Покупка новой квартиры в течение 2-х лет после переезда в дом по Программе реновации

Покупка новой квартиры в течение 2-х лет после переезда в дом по Программе реновации

Договор мены и договор социального найма в системе реновации жилищного фонда

С©4 ПРАВО И ЭКОНОМИКА ^D

DOI 10.24411/2076-1503-2020-10118 ГУЩИН Василий Васильевич,

доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права Всероссийского Государственного Университета Юстиции (РПА Минюста России), тел.: 7 (967) 275 87 09,

e-mail: gvv100@bk.ru

ДАУДИ Тимур Миронович,

преподаватель Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России) e-mail: timur.daudi@gmail.com

ДОГОВОР МЕНЫ И ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА В СИСТЕМЕ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Аннотация. Реформирование экономики России, демократизация и гуманизация общества должны найти отражение в преобразовании среды жизнедеятельности человека. Однако проблемы формирования современной качественной жилой среды обостряются в связи с тем, что развитие рыночных отношений в жилищной сфере превратило жилище в труднодоступное для значительной части населения благо.

Собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, которые были включены в Программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения. Законодательство России предусматривает две формы такого предоставления жилья – договор мены и договор социального найма.

Ключевые слова: жилищный фонд, реновация, капитальный ремонт, реконструкция, модернизация здания, норма жилья, городская застройка, жилищное строительство, жилищный кодекс.

GUSHCHIN Vasily Vasilyevich,

doctor of legal sciences, professor, professor, Department of civil and business law Russian State University of Justice (RPA of the Ministry of justice of Russia)

DAUDI Timur Mironovich,

Lecturer of the All-Russian State University of Justice (RPA of the Ministry of Justice of Russia)

MENA CONTRACT AND SOCIAL EMPLOYMENT CONTRACT IN HOUSING RENOVATION SYSTEM

Annotation. The reform of Russia’s economy, democratization and humanization of society must be reflected in the transformation of the human environment. However, the problems of creating a modern quality residential environment are exacerbated by the fact that the development of market relations in the housing sector has made housing a difficult benefit for a large part of the population.

Owners and employers of residential premises in apartment buildings, which have been included in the Renovation Program, are provided with equivalent accommodation in order to ensure their housing rights instead of these residential premises. The legislation of Russia provides for two forms of such provision of housing – a contract of men and a contract of social employment.

Key words: housing stock, renovation, major repairs, reconstruction, modernization of the building, housing norm, urban development, housing construction, housing code.

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2020

В числе наиболее сложных социально-экономических и правовых проблем, связанных с созданием современной качественной среды жизнедеятельности человека, можно выделить проблемы реновации жилищного фонда и эффективного инвестирования в жилищном комплексе с целью обеспечения расширенного воспроизводства жилища и жилищных услуг [16]. Научное осмысление и решение этих проблем, формирование приоритетов инвестиционной и жилищной политики должны базироваться на концепциях равных возможностей, адекватного и достаточного жилища и устойчивого социо-эколого-экономического развития страны и регионов [27, 28]. Несмотря на активные исследования, которые ведутся в этих направлениях, многие проблемы, в частности, проблемы обеспечения доступности жилья, эффективного функционирования жилищного комплекса как мезо-эконо-мической системы, проблемы оценки места и роли реновационных процессов в воспроизводстве жилья, регулирования эффективности реновационного процесса в жилищной сфере, повышения инвестиционного статуса жилищного комплекса и т.д. остаются не решенными и требуют научного осмысления, обоснования и дополнительного изучения [29, 30]. Региональный жилищный комплекс объединяет в своей структуре четыре подсистемы региональной экономики: жилищное строительство, формирующее первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство [13]. Совокупность экономических субъектов, объектов и процессов, объединенных в региональном жилищном комплексе, обеспечивает производство, распределение, обмен и использование жилья, и удовлетворение потребности населения территории в жилищных услугах [14].

Программа реновации, принятая на срок до 2032 г., позволит устранить накопленный за последние десятилетия дисбаланс развития городской среды [4, 5] и не допустить массового появления в ближайшие 10-15 лет аварийного жилищного фонда в городе Москве.1 Процесс по переселению в новую равнозначную квартиру курирует Департамент городского имущества города Москвы. Условием непрерывности реновационных процессов как основы воспроизводства жилья является постоянный приток инвестиций в жилищную сферу [26]. В диссертации вводятся понятия «жилищные инвестиции реновационного типа» и «жилищные инвестиции обменного типа» и показывается, что именно инвестиции реновационного типа являются капиталообразующими

1 Подробнее на официальном сайте Фонда реновации: https://renovaciya5.ru/ moskvicham/o-programme-renovatsii/

инвестициями, так как обеспечивают прирост основного капитала в жилищной сфере и составляют основу экономического роста. Отсутствие встроенного в воспроизводственный процесс механизма формирования источников жилищных инвестиций реновационного типа является главной проблемой воспроизводства жилья [25].

В целях определения условий и возможностей привлечения инвестиций в региональный жилищный комплекс в работе предлагается понятие «инвестиционный статус» жилищного комплекса, под которым понимается обобщающая инвестиционная характеристика регионального жилищного комплекса, определяемая совокупностью социально-экономических, экологических, институциональных и политических факторов, характеризующих его состояние как потенциального объекта инвестирования [1, 2].

Важнейшим элементом механизма регулирования инвестиций в реновацию жилья является управление стоимостью проектов реновации жилищного фонда. Выполненный в работе анализ показал, что затраты и цены в жилищном строительстве формируются под воздействием огромного числа затратоформирующих и ценообразую-щих факторов, как эндогенного, так и экзогенного характера [32]. Предложенный в работе организационно-экономический механизм, который включает три подсистемы: организационно-управляю-щую, нормативно-информационную и финансово-экономическую, позволяет решить две основные задачи: снизить стоимость строительства за счет уменьшения непроизводительных затрат заказчиков-застройщиков и повысить доступность жилья на основе развития системы жилищного лизинга. При осуществлении инвестиций в проекты реновации жилых зданий возникает проблема оценки социально-экономической эффективности инвестиций. Принятая методология оценки эффективности инвестиций не учитывают специфику инвестиционных проектов, осуществляемых в жилищной сфере, и имеющих не только финансовые результаты, но, прежде всего, социальные [31]. Предложенная в работе методика позволяет учитывать социально-экономические последствия реализации проекта реновации жилого здания для всех его участников, прежде всего, для населения, являющегося активным или пассивным участником проектов реновации жилых зданий [17].

В результате реновации жилого здания население может получить социальный эффект, состоящий из трех эффектов, соответственно трем функциям жилища: эффект от улучшения качества жилья как потребительского блага; эффект от повышения стоимости жилья как товара; эффект от повышения доходности жилья как

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2020

капитала, в случае сдачи его в аренду [3]. Собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, которые были включены в Программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.1 Законодательство России предусматривает две формы такого предоставления жилья – договор мены и договор социального найма. Согласно Программе реновации в городе Москве предусмотрено:

1) Получение письма от Департамента городского имущества города Москвы с предложением равнозначной квартиры.

2) Письмо должно быть оформлено на бланке с подписью ответственного должностного лица, номером и датой отправки.

3) Предложение должно содержать следующую информацию: адрес новой квартиры, количество комнат, общую и жилую площади, порядок и время осмотра квартиры, место, где можно получить ключи.

4) Осмотр квартиры.

5) Для осмотра квартиры при себе необходимо иметь письмо от Департамента городского имущества города Москвы и паспорт.

6) В информационном центре по переселению вы сможете получить ключи для осмотра предложенной квартиры и задать интересующие вопросы по переселению.

7) Произвести осмотр предложенной квартиры (время и порядок осмотра указан в письме с предложением новой квартиры) [10].

Подача заявления с согласием. Если собственники/наниматели осмотрели квартиру, и она им понравилась, необходимо обратиться в информационный центр по переселению или в Департамент городского имущества города Москвы, в котором собственникам/нанимателям помогут составить согласие на переселение в новую квартиру [9].

Читайте также:  Москва не допустит утраты «ценных» пятиэтажек при второй волне сноса ветхих домов - Кузнецов — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Перечень необходимых документов для оформления согласия:

– заявление с согласием на предложенную квартиру, подписанное всеми совершеннолетними гражданами, зарегистрированными в квартире;

– паспорта всех зарегистрированных граждан в жилом помещении;

– свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;

– оригинал и копии правоустанавливающих документов на квартиру в пятиэтажном доме (договор социального найма или копия ордера на вселение в жилое помещение (для нанимателей).

1 Подробнее на официальном сайте Фонда реновации: https://renovaciya5.ru/moskvicham/kak-poluchit-ravnoznachnoe-zhile/

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2020

Подписание договора. Если собственники жилого помещения в сносимом по программе реновации доме дали согласие на предложенную квартиру в новостройке, она будет предоставлена в собственность. Если наниматели дали согласие на предложенную квартиру и проживают в жилом помещении в сносимом по программе реновации доме по договору социального найма, то, по желанию нанимателей, квартира в новостройке будет им предоставлена по договору социального найма или в собственность [23, 24].

Регистрация перехода права собственности. После того, как собственники/наниматели заключили договор на равнозначную квартиру, необходимо совершить ряд обязательных действий:

а) посетить Департамент городского имущества города Москвы, где сообщат, какие документы необходимы для регистрации права собственности в Росреестре.

б) посетить центр госуслуг «Мои документы», где вы сможете подать документы для регистрации права собственности.

в) получить документы о праве собственности на новую квартиру. Сотрудники Департамента городского имущества города Москвы сообщат о готовности документов и согласуют удобное время для их получения [11, 12].

Департамент городского имущества города Москвы направляет собственникам/нанимателям квартир дома, участвующего в реновации, проект договора, информирует по телефону о готовности договора и согласует с собственниками/нанимателями удобную дату и время подписания договора. Если новая квартира предоставляется в собственность, после подписания договора необходимо посетить Департамент городского имущества города Москвы. Для того, чтобы зарегистрироваться в новом жилье, собственникам/нанимателям нужно будет прийти в один из центров госуслуг «Мои документы». Подписанные документы о праве собственности и ключи от квартиры собственники/наниматели имеют право получить в Департаменте городского имущества города Москвы (об их готовности сообщается дополнительно) [21, 22]. После того, как договор заключен, необходимо: посетить информационный центр по переселению; выбрать удобные дату и время переезда; при желании написать заявку на получение помощи при переезде; переехать в новую квартиру [6, 7].

Постановка на регистрационный учет по месту жительства. После того, как собственники/наниматели заключили договор на равнозначную квартиру, необходимо:

а) посетить центр госуслуг «Мои документы» и подать заявление о регистрации по месту

жительства (прописке) и открыть лицевой счет на новую квартиру. Для оформления необходимы паспорт и договор на новую квартиру;

б) зарегистрироваться в новой квартире. Собственников/нанимателей регистрируют по месту жительства в новой квартире и одновременно снимают с регистрационного учета по старому адресу [15].

Важной особенностью современной реновации является то, что для улучшения своих жилищных условий участники программы реновации имеют возможность приобрести за доплату квартиру большей площади и (или) с большим числом комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо еще одну или несколько квартир [19, 20]. Оплата возможна как собственными, так и кредитными средствами, а также с помощью материнского капитала, жилищных субсидий, государственных жилищных сертификатов и др.

На основании вышеизложенного сделаем следующие выводы.

Во-первых, исследование показало, что в силу своей триединой сущности, жилище выполняет функции потребительского блага, товара и капитального блага. Выбор жилища является важнейшим проявлением экономического выбора человека. Основными критериями потребительского выбора жилища являются его потребительские качества, определяющие полезность блага для потребителя, и цена, определяющая доступность этого блага при определенных бюджетных ограничениях покупателя. Потребительские качества жилища и его цена, в свою очередь, характеризуют его адекватность и доступность для потребителя [33].

Программа реновации, принятая на срок до 2032 г., позволит устранить накопленный за последние десятилетия дисбаланс развития городской среды и не допустить массового появления в ближайшие 10-15 лет аварийного жилищного фонда в городе Москве [8].

Во-вторых, Россия значительно отстает от развитых стран по уровню жилищных индикаторов, что, в значительной степени обусловлено общесистемной трансформацией правовых, социальных и экономических отношений, сменой приоритетов государственной жилищной политики, инвестиционным кризисом. Программа реновации, принятая на срок до 2032 г., позволит устранить это отставание и повысить уровень жилищных индикаторов [18].

В-третьих, в настоящее время в юридической науке практически не сложился терминологический и методологический аппарат теории реновации. В данной работе сформулированы основные методологические положения теории реновации жилищного фонда, которую можно

рассматривать как новое научное направление жилищной экономики. Реновация жилищного фонда в работе определена как процесс обновления жилых зданий, восстановления их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда [13] (жилых зданий или их частей) новыми элементами или объектами.

В-четвертых, реновация может осуществляться как экстенсивными, так и интенсивными способами, при этом показано, что интенсивные способы реновации жилищного фонда в большей степени соответствуют концепции устойчивого развития урбанизированных территорий, так как обеспечивают устойчивое самоподдерживающееся развитие социо-эколого-экономической системы региона.

Список литературы:

[1] Акиндинова, Н. Склонность населения России к сбережению: тенденции 1990-х годов / Н. Акиндинова // Вопросы экономики. 2001. – № 10. -С. 80-95.

[2] Альбанов, С Д. Некоторые аспекты социальной эффективности жилища / С.Д. Альбанов // Социально-типологические проблемы жилой среды : сб. науч. трудов ЦНИИЭП жилища. М., 1990.

[3] Асаул, А Н. Строительный кластер новая региональная производственная система / А.Н. Асаул // Экономика строительства. – 2004. – № 6. -С. 16-25.

[4] Воркуев, Б Л. Ценность, стоимость и цена / Б.Л. Воркуев. М.: Изд-во МГУ, 1995. – 168 с.

[5] Галкина, Л. Областные облигации: средство развития региональных фондовых рынков / Л. Галкина, Е. Медников // Рынок ценных бумаг. 1997. – № 4. – С. 31-33.

[6] Гребенников В.В., Сангаджиев Б.В. Реформирование судебной системы в Российской Федерации: тенденции и перспективы // Новый юридический журнал. 2021. № 2. С. 121-12.

[7] Дмитриев Ю.А., Миронов В.О. Проблемы российского законодательства // Актуальные вопросы образования и науки. 2021. № 3-4 (3738). С. 19-25.

[8] Елин В.М., Жарова А.К. К вопросу о методологии информационного права // Право и государство: теория и практика. 2021. № 4 (100). С. 133-143.

[9] Елин В.М., Жарова А.К. Правовые аспекты торговли в сети интернет // Право и государство: теория и практика. 2021. № 10 (94). С. 139-151

[10] Жарова А.К. Условия оказания услуги по предоставлению доступа к облачным вычислениям // Государство и право. 2021. № 12. С. 86-90.

[11] Жарова А.К. Электронные формы разрешения конфликтов в сфере судебной деятельно-

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2020

сти // Российское правосудие. 2021. № 8 (88). С. 53-59.

[12] Жарова А.К., Гутникова А.С., Мальцева С.В., Елин В.М. Законодательная поддержка принципа технологической нейтральности в информационных системах // Бизнес-информатика. 2021. № 4 (22). С. 25-32.

[13] Леонтьев, В. Экономические эссе. Теории, исследования, факты и политика: пер. с англ. / В. Леонтьев. М.: Политиздат, 1990. – 415 с.

[14] Лимаренко, В И. Формирование и развитие муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики: Автореф. дис. докт. экон. наук: 08.00.05,08.00.10. М., 2000. – 40 с.

[15] Литвинцева, Г.П. Кризис инвестиций как результат несоответствия структурно-технологических характеристик экономики ее институциональному устройству / Г.П. Литвинцева // Проблемы прогнозирования. 2003. – № 6. – С 23-40.

[16] Литвинцева, Г.П. Парадокс российской экономики: избыток денег и кризис инвестиций / Г.П. Литвинцева // ЭКО. 2002. – № 5. – С. 23-37.

[17] Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М.П. Логинов // Деньги и кредит. 2002. – № 4. – С. 22-30.

[18] Мамедов С.Н. Актуальные вопросы реализации конституционного права на неприкосновенность жилища // Семейное и жилищное право. 2021. № 2. С. 37-38.

[19] Мецгер А.А. Гарантии личной неприкосновенности граждан в правоприменительной деятельности органов внутренних дел (теоретико-правовой аспект) / Дисс… канд. юрид. наук. Москва, 2005.

Читайте также:  Село Малый Хомутец, улица Терешковой, дом № 10 - узнать собственника квартиры по адресу из ЕГРН

[20] Мецгер А.А. О гарантиях права на свободу и личную неприкосновенность в Российской Федерации // Образование. Наука. Научные кадры. 2021. № 4. С. 83-85.

[21] Мецгер А.А. Понятие и общая характеристика конституционного права на свободу и личную неприкосновенность // Государственная служба и кадры. 2021. № 4. С. 47-49.

[22] Миронов В.О. Прокурорские гарантии реализации прав и свобод человека в России // Актуальные вопросы образования и науки. 2021. № 3-4. С. 26-29.

[23] Миронов В.О. Чехословацкая Федерация: историко-правовые аспекты // Актуальные вопросы образования и науки. 2021. № 1-2. С. 27-31.

[24] Пашенцев Д.А., Боголюбов С.А., Алексеева Л.Л., Головина А.А., Дорская А.А., Звонарев А.В., Пахарева Г.В., Соколов А.С., Чернявский А.Г., Широкорад И.И. Правовые основы российских революционных преобразований 1917 года. -Москва, 2021.

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2020

[25] Пашенцев Д.А., Чернявский А.Г. История отечественного государства и права. Учебное пособие / Москва, 2021.

[26] Сангаджиев Б.В. Некоторые аспекты подготовки адвокатом защитительной речи в суде: аспекты судопроизводства // Новый юридический журнал. 2021. № 3. С. 126-132.

[27] Сангаджиев Б.В. Судебная система и судоустройство в России: организационно-правовой аспект. – М., 2021.

[28] Сангаджиев Б.В. Управление социально-экономическим развитием депрессивного региона в условиях глобальной репрессии // Вестник Института комплексных исследований аридных территорий. 2021. № 1 (20). С. 23-31.

[29] Чернявский А.Г. Проблема «право и общество» в работах современных зарубежных ученых / российское и международное право: общее и особенное. Материалы Всероссийской научно-практической конференции памяти профессора Ф.М. Рудинского. 2021. С. 100-104.

[30] Чернявский А.Г., Бурьянов С.А., Кри-венький А.И. Правовое регулирование трансформации российского образования в условиях глобализации в социально-культурной среде. Москва, 2021.

[31] Чернявский А.Г., Грудцына Л.Ю. Права человека в России. Учебник для студентов, обучающихся по направлению подготовки (специальности) «Юриспруденция». – Москва, 2021.

[32] Шестак В.А. Отдельные вопросы судебной практики рассмотрения уголовных дел об уклонении от административного надзора и неоднократном несоблюдении установленных судом ограничений // Российский судья. 2021. № 11. С. 42-47.

[33] Шестак В.А. Поддержание военными прокурорами государственного обвинения по уголовным делам, рассматриваемым гарнизонными военными судами с участием присяжных заседателей // Российский следователь. 2021. № 16. С. 19-23.

Spisok literatury:

[1] Akindinova, N. Sklonnost’ naseleniya Rossii k sberezheniyu: tendencii 1990-h godov / N. Akindinova // Voprosy ekonomiki. 2001. – № 10. – S. 80-95.

[2] Albanov, S D. Nekotorye aspekty social’noj effektivnosti zhilishcha / S.D. Al’banov // Social’no-tipologicheskie problemy zhiloj sredy : sb. nauch. trudov CNIIEP zhilishcha. M., 1990.

[3] Asaul, A N. Stroitel’nyj klaster novaya regional’naya proizvodstvennaya sistema / A.N. Asaul // Ekonomika stroitel’stva. – 2004. – № 6. – S. 16-25.

[4] Vorkuev, B L. Cennost’, stoimost’ i cena / B.L. Vorkuev. M.: Izd-vo MGU, 1995. – 168 s.

[5] Galkina, JI. Oblastnye obligacii: sredstvo razvitiya regional’nyh fondovyh rynkov / JI. Galkina,

E. Mednikov // Rynok cennyh bumag. 1997. – № 4. -S. 31-33.

[6] Grebennikov V.V., Sangadzhiev B.V. Reformirovanie sudebnoj sistemy v Rossijskoj Federacii: tendencii i perspektivy // Novyj yuridicheskij zhurnal. 2021. № 2. S. 121-12.

[7] Dmitriev Yu.A., Mironov V.O. Problemy rossijskogo zakonodatel’stva // Aktual’nye voprosy obrazovaniya i nauki. 2021. № 3-4 (37-38). S. 19-25.

[8] Elin V.M., ZHarova A.K. K voprosu o metodologii informacionnogo prava // Pravo i gosudarstvo: teoriya i praktika. 2021. № 4 (100). S. 133-143.

[9] Elin V.M., ZHarova A.K. Pravovye aspekty torgovli v seti internet // Pravo i gosudarstvo: teoriya i praktika. 2021. № 10 (94). S. 139-151

[10] Zharova A.K. Usloviya okazaniya uslugi po predostavleniyu dostupa k oblachnym vychisleniyam // Gosudarstvo i pravo. 2021. № 12. S. 86-90.

[11] Zharova A.K. Elektronnye formy razresh-eniya konfliktov v sfere sudebnoj deyatel’nosti // Rossijskoe pravosudie. 2021. № 8 (88). S. 53-59.

[12] Zharova A.K., Gutnikova A.S., Mal’ceva S.V., Elin V.M. Zakonodatel’naya podderzhka principa tekhnologicheskoj nejtral’nosti v informacionnyh sistemah // Biznes-informatika. 2021. № 4 (22). S. 25-32.

[13] Leont’ev, V. Ekonomicheskie esse. Teorii, issledovaniya, fakty i politika: per. s angl. / V. Leont’ev. M.: Politizdat, 1990. – 415 s.

[14] Limarenko, V I. Formirovanie i razvitie municipal’noj sistemy upravleniya ipotechnym zhil-ishchnym kreditovaniem v usloviyah perekhodnoj ekonomiki: Avtoref. dis. dokt. ekon. nauk: 08.00.05,08.00.10. M., 2000. – 40 s.

[15] Litvinceva, G.P. Krizis investicij kak rezul’tat nesootvetstviya strukturno-tekhnologicheskih harak-teristik ekonomiki ee institucional’nomu ustrojstvu / G.P. Litvinceva // Problemy prognozirovaniya. 2003. – № 6. – S 23-40.

[16] Litvinceva, G.P. Paradoks rossijskoj ekonomiki: izbytok deneg i krizis investicij / G.P. Litvinceva // EKO. 2002. – № 5. – S. 23-37.

[17] Loginov, M.P. Sistema ipotechnogo zhil-ishchnogo kreditovaniya v Rossii: problemy i puti resheniya / M.P. Loginov // Den’gi i kredit. 2002. – № 4. – S. 22-30.

[18] Mamedov S.N. Aktual’nye voprosy real-izacii konstitucionnogo prava na neprikosnovennost’ zhilishcha // Semejnoe i zhilishchnoe pravo. 2021. № 2. S. 37-38.

[19] Metsger A.A. Garantii lichnoj neprikosno-vennosti grazhdan v pravoprimenitel’noj deyatel’nosti organov vnutrennih del (teoretiko-pravovoj aspekt) / Diss… kand. yurid. nauk. Moskva, 2005.

[20] Metsger A.A. O garantiyah prava na svo-bodu i lichnuyu neprikosnovennost’ v Rossijskoj Fed-

eracii // Obrazovanie. Nauka. Nauchnye kadry. 2021. № 4. S. 83-85.

[21] Metsger A.A. Ponyatie i obshchaya harak-teristika konstitucionnogo prava na svobodu i lichnuyu neprikosnovennost’ // Gosudarstvennaya sluzhba i kadry. 2021. № 4. S. 47-49.

[22] Mironov V.O. Prokurorskie garantii real-izacii prav i svobod cheloveka v Rossii // Aktual’nye voprosy obrazovaniya i nauki. 2021. № 3-4. S. 26-29.

[23] Mironov V.O. CHekhoslovackaya Feder-aciya: istoriko-pravovye aspekty // Aktual’nye voprosy obrazovaniya i nauki. 2021. № 1-2. S. 27-31.

[24] Pashencev D.A., Bogolyubov S.A., Alekse-eva L.L., Golovina A.A., Dorskaya A.A., Zvonarev A.V., Pahareva G.V., Sokolov A.S., CHernyavskij A.G., SHirokorad I.I. Pravovye osnovy rossijskih revolyucionnyh preobrazovanij 1917 goda. – Moskva, 2021.

[25] Pashencev D.A., CHernyavskij A.G. Istoriya otechestvennogo gosudarstva i prava. Uchebnoe posobie / Moskva, 2021.

[26] Sangadzhiev B.V. Nekotorye aspekty pod-gotovki advokatom zashchititel’noj rechi v sude: aspekty sudoproizvodstva // Novyj yuridicheskij zhurnal. 2021. № 3. S. 126-132.

[27] Sangadzhiev B.V. Sudebnaya sistema i sudoustrojstvo v Rossii: organizacionno-pravovoj aspekt. – M., 2021.

[28] Sangadzhiev B.V. Upravlenie social’no-eko-nomicheskim razvitiem depressivnogo regiona v usloviyah global’noj repressii // Vestnik Instituta kom-pleksnyh issledovanij aridnyh territorij. 2021. № 1 (20). S. 23-31.

[29] Chernyavskij A.G. Problema “pravo i obsh-chestvo” v rabotah sovremennyh zarubezhnyh uchenyh / rossijskoe i mezhdunarodnoe pravo: obsh-chee i osobennoe. Materialy Vserossijskoj nauch-no-prakticheskoj konferencii pamyati professora F.M. Rudinskogo. 2021. S. 100-104.

[30] Chernyavskij A.G., Bur’yanov S.A., Kriv-en’kij A.I. Pravovoe regulirovanie transformacii rossijskogo obrazovaniya v usloviyah globalizacii v social’no-kul’turnoj srede. Moskva, 2021.

[31] Chernyavskij A.G., Grudcyna L.YU. Prava cheloveka v Rossii. Uchebnik dlya studentov, obu-chayushchihsya po napravleniyu podgotovki (spe-cial’nosti) “Yurisprudenciya”. – Moskva, 2021.

[32] Shestak V.A. Otdel’nye voprosy sudebnoj praktiki rassmotreniya ugolovnyh del ob uklonenii ot administrativnogo nadzora i neodnokratnom nesobly-udenii ustanovlennyh sudom ogranichenij // Rossijskij sud’ya. 2021. № 11. S. 42-47.

[33] Shestak V.A. Podderzhanie voennymi prokurorami gosudarstvennogo obvineniya po ugolovnym delam, rassmatrivaemym garnizonnymi voennymi sudami s uchastiem prisyazhnyh zase-datelej // Rossijskij sledovatel’. 2021. № 16. S. 19-23.

ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 1 • 2020

Докупить площадь по программе реновации: как приобрести квартиру побольше

Новоселы домов, сданных по программе реновации, могут доплатить и приобрести дополнительные квадратные метры. Новострой-М разобрался, как это можно сделать и на каких условиях.

Покупка дополнительных метров в новостройках, сданных по программе реновации, регламентируется Постановлением правительства Москвы от 01.02.2021 г. № ПП-45. Переселенцы могут приобрести квартиру большей площади или с большим числом комнат, если в доме останется резерв таких вариантов.

На данный момент опубликованы списки квартир, которые доступны для покупки в первых пяти домах:

1. 5-я Парковая, 62Б 2. проспект Вернадского, 61, корп. 3 3. проспект Вернадского, 69 4. улица Красных Зорь, 59Б

5. улица Гжатская, 16, корп. 1

Чтобы осуществить сделку, необходимо выбрать из списка понравившуюся квартиру и произвести ее осмотр. Если вариант устраивает, необходимо написать заявление в Фонд реновации о том, что вместо приобретения в собственность равнозначного жилого помещения будет произведена покупка другого (выбранного).

Заявление должны подать все собственники/наниматели квартиры в доме, который был включен в программу реновации. Также потребуется приложить квитанцию об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей. В случае отказа от приобретения жилого помещения обеспечительный платеж возвращается.

Читайте также:  Программа реновации хрущевок в Санкт-Петербурге - снос до 2020 г.

Перечень документов, которые необходимо предоставить собственникам:

  • Копии всех страниц паспортов всех заявителей (для несовершеннолетних детей – копия свидетельства о рождении или всех страниц паспорта и копии всех страниц паспортов родителей).
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности заявителя на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации.
  • Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации.
  • Нотариально заверенное согласие супруга(и) на приобретение жилого помещения, а также на отчуждение жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, или нотариально заверенное заявление о том, что лицо в браке не состоит.
  • Согласие заявителей на обработку их персональных данных.
  • Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
  • Реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения (расчетный счет заявителя; наименование банка, в котором у заявителя открыт счет; кор. счет банка, в котором у заявителя открыт счет; БИК банка, в котором у заявителя открыт счет; ИНН заявителя).

Срок рассмотрения заявления — пять рабочих дней. Если иных претендентов не будет, подписывается договор на выбранную квартиру, оплачивается разница в стоимости.

«Я полагаю, что данный пункт власти предусмотрели на тот период, когда программа реновации выйдет на «проектную мощность», то есть число расселяемых будет очень высоко.

Чтобы предотвратить дефицит площадей для переселяемых из-за тех, кто хочет докупить лишние метры, власти вводят пункт, позволяющий отменить сделку, если обычным переселенцам не будет хватать положенного им жилья», — комментирует управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Доплата за дополнительные квадратные метры рассчитывается по специальной формуле:

Р = (П1 — П2) x Ц — Скидка 10%

  • Р — размер доплаты по договору мены/цена договора купли-продажи,
  • П1 — общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи;
  • П2 — средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику/нанимателю предоставляется новое жилье;
  • Ц — стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи

«По сути, схема позволяет переселенцам улучшить свои жилищные условия со скидкой 10%. Это далеко не маленький дисконт для столичного рынка новостроек массового сегмента.

По нашим данным, в I квартале 2021 года средняя скидка по постоянно действующим акциям на квартиры в ЖК комфорт-класса составила 5%.

Дисконты от 10% и больше также встречаются в предложениях коммерческих застройщиков, однако они распространяются на ограниченное число квартир и носят временный характер», — отмечает Мария Литинецкая.

При этом стоит оговориться, что по своим качественным характеристикам дома для первых переселенцев скорее соответствуют современным представлениям о жилье эконом-класса.

«Очевидно, что почти все эти дома построены по проектам конца 2000-х – начала 2021-х годов и едва ли составят качественную конкуренцию современным проектам комфорт-класса. Что касается средних цен, то они вполне соответствуют расценкам на готовые новостройки схожего класса в данных сегментах.

Проще говоря, очевидно, что власти не пытаются демпинговать, и выкуп дополнительных метров переселенцами будет проходить на рыночных условиях», — говорит Мария Литинецкая.

Цены реализации в домах для переселенцев соответствуют рыночному уровню, соглашается председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«В отдельных районах цены ниже на 3-5% с учетом класса предоставляемого жилья и особенностей местоположения.

В случае покупки дополнительных метров предоставляется скидка в размере 10%, таким образом, в любом случае дополнительная площадь предлагается с дисконтом 10-15% от рыночной стоимости», — говорит эксперт.

Она также отмечает, что в новых домах планировочные решения предусматривают более просторные квартиры по сравнению с квартирами в «хрущевках». Так, например, площадь трехкомнатных квартир в пятиэтажном фонде варьируется от 52 до 66 кв. м, а в построенных домах для переселения такие квартиры представлены в диапазоне 74–79 кв. м.

Ирина Доброхотова подчеркивает, что предложение достаточно разнообразно по расположению квартир, то есть можно выбрать понравившуюся квартиру на разных этажах.

Однако по большинству адресов представлены только однокомнатные и трехкомнатные квартиры, а для желающих переехать в двухкомнатную квартиру вариантов очень мало (только по адресу: Гжатская ул., 16, корп. 1).

Руководитель департамента аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» Елена Чегодаева отмечает, что на первых площадках в программе реновации участвуют блочные дома серий I-511, I-515, II-32, и средние площади там составляют 30 кв. м для однокомнатных квартир, 42 кв.

м для двухкомнатных, 56 кв. м для трехкомнатных. В новых домах средние площади выше — 40 кв. м для однокомнатных квартир, 52 кв. м для двухкомнатных, 76 кв. м для трехкомнатных.

 Таким образом, площади квартир, получаемых по программе реновации, с учетом равнозначности увеличиваются в среднем на 10 кв. м без доплаты.

Если участнику реновации потребуется еще больше увеличить площадь получаемой квартиры — например, с двухкомнатной площадью 54 кв. м до трехкомнатной площадью 77 кв. м, то ему в таком случае потребуется осуществить доплату за 23 кв. м по рыночной цене, установленной в этом доме на текущий момент, с учетом скидки.

Например, на 5-й Парковой средняя стоимость квадратного метра в сегменте трекомнатных квартир составляет 161 тыс. руб. Таким образом, оплата дополнительных метров со скидкой 10% составит 3,3 млн руб. А на проспекте Вернадского средняя стоимость трехкомнатных квартир составляет 200 тыс. руб. за кв. м, и доплата со скидкой 10% составит 3,8 млн руб.

По данным компании «Бон Тон», рыночные цены квадратного метра в рассматриваемых районах выше на 14–18%.

По мнению Марии Литинецкой, схема со скидкой на допметры призвана стимулировать выкупать квартиры у города тех участников программы реновации, у которых есть деньги.

То есть несмотря на то, что продажи на «открытом» рынке начнутся через три года, власти стремятся запустить самоокупаемость программы за счет платежеспособных переселенцев уже сейчас.

«С экономической точки зрения этот шаг вполне рационален», — считает Литинецкая.

Отчасти власти также хотят предотвратить перепродажу нового жилья переселенцами, полагает эксперт. К примеру, если семья претендует на квартиру площадью 30 кв. м, но хотела бы переехать в трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.

м, то такие участники могут купить «трешку» по цене «двушки» (им придется доплатить за 50 кв. м), к тому же с 10%-й скидкой.

«Если бы такой возможности не было, то после переселения люди скорее всего попытались бы перепродать полученную однушку, чтобы вырученные средства пустить на покупку трехкомнатной квартиры, но уже у коммерческих застройщиков», — полагает спикер.  

Стоит отметить, что в первом доме, который был сдан по программе реновации, 10% переселенцев уже воспользовались опцией покупки дополнительных метров. По мнению экспертов, покупка дополнительных «квадратов» частью переселенцев вполне ожидаема. «Квартиры в хрущевках не отличались простором, нередко в них проживает несколько поколений семьи.

Я думаю, что немало переселенцев заинтересованы в увеличении не только площади, но и числа комнат в новых квартирах. Однако не следует забывать, что в панельных пятиэтажках проживает много небогатых людей, поэтому желания будут очень часто расходиться с их возможностями», — говорит Мария Литинецкая.

По ее словам, пока что речь идет о небольшом числе людей, покупающих дополнительное жилье, однако впоследствии их доля в общем числе переселенцев может достигнуть 20%.

В дальнейшем все будет зависеть от районов, где будет проходить реновация: в более благополучных локациях Москвы доля переселенцев, докупающих комнаты, может оказаться выше, чем среди выходцев из «депрессивных округов».

  • «Для регионов реновация в Москве является предметом непонимания и даже зависти»
  • Программе реновации исполнился 1 год – как изменилась Москва
  • Реновация увеличит стоимость жилья и положительно повлияет на коммерческий потенциал районов

Дата публикации 06 июня 2021

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector