Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
Подробнее о том, как продать или купить недостроенный дом
Юридически допускаются три основных варианта:
Первый вариант маловероятен — вряд ли на него согласится покупатель. Второй же вряд ли устроит продавца, так как предполагает максимальное доверие к новому владельцу.
Оптимальным эксперты называют третий вариант, причем полученные деньги лучше всего не тратить до момента регистрации: вдруг «всплывут» ошибки или неточности в документах — в этом случае сделка может быть приостановлена до устранения недочетов. Чтобы покупатель чувствовал себя в этот период более защищенным, можно составить простую письменную расписку о том, что вы получили от него деньги.
Обычно процесс регистрации занимает от 7 до 10 дней, после чего право собственности официально переходит к покупателю.
Coбepитe дoкyмeнты
Разобраться с бумагами важно на старте — если чего-то не хватает, нужно как можно быстрее заняться оформлением, чтобы успеть к сезону.
В условиях невысокого спроса покупатели вряд ли согласятся неделями ждать недостающих документов. Краткий чек-лист по документам на продажу дачи следующий:
«Документы необходимо подготовить скрупулезно и тщательно. У вас должно быть свидетельство на право владения землей и участком (или же выписка из Росреестра, если вы оформляли объект недавно), — рассказывает Максим Лазовский. — Важно также четко понимать вид разрешенного использования участка. Для земель СНТ есть свои особенности, для ЛПХ — другие». Проще всего, говорит эксперт, продать без посредников дачу на участке в собственности под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Важно также, чтобы по документам были соблюдены все требования и нормы по строительству, включая отступы от границ на участке, подчеркивает адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Сложнее будет продать дачу самостоятельно, если на участке действуют ограничения и запреты, например он попадает в водоохранную или санитарную зону, добавляет юрист.
В стране продолжает действовать , так что, если дом не оформлен в собственность, можно воспользоваться упрощенным порядком регистрации. Неоформленную дачу продать будет сложно, особенно по хорошей цене.
Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй
Для успешной продажи дачи крайне важно правильно составить объявление и сделать качественные фотографии, которые представят объект с лучшей стороны.
«Объявление должно быть содержательным и емким. Желательно отразить все основные параметры и не искажать информацию по количеству соток, данные по году постройки объекта. Важно указать удаленность от ж/д станции или остановки общественного транспорта, наличие коммуникаций», — советует Юлия Дымова.
Эксперт подчеркивает, что неверная информация об объекте всегда отталкивает покупателей. Все недостатки важно учесть в цене, а в объявлении сделать акцент на достоинствах объекта и показать его на фотографиях в максимально выгодном свете.
Bыбepитe yдaчнoe вpeмя
Дачи обычно используются для сезонного проживания — весной и летом. Соответственно, и цены на такие домики меняются: в сезон они выше, в холодное время года ниже. Так что выставлять объект на продажу лучше весной, предварительно изучив цены на похожие объекты. Например на можно воспользоваться поиском по фильтрам и найти объявления с максимально близкими характеристиками и в том же районе.
Скорее всего, к весне цены на такие объекты вырастут на 10–15%. В активный сезон рост может быть и больше, но сейчас эксперты не прогнозируют взрывного спроса: ситуация на рынке быстро меняется.
В некоторых случаях собственникам выгоднее не дожидаться весны, отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. « Зимой стараются продать те, у кого есть конструктивные дефекты в строении, и они пытаются их скрыть в снежный период», — поясняет эксперт. Так что, если нет возможности вкладываться в состояние дачи, которую владелец планирует продать, можно попробовать выйти на сделку до начала сезона. Но в этом случае однозначно не стоит рассчитывать выручить от продажи максимум.
«Как правило, декабрь-февраль — это более спокойные месяцы на рынке загородного жилья, так как в этот период земля под снежным покровом и нет возможности посмотреть на ландшафт участка. Основной сезон по продаже загородных объектов длится с начала марта по конец октября», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Как составить объявление
Не лишним будет посмотреть на основных платформах, как составляют свои объявления другие собственники. Те описания, которые привлекли ваше внимание, стоит рассмотреть внимательнее, взяв на вооружение формулировки.
Обязательно нужно указать все основные характеристики: площадь дома и участка, состояние коммуникаций, инфраструктуру поблизости. Можно прислушаться к себе: на что бы продавец обратил внимание, выбирая дачу для себя.
Фото дачи должны быть четкими, с правильной цветопередачей, без лишних деталей (например, толпы гостей на участке). В финальный выбор должны попасть несколько удачных ракурсов для общих планов, и отдельно нужно снять крупно веранду, баню, беседки для отдыха, цветущие клумбы, ухоженные садовые деревья и другие детали, которые могут привлечь благосклонное внимание.
Нужен риелтор
Любой участок можно продать самостоятельно или с помощью посредника. У каждого способа есть свои плюсы и минусы.
Если продаете землю без риелтора, получится сэкономить — не надо будет платить комиссионные. Некоторые специально ищут варианты без посредников, поэтому ваш участок может заинтересовать большее число потенциальных покупателей. не факт, что агент будет активно продвигать именно ваш участок.
Но придется самостоятельно изучить много информации. Также готовьтесь общаться с большим количеством людей — по телефону и вживую. И не факт, что общение закончится продажей. Приготовьтесь ездить на показы, если участок продается с домом или огорожен забором.
Если решили продавать участок через посредника, сможете обсудить с экспертом цену, а юристы оформят сделку и составят договор. Не придется также самостоятельно общаться с потенциальными покупателями и показывать участок. Специалисты лучше знают, где и как разместить рекламу. у риелтора обычно есть база клиентов — возможно, ваш участок подойдет из них.
Правда, услуги риелтора придется оплатить. Это может быть фиксированная сумма или процент от сделки. В любом случае это будет существенный расход. Еще риелторы могут активнее предлагать покупателям другие объекты и редко рекламировать именно ваш участок.
Объявление и звонки
Я разместила бесплатные объявления на самых популярных и надежных площадках: «Авито», «Циане» и «Юле». У них есть платные услуги продвижения, но мы от них отказались: решили, что важнее качественные фотографии и понятное описание. Например, можно поднять объявление на первую страницу выдачи «Авито» за 340 ₽, а можно обновить объявление вручную, и оно попадет туда бесплатно, хоть и ненадолго.
Еще мы разместили объявление на доске садового товарищества, но оттуда нам никто не позвонил.
Первые два месяца нам не звонили, а когда мы начали снижать цену, участком заинтересовались 12 человек. Некоторые просто спрашивали. Два человека невнимательно прочитали объявление, и один из них решил, что участок с жилым домом. Одна женщина готова была купить участок и много расспрашивала о том, жить в домике летом, какие деревья и кусты уже растут и Она жила в Москве и хотела приобрести недвижимость поближе к сыну и его работе. О покупке она раздумывала больше месяца.
В итоге участок нашел своего покупателя через объявление на «Авито» спустя три с половиной месяца с начала продажи. Наша цена была 180 000 ₽, покупатель попросил скинуть 10 000 ₽ при условии, что все юридическое сопровождение оплатит сам. Такой вариант нас устраивал.
170 000 ₽
мы в итоге получили за участок
Объявления мы не убирали до тех пор, пока не подписали с покупателем документы. Мы боялись, что он передумает или найдет вариант выгоднее. Три человека позвонили нам уже после того, как мы убрали объявление, а один — даже через год после совершения сделки.
За какое время реально продать дом
Срок продажи дома может растягиваться от пары месяцев до нескольких лет. Больше всего времени отнимает поиск покупателей. Оформить документы можно меньше чем за месяц, если за недвижимость платят наличными.
Если объект покупают в ипотеку или с использованием , срок увеличится до 2–3 месяцев. Если хотите продать дом по цене выше рынка, будьте готовы к длительному общению с покупателями от 3–6 месяцев.
Не спешите как можно быстрее заключить сделку — быстрая продажа дома требует низкой цены. Скорость продажи во многом зависит от вас — готовы ли вы проводить несколько показов в день, периодически обновлять объявления на сайтах.
Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям
Еще один немаловажный момент при продаже дачи — личное обаяние продавца и его готовность общаться с потенциальными покупателями. Так что, даже если владелец необщителен от природы, стоит сделать над собой усилие и поддерживать дружелюбный разговор.
Можно заранее выписать основные тезисы, которые будут обсуждаться с покупателями, — это касается и сильных сторон объекта, и его недостатков. Лучше, если у собеседника останется от разговора ощущение доброжелательности, открытости и готовности пойти навстречу.
Вместе с тем важно оставаться в рамках делового общения — не надо «грузить» людей семейными анекдотами, да и излишняя фамильярность на просмотре может быть поводом насторожиться.
Если хозяин объективно понимает, что у дачи есть много очевидных недостатков, лучше отрепетировать спокойные ответы на возможные вопросы и быть готовым к торгу.
В этом случае можно заложить дисконт в изначальную цену, заранее решив, до какой финальной цены можно торговаться. Спокойное признание недостатков и готовность к снижению цены расположат к себе покупателей.
Признание договора купли-продажи недействительным
Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.
Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.
Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.
Подготовка к продаже
Перед продажей соберите документы и приведите дом и участок в товарный вид. На покупателя произведёт впечатление чистый участок с аккуратно скошенной травой. В доме по возможности освежите косметический ремонт и уберите лишнее.
Важно: Предпродажная подготовка увеличивает стоимость объекта до 20% и сокращает срок продажи.
Какие документы потребуются для продажи дома
Иногда документов нужно больше. Например, если дом находится на землях населённых пунктов или имеет статус жилого, нужна справка об отсутствии зарегистрированных в доме.
Обязательно ли делать межевание
Межевание — это определение границ придомовой территории. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании по геодезическим измерениям. В 2021 году не обязывает проводить межевание, если:
Дом. Проведите генеральную уборку помещения: помойте окна, сантехнику, проведите чистку мебели, постирайте ковры и шторы. Избавьтесь от ненужных вещей: уберите с видного места лишние предметы, разберите шкафы и кладовки.
Устраните посторонние запахи и проветрите помещение перед приходом покупателей. Обставьте дом минимальным декором: живыми цветами и аксессуарами. Замените перегоревшие лампы и сломанные выключатели.
Участок. Вывезите с участка строительный мусор, вырвите сорняки, облагородьте грядки, подметите тропинки. Уделите внимание входу в дом — он создаёт первое впечатление. Наладьте дверь, если она сломана, постелите коврик, уберите лишнее.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
Дaчнaя aмниcтия
3aкoнoдaтeль измeнил пpaвoвoй cтaтyc дaчныx yчacткoв c 2019 гoдa. Дaчныe yчacтки кaк тaкoвыe бoльшe нe cyщecтвyют. 3eмли, пoлyчeнныe гpaждaнaми в нeкoммepчecкиx тoвapищecтвax, paздeлeны нa двe кaтeгopии: caдoвoдчecкиe и oгopoдныe.
Oгopoдныe пpeдпoлaгaют выpaщивaниe pacтитeльнoй пpoдyкции и вoзвeдeниe лишь вpeмeнныx, нeкaпитaльныx (бeз фyндaмeнтa) cтpoeний нa зeмлe. Нa caдoвoдчecкиx (бывшиx дaчныx) paзpeшeнo cтpoить кaк вpeмeнныe xoзяйcтвeнныe coopyжeния, тaк и кaпитaльныe cтpoeния, в тoм чиcлe caдoвыe дoмa. Жилыe caдoвыe дoмa дeлятcя нa типы: для вpeмeннoгo (ceзoннoгo) пpoживaния и для пocтoяннoгo мecтa житeльcтвa. B пocлeднeм cлyчae имeeтcя вoзмoжнocть пoлyчить пocтoяннyю peгиcтpaцию мecтa пpoживaния пo этoмy aдpecy. Глaвнoe ycлoвиe – физичecкaя вoзмoжнocть жить кpyглoгoдичнo (нaличиe oтoплeния) и нaличиe aдpeca.
Дaчнaя aмниcтия ввoдит yвeдoмитeльный xapaктep o пocтpoйкax нa yчacткe. Этo oзнaчaeт, чтo для пocтpoйки oбъeктoв нe нyжнo пoлyчaть paзpeшeниe y гocyдapcтвeнныx opгaнoв.
Ecли oбъeкт пocтpoeн дo 4.08.2018 гoдa, тo дo 01.03.2019 гoдa o eгo нaличии мoжнo былo пpocтo yвeдoмить. 3aкoнoпpoeкт пpoдлили, им мoжнo пoльзoвaтьcя дaльшe. B дaльнeйшeм пpoцeдypa yпpoщeнa. Coбcтвeнник yчacткa нe дoлжeн пoлyчaть paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo, a зaтeм ввoдить oбъeкт в экcплyaтaцию. Нeoбxoдимo бyдeт пepeд пocтpoйкoй yвeдoмить opгaны влacти o cвoeм нaмepeнии, a зaтeм cooбщить oб oкoнчaнии cтpoитeльcтвa и пocтaвить oбъeкт нeдвижимocти нa yчeт.
Нa вcпoмoгaтeльныe cтpoeния (бaни, гapaжи) пoдaвaть yвeдoмлeниe нe тpeбyeтcя. Oни yчитывaютcя (peгиcтpиpyютcя) нa ocнoвaнии тexничecкoй дoкyмeнтaции и пoдaннoй дeклapaции.
Нeoбxoдимo тaкжe paзличaть кaдacтpoвyю и инвeнтapизaциoннyю cтoимocть oбъeктoв нeдвижимocти. Oнa имeeт знaчeниe пpи oблoжeнии нaлoгoм имyщecтвa гpaждaн. Инвeнтapизaциoннaя цeнa имeeт фopмaльный xapaктep. Oнa ycтaнaвливaлacь Бюpo тexничecкoй инвeнтapизaции нa ocнoвaнии кaчecтвeнныx xapaктepиcтик зeмли и cтpoeний.
Кaдacтpoвaя цeнa yчитывaeт pынoчнyю cтoимocть oбъeктa и ycтaнaвливaeтcя мecтными opгaнaми влacти cyбъeктoв Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи ee зaвышeнии гpaждaнe имeют вoзмoжнocть oбжaлoвaния.
Текст объявления
Мы хотели создать объявление, на которое откликнулись, искали землю.
У нашего участка было несколько преимуществ, которые мы указали в объявлении:
Но у нашего участка были и проблемы: домик был не зарегистрирован. Это одноэтажная постройка с мансардой, в которой бабушка и дедушка отдыхали летом и иногда жили в жару. У нее не было фундамента, поэтому домик не поставили на учет.
Чтобы узнать, узаконить постройку, я проконсультировалась с несколькими юристами и нотариусами. Оказалось, что постройка на участке — жилой сарай, его не нужно регистрировать, потому что он подходит под описание нежилого здания. В домике не было фундамента, электричества и утепления. В объявлении я писала, что на участке есть постройка, в которой можно переночевать летом.
На участке не было газа и отопления, а также электричества и круглогодичного водопровода. Он просто не был подключен к электросети и центральному городскому водоснабжению. Но каждый день на два часа давали воду для полива — к каждому участку в СНТ подведены трубы из ближайшего озера. Такая вода хоть и фильтруется, но все равно остается технической и слегка пахнет болотом. Воду для полива включают по часам — это стандартная практика в Коломне для участков под сельскохозяйственные нужды.
Еще один минус — участок находился в болотистой низине, на откосе плотины. этого у него форма неправильного четырехугольника, а сама почва оставляет желать лучшего. Многие наши соседи насыпали плодородный слой земли, чтобы улучшить качество почвы, выровнять участок и уменьшить склон. Конечно, это не те пункты, которые нужно указывать в объявлении при продаже. Но и полностью скрывать их не стоит.
Мы сделали акцент на сильных сторонах недвижимости, а минусы превратили в плюсы.
Вот о чем мы сообщили в тексте объявления:
Текст объявления о продаже объемный, но зато можно сразу все узнать без звонка
Продажа дома
Теперь рассмотрим все этапы: от поиска покупателей до совершения сделки. Если вы продаёте дом сами — придётся участвовать во всех. Если работаете с риелтором, он возьмёт на себя большую часть задач.
Поиск покупателей
Первый шаг к продаже дома — это поиск покупателей. Начните с размещения объявлений на сайтах с недвижимостью и в тематических группах в соцсетях. Чтобы привлечь потенциальных покупателей, расклейте листовки недалеко от дома и повесьте растяжку с номером телефона на фасад.
Чтобы ваша публикация выдавалась в поиске одной из первых, покупайте автоматическое поднятие объявлений.
Объявление о продаже
Напишите в объявлении больше информации о доме и участке. Информативные описания повышают шансы на быструю продажу.
Добавьте к объявлению фотографии дома снаружи и внутри. Сделайте снимки с разных ракурсов в светлое время суток и покажите наиболее привлекательные части дома. Чем больше фотографий разместите, тем больше информации получит потенциальный покупатель.
Разместить объявление о продаже дома вы можете на сайте или в приложении Домклик. Также Домклик дает покупателям уникальную скидку 0,3% на ставку по ипотеке. Получить значок «» продавец может бесплатно, недвижимость с таким значком продается быстрее.
Разместить объявление на Домклик
Будьте вежливы, открыты, не опаздывайте на встречу и рассказывайте о доме всё — это вызовет доверие у потенциальных покупателей.
Приезжайте на участок заранее и готовьте дом — делайте уборку, проветривайте помещение. Общаясь с покупателями, честно расскажите о преимуществах и недостатках дома. Открыто отвечайте на вопросы и давайте полезную информацию. Например, если на просмотр пришла семья с детьми, упомяните, что рядом есть школа, а на втором этаже есть идеальное помещение для детской.
Заключение договора купли-продажи
Предварительное соглашение. Перед заключением основного договора оформите предварительное соглашение. Это может быть договор купли-продажи объекта, авансовое соглашение, договор задатка. Они подтверждают серьёзность намерений обеих сторон.
Оформляйте предварительное соглашение в той же форме, что и основной договор купли-продажи. Заверьте документ у нотариуса, если вы продаёте право на долю или среди собственников есть несовершеннолетние либо недееспособные.
Обязательно укажите номер телефона, соцсети и мессенджеры.
В предварительном соглашении зафиксируйте основные условия сделки: предмет, цену, характеристики объекта, сроки заключения основного договора, порядок расчёта и прочее.
Основной . Подписывать его можно одновременно с расчётами. Документ включает: тип сделки, место и дату заключения, имена и роли сторон, адреса проживания и паспортные данные участников соглашения. Укажите цену и предмет сделки — дом и земельный участок.
В договоре пропишите, что продавец получит деньги после перехода права на объект к покупателю. Факт перехода подтверждается отметками Росреестра и выпиской из ЕГРН. После подписания договора обеими сторонами оригиналы передают в регистрирующий орган.
При продаже дома оформите акт приёма-передачи.
Регистрация перехода права собственности
Для передачи права собственности по договору купли-продажи подготовьте документы и подайте заявление лично через МФЦ или воспользуйтесь услугой (подходит для сделок с ипотекой и за свои средства). При подаче документов через МФЦ уплатите госпошлину 2000 рублей, если вы физическое лицо, 22 000 рублей — если юридическое.
Расчёты
После регистрации права собственности в Росреестре, проведите взаиморасчёт одним из способов.
Пошаговая инструкция, как оформить покупку
Для регистрации договора через «Мои документы» нужно:
Важно! На приеме рекомендуется иметь с собой копии всех документов. Однако многие МФЦ сегодня либо самостоятельно делают ксерокопии, либо в здании находится копицентр, где можно оперативно создать дубликаты бумаг.
Какие документы нужны?
Для регистрации договора купли-продажи земли потребуются:
В МФЦ могут потребовать и другие бумаги. Например, справку об отсутствии обременений и т.д. Рекомендуется заранее уточнить полный список бумаг в ближайшем многофункциональном центре. Если на участке есть дом, то потребуются документы, подтверждающие законность постройки.
Подать документы может представитель. Для этого ему потребуется иметь нотариально заверенную доверенность о представлении интересов продавца или покупателя. Сам представитель должен иметь при себе паспорт, чтобы подтвердить свою личность.
Сотрудники МФЦ обычно не принимают документы, если нет квитанции об оплате госпошлины. Хотя в поясняющем письме Росреестра содержится информация о том, что оплату нужно провести до рассмотрения заявки, т.е. в течение 5-7 дней после подачи бумаг в МФЦ.
Размер госпошлины составляет 350 рублей, если участок относится к землям:
В остальных случаях физические лицо оплачивают пошлину в размере 2000 рублей. А фирмы вносят 22000.
Справка! Ранее внести оплату можно было через региональные порталы услуг с авторизацией через ЕСИА со скидкой 30%. С 1 января 2023 года скидка отменена.
Регистрация права собственности
Регистрация земли в собственность происходит одновременно с оформлением договора купли-продажи через МФЦ. Отдельно регистрировать или заверять нотариально соглашение о продаже не требуется.
Нотариальное заверение может потребоваться в отдельных случаях, к примеру, если собственник всего участка или его доли является недееспособным лицом.
Что за участок у нас был
Участок находился в садовом некоммерческом товариществе, или СНТ, в черте города: от центра Коломны до него можно было дойти за В СНТ владельцы участков обычно выращивают урожай, а дома строят такие, чтобы в них можно было проводить время только летом. Форма товарищества предполагает, что собственники участков самостоятельно за счет членских взносов в СНТ обслуживают общую территорию: дороги, инфраструктурные объекты, коммуникации — и вывозят мусор. Так было и в нашем СНТ: небольшие дома, маленькие участки и членские взносы.
Наш участок был неправильной формы в виде трапеции площадью 4 сотки. С одной стороны он граничил с болотом и кладбищем, а с другой — с живописным озером. На участке была постройка: по документам это хозяйственный сарай, а по факту — деревянный летний домик, где можно отдыхать. С соседями нас разделял невысокий забор из сетки-рабицы. На соседнем участке, тоже небольшом, стоял массивный дом, который давал тень.
Это деревянный летний домик на нашем участке, обшитый железными листами. У него нет фундамента, поэтому по документам это хозяйственный сарай
Мы поехали смотреть участок ранней весной. На нем никто не был больше года, поэтому мы застали его серым от пожухлой травы. Сухостой пришлось быстро убирать, чтобы участок не признали пожароопасным местом.
Весной зацвели груши и облепиха, ожили кусты крыжовника, малины и смородины, и даже обшитый листовым железом сарайчик уже не выглядел так зловеще. Мы скосили траву, вырезали старые кусты и ветки, вывезли мусор.
Но содержать участок нам было накладно: нужно было платить налог на землю и членские взносы СНТ. Размер взноса зависел от текущих нужд: охраны, ремонта, уборки общих территорий, а также расходов на электричество, пользование центральным водоснабжением и системой технического полива. Взносы собирали раз в полгода: так решило правление СНТ.
За полтора года у нас набежало чуть больше 8000 ₽ членских взносов. Часть денег взяли за обслуживание ворот, охрану и въезд — чтобы могли заезжать только зарегистрированные машины членов СНТ. Налоги на землю нам должны были прийти чуть позже, поэтому суммы мы еще не знали.
Поскольку мы не собирались пользоваться участком и нам нужны были деньги на ремонт квартиры, мы решили эту землю продать.
Участок расположен на берегу озера, в окружении зелени. С одной стороны, он недалеко от города и его инфраструктуры, а с другой — видно, что от городского шума и суеты его отделяет плотная зеленая зона — но не леса, а кладбища
Кадастровый план нашего участка — видно, что у него есть узкая часть и широкая. Постройка была в широкой части, но на кадастровом плане ее нет, потому что это не капитальное строение
О чем важно помнить, если хотите продать участок
Шансы быстро найти покупателя прямо зависят от того, насколько адекватный выставлен ценник. Если вы решили продать дачу самостоятельно, придется взвешенно определить стоимость.
«Единой формулы расчета здесь нет. Для загородных объектов в формировании стоимости оценка зависит от нескольких факторов: направление, количество соток, наличие коммуникаций, потенциал дачного поселка, развитость инфраструктуры», — рассказывает Юлия Дымова.
На цену также влияют близость города, соседство с предприятиями, транспортными развязками, наличие рядом леса и водоемов, статус земли и так далее.
Чтобы максимально точно оценить дачу, эксперты рекомендуют найти несколько объявлений о продаже объектов с максимально похожими характеристиками и отслеживать, как меняется цена.
Директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов подчеркивает, что собственники в основном склонны переоценивать свои объекты, из-за чего долго не могут найти покупателя. « Главное заблуждение: продать старый дом можно быстро и дорого, — говорит эксперт. — В действительности это может занять от полугода и дольше, в зависимости от района и качества ИЖС или дачи. Быстрее не получится, если дому более 10–15 лет. За эти годы строительство совершило большой технологический рывок».
Преимущества и недостатки сервиса
Многофункциональные центры работают по принципу “одно окно”, т.е. выполняет функция посредника. Регистрация перехода права собственности осуществляется только Росреестром, однако МФЦ уполномоченный орган, занимающийся приемом документов.
Далее все бумаги пересылаются в Росреестр, где уже принимается решение о внесении изменений в ЕГРН.
После оформления договора купли-продажи через МФЦ сюда же придет ответ об успешной сделке в виде новой выписки из ЕГРН. Основной недостаток работы через МФЦ — личное присутствие.
Хотя все больше услуг предоставляется в электронном виде, для оформления соглашения о продаже земельного участка необходимо лично подойти в центр. На приеме должен присутствовать как покупатель, так и продавец.
Обратите внимание! Если договор подписывает более 2 человек, то вместо всех покупателей или продавцов в МФЦ можно предоставить нотариально заверенную доверенность и подавать документы от лица всех покупателей или собственников.
Порядок оформления купли-продажи земельного участка
Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса.
В Росреестре договор зарегистрируют быстрее, чем в МФЦ. Это самый надежный способ сдать документы на регистрацию. В офис Росреестра можно записаться заранее — нужна услуга по регистрации права.
Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. М ФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ происходит , как и в самом Росреестре.
На прием к специалисту в МФЦ можно предварительно записаться, но это не обязательно.
МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много. У Росреестра офисов обычно меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Но так регистрация займет больше времени, чем напрямую в Росреестре.
Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка в трех случаях:
Во втором и третьем случаях без обращения к нотариусу сделка не пройдет: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
После проверки и удостоверения договора нотариус в день с согласия сторон отправляет в Росреестр электронное заявление о переходе права собственности. Если возникли технические сложности, нотариус отправляет документы на бумажном носителе в течение двух рабочих дней. Продавцу и покупателю в Росреестр ходить уже не понадобится.
Сроки оформления. Если документы были поданы в Росреестр, переход права собственности на участок зарегистрируют в течение 7 рабочих дней. Если в МФЦ — в течение 9 рабочих дней.
Если договор был заверен нотариусом и документы участники сделки подали в Росреестр на бумажном носителе, переход права зарегистрируют в течение 3 рабочих дней. Если заявление с нотариально заверенным договором отправили электронно, то регистрация будет совершена не позднее следующего рабочего дня.
Стоимость оформления. Госпошлина за государственную регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 ₽.
За регистрацию права собственности на жилой дом нужно дополнительно заплатить 2000 ₽.
Если для оформления сделки требуется нотариальное удостоверение, придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. добавьте правовые услуги — проверку договора на правильность составления — и технические услуги — распечатки и копии. У разных нотариусов цены на допуслуги могут отличаться.
Какие налоги с продажи дома придётся платить
При продаже недвижимости, которая находится в собственности менее пяти лет, продавец платит налог на доход в 13%.
В каких случаях платить налог не нужно
Продажа дома не облагается налогом, если вы собственник недвижимости более 5 лет или более 3 лет при следующих условиях:
Важно: Если дом продан за сумму менее 1 миллиона рублей, налог платить не нужно.
Как подать декларацию об уплате налога
После продажи дома и передачи права собственности дождитесь окончания календарного года. Затем подайте декларацию по форме 3-НДФЛ. Форму возьмите в отделении Налоговой или на сайте ФНС.
Приложите к декларации подтверждение получения дохода. Например, договор купли-продажи. Подайте заполненную декларацию до 30 апреля и уплатите налог на доход по реквизитам ФНС до 15 июля следующего года. Например, если вы продали дом в 2021 году, декларацию подавайте до 30 апреля, а налог платите до 15 июля 2022 года.
Законодательная база
Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.
Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.
Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.
Продавец должен сказать всю правду об участке: не он, какая у него почва, чем занимаются соседи и не это землю. Иначе покупатель может расторгнуть договор, вернуть свои деньги за купленный участок и потребовать возмещения убытков.
Также в земельном кодексе содержится информация о категориях земель и видах разрешенного использования. Категорию земельного участка обязательно нужно указывать в договоре купли-продажи, без нее не зарегистрируют переход права собственности на участок. Узнать, какая у участка категория земель, можно в выписке из Росреестра или на публичной кадастровой карте.
Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.
Гражданский кодекс РФ. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок, кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.
По закону землю передают вместе со зданием, которое на ней находится. Поэтому, если дом построен, цена в договоре включает в себя стоимость участка и дома. Можно указать их отдельно, но на практике так делают редко.
Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи. Информацию о передаче участка можно указать и в самом договоре.
Oфopмлeниe дoгoвopa
Изyчив вoпpoc o тoм, кaк кyпить дaчy бeз пocpeдникoв, пoшaгoвaя инcтpyкция кoтopoгo пpивeдeнa вышe, нyжнo пpинимaть вo внимaниe cлeдyющee.
Пoкyпкa дaчи в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoизвoдитcя пo oдинaкoвoй cxeмe. Oднaкo cyщecтвyют oтдeльныe cитyaции ‒ нaпpимep, пpиoбpeтeниe нeдвижимocти в cчeт мaтepинcкoгo кaпитaлa или в ипoтeкy.
B любoм cлyчae пoлнoцeннyю пoддepжкy в пpoвeдeнии cдeлки oкaжeт oпытный pиэлтop. Пoэтoмy, ecли ecть финaнcoвaя вoзмoжнocть, нe cтoит пpeнeбpeгaть eгo ycлyгaми.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи дaчи мoжeт быть oфopмлeн в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, coглacнo тpeбoвaниям Гpaждaнcкoгo Кoдeкca PФ. Oднaкo жeлaтeльнo пpибeгнyть к ycлyгaм нoтapиyca для oфopмлeния cдeлки. Cпeциaлиcт нe тoлькo пpoвepит нaличиe пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, eгo cooтвeтcтвиe дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy и пoдлиннocть, нo и ycтaнoвить дeecпocoбнocть cтopoн.
Ecли пoдпиcaниe дoгoвopa ocyщecтвляeтcя чepeз пocpeдникa, тo дoлжнa быть oфopмлeнa нoтapиaльнaя дoвepeннocть. Пpи coблюдeнии вcex нopм зaкoнoдaтeльcтвa инфopмaция o cмeнe coбcтвeнникa внocитcя в peecтp чepeз MФЦ либo тeppитopиaльныe opгaны Pocpeecтpa. Oфopмлeниe зaнимaeт дo 2-x нeдeль, дoкyмeнты выдaютcя нa пpoтяжeнии мecяцa.
Taким oбpaзoм выбop дaчнoгo yчacткa и oфopмлeниe дoгoвopa пepexoдa пpaв coбcтвeннocти нe пpeдcтaвляют cлoжнocтeй. Глaвнoe ycлoвиe – пoлнoe влaдeниe инфopмaциeй кaк oб oбъeктe пoкyпки, тaк и o пpoцeдype eгo oфopмлeния
Как продать участок самому
Обратиться в МФЦ для оформления договора купли-продажи земельного участка можно почти всегда. Достаточно, чтобы у заявителей на руках были все необходимые документы и правильно составленное соглашение о продаже земли. Обратиться в МФЦ продавец и покупатель могут порознь.
Единственное ограничение — предмет сделки должен находиться в пределах области.
Многофункциональные центры занимаются межведомственным взаимодействием, но не имеют доступа к некоторым федеральным базам. Поэтому через МФЦ оформить переход права собственности можно только в регионе, где находится земля.
Как не нужно составлять объявления
Пока я продавала наш участок, видела много объявлений и поняла, как не стоит делать. Когда я размещала фотографии, то старалась думать как потенциальный покупатель: что мне самой приятно видеть, а что нет. Я составила список вещей, которые меня в объявлениях не устраивали.
Темные фотографии. На наше восприятие очень влияет свет: один и участок будет выглядеть в солнечную погоду днем и в пасмурную поздно вечером.
Если первая фотография в объявлении — дорога до участка в мрачной серо-коричневой гамме, то не совсем понятно, что предлагают купить. этого восприятие искажается, участок запоминается как не самое дружелюбное место. Это не значит, что его никто не купит. Скорее всего, продавцу будут реже звонить и назначать встречи и продажа сильно затянется.
Так лучше не делать: на главной фотографии объявления — темная дорога, ведущая к участку
А вот удачный пример фотографии: здесь нет теней, а все детали участка хорошо просматриваются. Его хочется взять, потому что кажется, что вместе с ним покупаешь дверь в лето
Нет фотографий самого участка. Бывает, продавец добавляет только фотографию со спутника, инфраструктуру района и пейзаж по соседству. А фотографий самого участка у него нет: или некогда было ехать, или просто отдал ключи риелтору, который тоже поленился делать фото.
Все это значит, что если звонить по такому объявлению, о текущем состоянии участка получить информацию не получится. Риелтор, который никогда не был там и не видел участка, ничего дельного не расскажет.
Агентство хочет продать сразу несколько участков, но кроме схемы расположения никаких фотографий нет. Эта картинка даже не дает возможности понять, какой именно участок продается
Лишние эффекты. Например, на фотографии может быть видно дом, прилегающую территорию, парник, дорожки и границы, огороженные забором, — кажется, все, что нужно, чтобы оценить участок. Но снято это может быть специфично.
Некоторые продавцы делают фотографии с эффектом камеры . Это широкоугольный объектив, который скругляет изображение, зрительно увеличивая и искажая пропорции объектов на переднем плане. По таким фотографиям покупателю будет трудно понять, какого размера участок, дом и комнаты внутри.
Из-за эффекта фиш-ай почти невозможно оценить размер дома
Непонятное описание. Иногда покупатель так старается продать участок, что перегружает объявление информацией или, наоборот, урезает ее. В тексте все верно, но чтобы понять, что имел в виду автор, приходится долго вчитываться.
В объявлении важно понятно описать все, что получит покупатель. Уточнять подробности через звонок или встречу будут далеко не все заинтересовавшиеся. Поэтому лучше составить объявление так, чтобы у покупателя не оставалось вопросов, а только желание лично посмотреть участок.
Например, можно написать в тексте «вода», но что это значит: родник, колодец, колонка или центральное водоснабжение? Чтобы не гадать, стоит развернуть описание: «участок подключен к центральному водоснабжению, поэтому всегда есть вода».
Из текста этого объявления трудно понять, что есть на участке и в каком он состоянии
А вот это грамотно составленное объявление: все четко, по делу
