Можно ли прописаться в апартаментах в москве в 2023 году

Содержание:

Нужно ли согласие других жильцов, чтобы оформить временную регистрацию

Согласие жильцов в каких-то случаях необходимо, в каких-то нет. Разберем разные ситуации.

Сам собственник

Если желающий зарегистрировать себя или другого человека — собственник всего жилья, ему не нужно заручаться ничьим согласием. Если он владеет долей в жилье, придется получать письменное согласие всех долевых собственников.

Государственное и муниципальное жилье

Если гражданин — единственный наниматель государственного или муниципального жилья, то в этом случае для его временной регистрации тоже не требуется ничье разрешение. Но если в этом государственном или муниципальном помещении уже есть зарегистрированные по месту жительства люди, потребуется согласие всех совершеннолетних жильцов.

Если жилье находится в государственной или муниципальной собственности, а желающий получить временную прописку не его наниматель, ему предстоит заключить . Он станет основанием для временной регистрации.

В коммунальной квартире

Как сделать временную регистрацию гражданам в коммунальной квартире? Для этого необходимо разрешение всех проживающих в ней нанимателей и собственников. Это делается ими лично в регистрирующих органах или с помощью нотариально заверенного согласия.

Соседи

В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.

Господдержка

При можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты эти программы не распространяются.

Что будет, если не оформить временную прописку

Если не оформить временную регистрацию в течение трех месяцев с момента приезда, можно получить . В Москве и Санкт-Петербурге он составит от 3000 до 5000 рублей, в других российских регионах — от 2000 до 3000 тысяч. Для собственников и нанимателей эта сумма может быть выше в зависимости от субъекта Федерации.

Для чего нужна временная регистрация

Не все работодатели готовы взять на работу сотрудников «на птичьих правах» и требуют подтвердить временную регистрацию. Стать донором в другом регионе проблематично без временной регистрации. В Москве временная прописка дает право пользоваться парковкой как резидент.

А вот покупку временной регистрации делать категорически нельзя: это нарушение законодательства, которое может обернуться штрафом в размере от 100 до 500 тыс. рублей и даже уголовным наказанием с до трех лет.

Виды апартаментов
Нелегальные апартаменты

Бывает, что апартаментами называют всякое неликвидное жилье, которое построено с нарушением законов и правил. Самый частый пример — квартиры, нелегально «распиленные» на несколько студий. Их продают как доли в исходной квартире. это комнаты в коммуналках, которые незаконно переделали в студии.

Иногда доходит до совсем маргинальных ситуаций вроде «студии без окна, 7 м², на втором этаже бизнес-центра». В регионах встречаются и масштабные истории, когда целые многоквартирные дома возводят без согласований и, например, на земле сельхозназначения.

Чтобы не рисковать, лучше придерживаться простого принципа: если при покупке квартиры в договоре есть слово «доля», это значит, что помещение на бумаге не соответствует реальности или сделка с условием «только за наличные». С такими вариантами лучше не связываться.

Отдельно в этой категории можно отметить апартаменты, у которых есть проблемы с управляющей компанией. Некоторые мелкие застройщики делают бизнес по принципу «продадим помещение подешевле, зато потом заработаем на коммуналке». В результате жильцы получают коммунальные квитанции по , перестают их оплачивать и ищут альтернативных поставщиков услуг. А текущая управляющая компания этому препятствует — например, ограничивает доступ к коммуникациям.

Но такие ситуации обычно происходят с помещениями, которые продают с большим дисконтом. И некоторые даже готовы рисковать, считая, что это беспроигрышная партия: можно экономить на покупке, а размер скидки как раз компенсирует повышенные коммунальные платежи.

Закон об апартаментах

Хотя апартаменты используются для проживания граждан, они приравнены к нежилым помещениям. Это лишает возможность приписаться в апартаментах, получить субсидии и льготы по оплате услуг ЖКХ. Ситуация может измениться с принятием нового законопроекта, который еще в 2021 году подготовила группа депутатов и сенаторов. Согласно нему, апартаменты могут признать жилым помещением, если будет подтверждена безопасность проживания в нем. Также владельцы апартаментов смогут получать право на регистрацию по месту жительства.

Когда примут Закон об апартаментах

Сейчас в Жилищном кодексе РФ или в других нормативных актах отсутствует понятие “апартаменты”. Их официальный юридический статус – нежилое помещение. Это влечет следующие последствия:

в апартаментах невозможно прописаться, что усложняет приписку к поликлиникам, получение мест в детских садах и школах;
при строительстве зданий с апартаментами застройщики не обязаны соблюдать все требования по благоустройству, возводить социальную инфраструктуру;
на апартаменты невозможно получить субсидии и льготы по услугам ЖКХ, так как они являются нежилым помещением.

О разработке нового законопроекта про апартаменты стало известно в середине января 2021 года. Летом 2022 года ожидалось, что правовой статус апартаментов наконец-то могут изменить. Поправки в закон обсуждали в Совете Федерации.

“И в 2023 году будет продолжаться работа над изменениями правового статуса, налоговой базы, условий для собственников, возможно появятся альтернативные варианты с точки зрения прописки и получения дохода – такие идут разговоры, но что будет на самом деле – неясно”,- объясняет эксперт порталу pronovostroy.ru.

Полный текст нового законопроекта пока не обнародован. Прежде чем вынести документ на рассмотрение в Госдуму, его опубликуют на федеральном портале проектов нормативных актов. Все желающие смогут принять участие в общественном обсуждении, представить свои дополнения и предложения по проекту. После этого документ направят на экспертизу.

Стоит отметить, что ранее Путин поручал правительству решить вопрос с апартаментами до 1 августа 2021 года.

Можно ли прописаться в апартаментах

Пока соответствующий законопроект не принят, прописаться в апартаментах нельзя.

Тарифы на ЖКХ в апартаментах

Тарифы на услуги ЖКХ для апартаментов определяются как для нежилых помещений. Это означает следующее:

государство не участвует в сдерживании цен на тарифы;
предельные индексы повышения цен на ЖКХ не распространяются на апартаменты;
владельцы апартаментов не могут получить скидки, субсидии и льготы при оплате коммунальных услуг.

Как сообщают авторы законопроекта, право на льготы и субсидии по услугам ЖКХ не возникнет, даже если апартаменты признают жилым помещением.

Чем будут отличаться апартаменты от квартир

На данный момент известны следующие нововведения, которые появятся в правовом статусе апартаментов после принятия закона:

в ЖК РФ появится понятие “многофункциональное здание”, в котором могут размещаться апартаменты;
для апартаментов вводится понятие “жилое помещение второго класса”, причем для них будет разработано отдельное правовое регулирование;
право на прописку в апартаментах не возникнет автоматически, так как придется подтверждать их безопасность и признавать жилым помещением.

Отличия между апартаментами и квартиры в части благоустройства и обеспечения социальной инфраструктурой останутся. Сейчас преимуществом апартаментов является достаточно низкая цена на них. Но после принятия закона ожидается повышение рыночных цен на 10-30%, а риелторы уже сейчас фиксируют резкое увеличение спроса на апартаменты.

Еще раз о главном из закона об апартаментах:

в апартаментах можно будет регистрироваться;
на апартаменты не будут распространяться субсидии, льготные кредиты, государственные жилищные программы;
плата за ЖКХ будет взиматься как с нежилых помещений (выше, чем в обычных квартирах).

Налоговый вычет

Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей.

За покупку апартаментов вычеты не положены.

Покупка квартиры и апартаментов в ипотеку

И квартиру, и апартаменты можно купить в ипотеку.

Более того, ипотеку на квартиру и на апартаменты можно рефинансировать и получить более выгодные условия по кредиту.

Рассчитать ипотеку на квартиру или на апартаменты

Зачем нужна временная регистрация ребенку? Без нее, если семья переехала в другой город, его могут не взять в школу или детский сад, не оказать медицинских услуг. Особенности временной регистрации зависят от возраста детей.

Временная регистрация ребенка отдельно от мамы, папы или опекунов допускается лишь после 14 лет, когда у него появится паспорт. Для этого потребуется письменное разрешение родителей или опекунов. Например, если подросток проживает в общежитии. Дети младше 14 лет не могут регистрироваться отдельно от родителей или опекунов, даже у близких родственников.

Для временной регистрации детей, не достигших 14 лет, требуется заявление законного представителя (родителей, опекунов), имеющего временную регистрацию в данном помещении, согласие собственников жилья в этом случае не требуется. К обычному пакету документов прикладывается свидетельство о временной регистрации родителей или опекуна.

Важно помнить: если временная регистрации оформляется в съемном жилье, временная регистрация прекратится вместе с окончанием срока договора. Как прописать новорожденного, можно узнать .

Как оформить регистрацию студенту и военнослужащему

Для студентов очной формы обучения в вузах или средних профессиональных заведениях, доступна временная регистрация в общежитии, если они проживают в нем. В этом случае в течение трех дней со дня получения места в общежитии студенту необходимо обратиться к ответственному лицу учебного заведения. Если студент не проживает в общежитии, а снимает жилье и находится в другом регионе, где расположено учебное заведение, больше 90 дней, то ему необходимо получать временную регистрацию на общих основаниях.

Для военнослужащих процедура иная. Те, кто служит по контракту, и члены их семей, не имеющие жилья, могут получить постоянную регистрацию по месту жительства на территории , где проходит служба. Для этого подать рапорт командиру части, собрать документы и после получения разрешения на прописку с подписанным рапортом обратиться в паспортный стол по месту нахождения части.

В служебной квартире, предоставляемой военнослужащему, возможна только временная регистрация. Военнослужащий, имеющий служебное жилье, имеет право временно прописать там и .

Если появляется отдельное, не служебное, жилье, то регистрация проходит на общих основаниях.

При отъезде с места службы в другой регион временная регистрация контрактников возможна по месту пребывания только при наличии отпускного билета или командировочного удостоверения, если срок командировки или отпуска больше 90 дней. Отсутствие постоянной или временной регистрации больше не препятствие для постановки на воинский учет и призыва в . При переезде военнообязанный должен встать на воинский учет по месту .

Виды апартаментов
Лофт, перестрой

Строить в Москве тяжело, так как на всех хороших участках уже есть. Да и соревноваться по цене с крупными застройщиками почти невозможно. Поэтому небольшие застройщики нашли изящное решение: они выкупают старый советский — а иногда и царских времен — объект. Например, это может быть завод, гостиница или общежитие. Изнутри здание перестраивают под жилое, заменяют коммуникации и реставрируют фасад.

Как результат, на выходе получают уникальный проект с интересным внешним видом и нестандартными планировками. Именно в таких зданиях часто есть потолки, сверхмаленькие и сверхбольшие площади. А то, что там нет лифтов и парковки, даже идет зданию на пользу.

Например, в ЖК «Лайнер» в одном здании 2000 квартир, а значит, примерно 5000 обитателей. В Москве на 1000 человек приходится примерно 300 машин. Это означает, что в нашем ЖК нужно разместить 1500 машин.

Согласно приказу Минэкономразвития, который действовал до февраля 2022 года, минимальная площадь машино-места — около 13 м, а минимальные размеры — 5,3 × 2,5 м. Еще нужно добавить пару метров на подъездные пути.

С февраля 2022 года будут действовать новые нормы, в которых поменялись только максимальные размеры они теперь не ограничены.

Итог — требуется несколько гектаров только для стоянки машин. В условиях плотной застройки внутри Мкада это почти невозможно.

В время люди, которые живут в апартаментах, часто используют общественный транспорт, такси и каршеринг. Результат — машин во дворе меньше, там безопаснее и себестоимость жилья ниже.

Сами по себе перестроенные апартаменты — хороший вариант, и единственная проблема — найти управляющую компанию, которая будет обслуживать объект за адекватную цену.

Пятиэтажный потолок и фасад из красного кирпича теряют свою привлекательность, как только жильцы получают первые счета за отопление и обслуживание. И кардинально повлиять на эту ситуацию сложно. Поэтому в нестандартных апартаментах у собственников часто складываются сложные отношения с управляющей компанией.

Еще стоит отметить, что апартаменты, которые перестроены из старого здания, банки воспринимают как вторичную недвижимость, что влияет на ипотечные ставки и процесс оформления.

Примеры перестроенных апартаментов в Москве: ЖК «Апартаменты Алтай», ЖК «Лофт ФМ» и ЖК «Ботаник».

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

для размещения зданий гостиничного типа;
для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить можно (наверное), а по документам нет.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Зачем покупают апартаменты

Несмотря на перечисленные выше особенности, апартаменты пользуются спросом. И главная причина — низкая цена. В результате, если сдавать апартаменты в аренду, можно быстро окупить вложенный капитал.

Другое преимущество апартаментов в том, что их обычно строят по принципу точечной застройки в дорогих районах. То есть реже происходят ситуации, когда человек приобрел недвижимость, а вокруг начали возводить кучу многоэтажек.

Чтобы представить, кто покупает апартаменты, можно вспомнить типовую рекламу застройщиков жилой недвижимости: обычно на ней изображена семья среднего возраста с несколькими сильно непохожими на отца детьми, которая радостно берет квартиру в ипотеку. Апартаменты покупают все остальные люди: те, кому по причинам недоступна ипотека, бездетные пары, студенты, пенсионеры. А также инвесторы, которых не устраивает доходность жилых квартир.

Стандартные семьи с детьми тоже иногда покупают апартаменты для проживания, но редко: в основном проблем с регистрацией и связанных с этим сложностей устроить потом детей в школы.

Условный москвич с небольшим бюджетом 10 млн рублей по факту должен выбрать из трех вариантов:

Подмосковная квартира в новом хорошем доме, но с серьезными транспортными издержками, чего комфортное проживание абсолютно невозможно.
Старая московская панелька, где зачастую есть проблемные и неблагополучные соседи.
Апартамент бизнес-класса недалеко от метро и с относительно приятным окружением.

И зачастую несмотря на все юридические недостатки последний вариант перевешивает. Хорошая транспортная доступность и окружение делают свое дело, да и ценность регистрации в Москве часто преувеличена.

На какой срок можно оформить временную регистрацию

Прописка по месту пребывания оформляется на любой срок, который согласован с собственниками жилья.

Пользователи жилья государственного или муниципального жилищного фонда могут временно зарегистрировать в своем жилом помещении граждан на срок, не превышающий срок договора социального найма.

В случае если гражданин, которого нужно зарегистрировать по указанному адресу, занимает жилую площадь не по договору поднайма, а является временным жильцом, регистрацию можно оформить только на срок, не превышающий полгода.

Максимальный срок, на который можно получить справку составляет 5 лет.

Коммунальные платежи

Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.

Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.

Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.

Как сделать временную регистрацию через Госуслуги

Для этого необходимо иметь аккаунт на . Чтобы создать учетную запись, необходимо ввести в профиле паспортные данные и СНИЛС, затем подтвердить свою личность. Через поиск находится раздел регистрации по месту пребывания. Нажимается кнопка «Получить услугу».

Далее заполняется в электронном виде заявление. Также вносятся данные:

паспорта гражданина РФ или свидетельства о рождении ребенка
документа, на основании которого происходит временная регистрация.

После подачи заявления должным образом в течение трех дней в личный кабинет на госуслугах придет приглашение на получение свидетельства о временной регистрации. Оповещение доставят любым из указанных вами способов: по электронной почте или в мобильном приложении. Для этого придется явиться и заявителю, и тому, кто предоставляет жилье, предоставив в течение трех дней оригиналы документов.

Вторая покупка
Апартаменты-перестрой 14,9 м² за 3,25 млн рублей

В конце 2020 года у меня образовались свободные деньги, плюс я стал искать вариант, куда переехать, так как апартамент в ЖК «Лайнер» мне хотелось сдать.

В результате я нашел приемлемый вариант — апартамент площадью 14,9 м² на улице Клинская недалеко от метро «Беломорская». Если описать проект совсем коротко, то небольшой застройщик выкупил здание старого советского банка, заменил в нем коммуникации и возвел кучу внутренних стен. Получилось четырехэтажное здание, где первый этаж почти полностью коммерческий. Потолки — , а размеры апартаментов варьируются от 8 до 30 м².

Так как потолок высокий, почти во всех помещениях можно сделать второй этаж, поместив там либо спальное место, либо антресоль. Такие излишества, как лифт и парковка, в проекте не предусмотрены, зато в цену входил базовый ремонт — можно было сразу заехать жить.

Сделка. Договор на апартамент я подписал в конце декабря 2020 года. Обошелся он мне в 3,25 млн рублей, то есть примерно по 218 000 за 1 м². Плюс за оформление документов отдал около 20 000 .

Ипотеку мне предоставил «Росбанк» под 7,9% годовых, а именно 2,6 млн рублей. Это расценивалось как вторичка, поэтому оформление происходило чуть сложнее.

В феврале 2021 года я уже заехал в апартамент.

В таком виде я приобрел апартамент. Так как потолки высокие, там часто делают второй этаж. Единственное, что изменилось перед продажей, — я сделал кухню

Налог на имущество я еще не платил, но, полагаю, будет в год.

Первым делом сделал кухню: вместе с индукционной плитой и холодильником вышло около 80 000 . Еще купил диван и стиралку. В итоге потратил на обустройство апартамента около 100 000 .

Я взял самую дешевую угловую кухню в «Столплите». Холодильник был отдельной проблемой, так как я искал вариант на 10 см уже стандартного. Вообще, такие помещения учат покупать мебель и технику по габаритам.

Двери и отделка целиком от застройщика, в помещение я практически не вкладывался

Единственное окно, то есть на целое окно больше, чем в некоторых объектах. Шкаф из «Хоффа» самый узкий из тех, что у них был

В апартаментах площадью меньше 20 м² я ни разу не видел ванну. Обычно ставится душ плюс стиральные машины с вертикальной загрузкой. Все от застройщика, я купил только стиралку

Это полость вверху помещения. Так как потолок высокий, многие делают там второе спальное место либо склад барахла

Коммуналка — около 3000 в месяц. Я приобретал объект по принципу «чтобы быстро продать, а пока продается — в нем жить». Принципиально меня не устраивала только удаленность от работы — 1 час 20 минут в одну сторону.

Продажа апартамента. В сентябре 2021 года я продал апартамент за 4 млн рублей. Моя выгода за девять месяцев составила порядка 750 000 . Но из этой суммы нужно вычесть еще мои расходы. Например, у покупателей тоже была ипотека, а своими силами такую сделку не оформил. Я нанял риелтора, и он занимался продажей, тем самым сэкономив мне кучу нервов и времени.

Расходы на второй апартамент — 345 000

Страховки для ипотеки в «Росбанке»

В итоге моя чистая прибыль получилась немногим больше 400 000 . Кроме того, девять месяцев я проживал дешевле аналогичной аренды. И хотя я ежемесячно выплачивал банку кредит, на стоимости аренды все равно неплохо сэкономил.

Понимаю, что в Москве состоятельные люди иногда оставляют по 400 000 за вечер в клубе, но я рад и таким деньгам. Учитывая, что мои инвестиции на фондовом рынке пока также оставляют желать лучшего — по итогам 2021 года у меня бумажный убыток примерно на рублей, — точно не подсчитываю, чтобы не расстраиваться.

Управлением домом

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.

А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Цены и расходы

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой они строятся. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

О ужас!

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок, войну с (террористическая организация, запрещенная на территории РФ), выборы 2024 года и многое другое.

Возможно, вам вообще будет невыгодно покупать недвижимость в России, вы сделаете алию и уедете жить в Израиль (хотя там все гораздо дороже, особенно недвижимость). Автор, редакция и все здравомыслящие люди на этой планете не несут ответственности за ваши личные расчеты и решения.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн рублей. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

Содержание и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу рублей в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн рублей, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!). Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой. Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Выгода от покупки апартамента «съестся» через годы за счет более высоких налогов и коммунальных платежей

Вроде всё. Если есть вопросы по недвижимости и подобным делам — пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Налоги на апартаменты

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Ставки налога на квартиры и на апартаменты

Обычная квартира в новостройке

Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

Виды апартаментов
Апарт-отель

В Москве до сих пор есть нехватка недорогих гостиниц, поэтому застройщики придумали интересный формат помещений. Они строят гостиничный комплекс, который распродают отдельными номерами. А их владельцы уже сдают номера посуточно, долгосрочно либо проживают в них сами.

Подразумевается, что процесс посуточной сдачи апартаментов можно передать управляющей компании: она будет искать и заселять постояльцев, убирать помещение, менять простыни и прочее. За свои услуги она берет процент с получаемого дохода — обычно . И переводит собственникам их долю.

В теории такие объекты отличаются от обычных жилых комплексов — например, у них есть централизованное кондиционирование или , но это в теории. Термин «апарт-отель» — не жесткий стандарт. Номера вполне могут использовать как обычное жилье: собственник может проживать там сам либо самостоятельно сдавать его в аренду.

Еще одна особенность апарт-отелей — агрессивный маркетинг и завышенная цена по сравнению с другими видами апартаментов. Если цена квадратного метра на обычный апартамент на ниже жилой квартиры, то в апарт-отелях цена может быть даже выше.

Часто такие апартаменты подают под соусом «начни свой бизнес» и обещают стабильную доходность от аренды в размере В многое зависит от расположения объекта, окружающей инфраструктуры, особенностей управляющей компании, поэтому гарантий нет.

В апарт-отелях управляющая компания старается ограничить собственников в возможности повлиять на фасад здания, а также на интерьер помещения. Хотя в долгосрочной перспективе это скорее плюс — вспомните, как выглядят кустарно застекленные балконы в хрущевках. Подобное ухудшение внешнего вида фасада может снизить стоимость жилья во всем доме.

Если собственник планирует сдавать апартамент через управляющую компанию, она предъявляет требования к ремонту и меблировке номера: они должны соответствовать единому стандарту. Поэтому на этапе покупки апартамента инвесторам могут предложить купить пакет меблировки.

Например, в одном из строящихся апарт-отелей в Санкт-Петербурге при покупке апартаментов сразу дают на подпись агентский договор с управляющей компанией, где указано, что номер будет сдаваться в аренду. Если покупатель захочет сам жить в апартаментах, договор можно расторгнуть в любой момент.

В договоре предлагают стандартный пакет меблировки за 450 000 для номера 25 м² — цена по состоянию на ноябрь 2021 года. В пакет входит мебель, светильники, сантехника, кухонная техника, стиральная машина и телевизор 32″. При желании покупатель может обставить апартамент своими силами и дешевле, но в этом случае, вероятно, сдавать квартиру придется также самому.

По моему мнению, реальная стоимость подобного оснащения — . А ведь эти деньги еще надо заплатить наперед, до того, как объект сдадут в эксплуатацию. В итоге при подсчете своей доходности эти траты логично учитывать как сопутствующие расходы. Это вечная головная боль сдачи помещения через управляющую компанию: расходы на ремонт, мебель и ущерб, который нанесут жильцы.

Управляющая компания — коммерческая организация, чья цель — зарабатывать деньги. Поэтому она всегда будет стараться пересмотреть условия, навязать дополнительные услуги и даже добавлять скрытые пункты в договор, чтобы переложить риски на собственника.

На этапе покупки апартаментов управляющая компания часто показывает свой прогноз будущей доходности в случае, если сдавать апартаменты в аренду. Зачастую эти цифры отражают завышенные ожидания и оторваны от реальной картины. Считаю, что это одна из главных причин, почему апарт-отели стоят в целом дороже других видов апартаментов.

Примеры апарт-отелей в Москве: ЖК «Лайнер», апарт-отель YE’S Botanica, ЖК «Движение. Тушино».

Прогнозы апарт-отелей

Средневзвешенный доход в месяц

В чем разница между регистрацией по месту жительства и регистрацией по месту пребывания

Место, где человек живет большую часть времени или постоянно, юридически называется местом жительства. Оно фиксируется в паспорте гражданина РФ как адрес постоянной регистрации (ее еще называют постоянной пропиской). Постоянная регистрация невозможна в домах под снос и апартаментах. Подробнее узнать о постоянной регистрации можно .

Если человек уехал с постоянного места проживания в другой регион на определенное время, то это уже место пребывания — то есть та точка на карте, где человек живет временно. Это может быть гостиница, санаторий, общежитие, хостел, медицинская организация.

Временную прописку можно оформить не только в жилом помещении но и , если гражданин намерен проживать в ней более 90 дней. Временная регистрация невозможна в домах под снос, а вот в апартаментах разрешена.

Оба вида регистрации не подменяют друг друга. Постоянная прописка есть у всех. А временная прибавляется в том случае, если человек покинул место жительства более чем на 90 дней: отметку о ней в паспорт не ставят, а выдают свидетельство на определенный срок. При этом, если гражданин оформил временную регистрацию, его не снимают с постоянной регистрации.

Также гражданин может иметь постоянную прописку в одном месте, быть временно зарегистрированным в другом, а проживать — в третьем. В этом случае речь идет уже о месте фактического проживания. Оно, впрочем, может совпадать с местом как постоянной прописки, так и с местом пребывания.

Прописка и регистрация

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, , пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.

Жить с детьми в апартаментах можно и без постоянной регистрации

Чем апартаменты отличаются от обычных квартир

Нельзя прописаться. В апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию и не всегда возможно сделать даже временную. Да и власти Москвы постоянно дают понять, что практика строительства суррогата жилых помещений им не особо нравится — в основном потому, что это проблема для нормального развития города.

Риелторы рассказывают, что якобы скоро можно будет перевести апартаменты в статус жилых, но пока истории, когда это удавалось, редки. Рассчитывать на это не стоит.

Нет инфраструктуры. При жилой застройке застройщик обязан думать об инфраструктуре — школах, больницах и садиках, а также решать вопросы с канализацией, электричеством и другими необходимыми ресурсами. Все это не возникает из ниоткуда.

С апартаментами для застройщика все гораздо проще: таких требований к инфраструктуре при их строительстве нет. При этом каждый апартамент создает местным властям значительные сложности и мешает планомерно развивать город: на пустом месте появляется несколько тысяч голодных до социальных благ граждан, которым нужны дороги, энергосети, школы и прочее.

Вторая половина проблемы в том, что падают цены и ценность участков, которые предназначены для жилищного строительства, а это важный источник городских доходов.

Коммунальные платежи выше. Как правило, для апартаментов коммунальные платежи выше, чем для квартиры аналогичной площади в жилом доме, примерно на 20%, хотя бывает и больше. Это вызвано тем, что тарифы коммунальных услуг в жилых помещениях контролирует правительство, поэтому для них есть предел. Для управляющих компаний апартаментов пределы не обязательны.

Например, за ноябрь 2021 года за мой апартамент в ЖК «Лайнер» площадью 32 м² пришла квитанция на 5231 . А за апартамент 14,9 м² на улице Клинской — 3062 .

Коммуналка в ЖК «Лайнер» за апартамент 32 м² в ноябре 2021 года — 5231 !

Коммунальные тарифы для апартаментов во многом зависят от того, насколько большую сумму управляющая компания может собирать с жильцов. И так как государство мало участвует в отношениях владельцев этих помещений с управляющими компаниями, иногда происходят лютые перекосы в тарифах. Особенно это касается нестандартных малоэтажных апартаментов.

Еще повышенные тарифы — обратная сторона конструктивных особенностей некоторых апартаментов, таких как, например, четырехметровые потолки. Проблема даже не в том, что управляющая компания от застройщика завышает цены. Сложно найти другую управляющую компанию, которая согласится обслуживать такой объект.

Ситуация, конечно, не так ужасна, как в некоторых подмосковных коттеджных поселках, но трудности могут возникнуть, и к этому стоит быть готовым.

С апартаментами, которые построены по стандартам ЖК бизнес-класса, обычно такой проблемы нет.

Сложности с проводным интернетом. Крупные провайдеры часто не работают с апартаментами, особенно если их перестроили из старых зданий. В базах данных такие апартаменты числятся как нежилые помещения. Поэтому, чтобы подключить интернет, приходится искать альтернативных провайдеров. Например, мой апартамент в ЖК «Лайнер» обслуживает компания TEL, а на Клинской — CLN.

Нестандартные планировки. К апартаментам предъявляют менее жесткие требования по нормативам, поэтому в них часто можно встретить нестандартные решения. Например, бывают апартаменты с пятиметровыми потолками, двух- и полутораэтажные варианты. Еще встречаются миниатюрные площади — до 10 м². Жилое помещение такой площади по нормативам невозможно.

В них можно жить, но таких социальных улучшений, как пандусы для инвалидов, там обычно нет. Плюс высокие потолки означают и высокие лестницы, а лифта может и не быть.

Например, у меня был апартамент в четырехэтажном здании без лифта. потолков высотой 3,4 метра подъем на четвертый этаж ощущался как на шестой. Поэтому такой вариант жилья может не подойти людям пенсионного возраста и инвалидам.

Проблемы с парковкой. При строительстве апартаментов четких требований к парковочным местам нет, все остается на усмотрение застройщика.

Некоторые строят только подземный паркинг, причем мест там намного меньше, чем квартир, — благодаря этому такое машино-место можно продать дороже. А есть апартаменты, где парковки и вовсе нет, и крутись как хочешь.

Например, в моем ЖК «Лайнер» было предусмотрено около 480 на 2000 апартаментов. Все они располагались в подземном паркинге и стоили более 1 млн каждое. А в апартаментах на Клинской парковки не было вовсе.

Нет защиты как единственного жилья. По закону единственное жилье имеет иммунитет, то есть его нельзя забрать у человека, кроме четко оговоренных в законе случаев. Но апартаменты под защиту единственного жилья не подпадают, поскольку не считаются жильем. И даже если жить больше негде, их могут забрать, например, за долги по потребительскому кредиту.

Хотя в последнее время появилась практика, что обычные жилые квартиры у людей тоже забирают за долги, но это исключительные ситуации.

Ограничения на коммерческую деятельность. В жилых домах существуют ограничения на коммерческую деятельность: в цоколе и на первых этажах обычных домов нельзя размещать бани, сауны, прачечные, рентгеновские кабинеты и прочее.

На апартаменты такие требования не распространяются, и по соседству вполне может оказаться нежелательный бизнес, например гостиница. А в здании на Клинской улице, где у меня были апартаменты, на первом этаже открыли шаверму — сейчас жильцы с ней сражаются.

Повышенный налог на имущество. Он рассчитывается от кадастровой стоимости объекта и составляет .

Например, за мой апартамент в ЖК «Лайнер» я платил сначала по ставке 1,5% от его кадастровой стоимости 2,4 млн рублей. В год выходило 36 000 . Потом эту сумму удалось уменьшить: инициативная группа жильцов наняла юристов, которые добились, чтобы комплекс включили в специальный реестр апартаментов с налоговой ставкой 0,5%. С марта 2021 года владельцы этих апартаментов платят налог по новой ставке, и годовой платеж — 25 500 . Но таких случаев не так много.

Владельцы жилых квартир вообще об этом не задумываются, так как для них налоговая ставка — . Кроме того, в отличие от апартаментов, есть льготные категории, например пенсионеры и инвалиды, которые налог вообще не платят.

Небольшое преимущество апартаментов перед квартирами — не нужно оплачивать взносы на капитальный ремонт. Хотя в долгосрочной перспективе это, скорее всего, приведет к тому, что любые проблемы со зданием собственникам придется решать за свой счет.

Маткапитал, льготная ипотека и другие госпрограммы. Апартаменты не получится купить на материнский капитал или использовать льготную ипотеку, поскольку это нежилые помещения. Апартаменты можно приобрести только за свои деньги, в рассрочку или в ипотеку без льгот.

В случае ипотеки банки будут предъявлять повышенные требования и, скорее всего, потребуют более высокий первоначальный взнос — более 20% от стоимости жилья.

Банков, которые готовы профинансировать покупку апартаментов, тоже немного. Я смог получить одобрение ипотеки на апартаменты только в «Росбанке» и Сбере. Еще банки стараются не выдавать кредит под залог апартаментов, в то время как в случае обычных квартир — без проблем.

Например, если покупать квартиру стоимостью от 2 млн рублей, можно вернуть 13% от этой суммы в виде налогового вычета, то есть получить 260 000 . Если жилье купят супруги, сумма вычета удваивается. И еще до 390 000 — с процентов по ипотеке. В случае с апартаментами вычет не получить, так как юридически это нежилое помещение.

Налог на продажу. Чтобы продать апартаменты и не платить НДФЛ, ими нужно владеть как минимум пять лет. В некоторых случаях этот срок можно уменьшить до трех лет — например, если апартамент подарили или он достался в наследство. В остальных случаях придется ждать пять лет.

Более подробно про это можно почитать в статье про налог при продаже апартаментов.

Можно ли зарегистрироваться в апартаментах и какое будущее у этого вида жилья

В 2021 году появилась новость, что апартаменты приравняют к жилой недвижимости на законодательном уровне. А значит, и появится возможность в них прописаться.

На фоне этого застройщики активно спекулируют спросом на апартаменты и обещают рост цен на объекты на . Инвесторы, которые уже вложились, затаили дыхание в ожидании большой прибыли.

Однако не все так просто. Понятие «апартаменты» как отдельный вид недвижимости на законодательном уровне не существует. Это своего рода суррогат жилого помещения, которое относится к категории коммерческой недвижимости, но в нем разрешено проживать, как в квартире.

Часто люди думают, что покупают жилье, а фактически это гостиницы для временного проживания. Не во всех видах апартаментов можно даже временно прописаться. Это возможно только в апартаментах гостиничного типа, и необходимо, чтобы соблюдались два условия.

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), на котором строится или уже находится здание с апартаментами. Он должен иметь код 4.7 — «Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них».

Назначение земли можно проверить в выписке из ЕГРН по кадастровому номеру участка земли или посмотреть на кадастровой карте.

Отдельная организация для управления процессом регистрации. Причем ее сотрудники должны быть уполномочены миграционной службой. Для этого управляющая компания создает организацию «гостиничный оператор», которая ведет учет зарегистрированных граждан, вплоть до того, что организует хранение ключей от каждого помещения — номера — на случай проверок комиссиями.

Это сложный процесс, который требует денег, времени, найма персонала и постоянного контроля. Он не интересен застройщикам и непосилен собственникам помещений гостиничного типа. Просто прийти самому в МФЦ и подать документы на регистрацию не получится.

В итоге на сегодняшний день ситуация такая: право на временную регистрацию у собственников есть, а при выполнении первого условия процесс обычно стопорится на втором. Таким образом, право на регистрацию не достижимо.

Мне известна пара случаев, где временная регистрация удалась, но когда прошло пять лет — а это максимальный срок временной регистрации, — собственники не могли ее продлить. Как раз по причине того, что нет уполномоченной организации: ее просто никто не создал.

Если подумать, сколько апартаментов продали с 2010 года, и посчитать, у кого получилось оформить временную регистрацию, станет ясно: прописать практически невозможно. При выборе апартаментов следует это помнить, и если застройщик говорит о такой возможности — он лукавит.

На мой взгляд, апартаменты в российских реалиях — это своеобразный вид недожилья. В момент образовался дефицит земли под жилую застройку, и заинтересованные в прибыли люди пролоббировали строительство апартаментов на земле, не предназначенной для жилых помещений. В связи с этим возникли правовые коллизии, которые ограничивают многих собственников в правах. Застройщики злоупотребляли появившейся возможностью, активно получали разрешения на строительство гостиниц, а строили, по сути, жилье.

В 2021 году президент поручил правительству определиться со статусом апартаментов, но к 2022 году ясности все равно пока нет.

Сейчас правительство столкнулось с проблемой: нельзя просто взять и присвоить статус помещению непонятного вида. Необходимо синхронно изменить нормы в градостроительном и жилищном кодексах и иных актах, потому что кодексы завязаны между собой и изменение одной нормы влияет на другую. Если не соблюсти взаимоизменяемость, образуются законодательные дыры. Это первая сложность.

Вторая — если разрешить регистрироваться в апартаментах, это создает колоссальную нагрузку на инфраструктуру районов и прибавит проблем правительству. Увеличить количество школ, садов, поликлиник физически невозможно плотной застройки города. Правительство от этого не в восторге, к есть ярые противники грядущих изменений.

В апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости. Предлагалось ввести новое понятие — «многофункциональные здания». Это жилые и нежилые помещения, которые расположены в общественно-деловой зоне, на землях промышленного и коммерческого назначения. Когда у них изменится статус с нежилого на жилой, согласно законопроекту в них появятся еще такие опции:

Собственники апартаментов получат право постоянной регистрации в них.
Коммунальные услуги можно будет платить по тарифам жилых помещений.
Ставка налога на недвижимость будет как у жилых помещений.
Управление МКД, взносы за капремонт, оплата ЖКУ будут регулироваться ЖК РФ.

При этом субсидии и льготы по ЖКХ предоставляться не будут.

Однако внесенный на первое чтение законопроект распространяется на здания, которые будут построены. Статус уже введенных в эксплуатацию апартаментов планировалось обсудить на втором чтении. Скорее всего, под амнистию попадут те помещения, которые расположены в жилых комплексах с квартирами, где признают, что в них можно безопасно жить. В отличие от реконструированных промышленных зданий, которые не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам.

вообще второе чтение и когда — неизвестно. Закончить рассмотрение законопроекта планировалось до конца 2021 года, но после первого чтения пошло не так. Законопроект не рассмотрен, его отложили на 2022 год, и кроме того, комитет по строительству и ЖКХ не включил его в весеннюю сессию.

Глава комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Сергей Пахомов выступил против приравнивания апартаментов к жилью: «Никогда апартаменты не планировались как жилье, и никогда власть не говорила, что есть потенциальная возможность их перевода, — несмотря на то, что этого очень хочется собственникам и владельцам. Но никогда такого власти не транслировали».

рассматривать апартаменты как инвестиции — вопрос отдельный. За последний год апартаменты подорожали благодаря растущему рынку недвижимости и разговорам о законопроекте.

Неопределенность — главная опасность инвестора. посоветовала воздержаться от вложений, если вы делаете ставку исключительно на новый законопроект. Ведь неизвестно, когда он будет рассмотрен, какие будут критерии, по которым апартаменты будут делиться на жилые и нежилые, какой будет механизм получения нового статуса. Как именно повлияет новый законопроект на рынок недвижимости — неизвестно.

Инвестиции в апартаменты приравнивают к венчурным инвестициям — это вложения в бизнес, о перспективах которого пока ничего не известно. Апартаменты — самый непонятный вид жилья, нетиповой, сложный и непредсказуемый.

Заработать здесь сможет тот, кто хорошо чувствует рынок, анализирует, отслеживает его, разбирается в нюансах законодательства. Кто вдумчиво выбирает объект и понимает, в какой момент его продать, чтобы выручить прибыль. Если есть желание инвестировать на рынке апартаментов, но нет необходимых знаний, стоит обратиться за помощью к профессиональным участникам рынка.