Несколько лет назад на рынке недвижимости появилось модное и современное жилье нового формата — апартаменты. Его отличием от традиционных квартир стала относительно невысокая стоимость — разница в цене достигает 15–20% (а иногда и 30%) за квадратный метр, и возможность реализовать смелые дизайнерские решения.
На первый взгляд, отличное решение квартирного вопроса при ограниченных финансах. Но есть нюансы, которые нужно учитывать, покупая такую жилплощадь.
Материал по теме
20 августа 2022
За последние пять лет количество строящихся в России выросло вдвое, и сейчас их доля в общем объёме строительства составляет почти 4%. Спрос легко объясняется ценами: в среднем, апартаменты продаются на 15-30% дешевле, чем квартиры. Такой вид недвижимости часто приобретают — под дальнейшую сдачу в аренду, а также обычные покупатели, которым требуется доступное жильё. При этом правовой статус апартаментов до сих пор вызывает вопросы — ведь технически помещения они относятся к коммерческой недвижимости. Поэтому покупателей волнует, можно ли прописаться в апартаментах.
В статье рассказываем, какая прописка доступна в апартаментах, рассматриваем типы таких помещений и приводим список документов для прописки.
Что такое прописка или регистрация
Термин «прописка» сохранился с советских времен, когда люди были ограничены в свободе передвижения даже внутри страны. Можно было прописаться по месту жительства, но в этом могли и отказать. И если власти не прописывали человека, где он хотел, он должен быть покинуть населённый пункт.
Сейчас на смену ей пришла регистрация, которую многие по привычке именуют пропиской. Она носит уведомительный характер — человек сообщает, где он сейчас проживает, но разрешение от государства пребывать именно здесь ему не требуется.
22 октября 2018
Регистрация бывает двух видов.
А вот прописка в апартаментах на временной основе возможна. Правда, не во всех случаях.
Процедура оформления регистрации в апартаментах схожа с получением прописки в квартире. Для этого заявителю необходимо обратиться в МФЦ, паспортный стол при МВД или оставить заявку на портале Госуслуги. В последнем случае гражданину назначат время приёма в отделе МВД.
Перед тем, как получить регистрацию в апартаментах, надо собрать пакет документов. Он включает в себя:
При себе необходимо иметь оригиналы и копии этих документов. Также потребуется заполнить бланк, в котором указывается желаемый срок регистрации — от трёх месяцев до пяти лет.
Если человек был снят с регистрационного учёта по прежнему адресу, к документам добавляется листок убытия. Никаких пошлин оплачивать не надо: прописка в апартаментах проводится бесплатно. Документы будут оформлены в течение двух недель.
Важно понимать: отсутствие постоянной регистрации сильно усложнит жизнь. Например, будет непросто получить кредит в банке, устроиться на работу в госструктуры и крупные компании, зарегистрировать ИП. Временная регистрация в апартаментах не решает этих проблем.
Когда разрешат прописку в апартаментах на постоянной основе
Обсуждение юридического статуса апартаментов с каждым годом становится всё более насущным вопросом, но пока что неизвестно, когда в апартаментах можно будет прописаться на постоянной основе. Закон о прописке в апартаментах и определении их статуса был направлен на рассмотрение депутатов еще весной 2021 года, но до сих пор не принят.
Сейчас апартаменты определены как коммерческие объекты в составе гостиниц и других зданий, предназначенных для получения выгоды за счёт сдачи недвижимости в аренду. Поэтому в апартаментах можно оформить лишь временную регистрацию — и только её.
Регистрация в апартаментах в Москве допускается и успешно практикуется, если в помещении есть удобства, рассчитанные на длительное проживание, а назначение земельного участка определено под строительство гостиниц и зданий. Проверить статус участка можно на сайте Росреестра. Если земля имеет другое предназначение, то лучше отказаться от покупки апартаментов, даже если цена будет очень привлекательной.
В исключительных случаях прописаться в апартаментах в Москве можно и на постоянной основе, но для этого необходимо самостоятельно перевести помещение из нежилого в жилое, а это сложная и долгая процедура. Придётся получить заключения СЭС, МЧС и жилищных служб о том, что недвижимость отвечает всем стандартам, предъявляемым к жилью, а также потребуется согласие всех собственников помещений, проживающих на одной лестничной площадке.
Типы апартаментов и возможность прописки в каждом из них
От квартир апартаменты отличаются в первую очередь тем, что здесь более высокие коммунальные платежи, нет возможности получить вычет при ипотеке, зато больше возможностей при выборе района, так как требования к коммерческим помещениям лояльнее, чем к жилым, и их строительство легче согласовать.
При этом разные виды апартаментов отличаются и между собой. Вот на какие категории подразделяется этот тип недвижимости.
Чтобы прописаться в апартаментах в Москве, недвижимость должна иметь статус отеля или дома, предназначенного для временного пребывания — то есть относиться к первым трём категориям. Регистрация оформляется на пять лет, и по истечении этого срока её необходимо продлить. Количество продлений не ограничено.
Если апартаменты расположены в здании административно-делового назначения, оформить даже временную регистрацию не получится. Также в апартаментах нельзя прописаться в том случае, если помещение не отвечает строительным нормам по уровню освещённости, звукоизоляции, вентиляции, или расположено в местах, не предназначенных для проживания — например, в промзонах.
Преимущества проживания в апартаментах
К примеру, офис и рабочий коллектив за стеной — довольно неприятное соседство. А если это ваш офис и ваш коллектив? Дорога до работы займет считанные минуты и можно забыть о кошмаре мегаполисов — многокилометровых пробках. Кроме того, нередко такие квартиры располагаются в торговых, развлекательных и офисных зданиях, находящихся в центре города, то есть все значимые объекты находятся недалеко от дома.
Как ни странно, зыбкий юридический статус этого жилья тоже имеет свои плюсы.
Фантазия владельцев при перепланировке ограничена только запретом на изменения несущих конструкций здания
Здесь нет разграничений на жилые и нежилые комнаты, а санузел можно расположить в любой части помещения. В привычном жилье, чтобы внести более или менее серьезные изменения в планировку, хозяевам придется пройти немало инстанций. Ради справедливости отметим, что совсем без бюрократии все же не обойтись — при проектировании и проведении работ понадобится регламент, разработанный управляющей компанией.
Можно позавтракать в кафе, сходить в кино или в бассейн, даже не выходя из дома
Инфраструктура, на самом деле тоже может стать сильной стороной. К примеру, в многофункциональных комплексах жители апартаментов пользуются гостиничным сервисом и услугами всех заведений, входящих в этот комплекс.
Налоги — и здесь возможны послабления. В некоторых случаях владелец апартаментов, может не платить имущественный налог. В соответствии с НК РФ (пп. 14 п. 1 ст. 407) физическое лицо, владеющее апартаментами и использующие их как производственное помещение, освобождается от налогового обременения.
Как прописаться в квартире
Как снизить цену на квартиру
В чем разница между апартаментами и квартирой
Что нужно знать об апартаментах
Самый сложный вопрос, это правовой статус таких квартир — он до сих пор не определён. В российском законодательстве помещения такого класса не рассматриваются, как отдельный вид недвижимости.
Закон, который определяет статус апартаментов, в России до конца 2023 года.
Минусы апартаментов для покупателя
Фактически апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, однако действительность внесла свои коррективы. Сегодня девелоперы оборудуют жилые помещения в коммерческих и даже бывших промышленных зданиях, после чего сдают их в аренду или продают. В итоге такая жилплощадь имеет следующие недостатки:
Ипотека оформляется без проблем, но на общих основаниях, скидки по программам для жилой недвижимости не действуют. Нельзя воспользоваться господдержкой, маткапиталом.
Инфраструктура
Эти квартиры, с юридической точки зрения, жильем не являются, и, следовательно, застройщику необязательно возводить рядом с ними объекты социального значения — детские сады, поликлиники, школы и т. п.
Соседство с офисами и мастерскими
В этом случае постоянный шум может стать вашим бессменным спутником — требования соблюдать тишину, привычные для обычных домов, в апартаментах не действуют.
Санитарные нормы и требования в апартаментах необязательны
На апартаменты не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений. Некоторые застройщики пользуются этим, чтобы сэкономить средства на инсоляции, звукоизоляции и освещенности.
Налогообложение
Эта недвижимость облагается налогом в 2% от кадастровой стоимости. Для сравнения — имущественный налог на обычную квартиру составляет 0,1–0,3%. На практике это выглядит следующим образом: за квартиру стоимостью 4 млн рублей хозяин платит 4 000 рублей в год, а за апартаменты, купленные за 5 млн, ежегодно придется выкладывать 20 000 рублей.
Более высокая стоимость коммунальных услуг
Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам юридических лиц, которые выше, чем для жилых помещений. В среднем, владельцы апартаментов платят на 25% больше, чем собственники обычных квартир.
Экологическая безопасность под вопросом
Этот пункт, относится к лофт–апартаментам, находящимся в реконструированных промышленных зданиях. К примеру, если раньше там располагалось химическое производство от покупки лучше воздержаться — срок распада некоторых вредных веществ исчисляется десятилетиями.
Но несмотря на все перечисленные минусы, апартаменты пользуются спросом, и на это тоже есть свои причины.
