Власти Объединенных Арабских Эмиратов стремятся стимулировать активность иностранных инвесторов различными способами. Один из них – возможность приобрести недвижимость в Дубае за Bitcoin, Ethereum и другие криптовалюты. Квартиры в Дубае остаются популярнейшим направлением для вложения денег. Жилой фонд востребован среди нерезидентов страны не только для переезда на ПМЖ или сезонного отдыха, но и в качестве инвестиций. Покупка недвижимости в Дубае за криптовалюты Bitcoin, Etherеum и другие цифровые валюты позволяет вложить средства без дополнительных расходов на комиссионные платежи. Ими можно рассчитаться как с риелторами, так и непосредственно с застройщиками, что позволяет подобрать жилье в любом из регионов страны в рамках имеющейся стратегии инвестирования.
Содержание:
Продажа недвижимости за криптовалюту в Дубае, ОАЭ
Особенность любой из цифровых валют состоит в высокой волатильности. Снижение стоимости активов или полную потерю средств позволяют предотвратить инвестиции в недвижимость. Они дают возможность не только сохранить деньги, но и получать стабильный доход от сдачи жилья в аренду. Для использования средств предусмотрена система блокчейна. Оплата осуществляется посредством Bitcoin (BTC) или иных криптовалют. Интерес к сделкам на основе криптовалюты в ОАЭ наблюдается с 2017‒2018 годов, когда стоимость биткоина росла наиболее активно. Он остается наиболее известной и широко востребованной цифровой валютой. Можно купить недвижимость в Дубае за BTC или же использовать альткоин этериум (Ethereum), альткоин риппл (Ripple) от XRP. Среди преимуществ использования криптовалюты можно выделить:
Весь процесс полностью легален и регулируется законодательно.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости за криптовалюту не имеет принципиальных отличий от сделки, заключаемой с использованием наличных или кредитных средств. Требуется лишь обратиться в агентство, которое подберет объект, соответствующий предъявляемым требованиям по месту расположения, площади, стоимости. После получения согласия от покупателя объект бронируется, цифровая валюта обменивается на привычные деньги посредством обменников. Процесс максимально прозрачен и исключает любые риски. Лишние посреднические звенья в данной цепочке отсутствуют, что позволяет купить жилье в Дубае иностранцу за криптовалюту и избежать дополнительных комиссионных платежей. Все большее количество застройщиков не отказывается от подобной системы платежей. Среди наиболее крупных девелоперов можно выделить Emaar Properties, Select Group, Fam Properties, у которых можно выбрать новостройки в Дубае во всех популярных районах мегаполиса.
Система блокчейна
Земельный департамент Дубая активно использует систему блокчейна. В ней фиксируются все данные о собственнике валюты. Процесс осуществления электронных платежей полностью безопасен и занимает несколько минут. Цифровые транзакции надежно защищают личную информацию. Параллельно происходит регистрация договоров, что делает процесс купли-продажи контролируемым со стороны государства и безопасным для всех участников сделки. Платеж можно отправить из любой точки мира, что позволяет купить квартиры или дома в Дубае, не выезжая за рубеж.
Оформление сделки
Схема оформления сделки схожа с покупкой жилья по традиционной системе расчетов, при этом она имеет лишь несколько отличий:
Для покупателя обязательно наличие электронного кошелька. В дальнейшем остается завершить сделку и получить свидетельство о праве собственности. Вне зависимости от схемы оплаты при получении свидетельства оплачивается обязательная государственная пошлина в размере 4% от стоимости жилья.
Купить недвижимость в Дубае за Bitcoin
Стоимость недвижимости в Дубае за Bitcoin рассчитывается по курсу AED. Конвертация в валюту ОАЭ обязательна и осуществляется по актуальному биржевому курсу. Она необходима в связи с установленными ЦБ ОАЭ требованиями об осуществлении расчетов на территории страны. Наиболее распространены покупки недвижимости off-plan. Цены на строящееся жилье позволяют сохранить до 30% от его стоимости к моменту введения объекта в эксплуатацию. Крупные застройщики предлагают высоколиквидное и доходное жилье, которое будет приносить стабильную прибыль. Цены на недвижимость в Bitcoin, Ethereum и других криптовалютах на несколько процентов ниже за счет сокращения комиссионных платежей.
Инвестировать криптовалюту в недвижимость в Дубае
Инвестиции в арабскую недвижимость остаются выгодными по ряду причин:
Популярные районы в Дубае
Традиционным спросом пользуется жилой фонд в районе Dubai Marina. Он популярен среди туристов, поэтому жилье для аренды востребовано в течение всего года. Элитные объекты, расположенные на острове Palm Jumeirah, выбирают ценители комфорта и роскоши. Несмотря на достаточно высокую ценовую политику, спрос на жилье в данном сообществе всегда высок. Повышенный интерес у инвесторов вызывают центральные районы эмирата: Downtown Dubai, Dubai Hills, Business Bay. Многие покупатели предпочитают объекты в известных жилых комплексах. Крупные ЖК, которые иногда называют районами, – Burj Khalifa, Emaar Beachfront.
Поможем купить недвижимость за криптовалюту в Дубае
Лицензированное агентство недвижимости поможет подобрать высоколиквидную и доходную собственность в Дубае. Специалисты готовы проконсультировать по вопросам покупки недвижимости посредством цифровой валюты, а также оказать помощь в оформлении сделки купли-продажи и переводе средств.
Bitcoin, Ethereum и другие криптовалюты расширили границы мировых бирж и стали полноценным финансовым инструментом, с помощью которого можно не только оплачивать товары и услуги, но даже покупать недвижимость. Дубай, будучи одним из самых прогрессивных городов мира, принял новые реалии и приступил к активному освоению цифровых инвестиций.
Цифровые деньги, а точнее возможность с их помощью оплачивать покупки, повышают спрос на активы и недвижимость в Дубае, привлекая новых инвесторов, заинтересованных в быстром и безопасном способе инвестиций. Из этой статьи вы узнаете об особенностях и процессе покупки недвижимости за криптовалюту в Дубае.
Что такое криптовалюта и как она работает?
Жилье за крипту продавалось с 2013 года, но не повсеместно. В реалиях 2022-го каждый, кто обладает достаточной суммой, может купить квартиру или дом за цифровую валюту почти в любой точке мира В Дубае купить жилье за криптовалюту также возможно. В Эмиратах операции с цифровыми активами и недвижимой собственностью осуществляются под руководством лицензированного брокера.
Чтобы понять, как работают криптовалюты и как происходит процесс купли-продажи в этой сфере, разберемся с ключевыми понятиями.
По данным ведущей мировой блокчейн-системы Binance, на конец февраля 2022 года общее количество существующих цифровых валют составляет 7916, а их глобальная капитализация более 1,91 трлн долларов США.
Основные понятия
Преимущества: безопасность, анонимность, гибкость и демократичность.
Криптовалюта – электронные (цифровые) деньги, которыми можно расплачиваться за различные товары и услуги.
Преимущества: нельзя подделать, объем выпуска строго ограничен, на сделки участников процесса нельзя повлиять, информация об операциях доступна только пользователю на его персональном криптовалютном кошельке.
Цифровая валюта делится на:
Лидерами рынка цифровой валюты сейчас являются:
По данным крупнейшей криптоплатформы CoinGecko, по состоянию на конец февраля 2022 года общая капитализация биткоина, основной цифровой валюты, увеличилась на 8% и составила 773 млрд долларов США, а цена одного биткоина превысила 41 тыс. долларов США.
Наша компания помогает клиентам инвестировать в жилье в Дубае, в том числе с использованием цифровой валюты. Мы подберем высоколиквидное и доходное жилье, а также предоставим комплексные услуги по операциям с криптовалютой.
Регулирование криптовалюты и блокчейна в Дубае, ОАЭ
Крипта стремительно развивается на всех рынках. Несмотря на то, что концепция еще новая, в 2022 году весь рынок Дубая способен проводить сделки с привлечением цифровой валюты. Финансовая система эмирата полностью интегрируется с технологией блокчейна, обеспечивая более простой и быстрый процесс покупки квартиры. До недавнего времени приобрести виллу или квартиру за цифровую валюту было немыслимо. Сейчас же это обычная практика. Покупка дома в Дубае, аренда и даже управление собственностью являются неотъемлемой частью нашей реальности. Эта технология обладает большим потенциалом и, безусловно, останется здесь надолго.
Регулирование блокчейн-проектов и криптоактивов на территории эмирата осуществляется Управлением ценных бумаг и сырьевых товаров (Securities and Commodities Authority, SCA), а также Управлением финансовых услуг и надзора Дубая (Dubai Financial Services Authority, DFSA). В чем же их задача?
Деятельность DFSA направлена на контролирование кредитных услуг, банковского дела, ценных бумаг, коллективных инвестиционных фондов, торговли товарными фьючерсами и пр., а также движения активов. Организация, в частности, разрабатывает предложения, охватывающие биржевые криптовалюты и токены.
25 октября 2021 года была представлена уникальная структура регулирования инвестиционных токенов, которая отразила в себе предложения, сформулированные в первом консультационном документе №138 от марта 2021 года.
На кого распространяется нормативно-правовая база?
На лиц, заинтересованных во владении, маркетинге и трейдинге инвестиционными токенами и их эмиссии на территории Международного финансового центра Дубая. Она касается, в частности, фирм, предоставляющих финансовые услуги, связанные с инвестиционными токенами.
Процесс покупки недвижимости за криптовалюту в Дубае
Поскольку Правительство ОАЭ начало активное внедрение блокчейна во все экономически важные сферы еще в 2016 году, процедура покупки жилья и инвестиции иностранцу покажется достаточной простой.
Главные нюансы криптосделок с жильем
Что необходимо учесть?
Процесс покупки поэтапно
Примечание. При покупке от застройщика нужно подписать форму договора на оплату сделки со стороны третьего лица. Чек необходимо передать девелоперу, после чего покупатель получает сообщение об оплате. Для готовых объектов: оплатить выбранную жилплощадь чеком в дирхамах ОАЭ, затем получить право собственности (Title Deed).
Важно! По требованию Центрального банка Эмиратов купить квартиру в Дубае напрямую нельзя. Сначала необходимо перевести биткоины или иные монеты на счет трейдинговой компании, затем конвертировать их в национальную валюту страны, а после расплатиться за жилье дирхамами ОАЭ.
Какие документы необходимы для покупки недвижимости за криптовалюту?
В целом, для покупки жилья в криптовалюте на территории эмирата понадобятся те же документы, что и при стандартной купле-продаже.
К ним относятся:
Сначала нужно составить предварительный договор купли-продажи на арабском или английском языке. Покупателям без опыта подобного рода сделок разумнее обратиться к специалисту по недвижимости. Агент подберет объект, соответствующий вашим запросам, поможет собрать документы, корректно составить договор и ответит на все вопросы.
Какую недвижимость Дубая можно купить за биткоины и криптовалюту?
На нашем сайте вы можете купить апартаменты в лучших районах Дубая:
а также в крупных жилых комплексах, которые иногда называют районами – это Burj Khalifa и Emaar Beachfront – жилое сообщество, возведенное крупнейшим застройщиком города Emaar Properties. Для покупки доступны как готовые, так и строящиеся (off-plan) объекты: виллы, апартаменты, отдельно стоящие дома и таунхаусы.
Каждый из вышеперечисленных районов предоставляет условия премиум-класса с удобствами в самих жилых комплексах и на прилегающей территории. Отдельное преимущество – доступность делового центра города и развлечений.
Какие застройщики в Дубае продают недвижимость за криптовалюту?
В Дубае есть несколько компаний, обслуживающих клиентов по системе криптовалютных платежей. Некоторые из них принимают оплату напрямую, другие – посредством обменных площадок. Последний вариант встречается чаще всего.
К этим компаниям относятся:
Данные застройщики продают объекты иностранным инвесторам и обычным покупателям за биткоин, эфириум и догекоин.
Сделки с недвижимостью за криптовалюту в Дубае
Лучшие новостройки в Дубае, предложения от крупнейших застройщиков, конкурентные цены и удобные варианты оплаты ждут вас на нашем сайте! Специалисты Crypto-Dubai. Properties подберут объект для инвестиций и организуют безопасную оплату в биткоинах или другом удобном для вас виде криптовалют.
Сегодня в мире все чаще используют криптовалюту при оформлении договора купли-продажи жилья. Но российское законодательство пока не регулирует такие операции. Можно ли купить дом в РФ за криптовалюту, рассказали специалисты.
Официальная покупка недвижимости за криптовалюту возможна только в некоторых странах мира, в числе которых США, Сингапур, Индонезия и Швейцария. Но в наше время число желающих рассчитаться за дом или квартиру криптовалютой неуклонно растет. У такой сделки есть большое преимущество: она позволяет быстро купить недвижимость в любом государстве.
Ситуация в России
Оплачивать приобретение товаров и услуг криптовалютами в Российской Федерации запрещено п. 5 и п. 7 ст. 14 ФЗ-259. Как стало известно из текста стратегии развития финансового рынка до 2030 г., обнародованной Центробанком, в стране только одно платежное средство — рубль. Совершать сделки купли-продажи недвижимости с помощью криптовалют в РФ запрещается.
Покупатели, которые рассчитываются криптовалютой за покупку недвижимости, идут на большой риск. Так, Росреестр может отказаться регистрировать их переход права собственности. Кроме того, заключение такой сделки не дает права на имущественный вычет за покупку недвижимости. А еще, участников сделки могут привлечь за нарушение положений 259-ФЗ, объяснила партнер юридической компании “ЭБР” Жанна Улыбина.
Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Ответ в течение 15 минут
Что же делать в этом случае? Как сказала эксперт, единственным выходом будет составление договора на покупку недвижимости в рублях и одновременное оформление сделки по продаже криптовалюты (опцион, зачет встречных требований) или же приобретение недвижимости посредством криптовалютного фонда (мена).
Ситуация в мире
В тех государствах, где покупка недвижимости за криптовалюту не является нарушением, сделка проходит абсолютно законно и безопасно. Она проводится по законодательству страны, где расположена недвижимость.
В Индонезии покупатель и продавец подписывают договор, где указывают счет компании-продавца на самой большой бирже критовалюты INDODAX. Средства туда перечисляют в эквиваленте стоимости в долларах США. После получения криптовалюты компания продает ее через биржу и на ее счете оказываются уже доллары или местная валюта. Продавцу выставляют приходный ордер, подтверждающий произведенную оплату. Сделку проводят как и при оплате денежным переводом. При этом нет валютного контроля и не нужно подтверждать происхождение средств, отметил директор департамента инвестиций Kalinka Group Алексей Славута.
На территории США сделку проводят также, как и в Индонезии. Но все расчеты берет на себя нотариус. Он действует через счет эскроу и счет на бирже, который сам же и открывает. Деньги поступают к продавцу во время перехода права собственности на объект покупателю. Вся процедура проходит под кураторством нотариуса, но покупатель должен иметь подтверждение о происхождении данных средств.
NFT-токен и развитие рынка недвижимости
Приобретение недвижимости возможно и при помощи NFT-токенов. От других криптовалют токен отличается тем, что его нельзя делить на части и он невзаимозаменяем. Это означает, что одна монета содержит всю информацию (весь актив) об объекте продажи. Так как информация сохраняется в блокчейне, владелец токена способен доказать происхождение лота. Это делает покупку объекта прозрачной инвестицией.
Как провести сделку при помощи NFT-токенов
Для начала следует юридически приготовить продажу недвижимости: ее владелец должен подписать документы, которые закрепят за NFT-токеном, специально созданным для этого. Кроме бумаг в токен могут входить: отчеты, акты, фотографии и видеоролики. При этом доказательством права собственности будет именно NFT-токен, рассказала основательница и гендиректор Propy Наталья Караянева.
С юридической точки зрения владельцем объекта есть владелец токена. Место хранения NFT определяют в распределенном реестре. Токен выставляют на продажу на одном из NFT-маркетплейсов, таких как OpenSea или Gemini’s Nifty Gateway. Заинтересованные лица делают свои ставки. Победитель аукциона совершает покупку за криптовалюту или фиат. В определенный промежуток времени после того, как продавец получил средства, NFT переходят в кошелек покупателя. Заканчивает оформление необходимых бумаг покупатель. Если на каком-то из шагов возникают проблемы, транзакция отменяется, объяснила Караянева.
Как провести сделку в России
Если заключается договор мены, взаиморасчеты на проводят. В этом случае покупатель дома или квартиры производит перевод криптовалюты со своего кошелька на кошелек продавца, после чего нотариус заверяет договор. Криптовалюта отсутствует в перечне объектов гражданских прав в ст. 128 ГК РФ, но ее признают имуществом в соответствии со ст. 17, 19, 21, 22 № 259-ФЗ. Самой простой схемой сделки является оформление договора мены криптовалюты на недвижимость или договора купли-продажи дома или квартиры и соглашения о зачете встречных однородных требований. При этом покупатель и продавец указывают свои обязательства, отметила Жанна Улыбина.
Необходимо удостовериться, что криптовалюта поступила на кошелек продавца. После этого нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимости вместе с соглашением о зачете встречных однородных требований и направляет все это в Росреестр. По прошествии 5 дней сделку зарегистрируют и покупателю выдадут на руки все необходимые документы, которые подтверждают его право собственности на данную недвижимость, разъяснила Улыбина.
Первые сделки с использованием биткоинов
В марте 2013 г. было опубликовано самое первое объявление о продаже недвижимости за биткоины. Речь шла о маленьком клочке земли на территории Канады. Его владелец пожелал совершить сделку с помощью биткоинов, объяснив это тем, что они нужны ему для развития проекта в Сети.
Вслед за этим в 2014 г. мир узнал об еще одном случае продажи элитной недвижимости за биткоины. Виллу в Израиле выставили на продажу за 5 тыс. биткоинов, что на то время составляло порядка 3 млн. долларов.
Первым застройщиком на территории России, заявившем о продаже жилья за криптовалюту, стала компания М9 Development. В 2017 г. она реализовала за биткоины коттеджи в поселке у Новорижского шоссе.
Летом 2021 г. “отец” ресурса TechCrunch Майкл Аррингтон продал свою квартиру в Киеве на NFT-аукционе.
После введения санкций в отношении российских банков даже элементарные платежи во многих странах порой затруднительны для граждан РФ, не говоря о покупке недвижимости; тем не менее, варианты для того, чтобы провести сделку и стать обладателем квартиры или дома, есть, один из таких способов – рассчитаться за жильё через криптовалюту.
Bitcoin превращается в квартиру или дом
Рынок цифровых активов за последние годы превратился в глобальную экосистему и стал частью мировых финансов. Если раньше операции с криптовалютой были уделом рисковых и продвинутых, то сегодня технология распространилась и становится интересной и приемлемой для более широкой аудитории.
Запросы на покупку недвижимости за криптовалюту поступают риэлторам и застройщикам в технологических центрах мира на протяжении уже несколько лет. Сразу оговоримся – указать в договоре купли-продажи или инвестиционном договоре Bitcoin (или другую криптомонету) в качестве валюты платежей – пока незаконно ни в одной стране. Тем не менее, в ряде государств существуют работающие схемы, в ходе которых де-юре фигурируют доллары, евро или национальные валюты, а де-факто транзакции идут через криптоденьги.
С чем связано желание клиента рассчитаться за квартиру новым, нетрадиционным и на первый взгляд рискованным способом? Игроки криптобирж стремятся диверсифицировать портфель и вывести часть капитала в реальные активы, например, в квадратные метры, и им удобнее пользоваться валютой, в которой хранятся средства.
С марта 2022 года к покупке недвижимости с помощью криптовалют часто прибегают граждане России, так как из-за санкций, а также встречных ограничений со стороны РФ рассчитаться с продавцом квартиры стало непросто. Некоторые страны оказались практически недоступными для инвесторов с российским паспортом. Однако даже в государствах, политика которых в отношении россиян мягче, таких как Турция, Таиланд, ОАЭ, Грузия, провести сделку стало сложнее. По словам экспертов зарубежных рынков, переводы со счётов не попавших под санкции банков, таких как Тинькофф, Росбанк, Райффайзенбанк, возможны, но в большинстве случаев идут с задержкой в несколько дней. Транзакции через банки, попавшие под санкции, невозможны. Были случаи, когда переводы на иностранные счета, например, со счёта Сбербанка не дошли получателю, но и не могут вернуться отправителю, так как банк-корреспондент, скажем, в Европе блокирует транзакцию. И в любом случае, гражданин России не может отправить за рубеж больше 10 000 в месяц.
В таких обстоятельствах расчёты через цифровые активы – это одна из немногих доступных альтернатив. На территории РФ приобретение криптовалюты абсолютно легально. По закону «О цифровых финансовых активах» с 1 января 2021 года Bitcoin (и другие криптомонеты) можно выпускать, продавать и покупать (не забывая при этом подавать налоговую декларацию). Запрещено оплачивать криптовалютой товары и услуги на территории страны. Забегая вперёд, скажем, что такой запрет существует во многих государствах.
В некоторых странах расчёты между застройщиком и клиентом через крипту – обычная практика, в других такие сделки не распространены или редки. Мы рассмотрели несколько направлений, которые популярны у россиян и жителей постсоветского пространства как с целью туризма, так и с целью инвестиций: Таиланд, Турция, ОАЭ, Кипр. Отметим, что актуальность этих рынков для граждан РФ выросла после фактического закрытия ряда стран для российского капитала.
Таиланд
Таиланд первым в Юго-Восточной Азии легализовал криптовалюты. Деятельность всех участников рынка регулируется законом «О цифровых активах», который принят в 2018 году. Тогда же учреждён контролирующий орган – Комиссия по ценным бумагам (SEC, Securities and Exchange Commission). Дальнейшее развитие этой сферы лоббировало в том числе Туристическое управление Таиланда (Tourism Authority of Thailand, TAT). По мнению представителей данного ведомства, статус криптопозитивной страны привлекает заинтересованных людей со всего мира, в том числе обладателей значительных цифровых капиталов.
Однако, с 1 апреля 2022 года тайскими властями принят закон, запрещающий использовать на территории страны криптовалюты в качестве средства платежа. Их разрешается применять только как инвестиционный инструмент. Кроме того, почти годом ранее был принят закон, обязывающий пользователей тайских криптобирж лично обращаться в офисы для открытия нового аккаунта (ранее достаточно было удалённой регистрации). Тренд на ужесточение правил того, как распоряжаться цифровыми активами, и внедрение государственного контроля наблюдается во многих странах мира.
По мнению экспертов жилищного рынка в Таиланде, последние изменения в законодательстве не повлияют на возможности расчётов между продавцами и покупателями квартир, так как транзакции происходят с промежуточным выходом в фиат (официальные платёжные средства, деньги в классическом понимании).
Расчёты за квартиры и виллы при помощи криптовалют широко распространены в Таиланде и уже отработаны – порядка 30% сделок, по словам экспертов локального рынка, проходит с использованием цифровых монет. Большинство застройщиков заявляют о возможности «купить квартиру за крипту» в рекламе. При этом существует две схемы сделок. Первая – когда у покупателя есть необходимая сумма в криптовалюте, и вторая – когда у клиента деньги в рублях, долларах или евро (при этом он может быть абсолютно далёк от криптовалютного мира).
В первом случае клиент выбирает квартиру или виллу у застройщика. Далее стороны обговаривают условия, в частности, решают, с помощью какой криптовалюты будет проходить сделка. Как правило, расчёты проводятся в стейблкоинах (USDT, USDC), которые привязаны к доллару и имеют малую волатильность, в отличие от монет других типов. Далее клиент перечисляет сумму со своего электронного кошелька на кошелёк застройщика. Функция покупателя на этом этапе завершена. Представитель девелопера переводит средства со своего частного зарубежного банковского счёта на банковский счёт своего же проекта за покупателя. Подчеркнём, что в Таиланде можно оплачивать недвижимость за третье лицо, просто указав в назначении платежа название проекта и номер лота.
Второй вариант схемы разработан для покупателей, которые не имеют аккаунта на бирже или лимит их кошелька недостаточен для сделки (как известно, крупнейшая система Binance ввела ограничения для россиян, на чьих счетах активы на сумму более 10 тыс. евро). В таком случае клиент из России перечисляет рубли со своего банковского счёта на банковский счёт посредника, также открытый в Российском банке. Застройщик, как и в первом случае, переводит необходимую сумму со своего зарубежного счёта на счёт своего проекта за покупателя. Между застройщиком и посредником при такой схеме предполагается сделка купли-продажи криптовалюты за рубли. Криптобиржа выступает гарантом того, что стороны, находящиеся в разных странах, выполнят свои обязательства. К накладным расходам при подобной транзакции будет относиться комиссия биржи, которая составляет 5-10%. Как правило, застройщик идёт на предоставление скидки и тем самым берёт эти издержки на себя.
Оплата криптовалютой на вторичном рынке также возможна, но такая практика имеет больше нюансов и менее распространена. Посредником в подобных сделках может быть представитель агентства. Он принимает криптовалюту от покупателя на свой криптокошелёк на бирже (криптовалюта на этом этапе резервируется), затем конвертирует её в фиатные деньги, переводит их на банковский счёт, а с него – на счёт продавца недвижимости. Интересы покупателя защищены, так как биржа акцептует сделку только после того, как «видит» банковский чек об оплате криптовалюты.
Описанные схемы возможны при приобретении имущества на условиях Leasehold. В отличие от Freehold (безусловное право владения, полная частная собственность), Leasehold позволяет зарегистрировать квартиру в долгосрочную аренду до 90 лет с правом продления. В таком случае процедура регистрации упрощена и не требует подтверждения, что деньги перечислены именно от того лица, на которое оформляется собственность. Это даёт возможность перевести средства на счёт продавца квартиры с личного счёта представителя агентства (посредника).
Отметим, что надёжнее проводить сделки с расчётом через крипту, покупая квартиру у юридического лица, – застройщика. Такие расчёты, по мнению экспертов рынка, безопасные и оперативные.
Если планируется покупка недвижимости у собственника или застройщика, которые предпочитают традиционные способы расчёта, всегда есть вариант конвертации цифровых средств в евро, доллары или национальную валюту через обменный пункт. Комиссия при этом составляет, как правило, 1,5-3%
Турция
В Турции криптовалюта признаётся в качестве актива, а не как средство платежа. Ещё годом ранее, чем в Таиланде, в апреле 2021 года, был принят закон о запрете оборота криптовалют и расчетов в цифровых деньгах на территории страны.
Так же как и в Таиланде, в Турции активно развивается практика продажи недвижимости через цифровые монеты. При этом договор заключается в лирах или евро, а агентство или застройщик по сути выполняют функцию по промежуточному переводу виртуальных средств в реальные. При перечислении криптовалюты на счёт продавца, либо на счёт посредника (в этом случае оплачивается комиссия 1,5-2%) сумма в USDC/USDT меняется на фиатные деньги по курсу на день оплаты и перечисляется на банковский счёт компании-застройщика или физического лица, которое продаёт квартиру. Отметим, что купить/продать криптовалюту можно только за официальную валюту, принятую в стране. То есть, с банковского счета в России можно покупать криптовалюту только за рубли. А на банковский счёт в Турции допустимо вывести только лиры.
Стоимость перевода, вне зависимости от суммы, если использовать, например, USDT, будет равна 1 доллару. Дополнительные расходы при этом складываются из разницы в курсах валют плюс комиссия биржи. Совокупные издержки составляют, как правило, примерно 5%.
Покупатель может также вывести криптовалюту на свой личный банковский счёт, открытый в Турции, и самостоятельно отслеживать колебания курсов. Если своего счёта нет, альтернативный вариант – расчёты через посредников. В Москве, Петербурге, Киеве есть офисы-обменники, совладельцы которых – граждане Турции. Клиент может принести деньги в Москве и в течение дня получить наличные уже в Анталье. В России операции присваивают код, и в Турции предъявителю этого кода выдаётся оговорённая сумма, за вычетом комиссии, размер которой колеблется от 1% до 7%. Чем больше сумма, тем меньше комиссия. Такая схема выгодна для крупных переводов.
Многие турецкие застройщики уже завели криптокошельки и предлагают покупателям проводить расчёты на виртуальной площадке. Купить квартиру за крипту на вторичном рынке сложнее. Таких сделок намного меньше. Как и Таиланде, в Турции в этом случае необходимо посредничество физического лица для вывода виртуальных денег в реальные.
Дубай – город, в котором в 2017 году прошла первая в мире сделка купли-продажи недвижимости за криптовалюту — виртуальными средствами клиент оплатил 50 апартаментов в комплексе Aston Plaza and Residences. Однако в последние годы в Эмиратах принято несколько новых законов (самый свежий из которых – в марте 2022 года), закрепляющие за криптой статус виртуального актива, но не валюты, и регулирующие деятельность криптоиндустрии. Таким образом, использование цифровых монет для платежей на территории страны официально не разрешено.
Застройщики или продавцы не принимают цифровую валюту напрямую – они получат платежи в дирхамах ОАЭ или долларах США. Тем не менее, они сотрудничают с надежными лицензированными брокерами цифровых валют, расположенными в разных частях мира, где Bitcoin, Ethirium, ADA, USDT и другие криптовалюты конвертируются в фиат. Стоимость перевода средств составляет от 1% до 3% в зависимости от срочности и суммы транзакции.
Используя криптовалюту, можно купить жильё как на первичном рынке, так и на вторичном, у собственника. Во втором случае также необходимо будет воспользоваться услугами посредников для конвертации цифровых денег в реальные. Отметим, что для оплаты используются банковские чеки – расчёты наличными запрещены в рамках государственной политики по борьбе с отмываем денег.
Эксперты рынка недвижимости в Эмиратах подчёркивают, что перед приобретением квартиры или виллы с помощью криптовалюты, необходимо осознавать связанные с этим способом значительные риски.
Кипр
На Кипре криптовалюта нелегальна. Центробанк не признаёт криптовалюту средством платежа. На первичном рынке сделки с использованием критовалюты не практикуются. У девелоперов мало желания работать с криптой, так как у них нет возможности перевести её в фиат.
На вторичном рынке подобные кейсы есть, но они единичные. Если клиент настаивает на проведении сделки с использованием криптовлюты, агентство, которое компетентно, может пойти навстречу и предложить схему с покупкой виртуальных денег на лицензированных биржах других стран, предварительно убедившись в законном происхождении цифровых активов. Для этого проводится процедура KYC (Know Your Customer) – проверка персональных данных клиента, а также Due Diligence – оценка объекта инвестирования. Для того чтобы обезопасить сделку, рекомендуется также собрать полный комплекс сопроводительных документов, чтобы в случае необходимости доказать, что объект был куплен и оплата произведена.
Минимизировать иски
Расчёты за недвижимость через криптовалюту становятся популярными, так как дают некоторые преимущества свободы от банковского контроля и ограничений, которые неизбежны в традиционных финансовых институтах и часто имеют конъюнктурную подоплёку. Хотя, безусловно, нельзя считать, что крипторынок совсем не зависит от конъюнктуры, но он в этом отношении гораздо более независим.
Конечно, описанная технология расчётов имеет свою степень риска. Средства по договору от имени покупателя переводит персона «со стороны», и есть вероятность, что в будущем придётся доказывать свою право на приобретённый объект или объяснять происхождение средств. С этой точки зрения необходимо учитывать, принята ли в данной стране практика проверок банковских операций со стороны государства. Например, в Таиланде такой практики нет, и можно идти на сделку смело. А, скажем, на Кипре, напротив, очень жёсткий контроль.
Решение, идти на эти риски или нет, зависит от доступности иных вариантов решения задачи. Если их нет или они ограничены, нужно постараться минимизировать вероятность негативных сценариев. Самое главное при этом – выбор партнёра, которому можно доверять.
Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов:
Карена Чичяна, старшего партнёра в Exotic Property, Таиланд
Александру Гилееву, руководителя отдела продаж в Wing Samui Condo, Таиланд
Артёма Спирина, управляющего директора в 1st Broker Cyprus, Кипр
Анастасию Кезик, директора по маркетингу в Alanya Property Sales, Турция
Роксолану Рубцову и Равшана Исхакова, финансового директора в Fam Properties, ОАЭ
Первая криптовалюта появилась в 2009 году и называется Bitcoin (BTC). О токене, основанном на новой технологии шифрования тогда знали только энтузиасты из IT, которые прочили ему большое будущее. По мере того, как число пользователей и инвесторов увеличивалось, цена Bitcoin росла. В 2011 году стоимость Bitcoin пробила отметку в $1.
Ключевым фактором, который привел к росту популярности и стоимости Bitcoin, было то, что он позволял пользователям осуществлять финансовые транзакции в электронном виде, минуя таких посредников как банки. Это делало его привлекательным для людей, которые не доверяли банковской системе или не имели доступа к ней.
В следующие популярность биткоина продолжала расти, а его стоимость обновляла рекорды. В 2017 году Bitcoin достиг цены в $20 тысяч. Хотя цена биткоина может колебаться, в целом ее рост продолжается по сей день. Сегодня биткоин принимается многими онлайн-магазинами, ресторанами, банками и другими компаниями, а многие государства признают легальными сделки с недвижимостью за Bitcoin.
Создатель Bitcoin Сатоши Накамото опубликовал белую книгу, описывающую концепцию децентрализованной электронной валюты. С тех пор на рынке криптовалют постоянно появляются новые проекты и альтернативные монеты, но Bitcoin остается наиболее популярной и ликвидной.
Большой популярностью пользуется Ethereum (ETH), созданный командой под руководством россиянина Виталия Бутерина в 2015 году. Бутерин, который ранее работал над разработкой Bitcoin Magazine, собрал группу разработчиков для создания инновационной платформы, использующей технологию блокчейн. Ethereum был создан как платформа для создания децентрализованных приложений (DApps) и смарт-контрактов, которые могут быть выполнены автоматически, без участия третьих сторон. Ethereum была первой криптовалютой, которая активно использовала идею «умных контрактов», что привело к созданию новых возможностей для создания децентрализованных сервисов и приложений.
На блокчейне Ethereum в 2017 году появились NFT токены. Благодаря новому стандарту ERC-721 стало возможным создавать уникальные токены с цифровыми активами. Но настоящий бум на рынке NFT произошел только в последние годы. Изначально NFT технология была придумана, чтобы помочь музыкантам, художникам и другим творческим людям заработать на своих цифровых работах без потери контроля над их владением и использованием. Однако позже NFT сами стали произведениями искусства и многие были проданы на аукционах за баснословные деньги, вот лишь несколько примеров:
«The Merge» Пака – продан за $91,8 миллиона на платформе Web3.
The First 5000 Days» Майка Винкельмана – продан за $69,3 миллиона на аукционе Christie’s.
«CryptoPunk #3100» – продан за $7,57 миллиона на аукционе Sotheby’s.
Поэтому сегодня ликвидность криптовалюты не ставится под сомнение. Многие страны воспринимают ее, как платежное средство, либо как ценный актив, поэтому допускают сделки с недвижимостью за криптовалюту. Чаще всего сделка по покупке недвижимости подразумевает конвертацию криптовалюты в фиатные деньги, но есть и примеры успешных сделок с прямым расчетом с криптовалюте. В целом, на сегодняшний день покупка недвижимости за криптовалюту возможна во многих странах, просто сделки везде оформляются по-разному. Вот несколько примеров:
Первая сделка по покупке недвижимости за криптовалюту состоялась в Индонезии в 2014 году. Покупатель роскошной виллы на Бали пожелал остаться анонимным, однако известно, что заплатил он 800 биткоинов (BTC), что на тот момент составляло порядка $500 тысяч. Сделка состоялась в течение часа. Это значительно быстрее, чем обычно, несмотря на то что в 2014 году криптовалюта в Индонезии имела статус биржевого товара и лишь в начале 2023 года стала классифицироваться, как ценные бумаги. С 2022 года Индонезия взимает налог в размере 0,1% с дохода и операций с цифровыми активами. На территории Индонезии работает множество площадок по покупке недвижимости за криптовалюту, а в конце 2022 года власти объявили о намерении создать государственную биржу криптовалют.
Первая покупка недвижимости за эфир (ETH) состоялась в стране в 2017 году. Обладателем квартиры в Киеве стал основатель популярного издания о технологиях и стартапах TechCrunch Майкл Аррингтон. Сумма сделки составила 212,5 эфиров (ETH), что на тот момент было эквивалентно $60 тысяч. Право собственности на квартиру было оформлено, как NFT токен, который записали на юрлицо. Позже Аррингтон продал квартиру на NFT аукционе. Покупатель стал новым собственником юрлица, владеющего токеном. Уникальная сделка стала первой в своем роде.
В 2022 году Украина легализовала криптовалюту, теперь она имеет статус ценных бумаг. Тогда же Украина заняла третье место в рейтинге глобального индекса приятия криптовалют, который ежегодно составляет Chainalysis.
Португалия – первая европейская страна, где была совершена покупка недвижимости за криптовалюту. В октябре 2021 года анонимный инвестор приобрел две виллы на Мадейре, стоимостью более $4 миллиона. Сделка проходила в криптовалюте Cardano – пятой по капитализации среди криптовалют. Широкую известность также обрела сделка, заключенная в мае 2022 года – некий инвестор приобрел трехкомнатные апартаменты в Браге за 3 биткоина, что на тот момент составляло около €110 тысяч.
Центробанк Португалии лицензирует работу криптобирж, но расчеты в стране разрешены только в евро. Желающие купить недвижимость в Португалии имеют возможность расплатиться криптовалютой с частными продавцами и некоторыми застройщиками, но те будут вынуждены в дальнейшем воспользоваться одной из легальных криптобирж. В 2023 году Португалия обложила налогом действия с криптовалютой. Налог на брокерские комиссии составит 4%, налоговый сбор на бесплатные транзакции – 10%. Налог на прирост капитала для криптоактивов, которые хранятся не более 365 дней, – 28%, как и аналогичный сбор в обычной валюте.
Объединенные Арабские Эмираты
В ОАЭ двойственная ситуация. Несмотря на то, что официально расплачиваться криптовалютой в ОАЭ нельзя, экономическое чудо Ближнего Востока не обошлось без блокчейна. Эмир Дубая Шейх Хамдам Бин Мохаммед Аль Мактум в 2016 году объявил стратегию перехода работы госорганов и документооборота на собственную блокчейн-платформу.
В 2018 году была запущена «Блокчейн-стратегия Эмиратов 2021», целью которой стал переход к 2021 году 50% документооборота всех Эмиратов на блокчейн, что позволит экономить 11 миллиардов дирхамов ($3 миллиарда), 398 миллионов печатных документов, 1.6 миллиарда транспортных километров и 77 миллионов рабочих часов ежегодно. На сегодняшний день на блокчейне в ОАЭ работает сервис по проверке банковских чеков «Emirates NBD», дорожно-транспортное управление Дубая и ряд других государственных организаций.
Таким образом ОАЭ активно развивает собственную блокчейн-платформу, но к другим относится настороженно. В ОАЭ криптовалюты до сих пор не признаны платежным средством. Тем не менее, в Эмиратах есть лицензированные крипто-биржи. Первая лицензия выдана в Дубае в 2018 году компании Regal RA DMCC. С криптовалютой также работают многие застройщики и агентства недвижимости. В сделках с недвижимостью за криптовалюту в ОАЭ в договоре указывается сумма в дирхамах или в долларах.
Повышенная волатильность национальной валюты Турции породила интерес турков к криптовалюте. В 2020 году Турция заняла четвертое место в рейтинге стран по количеству людей, пользующихся криптовалютой.
При этом криптовалюта в Турции не легализована, а в 2018 году правительство Турции объявило, что криптовалюты не являются законным средством оплаты, и запретило банкам проводить транзакции с криптовалютами. В 2021 году идентичный указ Но несмотря на государственные запреты, популярность криптовалют в Турции только растет. В Турции можно покупать за криптовалюту авиабилеты, расплачиваться в отелях и ресторанах, покупать ювелирные изделия, автомобили и многое другое. В некоторых магазинах и торговых центрах также можно проводить покупки с помощью криптовалюты. Это касается и недвижимости, но обе стороны сделки должны выразить официальное согласие на расчет в криптовалюте. В Турции действует получения гражданства за покупку недвижимости стоимостью от $400 тысяч или равноценных инвестиций в экономику. Для этого вполне реально использовать капитал, выведенный через одну из местных криптобирж, при этом процедура подтверждения источников капитала имеет формальный характер.
Германия одна из первых озаботилась данным вопросом и присвоила криптовалюте статус цифровой валюты еще в 2013 году. Однако, Национальный банк Германии и Европейский центральный банк высказывались о рисках, связанных с использованием криптовалют, в том числе о возможном использовании для финансирования терроризма и отмывания денег. В марте 2021 года Германия приняла закон, ужесточающий контроль над криптовалютными платежами и обязывающий криптовалютные компании, в том числе биржи и кошельки, соблюдать требования по борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма. В начале 2023 года Германия запретила покупку недвижимости за наличные и криптовалюту исходя из тех же соображений.
Статус криптовалюты в Таиланде неоднозначный. В 2018 году правительство страны запретило любые операции с криптовалютами, включая их покупку и продажу. Однако в 2019 году запрет был частично отменен, и теперь криптовалюты могут использоваться в качестве средства оплаты в некоторых компаниях и интернет-магазинах.
Список товаров и услуг может отличаться в зависимости от каждой отдельной компании. Некоторые рестораны, бары и гостиницы могут принимать криптовалюту в качестве оплаты. Но в целом, использование криптовалюты в Таиланде пока что ограничено и чтобы рассчитаться, скорее всего придется обменять свои криптовалюты на тайский бат для проведения платежей. Обналичить криптовалюту можно через легальные и вполне распространенные биржи цифровых активов – первая появилась в Бангкоке в 2017 году.
Первая сделка с недвижимостью за криптовалюту состоялась в Черногории в 2017 году. Три роскошные квартиры на побережье в Будве были проданы анонимному криптоинвестору за 420 биткоинов, что на тот момент было эквивалентно $3,2 миллионам.
Криптовалюта не является платежным средством в Черногории, но и запретов на ее использование нет. Власти страны достаточно лояльны к гражданским правоотношениям, поэтому по соглашению сторон могут заключаться самые разные сделки.
Есть также несколько примеров покупки недвижимости за криптовалюту на Кипре. В 2018 году иностранный инвестор купил квартиру в Ларнаке за более чем 120 биткоинов. В том же году несколько агентств объявили, что принимают биткоины в качестве оплаты за некоторые свои объекты недвижимости на Кипре.
Несмотря на это, криптовалюта все еще не очень популярна на Кипре. Едва ли ей получится воспользоваться в рамках программы ПМЖ за инвестиции. Статус постоянного резидента Кипра обретают покупатели недвижимости от застройщика на сумму не менее €300 тысяч. Криптоактивы в данном случае использовать не получится — кипрские банки проводят тщательную проверку KYC и Due Diligence и уточняют, каким именно образом получен капитал. Так как по криптовалюте все ещ нет единого законодательства и налогового регулирования, она до сих пор остается в серой зоне, так как установить источники доходов проблематично.
