Москва при Сергее Собянине, казалось бы, привыкла к масштабным проектам и огромным бюджетам строительства инфраструктуры и благоустройства города, однако затеянная мэром программа реновации поражает не только объемом средств, которые будут освоены, но и влиянием на жизнь миллионов москвичей. Одним предстоит переселение, другим — многолетнее соседство с площадками сноса хрущевок и строительства новых домов.
В мае 2017 года 30 000 москвичей вышли на митинг против программы. Власть недовольных не заметила — реновация набирает ход. Уже разыграны тендеры на десятки миллиардов рублей, а предстоит освоить еще на порядок больше. На кону не менее 3 трлн рублей.
На реновацию жилой застройки в Москве направят более 6 трлн рублей. Дома почти на 2 трлн рублей построит группа ПИК. Программа реновации действует с 2017 года, но 90% всех подрядов распределялось в 2021 году
Власти Москвы заключили с 2017 года почти 3000 контрактов на строительство жилья по программе реновации. Общая сумма подрядов превысила 6 трлн рублей, из них дома на 2 трлн рублей построит группа ПИК, подсчитал РБК на основе данных сайта госзакупок.
Московский фонд реновации жилой застройки распределил до 90% всех подрядов в 2021 году. Всего по программе планируется расселить почти полмиллиона человек, снести более 5000 домов площадью 16 млн кв. м и построить почти 45 млн кв. м новой недвижимости. На конец 2020 года по программе был построен 1 млн кв. м. 81% всех контрактов, распределенных фондом, пришлись на десять крупнейших застройщиков. Треть из них получили структуры группы ПИК, крупнейшего жилищного девелопера в России.
Общая сумма контрактов с участием группы ПИК превысила 1,99 трлн рублей. Консолидированная выручка группы ПИК за 2020 год составила 380 млрд рублей. Второе место среди получателей контрактов — у Capital Group. Компания заключила контракты более чем на 800 млрд рублей, часть из них она, как и ПИК, будет выполнять в консорциуме с другими строителями. В первую десятку подрядчиков вошли также другие крупные застройщики столицы — концерн «Крост» и «МонАрх», группа ФСК и МИЦ. Более 5% подрядов Фонда реновации получили компании, подконтрольные столичному правительству: в основном это структуры холдинга «Мосинжпроект».
Среди других в топ-10 — компания «Магистраль», учредителем которого ЕГРЮЛ называет Виталия Байтякова, и «Смарт Менеджмент», которая входит в группу «Смарт» и принадлежит Сайд-Магомеду Зубайраеву. На сайте группы сказано, что она участвует в строительстве небоскреба «Ахмат Тауэр» и торгово-развлекательного центра «Грозный Молл» в Грозном. У двух подрядчиков, фигурирующих в десятке, — «Монотек Строй» и «Альмис-Интеграл» — общий совладелец Руслан Салимшин. Он был совладельцем крупного поставщика труб «Лидер-М», сейчас Салимшину принадлежит основная доля.
В пресс-службе Capital Group отказались от комментариев, все другие перечисленные застройщики не ответили на запросы издания. В интервью РБК заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев пояснил, что город заключает контракты «с пониманием, что придут сильные подрядчики». « Таких компаний около 25–30. И если они не будут справляться, мы имеем право в любой момент их убрать», — сказал он.
ПИК в своих материалах для инвесторов в рамках вторичного размещения акций указывал целевой уровень чистой маржи от генподрядов в 10%. Таким образом, на подрядах от Фонда реновации при такой заявленной маржинальности группа может заработать около 199 млрд рублей. По словам Бочкарева, подрядчики оценивают рентабельность работ по контрактам в 7–8%. « Я думаю, что, если они эффективно работают на всех этапах, и до 15% может быть», — добавил он.
Целевая рентабельность 10% — это «нормальный уровень», который характерен для подрядных организаций, отметил партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. По его словам, при участии в проектах реновации для подрядчиков важны не сверхприбыли, а то, что эта программа гарантирует объем заказов на годы вперед. Суммы по заключенным контрактам подрядчики получат не единовременно, а по мере выполнения работ. Все крупные контракты, сумма которых превышает 100 млрд и 200 млрд рублей, заключены на срок от 10 до 21 лет. Например, контракт с застройщиком «Магистраль» на 136 млрд рублей на проектирование и застройку кварталов в Царицыно истекает в августе 2041 года. « Такой контракт — это стабильность для подрядчика», — сказал Соколов.
По словам Бочкарева, 6 трлн рублей — это деньги не только на жилье, но и на дороги с инженерными коммуникациями. «У нас все посчитано до каждого гвоздя», — сказал заммэра. Подорожание, по его оценке, может быть в пределах 10–15%. Официально программа реновации должна завершиться к 2035 году, но, как отмечает Бочкарев, город рассчитывает на 2032 год. « Ресурсов трудовых, инженерных, технических в стране не так много. Но мы это сделаем, чтобы экстренно избавиться от аварийного жилого фонда в Москве. Иначе этот вал нас бы просто захлестнул», — отметил он.
Содержание:
Короли российской недвижимости — 2019. Рейтинг Forbes
Короли российской недвижимости — 2019. Рейтинг Forbes
Лишние люди и метры
Вечером 11 апреля 2019-го у входа в школу № 827 на северо-западе Москвы собралась толпа. Двое полицейских медленно пропускали желающих поучаствовать в публичных слушаниях программы реновации, и многим пришлось обсуждать ее на улице. Жители 22 пятиэтажек в этом районе проголосовали за вступление в программу реновации. Но когда они ознакомились с проектом планировки, выяснилось, что на месте сносимых 160 000 кв. м жилья проектировщики запланировали возведение 494 000 кв. м, а еще расширение дорог и вырубку 50-летних деревьев.
Обстановка на слушаниях по проекту планировки территории 5-го микрорайона Северного Тушино была накалена до предела. После короткой презентации проекта архитектором НИиПИ Генплана началась сессия вопросов и ответов, и сразу выяснилось, что зал полярно разделен на тех, кто против сноса (чаще всего это жильцы домов, сносить которые не предполагается), и тех, кто за (среди них настроенные против программы муниципальные депутаты выявили сотрудников местного подразделения ГБУ «Жилищник»).
На вопрос — минута, после этого микрофон выключался. « В сносимых пятиэтажках 3000 квартир, в новых домах, помимо этого, мы посчитали, будет еще 6200 квартир, — торопится высказаться житель девятиэтажки. — Уплотнение больше чем в два раза, а не на 30%, как обещали!» Представляющий проект сотрудник НИиПИ Генплана устало повторяет, что в проекте планировки не представлена квартирография, а только предельно допустимые площади объектов.
«Почему запланированы дома по 20–24 этажа, когда Сергей Собянин обещал 6–14?» — еще один вопрос из зала. Ответ: «Большая часть застройки будет 16-этажной, а башен в 24 этажа всего несколько». Вопрос: «Почему площадь нового строительства превосходит площадь сноса в три раза?» Ответ со сцены: «За счет увеличения нежилых площадей: лифтовых холлов, подсобок и так далее».
Истории сторонников реновации более-менее схожи: многодетная мать или бабушка, мать ребенка-инвалида, всю жизнь прожившая в доме без лифта, и для них переезд в новое жилье — единственная надежда на достойную жизнь и старость. Поначалу такие выступления зал встречал сочувственно, но к концу слушаний сторонников программы начали освистывать.
Итоговый протокол слушаний ничего не значит. Окружная комиссия по градостроительству, землепользованию и застройке рекомендовала разработчикам учесть высказанные замечания, но сам документ двинулся дальше. Публичные слушания признаны состоявшимися, принимать решение о том, учтены высказанные замечания или нет, по закону должен орган исполнительной власти.
В тот же день слушания прошли еще в пяти районах Москвы. Всего в шести стартовых районах предполагается снести около 1 млн кв. м, а построить 2,77 млн кв. м. Увеличение площадей нужно для формирования резерва, объясняли москвичам представители НИиПИ Генплана. Если переселенцы захотят докупить площади за свой счет, у них должна быть такая возможность. Попавшие в периметр реновации жители уверены, что лишние квартиры будут просто проданы на рынке и население их районов увеличится вдвое. Если соотношение сносимых пятиэтажек и возводимых на их месте площадей по всей Москве будет как в Северном Тушино, то город готовят к появлению 116 млн кв. м нового жилья. Для сравнения: весь жилищный фонд Москвы составляет 237 млн кв. м, а в 2018 году в столице введено 8,6 млн кв. м недвижимости (из них 3,5 млн кв. м жилой). Кому и для чего понадобился такой тектонический сдвиг?
Лоскутное одеяло
От зарождения идеи масштабной программы сноса пятиэтажек до ее воплощения в жизнь прошло меньше полугода: впервые о ней рассказал мэр Москвы в феврале 2017 года, а в июле Владимир Путин уже подписал федеральный закон «О реновации в Москве». Причиной появления программы стал рекордный рост доходов бюджета Москвы в 2016 году — на 11,3%, почти до 1,9 трлн рублей. В январе 2017-го министр финансов Антон Силуанов объявил, что правительство приняло решение об отрицательном трансферте, то есть о перераспределении средств богатых регионов в пользу регионов, которые не могут рассчитаться с долгами. Москве, чтобы удержать деньги в городе, нужно было срочно придумать, на что их потратить, ударного строительства метро и дорог недостаточно. Так и была придумана реновация.
Московские чиновники стали спешно распределять средства. В бюджет на 2017 год была внесена корректировка, увеличившая расходную часть на 95 млрд рублей для подготовительных работ по сносу пятиэтажек. В октябре 2017-го был зарегистрирован Московский фонд реновации жилой застройки (Фонд реновации). Он стал единственным застройщиком, распорядителем бюджетных средств и земельных участков по программе реновации, возглавил фонд бывший генеральный директор «ДСК-1» Анатолий Константинов. Но главное, уже к концу года стройкомплекс отчитался, что нашел 236 стартовых площадок для начала волнового переселения из пятиэтажек.
Стартовая площадка — это участок в городской застройке, на котором можно построить первый в районе новый дом. В него должны переселиться жители первых сносимых пятиэтажек. Похожая программа переселения была и во времена Юрия Лужкова. Инвесторы за свой счет расселяли и сносили пятиэтажки, город получал долю в новых домах, бюджетного финансирования не требовалось. Программа предполагала снос 1772 пятиэтажек, до кризиса 2008 года успели снести 1050, из них 680 — в 2006 и 2007 годах. « Все самые удобные участки для старта волнового переселения в Москве мы уже использовали, — рассказывает Forbes владелец девелоперской компании S. Holding Алексей Шепель, который в 2006–2008 годах работал в правительстве Москвы и курировал переселение жителей пятиэтажек. — Остались неудобные. Как они сумели так быстро найти 236 пятен? Ходит слух, что просто искали незастроенные участки на снимках Google».
«В Москве дефицит земельных участков, — говорит гендиректор компании — участника реновации. — Специалисты Москомархитектуры, НИиПИ Генплана, других институтов провели колоссальную работу, оценивая буквально каждый участок земли. Где-то стояло заброшенное кафе, где-то заброшенный садик, который давно использовался не по назначению». Город не терпит пустырей, поэтому очень многие стартовые дома будут строиться на месте сносимых гаражей, детских площадок и т. д. « Если участок не застроен, это может означать, что под ним проходят трубы, коммуникации, сети, что он зарезервирован под строительство дорог, — объясняет Шепель. — Это не означает, что стройка на нем совсем невозможна, но с учетом необходимости перекладки коммуникаций она будет очень дорогой».
«Это не градостроительство, это лоскутное одеяло, — возмущается руководитель проектного подразделения крупной девелоперской компании. — Найдут маленькое свободное пятнышко в микрорайоне и проектируют там стартовый объект. А нужен ли он этому микрорайону, никого не интересует. Сначала разыгрывают конкурсы, а потом придумывают техническое задание».
Сейчас число утвержденных стартовых площадок уже достигло 323. Все они переданы Фонду реновации, который выступает застройщиком и выбирает себе подрядчиков на конкурсах в рамках 223-ФЗ. По заказу Москомархитектуры специалисты НИиПИ Генплана и ГлавАПУ разрабатывают проекты планировок территорий для районов реновации с учетом этих стартовых площадок. На институты по градостроительному проектированию на субподряде работают и специалисты крупных девелоперов, например, ПИК или «Крост». « Институт Генплана привлекает «Крост» как экспертную компанию по разработке проекта планировки территории в районе Новохохловской улицы, — объясняет схему источник, близкий к компании «Крост». — Когда проектная документация будет готова, фонд выставит участок на конкурс, и «Крост», конечно, будет в нем участвовать». По словам источника, адресный перечень жилых домов с самого начала был открыт, и застройщики могли выбрать интересные для себя объекты.
Вместо госпиталей и хлебозаводов – общежития для мигрантов
В России появилось такое понятие, как “новое аварийное жильё”. Так говорят о квартирах, которые только-только сданы, но в них уже опасно жить. Расследование Царьграда показывает, как действует один из главных поставщиков такого жилья на рынок – компания “ПИК”.
Выше здания – выше акции
Застройщики один за другим возводят многоэтажных монстров, подминают под себя целые кварталы, жёстко давят на жильцов, которые осмеливаются протестовать. Зарабатывать на этом удаётся миллиарды долларов, при этом в новеньких домах – плесень всех цветов радуги, протечки, трещины, при порывах ветра в новом монолитном ЖК трещат стены. Все эти “радости жизни” характерны в числе прочего и для продукции крупнейшего девелопера в России – группы компаний “ПИК”, которая явно рассчитывает быть одним из главных бенефициаров всероссийской реновации.
Послушаем, что об этих новостройках говорят несчастные, которым довелось переехать в них по программе реновации или, хуже того, купить за собственные деньги:
Это вообще ад просто. Без слёз не взглянешь.
Когда мы сначала зашли, визуально это выглядело нормально: вот тебе ламинат, вот тебе стенки покрашены в белый. А потом, когда присмотрелись, – всё течёт. Вот натяжной потолок – реально мокрый с внутренней стороны.
Купальный сезон в квартирах объявлен открытым.
Нормально, группа компаний “ПИК”, нормально нужно делать, а не вот это вот.
Неприхотливым гостям России такие условия – в радость. А вот “избалованные” москвичи и выходцы из русских областей почему-то считают, что жильё должно быть качественным.
Ни один российский город-миллионник не обходится без современных Вавилонов. Башни щупают небо и толкают вверх стоимость акций крупнейших девелоперов. Только за год акции группы компаний “ПИК” выросли более чем в два раза. А за пять лет – в 4,5 раза. Разумеется, не без помощи сверху: в одном только 2020 году принят с десяток законов для поддержки страдающих в пандемию застройщиков. Неудивительно: пост первого вице-премьера в январе занял бывший глава стройкомплексов Татарстана и Москвы Марат Хуснуллин. Свою цель он провозгласил сразу:
Задача в том, чтобы снять максимальное количество барьеров, чтобы быстрее строить, чтобы быстрее средства попадали в стройку.
Для “быстрого попадания денег в стройку” хорошими считаются все средства.
“ПИК” вместо госпиталя
Рассмотрим пример ЖК “Лефортово парк”. Расположение: район Лефортово, Москва. Застройщик: ГК “ПИК”. Стоимость квадратного метра: 355 тыс. руб.
Этот жилой комплекс, или, как принято сейчас говорить, “человейник”, построен на месте госпиталя Красного Креста с Никольским храмом, который был возведён в 1914 году. Здесь бывали Император Николай II с членами семьи и Великая княгиня Елизавета Фёдоровна. Сейчас от уникального медицинского комплекса осталось всего ничего – только один корпус из красного кирпича. Всё остальное – жилая застройка.
Член совета депутатов московского района Лефортово Александра Андреева говорит:
Это единственный дом, который уцелел, совершенно замечательное красное кирпичное здание постройки начала XX века. Здесь был очень крупный госпиталь, сюда даже специально проложили железнодорожную ветку, чтобы вагонами привозить раненых. Там сохранялись крыша, оконные рамы, двери, даже дверные ручки, оконные задвижки – всё в первозданном виде, как будто отсюда только что вывезли раненых. И всё это просто сравняли с землёй, причём делали это тайно, вечером и в выходные, чтобы никто этого не заметил.
Здесь находились вспомогательные здания и чудеснейшие яблоневые сады, а теперь стоят вот эти гиганты. Причём жители этих “пиковников” постоянно жалуются на качество жилья. По сравнению с их квартирами хрущёвки – чудеснейшие, роскошнейшие хоромы. Практически после каждого дождя в “пиковниках” потоп, а в подвале – просто горная река.
Чтобы задобрить разгневанных жителей Лефортова, застройщик пообещал им детский сад: новый, современный, муниципальный, в который смогут попасть все желающие, а не только жители “Лефортово парк”. Не случилось. Сад построили, но городу не передали. Вместо этого стали продавать абонементы. Сдать ребёнка на полный день можно за 60 тысяч рублей в месяц. Baby-fit, йога, музыкально-хореографический класс Paganini и правополушарное рисование включены в стоимость.
Правда, и здесь не обошлось без конфуза: в этом коммерческом детском саду на майские праздники торжественно рухнул кусок фасада. К счастью, как раз на эти дни власть объявила каникулы, поэтому детей в садике не было. Фантастическое везение: нет пострадавших – нет дела. Но долго ли будет виться эта верёвочка?
“ПИК” вместо рощи
В 2020 году крупнейший застройщик страны ввёл в эксплуатацию более двух миллионов квадратных метров жилья – в Московском регионе, Калуге, Тюмени, Ярославле, Петербурге и Новороссийске. Пока страна беднела от локдауна и ковидных ограничений, выручка “ПИКа” по международным стандартам финансовой отчётности увеличилась на 35,5% до 380 миллиардов рублей, а чистая прибыль – на 92% до 86,5 миллиарда. Выдающийся результат для бизнеса и феноменальный успех для его основного владельца Сергея Гордеева, который за коронакризисный год увеличил своё состояние на 2,2 миллиарда долларов, поднявшись на 36-е место в рейтинге богатейших бизнесменов России по версии Forbes. Как выражался сам Гордеев, “и свинья может взлететь высоко, если попадёт в центр урагана”.
Действительно, история успеха Сергея Гордеева вполне сгодится для авантюрного фильма, и не снят он только потому, что сам герой не очень хочет излишнего внимания к своему прошлому. Первые деньги – по его словам – заработал на торговле “Сникерсами”. Затем с шоколадных батончиков переключился на недвижимость. Его компания “Росбилдинг” скупала контрольные пакеты акций промышленных предприятий и переделывала их в бизнес-центры, а за методы, которыми это делалось, РБК в 2007 году назвал “Росбилдинг” “крупнейшим российским рейдером”.
Накопленный тогда ценный опыт помогает новому главному активу Гордеева – группе компаний “ПИК” – прибирать к рукам самые лакомые участки земли, даже если эти участки хранят память об ушедших ветеранах. В апреле 2021 года, в канун Дня Победы, нанятый “ПИКом” подрядчик вырубил липовую рощу из 144 деревьев, которую 70 лет назад в подмосковном Одинцове высадили участники Великой Отечественной войны. Местные жители обратились в полицию, после чего выяснилось, что рощу вырубили без разрешительных документов.
Председатель совета Московского областного отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Евгений Соседов возмущён:
Ни для кого не секрет, что стройкомплекс фактически уже руководит политикой всего Московского региона. В области большинство объектов культурного наследия до сих пор не имеют утверждённых охранных зон, несмотря на прямые президентские поручения – просто Минстрой или Главархитектура Московской области их не согласовывают.
Чтобы у предпринимателя выросла такая, как выражаются в Высоком суде Лондона, krysha, надо иметь доступ в очень высокие кабинеты. Налаживать политические связи Сергею Гордееву помогал пост члена Совета Федерации от Пермского края. Кресло сенатора он занимал с июля 2007 по декабрь 2010 года – как раз между ликвидацией “Росбилдинга” и покупкой “ПИКа”. Об этом времени Сергей Эдуардович вспоминает с нежностью:
Экс-губернатор Перми Олег Чиркунов, который в своё время ввёл Гордеева во властные коридоры, уехал из России в 2012 году. Около двух лет он путешествовал по миру, затем обосновался во Франции, а ковидный локдаун пересидел в Лондоне. У экс-сенатора Сергея Гордеева, по информации Forbes, дом в пригороде Лондона тоже имеется – причём спроектировал он его сам и даже получил за этот проект премию Королевского института архитекторов. Там – жизнь, а здесь – работа. Всё в лучших традициях олигархо-чиновничьей либеральной тусовки.
“ПИК” вместо чистой воды
Но вернёмся на землю русскую.
ЖК “Ильинские луга”. Расположение: Московская область, г.о. Красногорск, пос. Ильинское-Усово. Застройщик: ГК “ПИК”. Стоимость квадратного метра: 154 тыс. руб.
В окружении трёх лесопарков и всего в пяти минутах езды от усадьбы Ильинское, в непосредственной близости от заповедника “Лохин остров” и Москвы-реки стройными рядами расположились девять домов, семь из которых заселены и ещё два готовят к сдаче. Теннисный корт, лавочки, детские игровые площадки. Так выглядит презентабельная картинка для покупателей квартир в жилом комплексе “Ильинские луга”. По другую сторону рекламного баннера – большая экологическая проблема, которая может лишить чистой питьевой воды значительную часть Московского региона. Вместо строительства новых очистных сооружений группа компаний “ПИК” присоединила дома к изношенным 50-летним сетям.
Коренной житель села Ильинское Татьяна Вишнякова грустно констатирует:
Вот уже больше года все стоки сливаются с очистных сооружений через нашу Ильинскую рощу мимо кладбища под Ильинское шоссе. Грунт не принимает то количество воды, хотя поначалу это всё впитывалось, так как у нас песчаная почва и должно всё быстро уходить. То, что сейчас вся вода стоит, говорит о том, что всё заболочено.
В результате вдоль Ильинского шоссе образовались настоящие озёра, а заповедную Ильинскую рощу рассекает ручей из нечистот.
Объём воды увеличивается с каждой введённой новостройкой – и вот уже “Яндекс” увидел ручей со своих спутников и записал его в полноценные водные объекты. Жители ахнули, когда увидели стоки на “Яндекс.картах”:
Мы звоним в “Яндекс”, а это было зимой, и говорим: “Да вы что, это же не ручей. Это стоки, мы с ними боремся”. А они отвечают: мол, что видим, то и поём.
Есть предложение назвать новый водный объект Пиковкой или Гордеевкой. Быть увековеченным в гидрониме – редкая честь, хотя пахнет тут, конечно, не очень.
Но ручьём дело не ограничивается: Нечистоты впитываются почвой, смешиваются с грунтовыми водами и попадают в систему водозабора. Жители недовольны: “Весной появляется привкус канализации. Из раковины прямо тянуло. Сначала я не понимал, в чём дело, а потом сообразил, что вода из стоков к нам в краны идёт”.
Грунтовые воды, смешанные с нечистотами, уже начали подмывать Ильинское кладбище, примыкающее к селу. Родственники усопших то и дело жалуются: памятники кренятся и уходят под землю:
Вот, пожалуйста, косятся памятники – вот 97-й год, вот 93-й. Провал, проседают памятники – явно грунт уходит. Местные жители говорят, что приходится восстанавливать могилы: земля под цветниками уходит вниз, вымывается подземными водами.
Кстати, на этом кладбище похоронен Путин Спиридон Иванович – дедушка президента России. Он работал поваром в усадьбе Ильинское, которая находится здесь неподалёку. Могила дедушки главы государства пока не пострадала, но как поведут себя грунтовые воды в дальнейшем, предсказать сложно. Между тем Путина Спиридона Ивановича в этих местах очень уважали. О его кулинарном мастерстве ходят легенды. Только ему доверяли кормить первых лиц государства того времени, когда они приезжали в Ильинское.
Спиридон Иванович умер в возрасте 86 лет в 1965-м. Его внуку Володе было тогда 12. Пока выросший Владимир Путин занят государственными делами и даже не подозревает о существующей проблеме, крупнейший девелопер России держится за исторический участок земли мёртвой хваткой. К уже существующим семи домам в скором времени добавится ещё 67! Очевидно, что очистные сооружения, которые старше Сергея Гордеева, нагрузки не выдержат. Было найдено неожиданное решение: проложить канализационный коллектор близ деревни Бузланово прямиком в реку Липка.
Татьяна Вишнякова считает эту идею, мягко говоря, экстравагантной:
Река Липка – это питьевой источник для Москвы. Впадает она перед государственной резиденцией президента в Ново-Огарёве в Москву-реку в зоне питьевого водозабора. Слив предполагается такой: 15 тысяч кубометров в сутки будет давать ЖК “Ильинские луга” – это “ПИК”. И ещё добавочно 5000 кубометров в сутки будут давать остальные жилищные комплексы – “Гранель”, “Рублёвское предместье”, “Новорижский”, “Западный остров” и “Усово парк”.
“ПИК” строит, кстати, отнюдь не на пустой территории. Здесь раньше были мелиорированные клубничные поля, но привлечение новых жителей, видимо, важнее безлюдному Московскому региону, чем свежая клубника. Под полями были проложены трубы, сделаны водоразборные колонки. Такие земли по идее должны находиться на особом учёте.
А “подмосковную” клубнику теперь привозят из Греции и Польши через Белоруссию.
“ПИК” вместо “Мортона”
“ПИК”, впрочем, интересуется не только русскими землями. В марте 2020 года девелопер представил свой первый зарубежный проект One Sierra в столице Филиппин – городе Маниле. Стильные лобби и лаунж-зоны, освежающий бассейн и зона спа, террасы и элитная отделка по проектам ведущих европейских дизайнеров: бизнес-класс по-филиппински. Москвичам тоже предлагают бассейн с зоной спа. Только экстремальные – с прорывом труб и протечкой крыш.
А ведь могло быть иначе. В 2016 году “ПИК” купил группу “Мортон” – на тот момент крупнейшего застройщика жилья России. В планах у Гордеева было под брендом “Мортон” строить жильё эконом-класса, а “ПИКу” отдавался бизнес-сегмент – монолитное строительство. Не случилось. Позже название “Мортон” ушло в небытие, а “ПИК” сосредоточился исключительно на так называемых “пиковниках” с экстремальным спа, плесенью и неважной звукоизоляцией. Массовость оказалась важнее качества.
Но каким образом Сергею Гордееву и его “ПИКу” – на тот момент не самому авторитетному застройщику – удалось поглотить такого гиганта? Официальная версия была такая: “Мортон” Александра Ручьёва достиг своего потолка, дальше развиваться неинтересно. Другая версия – высокопоставленное покровительство, успешная монетизация связей, приобретённых в том числе и в бытность сенатором.
Вот так структура собственности “ПИКа” выглядела в 2016 году: бо́льшая часть принадлежала Сергею Гордееву, долями владели также финансисты Мамут и Шишханов (последний – представитель мощной финансовой группы белорусского поэта Михаила Гуцериева), 36,7% были в свободном обращении – плюс квазиказначейские акции. Эти акции менее чем через год после покупки “Мортона” отошли ВТБ. А договорённость об этом достигнута практически сразу после объявления о сделке.
Структура акционеров ГК “ПИК”, 2016 г.:
29,9% – Сергей Гордеев
16% – Александр Мамут
9,8% – Микаил Шишханов
36,7% – в свободном обращении
7,6% – квазиказначейские акции
В последующие годы доля ВТБ в “ПИКе” росла, и сейчас структура собственности группы компаний “ПИК” выглядит следующим образом: 59% акций у Гордеева, 23% – у ВТБ и 18% – в свободном обращении. То есть банку с госучастием удалось стать полноправным партнёром группы Гордеева – возможно, это и есть ответ на вопрос, откуда деньги на покупку “Мортона” или, по одной из версий, долгов “Мортона”.
“ПИК” вместо комфорта
Группа “ПИК” немаленькая – в неё входят не только чисто строительные организации, но и предприятия по производству бетона, железобетонных конструкций, окон, архитектурные бюро, арендные компании и несколько подрядных организаций. Не все из них успешны – в отличие от материнской организации, которая по итогам прошлого года, повторимся, увеличила чистую прибыль на астрономические 92%.
В картотеке Арбитражного суда Москвы отображаются сотни дел, ответчиком по которым выступает управляющая компания ООО “ПИК-комфорт “. Так, например, 17 июня ООО “Газпром межрегионгаз Калуга” обратилось в суд с целью взыскать с “ПИК-комфорта” больше миллиона рублей задолженности по договору поставки газа.
В этот же день зарегистрировано обращение от “Группы Ренессанс страхование”, которая пытается взыскать с дочки “ПИКа” 108 тысяч рублей. Днём позже, 18 июня, суд принял к производству иск “Калуга-тепло-сети” о взыскании 3 миллионов рублей.
За халатность УК “ПИК-комфорт”, которая то ли забывает, то ли не в состоянии заплатить поставщикам услуг, расплачиваются жители. В Центральном округе Москвы Московская объединённая энергетическая компания уже отключала горячую воду исправно платившим “ПИК-комфорту” жителям. Но даже те, кому блага цивилизации пока не отрезали, “дочкой” “ПИКа” недовольны:
Один из жителей, представившийся Александром, кажется, доведён до белого каления:
Надо гнать УК “ПИК-комфорт” отовсюду! Нигде они не работают – одни поборы “за обслуживание”. Грязные, годами не ремонтированные подъезды, неубранные придомовые территории, зимой гололёд. В ответ заявляют: “Не нравится обслуживание – покупайте жильё там, где нравится”.
Другой, Игорь, приводит подсчёты:
Пример того, как УК “ПИК-комфорт” наживается на пустом месте. Жилых помещений в доме – 622. На “ремонт-содержание дома – по 2500-3500 руб. с квартиры. Итого в месяц с дома – 1,5-2,2 млн руб., за год – 18-26 млн. Это чистая прибыль, потому что за весь год не был вбит ни один гвоздь!
Третий, Арсений, подтверждает:
Такая же история в Новой Москве – мы эту компанию даже не выбирали и не заключали с ней договор, их лоббирует префектура. Обслуживание отвратительное. И решать все вопросы нужно в офисе, который от нас в 60 км!
“ПИК” вместо хлебозавода
Вернёмся в Лефортово. Этот удивительный район чуть восточнее центра Москвы пережил многое – даже прокладку Третьего кольца, которое строители Юрия Лужкова были вынуждены опустить под лефортовскую землю, чтобы сохранить старые ландшафты.
А вот Сергея Гордеева район не пережил. Ж К “Красноказарменная 15”. Расположение: район Лефортово, Москва. Застройщик: ГК “ПИК”. Стоимость квадратного метра: 321 тыс. руб.
Александра Андреева проводит экскурсию, словно по кладбищу:
На месте этих четырёх 25-этажных небоскрёбов был хлебозавод 30-х годов, он работал до недавнего времени. Это уже второй хлебозавод, который закрыли в районе. Вопрос продовольственной безопасности. И не только продовольственной. А если пожар, как спасать жителей 24-го этажа? В Москве есть всего две пожарные машины, которые достают до 17-го этажа, и те базируются в Подольске. Техники для спасения людей, находящихся выше 17-го этажа, в Москве нет.
Очевидная опасность для людей никого не останавливает – новые здания в Москве всё выше и выше. Небоскрёбы вырастают один за другим, истребляя старинные памятники архитектуры, заповедные рощи, сельскохозяйственные угодья и уникальные ландшафты. Всё это, конечно, не без помощи свыше.
Разрешения на безудержную застройку Москвы на протяжении девяти лет подписывал вице-мэр Марат Хуснуллин. Основная идея, с которой он пришёл в правительство, заключается в агрессивном развитии мегаполисов: дома всё выше, плотность населения всё больше, доходы строительных компаний всё выше.
Нам говорят, что это “город будущего”. Но что это за будущее? Представьте себе двухкомнатную квартиру, в которой проживает семья из трёх человек. Нормально – не шикарно, но терпимо. Но тут к семье подселяют ещё троих – знакомых или нет, не суть. Говорят: теперь вы будете жить вместе. Становится тесно. Потом подселяют ещё пятерых. И говорят: мы вам тут организацию пространства сделаем – полки повесим до потолка, шкафы поставим, под кроватями пространство задействуем. Поместитесь. Но это же иллюзия! Двушка просто не предназначена для проживания 11 человек, как ни перекладывай вещи из угла в угол!
“ПИК” вместо власти
Председатель комиссии по экологии Московского областного отделения Русского географического общества Антон Хлынов говорит:
Такая массовая жилая застройка Московского региона – это, по сути дела, диверсия федерального масштаба. И эта диверсия продолжается на законодательном уровне, когда принимаются законы, которые, по сути дела, открывают градостроительный произвол. В первую очередь – закон о комплексном развитии территорий, который ещё называют законом о всероссийской реновации.
Один из самых активных лоббистов реновации – как раз Марат Хуснуллин, который в 2020-м из кресла столичного чиновника пересел в вице-премьерское. Впрочем, сам Марат Шакирзянович не спешит селиться в душной панельной коробке неподалёку от шумного шоссе. В индивидуальной собственности чиновника значатся два зземельных участка площадью 872 и 995 квадратных метров и два жилых дома общей площадью более 800 квадратов, при этом живёт он в ещё одном доме, площадью более 1000 метров в элитном Серебряном Бору. Царьград недавно опубликовал расследование двух образов жизни – тех, которые Хуснуллин выбрал для себя и для простых смертных.
По странному совпадению, именно Хуснуллин призывает привезти в Россию ещё пять миллионов неприхотливых мигрантов. Не они ли лет через пять скупят по дешёвке “пиковые” квартиры у реновационных переселенцев?
Траурный монумент на территории бывшего завода “Серп и молот” в одиночку противостоит напору ГК “ПИК”, которая ведёт стройку теперь уже по программе реновации. Сопротивление кажется безнадёжным: одни буквы из серебряной памятной надписи “Металлурги – своим погибшим товарищам” поехали, другие и вовсе потерялись. Не менее трагична судьба пяти 70-летних елей: срубили, освободив место под строительный кран. Скоро в этот квартал переселят москвичей. Близость Третьего транспортного кольца, до которого всего 10 метров, – не самая большая проблема будущего квартала. Стройка ведётся на территории, где более 130 лет плавили сталь.
Получается, что людей хотят переселять в бетонные гетто на химическом полигоне. И при этом, по словам Александры Андреевой, для них не предусмотрено ни одного детского сада, ни одного места в школе, вообще никаких новых больниц и поликлиник.
Строить детские сады, школы, больницы и поликлиники в новых микрорайонах застройщик, как правило, обязан, но с большими оговорками. В результате нагрузка ложится на уже существующую муниципальную инфраструктуру, которая в какой-то момент перестаёт справляться. Жители начинают жаловаться местным властям: нужен ещё один детский сад, ещё одна школа, ещё одна поликлиника. Добиваются своего – и детский сад строят. Теперь уже на месте какого-нибудь сквера и на средства налогоплательщиков. Не при делах в этой ситуации остаются лишь застройщики, про которых нам говорят, что они крутят маховик экономики и им нужно помогать в непростые времена.
Евгений Соседов, впрочем, в такую “экономику” не верит:
Те мифические прибыли и то мифическое развитие экономики, которое происходит за счёт стройки, несопоставимы с бюджетными тратами, идущими на решение проблем, которые эта стройка создаёт. Стройки не приносят никакой выгоды ни бюджету, ни стране.
* * *
Мы вынуждены завершить текст, иначе есть риск, что он будет бесконечным. Ведь мы ещё не рассказали вам про чудо-явление – апартаменты, которых вообще нет в российском законодательстве, про махинации с землями, когда покупается недорогая земля под строительство какого-нибудь спорткомплекса, а потом перепрофилируется под жилую застройку. Эти и другие вопросы мы подробно осветим в наших следующих фильмах и расследованиях.
А пока повторим главную мысль: всего этого беспредела бы не было без попустительства или покровительства властей на всех уровнях. Уж больно всегда была хлебной связка “чиновник-застройщик”. Оттого девелоперам отписываются лучшие земли, отодвигаются границы национальных парков, принимаются античеловеческие законы.
Чего стоит постановление правительства от 02.04.2020 – застройщиков освободили от выплат дольщикам за несвоевременный ввод жилья в эксплуатацию (ещё одна фирменная черта “ПИКа”, кстати). Формулировка блестящая – надо помочь девелоперам в трудное время. На людей, которые вложились в жильё и его не получили, всем плевать. Что ж, мы видели по финансовым результатам “ПИКа”, каким трудным для компании был 2020 год.
А льготная ипотека? Думаете, для людей она была придумана? Увы, нет – тоже для застройщиков и, конечно, для банков. Ставки банкам субсидирует государство, поэтому банкиры получают прирост числа клиентов, а застройщики – повышенные продажи, на фоне которых можно повышать цены. Ничего не попишешь, элементарные законы экономики: растёт спрос – растёт и цена. Отсюда, из щелей этих 30-этажных панелек, и собираются тонкими струйками многомиллиардные состояния главных бенефициаров этого процесса. Некоторые из них временно проживают в России, некоторые уже предпочли Лондон, оставив менее удачливым соотечественникам честь подпирать небо на двадцать последних этажах. Там, куда даже пожарные добраться не смогут.
На господряде
Единственным инвестором реновации выступает бюджет, единственным застройщиком — Фонд реновации. Частные компании могут заработать, продав фонду квартиры в своих объектах, если они нужны для переселения (например, в декабре фонд купил у группы ПИК 212 000 кв. м в трех жилых комплексах). Могут получить какие-то преференции от города, согласившись отдать часть принадлежащих им земельных участков. Но основной заработок — государственные подряды по проектированию и строительству.
Программист Алексей Тихомиров из Москвы — ярый противник реновации, он уже почти год анализирует закупки, которые размещает на официальном сайте Фонд реновации, и выкладывает данные в Google Docs, посмотреть их может любой желающий, информация регулярно обновляется.
Там есть список адресов, детали разыгранных лотов, подрядчики. По данным Тихомирова, пока больше всего контрактов с Фондом реновации заключила группа компаний ПИК — почти на 48 млрд рублей, это около трети всех средств, распределенных фондом к сегодняшнему дню. « Это логично, что реновацией занимаются местные промышленные компании, которые платят здесь налоги и заработную плату», — говорит основной владелец группы ПИК Сергей Гордеев.
«Подрядчики для реализации проектов по программе реновации выбираются на открытой конкурсной основе, — ответил на вопросы Forbes представитель московского стройкомплекса. — ГК ПИК обладает большим опытом и значительным объемом финансовых средств, собственными производственными мощностями». Один из крупных подрядов ПИК — строительство жилых домов площадью 106 000 кв. м в Измайловском проезде на месте гаражей (стоимость 5,6 млрд рублей). Конкурс по этому лоту состоялся в ноябре 2018 года, и никто, кроме ООО «МФС-ПИК», заявку не подал.
«Если заводы сработают хотя бы в ноль, то это уже хорошо, — рассуждает московский девелопер. — Когда завод работает — это прибыльный актив, когда стоит — убыточный, так что возможность загрузить производство очень важна». « Иногда главное — чтобы колеса крутились», — вторит ему другой. По его словам, рентабельность подрядной работы по стройкам реновации может составлять 7–10%, но если учитывать административные и прочие расходы, то можно только выйти в ноль.
Среди крупных подрядчиков по реновации есть и другие московские застройщики с давней историей: «МСУ-1» (входит в ФСК «Лидер» Владимира Воронина), «МФС-6» Виктора Нестеренко, принадлежащий городу «Москапстрой». Зарегистрированная в 2017 году компания «Регионжилстрой» выиграла конкурсы на 16 млрд рублей. Она создана семьей Александра Косована, который при Владимире Ресине был руководителем Департамента городского строительства.
Один из стартовых домов в Северном Тушино, где прошли общественные слушания, уже строится, его возводит компания «Смарт Менеджмент». По данным «СПАРК», бенефициаром компании является Саид-Магомед Зубайраев. Судя по официальному сайту, до недавнего времени «Смарт» работала исключительно в Чечне — принимала участие в строительстве небоскреба «Ахмат Тауэр», торгово-развлекательного центра «Грозный молл», а также планирует построить международный терминал «Аэропорт Грозный» и Республиканский центр спортивной борьбы им. Р. А. Кадырова. Еще до старта реновации летом 2016 года компания выиграла конкурс Управления гражданского строительства (структура города Москвы), пообещав построить два дома на месте снесенных пятиэтажек на Севастопольском проспекте и улице Дмитрия Ульянова не позднее декабря 2017 года. Дома на 243 квартиры были введены в эксплуатацию в 2018 году, в апреле 2019 года началось переселение в них жителей Котловки, Марат Хуснуллин даже направил в компанию благодарственное письмо «за высокий профессионализм, четкую и слаженную работу по ускоренному вводу объектов по программе реновации». Еще до публичных слушаний «Смарт Менеджмент» получила подряды на два стартовых дома в Северном Тушино общей стоимостью 4,7 млрд рублей.
Маховик реновации только раскручивается. По данным Департамента градостроительной политики, до августа 2019 года по программе должна быть готова градостроительная документация (те самые проекты планировок), до конца 2019-го — утверждены этапы реновации с детальными сроками их выполнения. После этого Фонд реновации станет разыгрывать более крупные лоты. В течение 15 лет город планирует потратить не менее 3 трлн рублей.
Загрузка...
