Резервы аварийной программы: зеленодольск как пионер «новой реновации»
Очевидно, что ввод больших объемов жилья на свободных землях окраин городов — один из простых и быстрых способов выполнить заявку Татарстана до 2024 года. Но это экстенсивный путь, который грозит понятно чем — формированием вокруг городов социально неблагополучных гетто, жители которых будут проводить жизнь в пробках, короче говоря, «адовых колец».
Но есть и другие варианты: реновация промзон и старого, аварийного жилья. Последний можно быстро выдвинуть на передний край борьбы за увеличение объемов строительства. Этот путь видят и опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка.
Некоторые эксперты предлагают вместо расширения городов и ликвидации промышленных объектов татарстанский вариант реновации старого жилого фонда. В качестве примера приводят Зеленодольск, опуская непростые подробности того расселения. С митингами, судами и слезами под застройку в старой части города освободили 17 га земли.
В прошлом году зеленодольские власти обсудили с населением варианты освоения освободившихся участков и передали пожелания в кабмин РТ. Однако и тут есть проблема сетей — их предельный износ оценивается как минимум в 200 млн рублей.
Однако бюджет принятой в 2021 году программы расселения аварийного жилья в РТ уменьшился почти вдвое. К примеру, до 2025-го в Казани расселят только 51 дом, а не 89, как планировалось до этого. Денег нет! А в списке остается еще 40 аварийных домов, и их жители обивают пороги чиновников, требуя быстрее решить проблему. Но пока что расселение этих домиков откладывается на период после 2025 года!
Решить проблему можно было бы за счет инвесторов, но заниматься этим сложным делом они не спешат. Хлопотно: все жители должны выразить согласие и отдать застройщику приватизированные квартиры, а люди, конечно же, подозревают «хапуг» в обмане и соглашаться не спешат.
Либо требуют таких компенсаций, что мама не горюй. За счет застройщиков удалось переселить десятки семей, а нуждаются сотни. В качестве примера приведем опыт ООО «Сармай», расселявшего 37 семей из двух домов на улице Максимова, — за счет сноса и строительства многоэтажек люди переехали по принципу «метр в метр».
Проблемы, которые инвестор испытывает в таких случаях, резюмировал депутат и владелец компании «СМУ-88» Илья Вольфсон. Как он объяснял в Госсовете РТ, жители по большей части требуют взамен суммы, далекие не только от рыночных оценок, но и вообще от границ разумного.
«Нужно инициировать какой-то законопроект или программу — в части того, что за расселение стольких-то квадратных метров платит застройщик. Если он готов эти деньги в бюджет внести, он так делает, а власти признают дом аварийным. Людей расселяют и предоставляют площадку [под новое строительство] в упрощенном порядке».
Реновация пятиэтажек с участием инвесторов в Татарстане сегодня вообще из области фантастики, считают опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка. Экономика «не бьется»! Максимум — это квартиры в домах не выше двух этажей, причем с большими дворами, чтобы площадь застройки позволяла «воткнуть» нормальную «свечку». Даже трехэтажки сносить невыгодно.
«Строительство должно быть в черте города с освоением территорий, которые раньше считались не очень эффективными с точки зрения отдачи»
«У застройщиков есть одна привычка — иметь предельно высокий процент маржи, — объясняет такую позицию девелоперов советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Васильев. — С этим надо прощаться. Строительство должно быть в черте города с освоением территорий, которые раньше считались не очень эффективными с точки зрения отдачи».
Да, застройщики и сегодня имеют возможность скупать земли в деревенских анклавах, входящих в зону перспективной многоквартирной застройки города. Этим, например, в рамках освоения территории «Западное Заречье» занимается компания «Бриз», постепенно выкупая у собственников частные жилые дома под многоквартирные.
Но продавать интересные застройщикам земли готовы не все. Так, в прошлом году жители Старых Горок всем поселком выступили против перевода их частного сектора со стороны улиц Парина и Мавлютова в перспективную зону многоквартирной застройки.
В общении с собственниками земли мэрия сможет действовать не только добрым словом, но — в самом крайнем случае — и «пистолетом» в виде принудительного выкупа
