Как купить квартиру по переуступке

Как продать квартиру в строящемся доме по переуступке

Уступить права требования на квартиру в строящемся доме может быть непросто, особенно, если для ее покупки использовалась ипотека, — придется конкурировать с застройщиком и такими же продавцами, а также заручаться поддержкой банка.

Переуступка с материнским капиталом и господдержкой

При покупке квартиры по переуступке можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Тут тоже есть свои нюансы.

Если хотите использовать маткапитал, нужно понимать, что обычно продавец ждет эти деньги. Если с застройщиком этот момент проходит проще и возражений обычно нет, то продавец — это физлицо, ему может быть неудобно ждать. Перевод денег от Пенсионного фонда занимает 1–1,5 месяца, и ПФР отправляет деньги только после того, как право покупателя зарегистрировано.

Если у вас ипотека, то, скорее всего, банк тоже переведет кредит продавцу только после того, как тот получит материнский капитал.

Поэтому, если вы покупаете квартиру по переуступке у физлица, сначала нужно уговорить его подождать деньги, притом что право на объект уже перейдет к вам, потому что сделка будет зарегистрирована.

Если хотите использовать программу с господдержкой, тут тоже не все просто. Например, по ипотечной программе Господдержка 2020 купить квартиру по переуступке можно, но только у юрлица. А вот по семейной ипотеке допустима уступка и от физлица, но мало кто из банков так работает. Чаще рассматривают покупку по переуступке от юрлиц. Но, например, Райффайзен Банк принимает переуступку от физлица в рамках семейной ипотеки.

Зачем покупать квартиру по переуступке, если можно напрямую у застройщика

Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на Авито или ЦИАН.

В описании квартиры обычно указано, что дом еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора может не быть, так как часто квартиры раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.

Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица. С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:

• После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Прежде чем обращаться в банк за оформлением ипотеки, узнайте, работает ли он с переуступкой. С цессией работают не все.

Среди банков, которые оформляют ипотеку по переуступке, выбирайте тот банк, в котором аккредитован объект строительства. То есть банк, который уже проверил застройщика. Тогда для оформления ипотеки потребуется меньше бумаг и процесс пройдет быстрее.

Если брать ипотеку в банке, который раньше конкретным застройщиком не занимался, то он будет проверять не только первоначального дольщика, но и застройщика. В случае обнаружения банком подводных камней лучше не менять банк, а поискать другой объект для покупки ― не рисковать квартирой.

Получение ипотеки по переуступке почти не отличается от обычной ипотеки, когда приобретают новостройку по ДДУ, но банк потребует больше документов. Кроме документов, подтверждающих платёжеспособность покупателя, банк может потребовать:

• Справку о долгах перед кредитными организациями;
• Справку из налоговой о наличии налоговой задолженности;
• Справку о доходах.

Если банк одобрит кредит, то заключайте договор уступки права требования и ипотечный договор. После этого зарегистрируйте договора в Росреестре и уведомите застройщика о смене дольщика.

Надежда Шорохова, юрист

Как продать квартиру по переуступке с ипотекой

Частные инвесторы и партнеры застройщика — не единственные продавцы жилья в строящихся домах. Обычные покупатели, которые оформили ДДУ в ипотеку, тоже могут оказаться в ситуации, когда будущая квартира перестала подходить. Это происходит по разным причинам.

Покупали однокомнатную, родились близнецы, понадобилось жилье больше. Планировали переселить родителей, а они передумали переезжать. Бывают и более неприятные ситуации, например, потеря работы и, как следствие, невозможность обслуживать ипотечный кредит.

Продажа квартиры по переуступке с ипотекой не запрещена. Но ее сложнее организовать, и, скорее всего, она будет не очень выгодна продавцу (цеденту). Ипотечные сделки предполагают залог — это имущество или права требования, которые банк сможет продать, если заемщик будет не в состоянии обслуживать кредит. Значит, на продажу нужно разрешение банка.

Допустим, банк его дал. Заемщик отправляется к застройщику, получает разрешение на уступку. И оказывается в ситуации, когда в ЖК продается, например, еще 10 таких же квартир. Объявления о продаже по рыночной цене (цене как от застройщика) могут висеть месяцами, не получая предметных откликов. Все это время нужно продолжать платить ипотеку, если не удалось договориться с банком об .

Скидка не запрещена, но пространство для маневрирования ценой ограничено, потому что определенную сумму нужно вернуть банку.

Заемщики, которые покупали квартиру по программам субсидируемой ипотеки от застройщиков, чаще всего не смогут выручить от продажи по переуступке сумму, достаточную для погашения кредита.

Механизм таких программ рассчитан на то, чтобы минимизировать ежемесячный платеж. Это получается при низкой ставке, но увеличении стоимости сделки. То есть застройщик предлагает квартиру, например, за 15 млн рублей вместо 12 млн рублей и дает очень низкую ставку. В том же доме могут быть покупатели, которые оформляли сделку на рыночных условиях, с ними квартира по спецпрограмме конкурировать в цене не сможет.

Цены на квартиры по переуступке

Преимущества покупки квартиры по договору переуступки

Как правило, цены на квартиры, которые продаются по договору переуступки, ниже, чем на такие же варианты у застройщика (если они еще есть в продаже). Дольщик, который решил продать свою недвижимость до ввода дома в эксплуатацию, вынужден конкурировать с застройщиком, который к окончанию строительства объекта нередко объявляет скидки и другие акции.

Поэтому для того, чтобы продать квартиру побыстрее, многие назначают более низкую цену. При этом даже наиболее низкая стоимость на финальной стадии проекта — выше, чем на котловане. За время строительства цена обычно растет, особенно если рядом с новостройкой открываются новые станции метро и МЦД, появляются новые объекты инфраструктуры. То есть в любом случае продавец вернет свои деньги с процентами.

В цену переуступки может быть включена комиссия застройщика, особенно если речь идет о квартире с особыми характеристиками, которых в открытой продаже уже нет.

Впрочем, некоторые продавцы указывают в договоре переуступки ту же стоимость, что и в ДДУ, а реальная цена оговаривается в дополнительном соглашении — это делается для того, чтобы не платить налог на доходы физлица. Однако если застройщик вдруг обанкротится, то покупатель получит обратно только сумму, обозначенную в договоре, без денег, уплаченных сверх нее. И это только один риск сделок по переуступке.

Как получить квартиру по переуступке у застройщика

После регистрации договора переуступки прав требования нужно дождаться, когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию. Далее ему присваивается почтовый адрес, оформляется кадастровый паспорт на весь дом и каждую квартиру, застройщик выдает дольщикам заверенные копии разрешения на ввод в эксплуатацию и подписывает акты приема-передачи квартир.

Следующий шаг — регистрация права собственности. О том, как это сделать, читайте в нашей предыдущей статье. Поздравляем — вы стали собственником квартиры в новостройке!

Дольщики и инвесторы

Покупая квартиру в строящемся доме, дольщик заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с компанией-застройщиком. В соответствии с ДДУ он получает право требования на будущую квартиру, потому что на момент заключения такой сделки самого дома физически еще нет. И даже если он есть, но не введен в эксплуатацию, вступить во владение квартирой нельзя. В ДДУ обычно прописывается, когда дом будет введен в эксплуатацию.

Покупка квартиры в строящемся доме, особенно на начальном этапе строительства, обходится дешевле, чем если купить ее в готовом доме. Разница в цене может быть как значительной, так и небольшой — это зависит от многих факторов, но она всегда есть.

Инвесторы в недвижимость пользуются такой возможностью: покупая право на получение квартиры в доме еще в стадии котлована, они перепродают его, когда стройка почти завершена.

Переуступка права требования при покупке квартиры: особенности и риски

То есть сделка проходит, когда объекта недвижимости еще не существует, — он продолжает строится, и адреса у него тоже нет.

Фактически продавец уступает свое право на будущую квартиру новому покупателю. Это называется переуступка прав требования. Такую сделку оформляют, заключив договор переуступки.

Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком

Обычно согласовывать переуступку права с застройщиком не нужно. Достаточно письменно уведомить его о переуступке, то есть направить ему копию зарегистрированного договора переуступки права. Иногда застройщики допускают переуступку за плату — это должно быть указано в основном ДДУ.

Если оплата по ДДУ была частичной, то придется письменно согласовать переуступку права с застройщиком. Также бывают случаи, когда особые условия, которые требуют согласования, прописаны в ДДУ, — читайте внимательно договор.

Риски при покупке квартиры по уступке права требования

Если при приобретении квартиры по договору цессии не проверить информацию, документы, то можно столкнуться с неприятностями. Например, с такими как:

• О застройщике
• Проектная декларация
• Отзывы о застройщике

Переуступка с ипотекой

Если права по ДДУ заложены. Если продавец покупал квартиру в ипотеку и еще не рассчитался с банком, от банка придется получить письменное согласие на сделку.

Порядок покупки заложенной недвижимости с помощью ипотеки на примере Райффайзен Банка:

1. Снять обременение можно через МФЦ.
2. Написать заявление о погашении
3. Приложить выданные банком справку о погашении
4. Предоставить оригинал закладной с отметкой о погашении.

Некоторые банки не выдают документы для снятия залога, а снимают обременение сами. В этом случае продавцу остается только мониторить статус снятия залога.

Все банки работают с залоговыми объектами по-разному: кто-то требует поручительство продавца, другие дают кредит продавцу для погашения его ипотеки и, по сути, переводят его долг к себе, некоторые проводят простые сделки без дополнительных обязательств сторон, но строго под контролем нового банка.

Проверки при договоре цессии

Если вы решили купить квартиру по договору уступки, стоит провести несколько проверок.

Как получить у застройщика квартиру, купленную по договору уступки прав по договору долевого участия

Когда оформление договора уступки и связанные с ним хлопоты по проверке цедента позади, наступает время ожидания ключей. Когда застройщик введет дом в эксплуатацию (ему будет присвоен адрес, оформлен кадастровый паспорт), он начнет выдачу ключей.

Обычно их получают в офисе продаж или в управляющей компании — владельца прав требований уведомляют выбранным им способом (почта, СМС, электронная почта).

Получив ключи, владелец квартиры идет в нее с представителем застройщика, чтобы принять объект. Если квартира с отделкой, необходимо убедиться, что нет изъянов, сантехника исправна. И в любом случае проверить, чтобы окна были в порядке, трубы целы, на стенах не было трещин.

Если все устраивает, стороны подписывают . Если покупатель видит недочеты, он может отказаться подписывать акт и потребовать устранения всех недостатков в разумный срок. Застройщик в свою очередь решит, согласен он с замечаниями или нет.

После того как акт подписан, нужно зарегистрировать собственность на недвижимость в Росреестре. Для этого понадобятся:

За регистрацию нужно уплатить пошлину 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей для юридических лиц. Собственность зарегистрируют в течение 10 дней.

По льготным ипотечным программам можно было купить квартиру по договору уступки по ДДУ. Причем по семейной и IT-ипотеке такой договор можно было заключить не только с юрлицом, но и индивидуальным предпринимателем и с физлицом. Но с этого года банки постепенно сворачивают такую возможность, рассказывает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

Что такое переуступка прав требования

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика по ДДУ. Помимо застройщика или девелопера, жилье могут продавать частные инвесторы (физлица) и юрлица, а также паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования.

Читайте подробнее: Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Связано это с тем, что часть банков после очередного снижения размера возмещения им разницы между ключевой ставкой и льготными, заявили о дополнительных комиссиях с застройщиков за выдачу льготной ипотеки. «При договоре купли-продажи между физическими лицами просто некому будет произвести оплату этой комиссии», — пояснила Юлия Бочарникова. По ее словам, исключением являются льготные кредиты с большим первоначальным взносом — от 50% и более, по которым можно получить одобрение по переуступке прав дольщиком, но таких сделок немного.

Банки, которые запустили и работают только по субсидированным программам от застройщика, не кредитуют уступки от физлиц, подтвердила замгендиректора «Бест-Новострой» по ипотечным программам Наталья Селиванова. «С момента запуска субсидии по госпрограммам банки ввели это ограничение, так как при субсидировании обязательно заключается договор субсидирования именно с юрлицом, по которому выставляются счета на оплату», — уточнила Селиванова. Банки, которые работают только по субсидированным программам, могут прокредитовать уступку от юрлица при условии заключения договора субсидирования, а вот уступка от ИП невозможна, поскольку предприниматель приравнивается с физлицу, добавила эксперт.

1. Юридическая проверка объекта, застройщика и продавца. 2. Проверить, что ДДУ не содержит запрет на переуступку прав требования. 3. Составить и согласовать договор переуступки, в котором следует указать характеристики квартиры, данные участников сделки и параметры исходного ДДУ. 4. От продавца: ДДУ, письменное согласие супруга/супруги на продажу, справка об отсутствии задолженности перед застройщиком, письменное разрешение застройщика на переуступку. 5. Забронировать переговорную в банке, оплатить открытие аккредитива или банковской ячейки, согласовать условия получения денег. 6. Подписать договор и подать его на регистрацию в Росреестре. За регистрацию нужно заплатить госпошлину в размере 350 рублей, эти расходы берет на себя покупатель. 7. Продавец получает деньги, покупатель — требование права по ДДУ. 8. Перевести эскроу-счет на имя покупателя.

Если квартира приобреталась в ипотеку, может понадобиться согласие банка на переуступку. Этот момент лучше уточнить в банке.

Если задолженность продавца перед застройщиком не погашена, то в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит покупателю, получающему право требования.

После сделки продавцу нужно будет заплатить налог с полученного дохода (13% от выручки, то есть с разницы сумм при заключении ДДУ и передачи права), а покупатель сможет воспользоваться налоговым вычетом. Сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. рублей: 260 тыс. рублей за покупку квартиры и 390 тыс. рублей за уплаченные проценты по ипотеке. Однако если покупатель ранее уже получал налоговый вычет при покупке квартиры, то он исчерпал такое право, второй раз сделать это не получится.

Иногда квартиру в новостройке можно купить не напрямую у застройщика, а по переуступке. В статье расскажем, что это значит, как это сделать и какие риски могут быть при таком варианте покупки жилья.

Нюансы оформления договора цессии

Есть несколько нюансов, которые стоит учитывать при заключении договора уступки права.

Цена при переуступке прав квартиру в новостройке

Цена при уступке прав на квартиру в строящемся доме вполне может быть такой же, как и при покупке по договору долевого участия.

На практике ценообразование немного сложнее. Чаще всего квартиры по уступке прав продают оптовые инвесторы, выкупившие от десяти квартир в строящемся доме, с расчетом заработать на перепродаже. Также среди продавцов могут быть подрядчики, с которыми застройщик рассчитался, передав (от себя) права требования на квартиры. Продавцы обеих категорий обычно готовы реализовать квартиру по договору уступки с дисконтом.

Застройщикам приходится искать баланс между объемами квартир в продаже на каждом этапе строительства: если продать все лоты в стадии котлована, есть риск недополучить выручку. А идея продавать максимум квартир, когда дом в высокой стадии готовности или введен в эксплуатацию, нежизнеспособна минимум по двум причинам. Потенциальному инвестору важно разбираться в этих тонкостях.

Во-первых, несколько лет назад изменился механизм финансирования строительства многоквартирных домов. Если раньше застройщик сразу получал деньги дольщиков, продавая им права на строящиеся квартиры и направляя их в стройку, то сейчас выручка от продаж лежит на покупателя в банке.

Застройщик не получит деньги, пока дом не будет введен в эксплуатацию. А деньги на то, чтобы строить, дает банк. Средства банка кредитные, и выдаются они на особых условиях. Часто среди них и определенный темп продаж: чем лучше идут продажи, тем меньше проценты по кредиту, которые платит застройщик.

Во-вторых, строительных площадок в чистом поле практически нет. У застройщика всегда рядом конкуренты. Если они только начали стройку и открыли продажи, когда он уже закончил и, допустим, пытается продать побольше своих квартир по максимальной цене, он проиграет ценовую конкуренцию. Недвижимость — дорогая покупка, и для многих дольщиков финальная цена купли-продажи приоритетнее, чем преимущества жилого комплекса.

Застройщику приходится создавать гибкую модель продаж. Конечно, в его интересах продать все жилье, и инвесторы, покупающие от 10 квартир, — хорошие покупатели. Но если они захотят перепродать этот объем раньше, чем стройка завершится, то девелопер окажется в проигрышной позиции по цене: «перепродажники» могут дать скидку, потому что их цена не считается частью жесткой экономики проекта. А у застройщика является, и он в случае обострения конкуренции «подвинуться» не сможет.

Почему важно разбираться во внутренней кухне строительства и продаж? Потому что в итоге компании соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, но, чтобы немного снизить риски, они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение.

Там же оговаривается и сумма комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Важно знать, что условия о запрете уступки прав по ДДУ при полной оплате цены договора и оплате получения согласия застройщика на уступку признаются судами ничтожными, но иногда застройщики, несмотря на это, включают их в ДДУ.

С учетом имеющихся ограничений, чтобы выгодно продать квартиру по переуступке, инвестору остается только следить за темпом продаж: когда спрос на квартиры в жилом комплексе высокий, застройщик повышает цены.

Тогда, даже с учетом комиссий за уступку, может получиться заработать прибыль. Для этого требуются знание рынка, района, где расположен дом, ценообразования, наблюдательность, чтобы по косвенным признакам верно определять возможные шаги застройщика.

Именно поэтому специалисты не рекомендуют без подготовки «инвестировать» в недвижимость последние деньги. Какие еще ошибки можно допустить при покупке квартиры в новостройке, можно узнать .

Нужно ли уведомлять застройщика о замене дольщика

Перед заключением договора уступки права требования изучите ДДУ. Возможны два варианта:

Если первоначальный дольщик еще не оплатил ДДУ (такое возможно, например, если квартиру он приобрел в рассрочку), то заменить дольщика можно только с согласия застройщика. При этом заключают договор уступки с переводом долга. В договоре прописывают, что первоначальный дольщик передаёт новому дольщику долг перед застройщиком в определённом размере.

Какие банки ужесточили выдачу льготной ипотеки по переуступке

По оценкам «Этажей», примерно половина банков, оформлявших переуступку по льготной ипотеке, сейчас не согласовывают такие сделки. «В основном, это крупные банки, которые объявили о введении комиссии за выдачу льготных ипотечных кредитов», — уточнила Юлия Бочарникова. Ранее среди таких банков называли Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк.

В пресс-службе ВТБ подтвердили, что переуступка от физлиц с января недоступна по льготным программам. «В связи с изменением условий льготной ипотеки правительством ВТБ принял решение выдавать кредиты с господдержкой только на объекты аккредитованных застройщиков. С 12 января новая модель работы распространяется на покупку квартир по всем льготным программам. Изменения коснулись и сделок по договору уступки прав собственности — из-за снижения субсидии на покупку недвижимости у физлица или ИП выдача таких кредитов у ряда игроков остановилась», — рассказали в пресс-службе банка. «Тем не менее, заемщики могут воспользоваться льготной ставкой, приобретая квартиру по переуступке у аккредитованного юридического лица», — добавили там. В Сбербанке и Альфа-Банке от комментариев воздержались.

При этом остались банки, которые кредитуют переуступку от физлица по льготной ипотеке. Например, пока такую возможность сохранил банк «Дом.РФ», который не вводил комиссии для застройщиков. «В Банке «Дом.РФ» клиенты могут приобрести строящуюся квартиру по договору уступки прав по ДДУ у физлиц (включая ИП) в рамках «Семейной» и «ИТ-ипотеки». Покупка по переуступке у физлица в рамках «Льготной ипотеки на новостройки» не предусмотрена в соответствии с постановлением правительства России № 566 от 23.04.2020», — рассказал зампредседателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков. Приобретение жилья по переуступке у юрлиц не ограничено — клиенты оформляют такие кредиты в рамках любой из ипотечных программ банка, добавил он.

Как это скажется на рынке новостроек

Чаще всего по переуступке продаются инвестиционные квартиры — когда инвестор покупает недвижимость на начальной стадии строительства по минимальной цене и продает ее перед вводом в эксплуатацию (прирост мог достигать 60%). По данным Est-a-Tet, в 2023 году доля предложения квартир по переуступке выросла до 22% от общего объема предложений новостроек Москвы против 14% в 2022 году. Переуступки от дольщиков, по оценкам «Этажей», в среднем составляли 4-5% сделок от всего объема ипотечного кредитования по льготным программам. Но в инвестиционно-привлекательных городах доля была выше. Например, в Тюмени она доходила до 15-16%.

Для покупателей плюс приобретения новостройки по переуступки был в том, что по ней как раз были доступны льготные программы (IT-ипотека и семейная). При этом цена квартиры от инвестора была ниже, чем у девелопера. «Чтоб перетянуть клиента от застройщика, продавцы–физлица предлагали квартиры по переуступке на 7-10% дешевле», — привел цифры директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

С ужесточением переуступки по льготным программам инвесторам придется снижать цены еще больше, поскольку теперь покупатель сможет оформить на такую квартиру ипотеку по рыночным ставкам, которые сейчас достигают 18%, считают эксперты. «В связи с большим предложением квартир для кредитования инвесторы-физлица будут сталкиваться с трудностью при продаже квартир. Возможно, им придется снижать цены», — полагает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.

Снижение цен на новостройки от инвесторов прогнозируют в «Инком». «Чтобы выйти из «квадратных метров» и перейти в более высокие депозиты, инвесторы, которые с помощью льготной ипотеки покупали квартиры на этапе строительства, могут понизить цены до себестоимости покупки плюс набежавшие проценты — в зависимости от срока покупки и этапа стройки снижение может составить до 30%», — допустил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость».

По его словам, после недавних изменений по льготной ипотеке и отмене их распространения на договоры переуступки спрос на такие квартиры упал на 70%. Теперь они интересны только покупателям со 100%-ной оплатой, а клиенты с ипотекой выбирают квартиры от застройщика, даже если предложения по переуступке имеют планировки, которых не отсталость у застройщика. Это уже привело к росту дисконта, отметил эксперт. «Сейчас квартиры по переуступке предлагаются также со скидками 7–10%, но, думаю, часть таких инвесторов скоро снизит цену и предложит дисконт 15-20%», — добавил Кочетков.

В компании «Этажи» также уже отмечают рост скидок по новостройкам с переуступкой. По их оценкам, дисконт на подобные объекты сейчас вырос до 7-9%, а при срочной продаже и вовсе может превышать 15%. «Часть собственников понимают, что при полном прекращении кредитования банками покупки таких объектов по льготным программам, пропадает главное конкурентное преимущество — более доступная ипотека, чем на вторичном рынке», — пояснила исполнительный директор компании.

Что касается инвесторов — юрлиц, то они не будут снижать цены на квартиры, пока остаются банки, которые кредитуют без субсидирования, добавила замгендиректора «Бест-Новострой» по ипотечным программам. Наоборот, цена может вырасти, поскольку им нужно заключать договор субсидирования, а эти расходы будут закладывать в стоимость объекта, заключила эксперт.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как оформить договор уступки прав требования

Сделка по продаже квартиры по переуступке заключается поэтапно. Необходимо:

Подготовить выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Покупатель вправе спросить ее, чтобы убедиться, что у продавца есть права на будущую квартиру, которые он «переуступает». В выписке будут указаны сведения о регистрации ДДУ и обременений.

Подготовить документы, подтверждающие, что ДДУ оплачен полностью.

Оформить договор. Форму может предоставить застройщик. Но следует убедиться, что в ней есть необходимые сведения: переход прав требования по ДДУ в полном объеме; сведения о строящемся доме; сумма, подлежащая уплате; сведения о порядке уведомления застройщика об уступке.

Перезаключать ДДУ не нужно, права по нему перейдут к новому покупателю по договору цессии.

После того как договор цессии подписан, нужно зарегистрировать договор в Росреестре. Для этого нужны паспорт, , если кто-то из сторон действует через представителя, квитанция об оплате госпошлины, исходный ДДУ, договор цессии и согласия — супруга (если применимо), застройщика, органов опеки.

Регистрировать договор уступки будет территориальное управление Росреестра, туда можно обратиться напрямую или через МФЦ. В первом случае она будет зарегистрирована в течение 7 рабочих дней, во втором — 9 рабочих дней.

Завершение расчетов — очень важная часть сделки по переуступке прав требования. Специалисты рынка недвижимости рекомендуют проводить их только после того, как договор уступки зарегистрирует Росреестр, при этом неважно, кто выступает цедентом — физическое или юридическое лицо.

Это стоит делать потому, что до регистрации договора в ЕГРН возможна многократная передача прав требований по одному и тому же ДДУ. Если цедент ставит условие расчетов до регистрации как обязательное, а покупателю/цессионарию нужна именно эта квартира, стоит выбрать безопасный способ расчетов. Например, через арендованную банковскую ячейку.

Как оформить договор переуступки

Чтобы заключить договор переуступки, для начала следует изучить договор долевого участия. Дело в том, что в ДДУ может быть прописана возможность продажи по переуступке, но может потребоваться разрешение на такую сделку от застройщика — если договор содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика.

Если возможность переуступки содержится в ДДУ, то договор заключается без согласия застройщика. В документе указываются параметры недвижимости, на которую передается право, цена сделки и ссылка на ДДУ. В свою очередь, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН — если государственной регистрации нет, это обычно говорит о нарушениях со стороны застройщика.

Важно: даже если согласие застройщика не требуется, ему нужно сообщить, что права на объект перешли другому лицу. Уведомление должно содержать данные о первом и втором покупателях, к документу желательно приложить копию договора переуступки.

В случае, если квартира или апартаменты приобретались в ипотеку, продавец должен подтвердить выполнение своих финансовых обязательств. Второй вариант — в договоре прописываются положения о переходе долга на нового покупателя.

Расчеты по сделкам переуступки аналогичны сделкам купли-продажи: через аккредитив или банковскую ячейку. Купить квартиру по переуступке можно как за наличные, так и с помощью ипотеки — но льготная ипотека с господдержкой в этом случае будет недоступна, воспользоваться можно только рыночными программами для новостроек, то есть процентная ставка будет выше.

После подписания документов и производства расчетов договор направляется на регистрацию в Росреестр (можно через МФЦ) — без нее у покупателя не будет юридических прав на недвижимость. Потребуются следующие документы:

Составить договор лучше в нескольких экземплярах: по одному для участников сделки и Росреестра, также этот документ могут запросить банки и застройщики.

После приема документов в Росреестре или МФЦ выдают расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ (обычно — 10 дней).

Большинство новостроек сейчас продаются по новой схеме, с применением эскроу-счетов, и после того как договор переуступки будет зарегистрирован, нужно также переоформить права на эскроу-счет покупателя.

Почему это важно: если покупатель не успеет оформить эскроу-счет на себя, то в случае невыполнения застройщиком своих обязательств и раскрытия этого счета деньги получит не он, а продавец.

Оформление договора переуступки

В договоре переуступки указывают подробные характеристики объекта (они должны совпадать с указанными в первичном ДДУ), права и обязанности каждой стороны, цену договора, порядок и сроки расчетов, дату и подписи участников сделки.

Так как основной договор долевого участия регистрируется, то и договор уступки права требования по нему тоже должен пройти госрегистрацию.

Документы для регистрации договора переуступки в Росреестре обычно подают через МФЦ. Вот что понадобится:

По закону срок регистрации ДУПТ — 9 рабочих дней при подаче документов через МФЦ. За регистрационные действия нужно уплатить госпошлину — 350 рублей, это можно сделать прямо в МФЦ.

В результате переуступки права требования действие основного договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется одна из сторон. То есть продолжает действовать прежний ДДУ, но теперь вместе с договором уступки, который лишь меняет сторону сделки — дольщика. Остальные условия договора не меняются.

Пример договора уступки права

Что запомнить

Однако, несмотря на перечисленные нюансы, чаще всего покупка квартиры по договору уступки прав требования (цессии) — это сделка, выгодная для покупателя.

Если продавец/цедент — инвестор, ему нет смысла затягивать процесс продажи, потому что, скорее всего, у него на примете квартиры в другом строящемся жилом комплексе, и их нужно успеть купить по выгодной цене, предварительно продав имеющиеся. Продажа по личным обстоятельствам тоже не повод затягивать и ждать покупателя, который согласится на рыночную цену.

Преимущества

В итоге среди преимуществ сделки по уступке:

Недостатки

Скрытых недостатков договор уступки прав по ДДУ не имеет. Но, как и в случае с любой новостройкой, есть риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучить и ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике.

По переуступке прав передается недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика.

Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у застройщика есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик неоднократно срывал сроки сдачи дома и, хотя банкротом он не признан, и даже продолжает строительные работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от активов, которые с ним связаны.

Специфические риски покупки квартиры по договору уступки прав требования:

Плюсы и минусы переуступки

Покупка квартиры по договору переуступки абсолютно законна, но это не исключает возможные риски — в основном для покупателя.

Основные минусы для покупателя:

Необходимо проверить юридическую чистоту застройщика и первого дольщика:

Но есть и несомненные плюсы:

Некоторые эксперты считают, что доля сделок по переуступке будет расти — в нестабильные времена покупатели предпочитают приобретать жилье не на начальной стадии строительства, а ближе к достройке дома. Поскольку на высоких стадиях строительства количество квартир в продаже напрямую от девелопера снижается, то растет интерес покупателей к вариантам по переуступке.