Дизайн
Знакомые любому жителю постсоветского пространства панельки (по-немецки – Plattenbau) можно увидеть и во многих городах Германии. Во времена ГДР берлинский район Марцан застроили как в СССР – типичными многоэтажками за рекордно короткие сроки. Массовую жилую застройку можно встретить в Лихтенберге и Хеллерсдорфе. Эти районы Берлина своей архитектурой напоминают Москву или Минск. Однако за последние десятилетия многие панельные здания и целые районы были модернизированы. Как они выглядят сейчас?
Хрущевки в Германии
Как известно, в шестидесятые-семидесятые годы прошлого столетия семимильными шагами шла застройка СССР домами, в народе получившими название хрущевки. В ГДР тоже было возведено немало таких домов. Время медленно, но верно разрушало эти дома, и в современной Германии была запущена программа реновации старых панелек. Получилось вполне по-европейски.
Реновация панельных домов
Если говорить о чисто косметическом ремонте, то немцы перекрасили фасады панельных домов, избавившись от депрессивного серого цвета. Перед домами были построены кирпичные заборы, ставшие своеобразной буферной зоной, отделяющей подъезды от проезжей части.
Улучшения
К некоторым домам пристраивали балконы или увеличивали существующие лоджии. Кое-где можно увидеть наружные лифты.
У каждого дома есть своя площадка для мусорных баков, которая обычно закрыта на замок, чтобы никто посторонний не мог в них копаться или выбрасывать мусор.
Кардинальные изменения
Что касается более кардинальных изменений, то некоторые многоподъездные пятиэтажки уменьшали до 3-х этажей и демонтировали сегмент посередине, делая из одного здания два. И, конечно же, перекрашивали фасады из серого в более оптимистичные цвета.
Не удивляйтесь, хрущёвки, пусть и немного не такие, как в бывших советских республиках, в Германии тоже есть. И немало. Правда, в Восточной Германии. Они остались здесь со времен ГДР. Если вам понравился пост, пожалуйста, поделитесь им со своими друзьями.
РЕНОВАЦИЯ ЖИЛЬЯ В ГЕРМАНИИ
Сейчас этим домам по 40, 50 и больше лет. Они устарели физически, эстетически, морально и с точки зрения удобства (хотя квартиры в немецких хрущевка изначально были на две головы удобнее и комфортнее советских).
И, как и у нас, пришло время их реновации.
Реновация в Германии
В Германии реновация жилых домов происходит по-другому, чем в России. Кварталы с хрущевками не сносятся до основания, чтобы строить более высокие здания на их месте. Фактически, процесс идет в противоположном направлении и использует другой подход.
Процесс реновации
В процессе реновации жилых домов из 5-этажных хрущевок делают 2-3-этажные строения. Чтобы уменьшить нагрузку на старые конструкции, верхние этажи убирают, а затем заменяют внутренние сети и обновляют дом с учетом современных потребностей.
Пример реновации
На фото можно увидеть процесс реновации жилого дома, где сначала выселяют жильцов, затем аккуратно разбирают верхние этажи, создавая более современное и удобное жилье.
Реновация дорогих домов
Компании-домовладельцы занимаются реновацией более дорогих и красивых домов, делая их современными и комфортабельными. Это позволяет им арендовать жилье по более высокой цене.
Заключение
Реновация жилых домов в Германии проходит поэтапно и с учетом современных стандартов. Этот подход позволяет сохранить и обновить старые здания, делая их более удобными для проживания.
Модернизация жилого фонда в России и Германии: опыт сранения
В РФ многие представители власти считают, что дома легче снести и построить новые. Однако это слишком простое решение.
Во-первых, оно работает не везде, а только в крупных городах с высоким спросом на рынке жилья. Во-вторых, предоставление новых квартир является нагрузкой на бюджет, и ситуация, когда собственники одних домов получают новые квартиры за бюджетные средства, не совсем справедлива.
В-третьих, снос вреден с экологической точки зрения. В-четвертых, массовый снос не дает развиваться городской среде, полное уничтожение застройки предыдущего периода – это потеря, потому что комбинация зданий разных эпох создает разнообразное и интересное городское пространство.
Это подтверждает городская планировщица, автор книги Не просто панельки. Немецкий опыт работы с районами массовой жилой застройки Мария Мельникова.
Проблемы и решения модернизации
Очевидно, что для успешной модернизации лишь выделить бюджет недостаточно.
Важно, чтобы меры проводились прозрачно, чтобы не было коррупции, чтобы качество проводимых работ было надлежащим – не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе, чтобы люди были довольны, и чтобы все происходило в обещанные сроки, – настаивают в Центре компетенций по крупным жилым массивам.
Опыт проекта в Москве
У нас был очень интересный опыт с проектом, который мы хотели реализовать в районе Кузьминки в Москве. Когда мы были там в качестве приглашенных из Германии проектировщиков, жители четко сказали нам: Если именно вы сделаете это, мы дадим свое согласие, если это будут делать наши люди, мы скажем нет. Это многое говорит о доверии и прозрачности процессов в России, – рассказывает Проц.
Сравнение Германии и России
Напрямую сравнивать опыт Германии и России сложно, подчеркивают эксперты. Это связано, прежде всего, с тем, кто является собственником жилья.
ФРГ – страна арендаторов. По данным Федерального статистического агентства, более половины населения страны проживает в арендованном жилье, это самый высокий показатель в ЕС.
Крупные муниципальные домовладельцы в Германии имеют возможность контролировать процессы реновации и должны брать часть расходов на себя.
Финансовые аспекты модернизации
В Германии с 1990-х есть система финансовой поддержки проектов модернизации жилья, собственники могут получить недорогие кредиты и субсидии, подчеркивает городская планировщица Мария Мельникова.
Для того, чтобы ответить на вопрос, возможна ли модернизация панельного жилого фонда ГДР, сколько это будет стоить, как это можно будет сделать, вначале из бюджета финансировались пилотные проекты модернизации: выборочно здания разных серий были обследованы, реконструированы. На основании этого опыта и было принято решение о массовой модернизации зданий.
Водопроводные трубы, системы отопления, окна и другие устаревшие элементы необходимо вовремя менять, но сносить дом совсем не обязательно, подчеркивает Ральф Проц.
В России меня всегда спрашивают – а что со сроком эксплуатации? Я отвечаю, что если ухаживать за домом должным образом и заботиться о нем, то он простоит тысячу лет. Если бы это было не так, ваш Кремль уже десять раз бы рухнул. Но государство заботится об этом здании, ремонтирует его, поэтому оно продержалось так долго. Если бы с другими домами обращались так же, они бы простояли столько же. В Европе много старинных домов и замков, которые сохранились до наших дней, потому что люди заботятся о них. Париж не перестраивают каждые 80 лет, – аргументирует Ральф Проц.
Во Всемирное наследие – с противоположных концов Берлина
Сталинские многоквартирные дома на Карл-Маркс-Аллее и современные высотки в Ганзейском квартале Берлина могут стать Всемирным наследием.
Как в Берлине модернизируют целые районы
Управленцы, городские планировщики и урбанисты работают над тем, чтобы изменить имидж панелек. Кроме архитектурной монотонности, застройку времен ГДР критикуют за пустыри между домами и неэффективное использование пространства. Там часто не хватает зелени, школ и игровых площадок – но это пытаются сегодня исправить. По словам Проца, стратегия модернизации состоит из следующих этапов:
- Важно вступить в диалог с жителями, чтобы выяснить их желания, требования, страхи и опасения.
- Проанализировать, что необходимо сделать в жилом комплексе.
- Убедить политиков в том, что модернизация имеет смысл как с экономической, так и с социальной точки зрения.
После распада ГДР эксперты провели технический анализ зданий в районах массовой застройки и выявили, что все дома можно реконструировать, причем этот процесс – дешевле, чем снос и перестройка. Люди могут оставаться в своих районах и не переезжать в другие места. Еще один аргумент сторонников модернизации, а не сноса панелек – экологичность.
При модернизации также стремятся учитывать новые технические требования по энергоэффективности и снижению выбросов углекислого газа.
Специалисты отмечают и достоинства панелек: например, планировку квартир. Сегодня по мере роста стоимости жилья, особенно расходов на отопление, которые будут продолжать расти, все чаще говорят о том, что размер этой квартиры на самом деле идеален: то есть 60 или 62 кв. м. для трех человек – это совсем не плохо, и, прежде всего, это не так дорого, – говорит Проц. Такую квартиру отапливать дешевле, чем жилье с трехметровыми потолками.
Модернизация в разных районах проходит по-разному. Где-то это более точечные проекты, сфокусированные на нескольких домах, где-то – целые кварталы. Район в Лихтенберге, например, преобразился довольно заметно. В домах не только провели санацию – им добавили балконы, сады и террасы, сделав пространство более "частным" и уютным. Где-то для удобства жителей пристроили лифт с внешней стороны. Построили детские и спортивные площадки и школы, упорядочили и озеленили территории.
Берлинские власти прилагают усилия для того, чтобы сделать панельные районы привлекательнее, считает Бикулов. Один из примеров – строительство самой большой школы в Берлине в районе Лихтенберг – планируется, что уже с 2024 года здесь будут учиться около 1600 школьников. "Это отличный пример развития района, где не только обновляют панельки, но и думают о районе в целом", – отмечает архитектор Бикулов. Другой пример – уникальный парк "Сады мира" в Марцане, в котором представлены сады разных культур. Он также был построен как точка "притяжения" туристов и повод приехать в Марцан для жителей других районов Берлина.
Реновация "хрущевок" в Германии
В Германии программы по реновации жилых зданий начали активно развиваться еще в 1970-х годах. В рамках этих программ были созданы различные инструменты финансирования, например, кредиты с низкой процентной ставкой и субсидии.
Одной из наиболее успешных программ является программа по реновации панельных многоэтажек, которая была запущена в 2001 году. В рамках этой программы было отремонтировано более 1,5 миллионов квартир. Реновация включала в себя замену окон и дверей, установку новых систем отопления и вентиляции, а также улучшение звукоизоляции и изоляции от холода.
Кроме того, были проведены работы по обновлению фасада зданий. Например, часто использовалась методика "термостар", при которой наружная поверхность фасада покрывается слоем теплоизоляционного материала, что позволяет существенно улучшить энергетическую эффективность здания.
В целом, программа по реновации панельных многоэтажек в Германии была очень успешной и значительно улучшила жилищные условия для миллионов жителей. В настоящее время преобразование хрущевок также активно развивается в России, и некоторые методы, использованные в Германии, могут быть полезны и здесь.
Как в Германии переделали хрущевки
Вопрос реновации заботит жителей Москвы уже не первый год. Кто-то голосует за снос, рассчитывая на новую квартиру, другие не хотят расставаться с привычной жилплощадью. Рассказываем, как в Европе проблему старых пятиэтажек решают без сноса
Читать в полной версии
Что не так с хрущевками
С 1950-х годов в Москве были построены почти 10 тыс. пятиэтажек, 2 тыс. из которых уже снесены. ГДР как участник Варшавского блока переняла эту практику. Многие из оставшихся зданий признают аварийными, а через 15 лет половина существующих хрущевок станут непригодными для жизни. При этом часть домов отреставрировать невозможно — проще снести. Но некоторые из них могли бы быть восстановлены по европейским примерам из нашего списка.
Уменьшение вместо застройки
Сторонники реновации будут переселяться в новые панельные высокоэтажные дома. Это позволит сэкономить городские земли, но их так или иначе займут другие, возможно нежилые, объекты. В городе Лайнефельде, Германия, архитекторы поступили иначе. Посмотрите, что они сделали из этого привычного российскому глазу дома.
Бывшую шестиэтажку, в некоторых квартирах которой уже никто не жил, превратили в современный четырехэтажный дом. Здание не только уменьшили, но и пересмотрели планировку некоторых квартир, в результате чего всем жильцам хватило места. Оригинальные балконы, аккуратные лужайки, парковки для велосипедов — и вот унылое строение превратилось в современный стильный дом. Кирпичная кладка отделяет общедомовые, частные и общественные зоны.
С другой стороны дома построены длинные балконы, а на первых этажах есть террасы. Они асимметричны, что делает дом современным и оригинальным, а сверху защищены консольной крышей.
Креатив вместо стандарта
Архитекторы Лайнефельде всерьез взялись за проект реконструкции, и это не единственный дом, который обновили до неузнаваемости. Посмотрите на это небольшое панельное здание.
Пятиэтажка гораздо уже дома из предыдущего примера, но и здесь дизайнеры не побоялись снести верхний этаж. На его месте появились открытые террасы.
Свой двор вместо выхода на дорогу
Отделение придомовых зон было обязательным пунктом в каждом из немецких проектов. Можно оставить велосипед или коляску, разбить сад или поставить столики и шезлонги — у жителей панельного дома появился небольшой участок земли.
А здесь на территории дома установили детскую площадку, огороженную забором от дороги. Здание тоже было когда-то советской пятиэтажкой, а стало новым домом по уникальному дизайну: архитекторы пересмотрели этажность и обновили его ярким сочетанием оранжевого и белого цветов.
На задних дворах обновленных хрущевок теперь стоят огороженные мусорные баки, закрытые на замок. Ключи есть только у жителей домов.
Краски вместо серости
В 2010 году архитекторы из бюро Stefan Forster Architekten получили премию за обновление города. Они реконструировали сразу несколько типовых пятиэтажек, частично удалив верхние этажи. Так здание выглядело до реставрации.
А это результат работы архитекторов: солнечный дом со ступенчатой крышей и огороженной территорией. Из 11 подъездов оставили шесть, зато одинаковые квартиры разнообразили 18 вариантами планировок. Из апартаментов на первом этаже есть выход в сад, а из верхних квартир можно выйти на открытые террасы.
Репутация панелек в Германии. Панельные районы неблагополучные?
После краха ГДР панельки стали символом неудач социалистического режима. К этому времени многие здания оказались в обветшалом состоянии. "В отношении панельных районов существует множество предрассудков, но люди, которые здесь живут, знают, что уровень преступности в районе Марцан-Хеллерсдорф ниже, чем в других районах. То, что у людей меньше денег, еще не означает, что они каждый день разбивают кому-то голову. Во многих районах с панельной застройкой живут рабочие люди, в основном с небольшим достатком, но и они имеют право на достойное жилье, которое поддерживается в хорошем состоянии", – говорит Ральф Проц (Ralf Protz), руководитель Центра компетенций по крупным жилым массивам в Берлине. Это некоммерческая ассоциация, которая помогает жилищным и строительным компаниям, местным властям и жителям обмениваться опытом в области модернизации.
Восточные районы Берлина действительно не выделяются в криминальной статистике. По данным городской полиции, в 2022 году больше преступлений было совершено в центре и на западе столицы. "Люди боятся панелек, потому что это "социальное жилье", но и это постепенно меняется. Появляются классные места", – говорит архитектор Адель Бикулов, работающий в Берлине. При этом арендная плата в районах с панельными застройками часто ниже. По словам архитектора, "в центре жилье просто не найти, и люди начинают смотреть, если там есть что-то привлекательное, тогда они переселяются".
Интересно, что не лучший имидж не только у восточных районов немецкой столицы. В вышедшем в 2023 году немецком фильме "Солнце и бетон" комика Феликса Лобрехта (Felix Lobrecht) рассказывается о юности, проведенном в одном из панельных районов на западе Берлина, – в Гропиусштадте. Это своеобразный немецкий аналог российского фильма "Слово пацана. Кровь на асфальте".
Их строили в Германии?
Однако, за пределами СССР подобные здания также строились, например, в Германии в 1950-60 годах.
В Германии этот тип зданий называли "Plattenbau" (в переводе с немецкого – "панельное здание"), и они были широко распространены в Восточной Германии. Они были построены как дешевое и быстрое решение проблемы жилья для населения после разрушительной Второй мировой войны.
Хотя хрущевки и Plattenbau имеют сходства, у них также есть свои специфические особенности в планировке и архитектурном стиле.
"Хрущевки" в Германии хотели снести
После падения Берлинской стены в Германии обсуждалась идея массового сноса панельных районов, особенно тех, которые построены в 1960-1970 годах. Эти районы известны своей низкой энергоэффективностью, а также проблемами социальной интеграции.
Однако, на данный момент, программа по реновации панельных домов оказалась более приоритетной для государства. Для этого были выделены значительные средства, и благодаря проведенным работам, качество жилья в панельных районах значительно улучшилось.
Тем не менее, в отдельных случаях снос панельных домов может быть оправдан, например, если здание настолько аварийное, что его ремонт становится невозможным или слишком дорогостоящим. В таких случаях государство может предложить владельцам жилья альтернативное жилье или компенсацию за потерю имущества.
В целом, вопрос массового сноса панельных районов в Германии остается дискуссионным, и решение в каждом конкретном случае зависит от многих факторов, включая техническое состояние здания, социальные условия в районе и др.
Термин "хрущевки"
Термин "хрущевки" относится к типу многоэтажных жилых зданий с небольшими квартирами, которые были построены в Советском Союзе в период с 1950-х годов по начало 1970-х годов. Этот тип зданий получил свое название в честь Никиты Хрущева, который в то время был первым секретарем ЦК КПСС.
Хрущевки были построены в большом количестве в различных городах СССР, в том числе и в Москве. Их строительство было необходимо для решения острой нехватки жилья после Второй мировой войны, а также для улучшения жилищных условий для населения.
Хрущевки имели типовую конструкцию и планировку, а также были выполнены из серого кирпича или панелей. Квартиры в хрущевках были небольшими по площади, но имели все необходимые удобства для жизни. В последующие годы многие хрущевки стали объектами критики за отсутствие комфорта и низкое качество жилищной среды, и многие из них были снесены или реконструированы.
Какие проблемы стоят перед архитекторами
В Германии решение о модернизации здания принимает собственник жилья, которым может быть как крупная муниципальная компания, так и частный владелец. При этом многие дома на востоке Берлина принадлежат именно компаниям, жильцы являются арендаторами. Но их согласие также необходимо – "за" должно быть большинство.
Жильцы получают информацию о том, какие именно мероприятия и когда будут проводиться – как в домах, так и в сфере социальной инфраструктуры. В рамках программы ремонтируют или строят молодежные клубы, детские сады и школы. Учитывается демографическая ситуация района: например, строятся лифты, обеспечивается безбарьерная среда. В плане должны быть сформулированы все конкретные строительные мероприятия, их сроки и затраты.
Финансирование этих мер разделяется между государством – в виде субсидий, различных моделей кредитной поддержки и грантов, владельцами зданий и самими арендаторами – в виде несколько повышенной арендной платы. Важную роль играет транспарентность процесса, рассказывает Бикулов: "Если говорить про то, как вообще это происходит в Германии, то это в первую очередь открытый конкурс, где могут участвовать, как правило, любые архитектурные бюро – под шифром. Победителя выбирают, не зная, что это за фирма. Тендер может выиграть практически любая компания". По словам архитектора, немецкие специалисты тратят значительное время на анализ здания, изучение проблем и проектирование – по сравнению с Россией, проекты занимают значительно больше времени. Среди проблем в Германии эксперты отмечают высокий уровень бюрократии, из-за которой некоторые проекты растягиваются на долгие года или даже десятилетия, а конечные затраты значительно превышают заявленные.
