Можно ли купить квартиру в доме, построенном по программе реновации на стадии строительства и программе реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить на нем

Дома, построенные в рамках реновации, интересуют не только «переселенцев», но и потенциальных покупателей. Ведь они часто возводятся в районах с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. Как купить квартиру в доме по реновации?

Несмотря на то, что процесс реновации широко освещается в прессе, актуальная информация открыта, вопросов все равно остается множество. Что неудивительно: многие правила и положения в этом вопросе вырабатывают «в ходе игры».

Безусловно сегодня одно: летом 2019 года продажи в домах по реновации не ведутся.

Александр Козлов, председатель Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации объясняет это так: “Стартовые дома предназначены в первую очередь для самих жителей пятиэтажек. Никакой свободной продажи в настоящий момент нет. Докупить могут только жители сносимых домов, и только из тех домов, которые переселяются. Отметим, что собственники/наниматели могут не просто докупить квартиру большую по площади, например, с двухкомнатной до трехкомнатной, но и разъехаться за доплату. Например, из трехкомнатной – в однокомнатную и двухкомнатную. Главное, чтобы общая площадь этих новых квартир не превышала 100 метров”.

Как докупить дополнительную площадь при переселении по реновации?

Сделать это можно только в тот момент, когда у вас на руках будет проект договора мены вашей старой квартиры на новую. От момента вручения вам договора начинается отсчет 30 дней, в течении которых вам нужно произвести все необходимые действия. Заранее ничего обговорить нельзя! А вот заблаговременно проверить, все ли ваши документы в порядке, конечно же, стоит. Например, заявление о докупке должно подаваться от имени всех собственников квартиры, включенной в программу реновации. Поэтому кто-то находится в длительной командировке – позаботьтесь заранее о доверенности. Аналогично, если среди собственников есть недееспособные граждане – убедитесь, что с опекунством нет проблем.

Далее, подготовьте все документы на квартиру: правоустанавливающие и договор передачи – если применимо (например, на квартиру, полученную в наследство, договора передачи нет). Так же понадобится выписка из Единого Реестра (заранее ее получать не надо, но надо убедиться, что квартира есть в ЕГРН, потому, что если собственник квартиры не менялся с 31 декабря 1997 года, то сведений о нем в ЕГРН может и не быть).

При подаче заявления на докупку дополнительных метров вам понадобится (кроме вышеперечисленного) еще копии всех страниц паспортов и свидетельств о рождении всех собственников (для несовершеннолетних – еще копии всех страниц паспортов родителей), нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры или нотариально заверенное заявление о том, что вы не состоите в браке. Выписка (берется в МФЦ) из домовой книги и копия финансово-лицевого счета (карточка учета) на квартиру в доме, включенном в программу реновации. Квитанция о переводе обеспечительного взноса 100 тыс. рублей и банковские реквизиты, куда можно будет возвращать эти деньги, если в покупке дополнительных метров вам будет отказано. Так же вам понадобится проект договора мены и согласие на обработку персональных данных (подпишите в момент подачи заявления).

Заявление на докупку подается лично – ул. Ильинка, д. 13 (либо нужны нотариальные доверенности). Есть предварительная запись по телефону +7 (495) 651-07-97 (в меню выберете пункт 2). Перед подачей заявления надо выбрать на сайте Фонда реновации, какую именно квартиру вы хотели бы приобрести за доплату.

Ваше заявление будут рассматривать в течении 5 дней. Если за это время на квартиру не найдется других претендентов, то в течении 10 дней с вами оформят сделку. Если же будут еще желающие, то проведут аукцион (через 30 дней после публикации объявления об аукционе).

Где искать квартиру, которою участники программы реновации могут приобрести за дополнительную плату?

Декларируется, что данную информацию можно найти на сайте Фонда Реновации. Но по факту конкретно система поиска не очень хорошо работает. Так что обращайтесь в информационные центры.

Как сообщают в Фонде реновации, цена за квадратный метр в одном доме не постоянная, а зависит от этажа, вида из окна и пр.

Что делать, если подписали договор мены, а потом передумали?

Если вы вдруг ничего не докупили, а потом пожалели, есть выход. В течении двух лет после получения равнозначной квартиры в доме по реновации можно купить еще одну квартиру в домах, предназначенных для программы реновации, со скидкой 10% (скидка действует однократно). Главное, чтобы суммарная площадь двух квартир не превышала 100 кв. м. Еще одно условие: свободная, готовая к продаже квартира должна быть в собственности Фонда Реновации.

Смогут ли очередники покупать квартиры в домах, построенных по реновации, по льготным ценам?

На данный момент, квартиры не продаются, в том числе и очередникам. Просто если среди переселенцев будут очередники, им автоматически улучшат жилищные условия (если только они по каким-то причинам не предпочтут остаться в очереди).

Когда можно будет покупать квартиры в домах по реновации?

Как нам сказал в неформальной беседе представитель одного застройщика, участвующего в программе реновации, они все еще ждут разрешения на продажу излишков квартир (Но пока этих «излишков» нет). В любом случае, цены будут рыночными, вопрос специальных цен для льготных категорий пока не обсуждается.

Где можно узнавать информацию о ходе реновации?

Жители расселяемых домов узнают, где находятся центры, в которых они могут получить всю необходимую информацию, касающуюся конкретно их адреса.

Так что желающим купить квартиры в домах по реновации можно посоветовать ждать и следить за новостями. Тем более, в конце мая 2019 года пройдут общественные слушания по нескольким микрорайонам.

Проектом предполагается оставить 8 многоквартирных домов, несколько зданий детских учреждений, почтовой отделение, универсам. Снесено будет 18 домов, попавших в программу реновации. Всего будет снесено 86,36 тыс. кв. м жилых помещений и построено 265,44 тыс. кв. м (т.е. увеличение плотности жилой застройки в 3 раза). 8,23 тыс. кв. м – вновь построенные школы и детские сады.

Предполагается, что в данном микрорайоне будут возводить 9-12- этажные дома (38-52 м) «с отдельными доминантами до 24 этажей (75 метров)». Возможные отклонения по высоте не превысят 7 метров.

Микрорайоны 1, 14, 18 Бабушкинского района (между улицами Менжинского, Енисейской, Верхоянской и Анадырским проездом

Предполагается сохранить 93 многоквартирных домов и несколько общественных зданий, включая узловую поликлинику РЖД и историко-этнографический театр. Сносу подлежат 56 многоквартирных домов (224 тыс.кв.м).

На освобождаемых территориях планируется построить дома высотой от 30 до 65 м с отдельными доминантами до 100 м. Общая площадь новых многоквартирных домов – 672,77 кв. м (увеличение плотности жилой застройки в 3 раза).

Микрорайоны 10, 13 Бабушкинского района (между улицами Осташковской, Летчика Бабушкина, Менжинского и Староватутинским проездом)

В этих микрорайонах сохранят 23 жилых здания и несколько общественных, включая здание Бабушкинского суда и Академии социального управления. Сносу подлежат 24 жилых здания (общая площадь – 78,55 тыс. кв.м ). Два жилых дома будут отселены и превращены в гостиницу. На освободившемся месте планируется построить 287,65 тыс. кв. м жилых домов и вдобавок – 19,48 тыс. кв. м отдельно стоящих нежилых зданий, в том числе большой образовательный центр с бассейном (11,05 тыс. кв.м). Так же планируется создание двух новых озелененных территорий – одна 4 сотки, другая – 2 сотки. Высота проектируемых жилых зданий варьируется в пределах 65-80 метров с отдельными доминантами до 85 метров. Допустимые отклонения границ распределения высотности внутри участков жилой застройки составляют 7 метров.

Микрорайоны 1-2, 3, 4-5 Алтуфьевского района (между Стандартной улицей, Путевым проездом, Алтуфьевским шоссе и Савеловской ЖД)

Будет сохранено 34 многоквартирных дома и снесено 50 домов (169,25 тыс. кв. м). Построено 555, 92 тыс. кв.м жилых домов (увеличение плотности застройки в 3,2 раза) и 47,15 тыс. кв.м нежилых помещений, включая образовательный центр с бассейном – 23 тыс. кв. м.

Высота проектируемых жилых зданий – 50-85 метров (12-23 этажа).

Кварталы 23,29 района Люблино (между улицами Судакова, Краснодонской и Совхозной)

Планируется сохранить два дома и снести четырнадцать жилых и четыре нежилых здания (включая школу «Ковчег» и учебные корпуса колледжа связи), а так же гаражи.

Плотность жилой застройки увеличится в 3.2 раза (вместо сносимых 48.59 тыс. кв.м будет построено 156.21 тыс. кв.м жилых зданий). Высота проектируемых зданий варьируется от 6 до 17 этажей (20 – 65 метров) с отдельными доминантами до 22 этажей (80 метров)

Данные кварталы являются часть более крупной обновляемой территории.

Часть квартир на рынке недвижимости России покупают на стадии котлована — когда еще даже не готов фундамент многоквартирного дома. В такой сделке больше рисков, но более низкая стоимость квартир по сравнению недвижимостью, уже введенной в эксплуатацию, привлекает покупателей.

Рассказываем, как купить квартиру на стадии котлована, какие могут быть риски в сделке, как обезопасить себя от возможных рисков и на что обратить внимание при подписании договора с застройщиком.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована

Покупатель проходит несколько этапов — от выбора объекта и сбора информации о застройщике до подписания  договора долевого участия в строительстве и перевода денег.

Выбор объекта

Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала.

Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы:

• присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий. Из-за этого в близлежащих садах и школах не хватает мест для всех детей, которые вселяются вместе со взрослыми в новостройки. Аналогичная проблема может быть с поликлиниками, государственными учреждениями. Иногда на постройку объектов инфраструктуры уходит еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию;
• наличие парковки. Это могут быть подземные паркинги, наземная парковка. Можно поинтересоваться у застройщика об общем количестве квартир в новостройке и количестве машиномест на парковке. Бывает, что застройщик предусмотрел мало места для автомобилей, и жителям квартир приходится оставлять свои машины далеко от дома, пользоваться услугами платных стоянок;
• перечень объектов, которые будут расположены во дворе. Это может быть детская площадка, огороженная площадка для игры в футбол;
• транспортная доступность. Если дома возводятся в новой части города, движение транспорта может быть плохо налажено. В районе может ездить мало маршрутов, быть большой перерыв между автобусами. Часто жители новых удаленных от центра районов жалуются, что сформированы неудобные графики движения, когда трудно уехать утром на работу или вернуться домой вечером;
• присутствие магазинов, супермаркетов, кафе, тренажерных залов.

Обычно информацию по каждому строящемуся объекту недвижимости предоставляют в эскизе проекта или описывают в рекламе. Но не все застройщики добросовестные. В макетах будущего жилищного комплекса может быть нарисовано одно, а по факту многих объектов, которые в нем отражены, устанавливать не планируется.

Анализ застройщика

Не все участники долевого строительства получают свои квартиры в срок или вообще дожидаются готовности объекта. Бывает, что застройщик в процессе стройки заявляет о своем банкротстве. В таких ситуациях многоквартирный дом часто остается на стадии недостроя. Снизить риски поможет анализ застройщика.

В первую очередь, нужно поинтересоваться перечнем объектов, которые уже были введены в эксплуатацию, а квартиры в них переданы собственникам. Об этом можно спросить у менеджеров компании-застройщика. Но сотрудники компаний не всегда готовы рассказывать о неудачах фирмы или случаях несоблюдения условий договора. Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях.

Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района. Про недострой можно найти информацию на новостных сайтах, городских порталах.

Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм.

Чтобы удостовериться в том, что компания не объявляла о своем банкротстве и не замораживала строительство, можно просмотреть информацию об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Такие данные находятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Дополнительно у застройщика стоит запросить разрешение на строительство. Если его срок в скором времени истекает, это может вызвать задержку в строительных работах, перенос срока сдачи готового объекта или замораживание строительства.

Если представитель компании-застройщика заявляет, что не может предоставить разрешение или другие документы, это должно насторожить — будущие дольщики имеет право ознакомиться с такими документами.

Выезд на место – осмотр площадки строящегося дома

Многие покупатели квартир на стадии котлована считают, что, пока здание не возведено, нет смысла смотреть на стройку. Но, посетив объект, можно посмотреть, есть ли на площадке материалы и техника, ведутся ли вообще строительные работы.

Еще при посещении стройки можно сразу оценить транспортную доступность дома, состояние инфраструктуры, посмотреть, что находится вблизи будущего корпуса.

Визит в офис продаж

В офисе застройщика покупатель получает информацию о:

• проекте строительства;
• стоимости квартиры с учетом типа объекта, вариантов отделки, этажности и прочих параметров жилья;
• дате завершения строительства.

Общение с банками для получения ипотеки

Банки предоставляют  кредиты не только на введенные в эксплуатацию новостройки или вторичную недвижимость. Ипотеку можно получить для покупки квартиры на стадии котлована. Но чтобы деньги дали, нужно обращаться в те финансовые организации, в которых застройщик прошел аккредитацию.

Многие покупатели квартир поступают наоборот: сначала выбирают финансовую организацию, в которой они будут брать кредит. Уже потом из перечня застройщиков, аккредитованных банком, они выбирают того, с которым будут заключать договор.

Условия кредитования у каждого банка разные. В большинстве случаев более выгодные условия для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на счет, открытый в финансовой организации. Для таких заемщиков может быть меньше процентная ставка, ниже минимальная сумма, которую нужно внести в качестве первоначального взноса.

Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора

На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта.

После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку.

Получение одобрения на выдачу кредита банком

Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить:

• паспорт заемщика;
• военный билет – для мужчин;
• справка о доходах;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о рождении детей;
• договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком.

После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.

Подписание договора долевого участия

В ДДУ включают:

• данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;
• стоимость квартиры;
• дату, на которую новостройка будет сдана;
• этаж квартиры и ее предварительный номер;
• гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;
• страхование ответственности застройщика;
• паспортные данные покупателя;
• реквизиты компании-застройщика.

Регистрация ДДУ

ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не может продать одну квартиру на стадии строительства нескольким людям.

В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр.

Проведение оплаты через эскроу-счет

Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств.

После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора.

Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать. Если у дольщика есть долги по налогам, алиментам, невыплаченным штрафам, средства, которые лежат на эскроу-счете, не могут быть использованы для их погашения.

Механизм оплаты построен таким образом, что застройщик может получить деньги по каждому объекту только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.

Эскроу-счет можно открыть в любом банке из списка, который размещен на сайте Центробанка. В этот список входят финансовые организации, отвечающие требованиям правительства. Чтобы открыть счет, покупатель квартиры обращается в банк с оформленным ДДУ.

Девелопер получает средства, которые расходуются на строительство, за счет проектного финансирования. В случае оформления ипотеки покупатель может получить кредит в том же банке, который выделяет деньги застройщику, или в любом другом. Если заемщик выберет для кредитования другую банковскую организацию, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита из одного банка в другой. Но по закону комиссия за открытие счета и его ведение взыматься не будет.

После перевода банком средств на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотечный кредит согласно графику, приложенному к кредитному договору.

Иногда застройщики обходят необходимость использования эскроу-счетов. В таких ситуациях дольщикам предлагают использовать схему жилищно-строительного кооператива. По документам все представляется так, будто группа людей самостоятельно решила построить себе дом, для чего наняла подрядную организацию. В роли такой подрядной организации выступает застройщик. При участии в этой схеме покупатель квартиры не защищен — деньги сразу передаются застройщику. Сами объекты часто дешевле тех, которые покупают через эскроу-счета, но при замораживании строительства можно лишиться и денег, и квартиры.

Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме

Тем, кто хочет купить квартиру у застройщика на стадии котлована, нужно учитывать такие моменты:

• из-за введения эскроу-счетов девелоперы подняли цены на квартиры. Это связано с тем, что они платят проценты за использование средств банка. Если в 2019 году разница между стоимостью введенных в эксплуатацию квартир и объектов на стадии котлована была около 25%, то к 2021 году она сократилась до 10–15%.
• как отмечают эксперты, покупка квартир на стадии котлована более выгодна тем дольщикам, у которых есть собственное жилье или недвижимость, где они могут бесплатно жить. В противном случае они экономят на покупке квартиры, но тратят деньги на аренду квартиры или дома для проживания. Например, если арендовать квартиру за 35 тыс. рублей в месяц, то за 3 года строительного цикла придется потратить более 1 млн рублей;
• часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект;
• несмотря на введение такого механизма, как эскроу-счет, в сделке есть риски. Они связаны с отсутствием защиты от затягивания сроков сдачи жилья. Дольщик может получить компенсацию за нарушение условий договора, но для этого нужно обращаться в суд.

Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована

Закон не определяет необходимости продавать квартиры на определенной стадии строительства. Каждый застройщик вправе сам устанавливать этап застройки, на котором он готов привлекать дольщиков и заключать с ними договор долевого участия. Поэтому не у всех девелоперов можно купить квартиру именно на стадии котлована.

Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ

В договоре долевого участия указываются все характеристики будущей квартиры. Они прописываются на основании утвержденного проекта дома. Измениться может:

• название улицы;
• номер дома или корпуса.

Изменить существенные характеристики объекта застройщик не может — нельзя поменять количество комнат в квартире, ее этажность или планировку. Если компания пытается сдать объект, который не соответствует характеристике, приведенной в ДДУ, дольщик имеет право не принимать квартиру.

При строительстве возможны изменения, из-за которых квадратура квартиры может немного отличаться в меньшую или большую сторону. При условии, что договор предусматривает проведение взаиморасчетов при подписании акта приема-передачи:

• если площадь квартиры больше, то покупатель проводит доплату за дополнительный метраж квартиры;
• если площадь квартиры меньше, то покупателю возвращается часть выплаченной суммы.

Расторжение сделки с застройщиком

Если расторжение происходит по вине застройщика, который не способен дальше соблюдать условия заключенного договора, деньги с эскроу-счета возвращают покупателю.

Покупатель может не расторгать договор, а дождаться решения о назначении другого застройщика, который завершит начатое строительство. В таком случае сумма, размещенная на счету, будет передана новому застройщику, но после сдачи объекта.

Бывает, что у банка, который выступает в роли эскроу-агента, отзывают лицензию. В таком случае застройщик и дольщик должны заключить договор открытия эскроу-счета с другой банковской организацией. Чтобы в случае банкротства финансовой организации дольщики не лишились денег, которые лежат на эскроу-счете, деньги страхуются Агентством страхования. Но максимальная сумма, которая может быть застрахована — 10 млн рублей.

Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

Это зависит от условий ДДУ и того, использовался ли эскроу-счет при его оформлении. При введении процедуры банкротства покупатели квартиры должны обратиться к конкурсному управляющему и заявить о своих требованиях:

• передать квартиру;
• вернуть средства.

Заявление с требованиями нужно передать в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о том, что открыто конкурсное производство. Если дом уже построен, но застройщик еще не оформил право собственности, дольщик может подать исковое заявление в арбитражный суд. По решению суда дольщик может:

• получить право собственности;
• взыскать штраф;
• взыскать неустойку;
• компенсировать моральный вред.

Если застройщик срывает сроки сдачи объекта, дольщики могут обратиться для защиты своих прав с заявлением в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ или прокуратуру. К заявлению прикладывают копию договора долевого участия строительства с условиями, которые застройщик не выполняет.

Прием квартиры по договору долевого участия в строительстве

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, надо дождаться окончания строительства, принять объект у застройщика и оформить на него право собственности. После окончания работ:

• Застройщик уведомляет дольщика о необходимости прийти и принять квартиру.
• Дольщик приходит на объект вместе с ДДУ и паспортом. Должны присутствовать все участники ДДУ, которые вкладывали деньги в строительство квартиры.
• Застройщик предоставляет разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, документы о присвоении почтового адреса, заключения о соответствии нормам технических регламентов и проектной документации.
• Дольщик регистрирует право собственности на квартиру в Росреестре.

При осмотре квартиры для ее приема обычно берут:

• блокнот, чтобы делать пометки о выявленных несоответствиях;
• лист бумаги для проверки работы вентиляции;
• мел или маркер, которым будут помечены выявленные недостатки;
• рулетку или лазерный дальномер для определения площади, измерения перепадов в стенах, потолках;
• индикаторную отвертку или другой прибор, которым можно проверить электроточки;
• телефон или фотоаппарат, с помощью которого будут сделаны фотографии недочетов.

Покупка квартиры на стадии строительства

• При покупке квартиры на стадии котлована подписывают договор долевого участия в строительстве.
• Перед подписанием ДДУ нужно удостовериться в надежности застройщика: запросить разрешение на строительство, проверить исполнение условий ДДУ по другим объектам.
• При оформлении ДДУ можно использовать ипотечный кредит, но застройщик должен быть аккредитован банком.
• Договор долевого участия в строительстве сначала регистрируется в Росреестре, после этого дольщик проводит оплату.
• Деньги за квартиру переводят на эскроу-счет. Застройщик получает их после завершения строительства.
• После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию дольщик должен принять квартиру. Для этого жилье осматривают и подписывают акт приема-передачи.
• Окончательный этап покупки квартиры — регистрация права собственности в Росреестре.

Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях? Зовите ипотечного брокера по недвижимости

Сельская ипотека — ипотечный кредит на покупку участка, дома или квартиры в сельской местности

Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Собственники квартир в домах, попавших под программу реновации, могут выставлять свою недвижимость на продажу. Продажа квартир в таких домах практически не отличается от сделки с обычными квартирами на вторичном рынке, но в ней есть некоторые особенности.

Рассказываем, стоит ли продавать квартиру в доме, попавшем под программу реновации, выгодно ли ее покупать и как провести сделку.

Что такое реновация

Это программа, основной целью которой выступает улучшение качества жизни людей, проживающих в городе. За счет ее действия вместо жилья в старом доме, который будут сносить, можно получить квартиру в новой многоэтажке. Часто такие дома располагаются рядом с новыми объектами социальной инфраструктуры.

Кроме улучшения жизни людей программа решает проблему домов, которые не пригодны для проживания. Это связано с тем, что каждый дом имеет свой срок службы. Он зависит от материала возведения, типа здания и того, соблюдаются ли сроки проведения капремонта. Жители домов, участвующих в программе, гарантированно получают квартиры в новых домах своего района или округа.

Основные условия попадания многоквартирного дома под реновацию — это признание его состояния неудовлетворительным и поддержка включения здания в программу не менее 2/3 его жителей.

Собственники квартир могут проголосовать за участие в программе:

• посетив МФЦ;
• приняв участие в общедомовом собрании;
• зайдя сайт «Активный гражданин».

В случае, если против того, чтобы участвовать в программе, отдадут голоса более 1/3 жителей дома, снос блокируют. Прекратить участие в программе можно до того момента, пока хотя бы один из собственников жилья в старом доме не подпишет договор на новое жилье.

Программа предполагает поэтапное расселение жителей старых домов. В Москве планируется 3 этапа, в которые расселят:

• 930 домов до 2024 года;
• 1630 домов с 2025 по 2028 год;
• 1800 домов с 2029 по 2032 год.

Есть дома, которые признаны аварийными, но они не участвуют в программе реновации. Иногда жители аварийных домов считают, что их должны расселять так, как и по программе реновации. Но в этом случае расселение проходит с учетом норм Жилищного кодекса РФ.

Можно ли продать квартиру в доме, участвующем в программе реновации

Закон не запрещает продавать жилье в домах, предназначенных под снос. До момента переселения собственник может распоряжаться старой квартирой так, как хочет — продать ее, подарить.

Продавать ли квартиру в доме, попавшем под реновацию

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Никто с точностью не может предугадать, что будет с рынком недвижимости через несколько лет — каким будет спрос на квартиры, сколько будет предложений о продаже жилья. Неизвестно на каком уровне будут цены на недвижимость.

Принимать решение о продаже жилья стоит с учетом следующих моментов:

• переселение жителей дома может затянуться на несколько лет. Въехать в новое жилье можно только тогда, когда новостройка будет возведена и введена в эксплуатацию;
• сложно предугадать сроки получения нового жилья даже с учетом того, что есть разработанная и утвержденная программа переселения. Специалисты считают, что собственникам квартир в домах, попавших в первый этап, выгоднее дождаться получения новой квартиры. Владельцам квартир в домах, попавших во второй и третий этапы, нужно самостоятельно определяться — стоит ли ждать получения новой квартиры или выгоднее продать жилье в старом доме;
• есть риск того, что положения программы будут пересмотрены. Например, программу решат временно приостановить;
• новое жилье может быть расположено в неудачном месте. Для части домов расселение проводится в пределах района, в котором расположен старый дом. Но жителей некоторых домов расселяют в пределах целого округа. Поэтому после переезда можно оказаться вдали от определенных объектов — школы, поликлиники или места работы.

Нужно ли предупреждать покупателя квартиры о сносе дома

Покупатель должен быть проинформирован о всех важных моментах, которые касаются квартиры. Если этого не сделать, сделку могут аннулировать. Даже если покупателю устно сообщили об участии дома в программе реновации, лучше зафиксировать этот момент документально. Сведения включают в договор купли-продажи. Такие действия обезопасят стороны от взаимных претензий и предупредят ситуации, в которых покупатель захочет вернуть свои деньги и отдать квартиру назад.

Выгодно ли покупать квартиру в доме под реновацию

Принимая решение о приобретении такой квартиры, стоит ознакомиться с положительными сторонами сделки и предусмотреть возможные риски.

Положительные моменты для покупателей

• Можно сделать выгодную инвестицию благодаря более высокой стоимости новой квартиры по сравнению с жильем в домах под снос. Взамен старой квартиры, приобретенной по приемлемой цене, после переезда и оформления права собственности покупатель получает более дорогое жилье.
• Участвуя в программе, можно получить равнозначное жилье — с таким же количеством комнат, с одинаковой или большей жилой площадью.
• Квартиры для переезда предоставляют с отделкой и с условиями, которые соответствуют стандартам. В этом существенное отличие от жилья в новостройках, которые продают застройщики. В большинстве случаев квартиру в них приобретают без отделки. Часто в жилье даже отсутствуют внутренние перегородки. Покупатель после приобретения такого объекта недвижимости должен самостоятельно возвести перегородки с учетом плана.
• Можно получить квартиру большей площади без дополнительных затрат. Это предусмотрено для некоторых льготных категорий граждан, в частности, для многодетных семей. Они могут получить жилье большей площади с учетом того, что на каждого зарегистрированного жильца положено 18 квадратных метров.
• Те, кто не относится ко льготным категориям, могут доплатить за увеличение площади новой квартиры. Чтобы получить жилье с большей площадью, обращаются в Фонд реновации. Стоимость дополнительных квадратных метров определяется на основании рыночных цен, но участникам программы предоставляют скидку в 10%. При этом не обязательно для увеличения жилплощади использовать только личные средства. Это можно сделать за счет государственной помощи. Например, можно использовать материнский капитал — часть средств или полную сумму, выделенную государством.
• При необходимости для увеличения площади можно взять ипотеку. Чтобы это сделать, перед получением жилья обращаются в банк и предоставляют сведения об объекте. Но нужно учитывать, что если банк одобрит заявку, на недвижимость будет наложено обременение. Снять его можно только после того, как заемщик погасит ипотеку. До снятия обременения нельзя продать квартиру, подарить ее или использовать в качестве залога для получения другого кредита.

Риски приобретения квартиры в доме под снос

• Если сравнивать покупку квартиры в новостройке на этапе котлована с приобретением квартиры в доме под снос, в большинстве случаев купить жилье от застройщика можно дешевле.
• Расселение в новые дома могут проводить позже намеченного срока.
• До момента переселения в случае отсутствия другого жилья придется жить в старом доме. Если возникнет необходимость сделать ремонт, потраченные средства никто не компенсирует.
• Собственник может не дождаться переселения и захочет продать квартиру в старом доме. Но по закону если квартира находится в собственности меньше 5 лет, придется платить налог 13% от полученной прибыли.

Можно ли использовать маткапитал для покупки квартиры

Для покупки квартиры на рынке вторичной недвижимости можно использовать средства материнского капитала. Но если дом признан аварийным или ветхим, сотрудники ПФ РФ вправе отказать в перечислении средств. Поскольку большинство домов, участвующих в программе, признаны такими, государственную помощь не всегда получится использовать.

Дадут ли ипотеку на покупку квартиры в доме под снос

Для приобретения такой квартиры тяжело получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита. Оформить ипотеку возможно, но на практике банки часто отказывают в предоставлении кредита. Это связано с тем, что у жилья высокий процент износа. Если заемщик не сможет погасить кредит, банк вправе реализовать квартиру для возврата средств. Но на практике это не всегда будет выгодно финансовой организации.

Порядок проведения сделки

• Стороны договариваются о проведении сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи. Этот этап не обязательный — документ оформляют по желанию продавца и покупателя. В нем указывают намерения сторон провести сделку, прописывают права сторон и их обязанности. Если будет передаваться задаток, дополнительно отражают условия его передачи и возврата в случае срыва сделки.
• Передается задаток, если он предусмотрен. Его можно передать наличными. В таком случае продавец квартиры пишет расписку. В ней он указывает принятую сумму и то, что он взял ее в качестве задатка за квартиру. Задаток можно перевести и на счет продавца. При безналичном переводе в назначении платежа также нужно указать то, что перевод совершен для оплаты задатка.
• Стороны собирают документы. Перечень документов зависит от обстоятельств сделки. Он может включать паспорта и свидетельства о рождении сторон, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, выписку о зарегистрированных, справку об отсутствии долгов по оплате за коммунальные услуги. Дополнительно может потребоваться разрешение органов опеки на сделку, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний.
• Устанавливается способ передачи денег. Это можно сделать наличными средствами, с помощью банковского перевода, с использованием аккредитива, через банковскую ячейку. В зависимости от выбранного способа устанавливают то, когда деньги будет переданы.
• Составляют и подписывают договор купли-продажи. Подпись под договором ставят все стороны, которым на момент сделки исполнилось 14 лет. Дополнительно кроме подписи детей в возрасте от 14 до 18 лет ставит подпись их законный представитель.
• Покупатель регистрирует право собственности. Для этого можно пойти в МФЦ. Также можно зарегистрировать право собственности через интернет — самостоятельно или через посредников, которыми могут выступать банк, агентство недвижимости или нотариус.

Как сообщают о переезде

В Москве такую информацию получают с помощью писем, которыми приглашают на просмотр жилья. Кроме адреса квартиры в письме указывают ее общую и жилую площадь. Отражают количество комнат и время, в которое можно прийти на осмотр. Если нет никаких претензий, расположение и состояние объекта устраивает, оформляется согласие на переезд. Не позднее 90 дней с момента оформления согласия подписывается договор.

В новом жилье, которое предоставляют для переезда, могут быть дефекты. Претензии по дефектам можно направлять в течение 2 лет. Если их заметили до въезда в новую квартиру, составляют акт, который передают в информационный центр. Если новый собственник заметит дефекты уже после въезда, жалобу с их перечнем нужно отправить в управляющую компанию.

Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью

Риски покупки недвижимости на вторичном рынке: что проверить, чтобы не потерять деньги и квартиру

Программа реновации запущена для расселения жителей старых многоквартирных домов в новостройки. Под нее попадают ветхие, аварийные дома и другие, перечень которых определяют субъекты РФ.

Рассказываем про программу реновации в Москве и раскрываем вопросы, интересующие собственников жилья, попавших под ее действие.

Что такое реновация жилья в Москве — зачем запустили программу

Цель программы — улучшить качество жизни жителей города. Благодаря ее действию многие собственники старых квартир переезжают в новостройки. Улучшается не только качество жилья, но и инфраструктура. Люди получают квартиры в домах с благоустроенными дворовыми территориями, часто рядом с новостройками расположены новые поликлиники, школы, детские сады.

Необходимость сноса старых домов обусловлена не только желанием улучшить качество жизни жителей города. У каждого многоквартирного дома есть свой срок службы. Он определяется типом здания, материалом, из которого его возводят, и многими другими факторами. В частности, на продолжительность службы здания влияет своевременность проведения капитального ремонта. Часто его проводят значительно позже установленного нормативами срока. Это снижает прочность конструкции и становится причиной уменьшения возможного срока эксплуатации.

Как становятся участниками программы реновации в Москве

Чтобы дом попал под программу реновации, должны соблюдаться такие условия:

• состояние дома признано неудовлетворительным;
• 2/3 жителей дома поддержали включение здания в действующую программу.

Жители Москвы могут узнать о том, включен ли их дом в программу, перейдя на официальный сайт Мэра Москвы.

Если по конкретному дому идет открытое голосование, можно отдать свой голос одним из способов:

• проголосовать на сайте «Активный гражданин»;
• посетить отделение МФЦ;
• принять участие в собрании жителей дома.

Рассматривая возможность расселения жителей дома, обязательно обращают внимание на то, сколько собственников и нанимателей от общего количества проголосовало за или против участия в программе. Если против проголосует 1/3 жителей и еще хотя бы один собственник, снос будет заблокирован. Блокировать снос можно в любой момент, но до тех пор, пока не будет заключен первый договор на получение жилья в новостройке.

С чего началось действие программы в Москве

Расселение жителей старых домов начали в период 90-х годов, когда мэром города был Юрий Лужков. В рамках принятой программы предполагалось снести 1722 дома до 2010 года. Работы по возведению новых домов вели частные застройщики на основании договоров, заключенных с городом.

В 2007 году изменилось законодательство, после чего девелоперы должны были проходить конкурс, в котором смог участвовать не каждый застройщик. Дополнительно затруднения в работе возникли из-за кризиса, который начался в 2008 году. Чтобы программа была успешно завершена, ее профинансировали средствами городского бюджета.

Вопрос о продолжении сноса старых домов был снова поднят в 2017 году. С этого периода принятые законы и постановления позволили возобновить действие программы реновации.

Хронология действия программы с 2017 года

В 2017 году увеличили сумму средств, выделяемую из бюджета для действия программы реновации. Дополнительные средства были потрачены на формирование участков земли, организацию волнового переселения, проведение проектных работ.

Уже в декабре 2019 года появилась информация о том, что новые квартиры получило более 16 тыс человек. Первым районом Москвы, где расселили все дома по действующей программе, стал Молжаниновский.

Дальнейшее действие программы планируется провести в три этапа:

• 1 этап пройдет с 2020 по 2024 год. Он включает расселение 930 домов;
• 2 этап начнется с 2025 года и закончится в 2028 году. Он подразумевает расселение 1630 домов;
• 3 этап продлится с 2029 до 2032 года. В этот период в планах расселить 1800 домов.

Особенности получения новых квартир

Принятыми законами и постановлениями определены гарантии собственникам квартир в старых домах — они получают равнозначное жилье. Такое понятие определено для квартир, у которых:

• общая площадь больше, чем в старом жилье;
• жилая площадь равна площади старого жилья или больше нее;
• количество комнат такое же, как и в старом жилье.

Равнозначная квартира должна предоставляться с отделкой и отвечать принятым стандартам благоустройства. В большинстве случаев расселение проводят в пределах района, где расположена квартира, но для некоторых территорий могут быть сделаны исключения.

Для пенсионеров и других социально незащищенных слоев населения государство предоставляет помощь в переезде. Им бесплатно грузят все необходимое, перевозят и доносят до новой квартиры.

При желании собственники квартир могут получить денежную компенсацию вместо жилья. Но она будет определяться с учетом стоимости старой квартиры на основании рыночных цен на вторичное жилье. Компенсацию дадут, если среди жителей квартир нет несовершеннолетних и недееспособных. Благодаря этому условию дети и те, кого признали недееспособными, не останутся без жилья. Это условие определено не только для получения компенсации за квартиры в сносимых домах. Такое же правило действует и при условии обычной продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний. Чтобы продать такую квартиру, нужно получить разрешение органов опеки. Органы опеки дают разрешение при условии, что продавец купит другую недвижимость, в которой выделит долю несовершеннолетнему.

Владельцы коммерческих площадей, расположенных в реновационных домах, тоже могут получить равноценное помещение или компенсацию. Компенсация для них также будет определяться исходя из стоимости помещения, на которое было оформлено право собственности.

Проекты новых домов, предоставляемых по программе реновации

Этажность возводимых домов определяется отдельно для каждого из районов. Чаще строят дома высотой от 6 до 14 этажей.

Каждое из возводимых зданий проходит несколько степеней контроля:

• Контроль планировки и проверка ее соответствия действующим нормам градостроительного проектирования.
• Оценка соответствия требованиям безопасности, предъявляемым к жилым помещениям, соблюдения правил звукоизоляции.
• Оценка соответствия нормам стандарта, установленным для комфортного жилья.
• Контроль качества материалов, используемых при строительстве.
• Общая проверка здания, которая проводится Мосгосстройнадзором.
• Оформление итогового заключения, которое делается на основании общей оценки сооружения и исправности всех функционирующих в нем систем. С учетом информации, отраженной в заключении, принимается решение о возможности ввода здания в эксплуатацию.

Ответы на вопросы, связанные с программой реновации

В сети много информации о том, как действует программа реновации. Но у жителей домов, попадающих под нее, все равно остаются вопросы. Они связаны с участием в программе, особенностями переезда, исключением из программы, возможностью получения квартир с большими площадями или большим количеством комнат.

Что проверить жителям, которых будут переселять

Нужно проверить наличие необходимых документов:

• проживающие на основании договора социального найма – соответствующий договор;
• собственники квартир – документ, подтверждающий право собственности, и документ, на основании которого возникло право собственности. Дополнительно может потребоваться технический паспорт на квартиру — это зависит от того, в какой период возникло право собственности на недвижимость.

У многих жителей, которые получили квартиры еще в советские годы, нет документального подтверждения права проживания. У некоторых нет даже ордеров, на основании которых они поселились в жилье. Если документов не осталось, их нужно восстановить. По закону те, кто получил квартиру до 2005 года, могут заключить договор найма. Но для этого жители должны подтвердить, что они вселились в квартиру законно. Для уточнения деталей и заключения договора можно обратиться в Департамент городского имущества города Москвы.

Как узнают о том, что можно переезжать в новое жилье?

Москвичам рассылают письма. В них жильцов приглашают на просмотр квартиры, в которую они могут вселиться. Письма вручаются сотрудниками информационных центров или пересылаются почтой. По закону письмо оформляют на специальном бланке с указанием номера и даты отправки.

В письме пишут адрес новой квартиры и информацию о ней:

• количество комнат;
• общую площадь;
• жилую площадь.

Дополнительно в письме указывают время, когда можно осмотреть новую квартиру, порядок проведения осмотра и где можно получить ключи. После получения письма жители домов осматривают новую квартиру. Если жилье их устраивает, они пишут согласие на переезд. После этого составляется проект договора. Договор должен быть подписан в течение 90 дней.

Точный перечень требований, которым должна соответствовать новая квартира, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 516-ПП от 08.08.2017 г.

Можно ли не сносить старый дом, а остаться в нем жить?

Чтобы жителей дома не расселяли, нужно исключить его из программы реновации. Для этого проводят общее собрание собственников. О нем сообщают не позднее, чем за 10 дней до его проведения. Если это условие не будет соблюдено, результаты голосования признают недействительными. Участниками собрания могут стать те, кто подтвердит свою личность и предоставит документ, подтверждающий право собственности или договор социального найма.

Чтобы дом не сносили, за это должно проголосовать более 1/3 жителей. Но на собрании должно присутствовать более половины жителей. Решение собрания оформляют протоколом. Если все требования соблюдены, дом исключат из программы.

Если кто-то из жителей старого дома уже заключил договор о переезде, выйти из программы реновации нельзя. Если пришли уведомления о расселении, нужно узнать в информационном центре о том, подписал ли кто-то такой договор. Информационные центры обычно открываются в том доме, который будут расселять, но иногда их располагают в соседних домах.

Что делать, если новое жилье не устраивает?

Если по каким-то причинам жильцу старого дома не подходит новая квартира, ему могут предложить другой вариант. Но на это должны быть объективные причины.  Например, заболевание, которое не позволит подниматься на высокий этаж, если лифт по каким-то причинам перестанет работать.

По желанию можно получить не квартиру, а деньги. Но деньги дают не всем — такое право есть только у собственников квартир. Если человек жил в квартире на основании договора найма, сначала нужно приватизировать старую квартиру. На приватизацию должны дать согласие все, кто указан в договоре.

Можно ли поменять район?

По закону квартиры предоставляют в том же районе, где находится сносимый дом. Если жители старого дома хотят переехать в другой район, нужно написать заявление. Его направляют в департамент городского имущества. Если свободных квартир в другом районе мало, в первую очередь будут удовлетворять заявления тех, кто там раньше жил.  Если свободных квартир другом районе много, и собственники старого жилья хотят переселиться в них, никто не будет препятствовать их переезду. Но это возможно, если соблюдаются все остальные условия действия программы.

В чем разница между равнозначным и равноценным жильем?

Эти два понятия отличаются. Равнозначной называют квартиру, у которой не меньше жилая площадь и количество комнат. Чаще всего общая площадь равнозначных квартир на 15-20% больше общей площади старого жилья. Так выходит из-за того, что в новых квартирах больше кухня, ванная комната, коридор и туалет. При этом равнозначная квартира по своим характеристикам лучше старой.

При желании жители Москвы могут получить при переселении не равнозначную квартиру, а равноценную. Это та, стоимость которой будет одинаковой со стоимостью старого жилья.

Как очередники участвуют в программе?

Участие в программе реновации позволяет очередникам, проживающих в старых домах, получить жилье быстрее других очередников. Но они получат новые квартиры приблизительно в одно время с остальными жителями сносимого дома.

Очередникам предоставляют равнозначные квартиры с учетом состава семьи. Если семья стоит в очереди, то при расселении она получит новую квартиру исходя из принятой нормы площади на одного члена семьи — 18 квадратных метров. В таком случае после переезда в новостройку семью снимают с жилищного учета.

Как переселяются собственники ипотечных квартир?

Переселение для них проходит так же, как и для других владельцев жилья. Но  квартира в сносимом доме используется в качестве залога. Поэтому при оформлении права собственности нужно передать в залог новое жилье. Банк не может не принять его — цена новой квартиры будет выше цены старого жилья. Возврат средств будет проводиться по принятому графику ежемесячных платежей — банк не имеет права требовать от заемщика погасить ипотеку досрочно. Снять обременение с квартиры в новом доме можно будет после того, как ее собственник выплатит всю сумму ссуды.

Можно ли получить квартиру большей площади?

Для собственников старых квартир выкуп дополнительных площадей оформляют по договору доплаты с меной. Для тех, кто жил в старых квартирах по договору найма – по договору купли-продажи.

Закон не обязывает доплачивать только собственными средствами. Жильцы вправе использовать социальные выплаты, жилищные субсидии. Допускается для улучшения жилищных условий по программе реновации применять и материнский капитал. Но в таком случае тот, на кого оформлен сертификат на право получения материнского капитала, должен выделить доли в квартире своим детям.

При необходимости для доплаты можно взять ипотечный кредит. Для этого предварительно нужно обратиться в финансовую организацию и предоставить информацию о новой квартире, которую потенциальный заемщик хочет получить.

Что если в старой квартире жили несколько семей?

Расселение семей возможно при условии, что они жили в коммунальной квартире. В таком случае владельцы каждой комнаты смогут переселиться в отдельную квартиру. Для тех семей, которые проживали в одной старой квартире, предоставят одну новую квартиру.

Что нужно делать, если увидели дефекты в новом жилье?

Если недостатки замечены до въезда в новую квартиру, нужно составить акт. Его передают в информационный центр. Если недостатки будет обнаружены после того, как владелец вселился в новую квартиру, жалобу направляют в управляющую компанию. Претензии принимают в течение двух лет.

Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок

Как купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки: нюансы покупки и возможные риски

Права собственников жилья в многоквартирном доме: чего нужно требовать от управляющей компании?