This article is about an escrow of money. For escrows of computer source code, see source code escrow.
From Wikipedia, the free encyclopedia
Not all escrow agreements impose the duties of a legal trustee on the escrow agent, and in many such agreements, escrow agents are held to a mere gross negligence standard and benefit from indemnity and hold harmless provisions.
Кому принадлежат деньги на счете эскроу
По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.
не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.
Look up escrow in Wiktionary, the free dictionary.
Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.
Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.
Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.
На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.
Эскроу-счёт (англ. ) — специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.
Обычно применяется для исполнения трёхстороннего договора, который заключён между участниками: продавцом, покупателем и третьей стороной (банком или иной организацией). Последний выполняет функцию доверительной стороны и гаранта.
Процесс открытия эскроу-счёта:
В свою очередь, банк (доверительная сторона) обязуется обеспечивать наличие неснижаемого остатка путём технической блокировки денег до выполнения оговоренных обязательств.
Широкое распространение получили при продажах строящихся объектов недвижимости, в частности, в 2017 году в России инициирована реформа, запрещающая получать застройщикам напрямую от покупателей средства на строительство и вводящая счета-эскроу для расчётов с покупателями (в ином случае при банкротстве строительной компании дольщики не получали свои квартиры и теряли деньги), а с июля 2019 года для новых объектов расчёты с использованием эскроу-счетов стали обязательными.
Время на прочтение
Что такое Escrow?
Для нас (заказчиков и разработчиков) важно, что escrow — это такая штука, которая позволит:
Чаще всего термин эскроу (escrow) используется при оплате покупок или передачи работы по фрилансу. Эта, скорее короткая заметка, чем большая статья, описывает применение code escrow — депонирование исходного кода.
Неважно маленькая ли вы команда или большая компания, развиваете ли вы известный на рынке продукт или делаете новый стартап. В какой-то момент к вам придет заказчик с вопросом: «А что произойдет, если вдруг ваша компания закроется?». Ни известное имя, ни размер команды не гарантирует того, что продукт будет существовать и внезапно не исчезнет.
Если продукт не выполняет критические задачи, или используется ограниченно, то потери от перехода на другой софт будут незначительными. А если это большая организация, в которой конкретное ПО выполняет ключевую роль, то нужно иметь страховку. Одной из таких страховок является code escrow – размещение исходного кода вашего приложения в специальном репозитории. Доступ к нему получают заказчики, в случае, если компания перестает существовать.
Code escrow включает в себя два важных элемента: договор на доступ и непосредственно хранилище (третья сторона). Соглашение на доступ ваших клиентов к репозиторию должно быть достаточно подробным, и как правило включать в себя следующие требования:
В российском законодательстве термин «условное депонирование» появился в 2014 году и его можно использовать при оформлении договоров.
Как правильно депонировать исходники. Правильная организация архива включает в себя сам исходный код, который должен компилироваться, и подробные инструкции по развертыванию. Если требуются сторонние компоненты или инструменты, то они должны быть перечислены. Обратите внимание, что распространять сторонние компоненты в виде исходного кода обычно нельзя.
Ведение code escrow затратная процедура. Расходы будут включать в себя оплату третьей стороне за хранение кода, работы по обновлению исходников, работу юристов. Стоимость такого сервиса–страховки можно включать в цену продукта, но чаще всего эскроу оформляется либо отдельным контрактом, либо в составе приоритетной поддержки заказчика. Не каждому клиенту необходимо иметь доступ к исходникам. Также наличие code escrow положительно влияет на имидж компании.
В западных компаниях, особенно в крупных производителях ПО, такой подход применяется чаще чем в российских компаниях. Вариантов провайдеров code escrow service можно найти достаточно. Альтернативой code escrow может быть публикация продукта или основной его части в open source.
На основе своего опыта могу сказать, что чем крупнее ваш клиент, тем важнее роль code escrow, не зависимо от того, устанавливается ли продукт на инфраструктуре или это SaaS.
Escrow companies are also commonly used in the transfer of high value personal and business property, like websites and businesses, and in the completion of person-to-person remote auctions (such as eBay), although the advent of new low-cost online escrow services has meant that even low-cost transactions are now starting to benefit from use of escrow.
An unrelated type of escrow is when a purchaser of a complex system, such as bespoke process control software or a large industrial installation, may require the supplier to place the design into source code escrow, so that the purchaser remains in a position to maintain and modify the system in case of the demise of the supplier.
As with traditional escrow, Internet escrow works by placing money in the control of an independent and licensed third party in order to protect both the buyer and seller in a transaction. When both parties verify the transaction has been completed per terms set, the money is released. If at any point there is a dispute between the parties in the transaction, the process moves along to dispute resolution. The outcome of the dispute resolution process will decide what happens to money in escrow. With the growth of both business and individual commerce on the web, traditional escrow companies have been supplanted by new technologies.
Even with a fixed interest rate, monthly mortgage payments may change over the life of the loan due to changes in property taxes and insurance premiums. For instance, if a hazard insurance premium increases by $120 per year, the escrow payment will need to increase by $10 per month to account for this difference (in addition to collection for the resulting escrow shortage when the mortgage company paid $120 more for the hazard insurance premium than what was anticipated). By RESPA guidelines the escrow payment must be recomputed at least once every 12 months to account for increases in property taxes or insurance. This is called an escrow analysis.
Courts sometimes act as stakeholders, holding property while litigation between the possible owners resolves the issue in which one is entitled to the property.
Mergers and acquisitions
Unlike many other forms of escrow, escrow arrangements in corporate transactions are often designed to last for extended periods rather than simply to complete the transfer of an asset. There is also commonly the requirement for an escrow agent to adjudicate on the validity of a claim on the escrow funds, which can lead to the risk of the dispute between the parties.
Due to the length that the funds are held, the escrow arrangements need to take into account different considerations to those for other escrow arrangements, for example (i) information provision to the parties; (ii) application of interest earned on the funds; and (iii) credit worthiness of the financial institution.
For example, two people may bet on the outcome of a future event. They ask a third, disinterested, neutral person—the stakeholder—to hold the money (“stakes”) they have wagered (“staked”). After the event occurs, the stakeholder distributes the stakes to one or both of the original (or other) parties according to the outcome of the event and according to the previously decided conditions. Trustees also often act as stakeholders, holding property until beneficiaries come of age, for example.
С 1 июня в гражданском кодексе появилась глава о договорах эскроу. Это новый вид договоров в российском праве, он поможет при сделках с дорогим имуществом: покупке квартиры, товаров, передаче авторских прав, документов, денег и многом другом.
С договором эскроу меньше рисков для обеих сторон сделки. Это гарантия, что каждый точно получит свое и не рискует быть обманутым. А еще это возможность сохранить имущество и деньги от арестов, списаний, претензий приставов и на случай банкротства.
В общем, отличная штука, в которой стоит как минимум разобраться.
Коротко
Вот главное о договоре эскроу:
О чем вообще речь?
В прошлом году приняли поправки в гражданский кодекс. Часть из них заработала только с 1 июня. Например, мы уже рассказывали про новые правила для займов. Одновременно появилась и глава про договоры эскроу. Раньше такого типа договоров в гражданском кодексе вообще не было. Счета эскроу были, а договора эскроу не было.
Пока нет ни судебной, ни даже полноценной юридической практики по таким договорам. Но это не мешает уже сейчас заключать и использовать их для своей выгоды. Главное в гражданском кодексе описано, а нотариусы и банки уже готовы участвовать.
Что такое договор эскроу?
Договор эскроу или условного депонирования — это трехсторонний договор. Его суть в том, что одна сторона передает что-то другой стороне через третью, которой они обе доверяют.
Эта третья сторона как бы гарантирует, что никто не уйдет с чужими деньгами и без квартиры, никто внезапно не расторгнет договор на покупку автомобиля или не распродаст имущество компании, пока будут оформляться документы на нового владельца бизнеса. Это способ исполнить свои обязательства с минимальным риском.
Например, бывает так: продавец передал квартиру с отсрочкой платежа, а остаток ему не заплатили. Право собственности уже у покупателя. Отсудить деньги у него, конечно, реально, но судиться можно годами.
Или предприниматель покупает готовый бизнес — например, кофейню. Проверил: помещение в собственности, мебель на месте, кофемашина за полмиллиона работает. Отдал деньги за кофейню, а пока все оформляли, прежний владелец продал мебель и кофемашину, а помещение у него забрали приставы. В итоге ни денег, ни бизнеса.
В договоре эскроу участвуют такие лица:
Как это работает в жизни?
Пример с квартирой. Допустим, есть продавец и покупатель квартиры. Продавец хочет получить деньги вперед, потому что боится, что он передаст право собственности, а денег не увидит. А покупатель не хочет платить деньги, потому что боится, что отдаст их, а продавец эту квартиру оформляет еще на кого-то или подарит ее через час своей бабушке.
Тогда продавец и покупатель вместе с основным договором купли-продажи заключают договор эскроу. Они решают так: вот деньги за квартиру. Их депонируют: то есть покупатель отдает всю сумму эскроу-агенту и просто так забрать их уже не может. Деньги можно депонировать наличными или на счете в банке. Продавец эти деньги не заберет: эскроу-агент отдаст всю сумму, только когда будет акт приема-передачи квартиры. Каждый получит свое, если выполнит обязательства.
Покупатель уже не сможет прийти к эскроу-агенту, расторгнуть договор и вернуть свои деньги. Либо их заберет продавец, когда переоформит квартиру, либо они придут вместе и расторгнут договор по обоюдному согласию.
Пример с бизнесом. Новый собственник проверил, какие активы есть у компании. Все активы внесли в опись. Деньги за бизнес депонировали у нотариуса с таким условием: прежний собственник бизнеса заберет всю сумму, только если предъявит нотариусу акт, что он передал все это имущество по описи.
Но и покупатель бизнеса эти деньги уже просто так не заберет. Нотариус вернет ему их только в том случае, если пройдет срок передачи имущества. Например, прошел месяц, а кофемашину, мебель и ключи от помещения так и не отдали.
Что можно депонировать по договору эскроу?
Депонировать можно не только деньги, но и вообще любое движимое имущество, документы и ценные бумаги. Нельзя депонировать только недвижимость.
Можно заключить договор взаимного эскроу. Никто ничего не получит, пока не выполнит условия договора. Например, при передаче авторских прав или патента. У эскроу-агента могут быть и деньги, и исходники шрифтов и логотипа. Каждый заберет свое, когда будет зарегистрировано исключительное право на покупателя.
Какие условия можно предусмотреть в договоре эскроу для передачи депонированного имущества?
Условия могут быть такими:
Больше всего в оформлении условий заинтересован бенефициар, потому что депонент исполнил свое обязательство, когда передал имущество на депонирование эскроу-агенту. Например, внес деньги в банк — все, покупатель ничего не должен, он уже оплатил, даже если продавец эти деньги сможет снять только через месяц.
А вот бенефициару придется прийти в банк и как-то подтвердить, что он выполнил свое обязательство. Как доказать наступление срока, понятно. А вот оформление договора аренды, передачу имущества или смену данных о владельце домена нужно подтвердить документами. Список этих документов должен быть конкретным, понятным и точно подтверждающим, что все нормально, деньги можно отдавать.
Договор эскроу нужно заверять у нотариуса?
Да, это обязательное условие. Кто бы ни был стороной этого договора, даже если эскроу-агент — это риелтор или партнер по бизнесу, — договор все равно нужно заверять у нотариуса.
Исключение только для денег на счете в банке и бездокументарных ценных бумаг. Например, договор эскроу при покупке квартиры можно не оформлять у нотариуса, а внести деньги в банк и там их депонировать, пока продавец не переоформил квартиру на покупателя.
Договор эскроу — это не то же, что депозит нотариуса, не перепутайте.
За договор эскроу нужно кому-то платить?
По умолчанию этот договор платный. То есть эскроу-агент может требовать вознаграждение за то, что хранит имущество, проверяет условия передачи, следит за сроками и документами.
Никаких конкретных цен или процентов в законе нет: как договорятся. У банков и нотариусов, скорее всего, будут свои тарифы в зависимости от суммы и типа сделки. Причем свое вознаграждение агент может потребовать от любой стороны. По умолчанию это солидарная ответственность депонента и бенефициара.
Если такое условие не подходит, нужно конкретно описать все в договоре: платит этот и вот столько. Или что вообще никто ничего не платит. Если эскроу-агент согласен стать гарантом безвозмездно, так тоже можно.
Например, три предпринимателя затеяли общий проект. Двое могут заключить основной договор, а третий выступит гарантом по сделке. Денег он за это не возьмет, документы проверит, передаст, что положено — все довольны и ничем не рискуют.
По закону о долевом строительстве счета эскроу для дольщиков открывают и обслуживают без комиссии.
Что будет с деньгами или имуществом, если придут приставы или депонента признают банкротом?
Когда приставы взыскивают долги, они могут наложить арест на счета и имущество. Или налоговая может потребовать от банка блокировки счета из-за недоимки. Финансовый управляющий запретит все сделки из-за банкротства и не разрешит его продавать. А что продано, то вернут.
Но не с договорами эскроу. Все деньги, имущество и ценные бумаги, которые депонированы по договору эскроу, защищены от любых взысканий. Эти деньги нельзя списать в счет долга по налогам или алиментам, имущество нельзя арестовать, а машину придется передать покупателю, даже если продавец оказался банкротом.
Все остальное у депонента могут арестовать и забрать. А депонированное имущество — нет.
Значит, договоры эскроу можно использовать для ухода от арестов имущества и списаний со счетов?
Это не так уж просто. И вот почему:
Сделки в интернете могут лишить вас денег.
Например, вы заплатите продавцу за новый смартфон, а он пришлет вам кирпич и пропадет. Или найдете удаленную работу, создадите сложный проект, а работодатель откажется платить.
Защититься от обмана помогают эти компании гарантируют безопасность сделки обеим сторонам. Обычно они работают так: покупатель перечисляет деньги за товар на счет сервиса, продавец их видит, но вывести не может — до тех пор, пока заказчик не подтвердит сервису, что товар получен и с ним все в порядке.
Если с товаром не так, покупатель может выставить претензию исполнителю. Пока стороны не придут к соглашению, деньги будут лежать на счете эскроу-сервиса. Бывает, что договориться не получается: тогда компания проведет независимое расследование и решит, кому и в каких пропорциях достанутся деньги.
Вот список компаний, которые помогут безбоязненно договариваться о чем угодно в интернете.
Для чего: для безопасной покупки на «Юле» Сколько стоит: до 10% от стоимости сделки Кто платит: продавец Срок защиты сделки: до момента получения заказа
Фильтр на «Юле» позволяет просматривать объявления только тех продавцов, которые пользуются безопасной сделкой
Сайт с частными объявлениями «Юла» предлагает внутренний сервис безопасной сделки. Создать такое предложение может только продавец: если изначально в объявлении не указана такая опция, покупатель не может на нее рассчитывать. Комиссию за услуги сервиса платит тоже продавец: покупатель переводит на счет сервиса ту сумму, которая указана в объявлении, а на карту продавцу поступит уже меньше.
Безопасную сделку можно оформлять совместно с доставкой или без нее. Основным партнером «Юлы» выступает «Боксберри»: если покупатель и продавец договариваются о доставке через эту компанию, сделка завершится автоматически. Но если товар передают из рук в руки или через другую курьерскую службу, подтвердить отправление и получение товара покупатель и продавец должны самостоятельно.
На отправку товара у продавца есть 3 дня: если он не успеет, то сделка аннулируется и деньги вернутся покупателю. срок и на получение посылки: если за 3 дня после того, как отправитель поставил в «Юле» отметку о передаче посылки, покупатель не открывает спор, сделка считается успешной и деньги перечисляются продавцу.
Если покупатель или продавец открывает спор, то в течение недели независимый арбитр «Юлы» должен решить, кто получит деньги, — причем обжаловать результат нельзя.
Для чего: для безопасной продажи без дополнительных комиссий Сколько стоит: оплачивается только стоимость доставки Кто платит: покупатель Срок защиты сделки: до момента получения заказа
Хотя на «Авито» есть отдельный фильтр «Безопасная покупка», реально эта опция работает только при оформлении доставки
«Авито» тоже предлагает продавцам и покупателям обезопасить сделку, но в отличие от других компаний сайт не просит перевести деньги на гарантийный счет, а просто временно блокирует сумму на карте покупателя. Комиссии за это нет, но воспользоваться услугой можно только при оформлении доставки «Авито». Тарифы за нее сервис рассчитывает автоматически исходя из стоимости и размера товара, расстояния между отправителем и получателем и типа доставки: получить посылку в пункте выдачи дешевле, чем передать курьером.
За доставку всегда платит покупатель: продавец получит за товар ровно столько, сколько указал в объявлении. Покупатель может отказаться от товара в момент получения, если он не подошел, — тогда «Авито» вернет деньги и за товар, и за доставку. Если во время пересылки товар пострадает или потеряется, «Авито» вернет деньги покупателю и перечислит полную стоимость посылки продавцу.
За передачу товара отчитываются сотрудники доставки: как только курьер подтвердит, что покупатель получил посылку, «Авито» попросит у продавца номер карты и перечислит на нее деньги.
Для чего: для оплаты товаров и услуг через WebMoney Сколько стоит: 1,8% от суммы сделки Кто платит: покупатель Срок защиты сделки: от 1 до 120 дней
Помимо классической сделки между продавцом и покупателем «Вебмани» предлагает опцию публичной сделки: можно предложить товар всем пользователям системы и подождать, пока кто-то согласится его купить
Эскроу-сервис «Вебмани» работает с внутренними платежами: заключить безопасную сделку могут только пользователи электронных кошельков. Условия договора могут менять обе стороны: сделка создается после того, как заказчик и исполнитель достигнут согласия и внесут гарантийные платежи.
Эти деньги можно использовать как для оплаты, так и в качестве гарантии честности обеих сторон, например, если сделка проходит по бартеру: тогда после ее успешного завершения «Вебмани» вернет деньги владельцам.
В спорных случаях «Вебмани» дает пользователям 10 дней на то, чтобы прийти к согласию, а потом разрешает обратиться за помощью в арбитраж. Судьи решат, кто прав в ситуации, и перечислят все деньги победителю спора.
Для чего: для безопасной работы на фрилансе Сколько стоит: от суммы сделки Кто платит: заказчик Срок защиты сделки: до наступления дедлайна проекта
Заказы с безопасной сделкой на FL размещают работодатели: если исполнитель согласен работать только на таких условиях, он может найти проекты с помощью фильтров
Крупная биржа фриланса предлагает внутренний эскроу-сервис для своих клиентов. Создавая проект, заказчики могут предложить фрилансерам сотрудничать на условиях безопасной сделки: тогда оплата работы зарезервируется на счетах сервиса до тех пор, пока исполнитель не сдаст готовый проект или не наступит дедлайн.
Такая система выгодна для всех: исполнители уверены, что получат деньги за работу, а заказчики — что фрилансер не исчезнет с авансом и не потребует оплатить проект, если пропустит сроки. Система резервирования денег подойдет исполнителям и заказчикам из разных стран: перевести деньги на счета FL и вывести их оттуда можно из любой точки мира.
Если исполнитель сдаст проект позже оговоренных сроков или нарушит техническое задание, деньги вернутся на счет заказчика. Чтобы в сложных ситуациях арбитры FL смогли решить, кто прав, всю переписку исполнитель и заказчик должны вести в специальном окне сделки, в том числе и сдавать там работу: никакие другие доказательства арбитры не принимают.
Для чего: получить компенсацию, если вдруг что Сколько стоит: 11% от стоимости услуг + 35 ₽ Кто платит: заказчик Срок защиты сделки: 3 дня
Статус «Сделка без риска» автоматически назначается заданиям, если заказчик выбрал оплату банковской картой
«Юду» позволяет обезопасить сделки между заказчиками и исполнителями независимо от того, дистанционно или очно выполняется работа. Деньги резервируются на счете сервиса после того, как заказчик и исполнитель договорятся о цене, а выплачиваются — как только заказчик подтвердит выполнение заказа или через 3 дня после его завершения.
Если заказчик недоволен работой, у исполнителя тоже есть 3 дня на то, чтобы все исправить. Если исполнитель никак не реагирует на ситуацию, деньги автоматически возвращаются заказчику, а в ситуациях, когда договориться не получилось, в дело вступают арбитры: в таком случае срок выплат может затянуться на несколько месяцев.
Сделки «Юду» страхуют заказчика от ущерба: если исполнитель повредит, пока выполняет заказ, сервис покроет расходы на сумму до 10 000 ₽.
Для чего: для удобной доставки товара Сколько стоит: 5% от суммы сделки Кто платит: продавец, покупатель или 50 на 50 — как договорятся стороны Срок защиты сделки: до момента получения заказа
Помимо суммы и описания условий сделки сервис попросит указать размеры посылки и города отправления и получения: это нужно для расчета стоимости доставки
«Наложка» одновременно отвечает и за безопасную сделку, и за доставку товара: обычно товар привозит компания СДЭК.
Здесь можно создавать только индивидуальные сделки. Обычно продавец заполняет всю информацию о товаре: цену, размер и вес в упаковке, а потом договаривается с покупателем о доставке и уплате комиссии — ее может взять на себя один из участников сделки или каждый заплатит половину. Об оплате доставки можно договориться по принципу, но если ее фактическая стоимость окажется больше, то доплатит продавец.
Чтобы служба доставки приняла товар от продавца, покупатель должен перевести всю необходимую сумму на счет сервиса. Перед тем как забрать товар у продавца, курьер проверит его на соответствие фотографии и описанию из условий сделки: если не так, сделка будет приостановлена уже на этом этапе.
Получая товар, покупатель может отказаться от посылки. Тогда оплата доставки ляжет на «виновника» отказа: если товар оказался некачественным, то заплатит продавец, а если покупатель просто передумал, сервис вычтет сумму за доставку из его депозита.
Дополнительного срока защиты сделки в «Наложке» нет: как только покупатель получает товар, сделка считается завершенной и продавец получает деньги.
Для чего: для сделок с зарубежными партнерами Сколько стоит: 3,25% для сделок до 5000 $, минимум 10 $ Кто платит: продавец, покупатель или 50 на 50 — по договоренности Срок защиты сделки: от 1 до 30 дней
Заключить договор могут клиенты из разных стран: главное, чтобы расчетной валютой были евро или доллары — подойдут как американские, так и австралийские
Escrow.com — сервис безопасных сделок, который работает по всему миру. Помимо покупателя и продавца в сделке может участвовать третья сторона — брокер: он будет судьей в споре, а потом получит вознаграждение вместо сервиса.
Для продажи доменов Escrow предлагает специальный консьерж-сервис: и деньги, и домен сначала переходят в сам Escrow, и только после этого у домена появляется новый владелец, а у продавца — необходимая сумма.
Стоимость услуг на Escrow достаточно высокая: за сопровождение сделки сервис возьмет минимум 10 $ ( ₽), но это не все — дополнительно придется заплатить 25 $ ( ₽) за банковский перевод, если покупатель не из США, или еще 3,05% от суммы сделки, если оплата пройдет по карте или через PayPal.
По умолчанию сделка защищена в течение 3 дней: за это время покупатель должен проверить товар и предъявить претензии продавцу, если с ним не так. Когда срок выйдет, деньги автоматически поступят на счет продавца. Но стороны могут договориться и выбрать другой срок: от 1 до 30 дней.
Для чего: для безопасного заключения договоров Сколько стоит: бесплатно
«Энипакт» предлагает большую базу готовых договоров, но если они не подходят, можно создать собственный в удобном редакторе
«Энипакт» нельзя назвать эскроу-сервисом: сайт не замораживает ничьи деньги и вообще не участвует в финансовых отношениях между заказчиком и исполнителем. Зато он помогает перевести договоренности между людьми в юридическую плоскость: то есть закрепить слова четким договором с личными данными обеих сторон и прописанными сроками и обязанностями.
По сути, «Энипакт» — это сайт объявлений, похожий на «Авито» или «Юлу»: любой желающий может разместить там предложение о сделке и найти покупателей, заказчиков или исполнителей. Тонкость в том, что для работы в сервисе нужно подтвердить свой аккаунт с помощью учетной записи на госуслугах: сайт не получит доступ к самому профилю пользователя, но сможет узнать его имя, фамилию, дату рождения и паспортные данные.
Всю эту информацию «Энипакт» использует для заключения договоров, которые можно будет предоставить в суд, если другая сторона сделки начнет увиливать от исполнения своих обязанностей. Этим помощь сервиса ограничивается: добиваться справедливости в итоге пользователю придется самостоятельно.
Для каких видов сделок применяется счет эскроу
Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.
Чаще всего счета эскроу применяют:
Схема действия счета эскроу
Расчеты с применением счета эскроу основываются на трехстороннем договоре между депонентом-покупателем, бенефициаром-продавцом и Сделка включает в себя несколько этапов.
Открытие счета эскроу
Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.
В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.
Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.
После этого депонент должен внести деньги на счет, а стороны оплатить услуги .
Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.
У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.
Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.
От физического лица потребуется только паспорт.
В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.
Особенности работы с при долевом строительстве
Счета эскроу и ФЗ С 1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила долевого строительства. Покупать жилье в строящемся доме можно только через счет эскроу. Застройщик получит деньги лишь после того, как передаст жилье покупателю.
Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.
Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.
Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.
Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.
Чтобы получить страховку, надо написать заявление в Агентство по страхованию вкладов, предоставить паспорт и копию договора на открытие счета.
Применение при приобретении недвижимости
Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.
В этом случае продавец и покупатель могут указать в договоре , что расчет происходит через счет эскроу. Обе стороны придут в банк, откроют счет, и покупатель внесет на него деньги. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на жилье к покупателю, продавец предъявит выписку из ЕГРН в банк и получит свои деньги.
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше
Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.
Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.
Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.
Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.
И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.
Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов отличаются.
Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки
Того, кто вносит средства на счет, называют депонентом, а кто получает деньги, исполнив свое обязательство по договору, — бенефициаром. Тот, кто депонирует деньги или имущество на счете — это .
— независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.
Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.
