Что тормозит реновацию в подмосковье
Сейчас реализация проектов застроенных территорий с привлечением частных инвесторов в Московской области затруднена из-за отсутствия нормативной базы и порядка учета мнения жителей при формировании таких проектов. Также нормативно не определены понятие ветхого жилья и процедура изъятия его у собственников, если они не согласны на предложенные варианты переселения.
В Фонде содействия реформирования ЖКХ «РБК-Недвижимости» рассказали, что подобные предложения по расселению из ветхого жилья направляли в Минстрой России. Они подготовлены во исполнение поручения вице-премьера Марата Хуснуллина и предусматривают внесения изменений в ФЗ «О Фонде содействия реформирования ЖКХ», Жилищный и Градостроительный кодексы и ряд других законодательных актов.
«Данные предложения предусматривают, в частности, введение законодательного понятия «ветхих многоквартирных домов», установление механизма финансирования переселения граждан из ветхого жилья. Также предложения направлены на совершенствование отношений в сфере развития застроенных территорий, в том числе учета мнения собственников жилых помещений многоквартирных домов, признанных ветхими, при формировании и реализации проектов по развитию застроенных территорий», — пояснили в Фонде.
Застройка. начало
В феврале 2021 года подмосковный губернатор Андрей Воробьёв наложил мораторий на строительство новых домов в Королёве и Балашихе, потому что, несмотря на масштабное строительство, в этих городах нет достаточного количества рабочих мест.
Местные жители были удивлены тому, как расходятся слова властей с делами. Уже через три дня после запрета губернатора на строительство новых домов Минстрой МО выдал компании ЖК “Мораторий” разрешение на стройку 17-этажного дома в районе Болшево.
Весной того же 2021 года администрация Королёва начала проводить публичные слушания по проекту Генплана города, который, к слову, не менялся с 1975 года. Жители Болшева остались недовольны первой редакцией проекта и предложили внести в него изменения, а именно “исключить из проекта генерального плана зонирование 9 на территории ИЖС, ограниченной улицами Подмосковной, Исаева, Цветаевой, Спартаковской”. Простыми словами — не сносить частные дома.
Публичные слушания по проекту Генплана города. Выступление руководителя администрации города Королёва Юрия Копцика. Скриншот видео: youtube/Иван Иванов
Просьба была услышана. Вскоре руководитель администрации города Королёв Юрий Копцик объявил жителям, что их частные дома будут сохранены.
— На землях ИЖС, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, никакого многоэтажного строительства не будет ни на одном участке, — заверил тогда Копцик.
«равноценная» квартира — в том же населённом пункте. но расстояние не оговорено
Региональные власти могут (но не обязаны) предусмотреть и возможность получения равноценного жилья. При этом закон называет равноценным жильё не меньшей жилой площади в том же населённом пункте. То есть, например, вместо квартиры в центре Одинцово рядом с основной социальной и транспортной инфраструктурой может быть предложена квартира на окраине города.
Собственника могут обязать к переселению через суд, если он в течение 45 дней не подпишет договор о предоставлении денежной компенсации или нового жилья.
Во время обсуждения законопроекта в Госдуме некоторые депутаты говорили о рисках. В их числе: региональные власти могут мухлевать с решениями собственников жилья; застройщики смогут принудительно выкупать квартиры по рыночной цене, не считаясь с требованиями владельцев; «равноценной» квартиры может не быть в природе; угроза для исторической застройки.
Поддержавшие законопроект единороссы и правительство выразили уверенность, что нововведение позволит быстрее обновлять жильё в городах, «улучшать городскую среду», прокладывать новые инженерные сети и строить инфраструктуру.
Администрация пытается выжить людей из домов ради многоэтажной застройки в химках
Жителям микрорайона Сходни усложняют быт и нарушают их права
В Блокнот обратились жители Сходни (городской округ Химки). Здесь на месте частных жилых домов планируется масштабное строительство многоэтажных зданий. Застройщику приглянулась перспективная территория возле железнодорожной станции, а администрация идет у него на поводу, рассказывают сходненцы.
Территория с частными жилыми домами была внесена в так называемую зону КУРТ – комплексное устойчивое развитие территории. Дома еще не сносят, но уже ограничили собственников в их правах: на участках нельзя возводить новые постройки, а также нельзя реконструировать имеющиеся здания.
Жители Сходни отмечают, что наложение обременения на территорию было незаконным. Не соблюдается ряд условий, необходимых для определения зоны КУРТ. Например, такой статус земля получает, если 50% построек на ней подлежат сносу или находятся в аварийном состоянии.
Один из жителей – молодой отец Александр Фризен, который решил расширить свою жилую площадь и достроить дом в связи с рождением ребенка – обратился в администрацию, но получил отказ: ему сообщили, что его дом относится к зоне КУРТ, и поэтому его нельзя перестраивать.
Ирина Архипова, многодетная мать, рассказывает, что ее семья купила участок в Сходне в 2021 году. Тогда администрация Химок уверяла покупателей в том, что никакого сноса не планируется. За эти годы семья перестроила дом и увеличила площадь в три раза. «Мы хотим жить на своей земле со своими детьми, наш участок незаконно внесли в КУРТ 12».
Сходненцам усложняют быт, нарушают их права и даже создают угрозу жизни.
«Засыпали вход, засыпали въездные ворота. Пожарные подъехать не смогли, – жалуется Жанна Шмелева. – Я здесь родилась, выросла. Такого беспредела я еще не видела».
«На Сходне уже объявлена война местным жителям, – говорит Ольга Королева, председатель ТОС “Сходня-Мичуринский.» – Нам бы хотелось во главе нашего городского округа увидеть не коррумпированных чиновников, а людей, которых мы выбирали, и которые должны отстаивать наши интересы”.
Жители требуют снять незаконное обременение с их участков и прекратить захват земель.
Вторичный рынок недвижимости в сходне
В Сходне вторичный рынок основывается на домах, построенных в последние 10 лет. Предложений в многоквартирных домах прошлого века практически нет, да они и не пользуются спросом.
Панельные дома сосредоточены в южной части Сходни. Близость к станции, торговой и социальной инфраструктуре делает эти кварталы достаточно привлекательными для проживания. Здесь можно найти квартиру как в современной панельной многоэтажке, так и в более старых панельных 5-тиэтажках. Ценник начинается от 70 тыс. руб. за квартиры, нуждающиеся в качественном ремонте.
Больше всего предложений купить квартиру в Сходне в монолитно-кирпичных домах. Ценник составляет 73-82 тыс. руб. за кв. м. по данным на август 2021. Наиболее известные сданные и заселенные жилые комплексы ЖК «Первомайский», ЖК «Мичуринский квартал», ЖК «Зеленый остров», ЖК «Старосходненский» и ЖК «Горный». Эти проекты относятся к категории эконом-класса.
Выделяется среди современного жилья в Сходне ЖК «Геоком» ( ЖК «Оптима Парк») своими бежево-зелеными фасадами. Этот монолитный комплекс был сдан в 2021 году, и на вторичном рынке много предложений в его корпусах. Квартиры с отделкой в ЖК «Геоком» продают от 80 тыс. руб. за кв. м. Но можно найти варианты без отделки с ценником от 68 тыс. рублей за кв. м.
Квартиры в ЖК «Геоком»
Другой известный в районе проект – ЖК «Шаляпинская усадьба». Это возможность купить в Сходне квартиру бизнес-класса. Комплекс состоит из монолитных малоэтажных домов и таунхаусов. На его территории развита собственная инфраструктура, что делает жизнь жителей более самодостаточной и комфортной.
В ЖК «Шаляпинская усадьба» есть фитнес-центр с бассейном, частный детский развивающий клуб и кафе. В домах представлены как классические планировки, так и двухуровневые квартиры на 4-6 комнат. Комплекс был сдан в 2021 г., но до сих пор можно найти и купить квартиру без отделки от 92 тыс. руб. за кв. м. В остальном же предложение на вторичном рынке уже с евроремонтом и ценником от 102 тыс. руб. за кв. м.
Купить квартиру в ЖК «Шаляпинская усадьба»
Жители старых химок не согласны с проектом по строительству шести 17-этажек
Во вторник состоялись публичные слушания по новому проекту застройки – на участке возле Химкинского городского суда, в пределах улиц Пролетарской, Московской, Ленинградской и Маяковского. Вел слушания, как водится, главный архитектор города – Олег Муравьев.
Представительница проектировщика выступила и сказала, что будет благоустройство и озеленение территории, увеличение мест в детсадах, реконструкция исторического здания… плюс шесть 17-этажных двухсекционных жилых домов на почти 1000 жителей! Причем строительство будет вестись на месте снесенных старых гаражей и зеленой зоны.
Вообще речь проектировщицы в основном сводилась к тому, что никаких социальных норм застройка не нарушит – мол, и мест в школах и детсадах будет достаточно, и даже количество озеленения будет соответствовать нормативам.
Присутствовавшие члены гаражного кооператива, намеченного к сносу, выразили недоумение тем, что ранее – в декабре 2021 года – слушания были отменены из-за нарушений в проекте… а теперь проект – в неизменном виде – почему-то снова выставлен на слушания! Также их заинтересовало, на каком основании назначены новые слушания – кто обратился к администрации с таким вопросом? На этот вопрос внятного ответа не прозвучало. На вопрос, будут ли предоставлены новые гаражные комплексы собственникам, проектировцица сказал четко, что нет: мол, будут подземные парковки (кстати, цена такого парковочного места составляет порядка 1,5 млн рублей, и в результате подавляющее большинство машин в новостройках с подземными автостоянками оказываются на улице).
Муравьев немного смягчил начавшую накаляться ситуацию словами о том, что гаражи застройщик попытается выкупить у владельцев, если же ему этого не удастся, то стройки не будет.
Последовали и другие вопросы. На вопрос о поликлинике для взрослых, которой уже практически невозможно пользоваться – такие очереди, проектировщица сказала, что проблема “будет решаться”. Про детсады – что новых не будет, но добавят мест в существующие, про школы – что там и так мест хватает, хватит и на новых жильцов, про дороги – что никаких новых дорог пока не планируется. На главный вопрос – что с данной стройки получат жители Химок? – женщина замялась и повторила снова, что будет увеличено количество мест в детсадах. То есть “уплотнение” уже существующих детсадов за счет новых жильцов – это тот “плюс”, который будет получен жителями Химок. Больше плюсов не было озвучено.
Также удалось выяснить, что компании-застройщика пока у этого проекта нет, что на Градсовет Московской области он не выносился и что мэр Олег Шахов примет решение о его утверждении в зависимости от мнения жителей.
И тут начались выступления химчан, которые высказывали мнения о проекте. Все, кто жил рядом с местом будущей застройки (на ул. Московской , Маяковского, Пролетарской, Ленинградской), а также владельцы гаражей были категорически против и требовали отклонить строительство. Одна жительница сказала, что старые дома – пятиэтажки – пора оформлять как исторические здания, так как им больше 50 лет, и ничего нового больше в Старых Химках не строить.
Нашлись, однако, и те, кто высказался “за” – они говорили, что большим плюсом является увеличение мест в детсадах, что в новом жилом комплексе можно разместить молочную кухню, что старые гаражи – это прошлый век и нужно их снести и пр. Правда, по их словам, жили они вдалеке от места планируемой застройки, на других улицах. Кстати, от камеры многие отворачивались и лица пытались спрятать.
Со стороны отдельных лиц из “группы поддержки” застройки звучало хамство в отношении противников строительства (“быдло”, “пятая колонна, о которой говорит наш президент” и пр.).
Решение об утверждении проекта застройки будет принято администрацией Химок.
Инфраструктура сходни
Инфраструктура Сходни пока находится в упадке. Продуктовые магазины, маленькие, темные и неопрятные, предлагают скудный ассортимент. Даже современные сети супермаркетов «Дикси» и «Магнит» перенимают эти качества. Вплотную к ж/д станции подступают двухэтажные торговые дома с разномастными вывесками. Здесь же находятся продуктовый и вещевой рынки. Через два квартала от платформы инфраструктура сходит на нет.
Инфраструктура у ж/д станции Сходня
Практически нет в Сходне развлечений: пара душных ресторанчиков и кафе, караоке-клуб и боулинг. В виду активно ведущейся жилой застройки это заманчивая возможность для открытия своего мелкого и среднего бизнеса.
В ожидании развития собственной инфраструктуры жители Сходни ездят в Мега Химки и Metro в поселке Черная Грязь.
Социальные учреждения не успевают за растущим населением Сходни. Здесь 6 государственных дошкольных учреждений и несколько частных садов, две школы и 1 лицей. Родители рассказывают, что классы переполнены, а учреждениям не хватает ресурсов, чтобы дать всем детям качественное образование.
Школа №22 в Сходне
Необходимо отметить, что большинство новостроек в Сходне обещают строительство собственных образовательных учреждений.
Покупатели квартир в новостройках Сходни столкнутся и с низким уровнем здравоохранения в микрорайоне. Здесь всего 1 государственное учреждение – это больница недалеко от Новосходненского шоссе. Детских врачей-специалистов придется искать в Химках. При необходимости можно обратиться в частный мед. центр «Семья и здоровье» рядом с ж/д станцией. Здесь есть детское и хирургическое отделения.
Что касается спорта, то тут к услугам жителей Сходни секции в СК «Юность», клубы боевых школ, фитнес, пейнтбол, горнолыжная база СК Родина. В парке им. Величко находится детско-юношеская спортивная школа по конному спорту Пони спорт-Планерная.
СК «Юность»
В микрорайоне Сходня находятся 4 действующие православные церкви.
Троицкая церковь в Сходне
Какие программы расселения сейчас есть в подмосковье
Как рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Министерства строительного комплекса Московской области, сейчас на территории региона расселение граждан из ветхого жилья проходит в рамках двух программ. Это адресная программа Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2021–2021 годы» и Государственная программа Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2021–2025 годы».
Расселению подлежат дома, признанные аварийными до 1 января 2021 года. Так, с 2021 по 2021 год было расселено 2,4 тыс. домов (общая площадь 95,6 тыс. кв. м), в которых проживало около 6 тыс. граждан. «С начала 2020 года переселено еще 728 человек из 298 аварийных жилых помещений.
При этом нуждающихся в переселении людей гораздо больше (около 1,3 млн человек), и они не ограничены рамками существующих программ. Именно поэтому и предлагается запустить комплексную программу переселения из ветхого жилья наподобие московской реновации и привлекать инвесторов для ее реализации.
Карта реновации в москве на официальном сайте фонда реновации 2021
Программа реновации была запущена Правительством Москвы 1 августа 2021 года. Благодаря ей более 1 миллиона москвичей из ветхих пятиэтажек переедут в качественные дома, построенные по современным технологиям. Участники программы получают равнозначное жилье в своем районе проживания. Новые квартиры предоставляются с уже готовой улучшенной отделкой.
Карта реновации подробно демонстрирует актуальный ход реализации программы реновации в Москве. С помощью нее Вы можете узнать информацию о конкретном округе или районе реновации. Карта поможет легко найти нужный объект — необходимо лишь выбрать категорию: дом, включенный в программу реновации, стартовые площадки, идет строительство или стартовало переселение.
Если Вас интересует приобретение квартир за доплату в рамках программы, Вы можете посмотреть на карте адреса новостроек, где есть доступные квартиры к докупке в момент переезда или покупке в течение 2-х лет. А специальные фильтры помогут подобрать квартиру по таким параметрам, как стоимость, количество комнат, площадь и этаж.
Обещать оставить не значит не снести
Казалось бы, конфликт исчерпан и частным домам на улице Цветаевой ничего не угрожает. И не угрожало, пока полгода назад не появился злополучный проект Правил землепользования и застройки, принятый администрацией Королёва.
В ходе новых публичных слушаний владельцы земельных участков узнали, что их собственность могут изъять для муниципальных нужд.
— У меня хотят забрать мою землю и мой дом. Вся наша беда в том, что мы живём на территории, которая интересна для массовой многоэтажной застройки. Нам неоднократно объявляли, что, хотим мы этого или нет, наша земля нужна администрации и её заберут, — рассказал частник Александр Иванин. — И расселять нас не будут, в данном случае предусматривается выплата покупной стоимости.
На вопрос собственников, что же собираются построить на месте их домов, заместитель руководителя администрации города Сергей Иванов сказал: “Что там будет — посмотрим, школа нужна”. Из-за строительства новых домов на проспекте Космонавтов и улице Исаева мест в уже существующих школах не хватает. Но жители улицы Цветаевой не верят, что на месте их домов администрация города действительно собирается построить школу.
В документах ПЗЗ есть три вида разрешённого использования данной территории: основные, условные и вспомогательные. И почему-то графа “Образование и просвещение” указана во вспомогательном уровне. Зато “Многоэтажная жилая застройка” значится в качестве основного вида постройки.
“Правила землепользования и застройки” — не решающий документ, ещё должны быть приняты “Проект планировки” и “Проект межевания территории”. Уже на их основании будет приниматься решение об изъятии земельных участков и домов для муниципальных нужд. Публичные слушания для этих проектов не предусмотрены.
Обзор новостроек сходни
В Сходне намечается настоящий строительный бум – в 2021 г. будут вводиться строящиеся корпуса и появляться новая точечная застройка.
В центре Сходни в 5 минутах ходьбы от станции находится ЖК «Гвардейский» от застройщика «Мебе-Девелопмент». Монолитно-кирпичные корпуса выделяются яркими фасадами. В проекте предусмотрено 5 жилых корпусов, детский сад и школа. Первые два корпуса уже сданы и распроданы. В строящихся корпусах цена за кв. м от 85 до 97 тыс. руб. по данным на август 2021г.
Ввод в эксплуатацию намечен на 3 кв. 2021 г. Это возможность купить квартиру с чистовой отделкой в Сходне. Благодаря своему центральному расположению и запланированной инфраструктуре проект пользуется заметным спросом.
На южной стороне микрорайона недалеко от платформы Сходня, строится ЖК «Квартал 7». Проект из двух монолитно-кирпичных корпусов не имеет собственной социальной инфраструктуры, но находится в удачной локации: в окрестностях есть детские и медицинские учреждения, магазины. Здесь можно приобрести недорогие квартиры без отделки от 64 до 78 тыс. руб. за кв. м.
Недостаток комплекса в том, что застройщик ООО «Стройгрупп» не слишком ответственно относится к срокам сдачи. Сейчас ввод домов передвинулся со 2го квартала 2021 г. на конец года.
Купить квартиру в ЖК «Квартал 7»
На окраине микрорайона строится ЖК «Сходня Парк». Комплекс находится на возвышении и ближе других объектов к Ленинградскому шоссе (1 км). С одной стороны располагается лес, с другой – пролегает одна из главных дорог Сходни, в ближайших окрестностях две крупные промзоны.
Застройщик ООО «Лакки Групп» помимо 5 монолитных корпусов планирует построить на территории детский сад и торговый комплекс. При этом до районной школы, мед. учреждений и станции далековато.
Первые два корпуса должны быть сданы в конце 2021 г., сдача еще двух домов намечена на 1 квартал 2021 г. Купить квартиру в ЖК «Сходня Парк» можно по цене от 51 до 68 тыс. руб. за кв. м. Ценник зависит от наличия опций отделки и очереди корпуса.
Строительство ЖК «Сходня Парк»
Недалеко от Сходненского кладбища возводится ЖК «ЭкоГрад на Микояна». В проект входит 2 монолитно-кирпичных дома на 17 этажей, а так же строительство школы, детского сада, поликлиники и многоуровневой парковки.
Застройщик «Гефест» планирует сдать 1 корпус в середине 2021 г., а второй дом – в середине 2021 г. Стоимость квартир в ЖК «ЭкоГрад на Микояна» от 56 до 70 тыс. руб. за кв. м. по данным на август 2021 г.
Ход строительства ЖК «ЭкоГрад на Микояна»
Самый крупный проект находится на юго-западе микрорайона. Это ЖК «Веллтон Парк Новая Сходня» от концерна «Крост». Работа над комплексом завершилась в середине 2021 г., но еще осталось много квартир в продаже от застройщика.
В комплексе 14 монолитных корпусов переменной этажности – от 7 до 25 этажей, детский сад, торговая инфраструктура и паркинг. Визитная карточка «Кроста» – благоустроенная территория с обилием спортивных, развлекательных и культурных объектов. Другая отличительная черта комплекса – оригинальное оформление общих холлов и этажей.
Купить квартиру в ЖК «Веллтон Парк Новая Сходня» можно от 70 до 90 тыс. руб. за кв. м. Покупатель может дополнительно заказать опцию отделки. Главным недостатком проекта является его локация, окруженная промзонами мебельного и железобетонного завода.
В 100 м. от железнодорожных путей строится ЖК «Авентин». Здесь будут построены 1 панельная 17-этажка и два монолитных корпуса. Хотя застройщик рекламирует близость к социальной инфраструктуре, пока по факту до сада/школы/поликлиники придется идти 1,5 – 2 км.
Панельный корпус уже сдан, сдача монолитного дома намечена на 1 кв. 2021 г. Купить квартиру в ЖК «Авентин» можно от 45 до 85 тыс. рублей за кв. м. в зависимости от выбранного корпуса.
ЖК «Авентин»
Еще 10 точечных застроек запланировано в микрорайоне Жилищно-строительным кооперативом «Сходня». Строительство и сдача запланирована на 2021 г. Уже сейчас ведутся работы по адресу Папанинский пер., д. 5. Выделены участки на ул. Микояна, ул. Фрунзе, ул. Ленина и ул. 7-ой Гвардейской дивизии.
По данным на август 2021 г. в ЖК «Папанинский пер. д 5» стоимость квартир от 46 до 57 тыс. руб. за кв. м. Продажи в других корпусах пока не начались. Реализация квартир осуществляется по договору вступления в ЖСК.
Территории будущей застройки ЖСК «Сходня» на ул. Микояна
Стоит упомянуть и 2 новостройки, которые территориально не входят в границы мкр. Сходня, но располагаются совсем рядом и пользуются его инфраструктурой.
Масштабный жилой комплекс «Подрезково» можно назвать самодостаточным микрорайоном. Он состоит из 14-ти монолитно-кирпичных корпусов и социально-торговой инфраструктуры. Обещается открытие 2-х школ, 4-х детских садов, культурно-досугового центра и ФОК, поликлиники и крупного паркинга. Пока же в районе действует только 3 детских сада.
На данный момент осталось возведение последнего корпуса, сдача которого намечена на середину 2021 г. и завершение благоустройства территорий. Предыдущие очереди уже сданы и заселены. Стоимость квартир в ЖК «Подрезково» составляет от 64 до 74 тыс. руб. за кв. м.
Сданные корпуса ЖК «Подрезково»
По соседству с «Подрезково» началось строительство ЖК «Химки 2021». Помимо монолитно-кирпичной жилой застройки девелопер ГК «Абсолют» планирует строительство детского сада. Насколько масштабным будет проект, пока не сообщается, но строительство и реализация первых трех корпусов уже началась.
Строительство ЖК «Химки 2021»
Программа реновации в московской области
Подмосковные власти намерены решать вопрос расселения из ветхого жилья с помощью собственной программы реновации. По их данным, сейчас общий объем жилищного фонда в регионе составляет 257 млн кв. м, из них 63 млн кв. м (25%) относится к жилью с высокой степенью износа.
«Правительством Московской области организована работа по запуску программы реновации жилищного фонда. Она позволит улучшить жилищные условия 1,3 млн жителей Подмосковья. Программа реновации по своей фундаментальной основе будет представлять собой доработанный механизм развития застроенных территорий», — рассказали в пресс-службе Министерства жилищной политики Московской области.
Программа реновации в Московской области ставит три основные цели. Во-первых, ликвидацию жилых домов с высокой степенью износа. Во-вторых, недопущение создания ветхого и аварийного фонда. В-третьих, создание жилья нового стандарта качества, комфортной городской среды.
«Программа будет осуществляться за счет внебюджетных средств. В ее рамках планируется расселить жителей домов трех категорий: бараки (2 тыс. домов), послевоенные малоэтажные дома (22 тыс. домов) и хрущевки (3,4 тыс. домов)», — отметили в пресс-службе.
При формировании перечня домов, подлежащих сносу и расселению в рамках программы, власти намерены учитывать мнение собственников и нанимателей жилых помещений с помощью голосования и проведения общего собрания собственников жилья.
Реновация «заглянет» в подмосковье
В Московскую область придет реновация — в очереди на переселение — более миллиона жителей региона. Программу анонсировал губернатор Андрей Воробьев в ходе традиционного обращения к гражданам. Реализовать столичный сценарий позволил закон о развитии территорий, подписанный президентом Владимиром Путиным в декабре. Но возможна ли в области реновация по-московски? Выяснял Иван Корякин.
Если главная проблема московского жилья, как считают власти, — это «хрущевки», то в области есть еще и бараки — деревянные, двухэтажные, послевоенные. Регион давно с ними борется, действуют две программы переселения из аварийного жилищного фонда. За последние годы их участниками стали около 10 тыс. человек. Но всего переезда ждут более миллиона жителей региона. И для них нужна целая реновация, заявил губернатор Андрей Воробьев: «Благодаря принятому на федеральном уровне решению мы можем приступить к большой программе, в результате которой огромное количество людей будет жить в современных комфортных условиях. У нас еще остались ветхие дома, жить в которых в XXI веке непозволительно».
Говоря о принятых на федеральном уровне решениях, Воробьев, очевидно, имел в виду подписанный президентом закон о комплексном развитии территорий — он же закон о всероссийской реновации. Документ дал субъектам право изымать землю у собственников жилья и расселять в неаварийные дома, совсем как в Москве. И если в столице власти решили снести 16,5 млн кв. м, то в области, по минимальным оценкам, речь идет о 5 млн, говорит генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко: «Там, по-моему, только в аварийном и ветхом фонде находится 2,5 млн кв. м жилья. Я думаю, если взять потенциальный фонд, который еще не отнесен к этому, но уже довольно изношен, то здесь, думаю, речь идет минимум о 4-5 млн кв. м, что потребует больших затрат».
Но власти насчитали куда больше — 63 млн кв. м относятся к жилью с высокой степенью износа — это четверть всего фонда. Очевидно, масштабы куда серьезнее столичных. Правда, реновация по-московски в области невозможна: если в столице программа окупается в том числе за счет строительства коммерческого жилья на фоне высокого спроса, то в Подмосковье это не будет работать, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «В Химках, Реутове, Одинцове более или менее понятна логика реализации этой программы.
А вот в условных городах дальнего Подмосковья как-то окупить затраты за счет нового коммерческого жилья там вряд ли получится.
Даже сейчас там достаточно пассивно идет процесс нового жилищного строительства. Девелоперы в эти локации не идут».
С другой стороны, в Подмосковье стремительно развивается инфраструктура, и до недавних пор неприглядные участки становятся интересными для застройщиков, говорит председатель совета директоров инжиниринговой компании «2К» Иван Андриевский: «Это и Красногорский, и Одинцовский районы, территория вблизи Зеленограда. Очень много хороших направлений расположилось по Новорижскому шоссе. Участки на Каширском шоссе и других направлениях стали привлекательны в связи с тем, что дороги федерального значения очень серьезно реконструированы и автоматически повысили привлекательность локаций рядом с ними или с удобным подъездом к ним».
Но вот когда начнется реновация в Подмосковье, губернатор не уточнил. Властям, скорее всего, еще предстоит привлечь дотации из федерального бюджета, заинтересовать инвесторов и, конечно, расселить сперва деревянные бараки. Это займет время, за которое, вероятно, могут устареть не только «хрущевки», но и «брежневки».
Реновация в подмосковье: дома под снос будут определять власти городских округов
В конце 2020 года Государственная дума приняла закон, согласно которому граждан смогут принудительно выселять фактически из любых многоквартирных домов. Документ ввёл понятие «комплексного развития территорий» (КРТ), региональная или местная власть может ввести такой режим на той или иной территории — дома будут расселять, сносить, строить на их месте новое жильё.
При этом власти регионов получили большие полномочия по определению категорий «под снос» — граждан смогут принудительно выселять фактически из любых многоквартирных домов.
В январе 2021 года Мособлдума наделила власти городских округов полномочиями по подготовке к программе реновации жилья. После принятия чиновниками решения о КРТ должен быть опубликован проект, затем — проведены собрания многоквартирных домов:
- Срок проведения таких собраний ограничен. Если в течение срока собрание не проведут — дом автоматически будет записан в КРТ
- Для проведения собрания нужно 50% жильцов или нанимателей квартир. Для принятие решения о внесении дома в проект КРТ необходимо решение 2/3 собственников
- Если для реализации «комплексного развития территории» нужно менять градостроительные документы, должны быть проведены общественные обсуждения или публичные слушания, итоги которых, как известно, носят рекомендательный характер
- После проведения собраний должны быть объявлены торги, на которых выберут компанию-застройщика, которая будет расселять и сносить старые дома, после чего строить новые.
Согласно закону, при включении дома в программу собственнику положена денежная компенсация за квартиру — рыночная стоимость за день, предшествующий решению о КРТ, а также расходы на переезд и аренду жилья на время переезда.
Реновация по-королёвски
Дом-музей М. Цветаевой. Фото: © wikipedia.org/Qweasdqwe
На улице Марины Цветаевой в районе Болшево в Королёве расположен дом-музей поэтессы, цветаевский сквер и частный сектор, где более полусотни частных домов, которые скоро могут снести и заменить многоэтажками. Домики разные — деревянные и кирпичные, в основном все хорошо отремонтированные. Рядом железнодорожная станция Болшево — до Москвы 40 минут езды.
— Семь лет назад мы самостоятельно построили дом, чтобы наши дети могли проживать в комфортной среде. Для нас важна близость к детским садам, школам, детским центрам, ж/д станции. Огромным преимуществом является экологическая среда нашего района: вековые сосны, белочки на деревьях, большое количество зелени и низкоэтажная застройка.
Власти подмосковного Королёва ещё несколько лет назад заверили собственников частных домов района Болшево, что их землю и жильё не тронут при застройке города. Но сейчас 300 домовладельцев не знают, как долго они пробудут владельцами своих домов.
Старые химки готовят к еще его двум колоссальным жилым застройкам | экооборона московской области
Вот какую рекламу новых масштабных жилых комплексов в районе ул. Чкалова мы обнаружили на сайте компании Ziros:
Химки, квартал 2А
Пересечение ул. Чкалова и Бурденко
На этом участке во исполнение утвержденного проекта планировки квартала 2А, на пересечении улиц Чкалова и ул. Бурденко предусматривается строительство первых трех секций нового 22 этажного 5 секционного монолитно-кирпичного жилого дома с нежилыми встроено-пристроенными помещениями стилобата.
Технико-экономические показатели:
Площадь застройки: 1 573,8 м²
Площадь квартир: 15 090,6 м²
Площадь квартир с летними помещениями: 15 796,5 м²
Площадь жилого здания: 23 727,9 м²
Общая площадь жилого здания: 22 914,7 м²
Количество квартир: 294 шт.
в том числе:
однокомнатных: 168 шт.
двухкомнатны: 63 шт.
трехкомнатных: 42 шт.
четырехкомнатных: 21 шт.
Общая площадь нежилых помещений: 1 614,3 м²
Площадь здания:25 342,2 м²
Объем здания, всего: 77 194,4 м³
Коэффициент Kl: S кв. / S зд. = 15 989,4 / 21 806,4 = 0,74
На прилегающей территории предусмотрены площадки для отдыха, газоны, детская площадка и гостевые стоянки.
По вышеуказанному дому полностью разработана проектная документация.
Проект прошел все необходимые согласования, положительно рассмотрен на градостроительном совете Главного Управления архитектуры и градостроительства МО (протокол № 21 от 02.06.2009 г.); имеет положительное заключение Московской областной государственной экспертизы (заключение № 50-1-4-09999-09 от 17.11.2009 г.); Администрацией городского округа Химки выдано разрешение на строительство № RU 50301000-176 от 09.12.2009 г.
В настоящее время ведутся работы по освобождению пятна застройки от коммуникаций (перенос газопровода среднего давления и теплотрассы, перенос водопровода осуществлен).
План застройки:
Документы на строительство:
Как мы видим срок разрешения на строительство, подписанного замглавы администрации Дмитрием Поздневым, можно продлить по усмотрению администрации, о чем свидетельствуют незаполненные графы.
Химки, квартал 2Б
Пересечение Ленинского проспекта и ул. Чкалова
Участок застройки расположен на пересечении Ленинского проспекта и ул. Чкалова (так называемая немецкая слобода) в живописном районе Старые Химки с видом на стадион, церковь, канал имени Москвы, с отличной транспортной доступностью к Ленинградскому шоссе и МКАД, до которых не более 800 м.
На этом участке предусматривается строительство индивидуального 5-секционного 17-этажного монолитно-кирпичного жилого дома, и индивидуального 3-секционного 19-22-этажного жилого дома в монолитно-кирпичном исполнении. Во дворе предусматривается подземная стоянка на 220 машиномест.
Технико-экономические показатели (первый дом 5-секционный, 17-этажный):
Общая площадь квартир: 23 641,0 м²
Общая площадь нежилых помещений: 2 400 м²
Количество квартир: 432 шт.
в том числе:
однокомнатных: 224 шт.
двухкомнатны: 176 шт.
трехкомнатных: 32 шт.
Технико-экономические показатели (второй дом 3-секционный, 19-22-этажный):
Общая площадь квартир: 19 433,0 м²
Количество квартир: 292 шт.
в том числе:
однокомнатных: 154 шт.
двухкомнатны: 88 шт.
трехкомнатных: 42 шт.
четрехкомнатных: 8 шт.
Итого по жилому комплексу:
Площадь застройки: 3 500 м²
Общая площадь надземной части: 58 000 м²
Общая площадь квартир: 43 074 м²
Общая площадь нежилых помещений: 2 400 м²
Однокомнатных квартир: 378 шт.
Двухкомнатных квартир: 264 шт.
Трёхкомнатных квартир: 74 шт.
Четырёхкомнатных квартир: 8 шт.
Общая площадь подземной автостоянки: 5 226 м² (220 м/м)
Общая площадь комплекса: 63 226 м²
По этому объекту выполнена полная градостроительная эскизная проработка. Заключен договор аренды на земельный участок. Готовится пакет документов в Администрацию г. Химки для вынесения постановления на проектирование и строительство.
Всем, кто что-либо знает о данных проектах застройки, просьба сообщить на [email protected]
Транспортная доступность сходни: между химками и зеленоградом
Жители Сходни в той же степени страдают от пробок на «ленинградке», что и остальные районы Химок. Причем движение затрудняется задолго до подъезда к Старым Химках – в месте, где сливаются воедино Новосходненское, Ленинградское и Международное шоссе. В идеальном случае время в пути до МКАД 20-30 минут, но в часы пик растягивается на 2 часа.
Внутри самого микрорайона в часы пик увеличивается нагрузка на главные улицы: ул. Кирова, ул. Первомайская и Юбилейный пр-д. В остальное время в Сходне достаточно тихое, спокойное движение на дорогах.
Добраться до Сходни от Москвы можно на электричке ленинградского направления до одноименной станции. Это самый быстрый и удобный способ. Время в пути от Ленинградского вокзала – 40 минут, а на скором поезде «Ласточка» всего 25 минут. Многие пользуются возможностью пересесть с электрички на ст. м. Петровско-Разумовская, Бутырская и станцию МЦК Лихоборы.
Удобнее всего доехать до Сходни на электричке
До мкр. Сходня можно доехать от метро Сходненская на автобусе №873, время в пути 40 минут по Новокуркинскому шоссе без учета пробок. Жители северной части микрорайона могут добираться домой от ст. м. Водный стадион на автобусах №440 и 350 с пересадкой на местные маршруты №13, 35, 36 или 44 на остановке «Черная грязь».
Для района с преобладающим частным сектором хорошо развита внутренняя транспортная сеть. Есть возможность добраться на автобусе от границы мкр. Сходни до ж/д станции.
Экология сходни: самолеты из шереметьево и производства в соседних районах
На территории мкр. Сходня нет серьезных источников загрязнений. Бетонный завод на ул. Некрасова и небольшие промзоны практически не беспокоят жителей. Сходню можно было бы считать «оазисом» застраивающегося северо-запада Подмосковья, если бы не соседи.
Главную проблему создает аэропорт Шереметьево. Самолеты пролетают над Сходней каждые 5-15 минут, так низко, что можно без труда рассмотреть рисунок на крыльях. Такое соседство приносит не только дискомфорт от шума, но и ряд экологических последствий от выбросов в атмосферу.
Самолеты над Сходней летают очень часто и низко
Влияние промзон соседних районов и Зеленограда скорее косвенно и зависит от направления ветра. В Химках множество экологических проблем связано с утилизацией отходов и антропогенными факторами. Однажды так или иначе они могут затронуть и жителей Сходни.
В меньшей степени страдает экология Сходни от Ленинградского шоссе, что дает микрорайону экологическое преимущество перед другими районами Химок.
Есть у Сходни и экологические преимущества. Например, жители с удовольствием ходят гулять и устраивают пикники в лесопарке у р. Сходня. Сама речка, к сожалению, не подходит для купания и не имеет пляжей. В этом же лесопарке находится родник с питьевой водой, куда выстраивается очередь из окрестных жителей.
Эпилог
В пресс-службе администрации Королёва и Пушкино не ответили оперативно на запрос Лайфа по данной теме. Жители Королёва придерживаются мнения, что создание КУРТов выгодно застройщикам. В суд владельцы домов не обращаются: считают, что судиться с людьми, которые представляют администрацию города, — бесполезное занятие.
— То, что представители администрации лоббируют интересы не граждан, а застройщиков, просто очевидно, — считает жительница Королёва Екатерина Никитина. — Достаточно взглянуть на проект ПЗЗ. Наши замечания по поводу застройки просто не слышали, несмотря на то что их было огромное количество.
А жители Пушкино написали письмо на имя губернатора Воробьёва, оно было перенаправлено в Мособлархитектуру в комиссию по землепользованию, от них пока ответа нет. Сейчас жители готовят письмо в администрацию президента. В суд не идут — считают, что ещё рано.
— Пусть в администрации города примут окончательное решение. Мы всё же надеемся, что в таком виде КУРТы в Генплане не утвердят, — рассказывает житель Пушкино Виктор Молдованов. — Мы живём здесь несколько поколений, с какой стати сносить наши дома? Чем всё мотивировано? Ничем!
Люди просто хотят построить коммерческое жильё и обогатиться. 10 тысяч человек новых жителей — это примерно три тысячи квартир. Если грубо взять за стоимость квартиры 5 млн, то выходит 15 млрд. Понимаете, какие суммы? Кто основной застройщик — тому всё это и выгодно.
Впечатления и выводы
В Сходне широкий выбор новостроек на разных этапах строительства и предложений в новых домах на вторичном рынке. Микрорайон выгодно отличается от соседних локаций спокойной обстановкой и отсутствием серьезных экологических проблем.
Главные недостатки покупки квартиры в Сходне – постоянный гул низколетящих самолетов Шереметьево и слабо развитая инфраструктура района. Магазины сосредоточены вокруг ж/д станции, развлекательных заведений нет. Образовательные учреждения переполнены, а районное медучреждение на окраине Сходни плохо справляется с нагрузкой, выполняя функции больницы, взрослой поликлиники и педиатрии.
В некоторых новостройках будет собственная инфраструктура, другие «хитрые» застройщики под видом комфортной среды в комплексе ссылаются на планы городского развития. Выбирая квартиру в Сходне, стоит обратить внимание, какие именно объекты будет строить девелопер на территории ЖК, а какие придется искать «на стороне».
Где лучше купить квартиру в Сходне? Наиболее привлекательные по расположению новостройки ЖК «ЭкоГрад на Микояна», ЖК «Гвардейский» и ЖК «Квартал 7». Так же стоит учесть, что в 2021 г. на рынок должны выйти проекты точечной застройки от ЖСК «Сходня», расположенные недалеко от ж/д станции.
