Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой

Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой

Архитектор артем лисицын — идеальный читатель «афиши». проектирует музеи, о которых мы часто пишем. в 2021 году он взял ипотеку, купил «однушку» в хрущевке, превратил ее в образцовую скандинавскую квартиру. расставил книжки и кроссовки — и услышал по радио, что его дом попал в программу реновации.

Артем лисицын

33 года

В 2006 году я окончил институт архитектуры в Самаре и сразу, как получил диплом, переехал в Москву. Последние 10 лет жил в арендованной квартире на Чистых прудах. Успел поработать в ведущих московских архитектурных бюро и неплохо разбираюсь в том, как устроена городская строительная политика, как работают все регламенты.

Первый взнос и ипотека

Недавно моя семья продала недвижимость в Самаре — и у меня появились деньги, которых было достаточно для начального взноса за ипотеку. Я долго занимался этим вопросом, и первое, с чем нужно было определиться, — брать новое жилье или вторичку. Конечно, хотелось жить в новом доме, но здесь проблема: ты платишь первоначальный взнос в стройку и сразу после начинаешь ежемесячно выплачивать ипотеку. После того как дом достроится и сдастся в эксплуатацию с черновой отделкой, тебе предстоит делать ремонт. В итоге въехать в собственную квартиру получится как минимум через 2,5 года. И все это время ты выплачиваешь ипотеку и параллельно платишь аренду съемного жилья. Я понял, что это не мой вариант, и остановился на варианте с квартирой на вторичном рынке.

Здесь ваш верный спутник — база данных ЦИАН, на их сайте я проторчал несколько месяцев. Вообще, самостоятельно разобраться с ЦИАНом сложно, поэтому к спутнику понадобится проводник: риелтор с многолетним опытом работы, знающий все нюансы. Для меня проводником в мир недвижимости стала мама моей подруги, и мне повезло: когда на кону большие деньги и десятилетняя перспектива выплат, доверие к человеку значит очень многое.

Имея 30 необходимых процентов для первого взноса, я начал искать кредитные средства. У большинства российских банков есть условие, что заемщик должен работать на последнем месте работы не менее полугода. На последнем месте у меня этот срок подходил к 1 октября, и к этому дню на моем столе лежали все необходимые формы, справки, анкеты для заявки на ипотеку. Сбор документов закономерно представляет собой ад — проблема в том, что в каждом отделении разные менеджеры говорят новую информацию. У меня в итоге было по три разновидности одной и той же справки.

Не хочется вдаваться в подробности, но за день до обращения в банк со мной случилось несчастье — и я оказался в больнице в очень тяжелом состоянии. Несколько дней провел в коме. В итоге, когда я пришел в себя через несколько недель, мне пришлось вновь собирать и актуализировать всю эту гору бумаг, чтобы предоставить ее банку. Через несколько дней — в мой день рождения — мне пришла СМС о том, что заявка одобрена: банк установил мне лимит кредитования — и теперь у меня было 1,5 месяца на поиски квартиры. Если бы я не успел найти нужную, мне пришлось бы вновь подтверждать свою благонадежность.

Читайте также:  Реновация пятиэтажек в районе Хорошево-Мневники - список домов

Риелтор и поиск вариантов

Теперь, с одобренной ипотекой, я вновь вместе с риелтором вернулся к ЦИАНу. 20% квартир там — это бесполезные объявления людей, которые просто прощупывают рынок, а еще 20% не подходят под ипотеку. В итоге болотце моих вариантов все мельчало и мельчало. Начался бег по городу с осмотром квартиры: до работы, во время обеда и вечером. Утром — с Нагорной на Каширское шоссе, вечером ты уже на Дмитровке и так далее. Как же много в Москве оказалось смертельно убитых квартир — это уму непостижимо. С другой стороны, позволить другие я себе не мог. В итоге передо мной встало два варианта: покупать квартиру под серьезный ремонт или жить в идеальном месте для самоубийства.

Когда оставалось всего 3 недели до окончания банковского дедлайна, я приметил две квартиры, обе — в хрущевках. Одна квартира была на «Петровско-Разумовской», вторая — в районе Соколиной Горы. Первая была дороже, но и кухня в ней была площадью 8, а не 5 метров, именно ее я и выбрал. Мы с агентом назначили встречу с собственником в кафетерии в торговом центре, я взял с собой 50 тысяч, чтобы сразу внести залог. Для меня все юридические тонкости сделки — это птичий язык, в документах я ничего не понимаю. Мой риелтор, проверив бумаги, обнаружила, что квартира на «Петровско-Разумовской» — так называемое молодое дарение не родственнику. Как выяснилось, продавец — бывший социальный работник, который ходил по бабушкам и приносил им пенсии и соцпомощь, и одна из его подопечных год назад подарила ему ту самую квартиру. Сейчас же она живет с ним и его сожительницей, которые ее приютили. Мы с риелтором решили, что если и делать какие-то важные поступки в жизни, то точно не с этими людьми — даже если б банк принял нашу заявку на сделку и одобрил ее. Нам показалось, что как только бы состоялась сделка и женщина поставила подпись, ее бы просто вывезли в какую-нибудь деревню.

Покупка и ремонт

В итоге осталась квартира с маленькой кухней на Соколиной Горе, которую я и купил. Это кирпичный пятиэтажный дом серии 1–511 1960 года постройки. Когда все наконец случилось и меня начали поздравлять близкие друзья, я даже не понял, с чем меня поздравляют. Да, я за короткий срок решил кучу вопросов, и впереди меня еще ждет не меньше. Но я находился в бесконечном процессе сбора справок, просмотров, встреч, выписок, согласований и одобрений уже больше года, то по итогу не чувствовал никакой радости. Покупка квартиры совсем не вечеринка-сюрприз. И в моем случае она была очень далеко в цепочке действий от момента, когда я должен был начать в ней жить.

Если вы забьете в поисковик «ремонт», он вам выдаст список компаний со стандартным набором опций. Читать комментарии к ним — то же самое, что выбирать турецкий отель по отзывам на TripAdvisor. Я понял, что не хочу иметь дело ни с какими строительными фирмами, и выбрал бригаду, в качестве которой был уверен. В итоге мы с ними выскребли буквально всю квартиру, сняли полы, заменили проводку, все стояки, отопление, поменяли окна — то есть провели капитальный ремонт. Архитектурное образование и большая практика работы приводят к тому, что ты не можешь пойти в условный «Леруа Марлен» и купить там что-то по акции. Мне просто плохо от одной мысли об этом становится. В итоге по предварительным подсчетам ремонт однокомнатной квартиры вышел в 900 тысяч рублей.

Читайте также:  Основные принципы программы реновации сформулировали сами москвичи

Реновация

И вот краем уха месяца 3 назад — чуть ли не по радио в парикмахерской — я слышу какую-то историю о том, что Сергей Собянин на встрече с Владимиром Путиным говорит о том, что власти города решили расселить аварийные хрущевки. На что президент, так между делом, сказал что-то вроде: «Да вы же знаете, что они все хотят из этих домов съехать, так что давайте их всех снесем». Я сперва подумал, что это неправда, потому что не первый день в профессии и понимаю, что для того чтобы снести, расселить и построить новое жилье для 1,6 млн горожан, только на проектную документацию силами всех существующих в Москве бюро нужно потратить несколько лет. Но дальше все начало набирать обороты, в почтовом ящике появились какие-то листовки и стало понятно, что это все серьезно, а не просто очередная мутка перед выборами.

К реновации у меня сейчас куча вопросов, на которые никто не дает ответов. Я не понимаю, почему я должен голосовать за кота в мешке. Я не знаю, куда и — главное — почему меня хотят переселить. При оформлении квартиры одним из важных для банка документов была так называемая бизнес-оценка квартиры. Сотрудник компании пришел в квартиру, оценил состояние ее и дома в целом: была ли перепланировка, коммуникации, проверил фундамент — все, вплоть до экологической обстановки в районе. Далее — мне выдали независимое заключение. Это такой том в 150 страниц, из которого следует, что мой дом за полвека изношен на 30% и, следовательно, при капитальном ремонте простоит в прекрасном состоянии еще лет 100.

Мой выбор именно этой квартиры был абсолютно осознанным. Мне нравится, что меня окружает малоэтажная застройка, что на первом этаже есть парикмахерская, молочная кухня и ремонт часов. Мне нравится, что на остановках, когда жду автобус, я уже узнаю лица моих соседей. Я не понимаю, почему я должен отказываться от собственности, к которой я так долго шел и за которую еще буду платить годами, в пользу непонятно чего. Как и с трудом представляю, каким образом чиновники хотят улучшить мои жилищные условия казенным ремонтом комфорт-класса, если я и так уже сделал то, что хотел.

Неприятно лукавство и вранье, которое транслируют городские медиа и социальные ролики. В их визуализации нам показывают виды дорогостоящего ЖК «Садовые кварталы» как пример того, куда нас переселят. Я знаю, что в домах такого класса квартиры стоят раз в десять дороже моей при равной площади. Непонятно, чем я обязан такому подарку. Это не говоря о том, что я давно перестал доверять власти, которая не может подсчитать голоса на выборах, и как я могу доверить судьбу своей единственной собственности платформе «Активный гражданин»?

Пятиэтажный шопинг: что сейчас можно купить, если продать «хрущевку»

Жилье по цене «хрущевки»

Квартиры в пятиэтажках периода индустриального домостроения на столичном рынке, как правило, наименее привлекательные предложения с точки зрения качества жилых зданий и квартир, подчеркивают эксперты. Они находятся в нижнем диапазоне стоимости жилья на вторичном рынке.

«Рынок пятиэтажек в ценовом эквиваленте не вырастет. Падение цен на них уже произошло. По сравнению с прошлым годом на 20%. В сегодняшних условиях покупатель квартиры в «хрущевке» диктует свою цену.

Например, трехкомнатная квартира у метро Краснопресненская в прошлом году по кадастру стоила 20 миллионов рублей, сегодня 16 миллионов рублей, а покупатель предлагает 12 миллионов рублей.

Читайте также:  Список стартовых площадок по программе реновации в Москве - Инструкции и советы - Москва и Подмосковье - РИАМО

Таким образом, подорожание «хрущевки» не ждет», —  рассуждает руководитель отдела продаж вторичного жилья компании «Азбука Жилья» Марина Пиатрович.

Наиболее высокая средневзвешенная стоимость квадратного метра в «хрущевках» всех типов отмечена в ЦАО — 265,6 тысячи рублей за квадратный метр.

На втором и третьем месте с большим разрывом находится ЗАО и САО — 170,7 тысячи рублей за квадратный метр и 169 тысяч рублей. На последнем месте по уровню стоимости закономерно расположен ЮВАО — 141,2 тысячи рублей за «квадрат».

При этом средняя стоимость в панельной пятиэтажке в ЮВАО составляет 133,5 тысячи рублей за «квадрат».

Самую дешевую квартиру в домах можно купить в доме серии II-34, которая расположена в ЗАО на Очаковском шоссе. Это малогабаритная квартира гостиничного типа: «однушка» площадью 18 квадратных метров, продается за 3,1 миллиона рублей. Однокомнатная квартира стандартной площади в 31 квадратный метр выставлена на продажу за 3,95 миллиона рублей на улице Долгопрудной в САО.

Ценообразование в «хрущевках» по округам Москвы

ОкругПанельКирпичВ целом (панель кирпич)
руб./кв. мСредняя стоимость кв., руб.руб./кв. мСредняя стоимость кв., руб.руб./кв. мСредняя стоимость кв., руб.
ЦАО 231 152 10 428 912 270 002 13 142 615 265 592 12 828 006
ЗАО 165 408 6 666 478 171 868 7 274 922 170 686 7 161 126
САО 157 450 6 581 466 172 284 7 392 684 168 973 7 210 828
ЮЗАО 161 816 6 890 573 179 911 7 961 860 167 955 7 251 537
СВАО 166 138 6 410 054 159 901 6 894 020 160 934 6 801 929
СЗАО 153 720 6 321 871 163 169 6 730 771 160 534 6 616 744
ЮАО 148 432 6 080 598 163 496 6 736 641 156 250 6 420 994
ВАО 141 107 5 987 565 156 433 6 446 115 148 376 6 203 721
ЮВАО 133 546 5 721 604 148 492 6 399 597 141 175 6 067 595

По данным агентства недвижимости «Азбука Жилья»

Поэтому наиболее близкой «альтернативой» при продаже «хрущевки» и покупке новой квартиры, по мнению экспертов «Азбуки Жилья», являются предложения на первичном рынке, в новостройках массового сегмента (классы эконом и комфорт). Они зачастую находятся в близкой ценовой конкуренции.

Сравнение цен в «хрущевках» с первичным рынком (массовый сегмент)

 ОкругХрущевки — в целомНовостройки — ЭкономНовостройки — Комфорт
руб./кв. мКвартира, руб.руб./кв. мКвартира, руб.руб./кв. мКвартира, руб.
САО 168 973 7 210 828 173 667 9 544 896
СЗАО 160 534 6 616 744 167 235 11 173 158
ЗАО 170 686 7 161 126 125 780 6 485 838 183 193 11 881 317
ЮЗАО 167 955 7 251 537 166 766 11 792 339
ЮАО 156 250 6 420 994 154 286 7 527 748 174 631 11 488 177
ЮВАО 141 175 6 067 595 110 575 6 213 967 155 113 9 065 768
ВАО 148 376 6 203 721 126 508 8 279 159 165 042 9 292 180
СВАО 160 934 6 801 929 150 764 8 520 586
ЦАО 265 592 12 828 006 253 523 18 280 260

По данным агентства недвижимости «Азбука Жилья»

Таким образом, с учетом разницы по площади, наиболее распространенный вариант при продаже, к примеру, трехкомнатной квартиры в «хрущевке» — последующая покупка двухкомнатной квартиры в новом строящемся доме, соответственно, при продаже «двушки» — однокомнатная в новостройке.

Впрочем, уменьшение площади заново покупаемой квартиры вовсе не обязательно. В «Азбуке Жилья» приводят пример: после продажи квартиры у метро «Славянский бульвар» на третьем этаже «хрущевки» без лифта, площадью 44 квадратных метров за 11,2 миллиона рублей была куплена квартира в одном из жилых комплексов Одинцово площадью 105 квадратных метров с двумя лоджиями за 6,6 миллиона рублей.

Дилемма купли-продажи

https://www.youtube.com/watch?v=j7Eyyb5g68E

Риелторы не берутся делать прогнозы относительно цен на пятиэтажки в будущем. По словам Пиатрович, в мае на фоне напряженной и нестабильной информационной обстановки вокруг «хрущевок», появился элемент недоверия у потенциальных покупателей именно к таким объектам.

Именно поэтому риелторы рекомендуют клиентам, которые хотят улучшить свои жилищные условия, по возможности продавать квартиры и покупать новые по своему выбору. Конечно, не стоит забывать, что покупатель всегда ищет жилье по привлекательной цене, поэтому продавцам нужно быть готовым к дисконтам.   

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector