Содержание:
«полгорода под огородами»
По мнению управляющего партнёра компании DSO Consulting, которая занимается прогнозами на рынке недвижимости Новосибирска, Сергея Дьячкова, пока в бюджете нет денег, говорить о реновации в регионе просто не имеет смысла.
«Реновация требует достаточно большого количества денег. В условиях, когда мы боремся с дефицитом бюджета, разговаривать об этом вообще бессмысленно. Жители чего-то хотят, но налоговая система устроена так, что денег в бюджетах нет», — сказал эксперт.
По его мнению, одной из главных причин столичной реновации стало именно то, что московский бюджет располагает достаточным количеством средств.
Примерно такого же мнения по поводу финансов придерживается и новосибирский архитектор Николай Наводкин. Но по его словам, то, что сейчас происходит в Москве, делается с целью поддержания разросшегося строительного комплекса столицы за счёт бюджета. Остатки роскоши: самые необычные дворы Новосибирска
«Падающий рынок не в состоянии “переварить” объёмы, потребные для поддержания стройкомплекса. Такая реновация в Новосибирске невозможна: нет необходимого бюджета», — уверен собеседник.
Но, уточнил архитектор, если понимать под реновацией просто замену одного типа жилой застройки на другой, то этот процесс в Новосибирске пусть медленно, но продвигается, и было бы не лишним развивать это.
«Это замена застройки “сельского” типа, индивидуальных жилых домов на приусадебных участках, на застройку “городского” типа многоквартирными домами. Этот процесс тоже можно назвать реновацией, просто от московской она отличается целями, источниками финансирования и масштабом, а также тем, что Москва вышла на следующий уровень — там заменяют один тип городской застройки на другой.
Виной тому, что в Новосибирске тип застройки заменяется медленно, именно источник финансирования, уточнил Наводкин. Если в столице это бюджет, то в регионе — средства строительного бизнеса и покупателей. Застройщики выкупают участки в частном секторе на деньги дольщиков и уже потом строят для них жильё.
«Будет спрос на квартиры — будет и “реновация” сельской застройки в городскую. Не будет спроса — так и останется полгорода под огородами, а стройкомплекс постепенно “рассосётся”. Единственное, что можно несколько подкорректировать — это побуждать застройщиков работать именно на территориях, занятых сельской застройкой внутри города, а не на полях на окраинах.
Аварийное жилье
Без поддержки федерального бюджета, безусловно, ни один регион не справится. Даже с поддержкой программа расселения аварийного жилья не везде реализовывалась в соответствии с графиком.
С 2008 года по 1 апреля 2021 года общий бюджет программ переселения людей из аварийного жилья в России составил 576,67 млрд руб., в том числе средства Фонда – 295,12 млрд руб. Переселено 1,02 млн человек, ликвидировано 15,81 млн м 2 аварийного жилья.
Оценить масштабы можно на примере Новосибирска, где действует сразу три программы расселения. Помимо реализации федерального закона № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ», в 2021 году была запущена ведомственная целевая программа, в рамках которой расселили таким образом 83 опасных дома.
ВЦП финансировалась из областного и городского бюджетов. Эта программа работает и сегодня. По ней в Новосибирске расселяются дома, которые признали аварийными до 31 мая 2021 года. По данным управления по жилищным вопросам мэрии, таких объектов в Новосибирске осталось всего 6, их расселят до конца года. На эти цели потребуется более 120 млн руб.
Третья программа – развитие застроенных территорий. С 2021 года расселено 38 аварийных домов, еще 66 домов ожидают расселения. Объем привлеченных средств в указанном случае составляет около 1 млрд руб. По программе РЗТ в 2021 году заключено 10 договоров с застройщиками. Согласно документам расселению подлежат 34 дома: 29 за счет застройщиков, и 5 – за счет бюджета.
Кроме того, с 2021 года в Новосибирске начнет действовать еще одна городская программа – по расселению домов, признанных аварийными по состоянию на 1 января 2021 года. Действовать она будет 5 лет. Планируется расселить 175 домов, признанных аварийными до 31.12.2021 года.
В их числе 61 дом, который невозможно расселять в рамках РЗТ, потому что это отдельно стоящие объекты, и крупным строительным компаниям не интересно освоение этой территории. Затраты бюджета города по этой программе составят по 400 млн руб. ежегодно.
Всего, по данным регионального минстроя, на расселение ветхого жилья в Новосибирской области потребуется порядка 6 млрд руб. И с этой программой городу и региону не справиться без федеральной поддержки. Что же говорить о сносе пятиэтажек?
Гении места: как в новосибирске решают проблемы «плохих» районов
В Новосибирске, как в других милионниках, есть «белые пятна», депрессивные территории промзон, старого частного сектора. Какие проблемы возникают при их реновации, — в материале
Чаще всего подобные территории заняты либо производственными зданиями и частным сектором, либо представляют собой пустыри. Их масштабное преобразование — ревитализация, джентрификация — дает кварталам новую жизнь. Обычно в такой процесс кроме бюджетных средств вовлекаются застройщики, которые, кроме облагораживания территорий жилой застройки, вкладывают крупные суммы в улучшение среды всего района.
«Джентрификация подразумевает комплексное изменение городской среды через реконструкцию пришедших в упадок городских кварталов (например, промышленных зон) путём создания жилья высокого качества, ориентированного на более состоятельного потребителя, — комментирует главный архитектор мастер-плана компании «Брусника» Василий Большаков. — В российской урбанистической практике мало ярких примеров джентрификации. Данное явление скорее характерно для городов, в которых накопилась критическая масса людей, готовых купить квартиры в подобных проектах. Так, случилось, например, в Париже, Лондоне, Берлине, где неблагополучные городские кварталы превращались в богемные анклавы. В нашей стране, отчасти таким примером может считаться район Остоженки в Москве. Отчасти — потому что покупка жилья здесь для многих была чем-то вроде дани моде и подтверждала их статус. Жить в этом районе не было главной ценностью».
Upgrade территорий
Независимый аналитик рынка недвижимости, автор рейтинга устойчивости застройщиков Сергей Николаев привел в пример несколько городских территорий в Новосибирске, которые масштабно преобразились после того, как на них зашли крупные девелоперы.
«Депрессивным районом был участок вблизи карьера Мочище. Несколько лет назад на месте современного микрорайона «Стрижи» стояли совсем убитые дома, район в принципе не развивался, — отметил Николаев. — Другой пример кардинального повышения качества городской среды — микрорайон «Европейский берег», который в Октябрьском районе Новосибирска. Сейчас здесь располагаются обширные прогулочные зоны, строится набережная и новаторская школа».
Николаев также упоминает локации на правом берегу Оби, в районе ул. Владимировской, куда сейчас зашли два крупных застройщика.
Эксперт рынка недвижимости, директор компании «Метр» Эдуард Ляхов в качестве одного из самых первых примеров ревитализации приводит объект компании «Русь» на улице Холодильной.
«Девелопер еще в конце нулевых занимался оформлением всей улицы — были благоустроены тротуары, установлены парковые скамейки, урны, освещение, высажены ели и размещены архитектурные объекты. В результате улица Холодильная получила совершенно новый статус и восприятие в глазах горожан», — отметил Ляхов. При создании единой среды в районе улицы Дачной компания «Русь» привлекла новосибирского скульптора Игоря Самарина, который придумал и создал композицию из бронзовых соболей с фонтаном.
«Из новых примеров качественного изменения среды я бы выделил комплексное развитие городской набережной. Её благоустройство ведется как за счет городского бюджета, так и за счет строительных компаний — «СМСС» и «Брусники», — добавил эксперт.
Застройщики создают пешеходные маршруты, дорожки для бега и велосипедов, на самой набережной обустраивается «парящий мост» для обзорных фото. В районе «Европейского берега» «Брусника» строит километровый участок каскадной набережной, со спусками к реке, зонами отдыха.
В перспективе набережная, которая идет вдоль «Европейского берега» должна соединиться с участком, который принадлежит застройщику ЖК «Марсель», затем — с территорией, которую благоустраивает «СМСС» и Михайловской набережной.
Интересным примером преобразования промзоны в Новосибирске должен стать проект «Мылзавод». В ходе разработки квартала площадью в 3,3 га в Бруснике решили не только вспомнить историю места, но и создать в центре города не похожий на другие проект. Внутри него будет общественное пространство с площадью, фонтаном, прогулочными аллеями и детскими игровыми зонами, доступное всем горожанам. Приватные камерные дворы девелопер вынес на периметр застройки.
В Краснообске та же «Брусника» работает над еще одним ревитализационным проектом. На месте, где когда-то задумывалось «третье кольцо» ВАСХНИЛА, девелопер возводит район на 300 тыс. кв. м.
Проект «Пшеница» предусматривает квартальную застройку невысокими домами в 9-12 этажей. Концепцию района «Брусника» разрабатывала совместно с европейскими архитектурными бюро.
Продолжением идеи краснообских колец станет масштабный круговой бульвар, устройство которого берет на себя застройщик. Он свяжет воедино жилое пространство, природный ландшафт лесопарка, зоны активности и отдыха во дворах, пешеходными и велосипедными маршрутами.
«Мы ориентируемся на строительство демократичного жилья и широкое предложение для разных потребителей, поэтому джентрификация сама по себе для нас — не главная цель, — поясняет Василий Большаков. — Однако наши кварталы, безусловно, меняют весь район в целом: комфортная среда стимулирует открытость, повышает безопасность и уровень социального контроля, приводит к появлению полезных сервисов и бизнесов, а также способствует развитию здоровой конкуренции. Возьмем, например, «Европейский берег» в Новосибирске или микрорайон «Европейский» в Тюмени. Кварталы наполнены жизнью, а первые этажи — сервисами, конкуренты стремятся построить более качественные объекты. Жители таких кварталов более раскрепощенные, свободные. При этом они представляют социальные группы с отличным набором принципов, культурных кодов и разным уровнем дохода. В этом разнообразии и заключается ценность, успех развития территории. Если о нем не задумываться, мы станем свидетелями сегрегации и появления новых гетто».
Локации для развития
Эксперт новосибирского рынка недвижимости, директор проектов ГК «Елка девелопмент» Максим Марков в числе перспективных для масштабного преобразования территорий назвал участки, застроенные частным сектором на улицах Бориса Богаткова, Фрунзе, Ипподромской магистрали и Фабричной.
«Улица Фабричная — недооцененная в плане развития территория, ею нужно заниматься. На данном участке необходимо развернуть масштабный девелоперский проект, а производство перенести за город», — уверен Марков.
Он добавил, что данным проектом занимались в начале 2000-х. Местные власти рассматривали перенос производственных объектов без дополнительных финансовых вложений и изъятие земельных участков, однако большего развития инициатива преобразования данной территории не получила.
«Сейчас там начали появляться современные лофтовые пространства. Территорию без единой концепции развития начинают обживать представители креативных индустрий», — отметил Марков.
Повысить качество городской среды в Заельцовском районе Новосибирска возможно за счет больших участков земли между улицами Георгия Колонды и Светлановской и вблизи городского аэропорта. Однако перспективы развития данных территорий зависят от сроков переноса аэродрома «Гвардейский» за территорию города, которые на текущий момент неизвестны.
Одна из городских территорий, перспективы которой обсуждают как городские, так и областные власти — Военный городок в Октябрьском районе в пределах улиц Тополевой, Военной, Воинской и Бориса Богаткова. Сейчас эта зона представляет из себя крупнейший в регионе объект военного-исторического наследия: на протяжении 110 лет Военный городок был самой большой военной базой Сибири, через учебу и службу здесь проходили десятки тысяч военных.
В начале января прошлого года в правительстве региона обсуждалась реализация на территории Военного городка концепция комплексной реновации. Ее проект предлагает создание несколько кластеров: музейного квартала, спортивного кластера. Один из них — исторический «Музейный квартал».
Еще одна интересная локация — участок вдоль ул. Большой, за дамбой Димитровского моста. Ранее это была территория Новосибирского металлургического завод Кузьмина, сейчас к нему прилегает несанкционированная свалка и золоотвалы ТЭЦ. Проект по его рекультивации совместно реализует правительство региона, мэрия и Новосибирский филиал Сибирской генерирующей компании (СГК). После рекультивации силами СГК после реализации этого масштабного проекта город получит крупный участок земли (15 га), который можно будет использовать согласно перспективному плану развития города.
Что нужно для обновления кварталов
Марков из «Елки Девелопмент» отметил, что для масштабного обновления «депрессивных» районов необходимы активные действия властей и большой объем инвестиций. «Важно желание муниципалитета развивать эти территории. Далее идет работа по генеральному плану в части перезонирования и приведения в соответствие», — отметил эксперт.
Ляхов из компании «Метр» подчеркнул, что преобразовать города РФ невозможно без прозрачной государственной программы комплексного развития застроенных территорий.
«От властей различных уровней застройщики ждут активного содействия в административных вопросах, связанных с более оперативным рассмотрением документов о смене разрешенного использования земельных участков, проектной документации на строительство новых объектов», — рассказал Ляхов.
Также важным вопросом является своевременное финансирование строительства новых или реконструкции существующих объектов социальной сферы, в том числе школ, детских садов, поликлиник и больниц.
По мнению Николаева, для того, чтобы начать комплексно развивать территории на месте существующего частного сектора, необходим соответствующий закон о сносе домовладений. «Также не хватает достаточно системной работы и взаимодействия. Сейчас застройщики стараются решить все за свой счет», — отметил аналитик.
Перед тем, как начать развивать новые кварталы на месте промзон или частного сектора, застройщики заранее оценивают маржинальность проекта, пояснил Марков. «На самом деле, браться за подобное — всегда риск. Власть должна софинансировать эти проекты», — говорит Николаев.
В случае реновации территорий застройщику приходится проводить колоссальную работу по сносу старых ветхих строений, менять разрешенное использование земельных участков, выносить линейные объекты за территорию застройки и максимально органично вписывать новые объекты в сложившееся окружение. «Такой комплекс работ и стоит существенно дороже, и занимает гораздо больше времени», — заключил Ляхов.
Подписка на новости РБК Новосибирск в соцсетях: Telegram, Facebook, ВКонтакте
Ооо рск “реновация”, инн 5403048460
Контактная информация:
Реквизиты компании:
Виды деятельности:
Основной (по коду ОКВЭД ред.2):41.20 – Строительство жилых и нежилых зданий
Дополнительные виды деятельности по ОКВЭД:
| 41.10 | Разработка строительных проектов |
| 42.11 | Строительство автомобильных дорог и автомагистралей |
| 42.21 | Строительство инженерных коммуникаций для водоснабжения и водоотведения, газоснабжения |
| 42.22 | Строительство коммунальных объектов для обеспечения электроэнергией и телекоммуникациями |
| 42.99 | Строительство прочих инженерных сооружений, не включенных в другие группировки |
| 43.11 | Разборка и снос зданий |
| 43.12 | Подготовка строительной площадки |
| 43.21 | Производство электромонтажных работ |
| 43.22 | Производство санитарно-технических работ, монтаж отопительных систем и систем кондиционирования воздуха |
| 43.29 | Производство прочих строительно-монтажных работ |
| 43.31 | Производство штукатурных работ |
| 43.32 | Работы столярные и плотничные |
| 43.33 | Работы по устройству покрытий полов и облицовке стен |
| 43.34 | Производство малярных и стекольных работ |
| 43.91 | Производство кровельных работ |
| 43.99 | Работы строительные специализированные прочие, не включенные в другие группировки |
| 46.13 | Деятельность агентов по оптовой торговле лесоматериалами и строительными материалами |
| 46.73 | Торговля оптовая лесоматериалами, строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием |
| 46.74 | Торговля оптовая скобяными изделиями, водопроводным и отопительным оборудованием и принадлежностями |
| 71.12 | Деятельность в области инженерных изысканий, инженерно-технического проектирования, управления проектами строительства, выполнения строительного контроля и авторского надзора, предоставление технических консультаций в этих областях |
Учредители:
Сведения о доходах и расходах по данным ФНС от 02.12.2020 по ИНН 5403048460:
Сведения об уплаченных суммах налогов и сборов по данным ФНС от 03.12.2020 по ИНН 5403048460:
Госзакупки по 44-ФЗ не найдены
Госзакупки по 223-ФЗ не найдены
Программа «реновация» теперь действует в новосибирске
Под действие программы «Реновация» подпадают советские пятиэтажки. Хрущёвки составляют почти четверть* всего жилого фонда Новосибирска. Эти дома должны пойти под снос при степени износа 70 %. Такое требование утверждено Госстроем СССР в «Положении о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов». Говорить о ликвидации хрущёвок в Новосибирске рано. Они прослужат ещё несколько десятилетий. Но с каждым годом продать выгодно такое жильё будет сложнее. За девять месяцев 2021 года средняя цена «квадрата» в новосибирских хрущёвках упала на 4,77 %.
Примеры работы программы:
— 1-комнатная хрущёвка в центре стоит 2260 тысяч рублей. Из неё можно без доплаты переехать в 2-комнатную квартиру в новостройке в Заельцовском районе.
— На Западном жилмассиве 1-комнатная квартира в пятиэтажке стоит 1500 тысяч рублей. Из неё можно переехать в «двушку» в новостройке в Кировском районе.
Задачу каждого владельца квартиры в хрущёвке «Жилфонд» решает индивидуально. Все вопросы по оформлению документов агентство берёт на себя. Действие программы «Реновация» не ограничено Новосибирском. Возможен обмен на новостройку в Барнауле, Москве, Петербурге и Сочи. Собственники жилья, выплачивающие ипотечные кредиты, тоже могут принять участие в программе.
Оставьте заявку на участие в программе сейчас.
Узнайте адреса новостроек, в которые можно переехать из хрущёвки без доплаты.
Уточните условия программы в любом офисе «Жилфонда». Телефон для справок 8 (383) 201-00-01.
Узнайте, на что способна ваша хрущёвка!
* 24 %, по данным исследования портала Smartloc.
Агентство недвижимости «Жилфонд»:
jilfond.ru
Следите за нами в соцсетях: «ВКонтакте», Facebook, «Одноклассники».
Справка: «Жилфонд» — одно из крупнейших агентств недвижимости России, созданное в 1997 году. Компания насчитывает 66 офисов в Новосибирске, Бердске, Барнауле и Сочи. Действительный член Российской гильдии риэлтеров, Новосибирской ассоциации риэлтеров и Союза риэлтеров Барнаула и Алтайского края. Лучшая брокерская компания на рынке ипотечных сделок – 2021, по данным всероссийского конкурса «Профессиональное признание – 2021»; лучший работодатель среди агентств недвижимости России, по данным рейтинга компании HeadHunter (по итогам 2021 и 2021 года); обладатель золотой медали Межрегионального конкурса «Лучшие товары и услуги Сибири — ГЕММА-2021»; лидер ипотеки среди агентств недвижимости России в рейтинге Сибирского банка Сбербанка России – 2021; платиновый партнёр Сибирского банка Сбербанка России – 2021; лидер продаж по итогам I квартала 2021 года в рейтинге ВТБ (ПАО).
Реновация по-московски
Всего в столичную программу реновации попал 5 171 дом. В них около 350 тыс. квартир, в которых проживает порядка 1 млн человек. Реновация в городе продлится до 2032 года.
В 2021–2021 годах планируется построить более 60 домов, до 2021 года – еще более 180. Всего в сносимых домах на начало переселения проживало 1 117 семей (2,6 тыс. человек).
Все старые дома при реновации будут сносить по технологии «умный снос», то есть при разборке на вторичное использование отдадут такие материалы, как бетон, стекло, дерево, керамическую плитку, провода, санфаянс. На их месте построят современное комфортное жилье, срок эксплуатации которого при надлежащем обслуживании и своевременном ремонте составит более 100 лет.
Основные требования к домам, строящимся в рамках программы реновации:
- дома должны быть построены из современных материалов (монолит или панели нового поколения), по современным проектам – с лифтами и просторными подъездами;
- перепад между уровнем входа в подъезд и уровнем пола входного вестибюля должен быть минимальным, а уровень пола вестибюля и лифтовых холлов – единым, чтобы инвалид или мама с коляской могли беспрепятственно заходить в дом и подниматься на любой этаж;
- балконы и лоджии должны быть застеклены, для кондиционеров должны быть предусмотрены специальные корзины;
- входы в жилую часть дома должны располагаться преимущественно со двора, а в помещения общественного назначения – со стороны улицы;
- потолки в новых квартирах должны быть выше, а звукоизоляция значительно лучше, чем в панельных пятиэтажках.
В рамках программы реновации предоставляются равнозначные квартиры: число комнат в них не меньше, чем в старой квартире, а общая площадь в итоге даже больше, в первую очередь за счет более просторных помещений общего пользования (кухонь, прихожих, коридоров, ванных, туалетов). Доплачивать за увеличение площади не нужно.
Участникам программы реновации гарантируются квартиры с чистовой отделкой комфорт-класса, не требующей проведения дополнительных ремонтных работ. В них в обязательном порядке устанавливается вся необходимая сантехника: ванна, унитаз, раковина, полотенцесушитель; на кухне – плита и мойка.
Кроме того, программа реновации включает возведение в тех районах, где сносятся старые дома и строятся новые, объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и мест досуга, а также развитие транспортной сети. Планируется благоустройство города по современным стандартам: озеленение, создание парков, велодорожек, спортивных площадок. В новых кварталах также планируется строительство дополнительных мест для парковки.
Сейчас готовы 33 ранее построенных стартовых дома. Из них 12 домов-новостроек уже заселяются жителями 15 трехэтажных и пятиэтажных домов. В новые квартиры переехали 373 семьи.
Финансирование программы реновации в Москве утверждено в размере 400 млрд руб. По словам мэра Сергея Собянина, бюджет Москвы – не единственный источник финансирования программы. Второй источник – привлечение инвестиций за счет продажи части построенного жилья. Напомним, что на старте программа реновации оценивалась в 3,5 трлн руб., что составляет два годовых бюджета Москвы.
