Когда вас могут выселить из квартиры, а дом — снести

Известны ли сроки переселения и сноса домов, вошедших в Программу реновации?

Сроки отселения домов, включенных в Программу реновации, установлены Приказом от 12.08.2020г. № 45/182/ПР-335/20 (в редакции от 10.02. 2021 г. N 14/29/ПР-46/21) “Об этапах реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве”. Сроки, указанные в приложениях к Приказу, являются ориентировочными и могут быть скорректированы  по мере утверждения дополнительных «стартовых» площадок, а также проектирования и строительства домов.

• Согласно приложению 1 расселение включенных домов осуществляется в 2020 – 2024 годах (1-й этап реализации Программы реновации).
• Согласно приложению 2 расселение включенных домов будет осуществляться в 2025 – 2028 годах (2-й этап реализации Программы реновации).
• Согласно приложению 3 расселение включенных домов будет осуществляться  в 2029 – 2032 годах (3-й этап реализации Программы реновации).
• Согласно приложению 4 срок переселения домов будет определен по мере утверждения градостроительной документации, но не позднее конца 1 квартала 2022 года.

Что представляет собой реновация жилищного фонда?

Под реновацией жилищного фонда в городе Москве понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с Программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства. Основная задача Программы реновации – не допустить массового появления аварийного жилищного фонда в городе Москве и сформировать городскую среду принципиально нового качества. Также планируется решить следующие задачи:

• Сформировать полицентрическую структуру города (полицентрическая структура города предполагает наличие на его территории нескольких центров притяжения).
• Повысить пешеходную доступность необходимых для обеспечения жизнедеятельности объектов, снизить нагрузку на транспортную инфраструктуру. Уменьшить перепробег автотранспорта.
• Создать новую планировочную структуру городской среды со смешанной функцией, приспособленной для комфортного проживания, отдыха и работы. Организовать рабочие места и места проживания в границах планировочной структуры.
• Построить энергоэффективные многоквартирные дома, снизить затраты на их эксплуатацию.
• Улучшить экологическую обстановку.
• Обновить и модернизировать инженерную инфраструктуру.
• Сформировать современный архитектурный облик города Москвы.

Каков порядок реализации Программы реновации?

После утверждения Программы реновации жилищного фонда в городе Москве реализуются следующие мероприятия:

• Подготовка градостроительной документации, необходимой для реализации Программы реновации, и определение этапов реализации Программы реновации, сроков их выполнения (по мере утверждения указанной градостроительной документации) – до 1 августа 2019 года.
• Проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных домов, предназначенных для переселения.
• Обеспечение выполнения необходимых мероприятий по созданию комфортной среды проживания, благоустройству территорий, предназначенных для строительства многоквартирных домов для переселения граждан.
• Обеспечение необходимыми объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктур территорий, предназначенных для строительства многоквартирных домов для переселения граждан.
• Переселение жителей многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, в равнозначные жилые помещения или предоставление равноценного возмещения в денежной или натуральной форме. Приобретение жителями многоквартирных домов за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы.
• Снос многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, после завершения переселения жителей таких домов в равноценные жилые помещения или предоставления им равноценного возмещения, а также после предоставления всем собственникам нежилых помещений предварительного и равноценного возмещения за их нежилые помещения.
• Строительство взамен снесенных домов, включенных в Программу реновации, новых многоквартирных домов, предназначенных для переселения, и выполнение мероприятий по созданию комфортной среды проживания, благоустройству территорий, обеспечению необходимыми объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктур и переселению жителей многоквартирных домов

Реализовать Программу реновации планируется в течение 15 (пятнадцати) лет – до 2032 года.

Какими законами регламентирована реализация Программы реновации?

Основными нормативными правовыми актами, регламентирующими реализацию Программы реновации, являются:

• Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ («О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве»;
• Федеральный закон от 27.11.2017 № 352-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве»;
• Федеральный закон от 26.07.2019 N 241-ФЗ «О внесении изменений в статью 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

ЗАКОНЫ ГОРОДА МОСКВЫ

• Закон г. Москвы от 25.01.2006 N 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»;
• Закон г. Москвы от 31.05.2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве»;
• Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»;

ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

РАСПОРЯЖЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ

Где можно получить информацию по Программе реновации?

Информацию по вопросам осуществления Программы реновации можно получить:

• на официальном сайте Мэра Москвы;
• на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы;
• на официальном сайте Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации;
• по телефону Горячей линии Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации по номеру +7 (495) 548-20-80;
• по телефону Единой справочной службы Правительства Москвы по номеру +7 (495)777-77-77.
• По телефону единого контактного центра Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы по номеру +7 (499)401-01-01

Где можно ознакомиться со списком домов, включенных в Программу реновации?

Узнать списки домов, включенных в Программу реновации, можно:

Как был составлен перечень домов, предложенных к включению в программу реновации?

Перечень домов для голосования жителей в целях последующего формирования проекта программы реновации, был составлен Правительством Москвы на основе следующих данных:

• был проведен анализ более 250 тысяч обращений жителей домов, направленных в органы власти города Москвы за последние годы;
• в марте — апреле 2017 года префектуры административных округов провели консультации с депутатами местного самоуправления и старшими по домам о целесообразности включения конкретных домов в проект программы реновации;
• во второй половине апреля 2017 года был проведен поквартирный телефонный опрос жителей домов с целью предварительного выяснения их мнения о желательности/нежелательности участия в программе реновации;
• изучения информации о техническом состоянии домов.

Как подводили итоги голосования по дому?

В проект программы реновации включены только те дома, где «за» высказались жители более двух третей (не менее 66,7 процента) квартир в этом многоквартирном доме. При этом квартиры, мнения собственников или нанимателей которых разделились поровну, при подведении итогов голосования не учитывались.

Зачем нужно сносить дома?

Жилые дома первого периода индустриального домостроения строились в Москве с 1957 года по 1975 год. Кроме того, в городе имеются дома, построенные в более раннее время, а также дома, технические характеристики которых аналогичны этим домам.Большинство этих домов было рассчитано на эксплуатацию в течение 25-50 лет. Эти сроки истекли либо истекут в ближайшие годы.

Начиная с 1988 года Правительство Москвы реализует программу расселения и сноса пятиэтажек “сносимых” серий. В рамках этой программы новые квартиры получили свыше 160 тысяч московских семей. Вместе с тем в Москве остается еще много пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения, ранее отнесенных к так называемым несносимым сериям. Однако, как показали технические обследования, значительная часть этих домов также находится в неудовлетворительном состоянии. Условия проживания жителей не отвечают современным требованиям безопасности и комфорта.

Новая Программа реновации призвана обновить жилищный фонд Москвы, не дожидаясь пока дома окончательно превратятся в аварийное жилье. Благодаря Программе реновации москвичи, проживающие в ветхих домах , будут обеспечены современными благоустроенными квартирами.

Какая этажность домов, включенных в программу реновации?

К многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 год, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий.

Все ли пятиэтажные дома включены в Программу реновации?

Чтобы дом был включен в Программу реновации, он должен отвечать двум основным условиям:

• жилые дома должна находиться в неудовлетворительном техническом состоянии;
• более двух третей собственников и нанимателей квартир по договору социального найма должны поддержать включение своего дома в проект программы.

Таким образом, в Программу реновации не вошли добротные комфортные дома, находящиеся в удовлетворительном состоянии. Проблемы таких домов будут решаться в рамках программы капитального ремонта. Также в Программу реновации не вошли пятиэтажки, большинство жителей которых высказались против сноса.

Почему раньше мой дом был в списке реновации, а теперь его нет?

Если дом больше не отображается в списке реновации, значит, жители данного дома осуществили процедуру выхода из Программы.

Единственный способ выйти из Программы реновации – провести общее собрание собственников и нанимателей, пока не подписан первый договор на новое жилье. Для того, чтобы исключить дом из Программы, достаточно набрать 1/3 голосов. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации. Решение оформляется протоколом.

Каков порядок извещения граждан о старте переселения (граждан, которые на постоянной основе или временно не проживают в домах, попавших в Программу реновации)?

Информирование по вопросам реализации Программы реновации осуществляется путем опубликования соответствующей информации в печатных средствах массовой информации, предназначенных для обнародования нормативных правовых актов города Москвы, путем ее размещения на официальном сайте Правительства Москвы и/или ином указанным органом государственной власти сайте в сети “Интернет”, а также другими способами, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами города Москвы.

Все москвичи, принимающие участие в программе реновации и зарегистрированные на портале mos.ru, получают электронные уведомления об этапах переселения в личном кабинете и по электронной почте. Жители столицы будут получать письмо с предложением новой квартиры по программе реновации и бланк заявления о согласии на предложенный вариант в личном кабинете на портале mos.ru.

Появится ли у жителей домов, не вошедших в Программу реновации, возможность в будущем войти в Программу реновации?

Голосование по включению многоквартирного дома в Программу реновации осуществлялось до 1 июля 2017 года. 1 августа 2017 г. утверждена Программа реновации жилищного фонда в городе Москве с адресным перечнем многоквартирных домов, в отношении которых реализуется Программа реновации. Программа реновации принята до 2032 года. Таким образом, в настоящее время действующим законодательством не предусмотрена возможность включения многоквартирного дома в указанный адресный перечень домов, в отношении которых реализуется Программа реновации.

Законодательная база: постановление Правительства Москвы от 02.05.2017 г. № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве», Федеральный закон № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве».

Мой дом попал в перечень сохраняемых зданий, будут ли нас переселять из данных домов и какое их дальнейшее назначение?

В настоящее время в рамках Программы реновации утвержден список из 218 зданий, представляющих историко-архитектурную и градостроительную ценность и подлежащих сохранению после освобождения всех помещений (список домов размещен на официальном портале Мэра и Правительства Москвы.

Дома были отобраны рабочей группой, в которую вошли специалисты столичного Департамента культурного наследия, Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы, Общественной палаты города, а также представители общественной организации «Архнадзор».

Дальнейшее назначение конкретных домов будет определено в ходе разработки проектной документации. Постановление Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП.

Жителей всех домов, представляющие историко-архитектурную и градостроительную ценность, переселят в новые дома в рамках Программы реновации. Город предоставит гражданам новые квартиры согласно Закону города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве»

Когда начнется программа по сносу пятиэтажек? Будут ли сначала сносить дома в престижных районах?

Реновация проводится одновременно по всей территории города Москвы. Очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, будет установлена градостроительной документацией не позднее 30 июня 2020г (в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 №497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» с учетом технического состояния многоквартирных домов.

Как будет определяться очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации?

Очередность сноса многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, установлена на основании градостроительной документации

Все ли дома, включенные в Программу реновации, будут снесены?

В случае включения в Программу реновации многоквартирных домов, имеющих историческую и (или) архитектурную ценность, такие многоквартирные дома, в том числе в целях сохранения архитектурного облика сложившейся застройки, после освобождения всех помещений, подлежат сохранению. Список домов, которые подлежат сохранению, можно увидеть на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru, в разделе “Программа реновации”, в новостях Программы выбрать новость “Утвержден список из 218 зданий для сохранения в рамках программы реновации” и перейти по ссылке “Полный список зданий, которые сохранят в рамках Программы реновации” внизу статьи.

Почему дом не был включен в списки сносимых домов?

В предварительный перечень включены пятиэтажки первого периода индустриального домостроения, которые находятся в неудовлетворительном техническом состоянии, и в которых большая доля жителей желает участвовать в Программе реновации. Мнение жителей выяснялось в ходе специальных поквартирных телефонных опросов, проведенных Правительством Москвы в апреле 2017 года.

Дома, где большое количество жителей сомневаются или выступают против, в список не вошли, даже если они в плохом техническом состоянии.

Получить подробную информацию можно на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru, в разделе “Программа реновации”.

Дом был признан аварийным, почему он не попал в список?

Вопросы расселения граждан из жилья, признанного в установленном порядке непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу, регламентируется следующими правовыми актами:

Где можно получить информацию о том, в каких районах города будут сносить дома по Программе реновации?

Информацию по перечню сносимых домов и стартовых площадок по Программе реновации можно получить:

• на официальном интернет-портале Мэра Москвы mos.ru;
• в информационных центрах управ районов и префектур административных округов города;
• в центрах предоставления госуслуг «Мои документы».

Будут ли производиться отключения воды, отопления на время проведения работ в тех домах, что расположены рядом со сносимыми домами?

Отключение воды и отопления в домах, расположенных в одном квартале, но не попадающих в Программу реновации проводиться не будет. Проекты организации строительства будут составлены с таким расчетом, чтобы причинить как можно меньше неудобств жителям близлежащих домов. Сроки строительства будут максимально сокращены.

Каким образом планируется сносить дома, объединенные общей стеной, при условии, что один из таких домов не включен в Программу реновации?

Вопрос сноса (сохранения) подобных жилых домов прорабатывается на этапе разработки градостроительной документации с учетом задачи по сохранению целостности капитально соединенного с ним здания.

Планируется ли проводить капитальный ремонт в домах, вошедших в Программу реновации?

Со дня включения дома в Программу реновации он исключается из программы капитального ремонта, а собственники квартир освобождаются от уплаты взносов на эти цели.

Однако в таких домах будет проводиться охранно-поддерживающий ремонт, который позволит содержать дома в исправном техническом состоянии и обеспечивать комфорт граждан вплоть до расселения.

Необходимо ли для строительства домов по Программе реновации вырубать зеленые насаждения?

В случае необходимости вырубки зеленых насаждений, попадающих в зону строительства домов по Программе реновации, будут проведены обязательные компенсационные мероприятия по озеленению. Условия вырубки определяются проектной документацией в части дендрологии по каждой конкретной стартовой площадке, прошедшей государственную экспертизу. .

Как город собирается контролировать ведение строительных работ и соблюдение закона о тишине?

На Программу реновации в полной мере распространяются федеральные и городские законы о контроле качества строительных работ и соблюдения тишины в ночное время и по выходным дням.

Основными источниками шума в период производства подготовительных и строительных работ являются строительные машины, механизмы и транспортные средства. Работы с использованием строительной техники, характеризующиеся высоким уровнем шума, имеют непродолжительные временные интервалы в течение рабочего дня и выполняются на ограниченных площадках строительства. В соответствии с акустическими расчётами, выполненными на стадии проектирования на период проведения строительно-монтажных работ, шумовая нагрузка на прилегающую жилую застройку носит кратковременный характер и принята допустимой. График работ на строительной площадке, а также погрузки и разгрузки строительных материалов соответствует требованиям Закона города Москвы от 12.07.2002г. №42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве». Работы на объекте производятся в рабочее время с понедельника по субботу включительно с 7:00 до 23:00.

В чем заключается технология сноса домов в рамках Программы реновации?

Снос пятиэтажек в рамках Программы реновации проходит по технологии «умного сноса» в 2 основных этапа. В начале происходит отключение от инженерных коммуникаций, далее поэлементный разбор дома с сортировкой отходов. После этого идет механизированный снос с применением системы обеспыливания (водяная пушка).

Влияет ли строительство на соседние дома?

При разработке проектной документации учитывается влияние на окружающую застройку в период строительства и эксплуатации домов Программы реновации.

По каждому объекту строительства получено экспертное заключение о соответствии проектной и нормативно-технической документации, действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. А Комитетом государственного строительного надзора города Москвы выдано разрешение на строительство.

В ходе строительства жилого дома все работы выполняются в строгом соответствии с разработанной проектной документацией, в которой предусмотрены все необходимые организационные и технические мероприятия по ограничению влияния шума от работы строительной техники на прилегающую к строительной площадке территорию.

На объекте предусмотрен ежемесячный геотехнический мониторинг окружающих зданий и инженерных сетей.

Как осуществляется контроль строительства домов по программе реновации? Какой отбор проходят материалы, насколько они безопасны?

Контроль строительства жилых домов по программе реновации осуществляется на постоянной основе на всех этапах строительства. Все отделочные материалы и устанавливаемое в квартирах оборудование предварительно проходят проверку качества и соответствия стандартам реновации. Безопасность применяемых материалов контролируется на этапе входного контроля путем проверки паспортов качества и сертификатов соответствия на все применяемые материалы. Для повышения качества контроля во время строительства на всех площадках предусмотрено круглосуточное видеонаблюдение в режиме реального времени. Также предусматривается контроль за строительством с применением цифровых технологий передачи данных о состоянии и проблемах со стройки к ответственным лицам, что позволит принимать решения быстрее и возводить объекты без срыва сроков.

Какие требования к ограждению стройплощадки?

Ограждение строительной площадки выполнено в соответствии с проектной документацией и не выходит за границы земельного участка, предоставленного под строительство жилого дома по программе реновации. На строительной площадке Фонда реновации установлено временное ограждение, оформленное в соответствии с Правилами применения логотипа и фирменного стиля организации с указанием сайтов Правительства Москвы и Фонда реновации, а также QR-кода, ведущего на раздел сайта Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы с интерактивной картой «Все стройки Москвы».

Какое обновление получат дома, которые не участвуют в программе реновации, но находятся рядом со стройкой?

Для столичных районов, в которых начата программа реновации, сформированы комплексные схемы инженерного обеспечения. Они включают задачи по переустройству, обновлению сетей инженерной инфраструктуры.

30 декабря 2020 года приняли закон о комплексном развитии территорий, КРТ. В народе его еще называют законом о всероссийской реновации.

Он внес изменения в градостроительный, земельный и жилищный кодексы, а также в другие российские законы. Законопроект о КРТ привлек немало внимания, еще когда проходил через Госдуму. Зачастую отзывы были негативные: мало кому понравится, что квартиру могут внезапно и без объяснений отобрать, а дом пустить под бульдозер. Именно такое представление сложилось у людей публикаций в СМИ.

Я юрист по земельному и градостроительному праву, занимаюсь проектами в сфере девелопмента и развития территорий. В статье отвечу на самые частые вопросы о всероссийской реновации и расскажу, все жители хрущевок, «кораблей» и других многоквартирных домов 20 века оказались под угрозой выселения, предотвратить реновацию и кому КРТ поможет улучшить жилищные условия.

Эта статья — об общих условиях всероссийской реновации

КРТ — сложный механизм. Здесь много нюансов, которые невозможно разобрать в одной статье. Большинство вопросов должны урегулировать региональные власти — а значит, ситуация может различаться в разных субъектах РФ и даже муниципальных образованиях.

Поэтому, чтобы понять, как реновация регулируется конкретно в вашем регионе, рекомендую проконсультироваться с юристом или самостоятельно изучить федеральный закон и региональное законодательство.

КРТ — это вообще что?

Если коротко, комплексное развитие территорий — это развитие городских пространств, в ходе которого будут сносить существующие дома и на их месте строить новые. Теоретически КРТ может проходить и без сноса домов — путем их реконструкции. Однако в большинстве случаев проекты реновации предполагают именно снос, как, например, в Москве.

Речь идет не о замене одного конкретного дома другим, затея более глобальная. Власти хотят полностью обновить целые микрорайоны и кварталы, построить комплексы домов с благоустроенной территорией и всей инфраструктурой: поликлиниками, школами, детскими садами, дорогами.

Старый депрессивный район должен заиграть новыми красками, стать благополучным и радовать глаз его жителей. Так, по крайней мере, это видит законодатель. Причем «радовать глаз» — не просто фигура речи: одна из целей КРТ — улучшить внешний облик и архитектурно-стилистические характеристики зданий.

Сам термин для российского законодательства не новый. Проекты КРТ были и раньше, но с немного другим содержанием и порядком реализации.

Например, в Москве КРТ использовалось для редевелопмента промышленных и производственных зон. Так сейчас меняют промзону «Октябрьское поле» — тут уже появился жилой комплекс и детский сад. В будущем здесь планируют возвести физкультурно-оздоровительный комплекс, блок начальных классов на территории гимназии № 1517, здание Хорошевского районного суда и УВД СЗАО Москвы.

А в конце декабря власти столицы включили в программу КРТ производственную зону № 50 «Алтуфьевское шоссе». Теперь там будут жилые дома и общественные объекты.

Общая площадь промзоны «Октябрьское поле» — 137,44 га, но реорганизовать планируют только 47,34 га

Так все будет выглядеть после редевелопмента

Это часть жилого квартала «Октябрьское поле» площадью около 12 га. Четыре корпуса первой очереди уже построили и заселили, открыли детский сад

Идея редевелопмента жилых районов тоже не новая: город должен не только расти вширь, но и развиваться и обновляться изнутри. При этом конкретные цели зависят от проекта: реновацию могут проводить ветхости и аварийного состояния домов, необходимости развивать инфраструктуру или желания сделать район более современным и привлекательным.

Например, в Москве в 2017 году запустили программу реновации жилищного фонда. Цель программы — создать благоприятные условия проживания граждан, обновить общественное пространство и предотвратить рост аварийного жилищного фонда. А в Санкт-Петербурге с 2008 года реализуют городскую программу развития застроенных территорий, где среди целей — реконструкция и развитие инфраструктуры, снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.

В законе о всероссийской реновации есть несколько разновидностей КРТ — в зависимости от характеристик территории и организации, которая будет реализовывать проект. Например, есть КРТ незастроенных территорий, когда осваивают пустующие земли, а есть — нежилой застройки: старых промзон, заброшенных фабрик и заводов и 

Но больше всего вопросов у обычных граждан вызывает КРТ жилой застройки, которое предназначено для развития территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами. Поэтому в статье буду говорить именно о нем.

Заброшенный дом в Санкт-Петербурге. Находится в границах квартала 55 Тихорецкого проспекта, включенного в городскую программу развития застроенных территорий

Идея реновации звучит обоснованно. В чем подвох?

Проекты КРТ жилой застройки предполагают масштабное расселение. Не всегда люди охотно идут на такое — и это может стать тормозом реализации проекта.

Например, в Санкт-Петербурге, где реализуется программа развития застроенных территорий, надо было получить согласие 100% собственников помещений в доме. По информации с сайта программы, это приводило к злоупотреблению со стороны жильцов: администрация города считает, что активно реализовывать программу невозможно «проблемы последнего жильца». Действительно, темпы реализации сложно назвать высокими: в августе 2019 года построили только около 4,5% запланированных многоквартирных домов.

Поэтому теперь закон прямо устанавливает, что недвижимость может быть принудительно изъята в целях КРТ. В этом и есть главный риск реновации для граждан — или возможность.

Какие дома могут попасть в КРТ?

В КРТ могут попасть целые территории, если там расположены дома, которые соответствуют таким критериям:

• Дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Это, например, дома, которые могут обрушиться.
• Стоимость капитального ремонта дома выше максимальной стоимости, которую установили региональные власти.
• Дом построен в период индустриального домостроения по типовым проектам — с использованием типовых изделий стен и перекрытий. Это панельки, хрущевки и другие дома, которые построили во второй половине 20 века.
• Дом находится в ограниченно работоспособном состоянии. Что это такое, пока непонятно — порядок, по которому дома будут признавать ограниченно работоспособными, должны установить на федеральном уровне. На момент написания статьи такого порядка еще нет.
• В доме нет определенных субъектом РФ централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Например, отсутствует водоснабжение, отопление или канализация.

Перечень критериев довольно туманный — понять из него, дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок КРТ будут определять регионы.

Предупреждение об обрушении фасада на многоквартирном доме в Санкт-Петербурге. Теоретически такой дом могут включить в КРТ

Самый неоднозначный критерий, на мой взгляд, — то, что дом построен в период индустриального домостроения. Во многих городах России значительную часть жилья построили именно в такие периоды и по типовым проектам. Причем под этот критерий могут попасть многие дома , и даже

Например, в программе реновации Москвы есть небольшой ликбез по истории московского жилищного строительства. Там говорится о пяти периодах индустриального домостроения в городе — последний начинается

То есть дома могут быть в сравнительно неплохом состоянии, не иметь признаков аварийности или ветхости, но теоретически все равно могут попасть в КРТ лишь того, что были построены в период индустриального домостроения.

Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты РФ будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и 

На март 2021 года регионы в основном еще не установили такие критерии, но есть исключения. Например, в Московской области их уже утвердили. В КРТ могут включить территории жилой застройки, где расположены:

• Аварийные многоквартирные дома и те, что подлежат сносу или реконструкции.
• Некоторые многоквартирные дома, построенные до 1975 года, например деревянные бараки, панельные и кирпичные пятиэтажки с деревянными перекрытиями, дома до 5 этажей с общей степенью износа от 70%.
• Многоквартирные дома, в которых нет холодного водоснабжения и/или водоотведения.

Как узнать, что мой дом попал в КРТ?

Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.

Карта градостроительного зонирования. Карта зонирования — это план, на котором отражается, где и что в городе или поселении можно строить. Такая карта — часть правил землепользования и застройки, ПЗЗ: главного документа, который регулирует застройку территорий.

Значение карты зонирования для КРТ будет различаться в разных субъектах РФ. Дело в том, что по общему правилу территории комплексного развития должны отражаться на картах зонирования. Но добавить такие отметки на карту можно и после начала проекта, если иное не предусмотрено региональным законодательством. Так, в Ленинградской области власти обязали муниципалитеты заранее, до начала КРТ отмечать территории будущей реновации на картах зонирования.

Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались. Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.

Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.

Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.

Раздел «Документы» ФГИС ТП. В качестве типа документа я указал ПЗЗ, а регион не задавал

В некоторых регионах, чтобы изучить градостроительное регулирование территории, в том числе карты зонирования, можно воспользоваться открытыми электронными ресурсами. В Москве, например, существует информационная система обеспечения градостроительной деятельности, ИСОГД, а в Петербурге — градостроительный портал Санкт-Петербурга.

Не все дома, которые попали в зону КРТ на карте, могут расселить и снести. Если вы увидели свой дом в зоне КРТ, но он не соответствует критериям — аварийности, степени износа конструкций , — его не снесут, а квартиры в нем не изымут.

Это карта градостроительства на портале ИАИС ОГД Москвы. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо в разделе «Слои» выбрать ПЗЗ и отметить «Комплексное развитие территорий»

КРТ в Головинском районе Северного административного округа Москвы — выделено бирюзовым цветом

Карта на градостроительном портале Санкт-Петербурга. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо открыть раздел «Слои», найти там ПЗЗ и выбрать «Приложение 6»

Это территория комплексного развития в Кировском районе Санкт-Петербурга

Проект решения о КРТ. Прежде чем начать КРТ, уполномоченный орган должен разработать проект решения о КРТ с перечнем многоквартирных домов, которые планируют сносить или реконструировать.

Проект решения о КРТ должны разместить:

• На сайте правительства субъекта, если решение о КРТ принимается на региональном уровне.
• На сайте уполномоченного органа местного самоуправления и/или в государственной или муниципальной информационной системе для общественных обсуждений и публичных слушаний — в Москве, например, это система «Активный гражданин». Либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг.
• На информационных стендах около здания местной администрации, в многолюдных местах и на территории, где планируется реновация.

Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома. Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.

Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, реновация и когда.

Что я могу сделать, чтобы мой дом не снесли?

Для начала надо вовремя узнать, что проект решения о КРТ опубликован: после этого должны провести общие собрания собственников о включении дома в КРТ.

Закон дает право инициировать собрания органам, которые подготовили проект решения о КРТ, или специально созданным организациям, которые будут реализовывать это КРТ. Срок проведения таких собраний устанавливают региональные власти, но в любом случае он не должен быть меньше месяца.

Если собрание не проведут, дом включат в итоговое решение о КРТ автоматически, то есть независимо от реального мнения жителей на этот счет. Это создает почву для манипуляций. Например, муниципальный орган может не провести собрание или организовать созыв на него так, что о собрании никто не узнает, — и вот дом уже в решении о КРТ. Однако этого можно избежать: закон позволяет провести общее собрание об исключении дома из КРТ. Собрание может инициировать любой собственник.

При проведении собрания о включении дома в КРТ или исключении из него необходимо учитывать вот что:

• В собрании должны принять участие собственники квартир, которые суммарно обладают более чем 50% от общего числа голосов. Голоса собственников нежилых помещений не учитываются.
• Решение о включении дома в КРТ должны поддержать не менее , а об исключении — не менее собственников квартир.

Провести собрание по исключению дома из КРТ можно только до утверждения документации по планировке территории — проекта планировки и проекта межевания. Эти документы детально регулируют структуру квартала или микрорайона: что и в каких количествах там будет расположено, как должны проходить дороги и проезды . Когда документацию по планировке территории утвердят, исключить дом из КРТ уже не получится.

Документацию по планировке территории перед утверждением обязательно выносят на публичные слушания. Так что важно за ними следить. Например, в Москве оповещения об общественных обсуждениях публикуются на сайте проекта «Активный гражданин», публикуются материалы проекта. Еще вы можете увидеть оповещения на сайте Москомархитектуры. Кроме того, Москомархитектура публикует распоряжения о подготовке проектов документации по планировке с указанием сроков их подготовки.

Таким образом, если вы узнали о планируемом КРТ, но не хотите, чтобы дом попал под снос, организуйте общее собрание об исключении дома из КРТ. Обратите внимание: общих собраний по вопросам реновации аварийных домов закон не предусматривает. То есть жители таких домов не могут влиять на включение их дома в КРТ или исключение из него.

После того как решение о КРТ утвердят, начнутся мероприятия по градостроительной подготовке территории и расселению граждан из домов — изъятию помещений у собственников и нанимателей.

Что я получу за изъятие квартиры?

Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.

Денежное возмещение. Оно складывается из таких сумм:

• Рыночная стоимость квартиры.
• Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме — исходя из вашей доли в общем имуществе.
• Убытки, причиненные изъятием: смены места проживания, временного проживания в другой квартире, переезда, поиска новой квартиры, оформления права собственности и

Например, ваша квартира с учетом доли в общем имуществе стоит 3 000 000 . На услуги риелтора вы потратили 70 000 , на временную аренду другого жилья — 40 000 . Когда купите новую квартиру, права на нее нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, заплатив 2000  госпошлины. В общей сложности вам должны возместить 3 112 000 .

Квартира в счет возмещения. Вы можете попросить предоставить вам взамен изымаемой квартиры новую с зачетом ее стоимости в счет возмещения. Если, например, вам полагается 5 млн рублей, а новая квартира стоит 4 млн, то вы получите эту квартиру и 1 млн рублей.

Если в изымаемой квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, возмещение не положено — собственник может получить только другую квартиру.

Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и 

Равнозначная квартира. Кроме того, субъекты вправе установить у себя и третью опцию: предоставлять собственникам изымаемых квартир равнозначную квартиру. Она должна соответствовать таким требованиям:

• Жилая площадь и количество комнат в ней не меньше, чем в освобождаемой квартире, а общая площадь — больше.
• Квартира соответствует стандартам, установленным в регионе. Что это значит, пока непонятно.
• Квартира находится в многоквартирном доме, который расположен в  поселении или городском округе.

Чтобы понимать, у вас возможность получить равнозначную квартиру, необходимо смотреть региональное законодательство.

Дом включили в КРТ — когда меня теперь выселят?

Нельзя сказать, насколько быстро начнется расселение: это зависит от конкретного проекта, плана мероприятий по нему. Теоретически это может занять и месяцы, и годы.

Как только расселение начнется, вам пришлют проект договора, который надо подписать в течение 45 дней. В противном случае от вас могут потребовать заключить договор — и выселить в судебном порядке.

Если у вас в собственности нет другого жилого помещения, по заявлению за вами могут сохранить право пользования квартирой на срок до 6 месяцев.

А что с соцнаймом?

Наниматели по договорам социального найма вправе наряду с соседями-собственниками решать судьбу дома при голосовании по включению в КРТ или исключению из него.

Взамен освобождаемой квартиры нанимателю предоставляется другая по договору соцнайма. По письменному заявлению квартиру могут предоставить на праве собственности — без каких-либо доплат и возмещений.

При этом количество комнат в предоставляемой квартире, а также общая и жилая площадь должны быть не меньше, чем в освобождаемой.

На что могут рассчитывать собственники нежилых помещений?

Если вы собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — например, у вас свой магазин или салон красоты на первом этаже, — объем гарантий для вас меньше, чем для соседей-жильцов.

Во-первых, собственники нежилых помещений не могут повлиять на включение дома в КРТ и исключение из него: учитываются голоса только собственников квартир.

, при изъятии собственники нежилых помещений могут претендовать только на денежную компенсацию, другое помещение взамен не дадут.

А стоит ли вообще думать о реновации? Может, проектов КРТ не будет?

Действительно, проекты КРТ могут вовсе не пойти, а значит, все разговоры и опасения напрасны. Вот почему.

, регионам необходимо сформировать у себя всю необходимую законодательную базу для КРТ: федеральный закон оставляет большое количество вопросов открытыми и предлагает их решить субъектам. Регионы только начинают этот путь — понадобится время, чтобы определить все правила реновации.

, властям, за исключением крупных городов вроде Москвы или Санкт-Петербурга, может оказаться не под силу самим реализовать проекты КРТ отсутствия бюджетного финансирования — а значит, придется привлекать частных инвесторов.

Хотя закон и предусматривает возможность привлечь для КРТ частные компании, есть немало причин, почему застройщики могут не захотеть браться за это: не до конца понятное регулирование, отсутствие наработанной практики, необходимость принимать на себя дополнительные обязательства, контроль со стороны властей, сложности и расходы расселения граждан и  Это может привести к тому, что КРТ жилой застройки на практике окажется невостребованным.

Но есть и причины, по которым КРТ может быть интересно застройщикам. Например, возможность получить ценные земельные участки в престижных районах: нуждающийся в реновации квартал вполне может находиться вблизи центра города, где можно построить элитное дорогое жилье.

Выводы

Начнется КРТ или нет, покажет только время. В любом случае к реновации стоит быть готовым. Для этого рекомендую:

• Изучить федеральный закон и законодательство вашего региона о КРТ.
• Понять, ваш дом теоретически попасть в КРТ.
• Разобраться, на что вы можете рассчитывать в случае реновации, оценить рыночную стоимость вашей квартиры.
• Подумать, вы пытаться «отбить» свой дом или согласны на выселение, если получите взамен хорошее жилье или справедливую компенсацию.
• Следить за новостями. Если появятся слухи, что ваш дом попал или может попасть в КРТ или что реновация планируется в вашем районе, — проверить это: найти решение о КРТ или его проект, посмотреть карту градостроительного зонирования, обратиться в уполномоченные органы.
• Если процесс КРТ уже начался, действовать в зависимости от вашего решения: пытаться исключить дом из КРТ или согласовывать выгодные для себя условия. И в том и в другом случае можно привлечь юриста.

Нам предложили четыре одинаково плохих варианта, а когда мы от всех отказались, нас переселили через суд.

С 2019 года наша семья — я, мой муж и сын — временно жила у свекрови в советской пятиэтажке в районе Восточное Измайлово в Москве. Еще в 2018 году дом свекрови попал в программу реновации. В мае 2021 года началось расселение, и мы стали свидетелями того, как все происходило.

Поскольку это была квартира свекрови, всеми вопросами переезда занималась она. Но мы принимали в этом активное участие: помогали ей с выбором квартиры, решали юридические проблемы и ругались с властями. И в силу жизненных обстоятельств получилось так, что мы тоже переехали в квартиру, которая досталась свекрови в новом доме.

В статье расскажу, как проходило переселение, какие варианты нам предлагали, почему все они нас не устраивали и как администрация подала на нас в суд — видимо, потому что мы просто надоели.

Каким был наш старый дом

Пятиэтажка свекрови, которую по программе реновации хотели сносить, была в хорошем состоянии. По документам дом 1961 года постройки не считался аварийным, никаких глобальных проблем здесь не было: ни протекающих инженерных систем, ни промерзаний, ни дырявой крыши. Наверное, фасаду не  косметический ремонт, но на этом все.

Двор утопал в зелени. С обеих сторон было много высоких деревьев — целый лес. С одной стороны не было машин, только деревья и тропинки без асфальта. А с другой, со стороны подъезда, — парковочные места и неплохая детская площадка. Инфраструктура вокруг хорошая: продуктовые магазины, аптеки, магазины зоо- и хозтоваров, парикмахерская, маникюрный салон, в соседних дворах — детские площадки и хоккейная коробка.

Наверное, этот дом уже не подходил под современные требования к жилью: лифта нет, квартиры маленькие. Так, мы жили в двушке-распашонке площадью всего 42,5 м². Но нас это жилье вполне устраивало, ведь качество жизни зависит не только от площади квартиры.

Свекровь купила эту квартиру в 2009 году. Она сделала хороший ремонт: поставила новые окна, застеклила балкон, в ванной уложила плитку и установила чугунную итальянскую ванну. На кухне поставила гарнитур, сделанный под заказ.

Решение о реновации свекровь восприняла болезненно: одно дело — получить жилье от государства 50 лет назад, а другое — купить не так давно за свои деньги то, что хотелось, вложить еще, приспособить все под себя, а потом узнать, что дом пойдет под снос.

Как жильцы узнали о реновации

По рассказам свекрови я знала, что еще в 2018 году состоялось общее собрание собственников жилья по поводу реновации. Организатором была управа, люди собрались на улице, где им рассказали, что всех переселят в новые дома. Собрание прошло тихо, все были воодушевлены хорошими новостями. Больших опасений ни у кого не было, потому что чиновники пообещали сделать так, чтобы всем было хорошо.

По закону тоже полагалось, что переселят в  район, а условия проживания не ухудшатся, то есть новая квартира будет по площади как минимум не меньше старой.

Свекровь рассказала, что потом было еще отдельное собрание с заместителем префекта, где объясняли все самое. Свекровь спрашивала, у людей, которые не так давно купили жилье в доме под снос, преимущество при выборе квартир в новостройке. Ей ответили, что будет и ей дадут возможность посмотреть несколько квартир. На всех собраниях жильцы поддерживали реновацию и голосовали за нее.

Срок переезда чиновники определили в три года — и здесь не соврали: в октябре 2018 года строители начали рыть котлован под первый новый дом, а в мае 2021 года стартовало переселение. Оно пошло волнами по мере сдачи новостроек. Кто в какую волну попадал, нам сначала не сообщали, и уже ближе к выбору квартиры мы узнали, что мы в первой волне.