Дкп и Договор купли-продажи доли в квартире

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Посмотреть образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от Сбербанка.

Как изменить условия в договоре

Изменение условий по договору возможно только по обоюдному соглашению сторон. В этом случае заключается дополнительное соглашение к основной сделке. Если первоначальная была нотариально удостоверена, то и дополнительный документ должен пройти эту процедуру.

“Изменить условия в договоре в одностороннем порядке очень затруднительно, на практике обычно таких требований не заявляется. Связано это с тем, что доказать существенное изменение обстоятельств за короткий срок от заключения договора до его исполнения практически не удается”, – рассказывает Владислав Ким.

Большая маленькая ложь: как люди открыто врут в сделках с недвижимостью

Расторжение договора

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи можно в добровольном и принудительном порядке. При расторжении покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – объект продажи.

Расторжение договора может быть проведено по обоюдному согласию сторон или через суд.

Ремонт квартиры своими руками: с чего начать — алгоритм действий

По соглашению

С инициативой о расторжении предварительного договора может выступить любой представитель стороны сделки, если с его предложением согласен контрагент.

Первым делом стоит проверить условия договора и уточнить, нет ли пункта в документе, который запрещает заключать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если такой пункт есть, необходимо исключить запрет.

Как не выкинуть деньги на ветер: какие документы нужны для покупки гаража

Соглашение о расторжении договора подтверждает отсутствие взаимных претензий. Оно должно включать в себя:

• дату и место оформления;
• личные данные и реквизиты сторон;
• условия расторжения договора (например, выплата компенсации);
• дату или момент, когда основной договор не будет иметь силу;
• подписи участников.

Чтобы избежать возможных рисков, стоит обратиться за помощью к юристу. Грамотный специалист поможет правильно составить документ, обезопасив стороны от непредвиденных обстоятельств.

Отмена НДФЛ для многодетных семей повысит спрос на многокомнатное жилье

Через суд

Если стороны не смогли прийти к обоюдному решению по расторжению предварительного договора, они обращаются в суд. Если суд обнаружил значительные нарушения условий договора одной из сторон, он имеет право расторгнуть ПДКП.

Процесс расторжения предварительного договора через суд включает в себя следующий алгоритм действий:

• Подготовка и подача иска в суд. В исковом заявлении необходимо указать свои требования: расторжение предварительного договора купли-продажи и возврат залога. Также необходимо приложить копию требования о расторжении договора и уведомление о вручении.
• Участие во всех судебных заседаниях. В течение пяти дней после получения искового заявления судья должен решить, принимать иск или нет. Если иск принят, суд вынесет определение, на основании которого возбуждается дело. На следующий день после этого копии определения направляются всем участникам дела. Далее происходит само судебное разбирательство по существу заявленных требований. В процессе слушания дела истец и ответчик предоставляют необходимые доказательства и опровержения.

Срок действия

Предварительный договор купли-продажи имеет срок действия. Но его указывать не обязательно. Под сроком действия подразумевают промежуток времени, в течение которого стороны намерены подписать основной договор.

Согласно законодательству, в случаях, когда срок в ПДКП не обозначен, период рассмотрения и подписания основного договора составляет не более одного года. После окончания срока документ перестает действовать, независимо от того, был подписан основной договор или нет.

Бывает, что по какой-то причине договор приходится расторгнуть. Сделать это можно по соглашению сторон или решению суда. Распространенные причины:

• покупатель не передал деньги продавцу;
• на недвижимость предъявляют претензии третьи лица;
• продавец не снял квартиру с учета;
• обнаружилось несоответствие в документах;
• сделка совершалась по принуждению;
• другое.

Расторжение договора непременно проводится в письменной форме. После этого жилье возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Сделка аннулируется.

Будьте внимательны! После окончания регистрации прав собственности расторгнуть сделку
значительно труднее.

Договор купли-продажи доли

Бланк договора купли-продажи доли со всеми необходимыми пунктами можно загрузить бесплатно на РЕНОВАР.РУ.

Регистрация права собственности на квартиру

Зарегистрировать право собственности можно в Росреестре при личном посещении или на сайте ведомства через личный кабинет, через сайт “Госуслуги” а также в МФЦ. Если договор удостоверялся нотариусом, он в процессе межведомственного взаимодействия самостоятельно передаст все необходимые данные.

Сроки

Регистрация перехода права собственности осуществляется в течение семи рабочих дней при обращении напрямую в Росреестр и девяти рабочих дней при обращении в МФЦ.

Как не прогадать при срочной продаже квартиры: лайфхаки от риелторов

Кто составляет договор купли-продажи?

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Составляется договор в простой письменной форме или нотариальной. Причем оговорены случаи, когда нотариальное заверение является обязательным. Это продажа жилья:

• по договору ренты, предусматривающему пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
• одним из собственников которого является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015);
• доли в квартире (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Остальные ситуации могут быть оформлены договором в простой письменной форме с соблюдением всех требований к такому виду документов. При желании и по договоренности сторон можно обратиться за составлением соглашения к нотариусу.

С 1 февраля 2019 года удостоверивший сделку нотариус направляет в Росреестр документы самостоятельно, служащие основанием для перехода права собственности к новому владельцу квартиры. В регистрирующий орган передается электронный документ, заверенный электронной подписью нотариуса. Услуга является бесплатной.

Проверка документов

До того, как подписывать договор купли-продажи, нужно убедиться, что сделка проводится в правовом поле. Стоит оговориться, что покупатель здесь несет больше рисков, нежели продавец. Ведь после аннулирования сделки вернуть деньги назад в полном объеме будет затруднительно. До того, как подписывать какие-либо соглашения, покупатель вправе ознакомиться с такими документами:

• Удостоверение личности продавца, а если их несколько, то каждого из них. Лучше изучить не только паспорт: СНИЛС,
  водительское удостоверение, военный билет. Подделать все сразу затруднительно.
• Основание, по которому возникло право собственности (ДДУ, рента, дарственная, ДКП, другое).
• Техдокументация на квартиру (кадастровый и тех. паспорт, экспликация, справки и выписки БТИ).
• Разрешение органов попечительства, если собственник или житель квартиры — несовершеннолетний.
• Разрешение на сделку (нотариальное) от «второй половинки» собственника.
• Свидетельство о браке, чтобы убедиться, что недвижимость куплена до/после возникновения супружеских отношений.
• Выдержка из домовой книги для установления лиц, зарегистрированных в помещении.
• Расширенную справку из лицевого счета, для исключения задолженностей по коммунальным платежам.

Важный момент! Собственник обязан уведомить покупателя, если имущество находится в обременении
или под залогом. Чтобы удостовериться наверняка, лучше самостоятельно обратиться в Росреестр и запросить
соответствующую выписку.

Гарантии

Главная гарантия ПДКП – уверенность в том, что собственник в любом случае подпишет основной договор. В добровольной или принудительной форме.

Если продавец отказывается продавать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор на условиях, указанных в предварительном.

Соглашения иного типа (например, об авансе) не обязывают продавца подписывать основной договор. Поэтому если не заключен ПДКП, но на руках есть другое соглашение, никто не сможет заставить собственника продать квартиру. В такой ситуации покупатель потеряет аванс или задаток.

Юристы напомнили правила остекления балконов в России

Договор купли-продажи (ДКП) – это соглашение продавца с покупателем о передаче вещи или товара за определенную сумму. В случае с недвижимостью документ имеет свои особенности, определенные законодательством.

Простая письменная форма – три слова, которые могут лишить вас жилья

Регулирующие законы

Так как это гражданско-правовая сделка, основным регулирующим ее законом является Гражданский кодекс РФ (глава 30).

“В этой главе законодателем специально выделяется параграф 8, посвященный регулированию купли-продажи недвижимости. В нем выделены особенности заключения сделок для недвижимого имущества, однако в остальном отношения между сторонами по сделке регулируются общими правилами о купле-продаже (параграф 1 главы 30 ГК РФ). При этом специально для квартир как объектов недвижимости (жилых помещений) законодатель предусмотрел и особое регулирование в статье 558 ГК под названием “Особенности продажи жилых помещений””, – отмечает Владислав Ким, юрист, консультант в области защиты бизнеса и граждан.

Но в зависимости от разновидностей договора могут применяться еще и другие законодательные акты.

“Например, при заключении публичного договора купли-продажи дополнительно используется закон “О защите прав потребителей”, а при продаже недвижимости обязательно учитывается закон “О государственной регистрации недвижимости””, – добавляет Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

В документе подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю, а покупатель обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.

Форма договора купли-продажи квартиры письменная, несоблюдение этого правила (согласно статье 550 ГК РФ) означает недействительность сделки. Причем нотариально заверять договор не обязательно, но желательно.

“Однако при определенных условиях форма договора купли-продажи квартиры должна быть нотариально удостоверена, например, если имущество принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или гражданину с ограниченной дееспособностью, при отчуждении долей в праве общей собственности не всеми собственниками, а также при наличии соглашения сторон о нотариальном удостоверении договора (ст. 163 ГК РФ, ст. 42, ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”). В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ)”, – уточняет Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы.

Владислав Ким рассказывает, что ранее договор купли-продажи квартиры также подлежал государственной регистрации, но после 01.03.2013 регистрация происходит только в отношении перехода права собственности. Причем ее отсутствие не является основанием для признания договора недействительным (пункт 60 постановления пленума Верховного Суда РФ №10, пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”). Однако если одна сторона уклоняется от регистрации перехода права собственности, другая может потребовать проведения этой процедуры и имеет полное право взыскивать убытки.

Эксперт рассказал о новых правилах по сделкам с недвижимостью

Условия договора купли-продажи квартиры, как и любого другого гражданско-правового соглашения, делятся на обязательные и дополнительные, причем без согласования первых договор считается незаключенным.

К обязательным относятся:

• Название документа, населенный пункт, где он составлен, дата.
• Данные о предмете договора (конкретном жилом объекте недвижимости): наименование, расположение, площадь.
• ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
• Суть договора (продажа).
• Стоимость продаваемого объекта.
• Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием их прав (если такие есть).

Наличие или отсутствие дополнительных условий в договоре не влияет на его законность, перечень зависит от квалификации юриста (если договор составляется им) или желаний продавца. Чаще всего к ним относятся:

• Дата передачи объекта покупателю.
• Сроки оплаты.
• Состояние квартиры.
• Сроки выписки из нее всех проживавших ранее.
• Штрафные санкции за невыполнение условий.
• Условия расторжения договора и т.д.

Образец договора купли-продажи жилого помещения (квартиры)

1 из 4

2 из 4

3 из 4

4 из 4

Образец договора купли-продажи представлен Владиславом Кимом.

Вынь да положь: за что придется доплатить при покупке квартиры

Способы расчета по сделке

В договоре можно предусмотреть любой вид расчетов, и нотариус не может диктовать какой-то обязательный. Стороны могут рассчитаться наличными, банковским переводом, через ячейку или аккредитив, воспользоваться нотариальным депозитом. Выбор зависит от сложившейся ситуации. Чаще всего оплата происходит после подачи документов на регистрацию.

Оформление
ДКП

Знайте! ПДКП не является «настоящим» договором. Он фиксирует намерение подписать такое
соглашение в будущем, а не саму процедуру реализации квартиры. Не перечисляйте продавцу полную сумму при заключении
предварительного договора.

К ПДКП прибегают, когда для подписания основного договора нужно собрать недостающие справки, выписки или приготовить деньги. Предварительный договор не нуждается в госрегистрации, но требует нотариального заверения. В соответствии с гражданским законодательством любая из сторон вправе обратиться в суд с требованием принудить вторую сторону заключить основной договор на условиях, изложенных в ПДКП. Подписание договора при купле-продаже жилья не требует обязательной регистрации. Однако большинство граждан предпочитают подстраховаться.
Хорошим решением станет оформление купли-продажи квартиры через
нотариуса.По желанию сторон он проверит документы и возьмет на себя обязательство визуально определить подлинность подписей. Можно воспользоваться не только помощью нотариуса, но и обратиться за сопровождением сделки в любую юридическую консультацию на выбор. Возможно оформление купли-продажи квартиры в МФЦ. С этой целью стороны подготавливают необходимые документы и оплачивают госпошлину.

Внимание! МФЦ не составляет договоры и там нет комнат для ведения переговоров. В этом
ведомстве лишь регистрируют сам договор, когда он уже подписан.

Запомнить

Чек-лист по договору купли-продажи доли в квартире:

• Договор купли-продажи доли в квартире требует обязательного нотариального удостоверения, иначе он не получит юридической силы.
• По закону можно самостоятельно провести подготовку к сделке, составить текст договора и прийти к нотариусу только за удостоверительной надписью. Но на практике все не так просто – специалисты настаивают на дополнительных услугах.
• Перед оформлением договора нужно известить владельцев других долей в праве о сделке. Если никто не захочет выкупить долю – можно заключать договор с любым третьим лицом.
• Продавать долю третьему лицу нужно на условиях, обозначенных в извещении. Это крайне важно.
• Выделять долю в натуре перед продажей не обязательно.
• Документы на регистрацию перехода права на долю в квартире подает нотариус, который заверял сделку.

Проконсультироваться по оформлению договора купли-продажи доли в квартире можно у нашего специалиста в онлайн-чате или по телефону.

Если материал вам понравился, будем благодарны за оценку статьи!

Бесплатная консультация юриста

Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)

Ответ в течение 15 минут

На что нужно обратить внимание в договоре

При заключении договора купли-продажи квартиры на практике часто проблемы возникают именно у покупателей. Поэтому перед совершением сделки необходимо:

• Тщательно проверить продавца и убедиться, что он является собственником квартиры (а не доли в ней) и нет других собственников.
• Выяснить, есть ли у представителя продавца полномочия на такую сделку (если его представляет другое лицо).
• Узнать, на каком основании продавец получил квартиру (если она была получена в порядке наследования, уточнить, не имеется ли наследственного спора).
• Установить, не является ли продавец недееспособным или ограниченным в дееспособности. “Важно проверить продавца на платежеспособность, так как возможное или уже имеющееся банкротство может повлечь за собой признание недействительным договора купли-продажи квартиры. Покупателю придется вернуть квартиру, однако денежные средства за нее в полном объеме вряд ли получится получить. Произвести проверку можно на сайте судебных приставов в базе исполнительных производств, для этого достаточно указать ФИО продавца и дату его рождения. Также это можно сделать на официальном сайте районного или мирового суда по месту регистрации собственника. В случае возбужденного производства продавец не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом”, – предупреждает юрист Ольга Гросс.
• Обратить внимание на юридическую чистоту объекта недвижимости (есть ли задолженности по коммунальным платежам, зарегистрированные лица, имеющие право на квартиру, обременения в виде ипотеки или ареста) и техническое состояние помещения и самого многоквартирного дома.

“Рекомендую привлекать профессионалов для проведения полного аудита и обнаружения скрытых недостатков. На сегодняшний день принято заключать акты приема-передачи к договору о купле-продаже. Они устанавливают факт реального получения квартиры покупателем и фиксируют состояние помещения.

Если покупатель осмотрел квартиру и подписал такой акт, то он не может требовать расторжения сделки из-за технических недостатков объекта. На моей практике человек подписал акт приема-передачи без замечаний, а после предъявил требование продавцу о том, что в квартире отсутствовало должное сантехническое оборудование. Но суд пояснил, что требование не подлежит удовлетворению, ведь наличие или отсутствие такого оборудования – явный недостаток, и покупатель не мог его не заметить”, – рассказывает Владислав Ким.

Еще один нюанс отмечает Татьяна Трофименко: “Риелторы и агенты по продажам часто для уменьшения цены объекта и снижения налоговой нагрузки прописывают стоимость квартиры и стоимость неотделимых улучшений раздельно (получается, что в одном договоре покупатель приобретает недвижимость и мебель, технику). Но продать неотделимые условия как самостоятельный объект невозможно. Росреестр противоречиво относится к таким сделкам. Считается, что квартира является имущественным комплексом и в него уже входят все неотделимые улучшения (встроенные кухни, гарнитуры, конструкции). Часто органы государственной регистрации не пропускают подобные сделки: приостанавливают или отказывают в регистрации”.

Продаю, сдаю, амнистирую: как подготовиться к сделкам с жильем в новом году

Регистрация договора в МФЦ

После удостоверения договор купли-продажи доли в квартире передается в Росреестр для регистрации прав нового хозяина. Сделать это должен нотариус, который удостоверял договор, абсолютно бесплатно (нужно оплатить только пошлину 2000 рублей). Документы передаются в электронном виде, а спустя 3 рабочих дня сделка уже будет зарегистрированной.

Если по каким-то причинам пользоваться услугами нотариальной конторы неудобно, можно обратиться в МФЦ для подачи документов на регистрацию в обычном порядке.

Для регистрации понадобятся:

• нотариальный договор;
• сведения об извещении сособственников;
• выписка из ЕГРН на долю в квартире;
• согласия супругов;
• паспорта сторон;
• квитанция об оплате пошлины 2000 рублей.

Регистрация через МФЦ займет до 9 рабочих дней.

Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?

Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.

Составляется документ по обоюдному согласию сторон со всеми условиями, прописанными в пунктах. Чтобы учесть все необходимые с юридической точки зрения моменты, можно обратиться к юристу. Он не только грамотно составит договор, но и разъяснит все правовые последствия сделки.

Помощь в составлении может оказать и риэлтор. Обычно это происходит, когда одна из сторон осуществляла поиск контрагента при участии агентства.

С 01.03.2013 года договор купли-продажи не подлежит госрегистрации. Обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на жилой объект к новому владельцу (ст. 551 ГК РФ). Для этого основанием является ДКП, который в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган – Росреестр или МФЦ.

Ошибки при составлении договора

Наиболее частые ошибки при составлении предварительного договора:

• Отсутствие стоимости недвижимости. Чтобы в дальнейшем избежать отказа стороны от предстоящей покупки из-за заранее не согласованного размера оплаты, рекомендуется прописать цену объекта. Если в момент заключения основного договора по этому поводу возникнут разногласия, стоимость может установить суд.
• Недвижимость, подлежащая передаче покупателю, не идентифицирована. В предварительный договор должен быть включен пункт, в котором будет подробно описан объект.
• Не указана информация по задатку: размер оплаты, способ передачи, последствия при расторжении договора одной из сторон. Чаще всего разногласия по таким вопросам заканчиваются судебным разбирательством.
• Заключение договора в устной форме. Так как основной договор купли-продажи будет заключен в письменной форме, то согласно пункту 24 постановления пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 №49 предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного. Соответственно, и предварительный договор необходимо согласовать и подписать с контрагентом.

Аналитики рассказали о планах россиян на ипотеку

Бланк ДКП квартиры по доверенности

Бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности 2023. docx

Восстановление ДКП

При утере договора купли-продажи документ можно восстановить через Росреестр, который регистрировал переход права собственности, или нотариуса, если он нотариально заверялся.

Законодательное регулирование

Основными нормативными документами, регулирующими правоотношения между покупателем и продавцом недвижимого объекта, являются Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Гражданский кодекс РФ. В ГК задействованы следующие статьи:

• ст. 454 — ст. 491 – описаны общие положения о проведении сделки купли-продажи;
• ст. 549 — ст. 558 – рассмотрение и законодательное закрепление вопросов продажи недвижимого объекта;
• ст. 182 — ст. 189 – осуществление действий представителя по доверенности.

По своему содержанию соглашение, где одну из сторон представляет третье лицо, существенно не отличается от обычного договора покупки-продажи. Разница заключается лишь в заполнении преамбулы, где вместо данных о продавце прописывается информация о его представителе: его ФИО полностью, сведения о нотариальной доверенности.

Нужно ли заверять доверенность у нотариуса? Следует заметить, что документ, на основании которого лицу предоставляются определенные полномочия на осуществление действий от имени собственника, заверяется нотариально. В нем обязательно указываются данные доверителя, доверенного лица, сведения о квартире, которая будет продана через представителя, а также перечень его полномочий (например, подписание договора, предъявление документов на регистрацию сделки и т.д.).

Недействительность доверенности по любой причине (отозвана доверителем, истек срок действия, отсутствует дата выдачи и т.д.) на дату подписания договора сделки влечет за собой признание его недействительным. Это влечет за собой истребование жилого помещения обратно покупателем.

Договор купли-продажи жилого помещения составляется в письменной форме. В обязательном порядке в нем должны содержаться данные, по которым можно установить продаваемый объект: вид недвижимого имущества (квартира), кадастровый номер, точный адрес, площадь в соответствии с документами. Необходимо также указать цену имущества (ст. 554, 555 ГК, ч. 1 ст. 21 Закона 218-ФЗ).

В ряде ситуаций в квартире могут по закону иметь право проживать и пользоваться иные лица. Если такие имеются в продаваемом жилье, необходимо их обязательно перечислить в договоре, так как это существенное условие сделки. Одновременно указываются их права на пользование жильем (п. 1 ст. 558 ГК).

Подписывается договор сторонами сделки (представителем продавца, действующим по доверенности) и покупателем в количестве экземпляров по количеству участников сделки и дополнительный для регистрирующего органа. Используется простая письменная форма документа, если в соответствии с законодательными актами не требуется обязательная нотариальная форма. Это случаи отчуждения:

• недвижимого объекта, собственником которого является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный;
• долей в общей собственности на жилое помещение.

Предварительный договор купли-продажи – это двусторонний документ, от правильности составления которого зависит, состоится ли в дальнейшем сделка или нет.

Чтобы процесс купли-продажи прошел без эксцессов, стоит обратиться за консультацией к юристу. Тем, кто решает самостоятельно составить документ, следует знать, что предварительный договор должен содержать определенную информацию.

• паспортные данные обеих стороны и дата подписания документа;
• очный адрес объекта недвижимости;
• цена сделки купли-продажи;
• сведения о форме, сроке и способах оплаты;
• информация о переданном задатке;
• подтверждение прав на осуществление сделки;
• информация о государственной регистрации недвижимости;
• обязательство одного лица продать объект и обязательство второго лица выплатить за него установленную сумму.

Квартирная афера: как противостоять нечестным риелторам

Возможные риски покупателя

Несмотря на четко прописанные условия в договоре, при оформлении ПДКП есть определенные риски. К ним относят:

• Признание документа недействительным.
• Потеря задатка или аванса.
• Приобретение недвижимости с обременением.
• Оформление предварительного договора с мошенником.

Чтобы не допустить признания ПДКП недействительным, необходимо соблюдать форму договора, а также выполнять все его условия. Если документ не был заверен у нотариуса, но согласно условиям сделки это нужно было сделать, договор утрачивает силу.

Кроме того, в договоре должны быть указаны существенные условия сделки. К таковым относят предмет договора, то есть конкретные данные об объекте недвижимости – адрес, кадастровый номер, размер площади и пр.

Финансист назвал время года для максимально выгодной сделки с жильем

Потеря задатка и аванса – нередкий случай при заключении ПДКП. Задаток в рамках договора купли-продажи выполняет две функции: платежную (функцию предоплаты) и гарантийную. Аванс является только предварительным способом расчетов.

После получения задатка или аванса недобросовестные продавцы могут пропасть или сказать, что у них по определенным причинам нет возможности его отдать. В таком случае покупателю нужно обратиться в суд.

Нередки случаи, когда продавцы умалчивают о наличии обременения недвижимости. При этом они заключают договор и даже получают задаток. Обременение объекта недвижимости не запрещает сторонам заключить основной договор. Но такая сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

Чтобы обезопасить себя, необходимо попросить продавца предоставить выписку из ЕГРН и отдельным пунктом прописать в договоре, что на объект не наложено обременение. Также в ПДКП стоит отметить, что иные лица, например, родственники продавца, лишены права притязания на объект недвижимости.

Бывают случаи, когда сделка заключается с продавцом, который уже подписал несколько предварительных договоров по одному объекту. В таком случае покупатель оформил ПДКП с мошенником. Так как предварительные договоры нигде не регистрируются, невозможно проверить, подписывал ли продавец такой договор с иными лицами.

Чтобы задаток не попал в руки мошенника, покупатель может попросить указать в договоре информацию о том, что продавец больше ни с кем не подписывал ни основной, ни предварительный договор. При несоблюдении условий покупатель вправе будет вернуть задаток в двойном размере и получить дополнительную компенсацию.

Как правильно заполнить договор

Единого образца предварительного договора купли-продажи не существует. Он составляется в свободной форме. Главное – указать все необходимые пункты.

Для упрощения процесса оформления договора используются готовые типовые бланки, которые распечатывают и заполняют обе стороны.

Изменить или включить иные условия в договор можно, оформив дополнительное соглашение к уже существующему.

• Название документа.
• Дата и точное место (адрес) заключения.
• Идентификационные данные участников сделки, их доверенных лиц и прочих законных представителей: ф.и.о., адрес
  проживания, дата и место рождения, паспортные данные, ИНН.
• Реквизиты прочих документов, когда сделка совершается с привлечением кредитных средств, материнского сертификата и
  других госсубсидий.
• Сведения о документе о праве собственности.
• Реквизиты доверенности в соответствии с которой действительны полномочия лица, представляющего интересы участника
  процесса.
• Предмет договора, его полное описание. Сведения берут из кадастрового (не технического!) паспорта: адрес, дом,
  этаж, жилая и общая площадь, число комнат, другие данные.
• Цена квартиры.
• Порядок и условия оплаты: процесс передачи денег, рассрочки, отсрочка платежа, форма расчетов
  (наличная/безналичная).
• Подтверждение законности сделки: дееспособность участников, отсутствие обременений, залога, нарушение прав третьих
  лиц.
• Порядок и условия передачи жилья.
• Особенные условия: возникновение обременений при неполном расчете, порядок выезда из помещения и другое.
• Порядок и условия регистрации в Росреестре.
• Число экземпляров договора (минимум 3 шт.).

Как оформить договор купли-продажи

Составить документ можно самостоятельно (стандартные формы ДКП есть на сайтах различных агентств недвижимости), через нотариуса или юриста.

Правила

При составлении документа необходимо соблюдать определенные требования. Юристы не советуют скачивать шаблонные формы из интернета, так как каждая сделка индивидуальна. Перед подписанием ДКП важно внимательно перечитать документ и проверить его на неточности, ошибки, обращая особое внимание на данные об объекте и сторонах сделки, условия приобретения, стоимость и механизм передачи денег, сроки передачи недвижимости и прочее. Важный аспект: в ДКП должна быть указана реальная цена на недвижимость (часто для снижения налогообложения или с другими целями стоимость занижается), так как в случае расторжения договора покупатель сможет вернуть себе именно ту сумму, которая задокументирована. Кроме того, обязательно учитываются права третьих лиц, которые обладают частью продаваемой квартиры или зарегистрированы в ней, особенно детей, потому что нарушение может привести к ничтожности сделки. В том случае если в тексте договора есть непонятные моменты, которые могут трактоваться двояко, лучше обратиться за консультацией к профильному юристу.

Законодательство предъявляет к ДКП следующие требования:

• письменная форма;
• максимально полные данные о сторонах сделки (паспорт, СНИЛС, ФИО, дата рождения и прописка);
• перечень документов, на основании которых заключается сделка, должен включать в себя кадастровый и технический паспорт объекта, правоустанавливающие документы на квартиру (ДКП, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и прочее), подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам;
• правильно написанный договор о купле-продаже квартиры должен показывать, что сделка совершается добровольно и осознанно.

Документы

При подписании ДКП продавец и покупатель должны иметь при себе следующие документы:

• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• паспорта;
• справку с перечислением всех зарегистрированных на объекте;
• согласие супруга на продажу (если продавец в браке);
• разрешение опеки (если продавец несовершеннолетний);
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Эксперт назвал новые риски при покупке недвижимости

Процесс оформления

Прежде чем приступить к составлению договора, необходимо получить выписку из ЕГРН, ее наличие позволяет продавцу подтвердить свои права на объект, а покупателю убедиться в юридической чистоте квартиры.

Этапы оформления включают в себя:

• Заключение предварительного договора (если покупатель не располагает всей суммой или по каким-то причинам стороны не готовы приступить к сделке незамедлительно), в котором прописаны намерения и обязательства в дальнейшем заключить основной договор.
• Составление текста основного договора с учетом всех требований законодательства.
• Подписание ДКП, передача денег и ключей от квартиры.
• Оплата покупателем государственной пошлины;
• Регистрация права собственности в Росреестре.

Локдаун, QR-коды, страхи: как пандемия срывает сделки с квартирами

Сколько стоит

Пошлина за обращение в Росреестр за регистрацией перехода права собственности составляет 2 000 рублей, остальные расходы распределяются по соглашению сторон.

Стоимость составления договора купли-продажи квартиры зависит от региона, в котором проходит сделка и особенностей продаваемой квартиры (например, необходимо учесть перечень мебели, бытовой техники и прочее).

По словам Владислава Кима, юрист в Москве и Московской области за составление договора купли-продажи возьмет минимум 10 000 рублей. Нотариус в этом же регионе запросит от 5 000 до 15 000 рублей.

Удостоверение ДКП квартиры также потребует определенных затрат, пункт 1 статьи 22.1 “Основ законодательства Российской Федерации о нотариате” устанавливает следующие тарифы.

За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

• до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
• свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.

Удостоверение договора другим лицам в зависимости от суммы сделки:

• до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;
• свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
• свыше 10 000 000 рублей – 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей.

Издержки по оплате нотариальных услуг (если стороны сделки к такому удостоверению пришли), расходов, связанных с регистрацией права собственности, и других определяются договором. Если в нем распределение расходов не установлено, то госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель, а расходы на на услуги нотариуса стороны сделки оплачивают в равных долях, сообщает Владислав Ким.

Получить согласие опеки и согласие супруга

Как и при обычной купле-продаже целой квартиры, продажа доли несовершеннолетнего требует предварительного одобрения в органе опеки. Продажу разрешат, если взамен ребенок получит альтернативное жилье или права.

Нотариальное согласие супруга на куплю-продажу тоже обязательно, если продавец или покупатель в браке. Согласие составляет и удостоверяет любой нотариус, не обязательно тот, что будет удостоверять сам договор.

Нотариальное удостоверение договора

Стоимость услуг – 0,5% от цены сделки (цены доли в праве на квартиру), но не выше 20 000 рублей. Эта цена включает только госпошлину, а услуги правового и технического характера оплачиваются отдельно. Стоимость дополнительных услуг нотариус определяет самостоятельно.

Как сэкономить на нотариусе

Говоря прямо, от нотариуса сторонам нужно только проставить на договоре подпись и печать. Это стоит 0,5% от цены договора купли-продажи доли в квартире, а все, что специалист просит сверху – дополнительные услуги. Клиент вправе от них отказаться.

Часто случается, что специалисты просто не берутся заверять договоры, которые составлены клиентами, и за счет этого резко возрастает стоимость. Чтобы сэкономить, имеет смысл обзвонить несколько контор в городе.

Если нотариус необоснованно взял с клиентов плату за дополнительные услуги, которые были им не нужны, следует обратиться с жалобами в нотариальную палату региона и суд.

Виды

Единой утвержденной классификации предварительных договоров купли-продажи не существует. Их различают по характеру сделки:

• Предварительный договор при покупке жилого дома или квартиры у собственника.
• ПДКП при покупке жилья в ипотеку. Зачастую банки настаивают на заключении предварительного договора. В нем обязательно должно быть указано, что полностью или частично жилье будет оплачено кредитными средствами.
• Предварительный договор при покупке в новостройке. Необходимо оформить договор долевого участия в строительстве.
• ПДКП для органа опеки. Нередки случаи, когда процесс продажи недвижимости невозможен из-за того, что собственник дома или квартиры – несовершеннолетний. Является ли он единственным владельцем или состоит в доле – не имеет значения. Предварительный договор в таком случае необходимо передать в органы опеки, где специалисты принимают решение о возможности сделки.

Треть россиян не поддерживает цифровую ипотеку

Также предварительные договоры делят на:

• ПДКП между физическими лицами.
• ПДКП между юридическими лицами.

Важный факт! Если объект недвижимости расположен в другом кадастровом округе перерегистрация
прав собственности проводится исключительно через Росреестр.

Поскольку МФЦ не регистрирует сделки сам, а является только посредником при выборе такого способа сроки удлиняются. Для регистрации прав на жилье понадобятся:

• паспорта сторон сделки и их заявления;
• чек об уплате госпошлины;
• бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• план жилья или кадастровый паспорт;
• ДКП в 3 экземплярах;
• разрешение опеки, если один из собственников несовершеннолетний.

Неисполнение договора

Более половины россиян хотят купить загородную недвижимость

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, указанных в договоре, – это нарушение условий договора купли-продажи.

В 25 главе ГК РФ указаны виды ответственности, применяемые в случаях неисполнения обязательств во время сделки по купле-продаже.

• Возмещение убытков. Убытки – это утраченное имущество или доход, не полученный из-за нарушенного права.
• Выплата неустойки. Неустойка – это определенная сумма денег, которую контрагент должен выплатить другой стороне по причине невыполнения или ненадлежащего выполнения своих обязательств.
• Если при продаже недвижимого имущества недостатки (например, ветхость здания, нарушение целостности постройки) не были оговорены продавцом, потребитель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Кроме того, форма и тип ответственности за нарушение договора купли-продажи может быть установлена соглашением сторон.

Нюансы и подводные камни

Договор купли-продажи — основной документ
сделки.В нем заключен большой объем информации, а в обилии цифр и букв можно просто потеряться. Поэтому лучше привлекать к его составлению специалиста, способного без эмоций разобраться в тонкостях юридического процесса. Если решили действовать самостоятельно, обращайте внимание на такие моменты:

• Передача денег. Где, в какой форме, когда передаются средства. Был ли задаток и как он подтверждался. Как
  удостоверяется окончание расчетов: договором или распиской.
• Полное описание квартиры. Если есть недостатки, отразите их в договоре, иначе потом придется доказывать свои права
  в суде.
• Правомочность доверенности. Если сделку заключает не собственник, обязательно проверяйте его права, ведь
  доверенность можно отозвать в любой момент. Требуйте встречи с хозяином.
• Права третьих лиц. Если в квартире прописаны дети или есть другие претенденты, о которых «забыли» упомянуть, об
  этом лучше узнать заранее.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

• удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
• выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

• Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
• Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
• Существенные условия договора:

• предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
• стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
• перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.

• информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
• сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
• условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.

Перед сделкой рекомендуем найти свой объект на публичной кадастровой карте и проверить его:

• на наличие обременений, ипотеки;
• на историю собственников по сделкам;
• узнать актуальную кадастровую стоимость объекта и т.д.

Образец (бланк) договора купли-продажи квартиры

Ниже предложены варианты образцов и бланков ДКП при совершении различных сделок.

Образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет в 2023 году

Особенности составления ДКП уже описаны выше. В 2023 году они остаются актуальными.

Договор купли-продажи квартиры с задатком

Закрепить квартиру за покупателем поможет N сумма денег в виде задатка.

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Молодая семья, получившая материнский (семейный) капитал вправе использовать его средства на улучшение жилищных условий. Но здесь необходимо соблюдать условие обязательного выделения каждому члену семьи доли. Поэтому лучше на этапе оформления сделки включить такое условие в договор купли-продажи.

Законодательство позволяет выделить доли в течение полугода после покупки квартиры. Но тогда потребуется снова обращаться в Росреестр и платить госпошлину за документальное оформление выдела долей. К тому же существует риск того, что это не будет сделано вовремя, что повлечет неприятные последствия.

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой с использование средств материнского капитала, подписывается всеми участниками сделки. Интересы детей младше 14 лет представляют их законные представители (родители или опекуны).

Оплату средствами материнского капитала за жилье можно произвести только после достижения ребенком 3 лет.

Поэтому сделка может быть оформлена договором купли-продажи или договором с рассрочкой. В случае с рассрочкой в соглашении должен быть определен порядок оплаты, согласно которому вносится первоначальный взнос и оставшаяся сумма выплачивается продавцу равными частями в соответствии с графиком платежей.

В договоре сделки обязательно прописываются реквизиты материнского (семейного) капитала, средства которого будут использованы при покупке квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры с материнским (семейным) капиталом. doc

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Перед оформлением ипотечного кредита обязательным является проведение независимой оценки стоимости приобретаемого жилья. На основании этой оценки будет рассчитан и выдан заем.

В ДКП прописывается, что использованы ипотечные средства, а также реквизиты кредитного договора. Этот факт регистрируется вместе с договором сделки в Росреестре, на основании чего в выписке будет содержаться отметка об обременении квартиры в виде залога у банка.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств Сбербанка. doc

Договор купли продажи квартиры по доверенности

Интересы одной из сторон сделки может представлять доверенное лицо. Тогда в договоре указываются его персональные данные и реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Она должна быть заверена нотариально и приложена к договору.

Образец ДКП квартиры по доверенности по безналичному расчету через Сбербанк (Росреестр). doc

Бланк ДКП квартиры по доверенности между физическими лицами. docx

Предпродажная подготовка доли в квартире

Кроме сбора стандартных документов по купле-продаже квартиры и любой недвижимости (выписка из ЕГРН, техпаспорт, справки о долгах и так далее), потребуется совершить некоторые юридические действия в связи с долей.

Доля означает, что собственник владеет не квартирой целиком, а только частью права на нее, следовательно, у жилья есть и другие собственники. Перед продажей своей доли, нужно соблюсти права всех остальных владельцев, чтобы избежать судебных тяжб.

По правилам ст. 246 ГК РФ продать долю можно только после соблюдения преимущественных прав, которые принадлежат другим владельцам квартиры. Не имеет значения, в каких отношениях состоят сособственники, сколько их, проживают ли они фактически по этому адресу – в любом случае потребуется письменное извещение.

Документ нужно составить лично на каждого владельца квартиры. Одно на всех не подойдет.

Ф.И.О. или название сособственника можно посмотреть в выписке из ЕГРЮЛ. В тексте извещения указываются основные параметры сделки и ключевые даты.

Дешевле всего передать каждому собственнику уведомление лично под подпись. Чуть дороже – отправить ценным письмом с описью вложения. Если адрес проживания человека неизвестен, можно отправить по адресу нахождения обей квартиры. Это будет законно, поскольку каждый сам несет риски неполучения юридически важной корреспонденции по месту расположения своего имущества.

Еще один способ – известить об условиях купли-продажи через нотариуса. Дорого, но надежно, и не вызовет вопросов ни у одной инстанции. Порядок извещения и стоимость каждый нотариус определяет самостоятельно.

Совладельцы могут отреагировать по-разному.

Самое главное – заключить договор купли-продажи доли в квартире строго на тех условиях, которые были обозначены в уведомлении. Если от них отступить (например, снизить цену) преимущественное право будет считаться нарушенным.

Договорились со всеми собственниками на словах

Бывает, что совладельцы находятся в хороших отношениях и устно отказываются от выкупа доли. Однако такой отказ к регистрационному делу не пришьешь, и в случае судебного разбирательства ничем нельзя будет его доказать. Устный отказ от выкупа доли юридической силы не имеет, поэтому лучше перестраховаться и отправить извещение письменно или вручить лично под подпись.

Если не известили

В течение трех месяцев со дня, как обиженный совладелец узнает о купле-продаже доли в квартире, он будет вправе аннулировать сделку через суд и перевести все права покупателя по договору на себя. То есть он не просто заявит требование о незаконности сделки, а укажет на нарушение своих прав и потребует, чтобы покупателем признали его.

Если суд встанет на его сторону, он должен будет рассчитаться с текущим собственником доли.

Как избежать обязанности уведомления

Избежать необходимости уведомлять совладельцев о заключении договора купли-продажи доли в квартире можно в нескольких случаях:

• доля уже продается одному из собственников;
• все доли в праве продаются по одному договору третьему лицу;
• доля не продается, а дарится.

Если доля выделена в натуре, то есть собственник продает не 1/3 права, например, а комнату в коммунальной квартире, то уведомлять о преимущественном праве все равно необходимо в силу ст. 42 ЖК РФ.

Обязательно ли выделять долю в натуре?

Оговоримся сразу, что доли бывают разные:

• выраженные в дробях (1/2, 1/10, 1/150000 и так далее) означают, что доле не соответствует определенная площадь;
• выраженные в метрах (например, написано, что продавцу принадлежит комната 20 кв.м в квартире) означают, что доля выделена в натуре.

Иногда с выделенными долями проще, особенно если комната оборудована санузлом и кухней – тогда она считается отдельной недвижимостью и ее можно оформить по договору купли-продажи без лишних формальностей. Но если у продавца доля, не выделенная физически, выделять ее специально для купли-продажи не стоит. Это дорого и трудозатратно.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры может происходить обоюдно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке через суд.

“Истец может основывать свои требования на том, что договор был подписан не им (суд проведет экспертизу почерка) или он не осознавал значения своих действий (в суде проводится комплексная психолого-психиатрическая экспертиза), либо ответчик не выплатил полную стоимость квартиры. ДКП можно также расторгнуть в связи с существенными изменениями обстоятельств, которые нельзя было предвидеть при заключении (ст. 451 ГК РФ). Подать в суд можно в течение года после нарушения прав, но срок для обращения можно восстановить в судебном порядке”, – объясняет адвокат Маргарита Моисеева.

“Статья 450 ГК РФ подразумевает расторжение сделки в суде, если стороной договора были существенно нарушены ее условия. При этом существенность нарушения – оценочная категория, и в каждом отдельном случае решаться судом такой вопрос будет по-своему”, – добавляет Владислав Ким.