Как написать о снижении арендной платы арендодателю

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Пандемия COVID-19 неблагополучно сказывается на отношениях в области аренды имущества: многие арендаторы оказались в затруднительном финансовом положении. Расскажем, как им обратиться к арендодателю с просьбой о снижении арендной платы.

Претензия по договору аренды — это юридический документ, который фиксирует требование арендодателя к арендатору (или наоборот) по факту нарушения обязательств одной из сторон. Необходимость его досудебного использования определяется законодательством и действующим договором.

Распространение COVID-19 влияет на все сферы бизнеса. Правительством приняты меры поддержки арендаторов, которым предоставлено право настаивать на снижении арендной платы. Расскажем, как составить дополнительное соглашение об уменьшении размера арендных платежей и приведем его образец.

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.

ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.

Те самые письма

В первую очередь хочу сказать, что мы очень благодарны Вам за доверие и внимательное отношение. Я не раз говорила, что мы верим в будущий потенциал торгового центра и надеемся, что прилагаемые Вашей командой усилия сделают его очень успешным ТРЦ.

К сожалению, очередной раз детально просчитав экономику пещеры, мы пришли к выводу, что значительные вложения в отделку, всё ещё низкий поток посетителей и главное — высокий уровень аренды, не позволят нам сделать проект прибыльным, при любых наших усилиях.

Я понимаю, что мы подводим Вас, но вынуждена просить о том, чтобы Вы ещё раз пошли нам на встречу и пересмотрели условия договора.

С учётом всех нюансов и стоимости проекта получается, что Соляная пещера будет окупаемой в текущем помещении при аренде не более 65 000 руб в месяц, включая все платежи, кроме коммунальных.

Поймите нас правильно. Если моё предложение будет неприемлимым для Вас, мы будем просто вынуждены просить о расторжении договора.

Добрый день, коллеги!

Хочу еще раз поблагодарить за внимание к нашему проекту и веру в него, но считаю важным в ответ на письмо № 16-3974 от 14.09.2016 г. снова сделать акцент на причинах, которые вынуждают нас, возможно, отказаться от дальнейших работ по открытию Соляной пещеры:

1. В ТРЦ низкий трафик. По предоставленным вами данным, средняя посещаемость в будний день в настоящий момент составляет 11 000 человек в день. При этом, наибольшая часть посетителей в будние дни приходится на супермаркет Ашан, не влияя на посещаемость нашего этажа. По нашим настойчивым и продолжительным наблюдениям, посещаемость локации острова Соляной пещеры в будние дни часто стремиться к нулю. В выходные дни трафик на третьем этаже, безусловно, возрастает, но восемь выходных дней в месяц не позволят сделать наш проект прибыльным. Объясню подробнее свой довод:

1.1. Наша максимальная выручка за восемь выходных дней составляет:

8 человек * 400 рублей * 12 часов = 38 400 рублей в день, 307 000 рублей в месяц.

Полученной суммы уже не хватает на содержание проекта на самообеспечении: ежемесячно мы остаемся в минусе на 100 000 рублей минимум. Более того, эта сумма указана с учётом полной заполняемости пещеры все 12 часов работы, что в принципе совершенно невозможно и при лучшем из трафиков.

1.2. Даже при сумме аренды 65 000 рублей в месяц, о которой мы просили в прошлом письме, ежедневная минимальная посещаемость пещеры должна составлять 25 человек в день, и совсем не факт, что при настоящем трафике такое количество посетителей будет обеспечено. Чисто арифметически, это «точка ноль» для нашего проекта (по аналогии п. 1.1. 37 500 рублей в каждый выходной день, практически полная загруженность). 65 000 рублей в месяц являются компромиссом, при котором мы хотя бы не рискуем остаться в минусе.

2. На протяжении четырёх месяцев мы видим слишком медленную тенденцию заполняемости ТЦ арендаторами, и, как следствие, слишком медленный рост его посещаемости. Полагаю, что 90-100% наполненность арендаторами при лучшем сценарии можно прогнозировать на конец 2017 года, а совсем не на конец 2016 года, как рисовалось со стороны Вашей компании при подписании соглашения.

3. Исходя из смысла предыдущего пункта, мы будем вынуждены потратить дополнительные денежные средства на целевой маркетинг Соляной пещеры за пределами ТРЦ, что не является запланированными расходами.

Очередной раз надеясь на плодотворное и длительное сотрудничество, прошу снова рассмотреть вопрос фиксирования ежемесячной арендной платы на уровне 65 000 рублей на период действия договора – 3 года.

Как компромиссные варианты, готовы обсуждать:

3.1. Заключение договора сроком на 2 года со ставкой 65 000 рублей в месяц в течение первого года, далее — со ставкой 85 000 рублей в месяц (увеличение со второго года на 30%).

3.2. Заключение договора сроком на 5 лет со ставкой 65 000 рублей в месяц, как гарантии наших длительных взаимоотношений.

В случае, если всё же ни один из предложенных вариантов для вашей стороны не является приемлемым, я повторюсь – вынуждены просить о расторжении наших отношений и просим выслать форму соглашения об их прекращении.

Как торговалась по аренде

Торговый центр запросил аренду 170 000 ₽ за 37 м², я согласилась: почему нет? Я посчитала, справится ли пещера с такой арендой, и мне показалось, что справится. Почему-то думала, что все туда просто адской толпой побегут лечиться и веселиться. Я подписала договор, и мы начали ремонт. Придумала имя, фирстиль — всё это было красиво и долго. Получилось замечательно — мне всё понравилось.

Потом я встретилась с другом, специалистом по аренде. Он мне сразу сказал: «170 000 ₽? Ты в своём уме вообще?». Он когда-то работал в компании, которая берёт помещения в аренду у ТЦ и сдаёт в субаренду — знает расценки и всю специфику. Друг предложил помочь снизить ставку аренды.

Поначалу он раскритиковал саму идею заниматься пещерой. Я, конечно, встала на дыбы, сказала, что это просто супер и не надо меня отговаривать. И там уже идёт ремонт, трудятся рабочие! Мы сидим в торговом центре, и я говорю: «Вот пойдём, я покажу, там уже всё строят, я не могу это остановить!» Он сказал: «Давай тогда договариваться о снижении аренды».

Друг помог составить письмо: на мой взгляд, оно было слишком жёстким. Там мы просили снизить ставку со 170 000 ₽ до 50 000 ₽. Я говорю: «Нет, я не стану это подписывать! Я буду выглядеть как умалишённая — сначала договорилась на 170 000 ₽, а потом передумала и требую 50 000 ₽». А он говорит: «Нормально, это предмет для торга. Отправляй прям без исправлений».

Подсмотрели в чате предпринимателей

Письмо очень вежливое, но жёсткое. Там сказано: мы бесконечно верим в площадку, но мы посмотрели на прогресс и понимаем, что он слишком медленный, чтобы исполнились ваши обещания по трафику, по наполняемости. Мы вынуждены остановить ремонт — будем сушить вёсла и уходить. Вывели рабочих, закрыли ремонт и вышли на переговоры. Они длились три месяца. В результате нам согласовали ставку 80 000 ₽.

Тот человек меня научил, что нужно закладывать максимально низкую цену — пусть она будет идиотской. Всегда ставь вполовину меньше, как бы тебе ни было стыдно. Я раньше думала: «Вот столько я могу платить, столько и попрошу». Но никто не даст столько, сколько просишь: всегда дадут условия хуже, и тогда они тебя уже не устроят. Поэтому нужно оставлять запас для торга. В общем, это был хороший урок.

Как написать требование арендодателю

Арендатор при расторжении соглашения аренды не обязан соблюдать досудебный порядок (ст. 620 ГК). Все основания, перечисленные в статье, связаны с ограничениями в использовании помещений. Для расторжения следует обратиться в суд, если не установлены другие причины (п. 2 ст. 450 ГК). Претензия используется как досудебная форма урегулирования.

В остальных случаях, например для взыскания задолженности с собственника имущества, претензия составляется в обычном порядке и затем прилагается к судебному иску.

Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.

П. П. Петрову

От ООО «Фирма»

о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества

01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:

• объект недвижимости: нежилое помещение №8А общей площадью 125 кв. м, расположенное по адресу: Тверь, ул. Заволжская, д. 21, стр. 3;
• кадастровый номер: 11:20:0120302:211;
• назначение: нежилое.

Согласно п. 1.2 помещение передается в аренду для использования его арендатором в своей коммерческой деятельности, для размещения холодного склада пищевой продукции. Как предусмотрено п. 1.3 Договора, помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодном для использования его по назначению, вместе с необходимым холодильным оборудованием. В соответствии с п. 3.1.2 Договора арендодатель обязан обеспечить в помещении температурный режим от -15 до -18°C, своевременно и за свой счет производя обслуживание, текущий и капитальный ремонт холодильного оборудования. 02.07.2020 из-за нарушения температурного режима в помещении, вызванного поломкой холодильного оборудования, появилась угроза порчи пищевой продукции, принадлежащей арендатору. Арендатор незамедлительно устранил поломку холодильного оборудования, что подтверждается договором подряда с ООО «Холод-сервис» №11 от 02.07.2020, актом о выполнении работ от 02.07.2020, счетом №102 от 02.07.2020, счетом-фактурой №10121 от 02.07.2020. Стоимость работ по устранению недостатков составила 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав.

• Копия договора аренды нежилого помещения №10221033/12 от 01.06.2020 на 12 л. в 1 экз.
• Копия договора подряда №11 от 02.07.2020 на 8 л. в 1 экз.
• Копия акта о выполнении работ от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
• Копия счета №102 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
• Копия счета-фактуры №101/1 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.

ООО «Фирма» И. И. Иванов

Дмитриева Наталья
Предприниматель, проектный менеджер, консультант профессионального и личностного роста

Закончила Тверской государственный университет в 1987 году (тогда он назывался Калининский) по специальности «Экономика труда». Имеет степень кандидата экономических наук (научная специальность – Экономика и управление народным хозяйством).

Все статьи автора

Образец дополнительного соглашения о снижении арендной платы

Пример дополнительного соглашения о снижении арендной платы может выглядеть так:

Изменение условий аренды имущества из-за коронавируса

Указы Президента, объявившие период с 30 марта по 11 мая 2020 года нерабочим, привели к потере дохода многих бизнесменов. При этом обязанность по выдаче зарплаты и арендным платежам сохранилась.

• отсрочка и рассрочка;
• уменьшение размера платежей.

Если у вас остались вопросы о снижении арендной платы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс.

При обращении льготных категорий арендаторов (субъектов МСП и наиболее пострадавших от коронавируса) закон гарантирует предоставление отсрочки, но изменение размера арендной платы в любом случае требует достижения договоренности с арендодателем. Это значит, что владелец имущества не обязан безоговорочно соглашаться на ту сумму аренды, которую предлагает арендатор.

При этом расторжение договора в текущих условиях для арендодателя непривлекательно, так как найти нового арендатора, не имеющего финансовых сложностей, проблематично.

Первый шаг к изменению условий договора аренды — письменное обращение к арендодателю.

Что делать, если арендодатель не соглашается снизить арендную плату?

Если арендодатель сразу не согласился – не отчаивайтесь, предложите ему провести переговоры, чтобы совместно прийти к выгодному для обеих сторон решению.

Перед переговорами тщательно проанализируйте ваш договор аренды. Многие думают, что хорошо знают свой договор. Но срок аренды и размер арендной платы – это далеко не все условия, которые важно учитывать.

Проверьте, есть ли в договоре следующие условия:

• санкции, которые может применить арендодатель в связи с просрочкой внесения арендной платы;
• обеспечительный платеж;
• право на одностороннее внесудебное расторжение договора по требованию каждой из сторон;
• обусловлено ли право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор уплатой вам компенсации;
• застрахована ли ваша ответственность за неисполнение договора;
• право на одностороннее изменение договора (например, изменение размера арендной платы в случае существенного изменения обстоятельств).

Перед встречей проанализируйте рынок: оцените предложения по аналогичным объектам и их объем, ставки арендной платы. Наглядные примеры распечатайте и принесите на переговоры. Это позволит вам не быть голословными.

Сейчас для всех наступили тяжелые времена. Если в вашем здании есть другие арендаторы, можно объединиться с ними для участия в переговорах.

Постарайтесь понять, почему арендодатель отказывается предоставить скидку. Возможно, он сам является арендатором и столкнулся с теми же проблемами, что и вы. В такой ситуации разумно объединить усилия для совместного решения этих проблем.

Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов

Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.

Отсрочка арендной платы из-за коронавируса

8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.

Условия для арендатора такие:

— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.

— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей. Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.

— Бизнес относится к малому или среднему и есть в , который ведёт налоговая.

Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.

Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.

Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.

Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.

Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.

Какие условия включить в дополнительное соглашение о снижении арендной платы

Допсоглашение о снижении арендной платы должно урегулировать такие вопросы:

• в рамках какого договора аренды и в отношении какого объекта происходит изменение условий оплаты;
• каков новый размер арендной платы (с выделением суммы НДС) и на протяжении какого периода он действует.

Кто может требовать уменьшения размера арендной платы?

Любой арендатор недвижимого имущества, который не мог им пользоваться из-за введения в его регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом неважно, был ли договор аренды заключен до момента введения такого режима и относится ли ваша деятельность к числу наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции.

На сколько можно уменьшить размер арендной платы?

Процедура, условия и то, насколько может быть снижена арендная плата, в законе не прописаны. В нем лишь говорится об обязанности арендодателя предоставить скидку без установления ее размера. Поэтому все зависит от ситуации и вашей договоренности с арендодателем.

Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея

О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.

В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16. Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.

Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Кто вправе рассчитывать на снижение арендных платежей

Но закон не обязывает арендодателей идти навстречу арендаторам, даже если они относятся к этой льготной категории. При этом риск потерять источник дохода в условиях, отвечающих признакам форс-мажора, оставляет надежду, что более выгодные условия арендодатели все-таки предоставят.

Если у вас остались вопросы по снижению арендной платы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс.

Если арендатор, ведущий деятельность из перечня Постановления № 434, относится к МСП, он вправе рассчитывать на отмену платежей за апрель-июнь 2020 года по арендуемому федеральному имуществу (п. 1 Распоряжения Правительства от 19.03.2020 № 670-р). Это единственное положение, обязывающее арендодателя пойти на уступки и заключить допсоглашение в течение 7 рабочих дней с момента письменного обращения арендатора.

Итак, если стороны нашли оптимальное решение, они заключают дополнительное соглашение к договору аренды.

Когда можно требовать снижения арендной платы

Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.

Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

👍 К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.

А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.

❌ Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.

Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода.

Какие аргументы можно использовать в переговорах с арендодателем, чтобы получить скидку?

1. Помните, что снизить арендную плату на время, пока вы не можете пользоваться имуществом из-за действия ограничительных мер, – прямая обязанность арендодателя, установленная законом (п. 3 ст. 19 Закона от 1 апреля 2020 г. № 98).

2. Невозможность использования арендованного имущества в связи с действием ограничительных мер является существенным изменением обстоятельств. Ведь очевидно, что, если бы вы могли предвидеть текущую ситуацию, договор не был бы заключен или вы заключили бы его на иных условиях. Существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения договора, в том числе в части размера арендной платы (ст. 451 ГК РФ).

3. Имеют значение история и длительность ваших отношений с арендодателем. Если у вас долгосрочный договор, вы давно арендуете это имущество и исправно вносили арендные платежи, то потеря такого арендатора будет ошибкой арендодателя в большинстве случаев.

4. Если вы вложили в арендованное имущество значительные инвестиции, напомните арендодателю об этом. Особенно актуально это в том случае, когда в договоре есть условие о том, что арендодатель обязан эти вложения компенсировать при досрочном прекращении отношений. Вряд ли в сложившихся условиях у арендодателя найдутся свободные деньги.

5. Право арендодателя досрочно расторгнуть договор может быть обусловлено уплатой вам компенсации. Часто чем больше осталось до окончания первоначального срока аренды, тем большую сумму должен перечислить вам арендодатель.

6. Подумайте, является ли ваш объект полезным для всего здания. Например, именно он может притягивать большое количество посетителей. Это может быть актуально для торговых и бизнес-центров.

7. Если мониторинг рынка показал, что такую арендную плату сегодня никто платить не будет, постарайтесь мягко, но убедительно донести это до арендодателя. Подкрепите свои аргументы примерами предложений по аренде. Нередко арендодатели убеждены, что они быстро смогут найти нового арендатора.

8. Если для арендодателя предусмотрены меры поддержки, то напомните ему об этом. Например, в Москве собственники зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, при условии снижения ими ставки арендной платы для своих арендаторов освобождаются от налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю за соответствующий период2.

Это примерный список аргументов, которые можно использовать в разговоре с арендодателем. Подумайте, какими доводами его можно дополнить, исходя из вашей ситуации.

Как оформить изменения к договору аренды

Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.

Пример предложения об изменении договора аренды

Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.

Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.

🎯 Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.

• На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.
• Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.

Шаблон дополнительного соглашения к договору аренды

❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.

Статья актуальна на 

26.05.2022

Образец письма о снижении арендной платы

Обращение к арендодателю может выглядеть так:

Если арендодатель согласится на предлагаемый размер арендной платы, стороны заключат дополнительное соглашение к договору аренды. Как его составить, смотрите здесь.

Как подготовить письмо для арендодателя, чтобы он пошел на уступки?

1. Если вы решили остаться в арендуемом помещении, но размер арендной платы для вас обременителен.

В таком случае нужно подготовить письменное обращение для арендодателя с просьбой рассмотреть возможность внесения изменений в договор в части размера арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств. Укажите, что если бы вы могли это предвидеть, то договор аренды не был бы заключен или вы заключили бы его на других условиях. В обращении необходимо изложить все обстоятельства, в связи с которыми вы вынуждены просить об изменении договора.

Рекомендуется предоставить доказательства уменьшения прибыли (оборотов). Например, арендаторы помещений в торговых центрах могут сдать отчеты о своих оборотах, которые арендодатели получают от них ежемесячно. Для арендаторов иных объектов недвижимости отчет может подготовить бухгалтер. Доказательствами уменьшения прибыли могут быть банковские выписки, содержащие сведения о движении денежных средств и финансовом состоянии компании, а также данные о расходах на сотрудников, рекламу и проч.

Пока для бизнеса не предусмотрели меры поддержки в связи с последствиями спецоперации на Украине, как это было в пандемию коронавируса. Тогда Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 ряд отраслей российской экономики были признаны пострадавшими в результате распространения Covid-19. Нелишним будет сослаться на это постановление, если ваш основной вид деятельности оказался в установленном им перечне, и указать, что вы с трудом выбрались из кризисной ситуации во время пандемии или что вам так и не удалось вернуться к прежним оборотам.

Также необходимо обозначить, какую суммы вы способны вносить в качестве арендной платы в нынешней ситуации. И важно показать, что вы стремитесь к уменьшению не только своих расходов, но и расходов арендодателя. Обязательно поясните, что просите внести в договор изменения на определенное время и что после кризиса готовы вернуться к прежним условиям.

Медиация поможет сохранить деловые отношения и репутацию компанииПочему урегулирование конфликта с помощью медиации эффективнее обращения в суд?10 июня 2020

2. Если вы приняли решение о прекращении договора аренды.

В случае если в договоре аренды предусмотрен запрет на его расторжение в течение определенного периода времени и указанный срок еще не истек, нужно направить арендодателю обращение о согласовании возможности расторжения договора по соглашению сторон. В такой ситуации также следует предоставить доказательства возникших трудностей (см. рекомендации в пункте 1).

Покажите арендодателю, что вы готовы оказать ему помощь в уменьшении расходов:

• укажите, что вы можете арендовать помещение непродолжительное время, но просите внести изменения в договор в части размера арендной платы (здесь воспользуйтесь рекомендациями из пункта 1);
• сообщите, что вы готовы оказать содействие в поиске нового арендатора (например, у многих предпринимателей, осуществляющих деятельность по франшизе, есть свои чаты, где можно предложить арендуемое помещение);
• убедите арендодателя, что вы планируете вернуться после кризиса при наличии у него свободных помещений;
• дайте понять, что вы готовы добровольно уплатить штраф за досрочное расторжение договора (если он предусмотрен договором и вы располагаете такой возможностью);
• предложите арендодателю оставить себе обеспечительный платеж в качестве штрафа за досрочный уход из помещения (даже если в договоре нет условия о санкциях за его досрочное расторжение по инициативе арендатора) или предложите зачесть сумму обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды (если это не предусмотрено в договоре).

Любое изменение договора действительно только после подписания соглашения между сторонами. Поэтому пока арендодатель не даст обратную связь, обязательства по договору придется исполнять согласно его условиям. После достижения договоренностей подпишите соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата арендованного помещения.

3. Если в договоре аренды предусмотрен односторонний отказ от него.

В таком случае нужно направить уведомление о расторжении договора. Позаботьтесь о соблюдении указанного в договоре срока извещения об этом (обычно он составляет три месяца). Если арендовать помещение до истечения срока извещения возможности нет, воспользуйтесь рекомендациями из пунктов 1 и 2. Но помните: любые рекомендации нужно использовать с учетом своей ситуации.

Если договориться с арендодателем не удалось, изменить договор или расторгнуть его можно только через суд.

Как правильно съехать, если по скидке не договорились

Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.

Образец уведомления об отказе от договора

С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.

На какой срок может быть снижена арендная плата?

На весь период, в течение которого вы не могли пользоваться арендованным имуществом в связи с действием в вашем регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Как добиться уменьшения размера арендных платежей?

И что делать, если договориться с арендодателем не удалось?

1 апреля вступил в силу новый закон1, которым предусмотрены меры поддержки бизнеса, пострадавшего от распространения коронавирусной инфекции. Предприниматели получили право на уменьшение арендных платежей.

(В каком случае можно рассчитывать на отсрочку уплаты арендных платежей, как ее получить и что делать тем, кто на арендные каникулы рассчитывать не может, – читайте в статье «Арендные отношения в условиях пандемии».)

Аренда во время кризиса

Как арендатору договориться с арендодателем об изменении условий договора аренды или о его досрочном расторжении?

Сегодня для многих предпринимателей аренда стала обременительной. Чтобы уменьшить свои расходы и не потерпеть крах, придется договариваться с арендодателем.

Если арендатор задерживает арендную плату, к обращению в суд необходимо приложить документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров. Например, при наличии долгов и нерегулярной оплаты — претензию об оплате задолженности по договору аренды (ст. 132 ГПК), которая оформляется в произвольной форме. Придется соблюсти требования к структуре делового письма-обращения. Схему, которая иллюстрирует, какая информация вносится в претензию, содержит ГОСТ Р ИСО 10002-2007:

• первая часть — вводная, содержит описание правоотношений, существующих между сторонами;
• во второй описывается нарушение обязательств, допущенных контрагентом;
• третья часть содержит требования к нарушителю.

В соответствии с описанной структурой претензия по договору аренды нежилого помещения при наличии задолженности арендатора заполняется следующим образом.

Шаг 1. Во вводной части укажите:

• реквизиты арендодателя (лучше использовать бланк, в котором есть все данные);
• реквизиты адресата — название арендатора, Ф. И. О. руководителя, другие данные;
• исходящий номер и дату регистрации;
• заголовок письма «Претензия о задержке оплаты по договору».

Шаг 2. В основной части претензии о взыскании арендных платежей и неустойки следует подробно, со ссылкой на статьи закона, описать:

• факт существования соглашения аренды, указать его номер и дату, адрес и занимаемую площадь;
• факт задержки оплаты и общую сумму задолженности на день оформления.

Шаг 3. В резюмирующей части изложите требование о погашении задолженности и возмещении убытков. Приведите расчет долга и включите в него пени или неустойку на день подготовки документа. Дайте ссылку на законодательные акты.

Шаг 4. Обязательно приложите документы, которые упоминаются в тексте, например расчет задолженности, акт сверки платежей по аренде.

Подписывает претензию, как правило, директор.

Особенности претензии к арендатору-должнику в период и после режима повышенной готовности

В период пандемии предоставлена отсрочка арендаторам недвижимости, работающим в отраслях из перечня пострадавших (указаны в постановлении правительства №434 от 03.04.2020). Отсрочка предоставляется на арендную плату, начисленную:

• с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС до дня прекращения такого режима — в размере 100% арендной платы, начисленной за этот период;
• со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 01.10.2020 — в объеме 50% арендной платы, начисленной за этот период (пп. «б» п. 3 Требований).

При подготовке претензии к арендатору о невыполнении условий договора следует помнить, что обязательства сторон изменяются в части расчетов за имущество с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. В связи с этим и на основании Обзора №2 Президиума Верховного суда от 30.04.2020:

• арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения платы в полном размере (и применять договорную неустойку) с даты введения режима до дня его отмены;
• арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату и договорную неустойку за период возникновения задолженности до даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта.

Стороны соглашения, отношения которых не регулируются противоэпидемическими НПА, ведут расчеты на основании прежних договоров либо изменений, принятых на основании договоренности сторон.

Как подготовиться к разговору с арендодателем?

Внимательно перечитайте договор аренды. Обратите внимание на пять важных условий.

1. Срок действия договора.

2. Порядок изменения договора.

Нужно пройтись по всему тексту договора. Условия о его изменении могут содержаться не только в разделе, чаще именуемом «Изменение и расторжение договора», но и, например, в разделе об арендной плате и порядке расчетов. Посмотрите, нет ли в договоре запрета на изменение конкретных пунктов, например о размере арендной платы. Проверьте, есть ли условие о возможности арендодателя изменить размер платы в одностороннем порядке. Например, может быть предусмотрена ежегодная индексация размера арендной платы, либо индексация может зависеть от увеличения или уменьшения прибыли (оборотов) арендатора.

3. Расторжение договора.

Разберитесь, расторгается ли договор по соглашению сторон или в судебном порядке; нет ли запрета на расторжение договора в течение определенного периода времени; допускается ли односторонний отказ арендатора от договора; предусмотрено ли конкретное условие расторжения договора по инициативе арендатора; нет ли пункта о штрафных санкциях за расторжение договора арендатором и проч.

4. Использование суммы обеспечительного платежа.

Проверьте, в каком случае арендатор может использовать обеспечительный платеж: для уменьшения убытков арендодателя, уплаты штрафа или арендной платы в случае просрочки; допускается ли зачет суммы обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды; подлежит ли возврату сумма обеспечительного платежа после прекращения договора и проч.

5. Форс-мажорные обстоятельства.

Выясните, имеется ли в договоре раздел об обстоятельствах, которые сторонами могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы; каковы условия признания их таковыми; какими документами и сведениями это подтверждается; нет ли указания на то, что уменьшение доходов арендатора не может быть признано форс-мажорным обстоятельством. Важно помнить, что обстоятельства непреодолимой силы являются основанием для освобождения не от исполнения обязательства по договору, а от ответственности за его неисполнение.

Внимательное ознакомление с договором поможет решить, как действовать дальше. После этого можно приступать к переговорам с арендодателем.

Как оформить скидку на арендную плату

Изменение договора аренды происходит так:

Образец письма о снижении арендной платы

Образец дополнительного соглашения

Как Ирина арендовала помещение в ТЦ

В 2016 году я работала в офисе, а ещё у меня были две кофейные точки. Они работали в плюс, но небольшой — так, на карманные расходы. А у меня есть дочка — аллергик. Она пошла в сильно платный сад и стала болеть, а там нет никакого перерасчёта на время болезни — всё очень дорого. А я сижу на работе, у меня с начальницей конфликты. Я не могу сказать: «У меня заболел ребёнок, я пошла домой». Это не обычная работа — я не могла выйти из офиса.

И я стала думать, как сделать так, чтобы дочка меньше болела. Я приехала в Коломну — у нас там бабушки-дедушки живут. Там открыли соляную пещеру, и мне подруга говорит: «Пойдём сходим, сводим детей». Там им было очень прикольно: они копали соль как в большущей песочнице! И я подумала: почему бы не сделать такой бизнес? Это полезно для детей, позитивно, и как-то мне это очень понравилось.

Соляная пещера — это искусственно созданная комната с солью. Две тонны соли: по одной на стенах и на полу. Микроклимат пещеры создаёт галогенератор — это такой огромный аппарат, который крутит и выбрасывает в воздух мелкодисперсную соль. Так получается насыщенный солёный воздух. Смысл пещеры в антибактериальном свойстве соли — она убивает всё

Я сказала мужу: «Я буду открывать пещеру в торговом центре, ты со мной?». Он сказал: «Ну ладно». Они не просили ни презентацию, ничего — им нужно было набирать арендаторов. В нашем торговом центре вообще очень грамотный и понимающий менеджмент — в других такого не встречала! Обычно торговый центр отдаёт помещения маленьким компаниям, а те — частникам в субаренду. Так вот эти маленькие компании жутко вредные. Если же арендой занимается команда самого ТЦ, они более лояльные.

Как получить скидку?

Рекомендуем начать с направления арендодателю письменного обращения с просьбой уменьшить размер арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом. В обращении следует описать, по какой причине вы не можете его использовать. Например, в арендованном помещении вы открыли фитнес-клуб, работа которого в вашем регионе запрещена на период действия режима повышенной готовности.

Также необходимо указать, на сколько вы просите уменьшить размер арендной платы, и привести доводы, почему скидка должна быть предоставлена в таком размере. Для этого нужно обосновать, как повлияли введенные ограничения на вашу работу. Сравните доходы от деятельности на момент заключения договора и сейчас, чтобы показать ущерб.

Вы можете попросить полностью освободить вас от арендной платы за весь период, когда вы не могли пользоваться арендованным имуществом из-за ограничительных мер. Однако не забудьте, что даже если арендодатель согласится, есть риск признания такого условия недействительным в силу запрета на дарение между коммерческими организациями и, как следствие, доначисления налогов как вам, так и арендодателю.

Если арендодатель готов предоставить вам скидку, договоренность надо обязательно зафиксировать в дополнительном соглашении к договору аренды.

Если договор заключен на срок более одного года, то дополнительное соглашение к нему подлежит обязательной государственной регистрации. Помните, что стороны такого соглашения связаны его условиями с момента подписания независимо от факта госрегистрации. Это означает, что арендодатель не вправе не исполнять соглашение (например, требовать от вас оплаты аренды в прежнем размере), ссылаясь на отсутствие регистрации.

Если же договор аренды заключен на меньший или неопределенный срок, то дополнительное соглашение регистрировать не надо.

Как еще можно минимизировать затраты на аренду?

• Откажитесь от части площадей. Если планировка арендуемого имущества и вид вашей деятельности позволяют, попросите арендодателя снизить арендную плату в связи с освобождением части арендуемой площади.
• Предложите арендодателю использовать депозит. Например, вы можете оплачивать половину арендной платы, а вторую половину арендодатель покроет за счет депозита.
• Зафиксируйте курс валюты, к которой привязан размер арендной платы. Например, если ее размер привязан к курсу доллара, то попросите его зафиксировать на комфортной для вас отметке, скажем, 60 руб. за 1 долл.
• Предложите свои услуги в счет уменьшения арендной платы. Например, юридическая фирма может бесплатно консультировать арендодателя. Если у вас заведение общественного питания, предложите арендодателю обеды для его сотрудников на выгодных условиях.

Что указать в письме об изменении арендной платы

В письмо о снижении арендной платы включаются:

• общие сведения об условиях аренды: реквизиты договора, данные об арендуемом объекте и размере платы за него;
• обстоятельства, вызвавшие трудности у арендатора, в том числе в связи с принятием новых нормативных актов (например, о введении режима повышенной готовности в регионе);
• предложение о конкретной сумме арендной платы, посильной для арендатора, и периоде, в течение которого он хотел бы ее вносить;
• при желании — напоминание арендодателю о добросовестном исполнении обязательств по договору с приложением подтверждающих документов.

Когда надо соблюдать досудебный претензионный порядок

Претензионный порядок урегулирования спора обязателен в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК, п. 3 ст. 132 ГПК, ч. 3 ст. 4 КАС). При несоблюдении претензионного порядка исковое заявление:

• возвращается судом (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 129 КАС);
• в случае принятия к производству оставляется без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК, абз. 2 ст. 222 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС).

Применительно к соглашениям по аренде обязательный досудебный претензионный характер предусмотрен только для досрочного расторжения по требованию арендодателя (абз. 3 п. 4 ст. 619 ГК). Этой же статьей определены основания для такой инициативы.

Арендным соглашением устанавливаются и другие основания досрочного расторжения по требованию арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК).

Арендаторы из «непострадавших» тоже могут снизить арендную плату

Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.

Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.

Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.

Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.

Как изменить или расторгнуть договор из-за коронавируса

Скидка на аренду за время полной самоизоляции

Предприниматели вправе требовать снижения арендной платы за время полной остановки бизнеса из-за режима повышенной готовности в регионе. Это мера из п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ. Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.

Снижение арендной платы по общим правилам

Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.

О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.

Все возможности для бизнеса, который не включили в список пострадавших отраслей

Как быть, если с арендодателем договориться не удалось?

В случае если арендодатель не идет на уступки, а платить за неиспользуемое помещение вы не можете или не хотите, прежде всего нужно постараться минимизировать возможные риски. Если в помещении есть ценное имущество, то его желательно вывезти, чтобы арендодатель не смог его удерживать, пока вы не погасите задолженность по аренде.

Затем вы можете обратиться в суд с требованием об изменении договора в части снижения арендной платы. Но нужно иметь в виду несколько нюансов.

Сейчас суды приостановили рассмотрение большинства дел из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Вы сможете подать иск, но когда будет вынесено решение – неизвестно.

На сколько именно уменьшить размер арендной платы, будет решать суд с учетом ситуации, принятых вами мер и представленных доказательств. Вы должны будете обосновать, почему арендную плату нужно снизить именно настолько. И снижение может оказаться совсем небольшим.

Если суд удовлетворит иск, измененные условия договора о размере арендной платы будут применяться только после вступления в силу решения суда. Это значит, что до тех пор вы должны будете вносить арендную плату в прежнем размере.

С учетом вышесказанного рекомендуем рассматривать обращение в суд как крайнюю меру.

Ну и не следует забывать о еще одном варианте: если договор аренды дает вам право в одностороннем порядке его расторгнуть, то, возможно, стоит им воспользоваться, чтобы не увеличивать убытки. Велика вероятность, что после отмены ограничительных мер на рынке окажется много выгодных предложений.

1Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

2Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП «О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности».

Как снизить аренду в три раза

У Ирины Севастьяновой три бизнеса: две кофеточки, один остров с конфетами и соляная пещера в торговом центре. У Ирины удивительная история, и в следующих статьях мы расскажем её целиком. А в этот раз — о том, как Ирина снизила ставку аренды со 170 000 ₽ до 80 000 ₽. А потом добилась ещё более выгодных условий — 15% от выручки.

Когда мы в редакции узнали эту историю, дали задание автору статьи: иди и проверь, правда ли можно с помощью писем и переговоров сбить ставку аренды. У автора есть свой бизнес, так что было на чём экспериментировать.

И вот результат: автору не удалось снизить свою ставку в три раза, зато получилось заморозить её на три месяца. По условиям договора ставка должна была повышаться с каждым месяцем на 20%. Но после переговоров удалось её заморозить — это сэкономит бизнесу 72 000 ₽. Так что опыт Ирины сработал.

Попробуйте тоже поторговаться со своим арендодателем — возможно, у вас получится ещё лучше, чем у автора статьи. А советы Ирины вам в этом помогут.

Скидка положена или нет?

Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.

По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.

Как вышла в плюс

Мы открылись 1 декабря 2016 года. Декабрь вообще не обрадовал выручками, а в январе уже нормально стало. Что такое нормально для пещеры? Оборот 350 000 ₽ при операционке 180 000 ₽ даёт тебе очень хорошую чистую прибыль: 170 000₽. Операционка — это:

• 80 000 ₽ аренда,
• 60 000 ₽ сотрудник на ресепшене,
• 30 000 ₽ уборка помещения и мелкий ремонт,
• 10 000 ₽ расходники.

Это в высокий сезон. А на лето нам удалось договориться о ещё более низкой ставке аренды — 15% от оборота, 50 000₽.

Ирина сама придумала дизайн интерьера со всеми фишками. Например, сделала кресла на деревянном настиле для родителей, которые хотят присматривать за детьми, не испачкав обувь

Памятка

• Не терпите убытки, попробуйте сторговаться по аренде.
• Будьте вежливыми, позитивными и благодарными, но жёсткими в своей позиции.
• Просите такую скидку, от которой вам самим становится неловко — так вы оставите себе пространство для торга.
• Используйте данные о своей выручке и прибыли в качестве аргументов.
• Не прекращайте торговаться, даже если уже получили хорошую скидку.

Получайте раз в неделю подборку лучших статей Жизы

Рассказываем истории из жизни бизнесменов, следим за льготами для бизнеса и
даём знать, если что-то срочно пора сделать.

Подводим итоги

• Неблагоприятная экономическая ситуация вынуждает арендаторов обращаться к собственникам имущества с просьбой о снижении арендной платы.
• Обращение к арендодателю составляется в письменной форме с указанием причин, вызвавших финансовые трудности.
• При достижении согласия между сторонами договора заключается дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении размера платы.

• Для уменьшения арендной платы арендатору следует письменно обратиться к собственнику имущества.
• Если стороны достигают оптимального решения, заключается дополнительное соглашение о снижении размера арендных платежей.
• Арендаторы-субъекты МСП, занятые в наиболее пострадавших отраслях, вправе рассчитывать на отмену арендной платы в отношении федерального имущества.