Компенсация за снос нежилого помещения в Москве

Московская программа реновации набирает обороты: столичные власти утвердили площадки для строительства домов, в которые переедут жители первых снесенных пятиэтажек. Куда переедут из этих же пятиэтажек кафе, магазинчики, ателье и аптеки – пока не ясно. Власти обещают «равноценное и предварительное возмещение» изъятых в связи с реновацией нежилых помещений, но понимание равноценности у бизнеса и чиновников может не совпасть. Тем не менее, у предпринимателей есть шанс если не выиграть, то хотя бы не проиграть. Главное – не торопиться заключать какие-либо соглашения и самостоятельно учесть все убытки, которые должна покрыть компенсация.

Как продвигается программа реновации

26 сентября московское правительство утвердило первые 210 площадок для строительства нового жилья по программе реновации. Больше всего адресов в Кузьминках (10 домов) и Бескудниковском районе (8 домов), есть площадки в Люблино, Бабушкинском районе, Марьиной роще, Перово и др. По словам руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, на выбранных площадках возведут 3,4 млн м2. жилья. В эти дома переселят 119,5 тысяч жителей из 568 пятиэтажек, снесенных по программе реновации, общей площадью 2055 м2. Сейчас на утвержденных площадках либо пустыри, либо строящиеся дома разной степени готовности – от котлована до чистовой отделки. Есть 12 домов, которые уже ввели в эксплуатацию, – их построили еще до начала реновации и потом включили в программу. Всего в 2017–2019 годах по программе реновации в Москве должны построить 59 домов, в 2020–2021 – еще 151 дом.

Под снос в связи с реновацией попали 5144 московских пятиэтажки общей площадью более 16 млн м2. В домах, которые будут снесены, находятся нежилые помещения более чем 1,5 тысяч собственников. Еще около 400 помещений город сдает в аренду. С арендаторами власти обещают заключить договоры на новые площади без торгов и с сохранением льгот. Об этом в середине сентября заявили в департаменте градостроительной политики Москвы. Новые квадратные метры будут подбирать в соответствии с законом о конкуренции и профильным приказом антимонопольной службы1.

Что касается собственников нежилых помещений, то их объекты, согласно законодательству о реновации2, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии предварительного и равноценного возмещения. Но представления о равноценности у бизнеса и чиновников могут сильно отличаться.

Возмещение: деньги или имущество

Владелец коммерческого помещения в доме под снос, согласно закону о дополнительных гарантиях при реновации3, может выбрать один из двух вариантов возмещения: деньги или равноценное нежилое помещение на праве собственности.

В отличие от владельцев квартир, собственникам коммерческих помещений законодательство не обещает сохранить район размещения, не говоря уж о таких существенных для бизнеса вещах как доступность, интенсивность транспортных потоков и пешеходный трафик, близость к метро, наличие удобной парковки. Пока не построены конкретные дома и нельзя оценить качество коммерческих объектов в них, вариант с заменой помещения выглядит не очевидным.

Денежная компенсация позволяет более точно просчитать дальнейшую стратегию бизнеса. Появляются возможности купить большее помещение с доплатой или наоборот разделить значительную площадь на несколько небольших объектов. Можно приобрести недвижимость с уже действующим бизнесом или инвестировать вообще в другое направление. Это дает определенную свободу, поэтому вариант денежной компенсации для многих предпринимателей может оказаться более подходящим.

Но, независимо от того, какой вариант выберет собственник, очень важно понимать, из чего должна состоять компенсация и как определяется стоимость сносимого объекта. От этого зависит, покроет ли возмещение – имущественное или финансовое – все причиненные бизнесу убытки. И здесь очень важно не торопиться, не соглашаться сразу с условиями городской администрации и не подписывать никаких поспешных договоров. Хотя бы потому, что, например, убытки в виде упущенной выгоды в первоначальный вариант договора и не должны быть включены – ее еще надо доказать, и это обязанность предпринимателя.

Закон о допгарантиях при реновации3 определяет, что размер, порядок и условия возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством. Но это не может исключить стремления городской власти сэкономить на возмещении. И бизнесу этого следует опасаться не меньше, чем владельцам квартир – предприниматели также могут оказаться в ситуации ущемления прав. Чтобы сумма возмещения не оказалась заниженной, прежде чем вступать в переговоры с чиновниками, собственнику объекта стоит обратиться к независимым специалистам – профильным юристам и оценщикам. При этом вполне реально увеличить размер компенсации и получить от города максимальное из возможного.

Из чего состоит сумма возмещения

Большинство собственников нежилых помещений в пятиэтажках, предназначенных к сносу, сдает свои площади в аренду под кафе, магазины, аптеки, всевозможные точки сферы услуг. Некоторые используют помещения для ведения своего небольшого бизнеса. Довольно часто под залог недвижимости берется кредит в банке, который гасится за счет дохода, получаемого владельцем помещения от арендаторов.

В связи с изъятием помещения для нужд реновации предпринимателей ждет остановка деятельности и связанные с этим убытки. Они не ограничиваются стоимостью помещения, сюда входят и переоформление уставных документов, и заключение новых договоров, и возможное изменение схемы налогообложения. Для бизнеса сегмента street retail – основного контингента первых этажей пятиэтажек – переезд, помимо простоя в работе, связан еще и с частичной или полной потерей клиентской базы, которую придется заново формировать на новом месте, вкладываясь в маркетинг и рекламу.

Гражданский кодекс предусматривает отчуждение недвижимого имущества в случае изъятия для госнужд земельного участка, на котором оно находится4, на определённых условиях. Так, в возмещение за изымаемый участок включается его рыночная стоимость и стоимость объектов недвижимости на нем, а также причиненные изъятием убытки, в том числе упущенная выгода5. Поэтому, если с помещением приходится расстаться, нужно обязательно постараться получить от города максимально возможную компенсацию.

Согласно Гражданскому кодексу6, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые нужно будет произвести для восстановления нарушенного права. К убыткам относятся утрата или повреждение имущества – в данном случае помещения (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые могли бы быть получены при обычных условиях гражданского оборота (упущенная выгода).

Таким образом, компенсация за изъятое в связи с реновацией помещение должна покрыть:

• ·        рыночную стоимость самого объекта;
• ·         все убытки предпринимателя в связи с изъятием помещения, включая упущенную выгоду – доходы, которые он не получит в результате изъятия недвижимости.

Как считается рыночная стоимость

Правила, в соответствии с которыми определяется рыночная стоимость недвижимости, прописаны в законе об оценочной деятельности7 и федеральных стандартах оценки (ФСО). Согласно им, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки (помещение) может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны такой сделки действуют разумно, имея всю необходимую информацию, а на цене сделки не сказываются чрезвычайные обстоятельства.

При оценке учитываются различные факторы, такие как площадь, расположение, материал стен, интенсивность пешеходных потоков и другие важные характеристики объекта. Нужно знать также, что расчет стоимости недвижимости может проводиться по-разному. Способ расчета влияет на результат оценки и, соответственно, на размер компенсации, которую можно потребовать от города.

Примеров в рамках реновации еще нет, но можно вспомнить случай в Нижнем Новгороде, когда речь шла о переселении из ветхого фонда. Тогда год назад городская администрация Нижнего Новгорода озвучила владельцам одного из домов выкупную стоимость их жилья – 3,198 млн рублей. Эту сумму определила нанятая чиновниками оценочная компания. Жители не согласились с этой цифрой и обратились к независимым экспертам. Экспертиза, проведенная оценочной компанией, показала, что только земельный участок стоит больше 4 млн рублей. Суд учел результаты независимой экспертизы. В итоге собственник 1/2 доли квартиры получил 4,72 млн рублей вместо изначально предложенных властями 1,6 млн рублей.

Хотя этот пример касается жилья, для нежилых помещений действует аналогичный принцип расчета. Включить в стоимость сносимого объекта цену земли под ним – это делает далеко не каждая оценочная компания. Если стоимость недвижимости определяют специалисты, нанятые городской администрацией, расчет вряд ли будет проводиться в интересах собственников. Поэтому очень важно составить собственное понимание того, сколько может стоить помещение, и это делается путем независимой оценки.

Упущенная выгода: стоит попробовать взыскать

Вторая часть возмещения – все убытки, связанные с вынужденным прекращением права собственности на недвижимость, включая упущенную выгоду (доходы, которые бизнес мог бы получить, но не получит по причине изъятия помещения). Как уже отмечено, последнее нужно доказать, причем в суде. Из-за этого и не стоит подписывать первоначальный вариант соглашения – стоит предложить свой или подписать с приложением протокола разногласий по договору. Но и совсем отказываться от подписания договора нельзя – тогда в суд пойдет администрация города.

Поэтому убытки стоит просчитать заранее, обратившись в независимую оценочную компанию. Причем, если раньше взыскать упущенную выгоду было практически невозможно, то в последние два года ситуация изменилась – теперь есть реальные шансы возместить неполученный доход.

Конечно, это и сейчас не просто, суды часто корректируют и уменьшают заявленные цифры. Кроме того, для взыскания нужно доказать сам факт нарушения прав и наличия убытков, вину ответчика и, что было до недавнего времени особенно сложно, наличие между этим причинно-следственной связи. Но сейчас, благодаря разъяснениям Верховного суда, если в условиях гражданского оборота убытки – обычное последствие нарушения конкретного обязательства, то причинно-следственная связь предполагается8. То есть, в случае с реновацией факт упущенной выгоды, по сути, доказан. Остается лишь обосновать ее размер.

Раньше суды требовали просчитать сумму упущенной выгоды буквально до копейки. Естественно, рассчитать с математической точностью размер дохода, который не получен, практически нереально. Это делало взыскание упущенной выгоды настолько трудоемким, что проще было с ним не связываться вовсе. Однако благодаря поправкам, которые были внесены в 2015 году в Гражданский кодекс, размер подлежащих возмещению убытков теперь можно устанавливать с разумной степенью достоверности. Сам по себе факт, что размер упущенной выгоды подсчитан приблизительно, не может служить основанием для отказа в иске. Более того, даже если расчет вообще не будет сделан, теперь суд должен произвести его сам – такие разъяснения дал Верховный суд9.

Как считается упущенная выгода

Для того чтобы рассчитать упущенную выгоду или проверить расчет, который сделали стороны, суды обычно привлекают в качестве судебных экспертов независимых оценщиков. Сама по себе формула расчета неполученных доходов очень простая:

УД = ПД – СР.

УД – упущенная выгода;
ПД – потенциальный доход;
СР – потенциальные сопутствующие расходы.

Но, поскольку формула общая, ее переменные требуют отдельных подробных расчетов. Например, потенциальный доход рассчитывается исходя из множества конкретных обстоятельств, включая причину возникновения убытков. Понятно, что в случае с помещениями, изъятыми по программе реновации, потенциальный доход каждого собственника должен рассчитываться по индивидуальной схеме, с учетом всех особенностей бизнеса.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
Как рассчитывали упущенную выгоду магазина из-за простоя

В подвале жилого дома, где прорвало трубу теплотрассы, находился магазин. Помещения магазина оказались залиты горячей водой, пострадало оборудование, мебель, компьютеры и кассовая техника, были испорчены товары под реализацию и одежда персонала. Была проведена строительно-техническая экспертиза и составлен акт о заливе, виновником аварии признали ресурсоснабжающую организацию (поставщика тепла).

Чтобы привести магазин в рабочее состояние, потребовалось 19 дней (это подтвердили договор на ремонт помещения и акт выполненных работ). Пока магазин не работал, его владелец продолжал платить налоги и зарплату сотрудникам, а дохода не получал. В результате у владельца возникла упущенная выгода в размере недополученной прибыли и неполученных от поставщика ретро-бонусов за выбранный объем продукции.

Собственник магазина решил взыскать упущенную выгоду и для подсчета сумма иска обратился к независимой оценочной компании, где ему рассчитали упущенную выгоду.

Сначала – валовый доход. Чтобы посчитать неполученный доход от нереализованной продукции, специалисты использовали данные о работе магазина за предыдущие 9 месяцев – бухучет, управленческая отчетность, отчеты по налогу на прибыль, штатное расписание. Не учитывались транспортные расходы (товар доставляется за счет поставщика) и прочие издержки, связанные с продажей – аренда, зарплата, налоги (их владелец магазина продолжал нести). Средний размер торговой наценки магазина за 9 месяцев составил 28% (средние данные по рынку – 27%, то есть сведение коррелируют). Бонус поставщиков составил 5,3% от закупочной цены продукции (по закону не может превышать 10%).

С учетом всех этих сведений оценщик рассчитал валовый доход магазина за 9 месяцев, прошедшие непосредственно перед аварией.

Потом – упущенная выгода. Сначала оценщик рассчитал объем валового дохода за один день.

18 153 852 руб. / 9 месяцев / 30,4 дня = 66 352 руб.

Потом специалист выяснил, какова сумма неполученного дохода (упущенной выгоды) за весь период простоя магазина.

66 352 руб. * 19 дней = 1 260 688 руб.

Собственник ремонтировал магазин за свой счет, то есть эти средства не работали – не участвовали в товарообороте и не лежали на депозите в банке. С момента аварии и до момента выплаты ответчиком денег, владелец магазина также нес убытки в виде упущенной выгоды от того, что его деньги не работали. Но эти убытки владелец магазина попросил не включать в расчет, так как уже возместил их в рамках другого иска об убытках.

Что не доказано – то потеряно

Чем больший размер неполученного дохода докажет владелец помещения в доме под снос, тем большую сумму упущенной выгоды он сможет получить от города в рамках возмещения. Такова практика взыскания упущенной выгоды в целом.

В суде будут иметь вес подтвержденные именно расчетами доказательства того, что собственник помещения получил бы свой доход, не будь его права нарушены. И в случаях, похожих на вышеописанную историю с магазином, доказать неполученный доход реально, поскольку есть подтвержденные данные о доходе за предыдущий период. Но таких данных в распоряжении собственника может и не быть. Бывает, что часть доходов подтверждается, а часть – только предполагается и оценивается с использованием различных аналогий. И здесь уже требуется построение индивидуальной финансовой модели ситуации с использованием различных аналогий.

Поэтому, прежде чем договариваться с властями о возмещении за изъятую для нужд реновации недвижимость, ее владельцам стоит обязательно посоветоваться с независимыми оценщиками. Расходы на оценку имущества и убытков, могут оказаться несопоставимы с той разницей, на которую может увеличиться размер компенсации за изъятое у предпринимателя помещение.

• Владельцам нежилых помещений, которые будут изъяты в связи с реновацией, полагается возмещение.
• В качестве возмещения можно выбрать деньги или другое помещение от города.
• Городская администрация будет стремиться сэкономить на возмещении, но это не значит, что нельзя получить большую компенсацию. Главное – не заключать с чиновниками поспешных соглашений.
• Чтобы компенсацию не занизили, нужно получить представление о реальной рыночной стоимости своего объекта. Это можно сделать с помощью независимой оценки.
• Возмещение не ограничивается рыночной стоимостью недвижимости, должны учитываться все убытки бизнеса, включая упущенную выгоду.
• Взыскать упущенную выгоду до недавнего времени было почти нереально, а теперь – вполне возможно. Но нужно представить все доказательства – это невозможно без привлечения независимого эксперта, который проведет расчеты и способен защищать свои выводы в суде.
• Если действовать разумно и пользоваться помощью специалистов, можно увеличить возмещение в несколько раз, получив от города максимум из возможного.

1.    Федеральный закон от 26.07.2006 г.  №135-ФЗ «О защите конкуренции», Приказ Федеральной антимонопольной службы от 18.09.2009 г. №621 «Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу»

2.    Статья 1 Федерального закона от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве»; Статья 7.4 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»

3.    Статья 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве»

4.    Статья 235 Гражданского кодекса РФ

5.    Статья 281 Гражданского кодекса РФ

6.    Статья 15 Гражданского кодекса РФ

7.    Статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

8.    Постановление Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств»

9.    Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Предприниматель Ваган Акопян услышал в эфире Business FM историю дома на Балтийской улице в Москве, в шаге от метро «Сокол». Жильцы не хотят, чтобы их здание признали аварийным. Причем соседний корпус аварийным уже признали, и жителям предоставили квартиры в другом доме, значительно больше по площади.

В этом же аварийном доме Вагану Акопяну, по его словам, принадлежит нежилое помещение. Он сдает его в аренду. Из-за сноса дома индивидуальному предпринимателю тоже предложили компенсацию, но она его совсем не устроила.

Продолжение истории после рекламы

Ваган Акопян предприниматель «Город нанял какую-то оценочную компанию. Она, наверное, выиграла по конкурсу право оценивать наши нежилые помещения. Они были оценены практически в два раза ниже реального рынка. На все переговоры Департамент городского имущества отвечает, что это наши проблемы, что мы можем идти в суд. Может быть, мы что-то выиграем, а может быть, не выиграем. Я понимаю, что это мне как малому предприятию будет стоить очень дорого, но я готов уже судиться. Я иду в суд».

Сам Акопян оценивает свое помещение в 27 млн рублей, или примерно в 400 тысяч рублей за квадрат. Город предлагает 13 млн, то есть по 200 тысяч за метр. На сайте по продаже и аренде недвижимости ЦИАН не так много объявлений на Балтийской улице, но есть одно: нежилое помещение в соседнем доме, просят 448 тысяч рублей за квадрат. Правда, между «просить» и «получить» — большая разница.

Business FM попросила оценить возможную стоимость недвижимости директора направления стрит-ретейла компании Knight Frank Викторию Камлюк. Ее оценка близка к городской — 200-250 тысяч рублей за метр. Однако эксперт делает оговорку:

Виктория Камлюк директор направления стрит-ретейла компании Knight Frank «Нужно смотреть каждый случай индивидуально. В доме с правого торца помещение может стоить дороже, чем с левого торца. И смотря где вход. Вот я смотрю на панораме на данный дом: я вижу, что окна большие, но это не торговые витрины. То есть нужно выезжать на объект, смотреть специалистам, и только после этого давать конкретную оценку помещения».

Ваган Акопян заказал собственную оценку. По его словам, она подтверждает его мнение. Как говорит бизнесмен, он такой не один. Есть и другие собственники коммерческой недвижимости в его доме, и они тоже недовольны оценкой Москвы. В целом, это обычная практика, говорит омбудсмен по защите прав предпринимателей в сфере имущественных отношений Гай Дилбарян.

Гай Дилбарян омбудсмен по защите прав предпринимателей в сфере имущественных отношений «Москва в 90% случаев на первое предъявление оценки своего объекта не говорит: да, мы ее сразу принимаем. Действительно, очень часто эти моменты решаются через суд. Но здесь ничего криминального нет. Это как раз одна из практик».

Дальше суд заказывает независимую экспертизу, которая оценивает рыночную стоимость недвижимости. На нее влияет не только расположение, но и множество других факторов, в том числе проходимость. Если бизнесмен действительно прав, есть ли шанс доказать это в суде? Член Адвокатской палаты города Москвы Антон Бакулин советует идти в арбитраж.

Антон Бакулин член Адвокатской палаты города Москвы «Когда данный спор рассматривает Арбитражный суд Москвы, действительно в большей степени работает принцип состязательности. Встречал такую ситуацию, когда почему-то в районном суде город чувствует себя спокойно, вальяжно, я бы даже сказал. Так что нужно собирать документы и подавать в арбитражный суд».

Ваган Акопян вспоминает, что в прошлом году другой бизнесмен предложил ему продать помещение по той цене, на которой он сейчас настаивает. А предприниматель, по его словам, «как дурак», отказался. Кто же знал, что дом признают аварийным. Еще он, как любой нормальный бизнесмен, предлагал мэрии без суда, но официально обсудить цену. Чиновники отказались. Их можно понять: сразу обвинят в коррупции. Это слово для них синоним переговоров.

• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Компенсация за снос недвижимости

Компенсация за снос недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Компенсация за снос недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 306.4 “Нецелевое использование бюджетных средств” БК РФ”Согласно ответу Департамента угольной и торфяной промышленности Министерства энергетики Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N о компенсации коммерческой недвижимости, расположенной на подработанной территории, представителю истца Б. сообщалось, что в соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации от 24 декабря 2004 г. N 840 “О перечне мероприятий по реструктуризации угольной промышленности и порядке их финансирования”, Правилами предоставления межбюджетных трансфертов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 июля 2005 г. N 428, предусмотрены основания и порядок содействия гражданам в приобретении жилья взамен сносимого ветхого жилья, ставшего в результате ведения горных работ на ликвидируемых угольных (сланцевых) шахтах непригодным для проживания по критериям безопасности. Выплата компенсации за вред, причиненный нежилому помещению, нормативными актами, регулирующими реструктуризацию угольной промышленности, не предусмотрена. Направление средств федерального бюджета на цели, не предусмотренные названным постановлением Правительства РФ, квалифицируется статьей 306.4 Бюджетного кодекса Российской Федерации как нецелевое использование с применением к нарушителям мер ответственности, предусмотренных действующим законодательством.”

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 32 “Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд” ЖК РФ(В.Н. Трофимов)Суд согласился с судами нижестоящих инстанций, которые разъяснили, что изъятие имущества одного уровня публичной собственности в пользу иного уровня в гражданско-правовом порядке не предусмотрено, однако, признание дома аварийным делает невозможным использование учреждением федерального имущества. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, при изъятии земельного участка для муниципальных нужд регламентируется ст. 32 ЖК РФ. Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы. Аварийность здания влечет за собой невозможность его использования; последствием такого признания – снос аварийного недвижимого имущества. То есть в рассматриваемом случае для Российской Федерации и учреждения принятие решения о признании дома аварийным влекло утрату имущества (объекта), титула на земельный участок пропорционально площади помещений федерального уровня собственности и права пользования частью земельного участка. Как подчеркнул суд, утрата правообладателем имущества федерального уровня собственности и права пользования земельным участком под ним по воле другого лица для публичных нужд последнего влечет необходимость компенсации потерь за счет лица, принявшего соответствующее решение.

• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Компенсация за снос жилья

Компенсация за снос жилья

Подборка наиболее важных документов по запросу Компенсация за снос жилья (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

“Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)”(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)В обоснование исковых требований М. указала, что является собственником 1/10 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную в многоквартирном доме. Заключением межведомственной комиссии указанный жилой дом признан аварийным и непригодным для проживания, после чего снесен. Поскольку компенсация за жилое помещение ей не была предоставлена, просила взыскать с ответчика денежную компенсацию за 1/10 доли в праве собственности на указанную квартиру в размере 690 000 руб., а также возмещение расходов на регистрацию права собственности на другое жилое помещение в размере 2000 руб., на оплату услуг по подбору жилого помещения в размере 50 000 руб., расходы на проведение оценки в сумме 2000 руб.

(введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

1. Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.

2. Условия отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение не более чем десяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче таких условий от застройщика, исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством Российской Федерации.

3. В процессе сноса объекта капитального строительства принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, предусматривается устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляются мероприятия по утилизации строительного мусора.

4. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по сносу объектов капитального строительства по договорам подряда на осуществление сноса обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о сносе объектов капитального строительства, заключенным с лицами, не являющимися застройщиками, техническими заказчиками, лицами, ответственными за эксплуатацию здания, сооружения, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

5. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, может выполнять работы по договорам подряда на осуществление сноса в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает одного миллиона рублей.

6. Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства для выполнения работ по сносу объектов капитального строительства:

1) государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе государственных и муниципальных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений в случае заключения ими договоров подряда на осуществление сноса с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими предприятиями, учреждениями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

2) коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров подряда на осуществление сноса с указанными предприятиями, учреждениями, а также с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, которые предусмотрены пунктом 1 настоящей части и в ведении которых находятся указанные предприятия, учреждения, или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных предприятий, учреждений, федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

3) юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями (за исключением юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 настоящей части), в случае заключения указанными юридическими лицами договоров подряда на осуществление сноса в установленных сферах деятельности (в областях, для целей осуществления деятельности в которых созданы такие юридические лица), а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров подряда на осуществление сноса с указанными юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных юридических лиц;

4) юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения указанными юридическими лицами договоров подряда на осуществление сноса с федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в установленных сферах деятельности которых указанные юридические лица осуществляют уставную деятельность, или в случае выполнения указанными юридическими лицами функций технического заказчика от имени этих федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, а также коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля указанных юридических лиц составляет более пятидесяти процентов, в случае заключения такими коммерческими организациями договоров строительного подряда с указанными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, юридическими лицами или в случае выполнения такими коммерческими организациями функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, юридических лиц;

5) лиц, осуществляющих снос объектов, указанных в пунктах 1 – 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса.

7. Лицом, осуществляющим снос объекта капитального строительства (далее – лицо, осуществляющее снос), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор подряда на осуществление сноса. Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.

8. Застройщик вправе осуществлять снос объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей, либо с привлечением иных лиц по договору подряда на осуществление сноса.

9. В целях сноса объекта капитального строительства застройщик или технический заказчик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или в случае, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу объекта капитального строительства. Указанное уведомление должно содержать следующие сведения:

(в ред. Федерального закона от 01.07.2021 N 275-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика или технического заказчика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о праве застройщика на объект капитального строительства, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на объект капитального строительства, подлежащий сносу (при наличии таких лиц);

6) сведения о решении суда или органа местного самоуправления о сносе объекта капитального строительства либо о наличии обязательства по сносу самовольной постройки в соответствии с земельным законодательством (при наличии таких решения либо обязательства);

7) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком или техническим заказчиком.

9.1. Подача уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства наряду со способами, предусмотренными частью 9 настоящей статьи, может осуществляться:

1) с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг или региональных порталов государственных и муниципальных услуг;

2) с использованием государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности с функциями автоматизированной информационно-аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности.

(часть 9.1 введена Федеральным законом от 01.07.2021 N 275-ФЗ)

10. К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, за исключением объектов, указанных в пунктах 1 – 3 части 17 статьи 51 настоящего Кодекса, прилагаются следующие документы:

1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства;

2) проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.

11. Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия документов, указанных в части 10 настоящей статьи, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора. В случае непредставления документов, указанных в части 10 настоящей статьи, данный орган местного самоуправления запрашивает их у заявителя.

12. Застройщик или технический заказчик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта капитального строительства подает на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект капитального строительства, или в случае, если такой земельный участок находится на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в соответствующий орган местного самоуправления посредством почтового отправления уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.

12.1. Подача уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства наряду со способами, предусмотренными частью 12 настоящей статьи, может осуществляться:

(часть 12.1 введена Федеральным законом от 01.07.2021 N 275-ФЗ)

13. Формы уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства, уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства утверждаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

14. Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления обеспечивает размещение этого уведомления в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.

В начале августа мэр Москвы Сергей Собянин утвердил программу реновации жилищного фонда в столице. Как власти будут поддерживать компании, ведущие бизнес в зданиях, попадающих под реновацию, рассказала Ольга Позднякова, ведущий юрисконсульт КСК групп.

Бизнес в лице компаний, владеющих на праве аренды или собственности помещениями в сносимых пятиэтажках, получил стандартные гарантии, предусмотренные законодательством.

Условная поддержка

Поддержку бизнеса можно разделить на гарантии собственникам помещений и гарантии для арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства. Для компаний-арендаторов главным является право сохранить свой договор аренды. Малый и средний бизнес, арендовавший у Москвы нежилые помещения в пятиэтажках, имеет право на получение в аренду на тех же условиях равнозначных нежилых помещений в других домах. Право выкупить в собственность арендуемое помещение также сохраняется. Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, получат предварительное и равноценное возмещение за свою недвижимость, включая ее рыночную стоимость и компенсацию убытков. Так, статьей 8 закона № 14 от 17 мая 2017 года «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» предусмотрены следующие гарантии.

Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, собственники могут выбрать между денежной компенсацией и помещением. В законе о реновации отсутствуют нормы, регулирующие порядок изъятия нежилых помещений в домах, подлежащих сносу. Соответствующая статья закона для расчета равноценного возмещения отсылает к законодательству, регулирующему изъятие для государственных нужд земельных участков, и законодательству об оценочной деятельности.

Составные части

Гражданским и земельным законодательством предусматривается, что возмещение состоит из следующих частей:

• рыночная стоимость помещения;
• убытки, которые понесет собственник, включая возникающие в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами;
• упущенная выгода.

Собственнику бессмысленно нести предварительные расходы на самостоятельное проведение оценки рыночной стоимости помещений и убытков, так как первоначальную оценку должен дать орган исполнительной власти, который принял решение об изъятии. Для того, чтобы при оценке были учтены убытки и упущенная выгода, собственнику необходимо подготовиться заранее, чтобы предоставить для проведения оценки документы, подтверждающие размер убытков и упущенной выгоды. Так как убытки собственника в данном случае чаще всего связаны с невозможностью использования помещения в предпринимательской деятельности, то это могут быть, например, договоры с арендаторами, предварительный договор купли-продажи помещения по высокой стоимости и санкции за отказ от продажи, кредитный договор, обеспеченный залогом помещения. Необходимо учесть, что если изымаемое помещение заложено, то по общему правилу ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество, или залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Неотделимые улучшения

Также во внимание должны быть приняты неотделимые улучшения, произведенные до принятия решения об изъятии и имеющие высокую стоимость – например, официальная перепланировка бывшей квартиры под офис. Необходимо учитывать, что любые действия, произведенные после принятия решения об изъятии, не повлияют на размер возмещения. Отчеты о рыночной стоимости изымаемых метров и помещения, которое может быть предоставлено собственнику взамен, должны быть направлены владельцу имущества вместе с проектом соглашения об изъятии помещения. Если результаты оценки не удовлетворяют собственника, он может не согласиться с ними, и тогда вопрос о размере возмещения передается на разрешение суда. Судебное разбирательство продлит период использования помещения и наверняка увеличит размер возмещения. Так как городу в рамках программы реновации нет смысла затягивать снос дома, то есть шанс, что власти согласятся с решением суда.

Замена помещения

Аналогичные действия следует предпринять и по отношению к помещению, которое может быть предоставлено взамен изымаемого, учитывая, что согласие, данное на предоставление возмещения, не позволит в дальнейшем получить за помещение денежную компенсацию. В рамках государственных программ о поддержке малого и среднего бизнеса предприниматели этих категорий получили в законе о реновации дополнительные гарантии от государства.

Арендатор городского имущества пользуется правом на предоставление в аренду без торгов и с сохранением всех льгот другого нежилого помещения с соблюдением условия о равнозначности предоставляемых метров. Равнозначность означает, что учитывается не только рыночная стоимость помещения: новая недвижимость должна находиться в пределах того же района, а площадь помещения должна быть сравнимой. Такие требования устанавливает законодательство о конкуренции. В отношении стоимости можно ориентироваться на алгоритм действий при изъятии метров у собственника, за исключением возмещения убытков.

Сохранение права

Закон предусматривает сохранение на период действия программы реновации права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп нового полученного в аренду помещения. Практика показывает, что в вопросах выкупа главным спорным моментом является действие договора аренды на момент подачи заявления о выкупе, поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у государства не было оснований усомниться в действительности договора. Например, если арендатор продолжает пользоваться помещением и оплачивать арендные платежи, хотя действие контракта формально прекратилось, арендатор должен заявить об автоматическом продлении договора на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Городские власти планируют снизить издержки бизнеса на ЖКХ: с 1 августа 2017 года собственников нежилых помещений, включенных в программу реновации, освободили от уплаты взносов на капитальный ремонт.

Когда на основании законодательства о конкуренции арендатор имеет преимущественное право на перезаключение истекающего договора аренды, необходимо предпринять своевременные действия по уведомлению города о своем намерении и подготовиться к возможному обжалованию отказа, так как любое судебное разбирательство занимает много времени, тогда как в интересах арендатора, чтобы спор был разрешен к моменту возникновения вопроса о предоставлении в аренду нового помещения в рамках реновации. Никаких денежных компенсаций для арендаторов законом о реновации не предусмотрено.

Оценка последствий

Возможные последствия для бизнеса – неоднозначные. C одной стороны, выиграют компании, ориентированные на ритейл и услуги, так как количество жителей в новых домах будет значительно превосходить число людей в пятиэтажках.

У малого и среднего бизнеса появится реальная возможность увеличить количество клиентов и размер выручки.

Но с другой стороны, увеличится и конкуренция, а владельцы узкоспециализированных бизнесов рискуют потерять своего покупателя в случае неудачного местоположения предоставленного городом помещения.

Таким образом, государство при реализации программы реновации использует логичные устоявшиеся механизмы для соблюдения баланса своих интересов и прав предпринимателей.

Однако судебная практика складывается разнородная, в основном каждый конкретный случай оценивается индивидуально.

Как получить максимальную компенсацию за нежилое помещение по реновации?

– Спрашивают нас предприниматели, обращаясь за правовой помощью. Кратко опишем технологию взыскания.

Права собственников жилых и нежилых помещений в сносимых по реновации домах отличаются.

Если первые получают благоустроенную квартиру чуть большей площадью, то вторые – лишь стоимость по оценке либо такое же по цене помещение где угодно. В большинстве случаев – с коммерчески непривлекательным расположением, что точно не позволит успешно вести бизнес.

В ответ на уведомление Департамента городского имущества об изъятии помещения и получении «чего насчитали» надо подготовить грамотное возражение о выплате компенсации большего размера с приложением заключения профессиональной оценочной компании.

В случае незаключения соглашения ДГИ Москвы обращается в суд с иском о выплате компенсации и принудительном изъятии собственности.

«Деликатность» ситуации в том, что размер этой компенсации рассчитывается аффилированным с департаментом ООО «Оценка и консалтинг» (зарегистрированной, разумеется, в Казани), которое всегда сильно занижает стоимость недвижимости.

Его сотрудники, не осматривая объекты, могут сослаться на неудобную конфигурацию, некачественный ремонт или интерьер вашего помещения, предаварийное состояние инженерных коммуникаций и т.п.

Часто явно ошибочно рассчитываются неполученные вами от сноса жилого дома доходы, которые по закону также должны возмещаться в полном объёме.

Неправильно используется транспортная доступность, что понижает корректировку на удалённость от станции метро. В итоге стрит-ритейл в первом доме от метро сравнивается с какой-нибудь парикмахерской в глубине промзоны.

Не учитывается стоимость непроизведённого капремонта жилого дома, взносы за который предприниматель исправно оплачивал. А это ещё несколько тысяч за каждый кв. м.

Оценивая стоимость доходным подходом, сотрудники аффилированного ООО сравнивают помещение с «аналогичными» объектами, расположенными на второстепенных улицах, а не на магистральной, как ваше нежилое помещение. В глубине квартала, а не на первой линии домов. Со входом из общего подъезда вместо отдельного, как у вас.

Использование каждой из скрытых уловок понижает стоимость помещения на 3 – 15 %. В итоге сумма компенсации уменьшается на несколько млн. и больше.

Кроме того, если собственник использовал помещение для деятельности, не соответствующей виду разрешённого использования земельного участка (указывается в ЕГРН), это также понижает стоимость. Например, использовал стрит-ритейл в дорогом торговом центре с высокой посещаемостью под офис или помещение в бизнес-центре под склад.

Привлечённые судом оценщики также требуют внимательного участия опытного представителя, ведь каждая упущенная особенность дорого обходится бизнесу.

Так по одному из дел назначенная судом экспертная организация попросила предоставить документальные подтверждения дохода от сдачи помещения в аренду. Хорошо, что доверитель не вёл «чёрную бухгалтерию» и очень высокую прибыльность помещения смогли подтвердить легально.

В противном случае затруднительность предоставления суду надлежащих доказательств потребовала бы проявления юридической техники либо изобретательности.

В небольшом материале не перечислить все подводные камни и нюансы чиновничьих уловок, лишь бы не платить справедливую компенсацию предпринимателям, фактически теряющим свой бизнес по прихоти властей.

Чтобы получить максимальный размер возмещения, лучше обратиться к юристам по спорам о компенсациях за нежилые помещения, сносимые по реновации.

Большинству доверителей мы добились увеличения стоимости компенсации от четверти до половины, а это в среднем несколько миллионов Р. По одному делу в декабре 2022 г. вместо предложенных ДГИ Москвы 14 млн. через арбитражный суд взыскали 28 (!). Будем рады помочь и Вам!

Наши офисы в Москве у и в Московской области ( Наро-Фоминского р-на), где Вам удобнее. Подробнее –

Работаем без выходных, согласуйте удобное время визита  +7 (495) 109-12-30  +7 (495) 669-20-33