Всероссийская реновация: за 10 лет каждый пятый дом в стране станет новым

В июне московские власти объявили международный конкурс на разработку пилотных проектов кварталов реновации, прием работ продлится до 10 июля. О том, как проводится реновация в крупнейших городах мира и об отличиях от московской программы, renovaciya5.ru рассказали эксперты с международным опытом, а партнеры японского архитектурного бюро Nikken Sikkei Фади Джабри и голландского бюро MLA поделились информацией о том, обновляли Токио и Амстердам.

Реорганизация жилого пространства – неизбежность крупных современных городов. Со временем дома теряют свою актуальность, становятся неудобными для жизни. Так, в Токио после Великого землятресения Канто в 1923 году, власти построили около 2,5 тысячи домов на месте разрушенных. В 50-х годах XX века эти здания были полностью перестроены, сегодня в городе можно найти только маленький памятник архитектуры, напоминающий об этих зданиях. Масштабные программы реновации также изменили Пекин, Бразилию, страны Европы: Германию, Чехию, Францию, Великобританию и многие-многие другие города мира.

В Германии реконструируемый район с момента принятия решения о реновации обеспечивается централизованным финансированием. Поэтому модернизация пятиэтажек крупнопанельных жилых домов проходила полностью за счет средств федерального бюджета. Здесь работы проводились также без отселения жителей. Интересным является опыт комплексного переустройства градостроительной среды в спальных районах индустриальной застройки восточной части Берлина. В жилом районе Марцан (Marzahn), насчитывавшем 170 тысяч жителей (из них 30 процентов – это дети и молодежь), в конце 90-х годов прошлого века начали преобразование среды жилых дворов, архитектурного украшения фасадов. Для первых жилых этажей были предложены приквартирные палисадники с самостоятельным входом в квартиры и с организацией пространств зимних садов для вышележащих этажей. Помимо этого, в большинстве случаев немецкие специалисты при реновации старались уменьшить количество этажей на одном этаже или секции.

Глава архитектурного бюро “WALL” Рубен Аракелян рассказал renovaciya5.ru, что в Германии проводили “эволюционную” реновацию. “В 20-е годы прошлого века в восточной Германии появились спальные рабочие районы с так называемыми пятиэтажками, которые составляли процентов 60 всего жилого фонда. Но в период послевоенного развития правительство взялось за массовую реорганизацию, и была применена эволюционная реновация, так как по их экономике было дешевле реконструировать пятиэтажки, чем сносить. Реконструкция пятиэтажек составляла 30 процентов от стоимости сноса и нового строительства домов, то есть практически в три раз экономнее”, – пояснил эксперт.

“Здания были длинными, бывали даже по несколько километров”

По его словам, реновация немецких пятиэтажек полностью изменила внешний вид старых районов.
“Реконструкторы брали по отдельности каждое здание, сканировали его на предмет несущей способности, изучали те сегменты, которые находились в аварийном состоянии, и их реконструировали. У них эти здания были длинными, бывали даже по несколько километров. Из-за того, что сносили некоторые секции, у дома появлялся силуэт. Это обогащало визуальный фронт улицы, и свет поступал во дворы. Они перестали быть монолитными пространствами, – пояснил он. – Технологии позволяли делать это без массового переселения, у пятиэтажных зданий меняли облик, инженерные системы, несущие конструкции, у них утепляли перекрытия, расширяли оконные проемы, переделывали первые этажи, делая благоустроенные палисадники”.

Особое внимание архитекторы уделили качеству жилой среды в обновленных кварталах. “Проблема была в том, что людям на первых этажах было не совсем удобно, когда на улице шумят, и это пагубно влияло на качество жизни. Они решили эту проблему, сделав небольшие палисадники для жильцов первых этажей, и отодвинули на пять-шесть метров близость улицы, чтобы у человека было более приватное и безопасное пространство. Также улучшали дворы, увеличивали количество детских площадок”, – добавил Аракелян.

Архитектор отметил, что реновацию на территории Германии завершили в течение шести лет. “С 1994 года была наработка проектов и документации, поскольку это очень долгий процесс. Немцы делали ее очень скрупулезно. Но потом начали быстро реализовывать. Все риски были учтены еще на стадии проектирования, а на стадии реализации просто было минимальное количество ошибок. В итоге основные работы проходили с 2000-го по 2006-й год. Власти полностью переделали порядка трех миллионов квартир. Из всего фонда пятиэтажек около 60 процентов полностью заменили. Сейчас они до сих пор в отличном состоянии”, – подчеркнул глава архитектурного бюро.

Аракелян пояснил, что немецкий опыт можно будет применить при проведении реновации в Москве. “На конкурсе, который проводит Москомархитектуры, нужно предлагать эти решения для тех домов, которые находятся в нормальном состоянии”, – заключил собеседник renovaciya5.ru.

“Качество новой среды должно быть лучше той, которая уже существовала”

Руководитель архитектурной мастерской “SPEECH” Сергей Чобан пояснил, что некоторые районы в Германии воссоздавались на месте старых. “После воссоединения Германии многие кварталы создавались заново, какие-то части их сносились, и делалась новая застройка. Там были панельные районы, в которых частично строились новые дома и туда переселялись новые жильцы. Смысл заключался в том, что в старых районах была недостаточная плотность застройки, поэтому они дополнялись кварталами. В любом случае нужно повысить качество градостроительной среды и не ущемить интересы жителей, которые будут продолжать на этой территории жить”, – пояснил он.

По его словам, в Москве, как и в Германии, необходимо сохранять гуманное отношение к жителям районов реновации. “Надо максимально уважительно относиться к пожеланию жителей и к необходимости их размещения там, где они уже проживают, в том же районе или микрорайоне. Понятно, что и в Германии, когда велась санация существующих кварталов или частичное новое строительство, это все велось с учетом того, что интересы граждан, которые уже живут в этих кварталах, не ущемлялись”, – подчеркнул эксперт.

Чобан добавил, что столичные власти способны провести реновацию на более высоком уровне, чем зарубежные коллеги. “Основной принцип, который должен быть положен в работу, чтобы качество новой среды было лучше той жилой среды, которая уже существовала. Также необходимо грамотное соотношение масштабов застройки, свободного пространства, которое возникает между зданиями, пропорции зданий, их высоты, деления на частные и более общественные пространства. Эти факторы должны быть реализованы лучше, чем они существовали в подобных кварталах Германии в те годы”, – подчеркнул эксперт.

Для реализации аналогичной московской программе реновации власти Токио также создали государственный фонд. Сначала законы были очень строги – все жители дома должны были поддержать реновацию. Однако некоторое жилье начало просто пустовать – жители опасались ветхости дома и уезжали оттуда, не принимая участия в голосовании. Тогда закон смягчили: теперь за снос должны проголосовать более четырех пятых жильцов здания. Новые дома строились на месте старых, из-за чего приходилось расселять жителей во временные квартиры. Иногда ожидание затягивалось до пяти-шести лет.

Партнер японского архитектурного бюро Nikken Sekkei Фади Джабри рассказал об опыте реновации жилья в Японии. Впервые, масштабные работы там произошли в начале XX после землетрясения, следующая волна – в 50-х годах прошлого века.

“Москва – становится краше с каждым годом. Тема реновации жилья сделает Москву еще красивее. В двадцатых годах в Токио произошло большое землетрясение, а весь жилой фонд тогда был деревянный, и появилась задача построить новые дома для жителей, которые пострадали. И появился такой формат жилья, который называется “doujunkai” – это переход из деревянного жилья в построенное из бетона. Так появилось около 15 кварталов, а было построено порядка 2,500 домов – но они уже все исчезли, они уже не соответствуют современной жизни и потребностям. Тем более, это было очень дорогое решение, дома сдавали в аренду, и в итоге оказалось, экономически невыгодно продолжать вот эту программу”, – рассказал он в рамках круглого стола “Принципы реновации. Создание комфортной жилой среды”.

Жилье Danchi
Фото: BrianAdler по лицензии CC BY-SA 3.0

Следующая волна реновации началась в 1950-х годах, когда требовалось строить огромное количество новых домов. Джабри отметил, что такая ситуация наблюдалась во всем мире – в России, Японии, Европе. Так появилось социальное жилье Danchi – по всей стране было построено порядка 80 миллионов квадратных метров.

“Тема морально устаревшего жилья, которое не соответствует современной жизни – есть у каждой страны”

“Потом в Токио начала дорожать земля, так сильно, что в нем стало невозможно жить, и город начал расширяться. И вот эти Danchi начали строиться в Tama new town – пригороде Токио. Однако наступил кризис, цены упали, и со временем люди начали возвращаться в Токио, и это жилье стало очень быстро превращаться в пустые, заброшенные пространства. И эта тема морально устаревшего жилья, которое не соответствует современной жизни – есть у каждой страны”, – продолжил он.

Архитектор также рассказал, как в Японии решалась проблема реновации жилого фонда. Например, в Tama new town был привлечен частный девелопер, который полностью перестроил район. За несколько лет там появилось 1,3 тысячи квартир или 130 тысяч квадратных метров. Новые здания уплотнили – там, где было пять корпусов, сделали три, за счет этого в кварталах появилось больше растений и социальной инфраструктуры внутри самого здания. В домах появились детские сады, музыкальные школы, помещения для отдыха и пространства для проведения вечеринок. При этом квартиры в этих домах строились небольшими, однако дополнительные функции – создавали комфорт для жителей.

Tama-Center Station
Фото: Konaine по лицензии CC BY-SA 3.0

“Еще один пример таких Danchi – был спроектирован великим архитектором Маэкава Кунио. Он находится в очень хорошем районе, недалеко от Gindza – центральной части Токио. С жителями и городом был такой диалог – стоит ли сохранять этот памятник архитектуры или пора развивать на этом месте что-то другое? В итоге в Японии даже появился новый закон, когда 80 процентов населения говорит, что – да, хотим, и город начинает строительные работы, – сказал Фарди. – После завершения строительства, пространство превратилось в очень красивое место – Harumi triton square, с пешеходной зоной и интересным ландшафтным дизайном. Здание превратилось из монофункционального в многофункциональное, тут открылись кафе, магазины и так далее”.

В европейских странах, таких как Германия, Чехия, Франция, Великобритания, проблему ветхого жилья решают посредством проведения реконструкции и модернизации существующего фонда с помощью применения оптимальных объемно-планировочных решений. При этом, во Франции применяли способы для увеличения площади каждой квартиры дома: как путем расширения самого фасада, возведения пристроек, так и сокращения общего числа квартир. Реконструкция жилья проводилась без отселения, а финансировали проект на равных жильцы (50 процентов) и муниципалитет (50 процентов).

Архитектор, урбанист, партнер бюро MLA Маркус Аппенцеллер рассказал о сходствах по типу микрорайонного строительства в Восточной Европе и России. Он также рассказал о возникновении района Bijlmer в Амстердаме, своим видом напоминающего соты, и запланированного примерно на сто тысяч человек.

“В 1960-е годы на юге Амстердама было запланировано строительство огромного района, примерно на 100 тысяч человек. И на тот момент это была отличная возможность продемонстрировать наилучшие достижения планировочной культуры, например, распределение пешеходных и транспортных потоков. Чтобы зеленые территории и пешеходы никак не прерывались транспортом. К архитектуре подошли утилитарно, выбрали ту модель, которая хорошо освещается солнцем, в общем-то, похожий подход можно увидеть и в ситуации с “хрущевками”, – начал он.

Район Bijlmer, 2008 год
Фото:Hilton1949 по лицензии CC BY-SA 3.0

С самого начала этот район считался престижным, туда переезжали в основном обеспеченные люди, однако в течение пяти лет в районе появилось огромное количество социальных проблем и из “элитного” он превратился в гетто.

“Как показала практика, огромные конструкции, дома и большие территории вокруг – было сложно содержать, следить за ними, и там начал появляться вандализм, район стало невозможно контролировать. То же самое, что мы имеем и здесь – очень много общественных пространств, которые, в общем-то, ничьи. И если кто-то выбросил мусор в неположенном месте – никто на это не отреагирует”, – продолжил Аппенцеллер в своем выступлении на круглом столе “Принципы реновации. Создание комфортной жилой среды”.

В начале XXI века люди, которые могли выбраться и переехать, сделали это, и район окончательно деградировал. В 2004 году город решил провести довольно резкие мероприятия по реорганизации Bijlmer, однако квартал был преображен только к 2021 году. Работы велись поэтапно, многие здания были снесены полностью, в некоторых местах появились совершенно новые строения.

“С одной стороны, город вернулся к более традиционным для Амстердама типологиям застройки, с другой стороны, количество бесхозного пространства было полностью уменьшено и передано в частные руки. Была сделана оценка градостроительных ошибок и те улицы, которые подняли с уровня земли, были снесены и снова возвращены на уровень, – пояснил он. – В тех местах, где был обеспечен хороший доступ к общественному транспорту – появились высотные доминанты. Но за счет того, что мы концентрировали плотность в определенных узлах, у нас появилась возможность на других территориях реализовать что-то совершенно другое: малоэтажные таунхаусы. Пока для Москвы такая типология немыслима”.

Он добавил, что в районе снесли гаражи и создали более плотную дорожно-уличную сеть, на которой уместили парковочные места. Там также появились зеленые парки и аллеи. После того, как глобальные сносы и перестройки были завершены, здания, которые были сохранены, получили в 2021 году приз за лучшую конструкцию. И из района с типовыми сотами Bijlmer превратился в живое и активное пространство, где даже проводят экскурсии для иностранцев.

[URLEXTERNAL=http://renovaciya5.ru/special/renovation]Всё об обновлении жилищного фонда города Москвы – спецпроект renovaciya5.ru[/URLEXTERNAL]