорт-класса тут скупают резво.
Социальная инфраструктура района вызывает вопросы. Детские сады существуют, но пустыми они не остаются, ведь находятся в плотно заселенных микрорайонах. “СПб Реновация” на весь свой немалый квартал откроет лишь сад для 75 дошколят. Это на 534 квартиры первой очереди и примерно столько же, если не больше, во второй.
На соседние жилые комплексы тоже надежды нет: в
“Золотой долине” на 238 квартир предусмотрен детсад на 33 места, в огромном ЖК “ЗимаЛето” от SeltSity будет ДДУ на 190 детей. Вероятно, придется дольщикам “Малой Охты” возить малышей в сад на метро.
Лучше обстоят дела со школами. Ближайшая из них №491 находится на проспекте Шаумяна в 15 минутах ходьбы от “Малой Охты”. До лицея №533 на Заневском проспекте идти минут 17. Рядом с Российским проспектом есть школа №639, лицей №572 и гимназия №513 —
до них около получаса пешком.
И все же главные опасения у будущих жильцов ЖК “Малая Охта” вызывают здания рядом со стройплощадкой. Дольщики на форумах отмечают, что при покупке квартиры им обещали закрытый двор, а не соседство с ветхим жильем. Сейчас два старых корпуса чуть ли не вплотную примыкают к ЖК.
Особенности “малой охты”
Участок земли на пересечении проспекта Энергетиков и Заневского готовился к обновлению с 2021 года. На этом месте располагались четыре 4-этажных дома, построенных по типу семейных общежитий. Один дом удалось снести, а жильцов расселить. Сейчас там как раз и строятся два корпуса нового ЖК.
Чтобы начать вторую очередь, застройщику придется снести три оставшихся жилых дома и одноэтажную постройку. А для начала договориться о расселении с собственниками. Если верить форумам, на которых активно обсуждают проект “СПб Реновации”, быстро уладить проблемы не получится.
В июле один из жителей пятого корпуса писал, что расселять их дом начнут не раньше июня 2021 года — такой ответ он получил от застройщика. При этом собственники, по его словам, на выставленные условия — 60 тыс. рублей за квадратный метр — не согласны. Не хотят якобы уезжать и некоторые наниматели, которым предлагают перебраться в другой район.
Встреченный мной на месте житель корпуса №2 рассказал, что к сентябрю 2021 никаких конкретных предложений о переезде его семье не поступало. И информацию о том, что работы по второй очереди планируется начать в первом полугодии 2021, принял с усмешкой: в их доме в скорое расселение никто не верит.
В офисе продаж менеджеры настроены оптимистично. По словам одного из сотрудников
“СПб Реновации”, на последнем совещании им рассказали, что вторая очередь будет построена со 100-процентной вероятностью. Мол, с большинством семей уже достигнуты договоренности: кому-то найдено жилье на вторичном рынке в квартале “Малая Охта 16”, другие готовы поселиться в новых ЖК застройщика в Колпино.
Никто не исключает повторения истории с “Сосновой Поляной”. Хотя в случае “Малой Охты” было решено поначалу заключить со всеми собственниками предварительные договоры, а уже после согласия на переезд перейти к подписанию основных. Будет ли иметь тактика успех, станет видно в 2021.
Полностью же устранить феномен “последнего жильца” могут поправки в городской закон о развитии застроенных территорий, которые должны рассмотреть этой осенью. Если поправки примут, то решать судьбу дома будет большинство жителей, а несогласным одиночкам придется подчиниться.
Проект квартала
В рамках первой очереди строительства на территории у Ладожского вокзала “СПб Реновация” возводит два разноэтажных корпуса на пять секций. Максимальная высота —
16 этажей, или почти 48 метров. В проектных декларациях разных редакций информация по числу квартир различается.
Дома строятся по кирпично-монолитной технологии. Фасад, выходящий на площадь Карла Фаберже, будет иметь сплошное остекление. Под территорией оборудуют двухуровневый паркинг, в первой очереди — на 272 машиноместа. Над паркингом обустроят детские и спортивные площадки, зоны для отдыха и открытые автостоянки.
В корпусах спроектировано большое количество однушек — 360 квартир, если верить проектной декларации в первоначальной редакции. В три раза меньше двухкомнатных, а четырехкомнатных оказалось всего семь. В первой очереди есть студии и трешки —
их количество примерно одинаковое.
Проектом предусмотрено строительство детского сада на 75 мест, но он появится только во второй очереди, а ее реализация, как уже говорилось, упирается в расселение и снос стоящих на участке аварийных домов. Но точно можно сказать, что детское дошкольное учреждение откроется не раньше второй половины 2020 года.
Квартиры сдаются с подготовкой под чистовую отделку: бетонные перегородки будут оштукатурены, монолитные железобетонные поверхности отшлифованы, а полы и потолки остаются без отделки и покрытий.
В середине сентября строители отливали монолит верхних этажей и сооружали кирпичные стены нижних —
со стороны Уткина проспекта уже можно увидеть цвет фасада второго корпуса. Строительство первой очереди обещают завершить в 4 квартале 2021 года.
В рамках второго этапа изначально планировалось построить четырехзвездочную гостиницу. Потом речь шла об апартаментах. Но новый проект Правил землепользования и застройки расставил все по местам: на этом участке можно строить только жилые дома. На этом и остановились.
Трудности застройщика
ООО “СПб Реновация” не просто так носит свое название: компания была создана в 2009 году специально под городскую программу расселения хрущевок. По документам учредителем выступил кипрский офшор Ratansel Enterprises LTD. По факту фирма принадлежит акционеру
банка “Санкт-Петербург” Максиму Воробьеву, совладельцу “Евраза” Александру Абрамову и экс-гендиректору “Главстроя” Артуру Маркаряну.
К середине 2021 года застройщик по программе реновации успел заняться семью участками. В
ЖК “Живи! В Рыбацком” сданы дома первой очереди, ведется строительство второй. Закончено строительство двух домов ЖК “Стереос” на Ржевке, сдан ЖК “Сандей” в Сосновой Поляне. В начале 2021 года готовятся получить ключи дольщики ЖК “Новое Колпино”, в этом же районе стартовали продажи квартир во второй очереди ЖК “Астрид”. Продается недвижимость в ЖК “Новый Лиговский” и ведется строительство в “Малой Охте”.
В реальности почти по каждому объекту у
“СПб Реновации” есть трудности. Из квартала “Ржевка-35” застройщику пришлось ретироваться, построив всего один ЖК. Вторая очередь зависла на неопределенный срок, потому что в сердце квартала вдруг обнаружились исторические здания.
Покинула компания и квартал “Сосновая Поляна 7-17”, где удалось возвести лишь один жилой комплекс. Удивительно, но факт: проект реновации участка в 21 га провалился из-за одного собственника, потребовавшего за свою трехкомнатную хрущевку 45 млн рублей.
Застройка участка между Лиговским проспектом, Тамбовской, Расстанной и Прилукской улицами вызвала протест у жителей всего квартала. Они считают это не реконструкцией, а уплотнительной застройкой, и пишут петиции. Суд признал проекты планировки и межевания территории недействительными из-за отсутствия согласований. Сейчас застройщик пытается доказать законность своих действий.
Все эти споры, препоны и скандалы сказались и на сроках ввода жилья в эксплуатацию:
ЖК “Сандэй” и “Стереос” задержались почти на год. А к реализации большинства проектов реновации застройщик за 8 лет так и не приступил. Однако многие срывы сроков вызваны объективными причинами, например, отсутствием законных оснований на принудительное расселение, а не самими темпами строительства.
Условия покупки
Договоры долевого участия заключаются по ФЗ № 214, предусмотрено страхование ответственности застройщика. Ипотеку на квартиру в ЖК “Малая Охта” можно оформить в нескольких крупных банках:
Сбербанк, “ВТБ24”, “Банк Санкт-Петербург”, “Возрождение”, “Глобэкс”, “Российский капитал”, “АК Барс Банк”, “ДельтаКредит”, “Россельхозбанк”, “Открытие”.
При рассрочке скидка не предоставляется, а первоначальный взнос должен быть не менее 50%. Действует программа взаимозачета — новая квартира на деньги от продажи имеющейся, но менеджеры “СПб Реновации” сами предупреждают, что условия непривлекательные.
Во-первых, теряется 5-процентная скидка, во-вторых, придется заплатить комиссию агентству недвижимости за сделку купли-продажи, а в-третьих, реализовать свою жилплощадь нужно в течение 4 месяцев, и если спроса нет, то ежемесячно от стартовой цены скидывают по 200 тысяч.
Продажи квартир во второй очереди обещают начать параллельно со стартом строительства. Ориентировочно это случится в середине 2021 года. Менеджер предположила, что по началу покупателям будут предложена гибкая система скидок и различные акции.
ЖК “Малая Охта” привлекает расположением — рядом метро, крупные транспортные артерии, центр города. Отсюда и спрос на квартиры, планировки которых, как и сам проект, оригинальными не назвать. Расстраивают низкие потолки, нехватка объектов социальной инфраструктуры, близость промзоны, а также плотная и хаотичная застройка территории около Ладожского вокзала.
Тем, кто купил квартиры на старте продаж по 85 тыс. рублей за квадратный метр, бесспорно повезло — больше таких цен здесь не будет. Но даже по 100 тысяч за квадрат вторая очередь не останется пустой. Если все же появится. 2021 год покажет, удастся ли “СПб Реновации” изменить ситуацию в программе реновации застроенных территорий и довести этот проект до логического завершения.
Отзыв тайного покупателя о жк «малая охта», из которого вы узнаете о проблемах с инфраструктурой в этой локации. – отчеты тайного покупателя и ответ компании
Центр Красногвардейского района в ближайшие годы изменит свой облик. Вместо промзон и заброшенных пустырей здесь появится новое жилье. Один из пунктов плана – реновация исторического района Яблоновка на левом берегу Охты. На месте аварийных домов компания «СПб Реновация» возведет новый жилой комплекс комфорт-класса «Малая Охта». Новостройка недавно вышла в продажу, и редакция renovaciya5.ru немедленно отправила Тайного покупателя проверить проект.
Что строят?
В рамках ЖК «Малая Охта» напротив пересечения проспектов Заневского и Энергетиков появится дугообразной формы здание со стеклянным фасадом, обращенным к перекрестку. Еще три корпуса выстроятся вдоль проспекта Уткина. Внутреннее пространство квартала таким образом будет защищено от шума и суеты транспортного узла, в нем расположатся детская и спортивная площадки, детский сад и открытые автостоянки.
На некоторых сайтах агентств недвижимости можно увидеть информацию о том, что двор ЖК «Малая Охта» закроют от транспорта, но на самом деле это не так: открытые паркинги разместят на эксплуатируемой кровле подземного паркинга. Все жилые корпуса будут одинаковой высоты – 16 этажей, на первых этажах предусмотрены коммерческие помещения.
Застройка начнется с угла проспектов Энергетиков и Уткина со строительства двух корпусов на 409 и 180 квартир. Один из них будет расположен вдоль проспекта Энергетиков и образует начало дугообразного здания, второй построят вдоль Уткина проспекта. В первую очередь также входит возведение подземного 2-уровневого паркинга на 276 мест.
Вторая очередь включает в себя строительство 3 корпусов апарт-отеля (в генплане обозначен как гостиница 2*) на 1137 номеров, в одном из которых будет встроенное ДОО на 75 мест (менеджер не смогла дать пояснений, вероятно, там будут какие-то детские кружки и секции). Также в плане есть строительство отдельностоящего детского садика на 75 мест и подземной парковки на 165 машино-мест.
Таким образом, в рамках ЖК «Малая Охта» появится 5 корпусов на 1726 квартир и апартаментов, детский сад и 2-уровневые подземные парковки на 441 машино-место, на эксплуатируемой кровле которых будет 73 места для гостевых автостоянок.
Если начало застройки ведется на свободном пространстве, то вторая очередь потребует сноса аварийного жилья. Это 5 домов, построенных еще в 40-х годах, из которых предстоит расселить около 120 семей. Со слов менеджера по продажам, переселять жителей будут не в дома ЖК «Малая Охта» (так как комплекс относится к комфорт-классу, то это потребует со стороны переселенцев существенных доплат), а в другие жилые комплексы (например, ЖК Stereos), некоторые семьи предпочитают денежную компенсацию.
Поскольку переселение жителей – процесс небыстрый, пока непонятно, когда начнется строительство второй очереди и когда застройка квартала полностью завершится. Срок строительства первой очереди по проектной декларации – до 1.04.2021, но передача квартир по ДДУ должна состояться не позднее 31.12.2021. Участок находится в собственности города.
Кто строит?
О застройщике, компании «СПб Реновация», и ее объектах я уже подробно писала в предыдущих расследованиях (например, в статье о ЖК «Живи! В Рыбацком!»), поэтому не буду повторяться. Структура создана в 2009 году под программу расселения ветхого жилья в Петербурге.
Однако расселение идет довольно вяло, в основном, строится жилье на продажу. Причем, на тот или иной срок были задержаны большинство объектов, которые компания возводила (подробнее здесь).
К качеству строительства у дольщиков построенных домов тоже было много претензий, но львиная доля из них касалась отделки квартир, а в ЖК «Малая Охта» она не предусмотрена, поэтому есть вероятность, что в этот раз все будет иначе.
Надежность застройщика – 6 из 10 баллов
Тем не менее, на форумах есть жалобы на удешевление проекта и кривизну стен, а главное, нарушения сроков сдачи комплексов игнорировать невозможно, поэтому оценка из расследования «Живи! В Рыбацком» сохраняется.
Разведка в Интернете
На сайте «СПБ Реновации» можно узнать о конструктивных особенностях домов, ознакомиться с архитектурной концепцией и проектной декларацией. Однако надо отметить, что рендеры, представленные там, устарели. В соответствии с генпланом, который мне показали в офисе, расположение и высотность домов выглядит совсем иначе.
Баннер «перейти на сайт продаж» ведет к ресурсу, где информации не намного больше. Выложена карта местности, где отмечена территория квартала и окружающая инфраструктура, можно ознакомиться с проектной декларацией, поэтажными планами.
Описанию жилого комплекса отвели всего лишь один абзац, часть информации в нем также утратила актуальность (все дома будут одной высоты, а не разноэтажные). Территорию ЖК «Малая Охта» на карте почему-то отметили до самой реки Оккервиль и включили в нее участок, где находится здание Государственного исторического архива, хотя по генплану видно, что будет осваиваться только территория до конца Уткина проспекта.
Цен на квартиры нет (написано лишь от 2,7 млн рублей), а выбор жилья работает очень странно, показывая только две однокомнатные квартиры на втором этаже. Отсутствуют и фотографии хода строительства, что впрочем, не удивляет, поскольку к нему еще не приступали. Ничего не говорится об условиях покупки квартир, об ипотеке, неясно, можно ли купить жилье в рассрочку.
Описания ЖК «Малая Охта» на сайтах разных агентств недвижимости содержат неточности. По всему видно, что проект не сразу был согласован и претерпел некоторые изменения, не все из которых были исправлены даже на официальном сайте.
Обсуждение новостройки ведется на различных форумах и в группе «Вконтакте». На обоих ресурсах информации еще очень мало. В целом, люди интересуются инфраструктурой в локации, обсуждают цены на старте продаж и транспортную доступность района.
Информационная доступность – 5 из 10 баллов
Во-первых, информации о проекте мало, во-вторых, она не всегда соответствует действительности, т.к. он претерпел изменения. Немногочисленные обсуждения на форумах меня не удивили, ведь комплекс совсем «свежий», но скромного описания на именном сайте явно недостаточно.
Как строят?
Технология строительства будет кирпично-монолитной, она в мельчайших подробностях описана в проектной декларации. Наружные стены, выходящие во двор и на улицу, разнообразят.
Например, фасады, выходящие на проспекты Энергетиков и Заневский, будут стеклянными, в конструкции стены используется газобетон (450 мм), со стороны квартиры покрытый 20 мм слоем штукатурки с пароизоляцией, а со стороны балкона более тонким слоем штукатурки. Стены, выходящие во двор, также выложат из газобетона (400 мм) и облицуют кирпичом (120 мм).
Наружные монолитные торцевые стены предусматривают железобетон (160 мм), слой пароизоляции из полиэтилена, утепление пенополистиролом (100 мм) и кирпичную облицовку (250 мм). Цоколь будет облицован декоративным камнем СКЦ.
Звучит все это более чем добротно, такая большая толщина стен встречается в современном строительстве крайне редко. Обращаясь к внутренним перегородкам, можно обнаружить, что и там все спроектировано на совесть: с очень качественной шумоизоляцией.
- Межквартирные перегородки состоят из 160 мм железобетона и 190 мм бетонного камня СКЦ плюс слой штукатурки.
- Между жилой комнатой и санузлом соседней квартиры трехслойная конструкция: между 160 мм слоем железобетона и 80 мм СКЦ прокладывается 50 мм минеральной ваты.
- Между квартирой и лестничной клеткой «бутерброд» еще толще: 80 мм СЦК, воздушный зазор 20 мм, монолит 160 мм, минеральная вата 130 мм, пароизоляция, штукатурка 20 мм.
- Внутриквартирные перегородки состоят из двух слоев СКЦ толщиной 80 мм, между которыми 40 мм воздушный зазор. Между комнатой и санузлом вместо воздушного зазора используется слой минеральной ваты.
- В месте стыка верхнего ряда бетонных камней с этажным перекрытием укладывается упругая прокладка «Вилатерм», в стяжку пола также прокладывается слой звукоизоляции «изолон ППЭ».
Отделка по проектной декларации не предусматривается, за исключением того, что оштукатуриваются бетонные перегородки, монолитные железобетонные поверхности шлифуются, остальные поверхности стен и потолков без отделки. Однако менеджер говорила мне, что все стены и потолок в квартирах будут оштукатурены и подготовлены под финишную отделку.
При наличии таких противоречий все решает вопрос: что прописано в договоре? Но менеджер распечатала мне типовой договор общий для всех объектов, с прочерками вместо адреса, срока передачи квартиры и всей прочей конкретной информации. В приложении к этому договору-шаблону указаны характеристики квартир с отделкой (ранее во всех жилых комплексах застройщика квартиры были с полной чистовой отделкой).
Я спросила, можно ли будет докупить отделку от застройщика впоследствии, но менеджер ответила, что такая возможность не предусмотрена, поскольку большинство клиентов хотят делать ремонт по своему вкусу. Действительно, на форумах я не раз встречала жалобы на низкое качество отделки от «СПб Реновация» и пожелания, что лучше бы ее не было вовсе. В целом же, качество строительства оценить пока невозможно, поскольку предыдущие дома «СПб Реновации» сильно отличались по своему конструктиву.
Визит в офис
Центральный офис компании располагается в центре города на улице Некрасова д. 14а, в 15 минутах ходьбы от станции метро «Маяковская». Режим работы очень удобный: по будням до 20 часов, по выходным до 18.00. Отдел продаж находится в бизнес-центре, но имеет отдельный вход с улицы.
На входе стойка ресепшн, а вот комната, где принимают клиентов, мне показалась слишком тесной и душной. Я обратила внимание на отсутствие макетов новостроек и плакатов с рендерами. Была только стойка с буклетами, но я заметила, что были представлены лишь буклеты только по 2-3 новостройкам, в то время как «СПб Реновация» сейчас строит 7 жилых комплексов.
По ЖК «Малая Охта» буклетов не было. У менеджера также не было каких-либо демонстрационных материалов, за исключением генплана на компьютере и поэтажных планов, которые она распечатала для меня.
Тон общения менеджера по продажам был очень дружелюбным и открытым, чувствовалось искреннее желание найти ответы на все вопросы. Забавно то, что она вместе со мной изучала генплан так, будто в первый раз его видела. Но делала она это с искренним интересом.
Сервис – 7 из 10 баллов
В целом мне понравилось наше общение с менеджером, оно было достаточно информативным и комфортным. Снижаю оценку за отсутствие буклетов и других демонстрационных материалов и тесный офис.
Как купить?
Продажа квартир в ЖК «Малая Охта» ведется по 214-ФЗ через заключение договора долевого участия.
Схема покупки стандартная:
1. Бесплатная бронь ставится на срок до 5 дней, за это время нужно собрать документы на ипотеку и предоставить их в «СПб Реновацию», либо, если речь идет о 100% оплате, то заключить договор в течение этих 5 дней.
2. В случае ипотеки, после одобрения банка подписывается ДДУ и кредитный договор в банке.
3. Необходимо оплатить госпошлину и оформить нотариально заверенное согласие супруга или супруги, либо справку о том, что покупатель в браке не состоит. Эти документы предоставить в «СПб Реновация» для регистрации ДДУ.
4. Первый взнос нужно перечислить на аккредитив в банке «Санкт-Петербург» в течение 5 дней после подписания ДДУ.
5. После регистрации ДДУ забрать свою копию договора в офисе «СПб Реновация».
6. Осуществлять платежи в соответствии с графиком.
Варианты покупки доступны стандартные: 100% оплата, льготная ипотека, рассрочка, материнский капитал. Кроме того, можно приобрести жилье по взаимозачету в счет продажи имеющегося жилья. «СПб Реновация» работает со всеми видами субсидий, но в случае с ЖК «Малая Охта» воспользоваться субсидиями не позволяет степень готовности объекта (требуется готовность не менее 70%).
При 100% оплате или ипотеке предоставляется скидка 3%. В случае рассрочки скидка не предоставляется, цена остается базовой, к ней в некоторых вариантах начисляются дополнительные проценты. Сама рассрочка либо очень короткая, либо дорогая.
Доступны следующие варианты:
1. Рассрочка продолжительностью один год под 24% на остаток. Первый взнос от 30%
2. 50х50. 50% стоимости квартиры сразу, 50% через 4 месяца, цена базовая.
3. 80х20. 80% стоимости квартиры сразу, 20% через 6 месяцев, цена базовая.
4. 30х70. 30% стоимости квартиры сразу, 70% через полтора месяца, сохраняется 3% скидка.
Льготная ипотека пока доступна только от 3-х банков «Санкт-Петербург», Сбербанк, «Глобэкс». Ставка по кредитам от 11,9% годовых (Сбербанк), минимальный первый взнос от 15% (Сбербанк), максимальный срок кредита – 30 лет.
Схема покупки – 7 из 10 баллов
Схема покупки квартиры в ЖК «Малая Охта» надежна и технически удобная для покупателя, но ипотеку предоставляют (пока) всего лишь три банка, а рассрочка короткая и дорогая – за это и снижаю оценку.
Геометрия жилья
В продаже сейчас 2 и 3 секции корпуса 1 (они одинаковые), и вторая секция корпуса 2. Покупателям предлагаются все типы жилья: от студий до трехкомнатных, в первой секции первого корпуса, которая в реализацию пока не поступала, есть и четырехкомнатные квартиры.
Студий, трех- и четырехкомнатных квартир в первой очереди будет очень мало, большинство составляют однокомнатные.
| Первая очередь | Количество | В процентном отношении |
|---|---|---|
| Студии | 45 | 7.6% |
| 1-комн. | 360 | 61.1% |
| 2-комн. | 132 | 22.4% |
| 3-комн. | 45 | 7.6% |
| 4-комн. | 7 | 1.2% |
| Всего | 589 | 100% |
Студии представлены двух типов: традиционные вытянутой формы «вагончики» с окном в торце и горизонтально ориентированные, с окном на длинной стороне прямоугольника. У них также всего одно окно с балконным блоком и по уровню освещенности они, возможно, даже проигрывают, но зато имеют выделенную отдельно прихожую и более логичное зонирование на спальную, жилую и кухонную зону, благодаря чему создается ощущение большей вместительности.
Однокомнатные квартиры в первом корпусе все одной планировки и лишь немного отличаются друг от друга по метражу. Небольшая прихожая, часть которой – это выгороженный участок комнаты, разместить в ней шкаф-купе не удастся. Квадратная кухня 9,5-10,5 кв. метров, совмещенный санузел с местом для ванны и стиральной машины, комната прямоугольной формы 15-17 кв. метров и большой балкон неправильной формы вдоль кухни и комнаты. Одна из шести «однушек» в секции выходит окнами во двор, в ней балкон примыкает только к кухне, а в остальном планировка точно такая же.
Во втором корпусе представлены два варианта однокомнатных квартир других планировок – самая маленькая из выведенных в продажу площадью 34.85 кв. метра, а самая большая 40.69 кв. метра.
Самая маленькая отличается небольшой прямоугольной комнатой метражом 14 кв. м с балконом, большим квадратным холлом 6 кв. м со свободным углом и стеной, квадратной кухней с кухонным фронтом в одном углу и скошенным противоположным углом, где располагается окно.
Самая большая «однушка» с еще большим холлом площадью 7 кв. метров вытянутой формы с несколькими свободными углами, комнатой 16.8 кв. м по форме приближенной к квадрату, квадратной кухней и балконом вдоль комнаты и кухни.
Выбор двухкомнатных квартир мне нравится, в первую очередь, большой выбор метражей, выход окон во двор и наличие двух балконов. Самая компактная «двушка» 46 кв. м с небольшой кухней 8.3 кв. м и удобной прихожей 6.5 кв. м, раздельным санузлом и прямоугольными комнатами 11.5 и 13.5 кв. метра.
Все остальные двухкомнатные квартиры ориентированы на две стороны света, но имеют те или иные недостатки. Например, вариант площадью 57.62 кв. м с интересной квадратной кухней сочетается с большой, но бестолковой прихожей 9.4 кв. метра.
В квартире метражом 60.57 кв. метра прихожая меньше, комнаты больше, но кухня вытянутой прямоугольной формы и совмещенный санузел. Больше всего мне понравилась самая большая «двушка» площадью 63.77 кв. метра, там почти все помещения квадратной формы (холл, кухня, гостиная), раздельный санузел, выход окон во двор и на тихий Уткин проспект, но только одна лоджия, примыкающая к кухне.
Трехкомнатная квартира только одна (метражом 74.42 кв. м), начинается она с длинного коридора с одной свободной стеной, далее две комнаты квадратной формы, кухня и еще одна комната прямоугольные, раздельный санузел, есть маленькая кладовка 1,25 кв. метра, но балкон только один и примыкает к узкой комнате.
Планировки – 7 из 10 баллов
Планировки в общем неплохие, но имеют свои минусы (совмещенные санузлы даже в «двушках», «мертвые» метры в прихожих). Количество квартир в секциях небольшое: от 6 до 9, что, конечно, хорошо, а вот высота потолков не очень соответствует комфорт-классу – всего 2,56 метра.
Что почем
Цены не зависят ни от этажа, ни от ориентации окон (во двор или на шумный проспект). Стоимость квадратного метра зависит только от размера квартиры.
| Тип | Метраж (кв. м) | Цена при 100% оплате, руб | Цена за «квадрат», руб |
|---|---|---|---|
| Студии | 28.61 | 2 717 950 | 95 000 |
| 29.64 | 2 815 800 | 95 000 | |
| 1-комн. | 34.68 | 3 259 920 | 94 000 |
| 40.69 | 3 743 480 | 92 000 | |
| 2-комн. | 46.02 | 4 141 800 | 90 000 |
| 63.62 | 5 471 320 | 86 000 | |
| 3-комн. | 74.42 | 6 325 700 | 85 000 |
В настоящее время конкуренцию ЖК «Малая Охта» в этой локации составляет ЖК «ЗимаЛето» от Setl City. Последняя очередь сдается в III квартале 2021 года.
Цены там намного выше – в среднем, на 17 тысяч рублей за «квадрат».
| Тип | Метраж (кв. м) | Цена при 100% оплате, руб | Цена за «квадрат», руб |
|---|---|---|---|
| студии | 25.26 | 2 650 000 | 104 909 |
| 1-комн. | 32.99 | 3 650 000 | 110 640 |
| 2-комн. | 39.66 | 4 200 000 | 105 900 |
В ближайшие годы выйдут на рынок еще 3 интересных проекта, но все они относятся к бизнес-классу и, вероятно, цены там также будут выше:
1. ЖК «Два ангела» от «РосСтройИнвест»;
2. ЖК «На Магнитогорской» от Bonava (NCC), жилой комплекс с нулевым потреблением энергии (стройку планируют завершить в 2022 году);
3. ЖК «Золотое сечение» от «РС-Строй» многофункциональный комплекс бизнес-класс с деловой и жилой частью (4 квартал 2020).
Вторичное жилье найти в этой локации не так просто, поскольку жилые кварталы расположены на расстоянии примерно 3 километров от метро. В целом однокомнатную квартиру площадью 30-35 кв. метров можно купить за 2,6 млн рублей, двухкомнатную метражом 45 кв. м за 3,5 млн рублей, что даже дешевле, чем квартиры в ЖК «Малая Охта».
Цены – 7 из 10 баллов
На старте продаж стоимость жилья в ЖК «Малая Охта» могла бы быть немного пониже, это отмечают многие на форумах. Особенно учитывая, что квартиры покупатели получат без отделки. Тогда как уже сейчас на вторичном рынке можно приобрести готовое жилье аналогичной площади и сделать ремонт на свой вкус.
Location
Отправившись на объект, я не сразу нашла место, где появится ЖК «Малая Охта», поскольку площадка даже еще не огорожена. На месте, где начнется стройка (между проспектами Энергетиков, Заневским и Уткиным) сейчас растут деревья, и люди паркуют машины.
По другую сторону Уткина проспекта, южнее реки Охта за серым бетонным забором, компания «РС-Строй» начинает строительство ЖК «Золотое сечение», я сначала подумала, что это и есть строительство ЖК «Малая Охта», поскольку щита с информацией о стройке нигде не было видно. Менеджер не смогла ответить на вопрос, когда начнется строительство ЖК «Малая Охта».
Исторический район, где вырастет новый жилой комплекс, называется Яблоновка, это был промышленный пригород, там развивались различные производства. Сейчас постепенно заводы начинают выводить из города, а на их месте (так называемый «серый пояс» Петербурга) строить жилье. Например, компания Bonava (NCC) собирается строить жилой комплекс на месте бывшего завода «Знамя труда», располагавшегося в промзоне Охта.
Вероятно, со временем район оживится и утратит имидж промышленного, но в настоящее время, к сожалению, с точки зрения экологии обстановка в нем все еще сильно оставляет желать лучшего. Именно в Красногвардейском районе расположены крупные химические предприятия: «Пластполимер», «Химволокно», Комбинат химико-пищевой ароматики (он располагается совсем рядом с ЖК «Малая Охта»).
На эти предприятия приходится львиная доля от общегородских выбросов вредных веществ (ацетона и толуола). Из-за промышленных стоков очень сильно загрязнена река Охта, особенно в своем нижнем течении, там, где она впадает в Неву. Вода в реке имеет неприятный запах и замерзает только в самые сильные морозы, а городские утки облетают ее стороной.
Железная дорога также неблагоприятно сказывается на экологии, а завершает картину большой поток транспорта и пробки на Заневском проспекте. В конечном итоге, в районе проспектов Энергетиков и Заневского экологи отмечают чуть ли не наибольшую во всем городе загрязненность по большинству показателей.
Соцкультбыт
Торговая и развлекательная инфраструктура представлена около станции метро «Ладожская» с избытком. Здесь работает сразу несколько крупных торговых комплексов, гипермаркеты «Призма», «Окей», «Лента», есть большой мебельный центр, фитнес-центры и все остальное, но совсем нет детской инфраструктуры.
Поскольку район долго оставался промышленным, ближайшие детские сады и школы располагаются примерно в километре, ближе к станции метро «Новочеркасская». Такая же картина и в отношении поликлиник и больниц, до всех медучреждений придется ехать на транспорте, т.к. они расположены не в пешей доступности.
В жилом комплексе предусмотрен детский сад на 75 мест, но его построят на завершающей стадии возведения новостройки, и пока непонятно, когда это произойдет. По опыту строительства других объектов «СПб Реновация», застройщик может запросто отложить начало строительства второго этапа.
Некоторую надежду дает тот факт, что в рамках ЖК «ЗимаЛето» компания Setl City собирается построить детский сад на 190 мест и школу на 450 учеников, предположительно они появятся в 2021-2021 годах. Но мест на всех, конечно, не хватит.
Что касается парковок, то они в ЖК «Малая Охта» предусмотрены в соответствии с нормативами. На 589 квартир первой очереди строительства запроектировано 276 мест в подземном паркинге и 47 гостевых мест на эксплуатируемой кровле подземного паркинга. Уточню, что подземное расположение паркинга не означает, что в квартиру можно будет подняться из него на лифте.
Стоимость парковочного места в паркинге пока неизвестна, но для ориентировки можно посмотреть на цены в других жилых комплексах застройщика. Например, в ЖК «Сандей» машино-место стоит 500 тысяч рублей, при том, что район там более бюджетный и жилье не такое дорогое, как в ЖК «Малая Охта». Следовательно, меньшего ценника ожидать явно не стоит.
Инфраструктура – 5 из 10 баллов
В локации наблюдается перекос: рядом с ЖК переизбыток торговых центров и недостаток детских садов и школ. До больниц и поликлиник тоже придется ехать. Из своей инфраструктуры запланирован только садик на 75 мест, чего будет недостаточно на всех детей, которые будут жить в пяти корпусах комплекса. К тому же вопрос его появления остается открытым.
Пути-дороги
Транспортная доступность ЖК «Малая Охта» может считаться неплохой за счет близости метро. До станции метро «Ладожская» от комплекса всего 300 метров. Там же располагается Ладожский вокзал, откуда поезда дальнего следования идут по различным направлениям, автовокзал, оттуда ходят автобусы во многие северные пригороды Петербурга. Есть кольцо трамваев и троллейбусов, много маршруток тоже там делает кольцо.
Центр города располагается совсем рядом, всего в 4 километрах, но ситуацию омрачают вечные пробки на Заневском проспекте, объехать которые невозможно, поскольку альтернативных дорог просто нет. В шести километрах располагается выезд на КАД, правда, чтобы добраться до него придется также преодолеть пробки на проспекте Косыгина.
Транспортная доступность – 7 из 10 баллов
Для пешеходов ситуация хорошая, а вот автомобилистам придется постоять в пробках.
Выводы
ЖК «Малая Охта», если судить по проекту, будет построена качественно и добротно, с толстыми стенами и тщательной звукоизоляцией. Схема покупки – наиболее надежная для покупателя, через заключение ДДУ с первым взносом на аккредитив.
Близость метро обеспечивает хорошую транспортную доступность, с шопингом и развлечениями благодаря этому у жителей новостройки тоже не будет никаких проблем. На этом, пожалуй, заканчиваются плюсы ЖК «Малая Охта» и начинаются минусы.
Сюда относятся крайне неблагоприятная экологическая обстановка, пробки на дорогах, ипотека только от одного банка, короткая и дорогая рассрочка. Кроме того, двор новостройки, вопреки информации на разных сайтах, не будет закрыт, что при условии близости метро, торговых центров и вокзала – большой минус.
Ориентация окон продумана не лучшим образом: большинство балконов выходят на шумные и пыльные магистрали. Если же брать квартиру с окнами, выходящим на Уткин проспект, сейчас такой тихий и спокойный, то нужно иметь в виду, что к 2020 году вид из окон перекроет высотный многофункциональный комплекс.
Цены на жилье в этом месте сильно подогреты близостью метро. В соседнем ЖК «ЗимаЛето» ценник гораздо выше за счет более высокой степени готовности, а проекты, которые готовятся к выходу на рынок в этой локации, относятся уже к бизнес-классу.
Именно этим и объясняются не очень демократичные цены на квартиры в ЖК «Малая Охта» на старте продаж. При этом на отдалении от метро в 3 км за те же деньги можно уже купить квартиру на вторичном рынке в кварталах с более развитой социальной инфраструктурой. По сумме факторов ставлю ЖК «Малая Охта» «6» баллов.
Дария Лапатухина
Дата публикации 03 августа 2021
