Содержание:
Подготовку к масштабной реновации начали власти ростова
Донские власти и администрация Ростова-на-Дону начали подготовку к масштабной программе реновации.
Как рассказал исполняющий обязанности директора департамента архитектуры и градостроительства Греб Мельников в ходе конференции «КоммерсантЪ-Юг», изменения могут затронуть центр города. Закон, распространяющий программу на всю Россию, Государственная дума приняла в декабре 2020 года.
«В документе прописаны достаточно объёмные механизмы по оценке и выкупу такого жилья у граждан. Сейчас на уровне города и области прорабатываются необходимые подзаконные акты, проводится анализ территорий, которые могут быть рассмотрены в качестве кандидатов на реновацию», – пояснил Глеб Мельников. Реновация может затронуть не только территории аварийного жилья, но и районы послеиндустриальной застройки.
Директор департамента подчеркнул, что закон не даёт отводить под реновацию любые территории по желанию властей, для этого нужно согласие двух третей жильцов, а для выхода из программы – одной трети.
Ранее власти Ростова говорили, что первыми районами для реновации станут жилые кварталы первого периода индустриального домостроения – постройки 1930-х – 1950-х гг. Конкретно, речь идёт о проспекте 40-летия Победы, улицах Портовой и Нансена, а также районах Ленгородка и посёлка Фрунзе.
Оставить
комментарий (0)
Алексей константинов: «реновация жилья – гарантия сохранения прав горожан»
В первой части эксклюзивного интервью Председатель Ярославской областной Думы рассказал о реконструкции жилищного фонда российских городов.
– Алексей Дмитриевич, спасибо Вам за открытость и оперативность: сразу после участия в слушаниях в федеральной Думе по вопросу «Реновация в регионах» Вы согласились на это интервью. Не опасаетесь? Слово «реновация» уже недобросовестные чиновники вместе с такими же журналистами испортили. Что это такое – «реновация», и насколько она нам необходима? Если оставить все, как есть, что будет?
– Мы придём к тому, что среда проживания станет для людей некомфортной, непригодной. Большой процент жилого фонда в стране – изношен. Планировочные решения по городской застройке создавались на стыке 50–х и 60–х годов. Планировка застройки, парковок, схем проездов, дворов – всё более некомфортны для жителей.
Процесс реновации начат в Москве. Он послужит для нас серьезным опытом, чтобы избежать ошибок. Нам будет проще, с одной стороны, не нужно изобретать велосипед, но, с другой стороны, мы обобщим весь опыт и избежим не обязательных сложностей.
– А в чем все же суть программы Реновация? И без всяких «реноваций» расселяли ветхое и аварийное жилье…
– Программа расселения ветхого жилья не предусматривает, что её участник будет продолжать жить в городском районе, где жил до этого. И где, возможно, жило несколько предыдущих поколений его семьи. Для человека это, согласитесь, важно! У всякого есть своя территория детства, территория юности и покидать их, порой, болезненно.
При расселении ветхого дома гражданин переезжает в новое светлое комфортное жилье. Вроде бы, однозначный позитив, так? Но при этом он переезжает в новый, но, как правило, отдаленный микрорайон. И такие районы во всех городах, фактически, ещё долго заслуженно называют «спальными». Инфраструктура комфорта догоняет жилые кварталы много лет…
– Реновация помогает остаться в шаговой доступности от прежнего места жительства при качественном улучшении условий проживания по всем параметрам – непосредственно жилищные условия и комфортная среда вокруг.
– Значит, наоборот? Реновация – это не угроза жителям, а гарантия социальная?
– Это гарантия того, что человек сохранит свой привычный образ жизни в любимой части города. Нельзя принимать решения без оглядки на мнение жителей. Избиратели делегировали депутатам право выступать от их имени, но всегда надо действовать с оглядкой на настроение и ожидания людей.
И вот когда в Москве поторопились с воплощением начального этапа без диалога с населением, то столкнулись с настороженностью, с объяснимым недоверием. Отдадим должное властям Москвы – они быстро спохватились, наладили разъяснительную работу, провели десятки встреч руководителей с населением, включая лично мэра города. И жители в Москве услышали, поняли и приняли действия власти.
– Вы правы, Алексей Дмитриевич, в последнее время «антиреновационные» тезисы перестали пользоваться в обществе спросом.
– Мы живем в мире открытой информации. Времена запретов телепередач или арестов тиражей газет в навсегда забытом прошлом. Эти варианты «не проходят».
– Я на этих Ваших словах в своем блокноте поставлю восклицательный знак! Просто приятно их слышать от власти.
– Хорошо. Ставьте. Я не стесняюсь признать, что при обстоятельствах, которые Вы описали, вина власти остается. Она в том, что мы несвоевременно реагируем на вбрасываемую для общественности информацию. Законодательная власть, исполнительная власть должны работать на опережение.
Не стоит скрывать от людей то, что неминуемо станет известным. Лучше упредить – выступить с любой новостью первыми. В данном случае – озвучить программу, дать все разъяснения, провести открытые слушания. Тогда мы имеем возможность услышать альтернативные мнения, учесть их и принять окончательное обоснованное решение.
И при этом нужно понимать, что на каждом этапе реализации будут группы населения, в которых решения власти будут непопулярны. Кого–то объективные аргументы власти убедят больше, а кого–то – меньше. И всегда есть тот, кто априори не будет их слушать.
– Промежуточный итог сказанного Вами: первый тезис – реновация необходима, т.к., дома с каждым годом ветшают. Второй тезис – прозрачность программы станет залогом доверия к ней большинства горожан. Но это лишь предварительные условия реализации программы.
– Рассказать об алгоритмах финансирования в деталях сегодня невозможно. Они как раз разрабатываются.
– Московский опыт – не аксиома?
– Конечно, нет! Москва – огромный мегаполис мирового масштаба. Цены на недвижимость дают им возможность для поиска собственных уникальных решений. И совершенно несопоставима налоговая база этого города с любым другим регионом России. Здесь уместно вспомнить, как родилась идея реновации в российских городах?
Ведь люди из провинции сами, по своей инициативе спросили Президента России во время одной из «Прямых линий»: «Владимир Владимирович! В Москве дома расселяют по программе реновации, запускают подобное и в Питере, а где остальные? . А как будет у нас?»
– И Президент, как я понимаю, дал поручение проработать вопрос. Именно поэтому сейчас в Государственной Думе очень ответственно подходят к разработке федеральной программы, скрупулёзно изучают все предложения и возможности регионов. И мы (Ярославская область) также получили приглашение поучаствовать в слушаниях и представить свое видение реализации программы в Ярославле.
– Алексей Дмитриевич, так не бывает. Приглашение получили бы или все регионы России, или есть причины, по которым позвали именно нас. Обязательно за поездкой нашей делегации в Москву стоит предварительная работа властей. На самом деле, Вы добились возможности выступить на федеральной процедуре слушаний. Зачем же Вы скромничаете?
– Приглашения получили все–таки многие: были представители Сахалина, Брянска, Камчатки, Воронежа. Но Вы правы – определенную предварительную работу проделать пришлось. Депутат Галина Хованская и сотрудники ее аппарата были в Ярославле, общались с представителями разных ветвей власти и, как видите, оценили наш «живой интерес» к этой теме.
– Значит, если коротко, законченной модели финансирования программы в регионах не существует?
– Абсолютно верно. Вносятся поправки, заслушиваются эксперты, мнения и предложения регионов, которые одновременно уже и конкурируют между собой.
– И ярославцы уже на этапе разработки закона вступили в этот процесс. Видимо, как в бизнесе – высока степень риска, но и высока потенциальная прибыль. Причем, в нашем случае, в прибыли должны оказаться широкие слои населения, проживающие в устаревающем жилом фонде?
– Велика наша ответственность как законодателей. Мы представляем интересы людей и обязаны вникнуть во все аспекты этой сложной программы. На следующих этапах появится конкретика: цифры, районы, графики застройки и планировочные решения. Тогда придет время профессионалов из строительно–архитектурной среды.
Почему Алексей Константинов считает, что ни этот и никакой другой фактор не сможет «затормозить» программу реновации в Ярославской области, в следующей части интервью.
В госдуме заявили о готовности ростова к жилищной реновации
Сносить ветхое жилье будут по-умному
Ростов-на-Дону оказался среди семи российских городов и территорий, которые готовы к реновации. Об этом пишет «Интерфакс» со ссылкой на зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике Сергея Пахомова.
Законопроект о реновации жилфонда в регионах России обсуждается с января. Пахомов заявил, что к запуску проекта готовы Санкт-Петербург, Уфа, Казань, Краснодар, территории Московской области у МКАД, Ростов-на-Дону, Сочи.
— Самый главный вопрос, на котором будет сконцентрировано наше внимание при рассмотрении этого законопроекта, — это вопрос соблюдения жилищных прав граждан. Одним из основных моментов для обсуждения являются процедуры изъятия территории и процедуры принятия решений о сносе неаварийных домов. Сегодня в этом контексте часто звучит термин «ветхое жилье», но такого термина в законодательстве пока не существует, и нам необходимо будет его подробно описывать и вносить, — отметил Пахомов.
В «гетто» хотят не все
Но и самая большая опасность кроется здесь же. Это опасность превратить реновацию в точечную застройку. Такую застройку городские власти донской столицы стараются пресекать. А строителям она выгодна. Снимут строители сливки в центре под эгидой реновации, а к остальным домам интереса не будет.
А проблемных домов в городе много. По данным департамента ЖКХ и энергетики Ростова, из всего жилищного фонда 63% имеют износ свыше 60% и построены до 1960 года. При этом 63% домов высотой 1–2 этажа. По данным сервиса ГОС ЖКХ, в Ростове-на-Дону в аварийном состоянии находится 134 дома общей площадью более 51813 м2, в которых зарегистрировано более 1977 человек.
И всё же, главным выгодоприобретателем от региональной программы реновации может стать именно строительный бизнес. Если сумеет пролоббировать свои интересы. Среди предложений – освободить от эскроу-рабства девелоперов, участвующих в реновации. А также дать возможность доходным регионам самим разрабатывать критерии для застройщиков.
Ведь что ещё интересно строителям? Не секрет, что в Ростове-на-Дону есть проблема с продажей новостроек в отдельных районах города. Программа реновации поможет реализовать невостребованное жильё – его можно отдать под расселение на определённых условиях.
– Я живу на Стачках, пять минут до центра. Дом старый. И вокруг такие же. В Москве бы их, наверное, снесли. Надеюсь, что у нас в Ростове нет никакой реновации, – говорит жительница Железнодорожного района Мария Коваленко. – Я, например, не хочу, чтобы меня переселили в ЖК в высотку – их много понастроили. Но я вообще дома выше пяти этажей не признаю. Называю их гетто.
Глава администрации ростова назвал приоритетные для реновации районы
В Ростове в ближайшие годы планируется расселить 42 аварийных дома, новые квартиры получат порядка 600 семей, рассказал в интервью газете «Коммерсант-Юг» глава администрации Ростова Алексей Логвиненко. После этого начнётся подготовка к реновации жилых кварталов на проспекте 40-летия Победы, улицах Портовой и Нансена, в поселке Фрунзе и Ленгородке.
По словам Логвиненко, формирование целостной городской среды потребует обновления и в центральных районах.
«Сейчас фактически весь центр «накрыт» охранными зонами объектов культурного наследия. Зачастую мы такие дома расселяем, а что с ними делать дальше — непонятно. В следующем году мы планируем провести большую работу с федеральным Министерством культуры, чтобы часть охранных зон снять. Это позволит нам передавать аварийные объекты инвесторам, которые, отмечу, уже выстроились в очередь», — рассказал глава администрации.
При этом он заверил, что на новое строительство в центре будут наложены жёсткие ограничения — дома не выше трёх-четырёх этажей и в историческом стиле.
«Мы даже конкретные строительные материалы пропишем», — заявил Алексей Логвиненко.
В целом же, по его словам, администрация Ростова планирует полицентричное развитие Ростова.
«В периферийных районах города должны появляться рабочие места, возможности для культурного досуга, семейного и активного отдыха. Ростов не может развиваться за счёт точечной застройки — только путём комплексного освоения территорий», — говорит глава администрации Ростова.
Он добавил, что только таким образом городу удастся достичь целевых показателей нацпроекта «Жильё и городская среда» — строить 1,5 млн квадратных метров жилья ежегодно к 2025 году.
Горячо обсуждаемая проблема реновации жилых пятиэтажек в москве породила волну предположений о том, может ли данная программа повлечь за собой аналогичные изменения в регионах. грозит ли реновация ростову-на-дону, каких затрат она могла бы потребовать, а какие плюсы дать городу, выяснили корреспонденты rostovgazeta.
Московская программа реновации законодательно предполагает предоставить жителям морально устаревших (но еще не аварийных) пятиэтажек новые квартиры, равноценные старым. Расселенные пятиэтажки будут отдаваться под снос и последующее строительство на их месте новых многоэтажных зданий с целью повышения плотности населения в городе.
Некоторые эксперты считают, что реализация подобной программы имеет смысл и для Ростова-на-Дону – но скорее все-таки в отдаленном будущем.
Качество и количество
Известно, что московская земля под пятиэтажками в денежном эквиваленте на вес – почти золото. Именно потому использовать ее под дома со столь низкой плотностью населения, как пятиэтажки, и показалось властям Москвы невыгодным. Это подтвердила RostovGazeta преподаватель кафедры жилых и общественных зданий академии архитектуры и искусств ЮФУ Эвелина Верещагина.
“Для центра Москвы, который и так уже уплотнен, это актуально – там не осталось свободной территории. У нас, в принципе, основная масса пятиэтажек возникала в начале Северного, Западного – то есть жилых районов, которые только начинали строиться. Только очень небольшой процент находится в центре города.
Поэтому Северный, Западный строились архитекторами изначально с такой плотностью, чтобы она предполагала уплотнение застройки, что мы сейчас и наблюдаем. Каркасно-монолитные точечные дома возникают и растут совершенно спокойно, не нарушая никаких санитарных правил и норм, а только улучшая качество и комфортность среды”, – рассказала она.
То есть Ростову пока есть куда расти.
“Сказать, что реновацию нужно проводить как можно скорее и срочно, нельзя. Однако уровень комфорта пятиэтажек уже сейчас не соответствует требованиям горожан к своему жилищу”, – отметила Верещагина.
Так что не во всех ростовских районах все так однозначно. Состояние центра и новых районов весомо разнится.
Ощутимая разница между Москвой и Ростовом существует не только в расположении пресловутых пятиэтажек, которыми не столь плотно застроен ростовский центр, но и в их количестве. Это заметила и преподаватель кафедры истории архитектуры, искусства и архитектурной реставрации ЮФУ Альбина Мокина.
Обратив внимание на постепенность прихода к реновации в Москве, Мокина при этом заметила, что при разработке программы в столице пренебрегли обязательными фундаментальными исследованиями на износ.
“Насколько я знаю, глубоких исследований физического износа не проводилось. Сейчас многие специалисты возмущаются по этому поводу”, – поделилась она.
По ее словам, Ростову необходимы аналогичные исследования, которые бы показали либо же опровергли необходимость сноса.
“Это достаточно неоднозначный вариант – снести пятиэтажку. Современная архитектурная практика знает множество вариантов, когда можно ее просто реконструировать, и все”, – считает она.
Не до реновации
При этом у Ростова существует другая проблема: ветхость жилья, при которой уже не до реконструкции. Ведущий аналитик ООО “Аналитик-Сервис” Антон Быков приводит такие цифры: по данным департамента ЖКХ и энергетики Ростова, из всего жилищного фонда (а это 9956 жилых домов) 63% имеют износ свыше 60% и построены до 1960 года. При этом 63% домов имеют высоту 1-2 этажа.
Об этом же говорит председатель общественного движения “Патриот” Владимир Бабичев.
“В Ростове все еще много аварийного жилья, и это первоочередная проблема, а по реновации сносится неаварийное. Этим будут заниматься уже следующие поколения”, – предположил он.
Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону подтвердил RostovGazeta, что для Ростова-на-Дону, как и для любого крупного российского города, старые многоквартирные жилые дома с ветхими инженерными коммуникациями являются серьезной проблемой.
Аргументы в пользу сноса таких домов – это, в первую очередь, нецелесообразность и нерентабельность их капитального ремонта, создание новой городской среды и, конечно, перспектива получения жителями так называемых хрущевок нового современного жилья взамен ветхого, которое через 10 – 20 лет может стать аварийным.
В настоящее время, по информации администрации Ростова, на территории города реализуется областная адресная программа “Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2021-2021 годах”, утвержденная постановлением правительства Ростовской области.
Заниматься реновацией, когда часть домов надо срочно сносить, в Ростове не успевают.
Перспективы и финансирование
Однако и у применения в Ростове программы реновации, по мнению некоторых экспертов, есть перспективы, имеющие финансовые ограничения. Ведущий специалист ООО “Аналитик-Сервис” Антон Быков полагает, что необходимость и польза реновации жилья в регионах очевидна, однако в силу финансовых, экономических и исторических причин может быть реализована пока только в крупных городах-миллионниках, которых в России насчитывается 15.
“В столице с помощью развития застроенных территорий решается проблема роста плотности населения с улучшением жилищного фонда, а в регионах с помощью реновации необходимо решать свои проблемы. В Ростове-на-Дону, который занимает 10-е место по численности населения в России и является региональным центром, масштабная программа реновации жилья могла бы помочь не просто решить назревшие проблемы с жильем, но и придать дополнительный мощный импульс развитию региональной экономики”, – считает Быков.
Быков видит в столь масштабной программе, как реновация, перспективы ускорения темпов экономического роста, причем не только для Ростова, но и для всей области.
“Не стоит забывать, что строительная индустрия обладает высоким мультиплицирующим эффектом. Особенно интересной может стать возможность интенсивного развития направлений, связанных с производством строительных материалов. Ростовская область, как известно богата подобными месторождениями”, – говорит он.
В качестве же проблем Быков прежде всего отмечает финансирование.
“Регионы не в состоянии оплатить реновацию жилья, аналогичную столичной, стоимость которой только по самым грубым оценкам на один город-миллионник может составить около 640 миллиародв рублей. В Москве в реализации участвуют и местные, и федеральные, и частные деньги. В регионах, к сожалению, нет подобных финансовых ресурсов”, – поделился он.
С этим согласна и преподаватель кафедры жилых и общественных зданий академии архитектуры и искусств ЮФУ Эвелина Верещагина, по мнению которой в Ростове вопрос экономичности перевешивает актуальность. В Москве другие застройщики, инвесторы и земля, и они понимают, что используя эту землю, они окупят это, а у нас такой уверенности нет, поделилась спикер.
Однако же, по мнению Верещагиной, если реновация неактуальна сегодня, то она актуальна на перспективу. Делать же прогноз о том, через сколько лет Ростову могла бы понадобиться программа по реновации, сходная с московской, спикер не решилась.
“Такие далекие прогнозы не строятся. Вы ведь не могли сказать десять лет назад, что сейчас у вас в кармане айфон будет? Я бы не бралась делать такие прогнозы, я ведь не занимаюсь градостроительством”, – заметила она.
Сдерживающие факторы
Согласно комментариям ростовской администрации, реализация такого масштабного проекта, кроме уже подмеченных спикерами колоссальных затрат, влечет за собой массу других проблем. Это, прежде всего, отсутствие стартовых площадок для строительства новых домов, куда первоначально должны быть расселены жильцы хрущевок, в условиях плотной застройки в жилых районах.
Ссылаясь на голосование, проводимое в Москве среди жителей по вопросу проведения реновации до 15 июня, ростовская администрация рассудила, что говорить о каком-либо опыте в решении вопроса реновации жилья преждевременно. И с этим не поспоришь.
Какие многоквартирные дома будут участвовать в программе реновации
Точный перечень критериев, по которым дома будут включаться в программу реновации, будет определяться решениями органов власти отдельно взятого региона России. В список могут добавляться:
- аварийное и ветхое жильё в Ростове, не участвующее в других региональных или федеральных программах по переселению граждан;
- здания, возведённые на участках с нарушением нормативов действующего законодательства (предельные размеры, несоответствие вида, игнорирование градостроительного регламента);
- жилой фонд первого периода промышленного строительства (многоквартирные здания до 9 этажей, построенные по типовым проектам с 1957 до 1975 года);
- дома, учтенные в программах развития уже застроенных районов;
- иные объекты жилого фонда, предусмотренные законодательными актами отдельного субъекта Российской Федерации.
По программе реновации не могут быть снесены:
- объекты культурного наследия;
- элементы планировочной структуры, необходимые для функционирования объектов культурного наследия в Ростове.
При включении многоквартирного дома в список реновации будет учитываться и мнение его жильцов. Для этого будут организовываться общественные публичные дискуссии, по итогам которых власти будут принимать окончательное решение.
В проекте закона приводится несколько оснований, по которым многоквартирный дом может быть исключён из предварительного списка программы:
- при локальной реновации, по итогам решения собрания собственников многоквартирного дома;
- при комплексной, если жители одного из домов высказались против, когда из-за этого решения снос квартала или микрорайона становится нецелесообразным.
Участие субъектов РФ в программе реновации будет носить добровольный характер.
Когда в ростове начнут реновацию и кому особенно повезёт
Некоторые москвичи возмущается, но ростовчане, живущие в хрущёвках, которые давно отстояли свой 50-летний ресурс и готовы в любой момент рухнуть, ждут 
Мы уже рассказывали о том, что идея распространения программы реновации жилья на регионы уже была поддержана на уровне правительства России.
И вот стало известно, что на днях законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», внесённый депутатами Государственной Думы С.М.Мироновым и Г.П.Хованской, поступил на рассмотрение.
Учитывая предварительное согласование на уровне главы правительства, данный законопроект имеет все шансы быть принятым, причём уже в ближайшее время.
Что такое реновация? Как определено в законопроекте, это «реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда».
Под реновацию могут попасть дома. которые определят не только местные власти, но и владельцы жилья. Однако реновация может пойти не совсем по тому пути, что в Москве. Мы ещё год назад рассказывали, что ростовские власти объявили курс на реновацию жилья.
Тогда не предполагался снос советского жилого фонда («хрущевок»). Речь шла не только об аварийном жилье в центрах городов, но и территориях, которые уже давно не используются в тех целях, для которых они изначально отводились: старые производственно-складские и коммунальные зоны.
Иными словами – заброшенные заводы и склады сносить, а на их месте строить свечки. Что, впрочем, давно в Ростове с успехом и делается. Причём не только на месте старых заводов и пустырей – застраиваются все мало-мальски пустые пятачки, при этом совершенно не учитывается нагрузка на имеющуюся коммунальную инфраструктуру. Стоит хотя бы посмотреть на хаотическую застройку района пр. Нагибина между улицами Ларина и Нариманова.
Однако новый законопроект, возможно, повернёт и ростовские власти в нужном направлении.
По идее, должны сноситься здания, которые не подлежат капитальному ремонту. На их месте планируется возводить жилые здания, дороги, школы, больницы и другие объекты социальной инфраструктуры.
Однако, судя по тому, что со следующего года более чем в ЧЕТЫРЕ раза планируют поднять плату за капремонт (сообщил замминистра ЖКХ области Валерий Былков), с 7 рублей, до 26, у нас нет аварийных домов, капремонту не подлежащих. Отремонтируем всё! ?
Однако если закон будет принят и деньги в регион пойдут, то ростовчан, проживающих в аварийном жилье, ждут приятные плюшки.
Собственники квартир смогут получить либо квартиру такой же площади, либо денежную компенсацию взамен квартиры. Владелец в любом случае сможет выбрать тот вариант, который ему больше подходит. Если собственник захочет получить деньги вместо новой квартиры, то ему дополнительно должны еще вернуть уплаченное за непроизведенный капитальный ремонт.
Если собственник выбрал новую квартиру, то ее должны предоставить на правах собственности в том же населенном пункте (если речь идет о городе, то в том районе, где расположен сносимый дом). И это очень важно. Потому как в Москве, например, многие не соглашались на реновацию только потому, что боялись: из сносимых домов их переселят на окраины. Оказывается, нет.
Ещё одна проблема: если власти предложили дом под реновацию, за это должны проголосовать ВСЕ собственники помещений в доме. Если хотя бы один против, дом под реновацию не подпадает. Может быть, это и есть самое сложное.
Но и это не всё. Главное – откуда деньги. Согласно законопроекту финансировать программу реновации будут за счет бюджетных средств местных органов власти, а также инвесторов. Но если под программу попадет объект культурного наследия, то могут быть выделены и средства федерального бюджета.
Попадёт ли Ростов в такую программу? Несколько недель назад глава Минстроя Михаил Мень заявил, что программу реновации можно будет реализовать только в больших городах «с высокой инвестиционной привлекательностью земельных участков под жилую застройку»:
Наиболее правильным было бы развивать сразу целые микрорайоны. Например, крупные массивы таких домов, которые построены в конце 50-х-начале 60-х и были рассчитаны на 40-50 летний срок эксплуатации, находятся вдоль проспекта Ленина, а также в квадратах между Ларина, Нагибина, Ленина и Ашхабадского.
Напротив “Горизонта” целый микрорайон “хрущёвок”. То есть этот район как раз активно застраивался в те годы. И резонно было бы сразу снести десятки старых домов, на их месте построить новые высокоэтажные, модернизировать коммунальную и социальную инфраструктуру, разбить парки. Вот только для этого нужны инвесторы с капиталом в сотни миллиардов. Таковых в Ростове нет.
Кроме того, снося десятки пятиэтажек, нужно застраивать освободившиеся места десятками высоток. Много жилья – оно дешевле. Уже сейчас стоимость квартир в некоторых новостройках упала, а в большинстве не повышается как минимум 4-5 лет. Если на рынок жилья выйдут застройщики ещё с тысячами, а то и с десятками тысяч квартир, цены упадут.
Так что реновация по-ростовски – это скорее всего снос одного-двух домов, на их месте строительство очередной свечки – и всё. Но кому-то, конечно, повезёт.
Реновация в россии
Успех программы реновации в Москве даже не обсуждается. Программа реновации жилфонда Москвы была принята в августе 2021 г. Всего в нее вошли 5 177 домов. Проект затронул интересы более чем миллиона москвичей. За все время планируется расселить 350 000 квартир.
Полное завершение проекта ожидается к 2032 г. После удачной реализации части программы в столице нашей родины у правительства появилось желание её реализовать по всей территории России.
При переселении по реновации человек может выбрать вариант – равнозначное жилье. То есть собственник получает квартиру такой же (или большей) площади и с таким же (или большим) количеством комнат, как и в своем предыдущем доме.
Каждый домовладелец и наниматель может докупить квадратные метры, которых ему не хватает для ощущения комфорта. Лимит квадратных метров – общая площадь квартиры – 100 квадратов. Кроме этого, если собственник отказывается от жилья и в его квартире не проживают иждивенцы, то он может получить денежную компенсацию.
Оплачивать придется разницу в метрах. Например, она составляет 30 квадратов. Чтобы выяснить сумму доплаты, нужно взять цену квадратного метра в новостройке, умножить на количество квадратных метров в новостройке и затем умножить на 30.
Город дает скидку 10%, которую можно отнять от итоговой суммы. Получившееся число и проставят в договоре.
Государство проводит активную политику в пользу сноса указанных зданий. Причина этому – желание получить материальную выгоду, которая появится после уплотнения жилых районов методом строительства многоэтажек. Уплотнение населения происходит примерно в 3,3 раза.
Реновация в ростове-на-дону: жильцов будут уговаривать или выселять принудительно
Для чиновников главным камнем преткновения станет добиться согласия ростовчан на снос их домов.
Как сообщал ранее Царьград, в начале осени прошлого года Ростова-на-Дону вошёл в список городов для проведения “всероссийской реновации”: сейчас местным властям дали такое право. Авторов законопроекта донская столица привлекла развитым рынком жилья.
Городские власти ещё только начали разработку необходимых документов для начала массового снова старого фонда, в том числе в центре донской столицы, а также ведут поиск таких участков.
Но пока всё это больше похоже на прожекты, чем на реальные проекты. Хотя бы потому что для чиновников есть реальная проблема — узаконенное право жильцов дома определять, подходит их дом под снос или нет. А для этого должны согласиться две трети собственников, и аналогичная ситуация – с процедурой исключения из списка. Однако изначально список составлять будут городские власти (чем сейчас они теперь, по идее, и занимаются), поэтому все претензии придётся разбирать в судебном порядке.
Между тем, застройщики уже говорят о нерентабельности застройки в центре Ростова и начинают заранее торговаться с городскими властями, чтобы урвать себе лакомые земельные куски в других района.
Как рассказал, к пример, руководитель одной из крупных девелоперской компаний, в Ростове цена квадратного метра жилья в настоящее время – одна из самых низких среди городов-миллионников. А себестоимость строительства одного кв. метра нового жилья составляет 140-160 тысяч рублей. То есть вопрос в том, что и продать будет потом крайне сложно, и банкам рискованно финансировать такие проекты.
Уважаемые читатели Царьграда! Подписывайтесь на наш канал в Яндекс. Дзен и присоединяйтесь в соцсетях ВКонтакте и Facebook. Если вам есть чем поделиться с редакцией “Царьград-Ростов-на-Дону”, присылайте свои наблюдения, вопросы, новости на электронную почту rostov@Tsargrad.TV.
Реновация жилья должна учитывать интересы застройщиков
В областной ТПП обсудили проект федерального закона о реновации жилищного фонда в РФ. Представители ростовской стройиндустрии к достоинствам проекта отнесли уточнение правил отселения жильцов, но заявили, что без госфинансирования программа едва ли будет реализована.
Комитет по градостроительству ТПП Ростовской области обсудил законопроект о реновации, который внесен в Госдуму. Президент ООО «Нирлан» и председатель комитета Геннадий Наумов, говоря о положениях законопроекта, отметил, что в нем прописан вопрос отселения граждан.
— В законопроекте сказано, что собственникам предоставляются равнозначные жилые помещения с учетом количества комнат и жилой площади, в том же районе города, где и проживал человек.
При таких условиях программа может быть реализована, считают представители отрасли. В противном случае реализация проектов будет затягиваться на неопределенное время, а аппетиты собственников сделают проекты неподъемными. Гендиректор ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев рассказал коллегам об одном из проектов, связанных с отселением:
— Мы за десяток квартир заплатили около 20 млн рублей и за одну — 18 млн, очень долго торгуясь с собственником. И эта квартира не была из разряда элитных.
Застройщики уверены, что без федерального финансирования реновация в регионах не состоится.
— В Москве если дом пятиэтажный, то выведи три этажа сверху — и ты в плюсе, а в Ростове и пять этажей сверху не позволят выйти даже в ноль, — рассказал Геннадий Наумов.
Главный архитектор Ростовской области Алексей Полянский уверен, что законопроект может стать хорошим стимулом для качественной работы по обновлению жилого фонда. Но важно обойтись без спешки, в которой легко потерять архитектурный облик ростовского центра.
Реновация не может быть точечной, она должна вестись только поквартально, заявил председатель совета директоров ОАО «Ростовское» (группа компаний «ВКБ») Николай Бритвин. Вице-президент ТПП Ростовской области Сергей Шнейдер подчеркнул, что в случае принятия законопроекта без дополнительных средств из бюджета реализовать программу реновации будет проблематично:
— Нельзя брать за кальку опыт столицы, финансовые и управленческие возможности которой не соответствуют даже крупнейшим городам-миллионникам, не говоря уже о районных центрах.
Эксперт рассказала о сложностях с реновацией центра ростова
Процесс реновации исторического центра Ростова будет сложным, однако делать это необходимо, заявила известный российский учёный, доктор географических наук, профессор Наталья Зубаревич в беседе с ростовским урбанистом Михаилом Векленко. Грамотный и культурный редевелопмент этих территорий, по её словам, — один из главных факторов дальнейшего развития города.
Как говорит Зубаревич, пока что, к сожалению, малоэтажную застройку центра, «эти мазанки», предпочитают «палить». Тогда как должен проходить процесс культурного выкупа.
— Люди, конечно, борзеют, требуют бешеных денег. Это всё предмет тяжёлых переговоров, особенно когда в доме или на участке остаётся последняя семья. Это не просто, но это надо делать. И это делается не девелоперами методом поджога, а при участии властей, — говорит она.
Роль чиновников в том, чтобы контролировать девелоперов, которые рано или поздно возьмутся за центр. Без участия власти эти территории застроят «человейниками», как сейчас происходит в Москве, и про городскую среду можно будет просто забыть. Кроме того, инвесторов надо будет заставить хотя бы частично взять на себя издержки по расселению ветхих районов.
— Москва отчасти идёт по этому пути, но излишне жёстко. Сначала происходит какая-то коммуникация с населением, а потом власть просто говорит: «Я приняла такое решение…» И из некоторых этих решений торчат уши девелоперов. На Юге, я думаю, это будет цвести не меньшим цветом, но начинать редевелопмент необходимо, — говорит Зубаревич.
При этом, по её мнению, Нахичевань реновация затронуть не должна. Именно этот район нужно оставить как некий «исторический кусок», потому что эта территория обжита и выглядит в целом «культурно», в отличие от центра города.
— К сожалению, в советское время при дальнейшем развитии Ростова решили строить в чистом поле Западный микрорайон и не трогать внутреннюю ткань города. А именно ею и нужно в первую очередь заниматься, — уверена Зубаревич.
Добавим, что, как ранее писал renovaciya5.ru, власти Ростовской области и Ростова уже понемногу начали готовиться к реновации центральной части города. По словам и. о. директора департамента архитектуры Глеба Мельникова, толчок к этому дало принятие соответствующего федерального закона. Теперь город и регион занимаются подготовкой собственной нормативной базы.
