Квартира под реновацию: плюсы, минусы, стоит ли брать | Плюсы и минусы

Квартира под реновацию: плюсы, минусы, стоит ли брать | Плюсы и минусы

Стоит ли покупать квартиру в «пятиэтажке», чтобы заработать?

Когда началась первая «лужковская» волна сноса «пятиэтажек», квартиры в сносимых сериях пользовались огромным спросом у спекулянтов и инвесторов.

А ведь у предприимчивых граждан, кто понимал преимущества такого приобретения и обладал необходимыми средствами для покупки, тогда появился отличный шанс завладеть недвижимостью попросторнее в современном доме в хорошем районе по цене «дряхлой» квартиры в убитом доме.

Надвигающаяся семимильными шагами вторая часть реновации в этот раз всколыхнула только серьезную волну недовольства населения, а, судя по экспертным оценкам, к активизации спроса в этом сегменте осталась безучастна. Почему так произошло? Что обещают власти и можно ли заработать на покупке квартиры в потенциально сносимой пятиэтажке сегодня?

Ноль реакции?

«Первоначально рынок практически не отреагировал на заявления о реновации. Полагаю, что поначалу ни продавцы, ни покупатели не отнеслись серьезно к планам властей, посчитав их слишком отдаленной перспективой»,- говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Чуть позже специалисты компании отметили, что реакция выразилась в сокращении предложения на 23%. «Тем не менее, даже эти шаги не вызвали ажиотажного спроса или бешенного роста цен», — уточняет эксперт. По данным компании, рост цен зафиксирован незначительный около 2 тыс. рублей за 1 кв. м.

«Сейчас та же ситуация цены варьируются от 3,5 млн  до 8,5 млн руб. за однокомнатную квартиру в пятиэтажке в зависимости от состояния и локации», — говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».  

Основные причины покупки квартиры в пятиэтажке остались прежними – решение насущных жилищных проблем, к примеру, разъехаться с родителями, но остаться жить в своем районе. Ведь в этом случае квартира в пятиэтажке, так как это самое дешевое жилье, наименее затратный и реальный вариант.

«Сегодня квартиру в пятиэтажке можно купить, например, в Текстильщиках или на Дубровке однокомнатные квартиры на 1 или 5 этаже будет стоить в среднем 5-5,5 млн рублей, а в Хамовниках бюджет такого жилья начинается от 9,5 млн рублей», — отмечает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Очевидно, что цены на более качественное и новое жилье в этих локациях гораздо выше.

А что обещают власти?

Что строят вместо советских панелек (да, многоэтажки)

То, как будут выглядеть российские города после реновации, можно понять по трём годам программы в Москве. Основные проблемы тоже уже известны — это слишком высокая этажность, увеличение плотности населения и проблемы с инфраструктурой новых районов.

В 2021 году после старта реновации и Собянин, и главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявляли, что жилые районы не будут «превращать в Манхэттен», а высота домов составит примерно 6-14 этажей. «Это такая среднего уровня застройка с той плотностью, которая предусмотрена Генеральным планом Москвы.

Через год начали возводить 30-этажные дома — и это не единичный пример, а практически правило. Большинство домов, которые построили или планируют, имеют в среднем 20 этажей, а, например, в Покровском-Стрешнево — 50 этажей, говорится на сайте Renovation.help муниципального депутата Дмитрий Барановского. В Кузьминках норматив по высотности превысят почти в два раза — там построят 170-метровое офисное здание.

Перед строительством проекты реновации показывали жителям, но те обозначали несколько проблем. Владельцы квартир писали, что значительная часть людей вообще не знала о слушаниях, поэтому принять «открытое и гласное» решение было невозможно.

Вопросы расселения и участия в программе

Вопрос с расселением жильцов зданий, которые попадают под действие программы, первоначально планировалось решить путем предоставления им «равнозначного» жилья – то есть, жилья аналогичного метража. Однако несколько позже было решено предоставить жильцам выбор, вместо «равнозначной» квартиры при расселении можно выбрать «равноценную» квартиру – жилье, стоимость которого соответствует стоимости прежней квартиры.

Кстати, говоря о равноценности и равнозначности жилья, нельзя не вспомнить о странном изменении кадастровой стоимости недвижимости, которая должна пойти под снос – подобная информация активно обсуждается в блогосфере с начала 2021 года. Кадастровая стоимость квартир в пятиэтажках, которые будут сносить, внезапно упала в среднем от 2 до 4 млн. рублей, но зато в готовых новостройках, предназначенных для расселения, кадастровая стоимость увеличилась от 3 млн. до 7 млн. рублей.

Механизм включения жилых домов в программу реновации (или выхода из нее) предполагает добровольный выбор жильцов, которые проводят голосование. Если две трети жильцов дома голосуют за участие, то здание (которое было включено в программу) участвует в реновации, если же проголосовало треть – здание исключается из программы. Голосование окончено 15 июня и в данный момент подводятся итоги.

Интересно, что собственники коммерческой недвижимости не могут принимать участие в голосовании. То есть, если вы перевели свою квартиру в статус коммерческой недвижимости и устроили там парикмахерскую, вы зависите от мнения и потребностей большинства. И вряд ли вы при переезде получите недвижимость, которая будет соответствовать потребностям вашего бизнеса.

Плюсы и минусы реновации

Столичная программа сноса старых пятиэтажек уже не первый год является едва ли не самой горячей темой для обсуждения среди москвичей. Один из наиболее часто поднимаемых вопросов:  а действительно ли становится лучше?

Читайте также:  Дом по реновации в районе Гольяново введут в 2022 году — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Давайте сосчитаем плюсы и минусы.

Минусы, несомненно, есть. Главный из них в том, что придется менять налаженный образ жизни. Вместо любовно сделанного ремонта в старой квартире будут комнаты с типовой отделкой, придется привыкать к новому виду из окон, а привычный круг общения могут расселить совсем в другие дома.

Но зато плюсов намного больше. Вместо тесного жилья в старой пятиэтажке с изношенными коммуникациями люди получают квартиры в новостройках. А это – современная планировка, большая площадь за счет просторной кухни и широкого коридора, тепло и уют за счет энергоэффективных технологий и материалов.

Сравнивать лучше всего на конкретных примерах. Возьмем дом на ул. Туристской вл. 14 в Северном Тушино (СЗАО), он уже введен в эксплуатацию, поэтому можно сравнивать по факту.

Он состоит из двух корпусов, построенных по монолитной технологии. В нем 417 одно-, двух- и трехкомнатных квартир, каждая из которых сдавалась с качественной отделкой. На полу – плитка и ламинат, на стенах – обои под покраску. Если есть желание – можно перекрасить стены, но светлая отделка отлично сочетается с любой мебелью. В ванной и санузле – полный комплект сантехники, на кухне – электроплита. В общем, все подготовлено для переезда и дальнейшей жизни, остается только завезти и расставить мебель.

Посмотрите варианты планировок квартиры. Большие площади, широкие лоджии. Отдельно есть квартиры специально оборудованные для малоподвижных граждан. Все готово для приема новых жителей.

По уровню комфорта и безопасности новостройки не идут ни в какое сравнение со старыми пятиэтажками. В лифтовых холлах предусмотрено по два лифта, есть колясочная и подсобные помещения. Каждая квартира обеспечена информационными услугами, в числе которых – интернет, телефония, кабельное телевидение, домофон и другие.

Дом оснащен системой видеонаблюдения и охраны входов, пожарной сигнализацией, системой оповещения и управления эвакуацией при пожаре, автоматизированной системой контроля и учета потребления энергоресурсов.

Первый этаж обоих корпусов – нежилой. Здесь разместятся магазины, кафе и всевозможные сервисы. А это значит, что большинство необходимых услуг будут в шаговой доступности. 

В доме предусмотрен подземный одноуровневый паркинг, а во дворе – детская игровая площадка, зона для занятий спортом и площадка для отдыха взрослых. Сейчас идет благоустройство и озеленение территории – разбиваются газоны и клумбы, высаживаются кустарники и деревья.

#Москва#реновация#люблюсвойгород#Тушино#строительство#недвижимость 

Преимущества покупки квартиры в доме под реновацию

Для Покупателя приобретение квартиры в доме «под снос» может оказаться выгодно. Плюсы такой покупки заключаются в следующем:

  1. Квадратные метры в расселяемом доме стоят меньше, чем точно такие же квадратные метры в других домах. Налицо финансовая выгода для Покупателя. Так, однокомнатную квартиру в сносимой «хрущевке» можно купить за 5 млн. рублей. Такая же однокомнатная квартира, но уже не в сносимой «хрущевке», будет стоить порядка 8-9 млн. рублей.
  2. Покупатель может выбрать такой расселяемый дом, который находится в обжитом районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Даже после сноса «хрущевки» Покупателю не придется уезжать далеко, т.к. переселение будет происходить в рамках исходного района или округа. Это – одно из главных правил программы реновации. Если раньше вы жили просто в хорошем месте, то после переселения – будете жить в хорошем месте, но в новой и удобной квартире. Этот пункт особенно актуален для людей, которые хотят переехать в старомосковские районы недалеко от центра города.
  3. Новое жилое помещение автоматически окажется дороже, нежели исходное жилое помещение. Если в исходной квартире проживало много членов семьи, которым было недостаточно квадратных метров, то в новостройке этот вопрос окажется разрешен. Общий метраж квартиры будет увеличен – с целью улучшения жилищных условий нуждающейся семьи. Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. №29, на 1 человека должно приходиться не менее 18 кв. м. жилплощади. Также удорожание новой квартиры будет связано с тем, что увеличится размер нежилой площади (кухни, коридоров, санузла). Получается, что если Покупатель решит впоследствии продать квартиру в новостройке, то он выручит от сделки больше средств, чем когда-то сам вложил в покупку.
  4. Власти обещают, что в новых квартирах будет иметься полная отделка и качественный ремонт. Это значит, что квартиру не придется «доводить до ума», – ее можно будет сразу же сдать, перепродать или использовать в качестве места постоянного проживания.

Реновация: актуальные вопросы

Что такое реновация?

Программа реновации призвана заменить устаревшие пятиэтажки Москвы на новые высотные дома и фактически является крупнейшим проектом в области градостроения в современной России. Всего запланирован снос домов, суммарная площадь которых составляет 25 млн кв. м. В этих домах проживает 1,6 млн человек, которые не могут отнестись к таким переменам равнодушно. В этой связи появляется много вопросов, мнений и споров о плюсах и минусах этой программы.

Вместо указанных 25 млн кв. м «ветхого» жилья предполагается построить 35,14 млн кв. м нового жилья.

Согласно законопроекту в Москве разрешается сносить пятиэтажные здания, а также здания, имеющие аналогичные конструктивные характеристики, которые определяются по усмотрению властей г. Москвы. Владельцам квартир, чьи дома попали под программу реновации предоставят «равнозначное» жилье в том же районе.

Расселение устаревших домов по различным оценкам займет от 10 до 20 лет. Обеспечить всех переселяемых людей жильем задача довольно сложная и велика вероятность, что этот процесс затянется на 15–20 лет. Осенью этого года будут определены территории, которые будут подлежать сносу первой очереди. Выбор зависит от месторасположения домов и серии зданий. Однако некоторые из таких зданий «изношены» менее чем на 50% и могут функционировать достаточно продолжительное время, тогда как некоторые не попавшие под программу реновации здания находятся в неудовлетворительном состоянии. Такие обстоятельства являются предпосылками для возникновения некоторых вопросов, связанных с целесообразностью проведения программы в данных условиях.

Читайте также:  Дом на 378 квартир по реновации введут в Таганском районе в 2021 году

Не исключено, что в первую очередь сносить дома будут исходя не из состояния самих строений, а из ценности земель, на которых они расположены. Далее постараемся ответить на вопрос, почему получается так, а не иначе.

Каким образом определяется приоритетность сноса

Продажа квартир в новых домах, находящихся в элитных районах Москвы, поможет в короткие сроки покрыть затраты на переселение владельцев квартир, чьи дома были снесены. При этом под снос могут попасть даже дома, построенные в сталинский период, что говорит о неоднозначности формулировки — «аналогичные по конструктивным характеристикам». Фактически чиновники сами определяют, какие дома попадают под этот критерий, что вызывает беспокойство и новые вопросы у граждан.

Необходимо отметить, что утвержденная в 1999 года программа по сносу пятиэтажных домов до сих пор не завершена. По указанному проекту планировалось снести 1722 устаревших строения в течение 10 лет. Это также ставит вопрос о том, будет ли успешным проект реновации 2021.

Снос вместо капитального ремонта

Не так давно городские власти, высказывая свою позицию по капитальному ремонту «хрущевок», утверждали, что при осуществлении указанного ремонта они могут прослужить еще 100 лет. Зачем же сейчас понадобилось их сносить, вместо того, чтобы отремонтировать.

На этот вопрос можно ответить, взглянув на него через призму проблематичности реализации программы капитального ремонта в Москве.

Согласно имеющимся общедоступным данным, немногим менее половины жилых домов в Москве нуждается в капитальном ремонте. При подсчете рентабельности затрат на капитальный ремонт, властями было обнаружено, что построить новые дома, окупив строительство за счет продажи надстроенных квартир, выйдет дешевле, чем проводить ремонт имеющихся.

Как нам известно, жители столицы осуществляют ежемесячные взносы на капитальный ремонт. Указанная обязанность также является предметом обсуждения и регулярных споров о правомерности таких взысканий. Пропадут ли деньги жильцов, внесенные ими на предстоящий ремонт их дома?

Исходя из анализа положений Жилищного кодекса Российской Федерации, гражданам, дома которых попадают в программу сноса ветхого жилья, компенсируют уплаченные денежные взносы на капремонт. В то же время, мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что взносы на капремонт, уплаченные гражданами, пойдут на благоустройство тех кварталов, куда будут переселены жильцы, а также использованы для ускорения программы строительства новых домов. В этой связи возврат внесенных жильцами денежных сумм ставится под вопрос.

Плюсы реновации

Что касается позитивных моментов реновации, то они определенно есть. По словам мэра новые дома будут выполнены по всем современным стандартам и произведены из материалов нового поколения. В современные дома с новыми квартирами переселятся порядка 1,6 млн человек. Квартиры большей площадью могут получить очередники, которых примерно 25 тысяч.

Если верить обещаниям, переселенные граждане получат уже благоустроенное жилье с наличием в нем минимального ремонта для того, чтобы перевезти мебель, личные вещи и въехать в новые квартиры для проживания. Также по заверениям властей количество комнат и квадратных метров будет не меньше, чем в прежнем жилье. В то же время, жилплощадь может увеличиться за счет просторных кухонь и санузлов.

Кроме того, по словам мэра, «не будет никакого временного переселения, из старых пятиэтажек жители будут переезжать сразу в новые квартиры». Сергей Собянин подчеркнул, что будет осуществлено «волновое переселение»: «Жители получают новые квартиры — расселенные пятиэтажки сносят — на их месте строят новые дома — квартиры в них получают жители следующих пятиэтажек, и так по цепочке».

Переселение в другой район осуществляется только по собственному желанию горожан. Исключением являются жители ЦАО, Зеленоградского АО и ТиНАО, пределы расселения которых планируется расширить до их административного округа.

Минусы реновации

Существенным негативным фактором является то, что увеличение плотности проживающего на одной территории населения неизбежно приведет к транспортным проблемам, решение которых на данный момент широко не обсуждается.

И без этого Москва является одним из лидирующих мегаполисов мира по количеству пробок на дорогах. В случае, если этот вопрос не будет продуман разносторонне и глобально, можно ожидать лишь существенное ухудшение ситуации. Это также касается и всей социальной инфраструктуры, требующей полномасштабной переработки. Однако, об этой проблеме на данном этапе никто речь не ведет.

Если же гражданин, взвесив все последствия сноса дома, в котором он проживает (в случае если большинство жильцов проголосовало «за»), решит отказаться от переселения, отдав предпочтение денежной компенсации за изъятое жилье, такой возможности у него не будет. В соответствии с законопроектом такие граждане подлежат принудительному выселению через суд, в случае, если в течение двух месяцев после того как было принято решение о сносе дома, они не переедут в предложенное им властями жилище.

Категории граждан, попадающих в «группу риска» реновации

Что касается ипотечников, то в случае переезда в менее престижный район с меньшей стоимостью жилья, лицо заплатит сумму, несопоставимую с реальной стоимостью приобретенной в ипотеку квартиры.

Также в тяжелую ситуацию попадают владельцы коммерческой недвижимости. Данная категория граждан находится в полном информационном и юридическом вакууме. В случае, если в ближайшее время никакие шаги в пользу позитивного изменения этой ситуации сделаны не будут, это нанесет большой ущерб малому бизнесу и инвестиционному климату в городе в целом.

Читайте также:  Программа реновации жилого фонда в Москве. Досье - Биографии и справки - ТАСС

Кроме того, для некоторых коммерческих заведений существенную роль играет месторасположение. Обычно для владельцев таких заведений это является стратегически первоочередным вопросом.

Также затруднительным является вопрос соотношения арендной платы, взымаемой в зависимости от местоположения арендованного помещения. Для того, чтобы решить этот вопрос справедливо, владельцам малого бизнеса должны быть предложены помещения, арендная плата которых не превышает прежнюю, а месторасположение не является проигрышным в сравнении с предыдущим. В виду оценочности некоторых понятий, решение этого вопроса представляется довольно сложным.

Что делать?

На данном этапе остается ждать от городских властей конкретизированной информации по всем вызывающим беспокойство вопросам, стараться озвучивать их и добиваться ответов, а также рассчитывать на ликвидацию правого вакуума и противоречивых норм из рассматриваемого законопроекта.

Александр Семакин

На портале renovaciya5.ru Вы можете найти все актуальные новостройки.

Реновация: подробнее о сути программы

Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.).

В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете.

Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2021 году.

Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»).

Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время.

Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.

Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.

Граждане, проживающие в домах «под снос», получают возможность переселиться в современные и комфортабельные новостройки.

Здесь им предоставляются равнозначные по метражу, но улучшенные по своим техническим характеристикам квартиры. В чем-то переселяемые жильцы даже выиграют.

Количество комнат останется неизменным в новом и старом вариантах жилья, однако прихожая, кухня и санузел точно станут просторнее.

Если же у человека есть финансовая возможность, он может доплатить за «лишние» метры и увеличить свое жилье еще больше. При этом уезжать далеко от привычного места жизни не потребуется, ведь новостройки будут располагаться в тех же местах, где и сносимые дома.

Если действующий собственник не хочет получать жилье в новостройке, он может получить денежную компенсацию. Сумма денежной компенсации соответствует рыночной стоимости исходной квартиры.

Стоимость квартиры в доме под снос

Если раньше квартиры в старых пятиэтажках были вариантом непривлекательного жилья, то теперь спрос на нее вырос. Это значительно повлияло на цену подобных квартир, потому что владельцы таких жилых помещений пытаются совершить выгодную сделку и «остаться в плюсе».

Сейчас на рынке недвижимости установился следующий порядок цен в московских хрущевках.

Количество комнат123
Средняя стоимость (в млн. рублей)3,1 – 4,56,25 — 7,59,3 – 14,5
Площадь (в м²)29 — 3346 — 4861 — 79

Важно! Окончательная цена зависит от состояния дома, а также от его удаленности от центра города и транспортного сообщения: чем дальше от центральных улиц, тем дешевле.

Многих граждан, мечтающих об улучшении своих жилищных условий, волнует не только вопрос о покупке, но и возможность оформления ипотеки на жилье, построенное по программе обновления жилого фонда.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Как показывает практика, большинство банков неохотно выдают ипотечный кредит на старые жилые помещения в домах с высокой степенью износа.

Если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке, то у банка могут возникнуть проблемы с реализацией заложенного имущества.

Кредитные учреждения не хотят рисковать, поэтому чаще всего они отказывают гражданам в выдаче ипотеки на недвижимость в старых жилых комплексах.

Несмотря на все риски, банк может дать ипотеку на хрущевку. Это связано с тем, что выселяемым их хрущевок гражданам предоставляется другое новое имущество.

Если жилец был переселен в равнозначное жилое помещение, то никаких проблем с банком у него не возникнет. Условия ипотеки при переселении гражданина из старой хрущевки в новую квартиру, предоставленную государством, измениться не должны.

Многие банки готовы даже предоставить ипотеку на жилое помещение в доме под снос на льготных условиях.

  Дают ли банки ипотеку на квартиру в доме под реновацию

На все вопросы, которые возникают относительно ипотеки, взятой на такое жилье, можно найти ответы в законах «О реновации» и «Об ипотеке».

В указанных документах сказано, что включение ипотечного объекта в программу реновации и обновления жилого фонда не повлияет на изменение договоренностей между банком и заемщиком.

Это значит, что заключенный договор перезаключать не нужно, потому что все имеющиеся по нему соглашения останутся такими же, какими они и были. Изменению будет подвергаться только предмет залога: если раньше предметом залога было имущество в хрущевке, то после переселения им станет квартира в новом доме.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector