Содержание:
Определение по закону: что такое коммунальная квартира
Квартира коммунального типа представляет собой один из объектов недвижимости, имеющий несколько собственников, в том числе из проживающих лиц. В коммунальной квартире имеется кухня, санузел и прихожая — все эти помещения общие для всех жильцов.
Стороны распоряжаются имуществом в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Предусмотрены правила проживания, особенности сдачи помещений в аренду.
Для проживания лиц без регистрации требуется заключение специального соглашения. Процедура бесплатная, но требует соблюдения определенных норм.
https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0
Гости без регистрации могут проживать в коммунальных квартирах не более 3-х дней. При несоблюдении этого срока соседи вправе обратиться с жалобой в контролирующие органы. В коммунальной квартире все жильцы наделены равнозначными правами.
Что делать, если соседи по коммуналке занимают места общего пользования
Проблемы самовольного захвата общих территорий решаются в судебном порядке. Нарушителя заставят освободить территорию, занятую в обход действующим правилам, демонтировать установленные конструкции, если они нарушают права других жильцов.
Основания для расселения
Права на расселение из коммуналок в 2021 году имеют лица, живущие в непригодном помещении с изношенными коммуникациями и несущими конструкциями. Переселение осуществляется на основании:
На заметку! Региональный закон разрешает переезд по заявлению собственника. Согласие соседей не требуется.
Статья 86 ЖК РФ «Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома»
Почему люди покупают комнаты в коммуналках?
Интерес к коммунальным квартирам связан, прежде всего, с более низкой стоимостью, чем другой вид жилья. Это бюджетный вариант и неплохое начало для строительства новой семьи. Многие готовы жить в небольшой, но собственной комнате, чем переплачивать за более комфортное съемное жилье.
Перед тем, как купить комнату в коммунальной квартире, эксперты в вопросах недвижимости рекомендуют познакомиться с будущими соседями. Шумные и скандальные личности могут очень сильно усложнить жизнь и быт.
Далее расписаны плюсы и минусы коммунальных квартир.
Минусы:
Плюсы:
- Дешевизна данного сегмента недвижимости.
- Наличие регистрации.
- Инвестирование в недвижимость для получения дохода после продажи с учетом инфляции или сдачи в аренду.
- Совместный быт сближает людей и спасает от одиночества.
«подводные камни» при расселении квартиры
Реновация — правительственная программа, реализующая расселение граждан из коммуналок. Арендаторы и владельцы, получившие недвижимое имущество, сообщают о ряде непредвиденных обстоятельств:
Оспорить указанные моменты могут только жильцы домов городского баланса. На частную собственность программа расселения коммунальных квартир не распространяется.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»
Агентство недвижимости
Агентства недвижимости предлагают владельцам комнат решить вопрос с расселением коммунальных квартир в черте Москвы и МО на выгодных условиях. Компания «МИЭЛЬ» одна из первых начала практиковать расселение коммуналок. Для клиентов нами разработаны выгодные условия сотрудничества.
История из жизни
Комната в коммуналке досталась мне от бабушки. После окончания университета возвращаться к родителям в Ярославль не хотелось. Решила обосноваться в своей маленькой комнатушке на Чистых Прудах. После двух лет проживания стало совсем невыносимо — пьющие соседи устраивали скандалы с завидной регулярностью. На общем собрании жильцов квартиры было решено расселить нашу жилплощадь (повезло, что проблемные соседи не были против). Мы обратились в агентство, чей офис был неподалеку. Каждому из нас предложили индивидуальные условия и полное ведение сделки купли-продажи. Спустя два месяца все соседи уже обживались на подобранных риэлторами компании площадях — одни добавили собственные сбережения, вторые взяли ипотеку. Я переехала в небольшую однушку за МКАДом недалеко от работы. Этот вариант оказался самым подходящим по цене, качеству и месторасположению. Благодарна всем сотрудникам и рекомендую агентство «МИЭЛЬ» как надежную компанию.
Если коммунальное жилье не вписывается по требованиям в правительственную программу (например, недостаточная степень износа здания), но вы мечтаете переехать в отдельную квартиру, свяжитесь с агентством недвижимости «МИЭЛЬ». Мы оказываем качественные услуги по расселению коммунальных квартир в Москве: практикуем индивидуальный подход, работаем поэтапно, обеспечиваем полную юридическую безопасность на всех этапах сделки.
Звоните по телефону 7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону 7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Без согласия соседей
Согласие соседей было необходимо до 2022 года, но договориться могли не все. В настоящее время для расселения гражданин должен подать только заявление. Постановка на очередь не нуждается в согласовании с соседями.
На заметку! Собственники коммунальных квартир в Ленобласти могут переехать только по договоренности с соседями.
В собственности
Расселение в порядке очереди из комнат владельцев в коммуналке осуществляется после признания гражданина нуждающимся. Очередность не распространяется на квартирантов отчужденной недвижимости, аварийных построек, болезней, при которых рядом с человеком нельзя жить (шизофрения или последняя стадия туберкулеза), соцработников.
Варианты расселения
Вопрос расселения из коммуналок решается на основании выкупа комнат одним человеком, получения социальной выплаты или жилья нуждающимся, обмена помещениями.
Вариант расселения зависит от формы собственности для жилого помещения:
- Квартира получена из фондов государства. Городские власти сохраняют квадратуру и улучшают условия. То есть, если у человека была постройка из дерева, он имеет право на жилье в панельном или кирпичном доме.
- Государственная квартира отвечает требованиям благоустройства, но не соответствует метражу на человека. Предоставляется жилое помещение улучшенной планировки.
- У гражданина есть право собственности на недвижимость, не включенную в список переселения. Предоставляется выплата в соответствии со стоимостью жилья на рынке, после чего человек подает письменное заявление в администрацию. Он имеет право на помещение в доме на 5 или 9 этажей. Сумма, полученная при выселении, будет частью цены нового жилого имущества.
На заметку! После расселения у семьи должно быть жилье с равнозначной площадью, расположением, степенью благоустройства и статусом.
Выплата при изъятии вашей собственности
Государство предоставляет компенсации при расселении коммуналок в форме:
- денежной выплаты в размере рыночной стоимости недвижимости;
- скидки за ожидание своей очереди. Если гражданин не получил жилье в течение 15 лет, он может приобрести комнату на 70% дешевле;
- субсидии. Выплаты достаточно для взноса по ипотеке.
Для расчета размера денежной компенсации умножаются:
- норма жилья на 1 человека (в Москве — 18 м.кв.);
- средняя цена за квадрат жилой недвижимости в регионе;
- поправочный коэффициент (0,3 для Москвы).
На заметку! Стоимость квадратного метра на II квартал 2022 года на Арбате составляла 339 491 руб., в Чертаново — 160 326 руб.
Целевая программа реновации реализуется только на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Жители других городов самостоятельно занимаются расселением. При невозможности принятия участия в региональной программе можно оформить льготную ипотеку. Бесплатное получение собственного жилья предусматривает долгое ожидание, пока подойдет очередь конкретной семьи.
Денежная компенсация
Расселение из несоответствующей по площади, нормам СЭС или аварийной коммуналки при получении выплаты происходит так:
- Подача в администрацию заявления с просьбой предоставить денежную компенсацию.
- Предоставление выписки из домовой книги, которая подтверждает переезд.
- Подача документов об убытках при переселении — съем жилья, затраты на перевозку личных вещей.
- Получение расчета на основании ч. 8 ст. 32 ЖК. Если гражданин согласен с суммой, он дает реквизиты банковского счета.
На заметку! Средства могут быть использованы в качестве доплаты, но только при приобретении квартиры.
Статья 32 ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд»
Домашние животные
Законом не запрещено содержание животных в квартирах, если будут соблюдаться правила противопожарной безопасности, санэпидемстанции, экологические нормы, права и интересы всех проживающих.
При наличии аллергии у кого-то из соседей можно получить судебный запрет на содержание животного.
Жилье в рамках программы
Чтобы стать собственником нового жилого помещения в рамках проекта реновации, понадобится:
- Уточнить включение старого дома в программу. При ее наличии возможен переезд в новое жилище вне очереди, при отсутствии — денежное возмещение.
- Составить заявление участника программы и подать его в мэрию вместе с документами о найме/собственности и составе семьи.
- Получить жилье из фонда новой застройки.
- Оформить акт приема-передачи квартиры. Наниматель имеет право отказа в судебном порядке. Собственник может выразить свое мнение в письменном виде.
Важно! Срок получения новой недвижимости в ЖК не регламентирован.
Закон
Законодательно общие принципы и особенности расселения не регулируются. Но при выполнении процедуры учитываются:
Порядок и особенности переселения устанавливают региональные власти. К примеру, в Москве они формируют графики отселения, поадресный список объектов расселения, перечень застройщиков и других организаций, обслуживающих программы в регионе.
Статья 31 ЖК РФ «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении»
Статья 288 ГК РФ «Собственность на жилое помещение»
Статья 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме»
Статья 291 ГК РФ «Товарищество собственников жилья»
Использование общей территории
Места общего пользования разделяются согласно долям собственников. Порядок и очередность пользования не установлены никакими законодательными актами.
Однозначно, что правила проживания должны быть согласованы со всеми проживающими, и они обязательны для всех жильцов без исключения. Споры решаются в судебном порядке.
Собственники не имеют право выделять свою долю в натуре или отчуждать ее на площади, принадлежащей другим жильцам. Продав свою долю, собственник лишается право использовать общую территорию. Это право переходит к новому хозяину.
Местами общего пользования в коммунальной квартире являются следующие помещения:
- санузел;
- кухня;
- коридор;
- кладовка.
Мебель без согласования можно ставить только в местах, прилегающих к комнате. Общие территории запрещено захламлять вещами, мусором. Очередность использования общих помещений устанавливается между соседями. Разногласия решаются в суде.
Общие помещения должны убираться жильцами коммунальной квартиры — еженедельно, по договоренности, в порядке очередности. Обычно составляется график с учетом количества проживающих в комнате.
Перепланировка общей площади решается всеми жильцами. Процедура оформляется письменно с участием нотариуса. Требуется разрешение всех проживающих лиц. План должен быть одобрен комиссией. Для этого создается проект перепланировки. Изменения не должны касаться несущих конструкций и стен.
Комната не может стать полноценной квартиры: для этого требуются фундаментальные изменения, возникают многочисленные трудности в оформлении документов.
Как еще можно переехать из коммуналки?
Фактически очередь желающих поучаствовать в программе на расселение жильцов коммуналок насчитывает более 233 тыс. семей только в Санкт-Петербурге. У владельцев недвижимости с правом собственности или по договору соцнайма есть несколько альтернативных путей переезда.
Как объединить лицевые счета
Объединение лицевых счетов в коммунальной квартире производится в следующих случаях:
- наследование жилья детьми после развода родителей, которые официально разделили ее на части;
- покупка других комнат в квартире;
- объединение в одну семью нескольких собственников;
- выставление на одновременную продажу квартиры, купленной по комнатам.
Как поступать с нарушителями порядка
По конституции все люди имеют право на защиту своих прав. Чаще всего спорные ситуации возникают из-за мест общего пользования.
Если спор разрешался в суде, его решения после вступления в силу будут контролировать судебные приставы.
Как появились коммунальные квартиры
В России этот вид жилья появился в начале XVIII века. Владельцы просторных квартир оборудовали комнаты перегородками и сдавали их в аренду. Из 2-х или 3-комнатной квартиры получалась 6-комнатная. В нее заселялось 6 семей, и от каждой собственники получал ежемесячный доход и гарантированную оплату счетов за коммунальные услуги. Кухня была общей, туалет и вовсе был вынесен на лестничную площадку.
Популярность коммунальных квартир все более возрастала. После известных событий 1917 года большевики стали в принудительном порядке подселять к собственникам больших квартир новые семьи. На государственном языке того времени это называлось уплотнением.
Нормами считались следующие параметры:
- 10 м² на 1 взрослого и 1 ребенка до 2-х лет;
- 5 м² на ребенка от 2-х до 12 лет.
С 1924 года нормой стали 16 м² на одного человека, независимо от возраста. Незанятые квадраты беспощадно заселялись. Обеспеченных людей «притесняли» в прямом смысле этого слова. С 1924 по 1936 годы их даже лишили избирательного права, после и вовсе выгнали из собственного жилья.
Во времена приведения в действие новой экономической политики частная собственность стала постепенно восстанавливаться. Владельцы вновь стаи сами решать, как распоряжаться своим имуществом.
В 50-60 годы прошлого века в Стране Советов началось массовое строительство, но коммунальные квартиры оставались экономичным и востребованным жильем. Активно расширялся не только жилфонд государства, но и промышленный и производственный сектор. Появились заводы ЖБИ, домостроительные комбинаты. Ежегодно возводилось 110 миллионов квадратных метров.
В шальные 90-е годы рыночная экономика взяла новый курс, появился повальный интерес к приватизации жилья. Началось массовое расселение коммунальных квартир.
Как признать квартиру коммунальной
Коммунальной можно признать квартиру, если имеется несколько собственников. Правила раздела и объединения в натуре регламентированы статьями № 244, 256 Гражданского кодекса РФ и № 34 Судебного кодекса РФ.
Как работает программа?
Программа Реновация предусматривает порядок расселения людей из коммуналок до 2021 года. На основании постановления Правительства № 1743-р порядок ее реализации устанавливается региональными органами.
Цель программы — устранение коммунальных квартир по всей стране. Участниками являются граждане-собственники или арендаторы жилого помещения коммунального типа. Они должны стоять на учете как лица, нуждающиеся в улучшении условий жилищно-бытового характера.
Программа расселения коммунальных квартир определяет несколько видов господдержки:
- социальные выплаты из бюджета города;
- перераспределение метража коммунальных объектов и квартир из городского фонда;
- продажа на основании договора высвобожденного жилого помещения или комнаты.
Важно! В рамках проекта граждане могут получить отдельную квартиру вторичного или первичного рынка, помещения соседей при условии перехода коммунального жилья в квартиру.
Распоряжение Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2022 года N 1743-р «О комплексе мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда на период до 2022 года»
Какая недвижимость является коммунальной
Назначение коммунальных квартир в советский период — жилье для рабочих. Уплотнение начало действовать после отмены частной собственности. На сегодняшний день коммуналки являются проблемой Москвы и Санкт-Петербурга, в областных центрах их меньше.
Признаки такой квартиры приведены в законопроекте «Основы жилищной политики г. Москвы»:
- несколько помещений для долгосрочного проживания;
- одна квартира предназначена для нескольких съемщиков или владельцев;
- кухня, санузел — общие;
- право собственности — не долевое, а покомнатное;
- каждый собственник недвижимости имеет лицевой счет для платы за обслуживание ЖКХ.
У нескольких семей-жильцов одного помещения часто возникают конфликты по причинам пользования общей кухней или невозможности уединения. По этой причине расселение из коммуналок в 2021 году производится на основании программы реновации.
Курение
По закону курение в общественных местах запрещено. Соседи курящих жильцов имеют право жаловаться на них участковому или даже подавать иск в суд.
Льготная ипотека
Участники государственной ипотечной программы могут получить жилье с доплатой. Такой вариант подойдет людям с собственными сбережениями или хорошей зарплатой. Особенность льготной ипотеки — ограниченность участников:
Совет! Особенности ипотечных программ уточняйте на сайте мэрии города.
Оплата
Электричество, газ и вода оплачиваются с учетом площади комнаты. Учитываются показания индивидуальных приборов учета, установленных в комнатах.
Оплата за общую территорию производится по договоренности между всеми жильцами.
Если стороны не пришли к консенсусу, действуют следующие правила:
- тепло оплачивается по занимаемой площади;
- изучается количество электроприборов в комнате;
- вода и газ оплачиваются по количеству проживающих.
Особенности продажи коммунальных квартир
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ преимущество на право приобретения комнаты в квартире коммунального типа имеют соседи. Отказ от покупки должен быть оформлен в письменном виде.
Часто жильцы коммунальной квартиры не желают выкупать комнаты, но и не отказываются от них по понятным причинам. В этом случае требуется оформить письменное извещение, заверенное у нотариуса.
Получение лицом извещения означает оповещение о том, что комната продается. Если в течение 30 дней не будет получен письменный отказ и согласие на выкуп, собственник вправе распорядиться своим имуществом.
При покупке доли одним из соседей остальных не обязательно уведомлять об этом. Сделка считается сорванной, если собственники не получили предварительного оповещения. Договор признается недействительным в течение 1 месяца.
В законодательстве предусмотрены полномочия соседей при пропуске указанного периода по уважительным причинам.
Если наниматель прекращает проживание в комнате на основании договора социального найма, то на это помещение вправе претендовать другие жильцы коммунальной квартиры.
В Жилищном кодексе предусмотрены преимущественные права для следующих категорий лиц:
- малоимущие семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий;
- лица, не имеющие своего жилья;
- другие граждане, изъявившие желание купить жилье.
Отличие коммунальной квартиры от квартиры
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.
Отличие общежития от коммунальной квартиры
Коммуналка и общежитие — это не одно и то же. Между этими видами жилья существуют существенные отличия:
Перечень обязательных документов
Чтобы стать участником программы, понадобится предоставить:
Заявление заполняется в произвольной форме и подается по месту обращения вместе с нотариально заверенными копиями бумаг.
Период предоставления услуги
Муниципальные власти субъектов РФ формируют собственный график переселения граждан из коммуналок. Сроки зависят от степени готовности новых фондов, являющихся участниками государственной программы. По данным Минстроя, этот период составляет в среднем 418 дней.
По договору социального найма
Лица, получившие коммунальные квартиры по договору социального найма, расселяются в порядке очереди, если на одного человека припадает площадь, меньше нормативной. Из дома в аварийном состоянии могут переселить по решению комиссии. Аналогичные правила устанавливаются при нарушении норм СЭС.
На заметку! Арендаторы должны получить от владельца коммунальную квартиру, а не комнату.
Порядок расселения квартиры
Людям, проживающим в коммуналке по договору социального найма, могут выбрать тип компенсации. От государства предоставляются как денежные выплаты, так и квартиры с доплатами. В случае принудительного выселения владельца предупреждают за 12 месяцев до процедуры. Порядок действий зависит от формы господдержки.
Привлечение инвесторов
Выкуп коммунальных квартир инвестором и расселение жильцов осуществляется по рыночному принципу, на основании выгоды и спроса. В качестве инвестора могут выступать юридические и физические лица. Чаще всего «везет» жителям первых этажей.
Основная сложность — согласие соседей или товарищества собственников на сделку купли-продажи. Для привлечения инвесторских активов понадобится обратиться в администрацию или агентство недвижимости. Спонсоры отбираются на основе конкурса по конкретному объекту.
Продажа одному собственнику
Решив продать свою долю, владелец должен предложить остальным соседям воспользоваться преимущественным правом выкупа. Возможно кто-то из совладельцев решит выкупить все помещения, предложив остальным выплату по оценочной стоимости за каждую из них.
Проживание в освободившейся комнате соседей
После переселения семьи соседи имеют первоочередное право на недвижимость. Для ее получения можно составить договор социального найма или выкупить за собственные деньги. При наследственной передаче квартиры право пользования остается у хозяина. Если ему нужно продать или обменять имущество, первое предложение вносится соседям.
На заметку! Заявление на заселение в пустую комнату подается в жилищный отдел районной администрации.
Процедура переселения: куда обращаться
Жители Санкт-Петербурга могут предоставить бланк заявления и получить консультацию в ГБУ «Горжилобмен» лично, посредством МФЦ или сайта Госуслуг. Им понадобится выбрать форму реализации программы:
- приобретение дома либо квартиры на территории Ленобласти или Санкт-Петербурга;
- приобретение свободной комнаты в своей коммуналке;
- долевое участие в строительных работах, если объект готов на 70%;
- доплата за обмен коммунальной комнаты на квартиру.
Лица, проживающие в Москве, подают бумаги в администрацию по месту расположения объекта или в Центр госуслуг «Мои документы» своего района.
Расселит ли реновация московские коммуналки? | жильё и жизнь
В феврале 2022 года москвичи узнали, что по программе реновации пятиэтажки будут сносить. Владельцы квартир задумались о плюсах и минусах нового проекта, а жители коммуналок обрадовались – появилась надежда на отдельное жильё. Но правда ли, что коммуналки в районах, попавших под реновацию, наконец, расселят? Всё не так просто.
Реновация-2022 – перезагрузка
Тема сноса пятиэтажек для Москвы не нова. Первый, «лужковский» план начал действовать почти два десятка лет назад, в 1998 году. Снос должен был завершиться до 2022 года, но срок растянулся до 2022-го. Этот этап не спеша завершали. Но на встрече мэра Москвы с Президентом РФ Сергей Собянин внезапно предложил продолжить программу переселения из ветхого и морально устаревшего жилья, а Владимир Путин предложение поддержал. Сразу после московские власти развернули бурную деятельность, в том числе и законотворческую. При этом предлагаемые для проведения реновации изменения в законодательстве, да и все масштабные планы вызывали много вопросов у обеспокоенных москвичей.
Иллюстрация: Анастасия Тимофеева
Когда появились предварительные списки домов, обнаружилось, что в них попали добротные дома расположенные в престижных районах, а ветхие дома, которые давно уже пора снести – не попали. Москвичи митинговали, писали письма и обращения в разные инстанции. Одни жители протестовали против включения их домов в программу реновации, другие – наоборот, требовали включить их дома в этот план. Московские власти, не ожидавшие подобного сопротивления со стороны москвичей, были вынуждены пойти на уступки, скорректировав свою программу.
В мае этого года Сергей Собянин заявил, что не видит препятствий для участия в программе коммунальных квартир и общежитий, по существу превратившихся в обычное жильё, так как основная часть жителей пользуются им на условиях соцнайма. Эти дома не попали в опубликованные тогда же общие списки для голосования по вопросу о включении в программу, поэтому собственники жилья в каждом из таких домов предлагалось принять решение об участии в реновации самостоятельно, на общем собрании жильцов.
Какая квартира является коммунальной? Например, жильё, в котором долями владеют разные собственники, так назвать можно?
Согласно закону «Основы жилищной политики города Москвы», коммунальная квартира отвечает следующим параметрам:
- обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования;
- включает в себя несколько жилых помещений;
- в ней проживают несколько пользователей и/или собственников;
- договоры соцнайма или права собственности в такой квартире зарегистрированы на отдельные комнаты (не на доли).
То есть объекты права здесь — отдельные жилые помещения со своими кадастровыми номерами и оформленными на них лицевыми счетами. Если же мы говорим о квартире в долевой собственности, то объект права здесь уже другой, а именно — доля, которая в натуре не выделена. Поэтому такая квартира по определению не может считаться коммунальной.
Почему коммуналки и общежития включили в программу отдельным решением?Ведь они и в обычных домах есть.
Коммуналки в обычных домах (а не в бывших общежитиях) расселялись и будут расселяться наряду с соседними, отдельными, никакого специального решения для этого не требовалось. Отдельное решение было принято по бывшим общежитиям и домам коридорного типа с имеющимися в них коммуналками.
Сколько всего в Москве коммуналок? И сколько из них в итоге расселят?
Общего числа ни московские власти, ни другие источники почему-то не называют. Если же говорить в целом, то московские коммунальные квартирыможно разделить на три группы:
Число старых, советских коммуналок всё время сокращается. Они расселены на 99%. Но и оставшийся 1% – это не так уж и мало. Сегодня в таких квартирах живет около 80 000 семей москвичей.
Дроби хороши только в учебнике математики, что с ними делать в жизни – не всегда понятно.
Новые коммуналки из отдельных квартир образуются в основном: при разводе и разделе имущества супругов и при разделе наследства.
По данным экспертов число новых коммуналок растёт более чем на тысячу в год. Тут, правда, нужно учесть, что во многих случаях дело ограничивается разделом долей без выдела в натуре, и по московским законам такие квартиры коммуналками не считаются.
Выражение «внатуре» – юридический термин. Например, если злоумышленник поджог машину и попался, то он может возместить ущерб деньгами или натуральной форме (в натуре) – отдать такую же машину. Выделение доли «в натуре» даёт возможность продать её, «трансформировав» просто квартиру в коммунальную, и тогда прописывается порядок пользования местами общего пользования.
В реновацию коммуналки этих двух типов попадали на общих основаниях. Сколько их туда попало – похоже, никто не считал.
Коммуналки, образовавшиеся в бывших общежитиях (или в тех, которые можно считать бывшими, – как сказал Собянин) – это как раз коммуналки, по поводу которых принималось специальное решение о включении в реновацию. Какие-то дома перестали быть общежитиями уже давно, и комнаты там в основном приватизированы. В других жильё сдаётся на условиях соцнайма и жители не приватизировали его, ожидая очереди на улучшение жилищных условий. В третьих комнаты находятся в процессе передачи жильцам. По словам Сергея Собянина, которые потом подтвердил заместитель мэра по строительству Марат Хуснуллин, в программу включено около двухсот таких зданий. Сюда, правда, добавлены и некие здания коридорного типа не вполне понятного происхождения. Не исключено, что в прошлом – тоже общежития.
Как можно превратить коммуналку в отдельные квартиры?
Есть два пути: расселение или скупка одним из жильцов остальных комнат на основании своего преимущественного права.
Как включить бывшее общежитие в программу реновации?
Голосование по программе реновации закончено, все объекты в программу уже включены. Можно говорить только о том, что нужно было сделать. А нужно было провести общее собрание жильцов дома и числом голосов не менее 2/3 принять решение о включении в программу, после чего уведомить о принятом решении московские власти. При этом все имели равное право голоса — и собственники, и наниматели на условиях соцнайма. Какое количество жильцов общежитий сделало это – не сообщается. Но, скорее всего, все или почти все. Сложно представить, почему человек вдруг откажется от новой, своей квартиры в пользу коммунальной.
На каких условиях будет предоставляться жильё жителям коммуналок?
В федеральном законе № 141-ФЗ от 01.07.2022 года сказано, что собственник комнаты или наниматель по соцнайму получает отдельную квартиру, не комнату или долю. Собственник — в собственность. Наниматель – на условиях соцнайма или тоже в собственность (по заявлению).
Для нанимателя возможность выбрать равноценное жильё (прямо скажем, не слишком заманчивая) отсутствует.
Находящимся в очереди на улучшение условий проживания при переселении предоставляется квартира с жилой площадью, соответствующей действующей норме на человека, то есть жилищные условия улучшаются вне очереди.
Важно: если комната в коммуналке была в общей долевой или совместной собственности, жильё предоставляется на аналогичных правах.
Значит, если бывшие супруги владеют долями в комнате, обзавестись своим жильём каждому не получится?
Нет, не получится. Как и при владении долями в «однушке», как и в квартире с несколькими комнатами, где доля в натуре не выделена. В документе говорится только о владельцах комнат, но никак не о владельцах долей. Жильё в общей долевой собственности без выдела доли в натуре для государства коммунальным не является.
Значит, собственники долей сейчас начнут массово оформлять выдел в натуре?
Здесь, что называется, есть простор для творчества. Выдел в натуре оформляется в судебном порядке. Однако это далеко не всегда технически осуществимо. У небольшой квартиры может оказаться десяток владельцев, а дроби хороши только в учебнике математики, что с ними делать в жизни – не всегда понятно.
Если некоторые из собственников готовы пойти на уступки, вопрос решается проще. Но реновация растянута на долгие годы. Уступишь сейчас – через несколько лет можешь оказаться в убытке из-за изменившихся обстоятельств. Ну а если наметить заняться этим непосредственно перед переселением – есть риск того, что эти действия будут оспорены в суде московскими властями. По крайней мере, во время первого этапа реновации такие случаи были. К тому же уже сейчас понятно, что закон о реновации с годами будет изменяться и дополняться, собственно уже меняется. И не факт что изменения окажутся в пользу собственника. Могут, например, и запрет наложить на выдел доли в натуре.
Какая именно квартира должна предоставляться владельцам комнат в коммуналке при реновации?
Тут действуют обще правила, что и для всех: при переселении из коммуналок москвичи должны получить квартиры с отделкой комфорт-класса в районе своего проживания.
Законом определено: для владельца предоставляемая квартира или равнозначна, или равноценна прежней. Для нанимателя – только равнозначна. Равнозначная – имеющая то же количество жилых комнат и расположенная в прежнем районе. Собственник по желанию может выбрать и равноценную квартиру – с тем же числом жилых комнат и равную освобождаемому жилью по цене. Для нанимателя такая возможность (прямо скажем, не слишком заманчивая) отсутствует, так как освобождаемая им комната ему не принадлежала.
Закон также гласит, что за соответствующую доплату при переселении в новое жильё участники программы смогут получить квартиры большей площади или с большим количеством комнат.
Сейчас ещё можно добиться включения моего дома в программу реновации?
Власти столицы утвердили программу до 2032 года ещё в августе. Тогда же был сформирован окончательный список из 5144 домов. Однако 3 октября 2022 года президиум правительства Москвы утвердил изменения – в список добавили 37 домов, а 4 исключили, теперь в списке 5177 домов и, вполне вероятно, он таким и останется. Хотя до 2032 года многое может измениться. «Жильё и жизнь» будет держать руку на пульсе.
Алиса Орлова
Сдача в аренду
По статистике, в Москве в аренду сдается 35% коммуналок, и только 1% из них покупают. Договор социального найма составляется без согласия соседей, но хозяин обязан предложить им помещение в первую очередь.
Сколько человек можно прописать в комнате коммуналки
Норма площади одного проживающего в 2022 году составляет не менее 12 м². Минимальное значение может меняться в зависимости от региона регистрации.
Пунктом 5 статьи 49 Жилищного кодекса РФ запрещено оформление регистрации по договору найма иностранцам. Если имеется несколько собственников, требуется согласие всех.
Вопросы временной регистрации решаются так же, как и постоянной.
Способы расселения собственников коммунальной жилплощади
Несмотря на то, что спросом коммуналки не пользуются, продать такое жилье возможно. Существует несколько способов расселения коммунальной квартиры в Москве и МО.
Статус нуждающегося в улучшении жилищных условий
Основанием для получения недвижимого имущества по причине плохих условий будет:
Важно! Для получения статуса нуждающегося нужно подать документы в службу соцзащиты или в муниципалитет.
Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г N 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»
Заявление о предоставлении социальной выплаты в рамках программы расселения
Субъекты программы
Право получения отдельного жилья после расселения имеют:
- жители коммунальных квартир, получившие помещения по социальному найму (съемщик и его семья);
- собственники комнат в коммуналках и члены их семьи, зарегистрированные по данному адресу.
В список также включены лица, проживающие в коммунальных квартирах, соответствующих стандартам. К льготникам относятся:
- герои Труда (кавалеры ордена любой степени) — могут получить 15 м.кв.;
- сотрудники судебных органов — судьи федеральных и конституционных служб — выделяется 20 м.кв.;
- герои РФ и СССР — получают 20 м.кв.;
- представители прокуратуры — получают 20 м.кв.;
- работники МВД в звании от полковника — дополнительная комната;
- работники ВС в звании от полковника и выше — метраж (15-25 м.кв.) зависит от выслуги лет.
На заметку! Конкретная площадь жилья для сотрудников МВД не устанавливается.
Участие в государственной целевой программе
Для участия в программе по улучшению жилищных условий владельцев площадей коммунальных квартир необходимо ознакомиться с условиями и перечнем оснований на расселение. Если жилье соответствует всем требованиям, нужно подготовить пакет документов для жилищной инспекции.
После сбора и проверки документации присуждается соответствующий статус и номер очередности на расселение. Затем жильцы ждут своей очереди на получение заветных квартир. Ожидание может затянуться на несколько лет, да и предложенная взамен жилплощадь может быть в любом районе города независимо от удаленности к работе или учебным заведениям. Если вопрос нужно решить оперативно, такой вариант отпадает.
Заключение
Коммунальная квартира — явление редкое, но реальное. Этот вид жилья не самый лучший вариант для комфортного проживания, но он подходит молодым семьям, одиноким людям, гражданам с маленьким доходом.
Важно соблюдать правила поведения и не ссориться с соседями. Лучше решать все проблемные ситуации мирным способом. Доля в квартире может быть в любой момент продана, но преимущественное право на покупку имеют соседи.
