Какой банк выдает кредит на недвижимость без первоначального взноса на второй дом в Подмосковье

Ипотека без первоначального взноса — востребованный продукт, но в чистом виде на рынке не встречается. Каждый банк говорит о необходимости внесения ПВ, указывая в тарифах его минимальное значение. Но Бробанк.ру расскажет о банках, которые могут принять в качестве взноса маткапитал.

Планируя купить квартиру в ипотеку, вы в любом случае столкнетесь с указанием банка о необходимости внести первоначальный взнос. На рынке нет организаций, которые выдавали бы жилищные ссуды без привлечения средств на ПВ. По крайней мере, если брать классический вариант оформления ипотеки.

Зачем банкам первоначальный взнос:

• Его наличие положительно характеризует заемщика. Чем больше ПВ, тем более финансово стабильным можно назвать гражданина. По статистике, чем меньше взнос делает заемщик, тем больше он несет рисков проблемного возврата ссуды.
• Он используется как запас на случай непредвиденных ситуаций, если заемщик перестанет платить. Недвижимость придется продавать с дисконтом, плюс банк понесет юридические издержки. Эти 10-15% как раз покрывают возможные убытки.

Наличие первоначального взноса повышает вероятность одобрения ипотеки. И чем выше взнос, тем больше шансов получить одобрение, тем больше банк может назначить лимит. Если его не будет, уровень доверия к клиенту снижается.

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса

Если начать искать информацию в интернете, то многие сайты сообщают о том, что ипотека без взноса выдается некоторыми банками. Указываются Райффайзенбанк, Номос-банк, Газпромбанк, Совкомбанк и другие.

Но если зайти на сайты этих финансовых организаций, там черным по белому написано, что первоначальный взнос — обязательный, что он должен составлять минимум 10-15%, а то и 20%.

Единственный вариант оформить ипотеку без первого взноса — провести ее оформление с материнским капиталом или иной федеральной или региональной субсидией, выраженной в твердой сумме. Некоторые банки готовы принять ее в качестве ПВ. Но, опять же, это актуально далеко не везде.

Какие банки дают ипотеку без первоначального взноса

Чаще всего в качестве первоначального взноса граждане планируют использовать маткапитал, поэтому такую ситуацию и рассмотрим. То есть у вас на руках должен быть сертификат, который уже можно использовать для приобретения жилья.

Размер маткапитала в 2021 году — 466 тысяч или 616 в зависимости от количества детей и дат их рождения. Эту сумму и можно использовать как первый взнос.

В каких банках возможна ипотека без первоначального взноса на вторичное жилье или на покупку квартиры в новостройке:

Это самые популярные среди ипотечных заемщиков банки, и каждый из них готов выдать ипотеку без первоначального взноса. Но заемщику нужно иметь маткапитал, который и пойдет на ПВ.

При этом нужно выполнять условие банка по размеру первоначального взноса, который пройдет по документам. Если квартира стоит 5000000, а сертификат дает сумму 466 000, то он не дотягивает до минимальной планки в 10%. Заемщику придется добавлять личные средства.

Альтернативные варианты

Если у вас нет материнского капитала или иных государственных субсидий, тогда нужно рассматривать альтернативные варианты. Напрямую взять ипотеку без взноса не получится, поэтому приходится пользоваться обходными путями:

• Оформить потребительский кредит наличными нецелевого типа. Лучше, если ипотеку планируют оформить супруги, один берет кредит, другой выступает главным заемщиком по ипотеке. Деньги от ссуды пойдут на ПВ. Но нужно учесть, что долгое время придется одновременно выплачивать сразу два кредита.
• Взять кредит под залог имеющейся недвижимости. В этом случае вы получите деньги, которые сможете использовать по своему усмотрению. То есть потратить на дом, квартиру, дачу, землю, строительство — на что угодно. Выдаче подлежит сумма не более 80% от цены залога.

Первый вариант банки крайне не приветствуют. Если выяснится, что заемщик взял кредит на первый взнос по ипотеке, ему могут отказать. Поэтому подавать заявку на ипотеку лучше сразу после получения кредита (он еще не будет отражен в кредитной истории) или спустя 3-6 месяцев.

Ипотека без первого взноса в Росбанке

На Российском рынке только Росбанк реально предлагает купить жилье в ипотеку без взноса . Больше ни один банк не разработал подобной программы, поэтому услуги этой организации весьма востребованы.

Суть предложения в том, что ипотечному заемщику дают кредит на первоначальный взнос. Но важный момент — его выдают под залог имеющегося у заемщика объекта недвижимости. То есть одновременно клиент будет выплачивать два кредита:

• Наличный, оформленный под залог имеющегося жилья. Его сумма может достигать 70% от цены объекта.
• Ипотека стандартного типа, выданная под залог покупаемого имущества.

Банк обращает внимание, что это будут два отдельных кредита со своими графиками и размерами ежемесячных платежей. Благодаря залогу со всех сторон Росбанк защищает себя от потерь, поэтому лоялен и может дать одобрение.

Как взять ипотеку без первоначального взноса

Процесс оформления ипотеки никак не зависит от присутствия первоначального взноса и его размера. Заемщик должен подходить под условия программы, соответствовать требованиям к заемщику, предоставить полный пакет необходимой документации.

Как взять ипотеку без взноса:

• Определиться, что это будет за ипотека. Например, с применением в качестве взноса маткапитала, предложение Росбанка, предварительное получение наличного кредит на взнос, кредит под залог имеющегося жилья.
• Выбрать банк, узнать его требования к заемщику и пакету документов. Подать в него заявку онлайн или путем посещения офиса.
• Дождаться решения банка. Если оно оказывается положительным, приступить к поиску недвижимости. Кредитор сообщит требования к ней, она должна соответствовать всем критериям банка.
• Собрать документы на покупаемый объект по списку банка, провести его экспертную оценку через аккредитованную банком организацию. Принести все бумаги в банк на юридическую проверку.
• Если объект соответствует всем критериям, дается окончательное одобрение. Можно оформлять обязательное страхование объекта, заключать договор и регистрировать сделку в Росреестре.
• На жилье накладывается обременение, которое будет снято после полной оплаты кредита.

Если взнос выполняется с применением материнского капитала, сделка также проходит под надзором Пенсионного Фонда. Он запросит пакет документов, проведет свою проверку. Если все в порядке, переведет на счет продавца сумму капитала, которая по банковским документам и пройдет как первоначальный взнос.

После оформления

Ипотека в любом случае погашается ежемесячными платежами. Стандартно это аннуитетный график, при котором каждый месяц платеж имеет идентичный размер. Если заемщик нарушает условия оплаты, появляется риск потери жилья.

За небольшие просрочки банк квартиру не заберет, это актуально только для злостных неплательщиков. В случае возникновения финансовых сложностей можно рассчитывать на помощь банка в виде рефинансирования или реструктуризации.

Если была оформлена ипотека на вторичное жилье без первоначального взноса (или на новостройку) с материнским капиталом, то в процессе выдачи заемщик составляет обязательство после выплаты ссуды выделить доли детям. Если этого не сделать, можно попасть под суд.

При оформлении кредита на первоначальный взнос первые годы придется платить сразу две ссуды. В приоритете, конечно, будет ипотека, но оба обязательства важны. Главное заблаговременно оценить свои финансовые возможности, чтобы справиться с бременем выплат.

Ипотека без первоначального взноса в Москве

Как показывает практика, наиболее выгодно купить квартиру – взять ипотеку без первоначального взноса. Далеко не у всех есть возможность внести довольно крупный первый платеж в 10 или даже 40% от всей суммы. Какие банки дают кредит, не требуя внесения первоначального взноса, какие требования должны привлечь внимание в первую очередь, можно ли самостоятельно рассчитать ежемесячные платежи, чтобы оценить собственные возможности – основные вопросы, связанные с ипотекой. Все ответы можно легко найти на страничках сервиса Бробанк, и анализа этой информации достаточно, чтобы получить кредит на вторичное жилье или взять дом на выгодных условиях.

Выберите из списка

Можно ли в банках Москвы взять ипотеку без взноса

Где можно взять в Москве выгодный кредит, чтобы не требовалось делать первый взнос? Есть немало банков, готовых сотрудничать, не предъявляя клиентам этого требования. Сервис Бробанк содержит не только перечень таких банковских учреждений, но и максимум другой, не менее полезной информации:

• Процентные ставки. Перед тем, как взять ипотеку, рекомендуется внимательно изучить именно это условие. Именно оно напрямую связано не только с ежемесячными платежами (чем выше проценты, тем крупнее сумму придется вносить), но и с общим количеством средств, которые получит банк.
• Общая сумма кредита. Лучше сразу определить, сколько денег понадобится на строительство дома или покупку квартиры, только после этого выбирать банк. В большинстве случаев банковские учреждения готовы дать кредит на крупную сумму.
• Дополнительные требования и предложения. Это как период погашения задолженности, так и другие условия – кредит под залог недвижимости, льготы для некоторых групп клиентов, сроки погашения.

Проблему, как оформить ипотеку максимально быстро и комфортно большинство банков Москвы давно решили – подать заявку можно дистанционно, без личного посещения офиса. Для этого можно воспользоваться специальными формами на страничках сервиса, на заполнение которых уйдет всего несколько минут. Возле каждого банка указано, работают ли они по онлайн заявкам, и какое время займет ответ.

Как взять ипотеку без первоначального взноса в Москве

Разобравшись, дают ли ипотеку на выгодных для клиентов условиях, и определившись со «своим» банком, рекомендуем заняться простыми, но очень важными подсчетами. Калькулятор нашего сервиса поможет:

• Точно определить размеры платежей. Можно выбрать два варианта – равными частями или увеличивать их в зависимости от собственного финансового положения, чтобы быстрее выплатить задолженность.
• Самостоятельно рассчитать переплаты по процентным ставкам и определить, какую сумму придется отдать банку.
• Сравнить условия в разных банках Москвы. Это оптимальный способ найти для себя лучший вариант.
• «Играть» с числами, вводить разную информацию, анализировать полученные результаты.

Почему мы рекомендуем воспользоваться именно калькулятором сервиса и можно ли для этого прибегнуть к помощи похожих программ на официальных сайтах банков Москвы? Бробанк не рекламирует ни один из них, поэтому вся информация, включая и расчеты на калькуляторе, не только максимально точная, но и непредвзятая.

Как получить ипотеку, купить выгодно жилье, оформить кредит на подходящих для себя условиях – наши специалисты позаботились о том, чтобы эта информация на сервисе была изложена максимально понятно и доступно. Даже при отсутствии опыта в банковской сфере можно легко проанализировать все данные и грамотно применить их на практике.

Бробанк.ру отобрал лучшие предложения российского рынка. Ипотека на вторичное жилье выдается многими банками, порой сложно выбрать лучший вариант из множества. Прежде чем выбрать банк и подать заявку, ознакомьтесь со всеми особенностями сделки.

Если квартира находится в новостройке или строящемся жилье, значит, у нее не было собственников. Поэтому не возникают риски, нет вероятности, что после покупки объявится какой-то обделенный ранее собственник или человек, имеющий право прописки в этом жилье.

Вторичный рынок более рискован для банка, поэтому оформление ипотеки на покупку таких объектов сопровождается некоторыми нюансами:

• проводится проверка юридической чистоты объекта, поэтому требуется сбор пакета документов на него;
• ставки на вторичную ипотеку обычно несколько выше, чем при покупке квартиры в новостройке. Это объясняется рисками кредитора;
• возникают технические требования к покупаемому имуществу, оно должно быть в хорошем, ликвидном состоянии;
• банк будет рекомендовать оформить титульное страхование — защита прав собственности. Страховка платная, а отказ от нее может спровоцировать повышение ставки.

Тем не менее, ипотека на вторичное жилье 2021 году — по прежнему очень востребованный продукт. Все банки, работающие с жилищными ссудами, предлагают такие программы. Поэтому выбор предложений приличный.

При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка заемщик может применить все положенные государством субсидии и льготы. Перед подачей заявки есть смысл изучить перечень региональных льгот, возможно, вы подходите под какую-то программу.

Какие банки выдают ипотеку на вторичное жилье

Все представленные на этой странице банки выдают ипотечные кредиты на объекты вторичного рынка. Но вам нужно проанализировать предложения, посмотреть точную сетку ставок, требования к заемщику. Возможно, один банк окажется для вас выгоднее другого.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье — самый главный момент при выборе программы. Стандартно банки указывают на значение “от”, например, “от 7,35% годовых”. И это совсем не значит, что вы заключите договор именно под такой процент. Есть факторы, уменьшающие или увеличивающие базовую ставку.

Что влияет на ставку:

• категория клиента. Если он зарплатный, процент всегда будет ниже;
• размер первоначального взноса. Многие банки снижают процент, если заемщик вносит больше 20-30%. Лучшие условия могут ждать тех, кто вносит 50% и более;
• как клиент подает заявку через интернет. За онлайн-оформление многие банки снижают процент, так как сокращаются их издержки;
• пакет документов. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку без справок, но за простоту оформления заемщик поплатится повышенными ставками;
• подключение к дополнительным программам страхования. При отказе ставка всегда повышается, причем значительно.

Подавляющее число ипотечных договоров на объекты вторичного рынка оформляются с подключением страхования жизни заемщика и титульной страховкой. Это и риски заемщика покрывает, и ставку уменьшает.

Где можно взять ипотеку на вторичку, самые популярные и выгодные банки:

Здесь указаны базовые ставки банка, к ним будут применяться понижающие и повышающие коэффициенты в зависимости от вашей ситуации. Например, банк Открытие снижает ставку на 0,5% при подаче заявки на ипотеку онлайн, а ВТБ повышает ее на 0,5 пункта, если первый взнос меньше 20%.

Сегодня ставки по ипотеке на объекты вторичного рынка рекордно низкие. Можно сказать, что сейчас самое благоприятное время для оформления. И есть риск, что вскоре ЦБ РФ увеличит ключевую ставку, и проценты по ссудам повысятся.

Что нужно для оформления

Ссуда крупная, поэтому выдается только качественным заемщикам с достаточным уровнем платежеспособности. Заемщику должно хватать денег и на гашение ипотеки, и на выполнение других долговых обязательств при их наличии, и на содержание себя и семьи.

Банки всегда оценивают семейное положение, определяют число иждивенцев, учитывают алименты и иные обязательства. Поэтому лучше сразу объективно подойти к оценке собственной платежеспособности, чтобы не потратить зря время.

Вы можете рассчитать ипотеку на вторичное жилье на калькуляторе с Бробанк.ру. Поиграв с условиями, вы определите комфортный срок, сможете понять, какой ежемесячный платеж будет при получении необходимой вам суммы. В итоге при обращении в банк у вас уже будет картина того, что вы хотите.

Основные требования к заемщику:

• возраст 21-65/70 лет. Эти рамки встречаются чаще всего, но банки могут устанавливать другие;
• стаж на текущем месте — от 3 месяцев;
• официальный доход;
• достаточный уровень платежеспособности.

Если речь о семье, то ипотека на вторичку оформляется обоими супругами. Они вместе собирают справки, вместе заключают договор и вместе несут ответственность за выплату ссуды.

В пакет документов обычно входит справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Если есть дополнительные официальные источники дохода, их также нужно подтвердить документально, тогда банк их рассмотрит. Требуются также документы о семейном положении и иные по требованию банка.

Что можно купить в ипотеку на вторичном рынке

В рамках программы можно приобрести дом, но чаще всего граждане принимают решение купить квартиру. К объектам вторичного рынка всегда указываются определенные критерии: квартира/дом остается в залоге и должна быть ликвидной, чтобы банк в случае просрочек смог ее реализовать.

Если речь о квартире, то стандартно требования к ней такие:

• дом не ветхий, не аварийный, не готовится к сносу. Обычно банки указывают на предельный год постройки;
• некоторые банки не выдают ссуды на жилье в домах в 1-2 этажей, с газовыми колонками вместо горячего водоснабжения;
• в квартире есть все стандартные коммуникации;
• есть отдельная кухня и санузел. От кредитования покупок гостинок или комнат в общежитиях, коммуналках банки постепенно отказываются;
• есть окна, двери, они находятся в нормальном состоянии;
• не рассматриваются бараки, дома с деревянными стенами и перекрытиями;
• если квартира расположена на последнем этаже, могут быть критери к крыше, она должна находиться в нормальном состоянии.

Каждый банк устанавливает свои критерии к квартирам на вторичном рынке. После одобрения заемщик обязательно получает список требований и выбирает недвижимость в соответствии с ними.

Если речь о доме, то требования касаются удаленности его расположения, обязательного наличия круглогодичного подъезда, из какого материала он возведен, какой статус у земли (она также должна находиться в собственности). Ветхие дома также не рассматриваются.

После выбора объекта заемщик заказывает его экспертную оценку, которая влияет на то, примет ли банк этот объект в качестве залога. Оценщика рекомендует банк, он должен быть им аккредитован.

Как купить квартиру во вторичную ипотеку

Самое главное — выбрать банк. Не совсем удобно, что сразу не понять, какую ставку реально даст вам банк. Каждый применяет свои коэффициенты, устанавливает проценты на свое усмотрение. Поэтому можете выбрать 2-3 банка, подать им онлайн-заявки и после смотреть, какой даст лучшие условия. С ним и заключите договор.

Как проходит оформление:

• Выбора банка, подача ему заявки. Лучше делать это онлайн: и удобнее, и ставку за факт удаленного обращения многие кредиторы снижают.
• После предварительного одобрения собрать первичный пакет документов. Это справки, трудовая, документы о семейном положении.
• После ознакомления с документами банк подтверждает одобрение, оглашает условия и сумму. Теперь можно отправляться на вторичный рынок и искать подходящее жилье. Обычно на это дают 60-90 дней.
• Заемщик собирает документы на продавца и объект по списку банка, делает оценку недвижимости. Далее банк несколько дней проверяет юридическую чистоту квартиры/дома и то, соответствует ли объект требованиям.
• Если все в порядке, сделка окончательно одобряется. Оформляется обязательная страховка закладываемого имущества, заключается кредитный договор.

Оформление заключается тем, что сделка регистрируется в Росреестре, на объект накладывается обременение. Только после этого банк передает продавцу деньги. Ну а заемщик может наконец-то справить новоселье.

Если объект найден заранее, оформление ипотеки займет примерно 2 недели.

Как возвращать ипотеку

Заемщику предоставляют график платежей, который он должен соблюдать. При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка стандартно составляется аннуитетный график, при котором заемщик каждый месяц вносит на счет одинаковые по размеру платежи. Кроме того, раз в год нужно продлевать обязательную страховку.

Так как квартира находится в залоге, банк может устанавливать некоторые ограничения. Например, они могут касаться прописки других граждан или сдачи жилья в аренду. Все эти моменты будут отражены в договоре.

Если заемщик становится злостным неплательщиком, банк после нескольких попыток договориться будет вынужден обратиться в суд и забрать жилье. Поэтому к своему обязательству нужно относиться максимально трепетно.

Чтобы не платить первоначальный взнос по ипотеке, некоторые банки разрешают воспользоваться материнским капиталом, взять ипотечный кредит под залог или по специальной программе.

Подобрали банки, где лучше всего оформить ипотеку без первоначального взноса. Написали, какие документы для этого потребуются.

Зачем банки требуют первоначальный взнос по ипотеке?

Если заемщик перестанет платить, недвижимость нужно будет продавать с дисконтом. В итоге банк понесет потери на 10–15%, а благодаря первоначальному взносу удастся покрыть возможные убытки. Чтобы привлечь клиентов, банки иногда предлагают вместо первоначального взноса оплату материнским капиталом или специальные программы при участии государства. Банки также предлагают оформление ипотечного займа под залог другой недвижимости.

Какие нужны документы для ипотеки без взноса?

При рассмотрении заявки на ипотеку без взноса менеджеры учитывают доход семьи, расходы, кредитный рейтинг, платежную дисциплину по ранее взятым кредитам, оценивают, сможет ли заемщик выполнить финансовые обязательства. Банки выдают ипотеку на срок свыше года, поэтому взвешивают риски. Из документов для оформления ипотеки без вноса понадобится следующее:

• заявление на ипотеку;
• справка с работы о доходе;
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из ПФР.

Менеджеры банка вправе запросить дополнительные документы. Заявку на ипотеку без первоначального взноса рассматривают от 30 минут до трех дней.

Где оформить ипотеку?

Приводим список банков, которые предлагают ипотеку без первоначального взноса.

ПСБ

Банк выдает ипотеку без взноса, но только в рамках специальной программы и на определенные жилые комплексы. Купить недвижимость разрешается только от застройщиков: ГК «ПИК», «Интеко», ГК «Девелопмент-Юг». Сумма ипотечного кредита — до 20 млн руб. Ставка на весь срок кредитования — от 10,9%. Банк предъявляет к заемщикам требования: возраст — от 21 до 65 лет, стаж на последнем месте работы — от четырех месяцев, подтвержденный доход, общий трудовой стаж — от года.

Условия по ипотеке.

• Срок кредитования — до 25 лет.
• Страхование жизни и здоровья, объекта недвижимости.
• Для ИП — время существования бизнеса от двух лет.
• Возраст заемщика — не старше 65 лет.
• Постоянная или временная регистрация.

Сбербанк

Банк оформляет ипотеку без взноса по ставке от 10,4% на первичном и вторичном рынке жилья. Главное условие — приобретаемое жилье соответствует требованием банка, заемщик оставляет под залог другую собственность. В этом случае вносить первоначальный взнос не требуется. Возраст заемщика — 18–75 лет, стаж на последнем месте работы — от трех месяцев, положительный кредитный рейтинг.

• Срок кредитования — до 30 лет.
• Страхование жизни и здоровья, объекта недвижимости.
• Поручительство не требуется.
• Сумма — до 100 млн руб.
• Комиссия за выдачу ипотеки без взноса отсутствует.

Альфа-Банк

Банк выдает ипотеку без взноса по программе «Молодая семья». Ставка — от 5,7%. Для одобрения заявки по ипотеке у вас должен быть ребенок, рожденный после января 2018 года. Деньги от государства разрешается использовать как первоначальный взнос.

• Срок кредитования — до 30 лет.
• Страхование жизни и здоровья.
• Поручительство не требуется.
• Сумма — до 12 млн руб.

ВТБ

Банк ВТБ одобряет ипотеку без первоначального взноса для семей с детьми по госпрограмме. Процентная ставка — от 5,7%. Разрешается купить недвижимость на первичном и вторичном рынке жилья. Для получения ипотеки заполните заявление по форме банка, прикрепите справку с работы о доходах. Общий трудовой стаж — от шести месяцев и стаж на последнем месте работы — от трех месяцев.

• Срок кредитования — до 30 лет.
• Страхование жизни и здоровья.
• Поручительство не требуется.
• Сумма — до 30 млн руб.
• Комиссия за выдачу ипотеки отсутствует.

Росбанк выдает ипотеку без взноса по специальной программе. Финансовая компания предлагает оформить кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося жилья. В итоге заемщику придется одновременно выплачивать два кредита. Банк выдает ипотеку до 70% от стоимости недвижимости, остальные 30% — кредит в этом же банке на первоначальный взнос.

• Срок кредитования — до двух лет.
• Сумма — до 70% от стоимости недвижимости.
• Комиссия за выдачу ипотеки отсутствует.

Уралсиб

Банк выдает ипотеку без взноса под залог другого жилья по ставке от 13,59%. Срок кредитования — от трех до 30 лет. Минимальная сумма по ипотеке — от 900 тыс. руб. Для одобрения заявки заполните анкету, прикрепите справку о доходах с работы и заверенную у нотариуса копию трудовой книжки. Требуется постоянная или временная регистрация, гражданство РФ. Возраст заемщика — 18–70 лет.

• Срок кредитования — до 30 лет.
• Поручительство не требуется.
• Сумма — до 50 млн руб.
• Покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Россельхозбанк

Без взноса банк выдает ипотеку только на первичном рынке жилья. Сумма ипотечного кредита — от 100 тыс. руб. Ставка по процентам — от 10,05%. Для одобрения заявки нужно будет доказать банку свою платежеспособность и оставить другую недвижимость в залог. Только на таких условиях разрешается оформить ипотеку без взноса. Возраст заемщика — 21–75 лет.

• Срок кредитования — до 30 лет.
• Поручительство не требуется.
• Сумма — до 20 млн руб.
• Покупка недвижимости на первичном рынке.
• Наличие постоянной или временной регистрации.

Схема 1: Взять в одном банке потребительский кредит на первоначальный взнос, в другом — ипотеку

Как это работает: потребительский кредит становится первоначальным взносом, без которого ипотеку не дадут. Главное условие — действовать быстро и соблюдать очерёдность процессов: одобрение ипотеки в одном банке, получение потребительского кредита в другом, получение ипотеки. Если сначала оформить и получить потребительский кредит, а  потом пойти за ипотекой, есть большой риск, что в ней будет отказано из-за высокой кредитной нагрузки.

Кейс от покупателя недвижимости Павла К.:

«Я оформлял одновременно потребительский кредит в одном банке и ипотеку в другом. Весь пакет документов у меня был подготовлен заранее.

Для первоначального взноса я брал потребительский кредит 500 000 рублей. Банку, который выдал мне ипотеку, я, разумеется, не сообщал, откуда у меня средства на первый взнос.

Понимая, что кредитная история обновляется ежемесячно, все процессы, в том числе предварительное одобрение по ипотеке, я проводил в рамках одного месяца — это более чем реально, потому что все банки готовы оперативно обрабатывать ваш запрос на кредитование. Сегодня потребительский кредит я закрыл и продолжаю выплачивать ипотеку».

Комментирует эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «В идеале оба договора — и кредитный по ипотеке, и потребительский — подписываются в один день, и вы сразу же делаете первый взнос.

Как показывает практика, при таком раскладе — если у банков нет времени перепроверить кредитную историю, потому что информация о потребительском кредите ещё не попала в кредитное бюро — всё проходит довольно легко».

При заполнении заявления на ипотеку банк, скорее всего, не будет спрашивать, откуда у вас сумма на первоначальный взнос — для него важно, что сделка состоится, а его риски нивелируются тем, что у него в залоге объект недвижимого имущества.

Элина Мамонтова, генеральный директор АН «Твой ДОМ»: «Банк может отказать в выдаче кредита на любом этапе сделки. Если в процессе проверки банк всё же узнает, что у вас два кредита, а подтверждённого дохода на выплату обоих не хватает, он вправе отказать в кредитовании даже в день выдачи кредита».

Плюс схемы: доступность и простота реализации. Пакет документов в каждом банке стандартный, сроки рассмотрения вашей заявки на ипотеку — от нескольких часов до недели, потребкредита — до пяти рабочих дней.

Минусы схемы: большая кредитная нагрузка и большая переплата процентов.

Риски: невыплата кредитов в случае потери постоянного дохода. Если при этом заёмщик никак не взаимодействует с банком (не предоставляет справки о потере трудоспособности, не объясняет причины невыплат), есть риск, что дело будет передано в суд, имущество конфисковано, а счета арестованы.

Схема 2: «Пакетные» предложения по кредитам от банков или ипотека без первоначального взноса (бывает и такая!)

Есть банки, которые сами «упаковали» первую схему и стали предлагать «инновационные программы двойного кредитования». Такой продукт зачастую представляется как «ипотека плюс потребительский кредит на ремонт». Сумма «на ремонт», как правило, и уходит на погашение первого взноса.

Предположить, получите вы одобрение или отказ по кредиту, довольно сложно: в каждом банке существует автоматизированная система определённых триггеров. У меня есть кейсы, когда, предоставляя справку о доходах в свободной форме, люди получали несколько ипотечных кредитов».

Некоторые банки всё-таки вышли на рынок с предложением ипотеки с нулевым первоначальным взносом. Как утверждает Алексей Пискорский, такие программы в основном предлагаются с целью покупки жилья в новостройках, и ставка в этом случае выше стандартной ставки по ипотеке этого банка на 3–4%.

Плюс схемы: в отличие от схемы один, вам не нужно готовить двойной пакет документов и думать о сроках получения кредитов в двух банках.

Минусы схемы: скорее всего, банк предложит очень высокую ставку по кредиту, а значит, и переплата по нему будет очень большая.

Риски: не факт, что большую кредитную нагрузку вообще одобрят.

Что ещё не так со схемой «Потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке»

Комментирует эксперт по недвижимости Руслан Соешев:

«Чаще всего причина, почему покупатели недвижимости соглашаются на двойные кредитные истории — психологическая: они не умеют копить. Из-за доступности кредитных продуктов у людей возникает желание воспользоваться сразу всеми предложениями от банков. По сути, это вопрос культуры потребительского поведения. Но если мы говорим об экономической целесообразности этих действий, то чаще всего люди переплачивают банкам очень большие суммы».

Мы покупаем квартиру за 6 млн рублей в ипотеку под 9% годовых сроком на 20 лет. Для первоначального взноса, во многих банках это 10%, нам нужно 600 000 рублей, лучше — 20%, то есть 1 200 000. Рассмотрим затраты и переплату для трёх кейсов — когда первоначальный взнос есть и приходится брать в кредит у банка 10% или 20% от стоимости квартиры.

В этом случае переплата по процентам ипотеки составит 6 229 262 рубля. А всего за 20 лет придётся отдать 11 629 262 рубля. В месяц при этом нужно будет платить 48 658 рублей.

Переплата: 6 229 262 рубля

Копим первоначальный взнос 20%

В этом случае переплата по процентам ипотеки составит 5 559 994 руб. А всего за 20 лет придётся отдать 10 359 994 руб. В месяц при этом нужно будет платить 43 186 рублей.

Переплата: 5 559 994 рубля

Берём первоначальный взнос 10% в кредит

А если первоначальный взнос, 600 000 рублей, вы брали по потребительскому кредиту со ставкой 10% годовых на 5 лет, вы переплачиваете 164 880 рублей только за этот кредит и увеличиваете общую кредитную нагрузку ещё на 12 748 рублей в течение следующих 60 месяцев.

Переплата: 6 394 142 рубля

Берём первоначальный взнос 20% в кредит

Ставка на такие суммы потребкредитов, как правило, ещё выше, так как срок нашего кредита будет  больше, допустим 10 лет под 12% годовых. Только по потребительскому кредиту переплата в этом случае составит 865 841 рубль. А в месяц придётся отдавать 17 216,51 рубля за потребительский кредит и 43 186,85 рубля за ипотеку 4,8 млн рублей. Всего первые 10 лет придётся выплачивать банкам чуть больше 60 000 рублей ежемесячно.

Переплата: 6 429 811 рублей

Переплата получается не такая уж и большая, но в случаях с потребительским кредитом ежемесячный взнос по двум кредитам увеличится на 12 000 —13 000 рублей. В год это уже солидная сумма.

Схема 3: Завышение цены в договоре купли-продажи на сумму первоначального взноса

Как это работает: покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости недвижимости в договоре на сумму, равную первоначальному взносу. Например, если квартира стоит 3 млн. рублей и взнос равен 300 тыс. рублей, в договоре указывается, что стоимость недвижимости — 3,3 млн. рублей. Продавец пишет расписку для банка о том, что первоначальный взнос им уже получен.

Иногда, как утверждают покупатели, таким образом договориться можно даже с компанией-застройщиком.

Кейс от покупателя недвижимости на первичном рынке Натальи Г.:

«О том, что некоторые застройщики работают по схеме завышения стоимости цены в договоре, мне рассказали знакомые. Я выбирала между двумя объектами недвижимости — один застройщик сообщил, что с завышением они не работают, а второй сам проявил инициативу.

От застройщика я получила платёжную квитанцию о внесённой сумме — 300 с небольшим тыс. рублей. Договор купли-продажи был заключён на 2,1 млн. руб., а ипотека составила 1,8 млн. рублей.

После подписания договора о кредитовании мы заключили с застройщиком дополнительное соглашение об уменьшении стоимости покупки. При этом банк этой информации не имеет — я просто ежемесячно выплачиваю ипотеку на одобренную изначально сумму».

Комментирует эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «Не стоит забывать, что любому объекту, по которому банк одобряет ипотеку, даётся оценка стоимости независимой компанией. В 99% случаев эта цена будет ниже рыночной.

В чём здесь нюанс: банк, скорее всего, не даст вам кредит на сумму, превышающую стоимость, установленную оценочной компанией. Даже если изначально банк одобрил вам кредит на 3,3 млн. рублей, но ваша квартира была оценена на 2,9, вам предложат сумму кредитования 2,9 млн. минус первоначальный взнос. А найти оценочную компанию, которая сможет завысить стоимость недвижимости, очень непросто».

Юрист в сфере недвижимости Валерия Советова: «Не каждая оценочная компания пойдёт на завышение стоимости квартиры, потому что для этого приходится „искусственно“ поднимать рынок, создавать фейковые объявления с аналогичными квартирами по завышенной цене и держать необходимый ценовой диапазон две-три недели. К тому же увеличиваются расходы покупателя на такую оценку: если стоимость обычной оценки составляет 4000–5000 тысяч рублей, то цена оценки с завышением колеблется от 30 000 до 50 000 рублей.

Увеличиваются сроки подготовки оценки, так как нужно время для „раскачивания“ рынка, чтобы выйти на нужный уровень цены. И эти сроки могут затянуться. Соответственно, затягиваются сроки выхода на сделку. Не каждый продавец готов столько ждать, и сделка может не состояться».

Кейс от покупателя недвижимости на вторичном рынке Ирины М.:

«Нам удалось договориться с продавцом и завысить стоимость квартиры по договору, но совсем без первоначального взноса провести сделку не получилось.

Дело в том, что банк, который выдавал нам ипотеку, проводил верификацию оценочной деятельности — сначала нам одобрили одну сумму, а как только мы вышли на сделку, её сократили. Поэтому первоначальный взнос продавцу мы всё равно выплачивали, пусть и меньше, чем он был по договору».

Комментирует эксперт по недвижимости Татьяна Романова: «Не каждый продавец недвижимости, особенно на вторичном рынке, и не каждый риелтор согласится на реализацию такой схемы — думаю, половина назовёт завышение цены в договоре мошенничеством.

В этой схеме, на первый взгляд, собственник ничем не рискует: в результате он получает те же 3 млн. рублей, на которые изначально претендовал. Но в случае возникновения форс-мажорных ситуаций по сделке — если договор по какой-то причине  расторгнут — собственник должен будет вернуть покупателю не 3 млн. рублей, а на 10% больше. Как мы понимаем, эти 10% на самом деле он в руках не держал».

Комментирует юрист в сфере недвижимости Валерия Советова: «И покупатель, и продавец должны осознавать, что схема с завышением незаконна. Если обман вскроется, в лучшем случае банк откажет в выдаче кредита. В худшем — если схема с завышением станет известна после того, как кредитные средства всё же были выданы заёмщику, а он не справился с завышенной финансовой нагрузкой и не смог выплатить кредит банку, в этом случае стороны могут быть привлечены к уголовной ответственности по ст. 159.1 Уголовного кодекса РФ — Мошенничество в сфере кредитования. Статья предусматривает наказание в виде штрафа до 120 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период до одного года либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до 2-х лет, либо принудительные работы на срок до 2-х лет, либо арест на срок до 4-х месяцев.

Если будет установлено, что деяние совершено группой лиц по предварительному сговору, то санкции тяжелее. Максимально — лишение свободы на срок до 4-х лет».

Плюсы схемы: несмотря на то, что многие покупают квартиры таким способом, на плюсах мы останавливаться не будем, так как схема незаконная.

Минусы схемы: это незаконно. Вы обманываете банк и пишете в договоре, который регистрирует государство, ложную информацию. Плюс найти продавца, который согласится на эту схему будет непросто. Скорее всего, согласятся те, кто очень долго не может продать квартиру, или, наоборот, продаёт срочно. И то, и другое на рынке недвижимости довольно подозрительно.

Для продавца минусов ещё больше. Во-первых, он становится соучастником мошенничества, от которого ничего не выигрывает. Во-вторых, если продавец квартиры владел ею менее 3-х лет, ему нужно платить налоги на доход от её продажи, в том числе и с тех самых 300 000 рублей, которые продавцу не выплачивали. Вот тут мы подробно разбирали, как платить налоги с продажи и как их уменьшить.

Логично, что продавцы часто отказываются от подобной схемы, потому что плюсов для них в ней нет.

Риски: если схема вскроется, можно попасть в тюрьму. Поэтому будьте осторожны.

В 2023 году ипотека без первоначального взноса претерпевает на рынке своеобразные «качели». На заре ипотечного кредитования она была распространена. Затем финансовый кризис 2008 года сильно сократил количество предложений. Сейчас снова есть выбор, но он не такой большой и с нюансами.

Банки стараются охватить тех потенциальных заемщиков, которые не в состоянии оплатить первоначальный взнос, но интересны для банка другими характеристиками. Для них и формируются специальные предложения.

— Условия ипотеки без первоначального взноса гораздо менее выгодны, а предложения ограничены. Обычно первоначальный взнос составляет 15-20% от стоимости приобретаемой недвижимости, а банки крайне настороженно относятся к заемщикам, которые не в состоянии внести даже эту часть, — говорит вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников.

Эксперт называет особенности ипотеки без первоначального взноса.

1) Ставка выше, чем у классической ипотеки. Такой кредит для банка — большой риск. Из-за длительного срока и непредсказуемых колебаний стоимости недвижимости на рынке. Если заемщик не может внести первоначальный взнос, значит не обладает твердым финансовым положением. Свои риски банки пытаются компенсировать повышенными ставками, пристальным внимание к заемщикам.

2) Могут потребовать дополнительное обеспечение ипотеки. Банки рассматривают недвижимость, которая уже оформлена в собственность потенциального заемщика (квартиры, дома, земельные участки), а также автомобили и иное движимое имущество. Иными словами, банку нужен запасной вариант, дополнительный ликвидный актив, чтобы обезопасить себя.

Процедура не отличается от получения обычной ипотеки: подача заявки в банк, одобрение, выбор объекта недвижимости, закрытие сделки. Правда из-за более пристальной проверки заемщика без первоначального взноса возможны дополнительные траты.

— Нужно быть готовым к тому, что банк увеличит базу для расчета страхового взноса, — предупреждает профессор кафедры национальной и региональной экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова Надежда Седова. – Обычно это стоимость квартиры, умноженная на страховой тариф. Но если первоначального взноса не будет, то стоимость жилья при расчетах завысят на 30%

Но есть и полуофициальная схема, которая не предполагает рассказ банку о своих обстоятельствах.

— Как правило, сделки без первоначального взноса проходят на вторичном рынке, когда покупатель договаривается с продавцом о завышении цены, — рассказал инвестор Ян Марчинский.

В теории работает это так: квартиру продают за 5 млн, но в договоре купли-продажи пишут 6 млн, продавец пишет расписку, что получил 1 млн, банк считает это первоначальным взносом и дает 5 млн на условиях обычной ипотеки.

Но эксперты предостерегают от подобного рода сделок.

— Эта схема не сработает, — уверена Елена Ретунская из Уральского банка реконструкции и развития. — Дело в том, что клиент обязан предоставить банку отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, который он планирует купить. Конечно, можно попытаться найти оценщика, который умышленно завысит стоимость жилья в отчете. Но, уверяю, у банков есть инструменты, позволяющие выявлять такие факты. К тому же, финансовые организации как правило работают с проверенными оценщиками.

16 апреля 2020 года президент России Владимир Путин провел онлайн-совещание, посвященное поддержке строительной отрасли в сложный для экономики период. Глава государства предложил ввести специальную программу ипотечного кредитования Льготная ипотека 6,5 процентов способна увеличить спрос на жилье среди населения и привлечь дополнительные средства в отрасль строительства.

23 апреля 2020 года было подписано соответствующее постановление о выдаче ипотеки с господдержкой, определившее основные условия выдачи льготных ипотечных кредитов на жилье:

• Ставка 6,5 процентов годовых, действующая на весь период кредитования. Государство компенсирует разницу между льготной ставкой и рыночным показателем.
• Льготная «президентская» ипотека может быть использована для приобретения нового жилья. Это может быть объект, строительство которого завершено, либо покупка недвижимости в стадии возведения. Купить вторичную недвижимость, частный дом или нежилое помещение нельзя. Также не получится оформить ипотеку с господдержкой для рефинансирования действующего кредита на жилье.
• Условия льготной программы предусматривают ограничения максимальной стоимости приобретаемого жилья. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области это 8 000 000 рублей, для других регионов сумма меньше – 3 000 000 рублей.
• Первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья. Оплатить его можно средствами материнского капитала, либо региональной субсидией – если у заемщика есть право на эти меры поддержки.
• Подать заявку заемщики смогут до 1 июля 2023 года.
• Согласно указу, можно использовать только одну льготу: программу под 6,5 процентов, дальневосточную, военную или семейную ипотеку.

Часто задаваемые вопросы

Кому дают ипотеку с господдержкой?

Воспользоваться мерой государственной поддержки могут граждане РФ, имеющие официальное трудоустройство и стабильный доход. У заемщика должна быть постоянная регистрация в регионе обращения в банк. При этом учитывается уже имеющаяся кредитная нагрузка.

Какие банки дают президентскую ипотеку?

Российские банки начали выдавать ипотечные кредиты под 6,5 процентов уже в апреле, не дожидаясь, пока начнет действовать соответствующий указ. Среди них Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ, Промсвязьбанк и другие. В дальнейшем к ним могут присоединиться другие финансовые организации – федеральные и региональные.

Как получить льготную ипотеку?

Необходимо в срок до 1 июля 2024 года подать заявку в один из банков. Также потребуется предоставить стандартный пакет документов. Точный перечень лучше уточнить непосредственно у кредитора. Первоначальный взнос по ипотеке должен быть не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Ипотеку с господдержкой можно получить на покупку жилья на территории России. Такой льготный кредит отличается сниженными процентными ставками. И хотя в 2023 году ставка выросла на 0,5 пункта, а сумма зафиксирована на отметке в 3 млн руб., программа все еще пользуется спросом у россиян.

Что такое ипотека с господдержкой

Льготная ипотека – возможность купить жильё в кредит при частичном субсидировании государством. От стандартной она отличается более низкой процентной ставкой. Задача такой программы – стимулировать население покупать жильё на первичном рынке, например, в тех новостройках, которые уже сданы в эксплуатацию, или на любом этапе строительства. Одновременно это стимулирует и застройщиков, повышает спрос на квартиры на первичке и делает его доступным для разных слоёв населения.

Важно! За 6 месяцев 2020 года россияне взяли 230000 кредитов на такое жилье в общей сумме более 600 млрд руб.

Роль государства в этом процессе – компенсация банкам части ставки, которую они недополучают от заемщиков. Компания «ДОМ.РФ» занимается распределением субсидий между банками и следит за расходованием средств. В программе участвуют не все банки России.

Условия получения ипотечного кредита с господдержкой

Условия предоставления льготного кредита в 2023 году:

• Минимальные требования к заемщику – наличие российского гражданства (нерезидентам такая льгота не предоставляется), возраст от 18–21 до 65–75 лет (границы устанавливаются банком-кредитором), постоянные доход и место работы. Созаёмщик, если он будет, тоже должен иметь гражданство России.
• Жильё можно купить в любом уголке России, но только в строящемся или уже сданном в эксплуатацию доме (на первичном рынке) и только у юрлица. Льгота не распространяется на покупку частных домов, участков, нежилых помещений, квартир на вторичном рынке.
• По программе льготной ипотеки нужно сделать первый взнос. Обычно банки требуют от 15%. Причём сделать его можно и своими деньгами, и материнским капиталом, и с помощью субсидии из бюджета.
• Жильё можно купить за любую сумму, но банк одобрит максимум 3 млн руб. Поэтому спрос на такие программы в крупных городах и в столице ниже, чем в регионах.
• В правилах программы не прописан срок кредитования, поэтому его определяет банк. В среднем заемщиков кредитуют максимально на 25–30 лет.

Важно! Ставка в 7%, действующая с июля 2021 года, может быть повышена банком, например, при отсутствии страхования жизни и здоровья.

Банки-участники

В программе льготного кредитования участвуют несколько банков:

Важно! Материнский капитал с господдержкой разрешают использовать ВТБ, Открытие, Росбанк Дом, Совкомбанк, «ДОМ.РФ», Альфа-Банк.

Изменения в программе с 1 июля 2021 года

30 июня 2021 года поручением Президента она была продлена ещё на один год. Основные изменения:

• процентную ставку повысили на 0,5 пунктов – с 6,5 до 7%;
• заёмщику из любого региона России могут дать максимум 3 млн руб. (раньше было 6 и 12 млн руб. в зависимости от региона проживания);
• новая программа будет действовать до 1 июля 2022 года.

Важно! Из-за ограничения суммы кредита для всех заёмщиков, в том числе москвичей и жителей Санкт-Петербурга, спрос на него упал – в крупном городе на покупку жилья этих денег не хватает. Если за 2 первых квартала 2021 года, пока действовал предельный размер 12 млн руб., доля ипотеки с господдержкой в общем объёме выданных кредитов составляла 67%, то за июль 2021, когда вступили в силу изменения, составила всего 18%.

Как получить ипотеку с господдержкой

Для оформления льготной ипотеки:

• выберите банк, который участвует в программе;
• рассчитайте кредит – удобнее использовать калькулятор онлайн, который покажет переплату, сумму ежемесячного платежа и другие параметры;
• сравните требования: без первоначального взноса оформить договор не получится, но в некоторых банках его размер может быть выше; иногда можно использовать материнский капитал, оформить кредит с минимумом документов, но в последнем случае банк может увеличить размер первого взноса;
• заполните заявку – это можно сделать в офисе банка или онлайн;
• подготовьте документы: оригиналы и копии паспорта, трудовой книжки, справку о доходах и др.;
• выберите жильё – здесь это может быть только квартира в новостройке;
• если заявка одобрена, обратитесь в банк, подпишите договор, получите график платежей.

Иногда банки не просят подтверждать трудовую занятость и уровень доходов, но в этом случае ужесточают требования, например, просят сделать больший первый взнос или привлечь поручителей.