образец письма о снижении арендной платы в связи с неторговой надбавкой и снижением арендной платы — пример

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Пандемия COVID-19 неблагополучно сказывается на отношениях в области аренды имущества: многие арендаторы оказались в затруднительном финансовом положении. Расскажем, как им обратиться к арендодателю с просьбой о снижении арендной платы.

Распространение COVID-19 влияет на все сферы бизнеса. Правительством приняты меры поддержки арендаторов, которым предоставлено право настаивать на снижении арендной платы. Расскажем, как составить дополнительное соглашение об уменьшении размера арендных платежей и приведем его образец.

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.

ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ

Образцы деловой переписки арендатора и арендодателя

Письмо с просьбой снизить арендную плату за помещение — это обращение арендатора недвижимости, связанное с существенными изменениями условий хозяйствования. В 2020 году подобное обращение вызвано эпидемической ситуацией и применяется для защиты интересов пострадавшего бизнеса.

Отсрочка или снижение арендного платежа в период коронавируса

Законодатель в качестве противокризисных мер в период распространения коронавирусной инфекции разработал и принял нормы, защищающие права арендаторов недвижимого имущества (кроме жилых помещений) различных форм собственности:

• государственной;
• муниципальной;
• частной (юридических и физических лиц).

Данные правила применяются и к договорам субаренды объектов недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК) — от субарендаторов просьба о снижении аренды из-за коронавируса рассматривается в аналогичном порядке. В соответствии со ст. 11 и 19 ФЗ-98 от 01.04.2020 в течение 30 дней со дня обращения арендатора пострадавшей из-за коронавируса отрасли, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, по договорам, заключенным до регионального решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (РПГЧС) на территории субъекта. Основание — невозможность использовать объект аренды. Размер арендной платы по таким договорам недвижимого имущества изменяется по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Предоставляется она всем организациям и ИП наиболее пострадавших отраслей экономики. Размер зависит от момента прекращения режима повышенной готовности или ЧС (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 №439).

Общий период отсрочки — с момента введения РПГЧС до 1 октября 2020 года. Он делится на два этапа:

• Период РПГЧС — арендатор направляет письмо арендодателю с просьбой снизить арендную плату и/или предоставить отсрочку, затем не платит ничего, кроме платежей за коммунальные услуги и (или) содержание имущества, если эти суммы включены в аренду и он от них не освобожден.
• Период со дня окончания РПГЧС до 1 октября 2020 года. Арендатор оплачивает 50% арендной платы.

Если арендатор в период РПГЧС не смог пользоваться арендованным имуществом, он вправе требовать не только отсрочки, но и уменьшения арендных платежей. Долг за период отсрочки погашается следующим образом (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 №439):

• Стороны самостоятельно заключают допсоглашение об отсрочке.
• К условиям такого соглашения установлены обязательные требования:

• начало уплаты задолженности — не ранее 1 января 2021 года;
• периодичность уплаты — равными частями не чаще одного раза в месяц;
• размер одного платежа — не более половины месячной платы по договору аренды.

Поддержку получили и арендаторы, деятельность которых не ограничивалась. Основание — письмо с просьбой о снижении арендной платы с описанием снижения спроса, уменьшения выручки из-за введения РПГЧС и общеэкономической ситуации. По таким договорам аренды недвижимого имущества они вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года (ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 от 01.04.2020 и ст. 11 ФЗ-68 от 21.12.1994). Покажем это на примере Москвы и Московской области:

• Режим повышенной готовности введен 05.03.2020г. в соответствии с Указом мэра Москвы №12-УМ, в Московской области — 13.03.2020г. в соответствии с Постановлением губернатора МО от 12.03.2020 №108-ПГ.
• Правом на получение отсрочки наделены не все арендаторы, а лишь организации и ИП, относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям экономики, список которых утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434.

Для остальных обязанность арендодателя уменьшать арендную плату за 2020 год в новом законе напрямую не установлена. Поэтому получить положительный ответ на просьбу о снижении арендной платы и изменить договор получится только по соглашению сторон.

Очевидно, что арендодатель не переложит все риски на арендаторов, как бы ему ни хотелось — условия договоров придется менять. Используйте гибкие предложения и помните, что арендодатель сформирует юридическое обеспечение исполнения обязательств во всех случаях — это позволит сохранить договорную дисциплину и снизит возможные злоупотребления своим правом.

Как составить письмо арендодателю

Как в условиях РПГЧС составить письмо, в котором содержится просьба уменьшить арендную плату или предоставить отсрочку по ее уплате:

• Составьте текст в произвольном виде — унифицированной формы нет. Заполните шапку, напишите название арендатора, поставьте дату, укажите название и реквизиты своей организации, обратитесь к руководителю организации по имени и отчеству.
• Напишите преамбулу, перечислите нормативные акты, на основе которых вы имеете право рассчитывать на отсрочку по уплате аренды и/или на ее снижение. Приведите доказательства необходимости введения «каникул» — ссылайтесь на ограничения в отношении деятельности вашей компании, принятые в связи с коронавирусом. Если ОКВЭД вашей фирмы не входит в перечень пострадавших отраслей, приведите конкретные показатели выручки и уровень ее снижения, количество посетителей или рабочих дней в месяц.
• В основной часть напишите четко сформулированную просьбу снизить плату или предоставить отсрочку платежей в соответствии с законодательством.
• Имеет смысл посмотреть порядок уведомления о форс-мажоре в вашем договоре с арендодателем. Если указан срок уведомления — постарайтесь в него уложиться.
• Направьте арендодателю письмо. Если он готов пересмотреть договор и расчеты, заключите дополнительное соглашение. Оно оформляется так же, как и основной договор аренды (п. 1 ст. 452, ст. 609, ст. 651 ГК).

Ответ арендодателя

Согласно законодательству ответ арендаторам на просьбу уменьшить арендную плату арендодатель отправляет в течение 30 дней с момента обращения. В этот же срок арендодатель обязан заключить допсоглашение с соблюдением перечисленных выше требований. Никаких дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки арендодатель устанавливать не вправе. Независимо от даты подписания соглашения, оно действует на установленных правительством условиях.

Дополнительное соглашение № 1 об отсрочке по арендной плате

к договору аренды нежилого помещения

N 01-02/19 от 01.02.2019

г. Москва 20 апреля 2020 г.

Общество с ограниченной ответственностью «ТЦ Карусель» (арендодатель) в лице генерального директора Доброго Дмитрия Дмитриевича, действующего на основании решения общего собрания участников (Протокол от 03.03.2015 № 3) и в соответствии с Уставом, и

Общество с ограниченной ответственностью «Счастливый праздник» (арендатор) в лице генерального директора Веселого Василия Викторовича, действующего на основании доверенности от 04.04.2014 № 4, совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», составили настоящее дополнительное соглашение о следующем.

1. Арендатору на период действия в городе режима повышенной готовности в связи с коронавирусом (апрель-май 2020) снижается размер ежемесячной арендной платы с 10 000 руб. до 6 000 рублей.

2. Арендатору предоставляется отсрочка по оплате аренды за апрель и май 2020 г.

2.1. Срок внесения арендной платы:

• за апрель 2020 г. – не позднее 12.04.2021;
• за май 2020 г. – не позднее 11.05.2021.

3. Отсрочка по внесению арендной платы не считается просрочкой по уплате, неустойка на эти суммы не начисляется.

4. В остальном все условия Договора сохраняют свою силу.

5. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

Адреса и реквизиты сторон:

Дмитриева Наталья
Предприниматель, проектный менеджер, консультант профессионального и личностного роста

Закончила Тверской государственный университет в 1987 году (тогда он назывался Калининский) по специальности «Экономика труда». Имеет степень кандидата экономических наук (научная специальность – Экономика и управление народным хозяйством).

Все статьи автора

Вам может быть интересно:

Мы расскажем о последних новостях и публикациях

Варианты снижения арендной платы

Основа успешного бизнеса – контроль над расходами и экономия собственных средств. Высокие затраты снижают рентабельность, уменьшают оборотный капитал и прибыль. Значительный удельный вес имеют постоянные издержки, которые нужно оплачивать независимо от выпуска продукции и объема продаж: аренда, коммунальные платежи, заработная плата. Эффективный менеджер использует все возможные средства для уменьшения таких расходов. Как снизить арендную плату за помещение – серьезный и непростой вопрос, особенно для начинающего бизнесмена.

• Законодательство о снижении арендной платы
• Обращение к арендодателю о пересмотре ставки
• Снижение ставки в период кризиса
• Уменьшение арендной платы за счет сокращения занимаемой площади
• Снижение расходов на аренду на этапе заключения договора
• Как выгодно арендовать место в торговом центре

Законодательство о снижении арендной платы

Потребовать снижения ставки арендной платы можно на основании Гражданского Кодекса РФ. Сделать это допустимо в следующих ситуациях:

• Если в процессе эксплуатации арендуемого помещения выявились недостатки, препятствующие полному или частичному использованию его по назначению (ст.612 ГК РФ);
• Если во время заключения договора арендодатель не предупредил обо всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (ст.613 ГК РФ);
• Если условия использования арендованного помещения существенно ухудшились по независящим от нанимателя причинам (стихийные бедствия, военные действия и пр.) (ст.614 ГК РФ).

Для решения вопроса о пересмотре арендной ставки важно понимать, какие условия должны быть соблюдены. Ст.614 ГК РФ утверждает, что изменение размера оплаты возможно в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год. Однако в материалах пленума ВАС №73 от 17.11.2011г. говорится, что эта норма является диспозитивной и допускается ее корректировка по соглашению сторон. Это означает, что, если обе стороны договора обоюдно приняли решение о снижении арендной платы, разрешено сделать это в любое время.

Обращение к арендодателю о пересмотре ставки

Описанные выше обстоятельства, влияющие на размер арендной ставки, встречаются не так часто. Нужно искать способы договориться с арендодателем.  Прежде, чем обратиться к нему с заявлением о снижении арендной платы, необходимо провести серьезную подготовительную работу:

• Определить желаемую величину снижения ставки. Для этого требуется, проанализировав свои экономические показатели, решить, какой размер скидки даст возможность работать без убытков, развивать бизнес;
• Изучить другие варианты аренды в ближайшем районе, прочитать объявления в интернете, позвонить арендодателям, расспросить о возможных скидках. Задача для бизнесмена – узнать, на какую ставку он сможет рассчитывать, если захочет поменять помещение;
• Подготовить информацию о востребованности занимаемых площадей в этом районе. Узнать о том, сколько времени обычно нужно хозяевам похожих объектов, чтобы найти арендаторов. Поинтересоваться у владельцев подобного бизнеса, насколько их привлекла бы аренда его магазина, цеха или склада. Цель в этом случае – доказать владельцу, что, если арендатор из-за высокой платы съедет из помещения, сдать его новым нанимателям будет не так просто.
• Подготовить обзор основных показателей своего предприятия: объем затрат, выручка, уровень рентабельности. Нужно убедить арендодателя в том, что снижение платы является жизненно важным для сохранения бизнеса.

Снижение ставки в период кризиса

Можно попросить владельца помещения снизить арендную плату в связи со сложной экономической ситуацией. В этом случае нужно подготовить аргументированные данные о падении курса рубля, росте цен на сырье услуги, снижении продаж. Уместно будет упомянуть о снижении спроса на аренду производственных и торговых площадей.

Во время разговора с арендодателем бизнесмен-арендатор должен быть настроен решительно, продемонстрировать намерение освободить помещение в случае отказа.  Помимо заявления по снижению арендной платы, нужно подготовить письмо-уведомление о расторжении договора аренды.Осознание реальной угрозы потери нанимателя, возможно, подвигнет владельца помещения подписать доп.соглашение на снижение арендной платы.

Уменьшение арендной платы за счет сокращения занимаемой площади

Если для торгового бизнесазанимаемое помещение великовато, можно обратиться к арендодателю с просьбой о разделении площади на несколько точек. Для этого придется переоформить договор, добавить к нему копии кадастрового плана с разметкой арендуемых участков, но подобное разграничение может принести выгоду и арендодателю.

В случае отказа владельца от официального раздела помещения и наличия надежного партнера, готового к совместной торговле, можно заключить договор простого товарищества. Эти отношения регламентируются статьей 1041 ГК РФ. В таком случае владелец одной торговой точки остается арендатором, а порядок возмещения ему части оплаты хозяином второй точки оговаривается в договоре товарищества.

На период временных трудностей, когда бизнес не идет, но есть перспективы наладить дело    и помещение терять жалко, его можно сдать временно субарендатору. Если в договоре аренды такая возможность не предусмотрена, закон разрешает это сделать на основании письменного согласия владельца помещения.

Снижение расходов на аренду на этапе заключения договора

Гораздо больше возможностей снизить первоначально предлагаемый размер арендной платы на этапе подбора помещения для бизнеса. Начинающий предприниматель может обратить внимание на пустующие или простаивающие площади. Возможно, хозяева согласятся сдать их по очень привлекательной цене, чтобы не платить за коммунальные услуги, охрану. Если требуется ремонт, его можно взять на себя арендатору в счет оплаты. Стоит сделать тщательный анализ всех плюсов и минусов такого варианта, на начальном этапе становления бизнеса он может оказаться весьма выгодным.

Еще одна возможность «бесплатной» аренды подходит для сферы услуг. Можно заключить договор о найме помещения, например, для салона красоты, на территории крупного отеля или спортивного клуба. Заменой арендной платы может стать приоритетное обслуживание или специальные цены для гостей отеля или обладателя клубной карты. Для арендодателя выигрыш в том, что он получает для своих клиентов дополнительный сервис.

Общаясь с владельцами сдаваемых площадей, стоит внимательно расспрашивать о требованиях, которые они предъявляют к будущим арендаторам и чего от них ожидают. Вполне возможно, что не менее размера ставки их волнуют другие факторы:

• Длительность срока аренды;
• Своевременная оплата;
• Выполнение работ по текущему ремонту помещения силами арендатора;
• Возможность предварительной оплаты, например, на квартал вперед;
• Предоставление помещения без мебели и офисной техники.

Казалось бы, не слишком значительные условия, но благодаря включению их в договор, можно существенно снизить арендную ставку.

Как выгодно арендовать место в торговом центре

Многие бизнесмены, занимающиеся розничной торговлей, сталкиваются с поиском места в крупных центрах. Любой владелец такого объекта имеет гибкую систему ставок для своих арендаторов, начинающему торговцу скорее всего предложат максимальную. Снизить ее трудно, но возможно. Для этого нужно сделать следующие шаги:

• Правильно выбрать торговый центр. Изучив сферу деятельности всех магазинов, определить, сумеет ли новая точка органично вписаться в их перечень. Короче, прийти нужно в тот центр, где ждут именно такой магазин.
• Бизнесмен должен убедить арендодателя в том, что он продает только качественные товары и его магазин соответствует высоким стандартам обслуживания клиентов. Можно провести презентацию, показать товар, рассказать о себе.
• Нужно разработать бизнес-план именно под этот торговый центр. Продуманный и грамотно составленный, он убедит владельца в серьезности намерений претендента на аренду.

Эти шаги позволят получить пусть не минимальную, но приемлемую арендную плату.

Установленную владельцем центра ставку можно попытаться снизить через некоторое время после заключения договора. В заявлении на снижение арендной платы в торговом центре нужно убедить арендодателя, что существующая ставка не позволяет работать с прибылью. Можно привести данные о среднем чеке, количестве покупателей, доле арендной платы в выручке. Если получен отказ в снижении арендной платы, можно попросить об изменении условий договора. Например, установить в качестве оплаты отчисление определенного процента от торгового оборота. Убедить арендодателя сможет грамотно составленный бизнес-план и аргументированный расчет предполагаемых доходов.

В процессе оптимизации затрат остановки быть не должно. Получив отказ снизить ставку, нужно разрабатывать дальнейший план действий, искать общий язык с арендодателем и изучать возможные более выгодные предложения в своем районе. Изменение экономической ситуации в стране, снижение спроса на нежилые помещения, частые отключения электроэнергии в районе, где находится бизнес – все это может стать поводом для обращения с заявлением о снижении арендной платы.

Образец заявления о снижении арендной платы

Заявление на снижение арендной платы

Между ____________________ и _________________ заключен договор аренды нежилого помещения № __________, расположенного по адресу:_____________________________________________________________________________. По указанному адресу в помещении организованна деятельность магазина __________________.

За время сотрудничества между ____________________ и ____________________ сложились эффективные деловые взаимоотношения, основанные на принципах взаимовыгодного партнерства и добросовестного исполнения принятых на себя обязательств. Мы высоко ценим и выражаем надежду на их дальнейшее развитие.

Успех отдельно взятой компании всегда тесно связан с экономической ситуацией в стране. Наш с Вами бизнес напрямую зависит от настроения населения и покупательской активности. За последнее время уверенность в будущем жителей нашей страны была подорвана рядом негативных факторов: санкции, ускорившие инфляцию, стремительный рост курса доллара; падение цен на нефть. Это привело к снижению спроса на товары и услуги и различных отраслях бизнеса.

Мы со своей прилагаем максимум усилий для поддержания оборотов на планируемом уровне. Для повышения интереса к нашим магазинам, мы активно проводим разнообразные маркетинговые мероприятия: масштабная рекламная компания на федеральных каналах ТВ, различные акции, в том числе с розыгрышем призов среди покупателей.

Из-за стремительного ростра курса доллара, кампания несет убытки сразу в нескольких направлениях: при закупке товара у поставщиков и при выполнении обязательств по валютным договорам.

Сегодня усилия сотрудником компании направлены на максимальную нейтрализацию негативных факторов, следствием которых является снижение прибыли. Для оптимизации деятельности магазина и во избежание приостановки потока арендных платежей, вынуждены сообщить, что наши дальнейшие арендные отношения возможны лишь при установлении суммы арендной платы в размере __________________________________________________________________.

Мы понимаем, что Вы тоже несете различные расходы, связанные с содержанием имущества, которые имеют тенденцию только увеличению, но все же, уверены, что, несмотря на сложившуюся ситуацию, мы найдем оптимальное для обоих сторон коммерческое решение.

В свою очередь гарантируем, что ______________ будет продолжать применять все возможные меры для улучшения финансовых показателей магазина.

О принятом Вами решении по данному вопросу просим сообщить нам в течении 3 (трех календарных) дней со дня получения настоящего письма.

Наша компания, в свою очередь, искренне надеемся, что мы продолжим нашу совместную работу, которая, несомненно, принесет положительные плоды.

https://youtube.com/watch?v=p3_Q51vF8dw%3Ffeature%3Doembed%26wmode%3Dopaque

Скидка положена или нет?

Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.

По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.

Как подготовить письмо для арендодателя, чтобы он пошел на уступки?

1. Если вы решили остаться в арендуемом помещении, но размер арендной платы для вас обременителен.

В таком случае нужно подготовить письменное обращение для арендодателя с просьбой рассмотреть возможность внесения изменений в договор в части размера арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств. Укажите, что если бы вы могли это предвидеть, то договор аренды не был бы заключен или вы заключили бы его на других условиях. В обращении необходимо изложить все обстоятельства, в связи с которыми вы вынуждены просить об изменении договора.

Рекомендуется предоставить доказательства уменьшения прибыли (оборотов). Например, арендаторы помещений в торговых центрах могут сдать отчеты о своих оборотах, которые арендодатели получают от них ежемесячно. Для арендаторов иных объектов недвижимости отчет может подготовить бухгалтер. Доказательствами уменьшения прибыли могут быть банковские выписки, содержащие сведения о движении денежных средств и финансовом состоянии компании, а также данные о расходах на сотрудников, рекламу и проч.

Пока для бизнеса не предусмотрели меры поддержки в связи с последствиями спецоперации на Украине, как это было в пандемию коронавируса. Тогда Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 ряд отраслей российской экономики были признаны пострадавшими в результате распространения Covid-19. Нелишним будет сослаться на это постановление, если ваш основной вид деятельности оказался в установленном им перечне, и указать, что вы с трудом выбрались из кризисной ситуации во время пандемии или что вам так и не удалось вернуться к прежним оборотам.

Также необходимо обозначить, какую суммы вы способны вносить в качестве арендной платы в нынешней ситуации. И важно показать, что вы стремитесь к уменьшению не только своих расходов, но и расходов арендодателя. Обязательно поясните, что просите внести в договор изменения на определенное время и что после кризиса готовы вернуться к прежним условиям.

Медиация поможет сохранить деловые отношения и репутацию компанииПочему урегулирование конфликта с помощью медиации эффективнее обращения в суд?10 июня 2020

2. Если вы приняли решение о прекращении договора аренды.

В случае если в договоре аренды предусмотрен запрет на его расторжение в течение определенного периода времени и указанный срок еще не истек, нужно направить арендодателю обращение о согласовании возможности расторжения договора по соглашению сторон. В такой ситуации также следует предоставить доказательства возникших трудностей (см. рекомендации в пункте 1).

Покажите арендодателю, что вы готовы оказать ему помощь в уменьшении расходов:

• укажите, что вы можете арендовать помещение непродолжительное время, но просите внести изменения в договор в части размера арендной платы (здесь воспользуйтесь рекомендациями из пункта 1);
• сообщите, что вы готовы оказать содействие в поиске нового арендатора (например, у многих предпринимателей, осуществляющих деятельность по франшизе, есть свои чаты, где можно предложить арендуемое помещение);
• убедите арендодателя, что вы планируете вернуться после кризиса при наличии у него свободных помещений;
• дайте понять, что вы готовы добровольно уплатить штраф за досрочное расторжение договора (если он предусмотрен договором и вы располагаете такой возможностью);
• предложите арендодателю оставить себе обеспечительный платеж в качестве штрафа за досрочный уход из помещения (даже если в договоре нет условия о санкциях за его досрочное расторжение по инициативе арендатора) или предложите зачесть сумму обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды (если это не предусмотрено в договоре).

Любое изменение договора действительно только после подписания соглашения между сторонами. Поэтому пока арендодатель не даст обратную связь, обязательства по договору придется исполнять согласно его условиям. После достижения договоренностей подпишите соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата арендованного помещения.

3. Если в договоре аренды предусмотрен односторонний отказ от него.

В таком случае нужно направить уведомление о расторжении договора. Позаботьтесь о соблюдении указанного в договоре срока извещения об этом (обычно он составляет три месяца). Если арендовать помещение до истечения срока извещения возможности нет, воспользуйтесь рекомендациями из пунктов 1 и 2. Но помните: любые рекомендации нужно использовать с учетом своей ситуации.

Если договориться с арендодателем не удалось, изменить договор или расторгнуть его можно только через суд.

Изменение условий аренды имущества из-за коронавируса

Указы Президента, объявившие период с 30 марта по 11 мая 2020 года нерабочим, привели к потере дохода многих бизнесменов. При этом обязанность по выдаче зарплаты и арендным платежам сохранилась.

• отсрочка и рассрочка;
• уменьшение размера платежей.

Если у вас остались вопросы о снижении арендной платы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс.

При обращении льготных категорий арендаторов (субъектов МСП и наиболее пострадавших от коронавируса) закон гарантирует предоставление отсрочки, но изменение размера арендной платы в любом случае требует достижения договоренности с арендодателем. Это значит, что владелец имущества не обязан безоговорочно соглашаться на ту сумму аренды, которую предлагает арендатор.

При этом расторжение договора в текущих условиях для арендодателя непривлекательно, так как найти нового арендатора, не имеющего финансовых сложностей, проблематично.

Первый шаг к изменению условий договора аренды — письменное обращение к арендодателю.

Как подготовиться к разговору с арендодателем?

Внимательно перечитайте договор аренды. Обратите внимание на пять важных условий.

1. Срок действия договора.

2. Порядок изменения договора.

Нужно пройтись по всему тексту договора. Условия о его изменении могут содержаться не только в разделе, чаще именуемом «Изменение и расторжение договора», но и, например, в разделе об арендной плате и порядке расчетов. Посмотрите, нет ли в договоре запрета на изменение конкретных пунктов, например о размере арендной платы. Проверьте, есть ли условие о возможности арендодателя изменить размер платы в одностороннем порядке. Например, может быть предусмотрена ежегодная индексация размера арендной платы, либо индексация может зависеть от увеличения или уменьшения прибыли (оборотов) арендатора.

3. Расторжение договора.

Разберитесь, расторгается ли договор по соглашению сторон или в судебном порядке; нет ли запрета на расторжение договора в течение определенного периода времени; допускается ли односторонний отказ арендатора от договора; предусмотрено ли конкретное условие расторжения договора по инициативе арендатора; нет ли пункта о штрафных санкциях за расторжение договора арендатором и проч.

4. Использование суммы обеспечительного платежа.

Проверьте, в каком случае арендатор может использовать обеспечительный платеж: для уменьшения убытков арендодателя, уплаты штрафа или арендной платы в случае просрочки; допускается ли зачет суммы обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды; подлежит ли возврату сумма обеспечительного платежа после прекращения договора и проч.

5. Форс-мажорные обстоятельства.

Выясните, имеется ли в договоре раздел об обстоятельствах, которые сторонами могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы; каковы условия признания их таковыми; какими документами и сведениями это подтверждается; нет ли указания на то, что уменьшение доходов арендатора не может быть признано форс-мажорным обстоятельством. Важно помнить, что обстоятельства непреодолимой силы являются основанием для освобождения не от исполнения обязательства по договору, а от ответственности за его неисполнение.

Внимательное ознакомление с договором поможет решить, как действовать дальше. После этого можно приступать к переговорам с арендодателем.

Как еще можно минимизировать затраты на аренду?

• Откажитесь от части площадей. Если планировка арендуемого имущества и вид вашей деятельности позволяют, попросите арендодателя снизить арендную плату в связи с освобождением части арендуемой площади.
• Предложите арендодателю использовать депозит. Например, вы можете оплачивать половину арендной платы, а вторую половину арендодатель покроет за счет депозита.
• Зафиксируйте курс валюты, к которой привязан размер арендной платы. Например, если ее размер привязан к курсу доллара, то попросите его зафиксировать на комфортной для вас отметке, скажем, 60 руб. за 1 долл.
• Предложите свои услуги в счет уменьшения арендной платы. Например, юридическая фирма может бесплатно консультировать арендодателя. Если у вас заведение общественного питания, предложите арендодателю обеды для его сотрудников на выгодных условиях.

Образец дополнительного соглашения о снижении арендной платы

Пример дополнительного соглашения о снижении арендной платы может выглядеть так:

Что делать, если арендодатель не соглашается снизить арендную плату?

Если арендодатель сразу не согласился – не отчаивайтесь, предложите ему провести переговоры, чтобы совместно прийти к выгодному для обеих сторон решению.

Перед переговорами тщательно проанализируйте ваш договор аренды. Многие думают, что хорошо знают свой договор. Но срок аренды и размер арендной платы – это далеко не все условия, которые важно учитывать.

Проверьте, есть ли в договоре следующие условия:

• санкции, которые может применить арендодатель в связи с просрочкой внесения арендной платы;
• обеспечительный платеж;
• право на одностороннее внесудебное расторжение договора по требованию каждой из сторон;
• обусловлено ли право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор уплатой вам компенсации;
• застрахована ли ваша ответственность за неисполнение договора;
• право на одностороннее изменение договора (например, изменение размера арендной платы в случае существенного изменения обстоятельств).

Перед встречей проанализируйте рынок: оцените предложения по аналогичным объектам и их объем, ставки арендной платы. Наглядные примеры распечатайте и принесите на переговоры. Это позволит вам не быть голословными.

Сейчас для всех наступили тяжелые времена. Если в вашем здании есть другие арендаторы, можно объединиться с ними для участия в переговорах.

Постарайтесь понять, почему арендодатель отказывается предоставить скидку. Возможно, он сам является арендатором и столкнулся с теми же проблемами, что и вы. В такой ситуации разумно объединить усилия для совместного решения этих проблем.

Как оформить скидку на арендную плату

Изменение договора аренды происходит так:

Образец письма о снижении арендной платы

Образец дополнительного соглашения

Какие условия включить в дополнительное соглашение о снижении арендной платы

Допсоглашение о снижении арендной платы должно урегулировать такие вопросы:

• в рамках какого договора аренды и в отношении какого объекта происходит изменение условий оплаты;
• каков новый размер арендной платы (с выделением суммы НДС) и на протяжении какого периода он действует.

Какие аргументы можно использовать в переговорах с арендодателем, чтобы получить скидку?

1. Помните, что снизить арендную плату на время, пока вы не можете пользоваться имуществом из-за действия ограничительных мер, – прямая обязанность арендодателя, установленная законом (п. 3 ст. 19 Закона от 1 апреля 2020 г. № 98).

2. Невозможность использования арендованного имущества в связи с действием ограничительных мер является существенным изменением обстоятельств. Ведь очевидно, что, если бы вы могли предвидеть текущую ситуацию, договор не был бы заключен или вы заключили бы его на иных условиях. Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения договора, в том числе в части размера арендной платы (ст. 451 ГК РФ).

3. Имеют значение история и длительность ваших отношений с арендодателем. Если у вас долгосрочный договор, вы давно арендуете это имущество и исправно вносили арендные платежи, то потеря такого арендатора будет ошибкой арендодателя в большинстве случаев.

4. Если вы вложили в арендованное имущество значительные инвестиции, напомните арендодателю об этом. Особенно актуально это в том случае, когда в договоре есть условие о том, что арендодатель обязан эти вложения компенсировать при досрочном прекращении отношений. Вряд ли в сложившихся условиях у арендодателя найдутся свободные деньги.

5. Право арендодателя досрочно расторгнуть договор может быть обусловлено уплатой вам компенсации. Часто чем больше осталось до окончания первоначального срока аренды, тем большую сумму должен перечислить вам арендодатель.

6. Подумайте, является ли ваш объект полезным для всего здания. Например, именно он может притягивать большое количество посетителей. Это может быть актуально для торговых и бизнес-центров.

7. Если мониторинг рынка показал, что такую арендную плату сегодня никто платить не будет, постарайтесь мягко, но убедительно донести это до арендодателя. Подкрепите свои аргументы примерами предложений по аренде. Нередко арендодатели убеждены, что они быстро смогут найти нового арендатора.

8. Если для арендодателя предусмотрены меры поддержки, то напомните ему об этом. Например, в Москве собственники зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, при условии снижения ими ставки арендной платы для своих арендаторов освобождаются от налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю за соответствующий период2.

Это примерный список аргументов, которые можно использовать в разговоре с арендодателем. Подумайте, какими доводами его можно дополнить, исходя из вашей ситуации.

На какой срок может быть снижена арендная плата?

На весь период, в течение которого вы не могли пользоваться арендованным имуществом в связи с действием в вашем регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Кто может требовать уменьшения размера арендной платы?

Любой арендатор недвижимого имущества, который не мог им пользоваться из-за введения в его регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом неважно, был ли договор аренды заключен до момента введения такого режима и относится ли ваша деятельность к числу наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции.

Кто вправе рассчитывать на снижение арендных платежей

Но закон не обязывает арендодателей идти навстречу арендаторам, даже если они относятся к этой льготной категории. При этом риск потерять источник дохода в условиях, отвечающих признакам форс-мажора, оставляет надежду, что более выгодные условия арендодатели все-таки предоставят.

Если у вас остались вопросы по снижению арендной платы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс.

Если арендатор, ведущий деятельность из перечня Постановления № 434, относится к МСП, он вправе рассчитывать на отмену платежей за апрель-июнь 2020 года по арендуемому федеральному имуществу (п. 1 Распоряжения Правительства от 19.03.2020 № 670-р). Это единственное положение, обязывающее арендодателя пойти на уступки и заключить допсоглашение в течение 7 рабочих дней с момента письменного обращения арендатора.

Итак, если стороны нашли оптимальное решение, они заключают дополнительное соглашение к договору аренды.

На сколько можно уменьшить размер арендной платы?

Процедура, условия и то, насколько может быть снижена арендная плата, в законе не прописаны. В нем лишь говорится об обязанности арендодателя предоставить скидку без установления ее размера. Поэтому все зависит от ситуации и вашей договоренности с арендодателем.

Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов

Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.

Отсрочка арендной платы из-за коронавируса

8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.

Условия для арендатора такие:

— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.

— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей. Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.

— Бизнес относится к малому или среднему и есть в , который ведёт налоговая.

Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.

Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.

Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.

Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.

Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.

Что указать в письме об изменении арендной платы

В письмо о снижении арендной платы включаются:

• общие сведения об условиях аренды: реквизиты договора, данные об арендуемом объекте и размере платы за него;
• обстоятельства, вызвавшие трудности у арендатора, в том числе в связи с принятием новых нормативных актов (например, о введении режима повышенной готовности в регионе);
• предложение о конкретной сумме арендной платы, посильной для арендатора, и периоде, в течение которого он хотел бы ее вносить;
• при желании — напоминание арендодателю о добросовестном исполнении обязательств по договору с приложением подтверждающих документов.

Как правильно съехать, если по скидке не договорились

Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.

Образец уведомления об отказе от договора

С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея

О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.

В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16. Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.

Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.

Как получить скидку?

Рекомендуем начать с направления арендодателю письменного обращения с просьбой уменьшить размер арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом. В обращении следует описать, по какой причине вы не можете его использовать. Например, в арендованном помещении вы открыли фитнес-клуб, работа которого в вашем регионе запрещена на период действия режима повышенной готовности.

Также необходимо указать, на сколько вы просите уменьшить размер арендной платы, и привести доводы, почему скидка должна быть предоставлена в таком размере. Для этого нужно обосновать, как повлияли введенные ограничения на вашу работу. Сравните доходы от деятельности на момент заключения договора и сейчас, чтобы показать ущерб.

Вы можете попросить полностью освободить вас от арендной платы за весь период, когда вы не могли пользоваться арендованным имуществом из-за ограничительных мер. Однако не забудьте, что даже если арендодатель согласится, есть риск признания такого условия недействительным в силу запрета на дарение между коммерческими организациями и, как следствие, доначисления налогов как вам, так и арендодателю.

Если арендодатель готов предоставить вам скидку, договоренность надо обязательно зафиксировать в дополнительном соглашении к договору аренды.

Если договор заключен на срок более одного года, то дополнительное соглашение к нему подлежит обязательной государственной регистрации. Помните, что стороны такого соглашения связаны его условиями с момента подписания независимо от факта госрегистрации. Это означает, что арендодатель не вправе не исполнять соглашение (например, требовать от вас оплаты аренды в прежнем размере), ссылаясь на отсутствие регистрации.

Если же договор аренды заключен на меньший или неопределенный срок, то дополнительное соглашение регистрировать не надо.

Образец письма о снижении арендной платы

Обращение к арендодателю может выглядеть так:

Если арендодатель согласится на предлагаемый размер арендной платы, стороны заключат дополнительное соглашение к договору аренды. Как его составить, смотрите здесь.

Как добиться уменьшения размера арендных платежей?

И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?

1 апреля вступил в силу новый закон1, которым предусмотрены меры поддержки бизнеса, пострадавшего от распространения коронавирусной инфекции. Предприниматели получили право на уменьшение арендных платежей.

(В каком случае можно рассчитывать на отсрочку уплаты арендных платежей, как ее получить и что делать тем, кто на арендные каникулы рассчитывать не может, – читайте в статье «Арендные отношения в условиях пандемии».)

Как быть, если с арендодателем договориться не удалось?

В случае если арендодатель не идет на уступки, а платить за неиспользуемое помещение вы не можете или не хотите, прежде всего нужно постараться минимизировать возможные риски. Если в помещении есть ценное имущество, то его желательно вывезти, чтобы арендодатель не смог его удерживать, пока вы не погасите задолженность по аренде.

Затем вы можете обратиться в суд с требованием об изменении договора в части снижения арендной платы. Но нужно иметь в виду несколько нюансов.

Сейчас суды приостановили рассмотрение большинства дел из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Вы сможете подать иск, но когда будет вынесено решение – неизвестно.

На сколько именно уменьшить размер арендной платы, будет решать суд с учетом ситуации, принятых вами мер и представленных доказательств. Вы должны будете обосновать, почему арендную плату нужно снизить именно настолько. И снижение может оказаться совсем небольшим.

Если суд удовлетворит иск, измененные условия договора о размере арендной платы будут применяться только после вступления в силу решения суда. Это значит, что до тех пор вы должны будете вносить арендную плату в прежнем размере.

С учетом вышесказанного рекомендуем рассматривать обращение в суд как крайнюю меру.

Ну и не следует забывать о еще одном варианте: если договор аренды дает вам право в одностороннем порядке его расторгнуть, то, возможно, стоит им воспользоваться, чтобы не увеличивать убытки. Велика вероятность, что после отмены ограничительных мер на рынке окажется много выгодных предложений.

1Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

2Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности».

Арендаторы из «непострадавших» тоже могут снизить арендную плату

Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.

Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.

Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.

Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.

Как изменить или расторгнуть договор из-за коронавируса

Скидка на аренду за время полной самоизоляции

Предприниматели вправе требовать снижения арендной платы за время полной остановки бизнеса из-за режима повышенной готовности в регионе. Это мера из п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ. Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.

Снижение арендной платы по общим правилам

Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.

О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.

Все возможности для бизнеса, который не включили в список пострадавших отраслей

Аренда во время кризиса

Как арендатору договориться с арендодателем об изменении условий договора аренды или о его досрочном расторжении?

Сегодня для многих предпринимателей аренда стала обременительной. Чтобы уменьшить свои расходы и не потерпеть крах, придется договариваться с арендодателем.

Подводим итоги

• Неблагоприятная экономическая ситуация вынуждает арендаторов обращаться к собственникам имущества с просьбой о снижении арендной платы.
• Обращение к арендодателю составляется в письменной форме с указанием причин, вызвавших финансовые трудности.
• При достижении согласия между сторонами договора заключается дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении размера платы.

• Для уменьшения арендной платы арендатору следует письменно обратиться к собственнику имущества.
• Если стороны достигают оптимального решения, заключается дополнительное соглашение о снижении размера арендных платежей.
• Арендаторы-субъекты МСП, занятые в наиболее пострадавших отраслях, вправе рассчитывать на отмену арендной платы в отношении федерального имущества.