Содержание:
Что такое реновация?
Под указанным проектом понимается государственная программа, реализуемая властями Москвы. В рамках мероприятий осуществляется снос старого жилого фонда, львиная доля которого является пятиэтажками. На месте таких зданий возводятся новые многоквартирные дома, отвечающие современным требованиям жильцов.
Все жильцы, которые лишатся собственности в рамках исполнения плана, будут получать в качестве замены аналогичную недвижимость. Она изначально будет соответствовать по площади, ранее находившейся у человека (семьи), собственности. При этом речь идет только о жилых помещениях.
Коридоры, кухни, санузлы и прочие места общего пользования в новых объектах будут превосходить по размеру аналогичные параметры. Таким образом, граждане получат возможность бесплатно стать собственниками жилища, по факту на 20% превышающего размеры предыдущего.
Важно! Единственное ограничение – безвозмездная передача имущества в рамках операции по смене собственности будет осуществляться только при соответствии количества комнат в старом и новом жилье. Иначе говоря, за большее количество жилых помещений придется заплатить дополнительные деньги.
Что нужно подготовить для подачи заявления
Возможность разъехаться при реновации допускается только при наличии денежного взноса или изменения параметров получаемой недвижимости в худшую сторону. Однако при удешевлении объекта изменяется лишь его площадь. Условия, созданные при строительстве для комфорта, актуальны для всего жилого фонда.
Вне зависимости от того, как приобретается собственность по госпрограмме, запущенной столичными властями, человек должен собрать и подать определенный пакет документов. К таким актам стоит отнести:
- паспорта каждого члена семейства старше 14 лет и свидетельства о рождении малолетних;
- документ, свидетельствующий о возникновении права собственности (пользования) на отчуждаемую недвижимость (выписка из ЕГРН, договор соцнайма);
- выдержка из домовой книги о регистрации жильцов;
- согласие партнера, состоящего в законных отношениях с собственником, на отчуждение квартиры;
- согласие заявителей на обработку личных данных;
- платежный документ о перечислении 100 тыс. рублей в качестве обеспечительного платежа и данные о счете, на который будет произведен возврат;
- смотровой ордер на квадратные метры в новостройке.
Снос по реновации. что взамен?
С объявления программы реновации прошел год. Первый переезд состоялся в конце февраля. Что должны предложить власти вместо сносимого жилья? Что делать, если вы не хотите ехать в ту единственную квартиру, которую предлагают чиновники?
На первый «реновационный» переезд согласилось 134 семьи или 85% жителей двух сносимых пятиэтажек в районе станции метро Щелковская, радостно отчитались чиновники. Дом находится на 5-й Парковой улице, 62Б, и был построен не по программе реновации, а под расселение очередников. Возмущенные люди, ждавшие переселения из так называемых измайловских бараков десятки лет, объяснений от чиновников так и не получили. Переезд, задуманный как образцово-показательный, сопровождается скандалом.
Анна, живущая в Измайлово по соседству с новостройкой, которая первой заселяется по программе реновации: «Боже упаси переехать в этот дом, его же весь переделывали! Его построили за восемь месяцев и через четыре месяца заново переделывали внутри под реновацию – абсолютно все, тут ночью работали. Мне жалко людей, которые переедут из советских прочных домов в эти картонные коробки. Жить, конечно, можно. Но люди, у которых есть деньги, это, конечно, будут сдирать и переделывать. Мы видели, как этот дом строили. Думаю, остальное строительство абсолютно такое же».
Впрочем, это не первый конфликт, связанный со сносом. Мы уже писали о скандале вокруг расселения пятиэтажки на проспекте Маршала Жукова. Жители попавшего под снос дома не захотели переезжать и оказались без отопления, света.
ЦИАН опросил экспертов и узнал: какое жилье должно быть предоставлено в рамках программы реновации по закону и что делать, если предложенное не устраивает?
Три пути
После того, как пятиэтажка попала в программу реновации, ее жители могут выбрать три варианта компенсации.
- Равнозначная квартира. В ней будет такое же количество комнат, что и в прежней, жилая площадь не уменьшится. По словам опрошенных ЦИАН экспертов, это наиболее приемлемый вариант. Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»: «Выгоднее получить равнозначную квартиру. Учитывая, что дом новый, повышенной комфортности, то стоимость такой квартиры выше стоимости сносимого жилья. Продать такую квартиру можно сразу, если не нравится – государство ввело льготу для «реновационных» квартир, не требуется уплата налога с продажи, даже если продавать на следующий день».
- Равноценная квартира. Рыночная стоимость нового жилья в этом случае будет эквивалентна рыночной стоимости старого. Такой вариант менее предпочтителен – сумма будет ниже из-за изношенности дома и устаревших планировок. Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «Топ Идея»: «Скорее всего, квартиры в сносимых домах будут оцениваться по нижней границе рынка. К тому же, никто не будет учитывать ваших индивидуальных вложений, даже если вы там использовали в отделке только натуральные материалы и потратили уйму денег на интерьер. Можно ли будет побороться за цену? Скорее всего, нет. Учитывая масштабы программы, система оценки будет унифицирована».
- Деньги. Можно потребовать денежную компенсацию, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости старого жилья. Однако и в этом случае есть риск потерять деньги из-за оценки. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «Многое зависит от того, кто и как будет оценивать объект. Едва ли собственник сможет привлечь независимого оценщика по своему выбору. А этот фактор крайне важен, если владелец выберет денежную компенсацию. С другой стороны, если собственник и без того планирует когда-либо расстаться с квартирой, то лучше взять деньги – уже сейчас их можно будет вложить в покупку новостройки по собственному выбору».
На чемоданах
Когда новостройка готова, власти рассылают переселенцам проекты договоров с указанием точного адреса предлагаемых квартир. То есть предлагают один вариант квартиры. После этого у собственников остается 90 дней на то, чтобы согласиться на предложенный вариант, либо попросить компенсацию.
Чиновники не исключают, что при желании в новостройке можно выбирать из нескольких вариантов квартир. «Многое зависит от того, что не устраивает. Мы можем даже предложить другой этаж», – обещает Александр Ломакин, заместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы.
Законодательством о реновации также предусматривается возможность приобрести жилье большей площади с доплатой. Переселенцам обещают скидку в 10%, при условии, что площадь новой квартиры не будет превышать 100 кв.м.
Собянин рассказал о бюджете Москвы и ходе реновации
Можно переселиться и в другой район. Но только, если будут свободные квартиры, так как приоритет при расселении получают участники программы, кто желает сохранить район проживания. «Квартиру в другом районе можно получить, подав соответствующее заявление, – рассказал ЦИАН Дмитрий Петров, юрист «Юков и партнеры». – Порядок подачи заявления на данный момент не установлен, однако, по словам представителей городских властей, такой порядок в скором времени будет разработан».
Против всех
По словам юриста Heads Consulting Ирины Баскаковой, если ни один из предложенных вариантов собственнику не нравится, он вправе подать исковое заявление в суд. Кроме того, допускается обжалование решения в прокуратуре.
При этом придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию. В этом случае нужно пригласить независимых оценщиков, которые уточнят размер и стоимость старого и нового жилья.
«Однако если объект удовлетворит всем признакам, то суд, скорее всего, займет сторону властей. Вид из окна и другие характеристики, с высокой вероятностью, рассматриваться не будут», – прокомментировала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE.
Если собственник от переезда отказывается, насильно его выселить не могут. Но власти в праве вывести дом из эксплуатации, а затем подать в суд на «непереселенца».
«Законом предусмотрен срок 90 дней с момента получения договора для принятия решения о переселении или непереселении. Крайняя мера – предусмотренная федеральным законом судебная процедура», – рассказывал ТАСС замруководителя департамента городского имущества Иван Щербаков.
Пока хотя бы один человек фактически проживает в доме, коммунальщики не имеют право отключить электричество, теплоснабжение, воду и другие ресурсы. Равно как и начать снос. Однако если суд встал на сторону властей, жильца выселят приставы. Судя по тому, как идет расселение пятиэтажек, прецеденты будут…
Власти определили порядок, по которому участники программы реновации смогут докупать жилплощадь: рыночная цена минус 10% скидки. При высоком спросе возможен аукцион.
«Скорее всего, аукцион съест ту скидку, которая предоставляется на выкуп», считает гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.
По первому «реновационному» дому на 5-й Парковой улице, по данным эксперта, выкупная стоимость, утвержденная мэрией в интервале от 154 до 166 тыс. руб. за кв. м уже близка к рыночной. А вот кадастровая стоимость квартир в этом же доме, установленная Росреестром, составляет 150 тыс. руб. за кв. м. «Соответственно, вопрос: почему мэрия утвердила выкупную стоимость выше кадастровой?», – спрашивают специалисты Berkshire Advisory Group.
Вопрос риторический, одна из важнейших для властей целей программы реновации, которую никто не скрывает – заработать на продажах «излишков» площадей.
Первый дом, который заселяется по программе реновации.
Монолитный восемнадцатиэтажный дом на 340 квартир расположен по адресу 5-я Парковая, 62Б, в 300 метрах от двух расселяемых пятиэтажек.
В квартирах:
- Полы в холлах и на кухне из керамогранита, в комнатах – из ламината.
- На стенах – обои под покраску.
- В санузлах есть унитаз, раковина, ванна, полотенцесушитель, предусмотрено место для стиральной машины.
- На кухнях стоят электроплиты, плиточные фартуки в рабочей зоне.
- Во всех помещениях есть люстры.
- Лоджии застеклены (панорамное остекление).
- Окна из ПВХ профиля с двухкамерным стеклопакетом и клапанами микропроветривания.
- Во многих квартирах есть гардеробные.
«Реновационным» кварталам придумали несколько видов паркинга
Эксперты подсчитали цену на «реновационное» жилье
Фото Игоря Порхомовского
Где можно найти информацию о программе реновации
Существует несколько источников, из которых можно получить необходимую информацию о программе реновации. Среди них:
— официальный сайт Мэра Москвы;
— телефон единой справочной службы Москвы: 7 (495) 777-77-77;
— сайт Фонда реновации;
— сайт Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.
Докупка квартиры в момент переезда в новый дом по программе реновации
Фонд реновации рассматривает предоставленные документы и выносит решение:
– О заключении договора мены или договора купли-продажи;
– О проведении аукциона*;
– Об отказе в приеме заявления;
*Аукцион проводится, если за время рассмотрения заявления поступило еще одно
заявление на указанную квартиру (квартиры) или Ваше заявление было вторым.
Победитель аукциона
(собственник/наниматель) заключает договор купли-продажи или договор мены.
Как приобрести дополнительную площадь по программе реновации
Размер доплаты рассчитывается по формуле:
Р = ((П1 – П2) × Ц) – 10%, где
Р — размер доплаты по договору мены, цена договора купли-продажи;
П1 — общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены, договору купли-продажи;
П2 — средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику, нанимателю предоставляется равнозначное жилое помещение;
Ц — стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены, договору купли-продажи.
Какие преференции полагаются получателям площади за доплату?
Если члены семьи решили разъехаться и жить самостоятельно, то им нужно докупить метраж или приобрести дополнительное жилье в рамках программы. Последнее допускается при наличии (остатке). При этом стоит помнить о том, что цена за кв. метр по реновации определяется исходя из средних значений на рынке недвижимости в конкретном районе Москвы.
Важно! Каждый участник реновации вправе воспользоваться преференцией в виде десятипроцентной скидки на покупку дополнительной площади. Привилегия предоставляется только один раз
Таким образом, жилье может быть докуплено из нового жилого фонда города, который возводится для переселения жильцов сносимых зданий. Важно, чтобы район совпадал с изначальным местом получения жилплощади. Однако есть исключения. Если гражданин желает купить квадратные метры в другом районе, то он может это сделать при остатке жилья, которым не воспользовались другие переселенцы.
Максимальный размер квартиры, приобретенной посредством внесения дополнительных средств, не должен быть больше 100 кв. метров. Сама процедура реализуется при своевременной постановке в известность Фонда реновации. Орган должен быть в курсе пожеланий переселенца.
При этом наличие просьбы об изменении условий замены должно оговариваться не позже 30 дней с момента получения типового соглашения. Человек, реализовавший свое право, также может поменять жилье. Для этого в течение двух лет после оформления документации на квадратные метры обратиться в уполномоченный орган с просьбой заменить жилплощадь на другую. При этом десятипроцентная скидка продолжает действовать.
Какой порядок реализации у программы реновации
Изучив техническое состояние домов, проконсультировавшись с депутатами местного самоуправления и старшими по домам, проведя телефонные опросы жителей, Правительство Москвы в 2021 году составило список домов — претендентов на снос.
В него вошли в основном находящиеся в ветхом состоянии многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, возведенные по типовым проектам с использованием типовых стен и перекрытий, а также дома, построенные раньше 1957 года, но имеющие сходные характеристики с домами первого периода индустриального домостроения, и некоторые девятиэтажки.
Добротные комфортные дома в удовлетворительном состоянии в список не вошли. Проблемы таких домов сейчас решаются в рамках программы капитального ремонта.
Затем предложенный московским Правительством список был вынесен на Голосование проводилось среди собственников и нанимателей квартир. Проголосовать можно было онлайн в проекте «Активный гражданин», а также лично в центрах «Мои документы». Кроме того, жители могли провести общее собрание собственников и принять решение о включении дома в программу реновации или о выходе из программы.
Если проводилось общее собрание собственников, голоса, оставленные в системе «Активный гражданин» и в центрах «Мои документы», не учитывались.
Если в квартире был один собственник или наниматель, его голос определял мнение всех жильцов этой квартиры. Если у квартиры было два и более собственника или нанимателя, каждый из них мог принять участие в голосовании — итоги голосования по такой квартире определялись простым большинством голосов. При равенстве голосов считалось, что жильцы квартиры не выразили своего мнения, — их голоса не учитывались при подведении итогов голосования по дому в целом.
Многоквартирный дом включался в проект программы реновации в тех случаях, когда число квартир, проголосовавших за, превышало 2/3 от общего числа квартир в доме (за исключением квартир, мнения жильцов которых разделились поровну и потому не учитывались при подведении итогов голосования).
Участие в голосовании всех собственников или нанимателей конкретной квартиры не было обязательным. При подведении итогов учитывалось мнение только тех, кто принял участие в голосовании. Если никто из собственников квартиры не голосовал, голос этой квартиры «молчунов» учитывался пропорционально голосам проголосовавших квартир.
“>голосование жителей этих домов. Оно проводилось с 15 мая по 15 июня 2021 года. В этот период можно было проголосовать за или против сноса дома, а также на основании решения общего собрания собственников предложить включить свой дом в
итоговый перечень
.
Сейчас включить дом в программу нельзя. Но отказаться от реновации по-прежнему можно.
Механизм расселения, действующий при сносе по программе, реализуемой столичными властями
Как уже ранее было отмечено, госпрограмма связана с переселением москвичей из ветхого и аварийного жилфонда в новостройки. При этом выгодоприобретатели имеют право на аналогичное по количеству помещений жилье. Иногда таких вариантов нет. Тогда жилплощадь подбирается исходя из максимального соответствия прежним условиям.
В том случае, когда семья решает разъехаться существует два варианта развития событий. Первый – получение двух квартир. В таком случае выбираются объекты, более дешевые по цене, нежели недвижимость, находящаяся в доме под снос. Второй – расселение с доплатой.
Последний вариант – основной, поскольку найти два объекта, одинаковых по цене тому, что был в пятиэтажке сложно. Чаще всего выгодоприобретателям все равно приходится доплачивать. Если в собственности у переселенцев находилось трехкомнатное жилье, то его целесообразно разменять на две и одну комнаты. Таким образом, члены большого семейства приобретут большую площадь, с незначительной доплатой.
Важно! Заплатить семья сможет любым удобным способом. Проект не ограничивает в использовании различных финансовых активов, находящихся в распоряжении граждан. Так, выгодоприобретатель может обналичит сертификат, выданный в рамках маткапитала, реализовать жилищный сертификат, взять кредит в банке или использовать личные накопления.
Ситуация, в которой оказалось семейство будет рассматриваться с учетом многих факторов. Так, 7 или 9 человек, совместно проживающих в пятиэтажке, не должны будут доказывать нуждаемость в расширении жилплощади, поскольку в их случае нарушение жилищных нормативов и так налицо. Приоритет позволяет рассматривать вопрос с предоставлением квартир в новостройке в первую очередь.
Помимо этого, в число условий, свидетельствующих о нуждаемости семейства и их праве на выделение дополнительных площадей, входят прописка всех владельцев в объекте, подлежащем сносу с последующим предоставлением жилища, а также письменное согласие сожителей на обмен существующей жилплощади на новую в рамках проведения реновации устаревшего фонда.
Можно ли получить несколько объектов?
Проблема совместного проживания граждан, относящихся к разным поколениям обострилась при запуске проекта. Дело в том, что в список объектов, подлежащих сносу, попали постройки, возведенные более 40 лет назад. Такая недвижимость используется пенсионерами, их выросшими детьми и внуками. В подобном составе места хватает далеко не всем. Желающих разъехаться и вести самостоятельную жизнь – большинство.
Если гражданам не хватает площади, и они не могут разъехаться ввиду отсутствия достаточной для покупки нового жилища средств, то реновация может стать выходом. К сожалению, госпрограмма находится на первом этапе исполнения и не отработана на практике с учетом личных потребностей граждан.
О докупке площадей
Можно ли улучшить жилищные условия за доплату?
Квартиры, которые получают участники программы реновации, и так будут больше старых за счет более просторных кухни, санузла и коридора. Но при этом можно докупить квадратные метры со скидкой 10 процентов от их рыночной цены. Для этого можно использовать ипотеку, материнский капитал, жилищные субсидии и государственные сертификаты. Подробнее о докупке можно узнать на сайте Фонда реновации.
Если я планирую докупать жилплощадь, могу ли я переехать раньше своих соседей?
Переехать в новую квартиру раньше, чем начнется переселение вашего дома, нельзя.
О новых квартирах
Где будет находиться новая квартира?
Переселение жильцов происходит в том же районе. Исключение составляют только жители Зеленограда и ТиНАО — они получат квартиры в домах, построенных в границах округа.
Будут ли помогать с переездом?
Да. Тем, кому нужна помощь с переездом, нужно обратиться в центр информирования по переселению и оставить заявку. Город бесплатно предоставит транспорт и бригаду грузчиков, которые приедут к вам в заранее оговоренное время.
О переезде жителей коммунальных квартир и очередников
Каковы условия переезда для жителей коммунальных квартир?
Жильцы коммунальных квартир (то есть занимающие отдельную комнату или комнаты) получат отдельное жилье.
Те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий, будут переезжать дважды?
Очередники получат жилье вне очереди. Предоставляемая жилплощадь будет соответствовать действующей норме — 18 квадратных метров площади жилого помещения на человека. Так что переезжать дважды не придется. Однако семьи могут и отказаться от улучшения жилищных условий и переехать в равнозначную квартиру. В таком случае они сохраняют свое место в очереди на получение жилья.
Про ремонт и строительство
Что будет со взносами на капитальный ремонт?
После включения дома в программу платить взносы на капитальный ремонт не нужно. Все средства, которые уже были собраны, направляются на строительство новых домов по программе реновации. При этом текущий ремонт будет проводиться в обычном режиме.
Будут ли отключать воду и электричество в соседних домах?
Нет. Строительство планируется таким образом, чтобы неудобства для жителей окружающих домов были сведены к минимуму. Воду, электричество и отопление отключать не будут. Строительство будет вестись в максимально короткие сроки, но нормы тишины по ночам и в выходные дни нарушать не будут.
Заключение
Таким образом, жильцы пятиэтажек, попавших под снос, могут рассчитывать на новое жилье, отвечающее стандартам. Несмотря на то что процедура предполагает равноценную мену на объект в новостройке, выгодоприобретатель вправе доплатить собственные средства и приобрести большую площадь.
