страхование жилья обязательно или нет

Антикризисные меры 

27 апр 2020, 17:01

Ипотечное страхование – это обязательная страховка, без неё кредит на покупку квартиры не получить. Но это не единственный вид страхования, который может быть полезен. Эксперты финансового портала Выберу.ру расскажут, почему при сделках с недвижимостью появляется риск утраты права собственности на квартиру и как страховка титула защитит при проведении сделок купли-продажи.

Какие услуги при оформлении ипотеки являются обязательными, а от каких можно отказаться — рассказываем вместе с экспертами

Титульное страхование, единовременный платеж, страхование недвижимости, быстрая оценка — это далеко не весь перечень услуг, которые предложат заемщику при оформлении ипотеки. Но далеко не все из них являются обязательными.

От каких услуг при оформлении ипотеки можно отказаться — разбираемся вместе с банковскими экспертами.

Рассказываем, в каких случаях может защитить договор страхования недвижимости и можно ли от него отказаться

Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).

Рассказываем о нюансах и условиях страхования квартиры при получении жилищного кредита.

Школьный хулиган, забирая у младшеклассников конфеты, ставит их перед выбором: «или делишься, или я тебя поколочу». Младшеклассник выбирает то, что ему выгоднее — отдать конфеты. Банк тоже даёт заёмщикам выбор — или оформляешь страховку на ипотеку, или я подниму тебе процентную ставку. Большинство предпочитает купить себе скидку, оформив полис, и не спорить. Но вот вопрос — действительно ли наличие страховки выгоднее, чем высокая процентная ставка и можно ли сэкономить на оформлении полиса, воспользовавшись услугами «своей» страховой компании, а не банковской.

Что такое титульное страхование недвижимости

Титульная страховка квартиры, как и другого недвижимого имущества, защищает от риска потерять право собственности. Не сам объект недвижимости, а право быть его владельцем. Титульным страхованием защищаются финансовые права нового собственника в ситуации, когда он перестаёт быть владельцем жилья по независящим от него причинам. Страхование титула недвижимости наиболее востребовано на вторичном рынке. К основным причинам появления проблем при заключении сделок относятся следующие ситуации:

• договор купли‑продажи признается недействительным;
• появляются ранее неизвестные наследники имущества;
• отменяется решение суда, по которому недвижимость передавалась в собственность;
• допущена ошибка сотрудниками Росреестра при ведении базы данных и т. д.

Застраховать риск утраты титула рекомендуется на купленное, унаследованное, приватизированное жилье. Умышленные или случайные ошибки, нарушающие права других собственников имущества, возможны на любом этапе сделки, а известно об этом может стать через несколько месяцев или лет, что грозит потерей права собственности.

Причин, по которым владельцы недвижимости теряют право собственности, много, поэтому и страхуются финансовые риски. Суммы выплаты позволяют добросовестным покупателям или наследникам компенсировать потери.

Как это работает. Елена покупает квартиру на вторичном рынке у Анны, предусмотрительно страхует титул. Анна получила эту квартиру в наследство от бабушки, о существовании других наследников ей известно не было. Через семь месяцев из Англии приезжает Алексей — сын бабушки, который не появлялся в России более 20 лет. Он наследник первой очереди, поэтому подает в суд. Поскольку завещания не было, Анну лишают права наследования, Алексей признается наследником, а Елена теряет право собственности на купленное жилье. Благодаря наличию страхового полиса Елена получает выплату компенсации по договору титульного страхования.

Часто при страховании по ипотеке заемщики не выбирают условия, а берут страховую, предложенную банком при оформлении кредита. Но банку все равно, где оформлен полис, главное, чтобы страховая компания была им аккредитована. Поэтому вы имеете полное право сменить страховую и не платить лишнего.

Правило описано в п. 3 постановления правительства № 396

Вот несколько причин.

Сэкономить. К примеру, вы оформили страховку в банке при заключении кредитного договора. У других компаний полис может стоить дешевле с точно таким же покрытием — суммой, которую вам выплатят, если наступит страховой случай.

Не обязательно искать самую дешевую страховку, чтобы потом не было проблем с выплатами. Сэкономить можно за счет кэшбэка. В Тинькофф при покупке нового полиса можно вернуть до 10% стоимости страховки.

Все, что для этого нужно, — любая карта Тинькофф и подписка Tinkoff Pro или сервис Tinkoff Premium. С Tinkoff Pro кэшбэк — 5%, с Tinkoff Premium — 10%.

Предположим, ваша страховка стоит 10 000 ₽. Вы оплатили ее картой Tinkoff Black с подпиской Tinkoff Pro — 500 ₽ зачислим на карту. Кэшбэк придет сразу в рублях.

Оформить страховку в Тинькофф могут и не клиенты банка. Но если захотите получить кэшбэк, оформите нашу карту.

Перейти на более удобную оплату. Если вам неудобно для продления полиса или оплаты ездить в офис компании, стоит подумать о переоформлении и смене страховой.

В Тинькофф оформление, оплата, а затем и продление полиса проходят полностью онлайн, никуда ездить не придется.

Оформить одну страховку вместо двух. Если покупаете готовую квартиру на вторичном рынке, сразу нужно оформить два полиса: страхование жизни и здоровья и конструктива. Чтобы не думать о датах оформления, удобнее объединить полисы в один и продлевать их одновременно.

В Тинькофф есть комплексное страхование: полис будет включать защиту на случай повреждения конструктивных элементов квартиры и покрытие, которое включает инвалидность первой или второй группы или уход из жизни.

Процедура страхования жилья

Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.

Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:

• одобрили квартиру в ипотеку;
• обзвонили несколько аккредитованных при банке страховых компаний;
• отправили в них оценочный альбом;
• получили информацию о стоимости страхового полиса и условиях страхования.

«Оценочный альбом делает оценщик на основании выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, поэтажного плана, экспликации, фотографий квартиры. Страховой агент на основании оценочного альбома делает расчет стоимости полиса», — пояснил Сергунин

Сейчас полисы практически всех компаний можно сделать в электронном виде — оплатить по ссылке, получить на почту. Если делать страхование в аккредитованной компании, то для сделки нужно приложить страховой полис и подтверждение оплаты, подчеркнула Коровина. По ее словам, все чаще эти документы клиент отправляет менеджеру банка в электронном виде. Страхование недвижимости можно оформить за два-три часа, пояснила юрист.

Важно учитывать, что вы не просто соблюдаете формальность и поэтому покупаете страхование квартиры. «При наступлении страхового случая заемщик ожидает, что страховщик выплатит возмещение, поэтому я рекомендую выбирать крупные страховые компании», — отметила юрист.

Что хочет изменить ЦБ

Регулятор предлагает обязать банки страховать заложенное имущество, а также жизнь и здоровье ипотечных заемщиков без исключений — кредит может быть выдан только при наличии у клиента таких страховых полисов. При этом кредитор не сможет требовать от потребителя уплаты или возмещения страховой премии. Расходы на страхование понесет банк, и он же будет считаться выгодоприобретателем по таким сделкам.

В перечень страховых случаев по имущественному страхованию ЦБ предлагает внести:

• утрату или повреждение имущества в результате пожара, взрыва, затопления, стихийных бедствий;
• утрату или повреждение имущества третьими лицами, в том числе в результате грабежа или разбоя;
• страховка не будет покрывать такие случаи, как атомный взрыв, военные действия, а также ущерб имуществу, возникший по вине самого заемщика.

При страховании здоровья и жизни ипотечного заемщика полис должен покрывать смерть по любой причине, получение человеком инвалидности первой или второй группы, длительный больничный, потерю клиентом дохода в результате эпидемий. В числе исключений — самоубийство заемщика или намеренное причинение вреда ради наступления страхового случая.

Если риски реализуются, банк получит от страховой компании выплату, которая должна быть направлена на погашение ипотечного кредита. В этом случае кредитор не сможет требовать исполнения обязательств от заемщика в размере страховой суммы. Страховая сумма по таким договорам должна быть равна размеру обязательств на конец каждого отчетного периода, указывает ЦБ.

Банк России также считает, что кредиторы не должны привязывать факт наличия страховки к условиям ипотечного договора или процессу выдачи ссуды. ЦБ ранее поддерживал законодательные инициативы, которые касались борьбы с навязыванием страховок.

Особенность оформления страховки при использовании маткапитала

Материнский капитал для покупки квартиры можно использовать двумя способами.

• Использовать непосредственно как первый взнос.
• Использовать как частично досрочное погашение.

В первом случае схема выглядит так:

• Банк даёт на покупку квартиры 2 400 000 рублей. Эта сумма будет изначально отображена в кредитном договоре.
• Покупатель отдаёт продавцу наличными 117 000 рубле.
• Пенсионный фонд перечисляет продавцу 483 000 рублей.

Минус схемы в том, что продавцу надо месяц ждать поступления средств — на это пойдёт не каждый. Плюс схемы — страховка рассчитывается от окончательного размера ипотеки — 2 400 000 рублей.

Вторая схема использования маткапитала:

• Банк даёт на покупку квартиры 2 883 000 рубля.
• Покупатель вносит наличными 117 000 рублей.
• 483 000 маткапитала поступают из ПФР в банк как частичнодосрочное погашение.

Плюс схемы в том, что продавец не ждёт месяц, пока зачислятся деньги. Минус в том, что первоначальный ипотечный договор оформляется на 2 883 000 рублей. Сответственно, страховка будет рассчитываться от этой суммы, что составит 9 917 рублей.

Получается, что через месяц сумма задолженности изменится, а заплатить повышенную страховку придётся за весь год.

Обязательные услуги банка

Обязательным при оформлении ипотеки является только страхование приобретаемой недвижимости (ст. 31 102-ФЗ). Все остальные виды страхования (жизни и здоровья, титульное) относятся к дополнительным, так что от них можно отказаться. Стоимость обязательной страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки.

Оценка недвижимости

Еще одна обязательная услуга, от которой ипотечный заемщик не может отказаться, — оценка недвижимости. Она необходима для оценки рисков банка на случай неплатежеспособности клиента. По закону банк обязан принять заключение любого оценщика, отметил ведущий аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Стоимость оценки зависит от типа жилья, региона, самой компании. В среднем она варьируется от 4 тыс. до 10 тыс. руб., хотя некоторые банки делают такую услугу бесплатной. При этом на практике заемщику нужно быть готовым, что для подписания кредитного договора банк потребует заключение об оценке от аккредитованной им оценочной компании.

Помимо страхования недвижимости и отчета об оценке недвижимости, которую заказывает заемщик, он должен обязательно оплатить и другие услуги. Например, открытие эскроу-счета при покупке квартиры в строящемся доме. Стоимость услуги составляет около 4 тыс. руб. Аренда банковской ячейки, если оплата происходит через банковскую ячейку, тоже обойдется примерно в 4 тыс. руб. Обязательными также являются расходы, которые связаны с регистрацией документов. Отказаться от этих услуг нельзя, иначе банк просто не согласует сделку.

Что говорят банки

• Перекладывание расходов по страхованию на банк приведет к увеличению ставки по кредиту на 0,6–0,7 процентного пункта, оценивает директор департамента кредитного бизнеса банка «Открытие» Михаил Чамров. Он объясняет это невысокой маржинальностью ипотеки.
• Банки будут закладывать свои расходы на страхование в ставки, но заемщики не обязательно проиграют от смены подхода, говорит зампред правления банка «Зенит» Дмитрий Юрин. Клиентам не нужно будет ежегодно контролировать размер страховых выплат и решать вопросы с пролонгацией договора, кроме того, банки уже не смогут применять санкции при отсутствии страхования, перечисляет топ-менеджер.
• Новая концепция, с одной стороны, поможет снизить риски и банков, и заемщиков, но с другой стороны, ставки на рынке вырастут, рассуждает руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ Марина Заботина. «Общая стоимость кредита не должна измениться — если раньше заемщики несли расходы по страховке напрямую, то теперь, они будут заложены косвенно», — резюмирует она.
• Инициатива ЦБ — логичная реакция на ситуацию с распространением вируса, утверждает представитель Московского кредитного банка. «Назрела необходимость разработать новые методики и инструменты для оценки рисков», — пояснил он.
• Росбанк намерен участвовать в обсуждении этой концепции с ЦБ, заявил директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. По его словам, совместное решение должно отвечать «как интересам заемщиков, так и кредитных и страховых организаций».
• «ВТБ считает преждевременным комментировать данную инициативу», — сказал представитель кредитной организации.
• Сбербанк и Райффайзенбанк отказались от комментариев. Остальные банки из топ-20 не ответили на запрос РБК.

ЦБ предложил освободить россиян от оплаты страховки при выдаче ипотеки

Новый порядок может привести к повышению банками кредитных ставок

Банк России считает, что страховать риски ипотечных кредитов банки должны за свой счет. Для участников рынка это невыгодно — расходы на страхование они могут покрывать через повышение ставок по ипотеке

Российские заемщики должны быть освобождены от платы за страхование рисков при оформлении ипотеки, следует из предложений Банка России, опубликованных на его сайте. ЦБ разработал новую концепцию ипотечного страхования и намерен обсудить ее с банками и страховщиками. Новый подход снизит издержки заемщиков и банков, а также повысит прозрачность сделок, рассчитывает регулятор.

Рекомендуемые ипотечные продукты

– 100 000 000 ₽ до 100 000 000 ₽

Без первоначального взноса

• Общие условия
• Требования и документы
• Примеры расчетов

• Сумма: от до 100 000 000 ₽ до 100 000 000 ₽
• Ставка: от %
• Срок: от  года до  лет
• Первоначальный взнос: %

• Цель ипотеки: покупка жилья
• Категория недвижимости: вторичный рынок жилья
• Решение: день в день
• Поручительство: не требуется
• Залог: обязательный залог приобретаемого имущества, обязательный залог имеющегося имущества

до 70 000 000 ₽ до 70 000 000 ₽

Оформите кредит на покупку квартиры с привлекательной процентной ставкой кредитования и с использованием специальных программ

• Сумма: до 70 000 000 ₽ до 70 000 000 ₽
• Ставка: от %
• Срок: от  лет до  лет
• Первоначальный взнос: от %

• Цель ипотеки: покупка жилья
• Категория недвижимости: вторичный рынок жилья
• Решение: до 3-х дней
• Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

– 60 000 000 ₽ до 60 000 000 ₽

• Сумма: от до 60 000 000 ₽ до 60 000 000 ₽
• Ставка: от %
• Срок: от  года до  лет
• Первоначальный взнос: от %

– 12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽

• Сумма: от до 12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽
• Ставка: от %
• Срок: от  года до  лет
• Первоначальный взнос: от %

• Цель ипотеки: покупка жилья
• Категория недвижимости: первичный рынок жилья
• Решение: день в день
• Поручительство: возможно
• Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

– 15 000 000 ₽ до 15 000 000 ₽

• Сумма: от до 15 000 000 ₽ до 15 000 000 ₽
• Ставка: от %
• Срок: от  года до  лет
• Первоначальный взнос: от %

• Цель ипотеки: покупка жилья
• Категория недвижимости: первичный рынок жилья
• Решение: больше недели
• Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Как это повлияет на рынок

«На самом деле это революция», — оценивает инициативу ЦБ управляющий директор по страховым и инвестиционным рейтингам «Эксперт РА» Алексей Янин. По его словам, перенос расходов на страхование с заемщиков на кредиторов в первую очередь отразится на комиссионных доходах банков.

Что учесть при оформлении титульной страховки

Гражданский Кодекс РФ регламентирует общие положения имущественного страхования, однако отдельных законов о титульной страховке нет. Поэтому страховщики руководствуются требованиями ГК РФ.

К основным особенностям страхования титула относятся следующие моменты:

• объект страхования — право собственности;
• срок заключения договора зависит от желания страхователя. В среднем он составляет три года, но может быть и один год, и десять лет. Срок три года выбирается с учетом исковой давности по договорам купли/продажи;
• страхователь — ипотечный заемщик, также можно страховку оформить вне ипотеки;
• страховку оформляют до или после регистрации права в Росреестре. В силу договор вступит только после проведения регистрационных действий, поскольку до этого момента объекта страхования не существует;
• страховые случаи, по которым предусмотрена выплата компенсации клиенту, указываются в договоре. Для исключения конфликтных ситуаций рекомендуется внимательно изучить договор до момента его подписания.

При оформлении страховки страховщиком проводится проверка законности приобретения недвижимости. Если при изучении документов, договора выявляются высокие риски, страховая имеет право отказаться оформлять полис или увеличит цену страховки.

Когда оформляют страховку титула

Оформлять титульную страховку рекомендуется, если происходят следующие сделки:

• покупка недвижимости;
• получение ипотечных кредитов;
• оформление в собственность вторичной недвижимости после вступления в наследство, получения дарственной и т. д.

Титульное страхование недвижимости без ипотеки или с оформлением ипотечного кредита возможно на жилые и нежилые объекты физическими и юридическими лицами.

Даже тщательная юридическая проверка не даёт 100% гарантий новому собственнику недвижимого имущества. Для защиты есть только один вариант — оформить титульное страхование.

Риски утраты права собственности

Договор страхования титулов необходим, если третья сторона предъявляет претензии по поводу незаконного ущемления своих интересов и признания сделок, связанных с недвижимостью, недействительными. Обычно в таких случаях подаётся судебный иск. Рассмотрим два варианта исков.

Виндикация

Заявление в суд подается в следующих случаях:

• право собственности утрачено в результате мошеннических действий;
• сделка произведена обманным путем, например, под угрозами, введением в заблуждение, в результате сговора ряда лиц.

Подать иск имеет право только законный владелец, способный доказать, что у него есть права на данную недвижимость. Срок исковой давности по виндикации — три года.

Оформление договора страхования защищает исключительно добросовестного покупателя. Страховые выплаты производятся, если новый собственник не знал, что сделка проведена незаконно.

Признание сделки купли-продажи недействительной

При нарушении права собственности недееспособных или несовершеннолетних граждан, если сделка проведена одним супругом без согласия другого, с нарушением закона, подаётся заявление о признании договора купли‑продажи недействительным. Практика показывает, что суд при подтверждении фактов, изложенных в иске, признает сделку ничтожной, а значит, новый собственник теряет купленное имущество. Если он застрахует титул, ему гарантируется выплата возмещения.

Цена страхового полиса несоизмерима с суммой, которую можно потерять при вынесении судебного решения не в вашу пользу. Срок давности по подобным делам — три года. Рекомендуется оформить страховку как минимум на этот период.

Считаем, что выгоднее

Для начала посчитаем, будет ли выгода от снижения процентной ставки при оформлении полиса.

Напоминаем, что при оформлении жилищного кредита обязательной является только страховка на недвижимость. Страхование жизни, титла (рисков утраты), рисков потери работы — добровольные. Но банк имеет право повышать процентную ставку при отказе клиента от дополнительного страхования.

Расчёт будем делать на примере Сбербанка, потому что он занимает первое место по количеству оформленных ипотек.

Ипотека со страховкой и без

Для примера возьмём вторичное жильё стоимостью 3 000 000 рублей, первый взнос — 20%. При использовании всех возможных скидок (покупка на «Дом клик», страхование жизни и здоровья, молодая семья, электронная регистрация сделки) получаем ставку 7,3%. Считаем ежемесячные платежи и переплату с использованием калькулятора «Выберу.ру», где можно задавать любые параметры.

При оформлении кредита на 20 лет получаем ежемесячный платёж 19 042 рубля. Переплата — 2 174 429 рублей.

Если её не использовать, то процентная ставка становится 8,3%. Ежемесячный платёж — 20 525 рублей. Переплата — 2 531 870 рублей.

Получается, что используя страхование жизни и здоровья, мы сэкономим 357 441 рубль. Это экономия на процентах, без учёта страховки.

Сколько стоит страховка

Для расчёта страховки воспользуемся калькулятором на «Дом клик». Стоимость полиса будет зависеть от остатка долга перед банком, пола заёмщика и даты его рождения.

В нашем случае остаток долга — 2 400 000 рублей. Пол заёмщика женский, возраст — 34 года.

Страховка будет стоить 8 256 рублей на один год. За весь срок кредита в 20 лет придётся заплатить около 165 120 рублей. Напомним, что разница в переплате между ипотекой со страховкой и без — 355 920 рублей. Получается, что выгода есть.

Но мы брали большой срок. Для чистоты эксперимента посчитаем выгоду при сроке кредита в 8 лет.

Напоминим исходные данные:

• Стоимость недвижимости — 3 000 000 рублей.
• Первый взнос — 20% (600 000 рублей).
• Срок кредита — 8 лет.

Ежемесячный платёж — 33 080 рублей. Переплата — 775 680 рублей.

Без страховки процентная ставка станет 8,3%. Ежемесячный платёж при этом поднимется до 34 295 рублей. Переплата — 892 320 рублей.

Экономия — 116 640 рублей. Расходы на страховку — 66 048 рублей. Выгода не столь большая как в первом примере, но есть.

Чем старше заёмщик, тем менее выгодной становится страховка. Например, для мужчины возрастом 50 лет полис будет стоить 21 600 рублей. За 8 лет он заплатит 172 800 рублей. В этом случае можно не оформлять полис, если вопрос стоит только в экономии.

Обязательная страховка

Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.

Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.

«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.

Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Необходимые документы

Для того чтобы оформить страхование титула без ипотеки или с кредитным договором, необходимо представить пакет документов, включающий:

• заявление, анкету;
• паспорт страхователя;
• выписку из ЕГРН;
• подтверждение факта получения права собственности (договор купли/продажи, дарения, наследства и т. п.);
• кредитный договор, если производится оформление ипотечной недвижимости;
• выписка из домовой книги (при наличии);
• техпаспорт, план квартиры, если они нужны страховщику;
• подтверждение рыночной стоимости объекта.

Страховые компании имеют право потребовать предоставления других документов, если они необходимы для определения стоимости объекта, страховки, подтверждения личности страхователя и других данных.

Как банки зарабатывают на страховании

Банковский канал остается основным для продаж страховых продуктов в России, сообщал ЦБ (.pdf). По итогам 2019 года объем собранных страховых премий составил 1,48 трлн руб. Три четверти взносов страховщики получили от посредников, а половину от этой суммы — или около 555 млрд руб. — от банков.

Комиссии, которые взимают банки за привод страховщикам новых клиентов, за год выросли на 9,1 п.п., до 36,6% от взносов. Больше половины подобных доходов (66,4%) банкам обеспечило именно страхование жизни заемщиков.

Возникшие расходы банки могут попробовать снизить за счет страховщиков. «Банк будет сам выбирать страховую компанию и, скорее всего, диктовать свои условия, потому что переговорная позиция сильнее. Наверняка очень сильно снизятся страховые тарифы — банки будут выбирать либо компании с наиболее низкими тарифами, либо будут обращаться к своим дочерним структурам. Здесь могут возникнуть риски демпинга и того, что банки будут меньше обращать внимание на надежность и рейтинги страховых компаний», — перечисляет Янин. Он не исключает, что финансовую нагрузку разделят и заемщики.

Выпадающие комиссионные доходы банки будут пытаться компенсировать за счет повышения ставок по ипотеке, считает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. «Если банки захотят компенсировать данную нагрузку за счет заемщиков, то это вполне может привести к росту средних ставок по ипотечным кредитам. Сегодня подобная мера уже практикуется: для заемщиков, отказавшихся от ипотечного страхования, как правило, действуют более высокие ставки по кредитам», — предупреждает он.

Заемщики вряд ли выиграют от смены подхода к страхованию в ипотеке, уверен директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень: «Банки будут стараться поддержать маржинальность ипотечных продуктов. Скорее всего, расходы на страхование будут включены в ставку».

От чего защищает обязательная страховка

Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:

• пожара;
• взрыва газа;
• падения самолета (маловероятно, но возможно);
• стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
• незаконных действий третьих лиц.

«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.

Титульное страхование при ипотеке — обязательно или нет

Ипотечное кредитование — достаточно рискованный банковский инструмент. Уровень риска увеличивается за счет длительного срока выплат кредита — до 30 лет. В течение этого периода заемщик может потерять работу, здоровье, оказаться в сложных жизненных ситуациях. Поэтому финансовые учреждения хотят максимально защитить свои интересы. Для этого действует обязательное страхование залогового имущества. А вот дополнительную защиту заемщика и банка обеспечивает комплексное страхование. В него может включаться:

• недвижимость;
• жизнь и здоровье заемщика;
• титул.

Необходимо помнить, что титульная страховка квартиры при ипотеке является добровольной. Но она гарантирует выплату кредита в случае потери заемщиком права владения ипотечной недвижимостью. Поэтому наличие защиты титула повышает шанс получить одобрение по кредиту и снизить процентные ставки.

Если банк настаивает на страховке титула, то без оформления полиса кредит могут и не выдать, несмотря на то, что закон не закрепляет обязанность данного вида страхования. Финансовые организации имеют право отказать в кредите без объяснения причин. Поводов для обращения с жалобой в вышестоящие органы у заемщика не будет.

При оформлении ипотечного кредита на новостройки, в отличие от вторичного жилья, банки редко требуют наличия титульной страховки. Риск попасть на двойную или тройную продажу новых объектов в настоящее время минимален.

Страховые компании, которые страхуют титул

Практически все крупные страховые компании предлагают застраховать титул. Рекомендуется перед оформлением договора изучить независимые рейтинги, отзывы, уточнить, есть ли у данного страховщика лицензия на ведение деятельности.

В ТОП‑3 компаний, страхующих титул, входят следующие организации:

• Альфа. Крупнейшая частная страховая группа. Предлагает клиентам широкий спектр услуг, включая комплексные программы защиты. Является частью «Альфа-Групп». Уставной капитал — более 22 миллиардов рублей. На российском рынке работает более 30 лет. Предлагает оформлять полис, продлять страховку, сообщать о наступлении страховых случаев через мобильное приложение. Базовый тариф при страховке титула — 0,3%. Полисы оформляются на срок от года до десяти лет. При единовременной оплате за весь период страхования предлагаются скидки.
• Ингосстрах. Компания оказывает услуги на российском и международном рынке. Работает более 70 лет. Региональная сеть состоит из 83 филиалов. Полисы признаются в 130 странах. Для клиентов разработано мобильное приложение, действует личный кабинет на сайте. Решение по возможности заключения договора страхования принимается за 1,5–2 часа. При оформлении комплексного полиса, который защищает покупателя от трех видов рисков, стоимость страховки от 0,5% в год.
• Росгосстрах. Более 100 лет компания оказывает услуги страхования. Имеет 140 офисов. Является признанным лидером страхового дела. По титульному страхованию заключает договор на жилые, нежилые помещения и земельные участки. Максимальный срок по страхованию титула — 3 года, далее полис можно продлить.

Если необходимо оформлять ипотеку, банк предложит страховщика. Финансовые организации всегда имеют надежных партнеров, где любой покупатель может получить полис.

Нужно ли страховать титул каждый год?

Страхование титула при покупке квартиры рекомендуется минимум на срок три года. Это период исковой давности, когда лицо, являющееся стороной сделки, имеет право предъявить иск (ГК РФ ст. 181 п. 1). Титульная страховка квартиры с каждым годом будет дешевле. Чем ниже риск потери правового титула, тем меньше стоимость услуги.

Можно ли вернуть деньги за титульное страхование?

Согласно Указанию Банка России № 3854 У, при добровольном страховании страховщик обязан вернуть страхователю деньги, уплаченные за титульную страховку в течение 14 дней со дня заключения договора. Исключением является ситуация, если произошел страховой случай и страховщик выплатил компенсацию. Страховая компания имеет право самостоятельно увеличить срок возврата стоимости полиса.

Титульный период в ипотеке, что это?

Титульный период при оформлении ипотеки относится только к покупке жилья на первичном рынке. Начинается он с момента регистрации квартиры в Росреестре, когда строительство объекта уже завершено.

Стоимость страхования титула

В разных страховых компаниях стоимость страховки отличается. Рекомендуется предварительно изучить несколько вариантов, чтобы выбрать лучшее предложение. Обычно цена титульного страхования недвижимости рассчитывается с учетом ряда критериев:

• Страховая сумма. Стоимость жилья устанавливается с учетом рыночной цены на момент оформления договора. Она не может быть больше фактических сумм, уплаченных покупателями квартиры.
• Базовый тариф. Страховщики самостоятельно устанавливают размер тарифа.
• Коэффициенты. В зависимости от уровня риска могут использоваться повышающие коэффициенты. Например, если с данным объектом было проведено много сделок за последнее время или основание получения права собственности выглядит сомнительно, страхуют риски по более высокой цене.
• Срок владения. Оформить полис в течение первого года после получения права собственности будет дороже, чем в каждый последующий год. На практике самые рискованные бывают первые двенадцать месяцев.

Средняя стоимость страхования титула при ипотеке и без неё может составить от 0,3 до 1,5% от цены недвижимости.

Независимо от того, сколько стоит титульное страхование, страховщики могут предложить оформить страховку в рассрочку. Размер ежемесячного платежа фиксируется на весь срок страхования. Полис защищает покупателя от рисков потери права собственности с момента первого платежа, если иное не оговорено в договоре.

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки. «Но каждая квартира и все условия для человека индивидуальны, поэтому и стоимость страхования квартиры может отличаться. Для определения стоимости также учитываются регион, в котором находится квартира, площадь жилья, размер страховой защиты и срок действия полиса», — пояснил Баранов.

Чтобы узнать конкретную стоимость, лучше воспользоваться онлайн-калькуляторами или спросить напрямую у страхового агента.

Что будет, если отказаться от допуслуг

Если отказаться от дополнительных услуг, то банк может ухудшить условия по кредиту. В основном речь идет о повышении ставки. Например, при отказе от «добровольных страховок» банки, как правило, поднимают ставку по кредиту на 0,7–3%, говорит руководитель юридической коллегии «Белая сова» Денис Хузиахметов. Таким образом банк старается заложить в цену кредита возможные риски. «В этой ситуации клиенту стоит посчитать, что выгоднее — оформить страховку или отказаться от нее. Стоимость будет зависеть от многих факторов — возраст, хронические заболевания, рисковая работа клиента. Поэтому каждый случай надо рассматривать индивидуально», — отметил юрист.

В целом, перед тем как подписывать документы, нужно четко понимать, какие услуги являются обязательными, а от чего можно отказаться. По словам юриста, зачастую банки не дают такого разъяснения. Поэтому необходимо самим попросить об этом и тщательно изучить все документы, рекомендовал он.

«Не следует забывать, что существует так называемый «период охлаждения», в рамках которого даже после подписания кредитного договора, получения ссуды, оплаты страховки, иных комиссий и сборов, предложенных банком, у заемщика есть еще 14 дней, чтобы расторгнуть договор, вернув все уплаченные за это время денежные средства», — напомнил ведущий аналитик ГК «Финам». Но если на начальных этапах вам настойчиво навязывают услуги, от которых можно отказаться, возможно, это просто повод выбрать другой банк, заключил эксперт.

Какие страховки сейчас применяются в ипотеке

Единственный обязательный вид страхования при оформлении кредита на покупку жилья — это страхование залога, как правило заложенной недвижимости клиента, следует из федерального закона «Об ипотеке» (102-ФЗ). Выгодоприобретателем по такому договору выступает банк-кредитор — именно он получает выплаты от страховой компании при наступлении страхового случая.

Банк также может предложить застраховать жизнь и здоровье заемщика. Этот вид страхования не является обязательным по закону, но банки, как правило, повышают ставку по кредиту для тех, кто отказывается от дополнительного страхования. Страховыми случаями обычно считаются смерть заемщика, а также потеря трудоспособности из-за болезни.

Кредиторы в некоторых случаях рекомендуют заемщикам оформить необязательное титульное страхование приобретаемой недвижимости. Этот вид договора покрывает риски утраты права собственности на имущество, если сделку по ее покупке вдруг признают недействительной. Оформление таких страховок распространено при выдаче ипотеки на готовое жилье на вторичном рынке.

Добровольные виды страхования

Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). «Часто используются страхование ответственности заемщика, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. Но важно помнить, что банки не имеют права навязывать эти страховки клиентам, поскольку это противоречит п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1«О защите прав потребителей», — подчеркнул партнер юридической компании Lion Lex Илья Сергунин.

Кредитные учреждения часто стимулируют заемщиков все-таки покупать такие страховые продукты, предлагая более выгодные условия кредитования, уточнил юрист. Он отметил, что такие виды страховок не пустышки и могут быть полезны заемщикам:

Страхование ответственности заемщика позволяет застраховать себя на случай невозможности выплаты кредита. «Страховой случай наступает при неисполнении заемщиком требования о досрочном погашении кредита, если он просрочил платеж, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества. В таком случае банк получает от страховой компании выплату. (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ)». Учтите, что страховая сумма по договору не может быть более 50% и менее 10% основной суммы долга», — подчеркнул Сергунин.

Титульное страхование минимизирует риск потери права собственности. «Широко используется на вторичном рынке недвижимости, где судебные споры по поводу прав на недвижимость очень часты. Даже полноценная проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту сделки не может стопроцентно гарантировать отсутствие рисков. Титульное страхование позволяет заемщику не потерять деньги полностью или частично, если сделка будет оспорена в суде», — уточнил юрист.

Страхование жизни и здоровья — это страховка на случай смерти, полной, а также частичной нетрудоспособности заемщика. Банки часто навязывают именно эту страховку, но они не имеют права отказывать в заключении кредитного договора, если клиент не оформляет ее (ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ), отметил партнер компании Lion Lex. Он подчеркнул, что не стоит думать, что данная страховка не нужна.

«В случае смерти заемщика наследники вместе с активами получают еще и его долги. Не редкость, когда банки требуют возврата долгов с несовершеннолетних наследников заемщика, у которых нет денег. Именно в подобной ситуации страхование жизни помогает решить проблему. Такая страховка защищает интересы как заемщика, так и банка. Заемщика она защищает от непредвиденных жизненных обстоятельств, банк — от бизнес-рисков», — уточнил юрист.

Дополнительные услуги

Несмотря на то что по закону обязательным является только страхование недвижимости, которое приобретается в ипотеку, многие банки рекомендуют заемщику страховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить риски по обслуживанию кредита. Сами заемщики тоже чаще всего соглашаются на такое страхование, стараясь обезопасить себя. Цена подобных услуг определяется исходя из ряда факторов (возраста, состояния здоровья, профессии заемщика) и в среднем составляет порядка 0,5% от оценочной стоимости залоговой недвижимости или жилья, приобретаемого в ипотеку.

К дополнительным услугам относится титульное страхование, которое больше актуально для вторичного рынка. Оно представляет собой защиту от утраты права собственности на недвижимость, если сделка признана в суде недействительной, пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков. По его мнению, такую услугу стоит приобрести, если квартира покупается у собственника, владеющего ею менее трех лет. Годовой полис обойдется в среднем в 0,3–0,4% от оценочной стоимости. Банки также нередко предлагают дополнительные услуги (страховка от потери работы, снижения дохода, медицинское обслуживание в клиниках-партнерах), добавил эксперт.

Еще одной типичной проблемой является навязывание кредитором страхования строго в одной (или нескольких) страховой компании, с которой банк тесно сотрудничает. При этом цены там существенно выше, чем если бы вы обратились к брокеру или самостоятельно в страховую компанию, отметила руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова. Поэтому всегда стоит поинтересоваться у банка, можно ли сделать расчет страховки у другой аккредитованной компании, рекомендовала брокер.

Комиссия банку

Еще один вид услуг, которые банки иногда предлагают клиентам, — это рекомендация внести единовременный платеж за снижение процентной ставки по ипотечному займу. По сути, скрытая комиссия. Воспользоваться этой услугой или нет — также остается на усмотрение заемщика.

«Часто банки рекомендуют заемщикам оплатить единовременный платеж за снижение ставки по кредиту в момент оформления ипотеки. Как правило, это определенный процент от суммы кредита (2–4%). При согласии на такую опцию можно снизить ставку до 1,5%. Эта услуга добровольная и выгодна она для заемщика, только если он намерен брать ипотеку на длительный срок и не планирует досрочного погашения», — пояснил генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин.

Юридические консультации

Следующим видом дополнительного заработка на ипотечном заемщике является навязывание допуслуг, которые в большинстве своем составляют неотъемлемую часть такого кредитования, продолжил Алексей Коренев. Например с клиента могут попросить плату за открытие счета, выдачу или зачисление денежных средств на счет, иные операции, связанные с движением денежных средств, и т. д. «В соответствии с законом № 353-ФЗ все подобные комиссии являются незаконными», — отметил он.

К спорным можно отнести лишь навязанные услуги в части юридического и финансового консультирования. «Они оформляются по желанию клиента, а никак не потому, что это обязательно. От предлагаемого банком дополнительного платного пакета услуг по регистрации сделки вполне можно отказаться», — отметил Олег Лагуткин.

Частью таких услуг является безопасная проверка объекта недвижимости. По словам Ольги Кулаковой, многие банки предлагают эту услугу, причем в обязательной форме. Стоимость такой услуги может варьироваться от 20 тыс. до 30 тыс. руб. В целом, по словам ипотечного брокера, сумма «дополнительных-обязательных» услуг может составить 40–60 тыс. руб.

Можно ли сэкономить на полисе?

Мы уже выяснили, что оформлять страховку в обмен на скидку выгодно. Но мы делали расчёт по страховой программе, которую предлагает банк. Если вы придёте оформлять кредит в офис банка, то столкнётесь именно с этим предложением и сотрудник даже не заикнётся о том, что у заёмщика есть выбор.

Не обязательно покупать полис в Сбербанке. На сайте банка есть перечень компаний, которые участвуют в страховании жизни и здоровья при оформлении кредитных продуктов.

Для сравнения возьмём компанию «Энергогарант». Страхование жизни и здоровья обойдётся заёмщику из нашего примера в 4 104 рубля. Как видим, в два раза дешевле, чем страховка, предложенная Сбербанком.

Цена ценой, но необходимо смотреть не только на стоимость полиса, но и на условия — риски, которые покрывает страховка, и причины отказа в выплатах. Многие рассматривают страхование жизни только как способ снизить переплату по кредиту. На самом деле полис покрывает риски утраты жизни и здоровья, поэтому надо выбирать не только цену, но и условия.

Практически все банки при оформлении ипотеки будут ставить условие — без страхования жизни и здоровья процентная ставка выше. В рассмотренном нами примере скидка составляет 1%. В большинстве других банков — 2%.

Практика показывает, что Сбербанк не навязываетсвои свои услуги, если клиент объявит о том, что покупает полис в другой страховой. Заёмщики других банков жаловались, что банк не оставил выбора — или страхуетесь у нашего партнёра или не оформляете ипотеку вообще. Подобные заявления неправомерны.

В прошлом году ЦБ предлагал расходы на страховку переложить с заёмщика на банки, чтобы избежать навязывания дорогих услуг, которые предлагают компании-партнёры или дочерние страховые компании. Однако пока инициатива ЦБ не нашла поддержки.

Рейтинг статьи 3.7 из 5

Документы для страхования квартиры

Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• независимая оценка стоимости квартиры.

В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:

• паспорт;
• заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
• договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• независимая оценка квартиры;
• технический паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги;
• документы, подтверждающие получение льготы.

Если хотите застраховать отделку квартиры, то в страховую организацию представляется описание имущества внутри квартиры, резюмировал Баранов.

От чего нельзя застраховать

Страховая компания имеет право отказаться выплачивать суммы возмещения на следующих основаниях:

• застрахованное лицо не выполнило взятые на себя обязательства — не переведена оплата, нарушены условия договора и т. д.;
• наступили форс-мажорные обстоятельства, указанные в договоре, — военные действия, конфискация имущества на основании решения суда и т. п.;
• собственник лишен права владения недвижимостью, поскольку квартира использовалась не по назначению или были нарушены условия её эксплуатации;
• страхователь сам продал, подарил, обменял застрахованное имущество;
• произведена неузаконенная перепланировка, переустройство, угрожающее целостности дома;
• недвижимость приобретена в результате преступного сговора;
• банк забрал квартиру, которая была залоговым имуществом, в связи с неуплатой кредита.

Полный перечень ситуаций, когда полис не будет действовать и выплаты страховых возмещений можно не ждать, указывается в договоре.