При этом долгое время эталоном для покупателей элитных квартир считались объекты с потолками высотой 3,6-4 метра, которые расположены в домах дореволюционной постройки, а также сталинских высотках на Кудринской площади и Котельнической набережной.
Несмотря на популярность квартир такого формата, в элитных домах постройки последних 20-ти лет высота потолков обычно не превышала 3,3 метров. Квартиры в новостройках с потолками высотой от 4 до 10 метров на рынке стали появляться относительно недавно, а ассортимент такого жилья расширился за счёт увеличения предложения лофтов и пентхаусов, а также появления высотных комплексов на территории ММДЦ «Москва-Сити».
Стоит отметить, что стоимость жилья с высокими потолками практически всегда превышает среднерыночные показатели: наценка за уникальность объекта может измеряться миллионами долларов. Так, стоимость квадратного метра в квартире с потолками 10,3 метров может обойтись покупателю дороже в 2,5 раза, чем «квадрат» в квартире с потолками 3,3 м при равном качестве и месторасположению домов.
Аналитики компании Soho Estate проанализировали структуру предложения элитного жилья, а также составили рейтинг квартир-рекордсменов по высоте потолков.
На первом месте в выборке ЖК «Арт Хаус», расположенный в Тессинском пер., вл. 2-9/16 (проект мастерской Сергея Скуратова). Высота потолков в пентхаусах здесь составляет 10,3 м, а их обустройство предполагает три уровня общей площадью 900 – 1000 кв. метров. Цена петнхауса составляет 26 млн долларов.
Второе место в рейтинге у Клубного дома класса De Luxe на Большой Никитской улице, д. 45. Здесь покупателям предлагается двухуровневый пентхаус со вторым светом – куполообразной крышей и панорамным остеклением. Высота потолков объекта составляет более 7 метров, а его стоимость – 17 млн долларов.
На третьей строке – ЖК «Hortus Harmonia Dom», расположенный по адресу: Протопоповский переулок, д. 10. Двухуровневая квартира с двухсветной гостиной, камином и потолками высоотой 6,5 метров предлагается по цене 4,1 млн долларов.
В МФК Город Столиц в «Москва-Сити» на Пресненской набережной, д. 8, стр. 1, расположены видовые апартаменты, занимающие 4 место в рейтинге. Объекты с потолками высотой 6 метров, панорамным остеклением, «вторым светом» и антресолью расположены на 67 этаже. Их стоимость составляет 4,5 млн долларов.
Замыкает пятёрку самых необычных предложений двухуровневый пентхаус на Звенигородской улице, д. 8, корп. 2. с потолками высотой 5 метров и ценой 3,5 млн долларов.
При выборе квартиры высота потолка для покупателя не на первом месте. Но и не на последнем. Люди часто интересуются этим вопросом, хотя задевать головой люстру в современных новостройках не грозит и баскетболистам – низких потолков сегодня не делают. В домах индустриальных серий они выше, чем в советских панельных домах, сантиметров на двадцать-тридцать, а в «монолитах» уходят ввысь за отметку 3 метра.
Содержание:
То вниз, то вверх
По высоте потолков в городских домах можно отмечать основные вехи нашей славной истории. До революции потолки были в основном высокими, в советское время – снизились, за исключением сталинок, а в «новые» времена вновь поднялись.
В дореволюционных домах высота потолков колебалась от 2 до 4,5 м. « Самые низкие потолки отводились в мансардах, комнатах для обслуживающего персонала, в то время как в квартирах зажиточных владельцев потолки в среднем могли составлять 4-4,5 м в высоту», – рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
В сталинских домах, строившихся в 30-50-е годы прошлого века, этот параметр колебался от 2,9 до 3,5 м. Правда, в отдельных сериях сталинок он был вполне скромным: например, в домах СМ-6 – 2,7 м, уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Параметр брежневок считается оптимальным и по сей день, поэтому в период «нулевых» в процессе модернизации массовых серий высота потолков практически не изменилась – это 2,7-2,75 м (серии П-44Т и П-44К), отмечает Сергей Ковров, руководитель отдела консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». В монолитных домах разнообразия побольше. В домах комфорткласса потолки делают по минимально допустимой норме (обычно 2,7-3 метра). В домах класса бизнес и выше высота уже 2,8-3,2 метра и больше, если говорить о пентхаусах и других оригинальных квартирах.
Впрочем, в последние годы высокие потолки проникли и в массовый сегмент, и причина тому – конкуренция, которая, по выражению заместителя коммерческого директора по продажам ГК МИЦ Александра Пасько, «смешала все карты» с точки зрения качественных характеристик жилья. Чтобы завоевать покупателя, в проектах массового сегмента увеличивают высоту потолков, приближаясь к нормам бизнес-класса.
Покупателям представляется множество самых разных вариантов: квартиры со стандартными потолками 2,7 м, увеличенными до 5 м и выше, двумя этажами, панорамными окнами и так далее. « И этот тренд в дальнейшем будет только развиваться», – считает Игорь Сибренков.
Простор и объем
По наблюдениям Александра Пасько (ГК МИЦ), практически каждый клиент задаёт вопрос о высоте потолка. Эксперты говорят, что даже в комфортклассе при прочих равных наличие высокого потолка от 3 м и выше в квартире может стать решающим критерием при выборе проекта. Ну а для покупателя дорогого жилья, особенно элитного, это уже обязательное требование.
Преимущества высоких потолков очевидны. Они дают ощущение простора, ничто «не жмет в плечах» и «не давит на мозги». « В квартирах свободно циркулирует воздух, и даже чисто психологически многим людям комфортнее находиться в просторном помещении», – комментирует Мария Литинецкая.
В таких квартирах большие окна, которые обеспечивают оптимальное естественное освещение, почти всегда эффектно выглядит панорамное остекление. Открываются широкие возможности для интересных дизайнерских и интерьерных приемов: можно организовать антресоль или разместить массивную мебель. А некоторые решения – наливные полы и навесные потолки – даже требуют больших объемов, так как уменьшают высоту помещений, предупреждает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
В квартирах с высокими потолками также есть возможность установить настоящий дровяной камин и предусмотреть всю необходимую инфраструктуру для его работы, дополняет директор по маркетингу Insigma Group Кирилл Бортов.
Выше трех метров – легко
Как уже отмечалось, для серийных домов ориентиром остается «брежневский» параметр – 2,7-2,8 м. Но потолки могут быть и выше. Например, в проектах ГК ПИК высота потолков в квартирах находится в диапазоне 2,6 – 3,1 м, замечает Сергей Ковров.
В монолитных домах нижняя планка – 2,7-3 метра. Например, в ЖК «Гоголь Парк» (ГК «Основа») этот показатель равен 2,8 м, квартиры в этом проекте отличает увеличенная площадь остекления. Близкая высота потолков – 2,87 м – в квартирах комплекса «Крылатский» на Рублевском шоссе (застройщик – «Москапстрой-ТН»).
А дальше всё зависит от класса жилья. Но девелоперы часто раздвигают границы между сегментами и «выдают» проекты, которые строятся «на класс выше». В первой фазе комфорткласса городского квартала «Ривер Парк» сначала возводились панельные дома с потолками высотой 2,8 м. Затем девелопер приступил к строительству монолитных домов с трехметровыми потолками. Во второй фазе бизнес-класса потолки также превышают средние параметры. Их высота – от 3,15 до 3,8 метра.
Квартиры с потолками от 3,1 м можно купить в ЖК бизнес-класса «Событие» (часть нового городского квартала от «Донстроя» в Раменках).
В жилом комплексе ЖК Trend (метро «Щукинская») высота потолков на 24-27-м этажах составляет 3,3 метра, а в квартирах ниже – 3 метра. Трехметровые потолки ждут покупателя в 3-м корпусе ЖК «Лефорт».
В ЖК «Серебряный фонтан» на Алексеевской высота потолков «в чистоте» на типовых этажах составляет 3,15 м, в ЖК «Крылья» в Раменках – 3,1 м, а в проекте Nagatino i-Land (метро «Технопарк») – от 3,1 м, сообщает служба маркетинга московского территориального управления группы «Эталон».
В квартале бизнес-класса MainStreet от ГК «Основа» на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе во всех апартаментах предусмотрена большая площадь остекления и потолки высотой 3 метра, на верхних этажах – 3,6 метра. В другом проекте застройщика – комплексе премиальных апартаментов RED7 (на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца) предусмотрены потолки от 3,2 м до 6,4 м.
Интересный вариант, стоящий особняком, – комплекс апартаментов бизнес-класса The Book, проект реконструкции знаменитого «дома-книжки» на Новом Арбате от компании Capital Group. На выбор – одно-двух-трехкомнатные варианты с площадями от 27 до 155 квадратных метров и потолками более трех метров. Стоимость – 22 – 96 млн руб.
Если покупатель поставит себе задачу купить жилье с высокими потолками, но при этом уложиться в приемлемую сумму, то ему стоит обратить внимание на проекты ГК «Основа». Так, квартиру с потолками от 3,1 м можно приобрести в ЖК «Грани» в Текстильщиках. Это двушка «евроформата» с объединенной кухней-гостиной общей площадью 38,9 кв. м, стоимость которой на текущий момент составляет 7,6 млн руб.
Доступные цены и в проектах ГК МИЦ. Например, в Новой Москве, в ЖК «Кленовые аллеи» где высота потолков – 2,82 м на типовых этажах и 3,3 м на последних, диапазон стоимости квартир – 3,1-10,5 млн руб., а в ЖК «Зеленые Аллеи» в Видном квартиру с высокими потолками и панорамными окнами можно приобрести по цене от 3,3 млн рублей.
В жилом комплексе «Румянцево-Парк» (Новая Москва) от компании Lexion Development высота потолков – 2,95 м, а в квартирах, расположенных на первых этажах, – 3,25 м. По данным Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, минимальная стоимость квартиры на начало марта 2020 года без учета скидки составляет 4 млн рублей. Квартиры на первых этажах стоят столько же, сколько и на более высоких, но сейчас на первые этажи распространяется скидка в размере 15%. Например, однокомнатная квартира площадью 37,7 кв. м на первом этаже и с потолками 3,25 м стоит 5,8 млн руб., со скидкой – 4,9 млн руб.
Выше всех
Пентхаусы – это большие квартиры на верхнем этаже здания, часто с выходом на эксплуатируемую кровлю, с дополнительными помещениями (бассейн, зимний сад) и впечатляющими видами на город. Их относят к эксклюзивному формату, представленному преимущественно в высокобюджетном сегменте – от бизнес- до элитного класса. Они, как правило, строятся в престижных районах города: например, проект с пентхаусами Soho+Noho от компании S. A. Ricci расположен на «Белорусской», а iLove от «Кортроса» – на Алексеевской.
У пентхаусов – широкий диапазон площадей и высота потолков. В городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк» предлагаются пентхаусы с потолками высотой 3,8 м, панорамными окнами и видами на воду.
В четырехкомнатных апартаментах-пентхаусах площадью 295 кв. м в ЖК «Око» – потолок на уровне 4,1 метра. Потолки высотой 4,5 м представлены в пентхаусах жилых комплексов «Суббота», «NOW. Квартал на набережной». Немного выше – 4,6 м – потолки в пентхаусе премиального клубного комплекса «Данилов дом». В ЖК «Арт Хаус» этот показатель уже 5,5 метра.
В deluxe-проекте собрания клубных домов Ordynka в историческом Замоскворечье в двухуровневых пентхаусах высота потолков более 6 метров позволила спланировать два этажа с разделением общественных и приватных зон: входная группа располагается на верхнем уровне, где размещены гостиная и столовая комнаты, а на нижнем уровне создано приватное пространство спален и детских комнат, рассказывает Кирилл Бортов.
Наконец, наиболее высокие показатели – у комплекса Red7 (ГК «Основа»), где на верхних этажах дома запроектированы пентхаусы с террасами и угловые апартаменты с потолками до 6,4 м. Они пока не продаются и будут выведены на рынок на более поздних этапах строительства.
Цены на пентхаусы, разумеется, впечатляют: в «Данилов доме» это 95,5 млн рублей, в ЖК «Око» – 896 млн руб. Демократичным выглядит предложение в «Ривер Парке», где цены начинаются от 25,9 млн рублей. Но недавно на рынке появился, можно сказать, «эконом-вариант» от AFI Development в ЖК «Одинбург» в Одинцово. Это двухэтажные пентхаусы микроформата: квартиры, расположенные на двух верхних этажах 3-го и 4-го корпусов, площадью от 40 до 94 кв. м, с панорамным остеклением и видовыми преимуществами. Высота от пола первого уровня до потолка второго уровня достигает 5,88 м. Цена «микропентхауса» – от 6,2 до 13,4 млн руб.
Два уровня
По данным агентства недвижимости «Бон Тон», двухуровневые квартиры представлены в 12 московских проектах, где можно рассмотреть варианты площадью от 49 до 292 кв. м, двухэтажные апартаменты – в 9 проектах, метраж варьируется от 81 до 719 кв. м. Больше всего таких объектов в бизнес-классе – 70% в формате квартир, почти 77% – в формате апартаментов.
В двухуровневых квартирах может быть разная высота в зависимости от этажа. На первом уровне – 2,8-3,2, на втором – 2,8 м (в черновом варианте), поясняет Наталия Кузнецова.
В монолитном жилом комплексе класса «комфорт+» «Грани» тоже есть двухуровневые лоты. Это квартиры на последних этажах площадью от 41 до 97 кв. м с высотой потолков до 5,2 м, в ряде таких квартир можно оборудовать дровяной камин.
В ЖК Wine House предлагается двухуровневый лофт-апартамент, высота потолков которого равна 4 метрам, в проекте бизнес-класса «NOW. Квартал на набережной» в двухуровневых лотах потолки – 4,5 м, а в ЖК Art Residence – 5,8 м.
В премиальном проекте «Городские резиденции Spires» продается двухуровневая квартира площадью 135,6 кв. м с потолками высотой 3,13 и 3,55 м. Цена такой квартиры – 135,6 млн рублей.
Но можно присмотреть и относительно недорогие варианты. В проектах ГК МИЦ комфорткласса имеются просторные двухуровневые квартиры, высота каждого уровня – 2,82 м. Двухуровневая квартира в Новой Москве в ЖК «Цветочные Поляны» стоит от 8,2 млн рублей.
Квартира для фантазий
Квартиры со вторым светом – «родственники» двухэтажных квартир. Окна в таких квартирах расположены в «два ряда» – друг над другом, и это позволяет устроить второй уровень, либо организовать антресоль, или вообще ничего не делать и оставить все как есть – это тоже красиво.
Нижний уровень может иметь стандартные габариты, а верхний – более скромные параметры (например, высоту 2,2 м). В городских резиденциях премиум-класса Spires в двусветных квартирах – потолки высотой до 4,99 м.
Однако этот показатель может быть значительно выше. Например, в проекте «NOW. Квартал на набережной» высота потолков в двусветных квартирах – 5,7 м. В новом проекте бизнес-класса ЖК «Вереск» в Хорошево-Мневниках от ГК «МИЦ» – 6,4 м.
Что касается цен на двусветные варианты, то в Spires они начинаются от 49 млн рублей, в ЖК «NOW. Квартал на набережной» – от 14 млн рублей.
Один из самых доступных вариантов – в ЖК «Парад планет» от ГК «Основа» в подмосковном Королеве. Там помимо двухуровневых запроектированы квартиры со вторым светом и потолками 5-6 м. Высота окон увеличена до 2,1 м. Диапазон цен на квартиры в комплексе – от 3,2 до 7,1 млн руб.
Влияние на цену – косвенное
Прямой зависимости между высотой потолка и стоимостью лота не прослеживается. Хотя, конечно, как указывает Александр Пасько (ГК МИЦ) высокие потолки увеличивают затраты на строительство таких домов и повышают статус дома. По мнению Марии Литинецкой, в высокобюджетном сегменте высота жилого помещения может стать уникальным конкурентным преимуществом и существенно повлиять на ценообразование.
В пределах одного здания квартиры с высокими потолками и наилучшими видовыми характеристиками чаще располагаются на последних этажах, и пространство над головой выступает тут как попутный фактор удорожания, говорит Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет недвижимости»).
Если речь идет о небольшой разнице в высоте, например – между квартирой со стандартными потолками 2,7 м и квартирой с потолками 3 м, то и цена будет не сильно отличаться. А вот квартира с потолками 5 м выйдет заметно дороже, замечает Игорь Сибренков (ГК «Основа»).
Ну и в целом, чем выше потолок, тем, как правило, выше уровень жилья и дороже квартира.
Резюме
Любителям объемов и пространств сегодня не нужно «копаться» в старом жилом фонде, чтобы найти квартиру на свой вкус. Исторический фонд, конечно, вещь хорошая, но все же многое там, за исключением реконструированных зданий, уже не соответствует требованиям современного покупателя – начиная от физического состояния дома до проблем с парковками. А в новостройках Москвы и Подмосковья сегодня можно легко подобрать квартиру с потолком от 3 метров, причем не только обычную – одноуровневую, но и варианты позатейливее. И, конечно, в области и в Новой Москве они будут намного дешевле, нежели в столице.
