Хитрецы покупают квартиру в доме под снос, чтобы потом получить жилье в хорошей новостройке. О махинации, при которой рисков больше, чем выгоды

Предоставления жилья нанимателю

Лицам, проживающим в аварийном доме в муниципальном жилье, или собственнику квартиры, который не смог доплатить разницу в цене квартир, должны предоставить взамен право на вселение в новое жилье по договору соцнайма.

Инвалиды, пенсионеры и многодетные семьи оплачивают только коммунальные услуги. Оплата за наем жилого помещения с них не взимается.

Договор социального найма заключается с согласия нанимателя. В случае отказа лица от переезда или от заключения контракта, муниципалитет вправе получить от гражданина письменный отказ и не выделять жилье.

Выкупную цену при расселении аварийного жилья предложили сделать рыночной

Сейчас методика расчета компенсаций нормативно не регулируется, это создает для расселяемых риск остаться без нового жилья

Аварийный дом в Красноярске ( Артем Ленц/ТАСС)

«Мы будем работать над тем, чтобы при выселении из аварийного жилья люди получили выкупную цену, равную рыночной цене в том месте, где они приобретают жилье, либо им должна быть предоставлена квартира, жилье из социального фонда. Должна быть предусмотрена альтернатива: либо социальное жилье, либо выкупная цена, равная рыночной цене», — сказала Москалькова во время рабочего визита в Красноярск.

Татьяна Москалькова отметила, что действующее законодательство в сфере расселения аварийного жилого фонда имеет недостатки. В частности, вопрос выкупной цены для граждан, которых выселяют из аварийного жилья, сейчас решается в судебном порядке.

«Люди оказываются на улице без жилья, без крыши над головой в результате не только недостатков в правоприменительной практике, но и недостатков законодательства, — отметила Москалькова. — Нет единообразия в подходах в разных регионах и нет понятной для людей методики расчета выкупной цены».

Уполномоченный по правам человека добавила, что в ходе приема граждан к ней обратилась с подобной проблемой жительница Красноярска, которая приобрела квартиру в аварийном доме три года назад. Теперь женщине предлагают выкупную цену в размере той же суммы, что была уплачена при покупке жилья, но из-за инфляции этих денег уже не хватит на квартиру в Красноярске.

«Мы видим здесь системную проблему», — отметила омбудсмен, добавив, что вопрос выкупной цены при расселении аварийного жилья нужно нормативно урегулировать, чтобы «не гнать людей в суд и не тратить время, деньги, эмоции на эти проблемы«.

14 мая премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, ускоряющее расселение аварийного жилого фонда в регионах. Теперь средства на расселение регионы смогут получать не на год, а на более длительный период.

Переезд из ветхого жилья

Закон предусматривает процедуру переезда из аварийных домов. Сложнее обстоит ситуация с гражданами, которые желают съехать из ветхого жилья.

Понятие «ветхого» помещения в законе не предусмотрено. По общему правилу – это жилье, физический износ которого выше 60% — для деревянного и 70% — для кирпичного.

Однако проживание в такой квартире не влечет опасности для жизни жильцов. Вследствие чего, переезд из ветхой квартиры возможен либо собственными силами, либо временно (на период капитального ремонта).

Владелец ветхого помещения не имеет такого права выбора, как лицо, являющееся собственником аварийной квартиры. Поэтому к помещению не предъявляются особые требования.

Граждан хотят защитить от покупки аварийного жилья

20 апреля в Госдуму поступил законопроект № 945109-7 о внесении изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости в целях предотвращения покупки аварийного жилья гражданами.

Поправки вводят обязанность региональных и муниципальных властей, ответственных за принятие решений об аварийности многоквартирного дома и его сносе/реконструкции, направлять такие сведения в Росреестр, который будет включать их в ЕГРН. При запросе выписки из вышеуказанного реестра граждане смогут получить одновременно и информацию об аварийном состоянии МКД.

Разработчики проекта закона отметили, что с 2008 г. в РФ последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья.

При этом государство расселяет как людей, вынужденно проживающих в аварийном жилье на протяжении многих лет, так и граждан, которые приобрели жилье после признания дома аварийным в силу крайне низкого уровня осведомленности о программах расселения аварийного жилищного фонда.

«Таким образом, Гражданин может приобрести квартиру, не зная о том, что приобретает аварийное жилье, так как состояние дома можно оценить только визуально. Но даже при нормальном состоянии дома внешне конструктивное состояние дома может быть аварийным.

В ряде случаев продавцы недвижимости специально скрывают от покупателей факт признания дома аварийным.

Зачастую самостоятельно найти данную информацию достаточно затруднительно, так как обязанности по ведению реестров аварийного жилья в открытом доступе у региональных и муниципальных властей нет», – отмечено в тексте пояснительной записки к законопроекту.

Авторы поправок добавили, что наличие сведений о признании дома аварийным в выписке, содержащей общедоступные сведения из ЕГРН, позволит решить все вышеуказанные проблемы и обеспечить максимальную защиту прав граждан, а также повысит уровень информированности населения и сократит неэффективные расходы государства.

Адвокат КА № 22 «Гражданские компенсации» Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал поправки обоснованными. По его мнению, они могут сделать процесс приобретения недвижимого имущества для обычного гражданина более удобным и безопасным.

Эксперт согласился с тем, что законопроект является логичным продолжением поправок в Жилищный Кодекс РФ, которые были внесены в декабре 2019 г. Тогда ст. 32 ЖК была дополнена п. 8.1 и 8.

2, согласно которым если гражданин стал собственником помещения уже после признания дома аварийным, то он имеет право лишь на получение компенсации в том же размере, за который он приобрел долю в квартире.

Он пояснил, что до этого нередко возникали случаи злоупотребления правами, когда сразу после признания дома аварийным все члены семьи собственника квартиры в нем становились сособственниками.

«После принятия изменений на практике возникали споры относительно осведомленности собственников о признании дома аварийным в момент приобретения долей в квартире. Законопроект закрывает этот вопрос, так как для покупателей не будет составлять труда проверить факт аварийности дома», – считает Александр Немов.

Партнер юридической компании Law & Commerce Offer Виктория Соловьёва также назвала законопроект полезным, особенно в свете декабрьских изменений в Жилищный кодекс РФ.

«Нововведениями был ограничен объем прав граждан, которые приобрели жилые помещения в многоквартирных домах после признания их аварийными.

При этом механизм получения информации об аварийности дома на настоящий момент действительно весьма трудозатратен и неэффективен», – отметила она.

По мнению эксперта, если такая информация будет содержаться в выписке из ЕГРН, то это значительно облегчит поиск информации о статусе дома.

«Необходимо дополнить Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.

№ 47) соответствующими обязанностями органов государственной власти и местного самоуправления по предоставлению информации в Росреестр, а также о ее актуализации и обновлению», – полагает Виктория Соловьёва.

Адвокат АП Калужской области Дмитрий Кияшко отметил, что в большинстве случаев покупатели не хотели бы приобретать аварийное жилье, поэтому ранее они были вынуждены полагаться на предоставляемые риелторами сведения или в течение месяца ожидать официального ответа от органов местного самоуправления. «Очевидно, что размещение таких сведений в ЕГРН позволит существенно упростить получение информации, как следствие снизить нагрузку на всех участников правоотношений», — отметил эксперт.

По его мнению, размещение сведений в публичном доступе сыграет свою роль при определении существенного в споре обстоятельства, в какой момент исполнения сделки покупатель узнал или должен был узнать о таком существенном недостатке приобретаемого помещения. «Если покупатель до сделки будет осведомлен о недостатке, он принимает все риски, с ним связанные», — полагает Дмитрий Кияшко.

Адвокат АК «Бородин и партнеры» Ольга Рогачёва напомнила, что в соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления должны создавать условия для осуществления этого права.

«Состояние жилищного фонда и наличие доступного и комфортного жилья для различных категорий граждан наглядно отражает степень социально-экономического развития страны, уровень жизни населения и социальный климат в обществе.

Говоря о юридических аспектах российской жилищной политики, невозможно игнорировать существование специфической проблемы ветхого и аварийного жилья. Сокрытие продавцом информации об аварийном жилье при заключении сделки – часто встречающийся факт.

Следовательно, граждане при приобретении жилья должны обладать информацией об его аварийности. Предлагаемый законопроект направлен на реализацию права граждан получать информацию об аварийном жилье, поскольку уровень такой информированности крайне сейчас низкий», — резюмировала она.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

• рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
• расходы на переезд;
• затраты на поиск другого жилья;
• оформление права собственности на новую квартиру;
• возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
• расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2023 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

• Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
• В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

• Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
• Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
• Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

• Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
• Направление уведомления всем жильцам дома.
• Расчет выкупной цены.
• Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Вс запретил брать доплату с переселенцев аварийного жилья

Верховный суд РФ запретил брать доплату с переселенцев из аварийных домов: возмещение гражданами разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилья не предусмотрено ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой.

До высшей инстанции дошёл спор жителей Архангельской области с местными властями. Заявителей обязали внести доплату за квартиру, в которую истцы должны были переехать из аварийного жилья. Своё требование чиновники объяснили разницей рыночной стоимости между новой и ветхой недвижимостью.

Согласно материалам дела, администрация сочла, что многоквартирный дом, в котором проживали заявители, необходимо снести, поскольку он признан аварийным.

В связи с чем стороны заключили договор об изъятии старой квартиры и предоставлении нового жилья.

В этом же документе администрация прописала обязанность переселенцев доплатить примерно два миллиона рублей — разницу между рыночной стоимостью предоставляемого и изымаемого жилого помещения.

Собственники выразили несогласие с доплатой и оспорили данное требование договора в суде и даже получили поддержку при разбирательстве в первой инстанции.

Суд указал, что, поскольку дом признан аварийным и подлежащим сносу и включен в региональную адресную программу, а истцами избран способ обеспечения своих прав путем предоставления нового жилого помещения в собственность взамен аварийного, следовательно, требования администрации о выплате разницы в цене являются незаконными. В связи с чем районный суд обязал власти предоставить истцам жилые помещения.

Однако апелляционная инстанция отменила это решение, сославшись на нормы жилищного законодательства об обязанности оплатить разницу в цене: при отсутствии соглашения сторон и в случае предоставления жилого помещения стоимостью выше выкупной цены. Областной суд счёл, что раз заявители не согласились с формулировками договора, значит стороны не достигли согласия об условиях изъятия у них недвижимости и предоставления новой квартиры.

• Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда с такой трактовкой законов не согласилась.
• Позиция ВС
• ВС напоминает, что в соответствии со статьей 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.
• В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, а также повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства законодательство устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда, указывает ВС.
• Он напоминает свою правовую позицию, изложенную в обзоре судебной практики по делам о жилищных правах граждан от 29 апреля 2014 года: в случае если жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, то собственник помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилья в собственность либо его выкуп.
• «При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав», — отмечает ВС.
• Региональная же программа переселения регламентирует, что после 1 августа 2013 года оплата разницы по площади между расселяемым и получаемым жильем осуществляется за счет средств фонда и областного бюджета.
• В случае если стоимость приобретаемого или строящегося жилого помещения превышает стоимость переселения, то оно оплачивается за счет средств местного бюджета муниципального образования, на территории которого находится расселяемый многоквартирный дом, говорится в положениях программы.
• Права переселенцев из аварийного жилья закреплены и в соответствующем кодексе, нормы которого также определяют, что собственники получают либо новое жилье, либо выкуп за старую непригодную к жительству недвижимость.
• «Гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, предоставляется право выбора в соответствии со статьей 32 ЖК РФ получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения или по соглашению с собственником ему предоставляется другое жилое помещение.
• Таким образом, ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого», — подчёркивает ВС.
• В связи с чем судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение №1-КГ19-9).
• Алиса Фокс

Как прописаться в аварийной квартире

Оформить регистрацию в аварийном многоквартирном доме можно с согласия собственника через паспортный стол по месту расположения объекта.

Закон не содержит запрета на временную или постоянную регистрацию в аварийных домах. Собственник имеет полное право на общих основаниях зарегистрировать в квартире как своих близких, так и посторонних граждан.

Однако регистрация не является основанием возникновения права собственности. Поэтому граждане не получают право на долю квартиры или на получение нового жилья.

Если гражданин не является собственником или нанимателем жилья по договору социального найма, то он не может быть внесен в очередь на переселение. Данное правило относится и к несовершеннолетним детям владельцев квартир, если они не являются собственниками доли жилья.

Важно! Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда районная администрация накладывает запрет на регистрацию в связи со сносом объекта. Это возможно после выдачи жильцам уведомления о расселении.

Покупка квартиры в аварийном доме является сомнительной сделкой. С одной стороны, она имеет ряд плюсов. Таких как, низкая цена, возможность получения нового жилья. С другой – покупатель может быть признан мошенником или получить запрет на регистрацию в собственной жилплощади.

В случае возникновения сложностей при покупке аварийной квартиры или при признании сделки незаконной, необходимо получить помощь юриста. Обратитесь к квалифицированному специалисту прямо на нашем сайте. Юридическая поддержка к вашим услугам круглосуточно.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Ндфл с продажи квартиры, полученной по расселению

Платят ли Налог с продажи жилплощади, в том числе полученной по расселению? Согласно ст. 208 НК РФ (пп.5 п.1), выручка от реализации недвижимости в нашей стране облагается НДФЛ в размере 13 процентов от суммы вырученной продавцом дохода. Но такой налог уплачивается только тогда, если период владения собственностью не доходит до минимальной.

Расчет НДФЛ

При реализации новой жилплощади многие считают, что 5-летний срок отсчитывают со времени вручения в собственность предыдущего жилья. Так как расселение происходило с изымания старого жилища, то есть принудительно, нынешняя жилплощадь приобреталась даже и без согласия владельца.

Но исключений из законодательства здесь не существует — сроки владения предыдущей жилплощадью не учитывают. Помимо прочего, если вы уже практически живете пять лет в новом объекте недвижимости, еще не значит, что платить НДФЛ при ее реализации не нужно.

Налог с реализации квартиры, приобретенной по расселению

С 1 января 2016 года законодательство продлило сроки владения, необходимого для того, чтобы освободить налогоплательщиков от налогового сбора, до пяти лет.

Данное положение относится к данному имуществу, зарегистрированному с указанной даты.

Согласно закону, в большинстве случаев, для того, чтобы не рассчитывали Подоходный налог при реализации жилого помещения, нужно владеть им на праве собственности не менее пяти лет.

статью ⇒ НДФЛ при продаже квартиры полученной по наследству.

А что касается жилья, полученного при переселении из ветхих и аварийных зданий? Для объектов, приобретенных после 1 января 2016, ст. 217.1 НК РФ установлен для целей налогообложения доходов такие минимальные максимальные сроки владения имуществом:

• три года для жилья, приобретенного в собственность при наследовании либо в результате дарения, процесса приватизации, ренты;
• пять лет в прочих ситуациях.

Важно! При расселении ветхого жилья, которое принадлежит гражданину на праве собственности, принимают во внимание только период владения выданной жилплощадью.

Опираясь на ст. 576 ГК, к договору мены применяют требования купли-продажи. Точнее, собственник имеет право на имущественный вычет (от суммы, не превышающей 1 млн. руб.), или снизить сумму дохода, облагаемого налогом, от реализации жилища на сумму затраченных и документально утвержденных трат, связанных с его приобретением.

Заявка об имущественном вычете

В ситуации если пяти лет со времени выдачи документа о собственности на нынешнее жилье не истекло, соответствующий вычет, который возможен при ее реализации, равен всего 1 млн. р. (ст. 220 НК РФ пп. 1 п. 1).

Рассмотрим примерный расчет. При продаже однокомнатной квартиры на сумму 1 600 000 руб. размер НДФЛ будет 78 000 руб. ((1 600 000 – 1 000 000) х 13 процентов). В случае если жилье дороже, налоговый сбор будет непосильным.

Для получения вычета необходимо направить декларацию в налоговую не позже 30 апреля года, идущего за годом реализации. НДФЛ требуется уплатить не позже 15 июля этого же года.

Учет расходов при приобретении нового жилья

Какие конкретно затраты имеются в виду в налоговом законодательстве не обозначено. Учитывают расходы разного рода, подходящие под это понятие. Так как в нашей ситуации реализуемый объект недвижимости получили в обмен на старый, учитывается:

• стоимость предыдущей жилплощади на дату передачи ее городу. Она отмечается в договоре мены, подписанным с госорганами (ЖК РФ, ст. 32);
• траты на приобретение предыдущего жилого помещения.

Вопросы и ответы

Если Жилое помещение предоставляется на праве соцнайма, постояльцы вправе его приватизировать, и каких-нибудь обременений по последующей реализации не существует. Если оно выдается на праве собственности, после составления необходимой документации, его также возможно реализовать.

Сроки нахождения жилья в собственности с учетом сроков владения старой жилплощадью не предусмотрены согласно ст. 217 НК РФ (пункт 17.1).

Следовательно, в ситуации переселения из ветхого (или аварийного) жилища, принадлежащего собственнику, при расчете принимается только время владения нынешней жилплощадью.

При реализации недвижимости, приобретенной по договору мены по соответствующей программе, предусмотрен налоговый сбор 13 процентов от суммы, которая превышает миллион рублей, либо от полученной разницы между доходом от проданной квартиры и расходами на ее приобретение.

Во время продажи жилого помещения, которое выдали по договору мены по программе ветхого жилья, выплачивается сбор в размере 13 процентов от суммы, большей 1 млн. р.

, либо от разницы между доходом от проданной квартиры и расходами на ее приобретение.

Если вы обменяете жилплощадь на больший метраж по договору мены, в любом случае к ней будут применять требования, относящиеся к сделке купли-продажи.

При приобретении жилья (за 2,7 млн. руб.) можно воспользоваться также вычетом — в размере не более 2 млн. р. Но только если ранее этой привилегией налогоплательщиком не пользовались. Вы вправе возвратить 260 тыс. руб. (13 процентов от 2 млн. руб.).

Мать и отец приобрели кооперативное жилье в Ленинграде в 60-х годах. За 15 лет смогли выплатить рассрочку, в 96 году родители оформили в собственность это жилье (не приватизировали).

В настоящее время по программе «Ветхое жилье» мать получила жилплощадь по договору мены (вынужденно, не хотела переезжать), право собственности она получила после 01.01.16. Матери уже 82 года, я забираю ее к себе, чтобы купить недвижимость рядом с собой.

Нужно ли платить налоговый сбор с реализации квартиры мамы и почему?

«Каких-то льгот и скидок пенсионерам в этом случае законодатель не предусмотрел. Законодатель предусмотрел правила для всех. Выплатить налог при реализации квартиры требуется. Траты на приобретение объекта недвижимости будут равны стоимости жилой площади, отмеченной в договоре мены.

Когда в соглашении цена не отмечена, учитывается рыночная стоимость продаваемого объекта, а также размер доплаты от разницы цены недвижимости. Стоимость устанавливает оценщик, согласно ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», — разъясняет Юрист фирмы «НДВ-Недвижимость» В.

Таким образом, реализовав жилье, приобретенное по договору мены по программе «Ветхое жилье», предусмотрен НДФЛ в размере тринадцать процентов от суммы, превышающей 1 млн. руб., либо от разницы доплаты между суммой дохода от продажи и расходов на приобретение.

статью ⇒ Налоговый вычет при продаже квартиры.

Типичные ошибки при продаже квартиры, полученной по расселению

Ошибка №1. Предлагать жилье по высокой цене

Эта ошибка сегодня является ключевой. Дело в том, что продавец просто не успевает следить за рынком недвижимости. Покупатели смотрят и на сроки, то есть, сколько времени квартира продается. Если жилое помещение не продается в течение долгого периода, то могут возникнуть подозрения, что это – неликвидная недвижимость, либо у объекта продажи имеются проблемы в юридическом плане.

Ошибка №2. Не предоставлять скидку или не давать бонус

Еще несколько времени назад торговались в самый последний момент, после чего стороны пожимали друг другу руки и заключали сделку.

Сейчас покупатели все чаще спрашивают о бонусах и скидках при первом звонке по телефону.

Если беседа о дисконте не клеится, у потенциального клиента сразу теряется интерес к недвижимому имуществу, он отказывается смотреть жилую площадь. Покупателя на сегодняшний момент необходимо чем-то заинтересовать.

Можно ли купить или продать квартиру в собственности в аварийном доме под снос

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются.

Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон.

Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

В 2022 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Предоставление компенсации собственнику

Получить новое жилье может только собственник квартиры, который не имеет альтернативной жилплощади в собственности. Лица, которые владеют другими квартирами, могут только получить компенсацию.

Компенсация рассчитывается в соответствии с рыночной стоимости жилья, которым владел гражданин, в аварийном доме.

Важно! Наниматель не имеет права на компенсацию.

Если объект находился в долевой собственности, то средства перечисляются на счета владельцев в соответствии с их долями в праве собственности. Если одним из владельцев является несовершеннолетним, то компенсация также зачисляется на его личный счет.

Перечисление денежных средств возможно только в безналичном порядке.

Выселяемым из ветхого жилья могут увеличить компенсацию

Установить дополнительные компенсации жителям, выселяемым из аварийных домов, а также ускорить ремонт старого, но относительно крепкого жилья, предлагает Минстрой. Законопроекты об этом рассматриваются в Госдуме.

По госпрограмме до 2026 года планируется снести около 12 миллионов квадратных метров аварийной жилплощади, переселив 660 тысяч человек. Однако ежегодно еще около 2 миллионов «квадратов» в России признаются аварийными.

При этом эксперты подчеркивают, что не следует путать возраст дома с его состоянием. Даже столетние здания бывают весьма крепкими.

А 40-летняя многоэтажка с общим износом в 50% может быть названа аварийной, если у нее отваливается стена.

В Госдуме пояснили, кто заплатит за ремонт ветхого жилья

Компенсации для собственников жилья и для тех, кто живет по договору социального найма, при расселении аварийного здания — разные. Так, наниматели имеют право получить равнозначное по площади Жилое помещение. Собственникам выплачивается стоимость прежней квартиры.

«Норма — лукавая, — считает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. — Что будет с этим собственником, если ему предоставят выкупную цену, на которую ничего нельзя купить? Да, у него двухкомнатная квартира в аварийном доме.

Но земельный участок не поставлен на кадастровый учет, значит, это собственность муниципалитета, в выкупную цену она не входит. А что, кроме земли, стоит?» Внесенным в ГД законопроектом предлагается обязать власти до принятия решения о расселении многоэтажки поставить на кадастровый учет землю, на которой она возведена.

Собственники квартир тогда станут и собственниками участка, а компенсации за это могут быть значительно выше, чем за жилье в рассыпающемся здании.

Вводятся и дополнительные меры господдержки переселенцев-собственников — их смогут устанавливать региональные власти. Жильцам предоставят, например, субсидии на приобретение жилья и на возмещение процентов по ипотечным кредитам. В законопроекте оговорено, что подобная матпомощь будет положена тем переселенцам, у кого нет другого жилья, помимо сносимого.

Еще одна существующая проблема — риск, что дом признают аварийным по настоянию застройщика, которому приглянулся участок для возведения, например, торгового центра.

«В законопроекте мы предлагаем установить целевое назначение участка, освобождаемого при сносе жилого дома, — говорит замминистра строительства и ЖКХ Татьяна Костарева.

— На нем можно будет построить только объекты социальной направленности, жилье с участием средств бюджета или сделать общественное пространство».

Предполагается изменить и порядок капитального ремонта изношенных, но не признанных аварийными домов. Регионам разрешат создавать отдельную «очередь» на капремонт для таких зданий.

Из ветхих домов в 2019 году расселены 25 тысяч жильцов

Полная реконструкция, модернизация этих домов сейчас нередко оказывается чересчур дорогой. Применение самых современных материалов, с гарантией в 50 лет, тоже не имеет смысла, если понятно, что при любых раскладах дом не простоит дольше 20 лет.

Нововведение — выделение домов с износом крыши, стен или фундамента более 70% и домов, где стоимость капремонта выше среднего, — в отдельную подпрограмму — позволило бы внедрить «индивидуальный подход» к их ремонту.

Как пояснила «РГ» исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов Анна Мамонова, это позволило бы проводить в таких домах не комплексный капремонт, а самые первоочередные работы, которые позволят им в ближайшее время не «скатиться» в разряд аварийных.

Но обновления самых «прохудившихся» систем можно будет дождаться гораздо быстрее, чем сейчас. «При этом никаких изменений в порядке уплаты взносов на капремонт законопроект не содержит и не создает предпосылок увеличения уровня взносов», — подчеркнули в Минстрое.

Выкупная стоимость аварийного жилья в 2022 году

Если дом признали непригодным для проживания, собственник может получить новую квартиру или компенсацию за аварийное жилье, которая по-другому называется выкупной ценой.

Для этого достаточно заключить соглашение с администрацией, но есть подводные камни, которые нужно учитывать.

Рассмотрим, что входит в выкупную цену, как она рассчитывается, как происходит выкуп аварийного жилья и когда собственнику перечисляются деньги.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Выкупная цена аварийного жилья

Выкупная цена – это возмещение за жилое помещение, признанное аварийным. Также она перечисляется каждому собственнику при изъятии недвижимости для муниципальных нужд, и для этого необязательно, чтобы она была непригодной для проживания.

Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ. Об этом говорится и в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2014г.

Что входит в выкупную цену:

• Рыночная стоимость квартиры.
• Стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество.
• Стоимость доли в праве на земельный участок.
• Компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен.
• Убытки в связи с переездом: оплата найма жилья, переводки вещей, транспортные услуги.
• Возмещение расходов на оплату госпошлин. Например, при регистрации права собственности на новую квартиру.
• Компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами.
• Стоимость оценочной экспертизы.

Обратите внимание! Владелец аварийного жилья вправе сам выбирать, что ему нужно: новая квартира или выплата выкупной цены. Администрация муниципалитета иногда ограничивает это право, но в таком случае стоит отказаться от подписания соглашения и обратиться в суд.

Формула расчета выкупной цены

Выкупная цена рассчитывается по простой формуле:

СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где СЖ – рыночная стоимость жилья, СДОИ – стоимость доли в общем имуществе, СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок, У – убытки собственника.

Пример. Дом, в котором находится квартира Ольги, признали аварийным. Она ее сдавала по договору найма за 10 000 р. в месяц. До конца срока действия договора оставалось 3 месяца. Рыночная стоимость жилья – 2 500 000 р., доли в общем имуществе – 100 000 р., в праве на землю – 150 000 р.

Как рассчитывается выкупная цена:

2 500 000 + 30 000 (Упущенная выгода) + 100 000 + 150 000 = 2 780 000 руб. – сумма, которую Ольга должна получить на руки по соглашению с администрацией.

Совет юриста: на практике все не так просто, как по закону. Зачастую администрация занижает рыночную стоимость, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации собственнику рекомендуется заказать независимую экспертизу аварийного жилья, а отчет представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны.

Примечание: статус аварийного дома по закону не должен влиять на стоимость выкупаемой квартиры. Она продается по рыночной цене.

Пройдите опрос и Юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как происходит выкуп аварийного жилья у собственника?

Процедура состоит из нескольких этапов:

• Многоквартирный дом признается аварийным, выносится решение об этом.
• Собственник получает требование о сносе.
• Оценивается жилье.
• Согласуется проект соглашения.
• Подписывается соглашение.
• Перечисляются деньги.

Рассмотрим каждый этап подробно.

Признание дома аварийным

Дом признается аварийным по решению межведомственной комиссии или иного уполномоченного органа. Собственник получает акт осмотра и заключение.

Получение требования о сносе

Всем владельцам квартир в аварийном доме направляется письменное требование о сносе, этим они занимаются самостоятельно. Если требование не выполнено, администрация вправе обратиться в суд. Есть и другой вариант – изъятие земли для муниципальных нужд, и тогда сносом будет заниматься администрация.

Проведение оценки

Оценочная экспертиза нужна для определения рыночной стоимости недвижимости, если сторонам не удается согласовать ее самостоятельно. Ее проводит независимый Эксперт, по результатам составляет отчет об оценке аварийного жилья и дает заключение, с учетом которого составляется соглашение.

При оценке квартиры под снос учитываются следующие факторы:

• Инфраструктура.
• Рыночный спрос на жилье в конкретном районе.
• Состояние дорог, детских площадок, дворовой территории.
• Технические характеристики: площадь, этаж, материал постройки дома, расположение квартиры (угловая или нет).

Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв.м, затем умножают ее на количество кв.м. в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).

Пример. средняя цена кв.м. квартиры площадью 70 кв.м. определена как 65 000 р. В общей сложности получается 4 550 000 р., но с учетом состояния применяется понижающий коэффициент 0,5. В заключении указывается итоговая сумма – 2 275 000 р.

Получение проекта соглашения

Собственнику направляют проект соглашения для согласования. Там может быть указана выплата компенсации или предоставление другой квартиры. Он должен выбрать подходящий вариант, представить письменные замечания администрации.

Подписание соглашения

С учетом мнения собственника оформляется и подписывается соглашение, по которому ему предоставляется согласованная сумма компенсации за аварийное жилье. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами.

Форма соглашения федеральным законодательством не устанавливается, но может определяться нормами муниципалитета. Обычно в нем указываются следующие сведения:

• Название муниципального образования, Ф.И.О. главы, реквизиты решения и устава.
• Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания собственника.
• Основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе.
• Адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат.
• Сведения о зарегистрированных гражданах.
• Реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным.
• Размер выкупной цены.
• Срок уплаты выкупной цены собственнику.
• Срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем.
• Дата составления, подписи сторон.

Примечание: соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Документы

Для заключения соглашения собственник должен представить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.

Получение денег

В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.

Что делать собственнику, если не устраивает размер денежной компенсации за аварийное жилье

В такой ситуации можно воспользоваться другим вариантом – получить новую квартиру. Но придется ждать свою очередь, иногда на это уходит несколько лет. Если нужна именно оплата аварийного жилья, есть два варианта:

• Договориться о размере компенсации с муниципалитетом.
• Оспорить выкупную цену в суде.

Рассмотрим каждый способ подробно.

Договориться с администрацией

Сначала муниципалитет присылает собственнику проект соглашения, в котором уже будет указана выкупная стоимость. Если человек с ней не согласен, он может предложить свою сумму и условия в письменном виде. Если администрацию новые условия устраивают, соглашение заключается.

Обратиться в суд

Если собственник не согласен с предлагаемой выкупной ценой, он вправе ее оспорить, обратившись в районный суд по адресу расположения ответчика. Предварительно нужно заказать независимую экспертизу, заключение представляется вместе с остальными документами.

Что понадобится для суда:

• Исковое заявление.
• Экспертное заключение.
• Паспорт.
• Проект соглашения с муниципалитетом.
• Письменный отказ администрации от выкупа по предлагаемой собственником цене.
• Заключение о признании дома аварийным.

Обратите внимание! Если суд удовлетворит исковые требования, выкупная цена будет определена судом на основании экспертного заключения, и муниципалитет обяжут заключить соглашение.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Судебная практика

Споры о суммах компенсации за аварийное жилье в судах – не редкость. Чаще всего суды удовлетворяют исковые требования, но исход дела зависит от многих обстоятельств.

Вот несколько примеров решений по реальным делам об оспаривании выкупной стоимости квартир:

Ответы юриста на частные вопросы

Нужно ли платить Налог на аварийное жилье, если оно продано администрации? Да, НДФЛ в размере 13% уплачивается. Исключение – соблюдение минимального срока владения для освобождения от налога. Если имущество получено по дарственной, в Наследство или в результате приватизации, такой срок равен трем годам. В остальных случаях – 5 лет.

НДФЛ можно уменьшить за счет вычета из полученного дохода суммы расходов на покупку жилья. Что делать, если администрация отказывается выкупать квартиру в аварийном доме, но может предоставить другое жилье, а меня это не устраивает? Мнение собственника квартиры учитывается в первую очередь, и для разрешения спора нужно обратиться в суд.

Выиграли в суде дело об оспаривании расчета выкупной стоимости квартиры, решение вступило в законную силу, но муниципалитет так и не выплачивает деньги. Что делать? Нужно взять в суде Исполнительный лист и предъявить его в ФССП для принудительного взыскания. Купила квартиру в ипотеку, через несколько месяцев дом признали аварийным.

Что будет с долгом перед банком? Купленное в ипотеку жилье передается в Залог банку до полного погашения долга. Согласно ст. 41 ФЗ от 16.07.

1998 №102-ФЗ «Об ипотеке», при изъятии аварийной недвижимости возможны два варианта: в залог будет передана новая квартира, предоставленная администрацией, либо за счет возмещения выкупной цены погасится долг перед банком. Все вопросы урегулируются по соглашению сторон или в судебном порядке.

На что имеет право наниматель по договору социального найма, если дом, в котором он живет, признан аварийным? Нанимателю предоставляется равнозначное жилье по договору соцнайма. В собственность недвижимость ему не передадут, компенсация не полагается.

Заключение эксперта

• Перед тем, как получить компенсацию за ветхое жилье, нужно согласовать выкупную цену с администрацией.
• Если собственник не согласен с размером компенсации, он может заказать оценку аварийного жилья и предъявить заключение муниципалитету для согласования стоимости, или обратиться в суд.
• Выкупная цена при переселении из аварийного жилья определяется с учетом рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, размеров понесенных расходов собственником в связи с вынужденным переездом.